Référentiel coût global applicable au logement social Sophie Langlois Huanhuan Qian Mai 2011

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1 Référentiel coût global applicable au logement social Sophie Langlois Huanhuan Qian Mai

2 Sommaire I. Introduction... 3 II. Méthode de travail et construction du référentiel... 8 A. Principes retenus par Nantes Habitat... 9 B. Reconstitution du Coût Global C. Identification des éléments qui pèsent sur le Coût Global Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors charges) Les éléments qui pèsent sur les coûts d exploitation Les éléments qui pèsent sur les coûts de maintenance Les éléments qui pèsent sur les charges D. Identification des éléments de conception qui influent sur le Coût Global Implantation du bâtiment dans son environnement Forme architecturale du bâtiment Orientation du logement Organisation du logement Organisation des parties communes Matériaux de l enveloppe du bâtiment Équipements techniques et maintenabilité E. Analyse de la structure des coûts techniques d une construction neuve III. Outil d analyse en coût global A. Taux de rotation Critère «typologie» Critère «Orientation-Luminosité-Vue» (OLV) Critère «organisation» Critère «fenêtre dans la cuisine» Critère «nuisance sonore» Formule de calcul B. Coûts de gestion générés par la rotation Calcul des frais de dossier : Calcul des frais de travaux entre deux locations C. Calcul des coûts de nettoyage des parties communes D. Fiche de maintenance et remplacements des composants Les sols Les façades Les menuiseries extérieures Les toitures Le chauffage - la production d ECS - la VMC E. Démolition F. Tableau d amortissement G. Tableau récapitulatif d un projet IV. Conclusion VI. Annexes

3 I. Introduction Le patrimoine immobilier d un office public de l habitat nécessite une attention très particulière au regard des multiples enjeux qu il revêt. Il est, d une part, l outil incontournable pour le bailleur qui développe son activité grâce à son attractivité et à sa pérennité (les bâtiments ont souvent des durées de vie importantes). Il évolue continuellement en fonction de l usage qui en est fait ainsi que par son intégration spatiale et sa dimension esthétique. Il est, d autre part, pour l habitant, un lieu de vie confortable, équilibré, adapté à ses ressources. Enfin, il est le mode d expression des maîtres d œuvre et un levier économique pour les entreprises qui le construisent, le maintiennent en état, le réhabilitent, le démolissent, Toutes les phases de la chaîne d ouvrage sont essentielles, il ne faut pas les négliger quand on sait que l investissement initial ne correspond parfois qu à 25% du coût global de l ouvrage sur sa durée de vie ou qu une grande part des coûts de maintenance et d exploitation dépendent en majeure partie de l attention portée à la phase de conception. La maîtrise et l optimisation des coûts sont aujourd hui des préoccupations qui ne peuvent exister au détriment de la qualité de l ouvrage elle-même impactée par les nouvelles réglementations, les nécessaires innovations techniques, le prix des matières premières et de l énergie. Cette gestion est d autant plus nécessaire que les bailleurs sociaux doivent tenir compte des loyers pratiqués. Il faut donc activer de nombreux leviers et promouvoir de multiples partenariats pour surmonter les contraintes qui se présentent à un maître d ouvrage et les transformer en opportunités. Ainsi, le calcul en coût global propose une approche pertinente et appropriée au secteur du logement social. Il permet de convaincre pour se lancer dans des opérations innovantes, mais également de prendre des décisions quant aux procédés constructifs utilisés, au choix de l enveloppe extérieure du bâtiment ou de l organisation intérieure des logements On retrouve une littérature assez fournie dans ce domaine tant le coût global est adaptable à de nombreux secteurs d activité. S il existe une norme, des réflexions et des documents sur le coût global dans le bâtiment, ces documents s appliquent à des bâtiments publics, d activités tertiaires ou d activités industrielles, mais jamais à des bâtiments de logements et encore moins au logement social. Il existe également de multiples manières d appréhender le coût global c est pourquoi les approches sont multiples. On retrouve par exemple le coût global élémentaire qui ne prend en compte que les gains énergétiques réalisés et la gestion des coûts d entretien ; le coût global élargi qui propose une approche dynamique et intègre l humain de façon plus importante, en tenant compte de la qualité de vie et des impacts environnementaux potentiels. Toutefois, on ne peut réduire le principe du calcul en coût global à une série d éléments intuitifs juxtaposés. Il s agit en fait de confronter les points de vue et les expériences pour formuler des hypothèses qui ne peuvent 3

4 pour autant pas être vérifiées systématiquement. Nous conservons donc une part d incertitude et une probabilité de défaillance qu il faut réduire au strict minimum. Arriver à ce résultat nécessite la confrontation et la consolidation de données collectées par des personnes de métiers différents. Cette première version du référentiel coût global de Nantes Habitat décrit point par point la méthodologie adoptée. Il est le fruit du travail d une équipe pluridisciplinaire qui a œuvré pendant deux ans à sa réalisation. Loin de s en tenir à une approche purement financière, il permet de visualiser et de comprendre les choix qui ont été opérés. Chacun peut, en fonction du contexte et de ses impératifs, adapter le référentiel. Il constitue ainsi un outil utilisable en l état ou devient une base de travail évolutive pour évaluer plusieurs solutions d investissement. 4

5 Éléments de contexte Le présent document a pour objet de : - présenter la méthode utilisée par Nantes Habitat pour élaborer ce référentiel, l expliquer, et argumenter les choix réalisés ; - présenter les paramètres et les hypothèses de la gestion prévisionnelle du patrimoine ; - donner des éléments pour alimenter la réflexion stratégique sur le devenir d un patrimoine ; - mettre en évidence les évolutions à apporter dans la rédaction des programmes, des règlements de consultation : - proposer des outils pour une prise en compte du coût global lors de l analyse des projets en phase de concours de maîtrise d œuvre. Cette méthode d évaluation en Coût Global, adaptée à la spécificité du logement locatif social, permet d optimiser l investissement et le fonctionnement d un bâtiment dès sa conception, en visant un triple objectif : - la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, donc aux attentes des utilisateurs et du gestionnaire ; - la recherche d un coût total optimisé pendant la durée de vie prévue théorique du bâtiment, au profit des habitants, de l environnement, de l investisseur gestionnaire ; - la préservation des ressources en énergie primaire, en eau, en matière première, la diminution des déchets non recyclables ou non réutilisables, la gestion des impacts négatifs de cette activité sur l environnement. L une des principales contraintes du champ de la construction réside dans la difficulté de maîtriser les coûts et bénéfices différés du cycle de vie d un ouvrage. Les opportunités offertes par l élargissement du concept de développement durable, et notamment les aspects environnementaux, au champ de la construction ont accentué l intérêt d une évaluation quantitative et qualitative des évènements intervenant à moyen et long terme relatifs aux choix effectués lors de la conception, en vue d intégrer dans le calcul économique l ensemble des coûts et bénéfices d une opération (économiques, environnementaux et sociaux). Concrètement, il s agit d anticiper dès la phase de conception d un ouvrage les contraintes, les coûts, le fonctionnement, l entretien et le maintien en état d usage et de services, la déconstruction. En outre, la notion de bénéfice ne sera pas abordée dans la suite du document. En effet, non seulement les objectifs des opérateurs de logements sociaux sont en premier lieu la maîtrise des charges et des loyers pour les 5

6 occupants, la maîtrise de l ensemble des coûts pour le gestionnaire, la préservation des ressources (financières ou naturelles), mais s il fait des bénéfices, ces derniers sont réinvestis au profit des habitants actuels et futurs. Une opération de construction ou de requalification de logements sociaux se doit, réglementairement, d être équilibrée sur la durée des emprunts : les calculs d équilibre d opération sont effectués sur des bases forfaitaires connues et reconnues par les différents acteurs (Etat, collectivités territoriales, organisme de logements sociaux, Caisse des dépôts,...). L approche en Coût Global vise donc à proposer au maître d ouvrage ou au gestionnaire une analyse économique et environnementale permettant d estimer les coûts intervenant sur l ensemble du cycle de vie d un ouvrage, de mieux prendre en compte leurs impacts dans les choix d investissement, d intégrer les coûts environnementaux de remplacement des composants du bâtiment. Le référentiel permet une meilleure appréhension des coûts et une optimisation des budgets d exploitation et de maintenance en lien avec la qualité des projets. Elle pourra également être un outil de choix aux différents stades de la conception, en particulier lors des concours de maîtrise d œuvre. Il est un outil d aide à la décision dans les choix stratégiques de gestion du patrimoine. Dans le cas d opérations de constructions neuves, le calcul en Coût Global permet le classement hiérarchique des propositions en prenant en compte la conception des volumes et des espaces, des matériaux, des composants, le tout fondé sur la durée de vie du bâtiment. Dans le cas de bâtiments existants, cette méthode permet d éclairer la réflexion stratégique en vue de la requalification, de la maintenance ou de la démolition, en prenant en considération de multiples paramètres. Pour la mise en place du référentiel Coût Global à Nantes Habitat, nous nous somme inspirés de la norme ISO/DIS et du guide d analyse Coût Global pour des bâtiments publics 1. Suivant l usage des bâtiments, le Coût Global peut être complètement différent, les logements locatifs sociaux présentent des spécificités telles que : - des bâtiments à usage privatif, destinés à la location, dont le gestionnaire n a pas la maîtrise de l usage par les locataires, bien qu il prenne en compte au maximum leurs besoins, leurs attentes et leurs désirs ; - des obligations réglementaires sur l entretien ; - une compensation des investissements, de l entretien et de la gestion par les loyers et les charges récupérables ; 1 Ministère de l économie, de l industrie et de l emploi, mai 2010, Guide relatif à la prise en compte du coût global dans les marchés publics de maîtrise d œuvre et de travaux. 6

7 - une population logée répondant à des plafonds de ressources dont les loyers et les charges doivent être maîtrisés ; - la nécessité d optimiser l ensemble des les coûts dans l intérêt des locataires et du gestionnaire, tout en maintenant l attractivité des bâtiments et la solvabilité des ménages ; - le souci constant de pérenniser la qualité du patrimoine et d en maintenir sa valeur. Rappel important : au stade du concours le référentiel est un outil d aide à la décision et non une prévision réelle du coût global de l opération. Ce coût ne peut en effet être calculé qu après la phase Avant projet Définitif. Dans le tableau récapitulant des résultats d analyse en Coût Global d un projet au stade du concours, on trouve les cinq grandes familles de coûts (T.T.C.). 7

8 II. Méthode de travail et construction du référentiel Le projet de référentiel Coût Global a démarré en 2009, suivi par un groupe de travail interne multidisciplinaire. Un cadre méthodologique général a été défini au démarrage, il a évolué de manière empirique au fur et à mesure des réflexions du groupe. Dans un premier temps tous les éléments nécessaires à l analyse ont été listés, ces éléments ont été regroupés en cinq grandes catégories selon la norme ISO : Investissement Exploitation Maintenance Remplacement Démolition Pour concrétiser la démarche, la deuxième étape a consisté à reconstituer le Coût Global d un groupe de bâtiments du patrimoine de Nantes Habitat voué à la démolition. Les résultats ont permis d identifier dans un premier temps, les éléments ayant un impact important sur le Coût Global puis dans un second temps, de repérer le moment de la vie d un projet où ces éléments impactent le Coût Global. Par la suite, les coûts de fonctionnement actualisés ont été reconstitués : chaque élément constitutif du Coût Global et en particulier des coûts de gestion a fait l objet d une pondération pour bâtir un calcul représentatif du poids réels des différents éléments. Enfin, la modélisation a été testée sur plusieurs projets au stade du concours de maîtrise d œuvre, amendée et rendue opérationnelle. 8

9 Pilotage du projet : Matthieu JOUBERT, directeur de projet développement durable Animation du groupe de travail et rédaction du guide : Sophie LANGLOIS, expert patrimoine Accompagnée de Huanhuan QIAN, stagiaire Composition du groupe de travail : Jérôme Barbedet, responsable gestion du patrimoine Isabelle Bourget, responsable gestion du patrimoine Katell Brieuc, responsable du pôle habitat spécifique et commerces Sylvie Davias, responsable du pôle comptabilité fournisseur Céline Gicquel, chargé d opération au service maîtrise d ouvrage Pascal Guerin, gérant logements Noella Henrio, conseiller clientèle Laetitia Héry, responsable du service projets urbains Franck Marolleau, acheteur Christophe Mouchard, responsable du pôle contrôle de gestion Christophe Orhon, responsable du service exploitation Fabien Rapin, gestionnaire contrats de maintenance A. Principes retenus par Nantes Habitat Pour l élaboration de cet outil d analyse, plusieurs règles ont été posées afin de se projeter dans le temps. Un bâtiment a comme particularité une durée de vie qui peut être très longue : suivant son usage, son mode de gestion, son implantation géographique ou les matériaux mis en œuvre, les hypothèses de longévité ne sont pas les mêmes. D autre part, le calcul en Coût Global prend en compte ou non des notions de rentabilité financière des investissements. 1. Le coût du terrain et les coûts financiers sont pris en compte dans l analyse du Coût Global pour le patrimoine de Nantes Habitat, mais les externalités 2 ne sont pas prises en compte. Néanmoins les externalités liées à la qualité environnementale des bâtiments sont prises en compte. 2. Les impacts de localisation dans la ville et d environnement de la construction ne sont pas pris en compte dans le référentiel. En effet, lors de l analyse d un projet en phase concours les contraintes liées au choix de la localisation sont les mêmes pour tous les projets. 2 Dictionnaire web d Alternatives Economiques : Une externalité se produit lorsqu une action économique a des effets sur des tiers sans que ces effets donnent lieu à un paiement ou à une transaction. On distingue des externalités positives, comme l effet de l installation d un apiculteur sur les récoltes de fruits, et des externalités négatives, telles que l installation d une porcherie industrielle sur un site résidentiel réduit la valeur des propriétés alentours. 9

10 Bien que le critère d implantation soit primordial dans le Coût Global, la rareté foncière sur Nantes ne rend pas pertinent l intégration de ce paramètre. Au moment de la construction d un bâtiment l évolution de son environnement n est imaginée que positivement, l impact d une évolution négative ne peut être modélisé. 3. Pour tout calcul les coûts doivent être exprimés en euros constants et un taux réel d actualisation à 3,5% sera appliqué (taux conforme aux hypothèses prises dans le calcul du prix d équilibre permettant de vérifier la faisabilité financière d une opération). 4. En 2011, pour un programme donné le choix du projet a un impact très faible sur les modalités de financement et les montants de subventions propres au logement social. Ces éléments ne sont donc pas pris en compte dans le référentiel, en cas d évolution, il sera nécessaire de les intégrer. 5. En accord avec la Direction Finance et Gestion, la durée de vie des bâtiments est fixée à ans. En effet la durée d amortissement comptable des bâtiments et de la plupart des composants est de 55 ans. Nous avons considéré qu un bâtiment continuait à être exploité au-delà de sa stricte durée d amortissement comptable. A noter : certaines études canadiennes prennent en compte un cycle de vie de 75 ans, d autres structures prennent en compte la durée des emprunts. 6. La durée d emprunts pour les nouvelles constructions est de 40 ans, celle pour les requalifications est de 25 ans, et celle des améliorations est de 15 ans : la requalification comprend des modifications structurelles des bâtiments, l amélioration correspond à des changements de composants en les adaptant aux évolutions techniques et réglementaires. 7. Les bâtiments seront démolis ou déconstruits au bout de ans, il faut donc intégrer ces coûts. La valeur résiduelle du foncier après démolition n est pas prise en compte, c est un nouveau cycle qui commence. 8. Le coût moyen d investissement est de TTC par logement toutes dépenses confondues pour les nouvelles constructions et de TTC/logement pour les requalifications (coûts vérifiés par différentes simulations financières). Note : le coût toutes dépenses confondues intègre le foncier, les aménagements de terrain et la viabilisation, les travaux, tous les honoraires d études, le bureau de contrôle, le coordinateur Sécurité Protection Santé. Les frais d assurance et les intérêts d emprunts sont intégrés à un autre niveau. 10

11 B. Reconstitution du Coût Global Cette analyse a d abord eu pour objectif de comprendre et de s approprier tous les éléments constituant le Coût Global. Ensuite le groupe a défini de manière partagée les différentes phases du cycle de vie des bâtiments à étudier. À partir de l étude du groupe de bâtiments test, nous avons identifié les composants qui pèsent sur les coûts d investissements et ceux qui induisent des coûts récurrents tout au long du cycle de vie du bâtiment, analysé les frais liés à l activité de location et ceux liés à la gestion quotidienne d un parc de logements. Nantes Habitat ne dispose pas d une comptabilité analytique, reconstituer l ensemble des dépenses depuis la construction des bâtiments s est avéré complexe. Il a ainsi été décidé d utiliser d une part les données chiffrées spécifiques au groupe étudié (essentiellement liées aux investissements techniques et à la maintenance des équipements), et d autre part, d utiliser des données extrapolées à partir des chiffres moyens de Nantes Habitat. Cette approche a été confrontée aux données connues par agence et par groupe de ces dix dernières années, permettant ainsi de pondérer les moyennes antérieures. Le patrimoine choisi pour cette analyse est le groupe La Lande, situé dans le quartier Bellevue à Nantes. Ce groupe a été construit en 1956, mis en service en Il regroupe quatre immeubles «linéaires», trois immeubles «plots» comprenant au total 117 appartements, trois commerces et 25 pavillons individuels, soit 142 logements. Ces logements répondent aujourd hui à une offre locative très sociale c'est-à-dire avec des quittances très basses liées au prix du mètre carré (m²) mais également à de petites surfaces et un faible niveau d équipements. Les bâtiments sont situés dans un environnement urbain attractif, proche des transports publics, mais ils sont identifiés comme obsolètes autant par leur état technique et leur conception que par la morphologie des logements. Enfin, l assiette foncière 3 est intéressante et permet une densification de la ville sur elle-même. La question du devenir de ce patrimoine étant établie depuis longtemps, il a bénéficié de peu de réinvestissement au cours des dix dernières années. Pendant les périodes précédentes, la politique de loyer pratiquée n a permis que d effectuer l entretien courant du patrimoine et le renouvellement des composants de chauffage. Le schéma ci-après représente l ensemble des dépenses depuis la construction et la mise en service du bâtiment jusqu à fin On entend par exploitation, la taxe foncière, les intérêts d emprunts, les dépenses liées au bon fonctionnement des bâtiments et notamment la part non récupérable des contrats d exploitation (chauffage, nettoyage des parties communes, entretiens des espaces extérieurs). On 3 Base d imposition de la taxe foncière 11

12 entend par frais de gestion l ensemble des dépenses liées à la gestion de l entreprise, tant administrative que financière, les frais de personnel (compris la part non récupérable des agents de proximité et les dépenses liées à la remise en location des logements). maintenance 7% remplacements 4% déconstruction 3% investissements 22% frais gestion 22% exploitation 12% charges chauffage (récupérables) 16% charges récupérables 14% Répartition 1 : Coût Global du groupe de La Lande avec peu de maintenance et d entretien remplacements 11% maintenance 7% déconstruction 3% investissements 20% exploitation 11% frais gestion 20% charges chauffage (récupérables) 15% charges récupérables 13% Répartition 2 : Coût Global du groupe La Lande avec une maintenance et un entretien conforme aux objectifs de PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) de Nantes Habitat 12

13 La répartition 1 correspond au Coût Global réel reconstitué, la répartition 2 est conforme aux objectifs actuels d entretien, de maintenance et de remplacement qui ont pour finalité de maintenir la qualité technique et l attractivité des bâtiments. Ces deux graphiques font apparaitre que l investissement initial représente environ 20% du Coût Global, l ensemble des charges récupérables représentent plus d un quart du Coût Global (elles sont totalement répercutées sur les locataires au travers des charges quittancées). Les frais de gestion représentent également environ 20% du Coût Global. L étape suivante a permis de déterminer les éléments susceptibles de faire varier cette répartition et de mettre en évidence les étapes où les choix décisifs sont opérés. C. Identification des éléments qui pèsent sur le Coût Global Suite à la reconstitution du Coût Global du groupe La Lande, en plus des cinq familles de coûts présents dans la Norme ISO, nous avons identifié d autres qui sont propres au patrimoine de Nantes Habitat : - les frais de gestion - les coûts de maintenance - les charges 1. Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors charges) Les coûts de gestion comprennent une part importante liée à l organisation de la structure, mais également à son statut. En effet, les organismes de logements sociaux ont une obligation d un seuil d effectif de terrain minimum pour 100 logements. Une part des frais de gestion est liée à la rotation des logements. Le taux de rotation moyen pour Nantes Habitat est de 10% par an, il est stable depuis plusieurs années, mais il varie de manière importante en fonction de : la typologie des logements : de 3% par an pour un type 5 à plus de 15% pour un type 2 (le programme définit la typologie des logements souhaités par Nantes Habitat, celle-ci varie d un projet à l autre en fonction des choix d implantation et d organisation de l architecte) ; 13

14 la qualité des logements, leur fonctionnalité, leur orientation, la localisation dans le bâtiment. Les logements à rez-de-chaussée sont par exemple moins prisés que ceux en étage. Ces éléments sont figés en phase de conception du projet ; la qualité de l environnement qui peut évoluer au cours de la vie du bâtiment, mais une partie est travaillée au stade de la conception. 2. Les éléments qui pèsent sur les coûts d exploitation Ils sont liés à la nature, la quantité et la qualité des équipements techniques du bâtiment, mais également à sa performance thermique. Ces éléments, très dépendants du coût des matières premières, subiront probablement l effet de l augmentation des prix (difficile à prévoir sur le long terme) mais la réduction des besoins en énergie et en eau aura un impact considérable sur les coûts d exploitation. 3. Les éléments qui pèsent sur les coûts de maintenance Ils sont très fortement liés au choix des matériaux mis en œuvre dès la construction (le choix des matériaux est primordial sur certains composants : vieillissement prématuré, difficultés d entretien, ), mais également pour ce qui concerne le logement à la rotation. En effet, lors de la relocation il est souvent nécessaire d effectuer des travaux d une part, parce que l on constate une usure prématurée des composants d un logement lorsque celui-ci change souvent de locataire, d autre part parce que les critères d attractivité changent. On est parfois amené à changer un revêtement de sol en bon état mais ne correspondant plus du tout aux tendances du moment. L organisation des parties communes peut favoriser des regroupements, engendrer de forts passages non souhaités (hall traversant par exemple), de grandes surfaces à maintenir en état. La forme du bâtiment, l accessibilité des façades et des toitures sont autant d éléments qui influent les coûts de maintenance. 4. Les éléments qui pèsent sur les charges On entend par charge l ensemble des dépenses variables liées à la production de chauffage et d eau chaude, à l entretien des VMC et des chaudières ou chauffe-bains individuels, au nettoyage des parties communes, à l entretien des espaces extérieurs, à l entretien des ascenseurs. Les charges se décomposent en une partie récupérable et une partie non récupérable, cette répartition est définie par décrets. 14

15 La maîtrise des charges est un enjeu important, pour le locataire mais également pour le bailleur qui perçoit les loyers. Enveloppe du bâtiment Dans un contexte de raréfaction des énergies fossiles, d augmentation des coûts de l énergie et de réglementation thermique de plus en plus exigeante, la qualité de l enveloppe du bâtiment est primordiale. La qualité thermique de l enveloppe prend en compte, son isolation thermique et les menuiseries extérieures mais également la forme du bâtiment. La durabilité et la qualité de l isolant sont décisives si l on souhaite réduire les pertes d efficacité dans le temps, ainsi que les pollutions lors du renouvellement ou de la déconstruction. Chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire Ventilation Mécanique Contrôlée Les bâtiments construits conformément à la RT2005 (réglementation thermique 2005) ou RT2012, ont des besoins faibles en chauffage. L enjeu majeur devient de ce fait la production d eau chaude et la ventilation des logements. Pour que la ventilation reste performante l entretien des systèmes d extraction et le nettoyage des grilles d arrivée d air frais et d extraction sont indispensables, générant de nouvelles charges pour les habitants. La maintenabilité (accès, position, poids ) est un élément d abaissement ou de renchérissement des charges, ce choix s opère dès la conception du bâtiment. Équipements sanitaires Le choix des équipements sanitaires, surtout la robinetterie, a une influence sur la consommation d eau. Leur qualité peut aussi impacter les charges du locataire. A noter : l entretien des robinetteries est à la charge de l usager. Parties communes L entretien des parties communes est une charge importante pour les habitants. Les coûts diffèrent en fonction des surfaces, des matériaux et de l organisation des espaces. Les choix sont opérés pendant la phase de conception. Par exemple, outre le fait que du carrelage est plus facile à entretenir qu un revêtement de sol en PVC, il donnera un meilleur aspect de propreté et aura besoin d être changé moins souvent. L éclairage naturel ou non des parties communes a un impact direct sur la consommation électrique, même si cette dernière reste faible avec des détecteurs de présence et des ampoules «basse consommation». L éclairage est souvent perçu comme une charge importante par les habitants. 15

16 L accessibilité des châssis fixes à nettoyer ou des luminaires à changer aura également un impact sur les charges. Enfin, la mise en place d un ascenseur pour un faible nombre de logements pèse lourd dans le décompte de charge. D. Identification des éléments de conception qui influent sur le Coût Global Les éléments déterminés en phase de conception ont un impact considérable et durable sur le Coût Global d un bâtiment. Ce chapitre propose donc une approche globale de ces enjeux. Bien que certains paragraphes reprennent des éléments de la partie C, ils ne sont pas évoqués dans le même contexte. La complémentarité entre ces deux parties est tout de même importante et elles ne peuvent s envisager l une sans l autre dans le cadre d une approche en Coût Global pour des bâtiments neufs. 1. Implantation du bâtiment dans son environnement L environnement urbain influence directement la gestion locative : les logements à proximité des commerces et des transports en commun sont toujours plus faciles à louer et à relouer, les frais de gestion locative y sont donc moins importants. Bien que Nantes Habitat ait rarement le choix sur l environnement urbain de ses nouvelles constructions, le choix d implantation d un projet sur un terrain a une influence directe sur les coûts ultérieurs. L exploitation de la pente, la prise compte du climat ou de micro climat, permettent d exploiter au mieux le potentiel de rafraîchissement et de protection solaire. Par exemple, les obstacles autour des bâtiments peuvent modifier les vents ou faire de l ombre. La végétation peut apporter de l humidité mais aussi de l attractivité. 2. Forme architecturale du bâtiment Une forme architecturale complexe coûte plus chère qu un «cube», mais ce surcoût peut être compensé par la pérennité des matériaux mis en œuvre, par la prise en compte dès la conception de l accessibilité pour l entretien. Les constructions sur pilotis, les porches outre le fait qu ils contribuent à la diminution de la performance énergétique, augmentent les coûts d entretien courant et de maintenance par les surfaces à traiter et les usages non maîtrisés qu ils favorisent. 16

17 3. Orientation du logement L orientation permet d optimiser les apports thermiques, la luminosité et la ventilation naturelle, elle a donc un impact sur les charges, mais aussi sur la gestion locative rendant le logement plus ou moins attractif, augmentant ou diminuant ainsi la rotation. 4. Organisation du logement Une conception du logement adaptée aux modes de vie des locataires facilite également la location et la relocation. La séparation jour/nuit dans le logement, une cuisine éclairée naturellement pouvant être indépendante ou non, une fenêtre dans la salle de bains sont autant d élément qui faciliteront la location et amélioreront la durée d occupation par le locataire. En fonction des habitudes culturelles ou sociales certains aménagements sont plus ou moins appréciés, par exemple une cuisine ouverte, un grand séjour avec des petites chambres, Il peut être intéressant de mixer différentes solutions au sein d un même groupe pour en diversifier l occupation. On peut aussi laisser la possibilité de faire évoluer les logements dans le futur grâce à des cloisons amovibles modulaires. Enfin, un logement situé en rez-de-chaussée près de l ascenseur, sera difficile à louer, le taux de rotation y sera élevé. C est un handicap qui perdurera sauf à en modifier l usage. 5. Organisation des parties communes L organisation des parties communes a une influence sur la gestion locative et sur la gestion technique. La conception des espaces peut favoriser les regroupements ou des usages non appropriés, tandis que d autre favoriseront une vie collective plus harmonieuse et donc un entretien moins important. Les halls traversant doivent souvent être supprimés pour n avoir plus qu un seul accès, ils génèrent donc un investissement différé pour la fermeture et parfois la réorganisation des circulations. Dans l analyse en Coût Global ils sont identifiés clairement comme un facteur de risque. Lors de l analyse de projets, on s aperçoit que la surface des parties communes et les matériaux qui les composent entrainent des frais de gestion et de maintenance différent. 17

18 6. Matériaux de l enveloppe du bâtiment L analyse des matériaux de façade doit être appréhendée en prenant en compte le coût initial, les coûts d entretien mais aussi la maintenabilité (Selon la norme NF X -010 c est l aptitude dans des conditions données d'utilisation, aptitude d'un appareil, d'une machine ou d'une installation à être maintenue ou rétablie, sur un intervalle de temps donné, dans un état dans lequel elle peut accomplir une fonction requise), le recyclage des produits lors du remplacement ou lors de la démolition. Suivant les matériaux mis en œuvre, les interventions de nettoyage ou ravalement auront une périodicité de 15 ans, 20 ans ou seules des interventions d entretien seront nécessaire (briques, pierre ). 7. Équipements techniques et maintenabilité Le mode de chauffage collectif ou individuel, le type de production et de distribution se décident dès la conception du bâtiment, le positionnement des équipements techniques également, doit permettre leur remplacement, leur entretien périodique par des accès sécurisés intégrés au bâtiment voire leur modification pour une autre source d énergie. Au final on constate que 80% des dépenses de gestion, de charges récupérables ou non, d entretien, de maintenance ou de remplacement se décident au stade de la conception des projets. Le chapitre suivant analyse les postes des investissements initiaux et leur impact sur le Coût Global. 18

19 E. Analyse de la structure des coûts techniques d une construction neuve La structure des coûts des constructions neuves a été établie à partir de l analyse de plusieurs projets d immeubles collectifs en cours de réalisation à Nantes Habitat. Le regroupement par lot a été réalisé en combinant les structures de consultations des entreprises et les familles de composants d un bâtiment. Cette décomposition est conforme à ce que l on rencontre traditionnellement dans une opération de construction de logements en structure maçonnée ou béton, celle d une construction en structure bois est différente (elle sera étudiée dans une version ultérieure, la gestion de la construction bois étant encore mal maîtrisée). Cette répartition a pour objectif de faire apparaître l importance des lots sur lesquels aucune intervention ultérieure n aura lieu, les lots dont certains composants feront l objet d interventions et ceux dont les composants seront tous renouvelés au moins une fois au cours de la vie du bâtiment. Composant/lot % moyen Gros œuvre terrassement VRD 4 43,0% Chauffage ECS 5 VMC 6 6,0% Charpente+couverture / étanchéité 5,7% Peinture revêtement muraux 5,6% Menuiseries extérieures 5,5% Menuiseries intérieures 5,4% Electricité 5,2% Cloisons plafonds 5,1% Plomberie 5,0% Métalleries - portails 4,4% Ravalement / Habillage de façades 3,2% Sols durs faïences 2,3% Sols souples 1,6% Appareil élévateur 1,5% Espace vert 0,5% La répartition des coûts de la construction par lots Les lots gros œuvre-terrassement VRD, cloisons-plafonds, sols durs et faïence représentent plus de 50% des coûts initiaux. Ils comportent des composants qui ne sont pas (ou rarement) renouvelés au cours de la vie de l immeuble. Seule une restructuration ou un défaut constructif peuvent amener à les modifier fortement, mais cette hypothèse n est pas retenue dans cette étude. Toute optimisation des dépenses sur ces postes contribuera à baisser le Coût Global de l opération et pourra dégager des marges de manœuvre sur les lots à maintenance récurrente. 4 VRD : Voirie et Réseaux Divers 5 ECS : Eau chaude sanitaire 6 VMC : Ventilation Mécanique Contrôlée 19

20 Les menuiseries intérieures, l étanchéité ou la charpente-couverture représentent environ 10% des coûts initiaux et sont renouvelés une fois partiellement au cours de la durée de vie du bâtiment. Les lots électricité, plomberie, métallerie, menuiseries extérieures et ascenseurs représentent environ 23% des coûts initiaux, ils sont composés d éléments qui seront renouvelés une fois. Les lots façade, sols souples, installations de chauffage, production d eau chaude et ventilation, revêtements muraux représentent environ 17% des coûts initiaux, leurs composants sont renouvelés plusieurs fois au cours des soixante années de vie du bâtiment. Lors de l investissement initial, toutes les optimisations de coût sur des composants non renouvelés sont définitivement pérennes à condition de prendre également en compte les coûts de déconstruction de retraitement des déchets et environnementaux. Les composants qui sont remplacés au cours de la vie d un bâtiment par le gestionnaire: - finitions de façades ; - menuiseries extérieures et occultations, compris portes de hall et locaux annexes ; - chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire Ventilation ; - étanchéité ou couverture ; - sols souples ; - finitions murs et plafonds dans les parties communes (les finitions dans les logements sont des embellissements à la charge du locataire, leur remplacement à la relocation est uniquement lié à l usage) ; - éclairage des parties communes ; - les équipements sanitaires du logement. Pour chacun de ces composants le référentiel présente en annexe, la durée de vie, et la fréquence de maintenance ou de remplacement. Le coût initial, les coûts de maintenance ou remplacement, les coûts de traitement des déchets, les coûts environnementaux de production, sont pris en compte lors des calculs permettant de comparer les projets et sont propres à chacun d entre eux. Le chapitre suivant présente les différents documents réalisés pour effectuer un calcul du coût global sur ans d un projet de construction neuve et ensuite comparer les différents projets d un concours. 20