LE RECUL DE L OFFRE IMMÉDIATE CONTINUE AU 3 ème TRIMESTRE

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1 AT A GLANCE PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST LE RECUL DE L OFFRE IMMÉDIATE CONTINUE AU ème TRIMESTRE Dans la zone euro, la conjoncture économique s est récemment dégradée en raison de l incertitude liée à l évolution de la crise de la dette souveraine. Au ème trimestre, le PIB de la zone euro n a augmenté que de, % en glissement annuel et un ralentissement supplémentaire devrait avoir lieu lors du ème semestre. L Allemagne reste l économie la plus performante alors que l Espagne sort à peine de la récession cette année. Sur le marché de l emploi, la situation économique actuelle empêche toute amélioration significative. Par conséquent, on s attend à une croissance faible de l emploi dans la zone euro lors des prochains trimestres. Dans les 9 plus grands marchés des bureaux en Europe de l Ouest, les transactions au ème trimestre en glissement annuel ont été stables par rapport au trimestre précédent. Les villes allemandes ont de nouveau connu une forte demande. Par ailleurs, la demande à Londres et Paris a été dynamisée grâce à de grandes transactions. Le taux de vacance moyen a continué de baisser légèrement car tous les grands marchés, à l exception de, enregistrent un recul de l offre immédiate. Les loyers "prime" semblent se stabiliser au ème semestre. Actuellement, seules Bruxelles et affichent encore des baisses à cause des conditions difficiles sur le marché utilisateur. Les conditions économiques actuelles rendent particulièrement méfiants les investisseurs. Le volume d investissement en bureaux a légèrement diminué au ème trimestre en glissement annuel pour la première fois depuis mi-9. Ce ralentissement est constaté dans la plupart des principaux marchés de bureaux en Europe de l Ouest, avec des baisses significatives notamment pour Londres et Francfort. Etant donné l incertitude économique et la faible croissance attendue pour le ème semestre, le volume total d investissement en bureaux ne pourrait que légèrement dépasser celui de. Quant aux taux de rendement "prime" pour les bureaux, ils se sont stabilisés au ème trimestre. Octobre Transactions en glissement annuel millions m 9 Investissement en glissement annuel Milliards 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Loyers "prime" & taux de vacance % Var. loyer "prime" moyen* Taux de vacance moyen % Taux de rendement "prime" % Taux de rendement "prime" moyen,, ,, 9, 9,,,,, BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre,,,,, 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre * Glissement annuel

2 AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE Transactions bureaux et loyers "prime" Milliers m /m /an Milliers m Transactions Loyer "prime" /m /an BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Munich Francfort Berlin Hambourg Bruxelles Offre immédiate et taux de vacance Milliers m % Milliers m Offre immédiate Taux de vacance % BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Munich Francfort Berlin Hambourg Bruxelles Investissement bureaux et taux de rendement "prime" Milliards % Milliards Investissement Taux de rendement "prime" %,,,,,,,,,,,, BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Francfort Berlin Munich Hambourg Bruxelles

3 AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE Transactions millions m T T T T Investissement Milliards T T T T 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre INDICATEURS DES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX Marchés utilisateurs ( mois) Transactions (m ) - glissement annuel Taux de Vacance (%) Loyers "Prime" ( /m²/an) ( mois) Glissement annuel T T 9 %,,, -9 %,,, Munich %,, 9, 9 9 Berlin %,,9, Hambourg 9 %,,, Francfort %,,, Bruxelles - %,,, %,,, 9 %, 9,, Taux de Change Constant: / =, Loyers à en Livres : 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre Marchés de l investissement ( mois) Volume d investissement (M ) - glissement annuel Taux de rendement "prime" des bureaux (%) ( mois) Glissement annuel T %,,, 9 9 %,,, Francfort %,9,9, Hambourg 9 % 99,,,9 Berlin 9 99 %,9,9, Munich 9 - %,,,9 - %,,, Bruxelles % 9,,, -9 %,,, Volume d investissement de en Livres: 9 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre

4 AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST - OCTOBRE GLOSSAIRE BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d indicateurs aussi comparables que possible. C est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d un marché à l autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert. En outre, nous avons décidé d adopter les définitions PEPCIG, sur lesquelles reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les autres indicateurs sont ceux de INREV et de BNP Paribas Real Estate. Central London : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern Fringe Central Paris : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et Première Couronne Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l étude. Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part. Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le propriétaire est le cas échéant compté à part. Fonds added-value : cible des rendements de, % à % avec des niveaux de levier compris entre % et % de la valeur brute de l actif. Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels. Fonds core : cible des rendements à, % ou moins, avec un niveau de levier allant jusqu à % de la valeur brute de l actif. Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à %, avec des niveaux de levier dépassant % de la valeur brute de l actif. Fonds ouvert allemand : véhicule d investissement destiné au public, sans durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d occupation, si nécessaire, a été accordé pendant la période analysée. Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le périmètre du QCA résulte d une convention entre les acteurs de chaque marché. Loyer prime : loyer maximum du marché pour un bureau : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations - dans la meilleure localisation pour un marché donné. En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s il n existe pas de transaction avec un loyer prime durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d experts. Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de construire, mais dont la construction n a pas débuté. Elle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les immeubles (ou parties d immeubles) transformés en bureaux. Rendement initial brut prime : exprime le revenu brut (incluant les coûts d exploitation) divisé par le prix d achat hors coûts d acquisition. Rendement initial net prime : exprime le revenu net (hors coûts d exploitation) divisé par le prix d achat et tous les coûts d acquisition. Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de l immeuble et/ou la modification substantielle de l immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l immeuble doit avoir été substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes mêmes si elles sont différentes de celles d un immeuble totalement neuf. Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par, (NLA =, GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux. Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux. Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période de l étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles sont connues. - Les transactions ne sont prises en compte qu après la signature d un contrat ou d un accord liant les parties. - La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet. - Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées. - Les renouvellements de baux ne sont pas inclus. - Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne sont pas prises en compte, puisqu il n y a pas de changement d occupant. Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. La ventilation des transactions par secteur d activités est compatible avec le code européen NACE. Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux d aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part. En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu après signature d un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte. Valeur brute de l actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d exploitation). Volume d investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix d achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. Volume d investissement par type d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres investisseurs. Volume d investissement par nationalité d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multinational et Autres. Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste éventail de consultants, d investisseurs et d agents européens majeurs. Association européenne des fonds d investissements immobiliers non cotés. Avertissement : La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d envoi de ce présent document, merci d adresser un à : unsubscribe.mailing@bnpparibas.com

5 UNE COUVERTURE INTERNATIONALE, DES SOLUTIONS LOCALES. USA Inde Japon Îles Canaries Chypre CONTACTS RESEARCH, Quai de la Bataille de Stalingrad 9 Issy-les-Moulineaux Tel.: + Christophe Pineau Directeur christophe.pineau@bnpparibas.com Zsolt Nenkov Chargé d études zsolt.nenkov@bnpparibas.com NOS IMPLANTATIONS MÉTIERS CLIENT SOLUTIONS Guillaume Delattre Tél. : guillaume.delattre@bnpparibas.com CONSEIL Sylvain Hasse Tél. : + () 9 sylvain.hasse@bnpparibas.com INTERNATIONAL INVESTMENT GROUP Peter Roesler Tél.: peter.roesler@dere.bnpparibas.com INVESTMENT MANAGEMENT David Aubin Tel.: + () david.aubin@bnpparibas.com PROMOTION Barbara Koreniouguine Tel.: + () barbara.koreniouguine@bnpparibas.com PROPERTY MANAGEMENT Lauric Leclerc Tél.: + () 9 9 lauric.leclerc@bnpparibas.com EXPERTISE Jean-Claude Dubois Tél. : + () 9 jean-claude.j.dubois@bnpparibas.com ABU DHABI Al Bateen Area Plot No., W- New Al Bateen Municipality Street P.O. Box Tél. : +9 Fax : +9 ALLEMAGNE Goetheplatz Francfort Tél. : Fax : BELGIQUE Boulevard Louis Schmidtlaan B Bruxelles Tél. : Fax : + DUBAÏ Emaar Square Building No., th Floor P.O. Box Tél. : +9 Fax : +9 HONGRIE Alkotás u.. H- Budapest, Tél. : + Fax : + INDE, nd Floor, North Avenue, Maker Maxity, Bandra (E), Mumbai- Tél. : +9 Fax : +9 POLOGNE Atrium Tower Al. Jana Pawla II - Warsaw Tél. : + Fax : + RÉPUBLIQUE TCHÈQUE Pobřežní Prague Tél. : + Fax : + IRLANDE Fitzwilliam Place Dublin Tél. : + Fax : ROUMANIE Union International Center Ion Campineanu Street Sector Bucarest Tél. : + Fax : + ITALIE Corso Italia, /A Tél. : +9 Fax : +9 9 ROYAUME-UNI Aldermanbury Square London ECV HR Tél : + Fax : + ESPAGNE María de Molina, Tél. : Fax : JERSEY Dialogue House PO Box Anley Street - St Helier Jersey JE RD Tél. : + () Fax. : + () 9 FRANCE, quai de la Bataille de Stalingrad 9 Issy-les-Moulineaux Tél. : + Fax : + LUXEMBOURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy Luxembourg Tél. : + 9 Fax : + 9 Document non contractuel - Departement Research - Octobre BNP Paribas Real Estate - SAS au capital de RCS NANTERRE - Code NAF B - N TVA Intracommunautaire FR 9 Siège social :, Quai de la Bataille de Stalingrad - 9 Issy Les Moulineaux Cedex - BNP Paribas Real Estate est une filiale du groupe bancaire BNP Paribas. Nos implantations Nos alliances