Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France

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1 Les grans transactions bureaux en Ile--France 1er semestre 2009 Juillet 2009 Prochaine édition : Janvier 2010 Des valeurs locatives : en forte baisse suite à un déplacement la man. Le secteur industriel : premier la consommation tertiaire, avec s choix plus diversifiés. Le neuf : attractif mais sous certaines conditions. Mobilité s entreprises : oui mais dans une approche sélective.

2 Données générales Quand la crise économique change la donne... L environnement économique s est fortement dégradé en 2009 : croissance en berne, prévisions pertes d emplois massives, indicateur synthétique du climat s affaires en légère amélioration mais toujours aussi bas... Dans ce contexte, la man placée bureaux en Ile-- France a enregistré un recul 27% en un an, et seulement m² bureaux ont été commercialisés puis le début l année. ette performance laisse toutefois augurer un niveau annuel transactions compris entre 1, et 1,8 million m². Les grans transactions, traditionnel moteur du marché francilien, ont elles aussi été touchées par ce ralentissement : au nombre 2, elles n ont représenté que m², soit encore 9% la man placée globale. ette sensible diminution s explique en partie par l attitu prunte s grans entreprises qui explorent, lorsque cela leur est possible, la voie la renégociation leurs baux. Pour autant, quelques mouvements d envergure ont tout même été opérés, principalement motivés par s recherches d économies : réductions du nombre d implantations et regroupements s effectifs ont principalement animé le marché ce semestre. es besoins rationalisation s coûts ont essentiellement profité aux secteurs périphériques proposant l offre neuve à s valeurs plus abordables que celles la apitale. Le roissant Ouest et la Deuxième ouronne ont été les secteurs les plus prisés (respectivement 26% et 21% s transactions supérieures à 000 m²), tandis qu aucune transaction n a été enregistrée à Paris QA. La Défense, quant à elle, doit ses bons résultats à s mouvements d entreprises déjà installées sur le secteur, qui ont souhaité renforcer leurs implantations. La conséquence première ce déplacement s grans transactions vers la périphérie est une baisse significative s valeurs moyennes enregistrées, la valeur médiane étant passée 400 /m²/an en 2008 à seulement 0 /m²/an au 1er semestre Le secteur financier, grand consommateur surfaces tertiaires en 2007 et 2008, est en net recul. Il laisse la place au secteur industriel et ses choix immobiliers aux coûts maîtrisés. Deman placée en Ile--France puis 1996 n milliers m² Deman placée globale dont m² Quelle man pour main? Quelle sera l activité s grands utilisateurs dans les mois à venir? 860 Pour répondre à cette question, DTZ a récemment lancé ODSSA, un Observatoire la Deman xprimée Surfaces Supérieures A 000 m². Dans le premier numéro, 40 mans actives bureaux plus 000 m² ont été recensées en Ile--France, soit un potentiel m² transactions dont la réalisation pourrait intervenir pour m² au second semestre er sem Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir 2000 Répartition géographique s transactions bureaux supérieures à 000 m² en Ile--France en % Paris entre Ouest dont QA 1er sem Paris Sud Paris Nord-st La Défense roissant Ouest 1ère ouronne 2ème ouronne % % 10% 1% 20% 2% 0% es mans, motivées pour les ux tiers par une recherche d économies, s orientent principalement vers le roissant Ouest et la Première ouronne. 2 Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir 2000

3 Analyse par loyers et secteurs d activité Analyse par loyers et secteurs d'activité La maîtrises s coûts coûts immobiliers immobiliers pèse sur pèse les sur valeurs les valeurs locatives locatives Après une hausse importante et continue puis 2006, la valeur médiane s transactions locatives supérieures à 000 m² a enregistré une baisse significative pour pour s'établir s établir à 0 à 0 /m²/an /m²/an au 1er au 1er semestre semestre ette ette baisse baisse est est avant avant tout tout conditionnée conditionnée par par l absence l'absence transaction à Paris QA. La valeur maximale est ainsi passée transaction Paris QA. La valeur maximale est ainsi passée 80 à 70 /m²/an. 80 à 70 /m²/an. La forte proportion transactions enregistrées en périphérie a La forte proportion transactions enregistrées en également participé à cette baisse. Si, dans le roissant Ouest, les périphérie surfaces se a également sont commercialisées participé à s à cette valeurs baisse. comprises Si, dans entre 1 le roissant (PRISMA Ouest, PRSS les surfaces à Gennevilliers) se sont commercialisées et 480 /m²/an à (AP s GMINI valeurs comprises à Suresnes), entre les1 valeurs (PRISMA transactions PRSS à Gennevilliers) Première et et Deuxième 460 /m²/an ouronne (OD sont à oulogne), plus mostes les : valeurs respectivement transactions 210 à 20 en /m²/an Première et et 10 Deuxième à 20 /m²/an. ouronne sont plus mostes : respectivement 210 à 20 /m²/an et 10 à 20 /m²/an. ette évolution à la baisse s valeurs locatives vrait se poursuivre ette évolution dans à lesla mois baisse à venir s valeurs ; l'offre immédiate locatives vrait bureaux se neufs poursuivre vrait dans continuer les mois à s'alourdir, venir ; l offre permettant immédiate une mise bureaux en concurrence neufs vrait s continuer immeubles. s alourdir, Les valeurspermettant faciales, enune replimise 20% en dans concurrence certainss secteurs, immeubles. pourraient Les valeurs donc encore faciales, baisser, en repli tandis 20% que l'octroi dans certains mesures secteurs, d'accompagnement pourraient donc vrait encore s'intensifier baisser, tandis que l octroi mesures d accompagnement vrait s intensifier. La finance en retrait...et l'industrie en tête La finance en retrait...et l industrie en tête Après avoir consommé m² l'an passé, le secteur financier s'est Après limité, avoir consommé au cours 74 du 000 1er m² semestre l an passé, 2009, le àsecteur ux transactions, financier s est enlimité, Première au cours ouronne du 1er Sud semestre : SILA, 2009, filiale à ux LL, s'est transactions, installée dans en Première l'immeuble ouronne "Okabé" ausud Kremlin-icêtre : SILA, filiale sur RDIT m², tandis AGRIOL, que le s est RDIT installée FONIR dans D l immeuble FRAN a «Okabé» loué au m² Kremlin-icêtre dans "ap sur Seine" à Ivry-sur-Seine. m², tandis que le RDIT FONIR D FRAN a loué m² dans «ap Seine» à Ivry-sur-Seine. Le secteur industriel est en revanche resté actif avec 8 transactions, toutes supérieures à m², pour un total Le secteur industriel est en revanche resté actif avec 8 près m². La Deuxième ouronne a été l'une leurs stinations transactions, privilégiées, toutes signe supérieures d'un souci à renforcé m², rationalisation. pour un La total Défense près a 10 toutefois 000 m². enregistré La Deuxième s ouronne transactions a été significatives l une leurs : stinations SUZ NVIRONNMNT privilégiées, signe s'estd un installé souci surrenforcé m² dans rationalisation. " 21", tandis La Défense qu'arva a pris toutefois en location enregistré le Galilée" s (2 000 transactions m²) libéré par significatives TOTAL. : SUZ NVIRONNMNT s est installé sur m² dans «21», tandis qu ARVA a pris en Poursuivant location «le Galilée» son mouvement (2 000 m²) libéré rationalisation, par TOTAL le. secteur public a enregistré transactions, toutes en Première ouronne ou sur le Poursuivant secteur son Marne-la-Vallée mouvement et quasi rationalisation, exclusivement le dans secteur s immeubles public a enregistré neufs. La plus transactions, significative toutes aura été en lapremière prise àbail, ouronne par la DIRTION ou sur le secteur RGIONAL Marne-la-Vallée DU POL MPLOI, et quasi exclusivement m² dans l'immeuble s immeubles "Le opernic neufs. La II" plus à Noisy-Le-Grand, significative aura à un été loyer la prise au bail à bail, 20 par la /m²/an. DIRTION RGIONAL DU POL MPLOI, m² dans l immeuble «Le opernic II» à Noisy-Le-Grand, à un loyer au Le bail secteur 20 Juridique-onseil /m²/an. a, comme à son habitu, privilégié s implantations parisiennes, mais il s'est également intéressé au Le secteur Péri Juridique-onseil Défense : AP a, comme GMINIà àson Suresnes habitu, et MANPOWR privilégié s à Nanterre, implantations dans un parisiennes, souci d'optimisation mais il s est son bassin également d'emploi. intéressé au secteur Péri Défense : AP GMINI à Suresnes et MANPOWR à Nanterre, dans un souci d optimisation son bassin d emploi. Ventilation s valeurs locatives transactions par quartile au 1 er semestre 2009 i Maxi : : 70 : Mini : Industries transformation Industries Pointe haque pile représente un quart s haque commercialisations pile représente locatives un quart s commercialisations en surfaces soit 8 locatives 100 m² en surfaces soit m² 2 Financiers 4 Juridique - onseil ommunication - réation Médiane : 0 /m²/an 2008 : 400 /m²/an 2007 : 90 /m²/an Répartition s transactions plus 000 m² par secteur d activité au 1er 1 semestre er semestre n m² TI n nombre Transports Logistique Distribution Services immobiliers Autres services Secteur Public Autres Top 10 s transactions en Ile--France au 1 er semestre 09 Top (Par 10 s surface transactions décroissante) en Ile--France au 1er semestre 2009 (Par surface décroissante) SUZ NVIRONNMNT La Défense m² PRISMA PRSS Gennevilliers 2 76 m² GAZ D France ois-olombes m² AP GMINI Suresnes 14 7 m² MANPOWR Nanterre m² SILA Le Kremlin-icêtre m² TAI - INFOPRO Antony m² OMMUNIATIONS NMPP Paris m² POL MPLOI Noisy-le-Grand m² OD oulogne-illancourt m²

4 Offre première main et mobilité s utilisateurs Attractivité du neuf... sous certaines conditions Si la préférence s grands utilisateurs pour les surfaces première main ne se dément pas, elle se heurte aujourd hui à ux contraintes : les valeurs locatives pratiquées dans certains secteurs où ces produits sont rares et donc chers, et le moindre renouvellement l offre dans certains marchés. Ainsi, au premier semestre 2009, la part s transactions première main ne représente que % s surfaces placées. La Défense enregistre ses rnières méga transactions avant le retour d une offre première main significative en 2011, tandis qu à Paris cette problématique se double loyers encore trop élevés. Les marchés périphériques profitent cette situation : en Deuxième ouronne, la quasi-totalité s transactions plus 000 m² enregistrées au 1er semestre 2009 a porté sur s locaux première main. Dans le roissant Ouest, les utilisateurs se sont positionnés en oucle Nord, pour les transactions les plus significatives, et sur le secteur Péri Défense. La Première ouronne pourrait bénéficier du rééquilibrage la production neuve cette année, sous réserve que les utilisateurs acceptent s localisations au caractère tertiaire moins affirmé mais très compétitives dans la perspective rationalisation s coûts d implantation. ZON Transactions plus 000 m² Nb Surface (m 2 ) Nb Dont neuf ou restructuré Surface (m 2 ) Part du neuf ou restructuré Nb (%) Surface (%) Paris QA 0 0 m² 0 0 m² ND ND Paris entre Ouest (Hors QA) 0 0 m² 0 0 m² ND ND Paris m² m² 100% 100% Paris m² 0 0 m² 0% 0% Paris m² 0 0 m² ND ND Paris Nord-st m² m² 100% 100% La Défense m² m² 2% 11% roissant Ouest m² m² 60% 70% Première ouronne Nord Première ouronne st Première ouronne Sud m² m² 100% 100% m² m² 0% 64% m² m² 67% 48% Deuxième ouronne m² m² 86% 84% TOTAL m² m² 64% % Mobilité et sélectivité s utilisateurs La mobilité s utilisateurs est aujourd hui conditionnée par la recherche d un double impératif : la maîtrise s coûts immobiliers et l efficience s bâtiments, le plus souvent neufs. Les NMPP, installées dans le 12ème arrondissement, ont ainsi choisi pour leur nouvelle implantation «Vitalys», un immeuble neuf dans le 19ème arrondissement, alors que OSTON ONSULTING GROUP quitte Paris QA pour un immeuble restructuré dans le 7ème arrondissement. Hors Paris, le roissant Ouest et la Première ouronne meurent les valeurs sûres pour les entreprises avec une attention toute particulière pour la sserte en transports en commun et l inscription du nouveau bâtiment dans une démarche développement durable. Mobilité s utilisateurs en Ile--France au 1 er semestre 2009 Destination Paris entre Paris QA Ouest Paris Sud Paris Nord-st La Défense roissant Ouest Provenance (Hors QA) Paris QA 1 Paris entre Ouest (Hors QA) Paris Sud 1 Paris Nord-st La Défense 1 1 Première ouronne roissant Ouest 1 1 Première ouronne 1 2 Deuxième ouronne 2 Deuxième ouronne Statistiques effectuées uniquement sur les déménagements (hors extensions, regroupements et créations) 4

5 Les grans transactions bureaux au 1 er semestre 2009 Paris m² La Défense m² m² m² m² m² m² roissant Ouest m² 2 76 m² m² 14 7 m² m² m² m² M² A D Paris roissant Ouest La Défense Première ouronne Deuxième ouronne 4 21 A D 10 A Première ouronne m² m² m² m² Deuxième ouronne m² A SILA m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² _

6 Pour plus d informations sur le marché, merci transmettre votre man par mail à : Magali Marton + (0) magali.marton@dtz.com Directrice s étus Delphine Mahé + (0) lphine.mahe@dtz.com Responsable adjointe s tus Nathalie Ribeiro Assistante d étus + (0) nathalie.ribeiro@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise ommercialisation - Investissement - Asset management xpertise - onsulting - Aménagement Avec plus collaborateurs opérant dans 10 villes et 4 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale services et crée s solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. ien que les données aient été vérifiées façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait toute inexactitu involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, s informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable DTZ. Auquel cas, toute reproduction vra être mise au crédit DTZ Research. DTZ Research 8, rue l Hôtel Ville 9222 Neuilly-sur-Seine mail : dtz.neuilly@dtz.com + (0)