BUREAUX LOCAUX D'ACTIVITÉS / MIXTES ENTREPÔTS

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1 Une étude commandée par l agence de développement du Val-de-Marne pour le compte de l ODIME 94 BUREAUX LOCAUX D'ACTIVITÉS / MIXTES ENTREPÔTS Présentée par Patricia Vevaud - MRICS Directrice du Département Etudes & Analyses ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS

2 Sommaire Le marché des BUREAUX L offre disponible L offre future Les valeurs de l offre La demande placée Les valeurs de transaction Les EPT A retenir p Le marché des LOCAUX d ACTIVITES MIXTES L offre disponible L offre future Les valeurs de l offre La demande placée Les valeurs de transaction Les EPT A retenir p Le marché des ENTREPÔTS L offre disponible Les valeurs de l offre La demande placée Les valeurs de transaction Les EPT A retenir p Méthodologie Lexique Contact ODIME 94 Contacts Advenis Real Estate Solutions

3 Présentation de l Etude La présente étude a été réalisée en Avril 2016 à la demande de l agence de développement du Val-de-Marne pour le compte de l ODIME 94, par Advenis Real Estate Solutions, conseil en Immobilier d Entreprise. Elle porte sur le marché d immobilier d entreprise du Val-de-Marne comprenant 47 communes et, à partir du 1 er janvier 2016, 3 établissements publics territoriaux - EPT. Elle a pour but de connaître les caractéristiques et évolutions du marché d immobilier d entreprise, marché représentant une part importante dans le développement économique local du Val-de-Marne notamment en favorisant l accueil, l implantation et le développement des entreprises. Pour permettre une approche plus précise du département en termes de logique de marché d immobilier d entreprise, il a été décidé d étudier également le marché au niveau des 3 territoires que représentent les nouveaux EPT dans leur périmètre définitif au 1 er janvier Soit : T10 ACTEP : 13 communes T11 Plaine centrale-haut Val de Marne-Plateau briard : 16 communes T12 Val de Bièvre-Seine amont-grand Orly : 18 communes (6 communes hors étude sont situées dans le département de l Essonne : Paray-Vieille-Poste, Athis-Mons, Morangis, Juvisy-s/Orge, Savigny-s/Orge et Viry-Châtillon)

4 Territoire de l étude Le Val-de-Marne 47 communes 3 Etablissements Publics Territoriaux Près de 200 ZAE Parcs d'activités et parcs tertiaires

5 Partie 1 Le marché des BUREAUX

6 Bureaux OFFRE DISPONIBLE 2015 Parc construit 3 % m² Offre disponible 14,64 % m² % Neuf 16 % % > à m² 25,6 % % Location % Vente 92 % 21 % Taux de vacance 7,32 % Valeur locative moyenne Neuf Valeur locative moyenne Second marché 217 /m² 173 /m² Le Val-de-Marne en IDF 7 % du parc de bureaux (source ORIE 2015) 7,5 % de l offre Analyse Progression du parc construit Hausse de l offre disponible Augmentation de l offre neuve Hausse de la part d offres > à m² Valeurs locatives attractives par rapport à Paris Variation 2014/2015

7 Bureaux OFFRE DISPONIBLE 2015 Offre positionnée à proximité de Paris Rungis Orly Chevilly- Larue Créteil Créteil l Horizon Rungis Quebec Aucune offre recensée

8 Bureaux OFFRE FUTURE Offre future m² % Projets 89 % % Labellisés ou Certifiés 69 % % > m² 97 % Orly Cœur d Orly % Location % Vente 99 % 21 % Valeur locative moyenne 235 /m² Fontenay-s/Bois Elyps Le Val-de-Marne en IDF 22 % de l offre future Variation 2014/2015 Ivry-s/Seine CitySeine

9 Bureaux VALEURS OFFRES Valeurs locatives Valeurs vénales Second Marché 173 /m² (85 à 330 /m²) /m² (790 à /m²) Neuf 217 /m² (110 à 260 /m²) /m² (2 500 à /m²) Future 235 /m² (180 à 320 /m²) /m² (2 080 à /m²) Analyse évolution des valeurs locatives et vénales du second marché du neuf : valeurs locatives valeurs vénales Variation 2014/2015

10 Bureaux DEMANDE PLACEE 2015 Demande placée 41 % m² % Neuf 5 % % > à m² 0 % % Location % Vente 82 % 18 % Nombre de transactions 15 % 104 Valeur locative moyenne Neuf Valeur locative moyenne Second marché 169 /m² 171 /m² Le Val-de-Marne en IDF 2 % de la demande placée Analyse Forte baisse de la demande placée Aucune transaction > à m² Variation 2014/2015 Fontenay-ss-Bois Péripole 2 (second marché m²) Preneur : RATP

11 Bureaux DEMANDE PLACEE 2015 Demande placée > m² cumulés Créteil : m² (15 transactions) Ivry-s/Seine : m² (23 transactions) Alfortville Equalia (neuf m²) Preneur : Select Service Partner Maisons-Alfort Huit Douze sur Parc (second marché m²) Preneur : Foncia VDM Variation 2014/2015 Aucune transaction recensée

12 Bureaux VALEURS TRANSACTIONS 2015 Valeurs locatives Valeurs vénales Second Marché 171 /m² (80 à 395 /m²) /m² (895 à /m²) Neuf 169 /m² (93 et 245 /m²) Aucune transaction recensée Analyse évolution des valeurs locatives du second marché du neuf évolution des valeurs vénales Variation 2014/2015

13 Bureaux EPT 2015 Analyse Hausse de l offre disponible sur tous les EPT Augmentation de la demande placée sur le T11 (Créteil) m² construits Taux vacance Offre disponible Valeur locative Demande placée Valeur locative m² Neuf moyenne /m² m² Neuf moyenne /m² T ,09% % % 196 T ,29% % % 139 T ,31% % % 155 Variation 2014/2015

14 Bureaux EPT 2015 Parc construit ( m²) source ORIE 2015 Offre disponible ( m²) T % T % Analyse Nette prédominance du T12 T % T % T % T % Part la plus faible du marché tertiaire sur le T11 malgré Créteil (préfecture) Demande placée ( m²) Offre future ( m²) T % T % T % T % T % T %

15 Bureaux A retenir L augmentation de l offre disponible val-de-marnaise se démarque de la tendance francilienne (en baisse) et s explique par la livraison de plusieurs programmes et des libérations de second marché Augmentation de la part du neuf dans le Val-de-Marne, alors que cette dernière est en régression en Île-de-France Augmentation du parc construit du Val-de-Marne de 3 % (1,5 % en Île-de-France) Taux de vacance du Val-de-Marne équivalent au taux francilien, mais surtout inférieur aux taux des territoires de 1 ère couronne La demande placée du Val-de-Marne a subi une baisse significative en 2015 parallèlement en Île-de-France le placement a augmenté Cette baisse significative du placement val-de-marnais se retrouve sur toute la 1 ère couronne francilienne, et s explique notamment par la baisse (ou l absence pour le Val-de-Marne) de grandes transactions Une augmentation peu significative des valeurs qui n empêche pas le département d être compétitif par rapport aux territoires voisins (Sud de Paris et Sud des Hautsde-Seine notamment) L attractivité du département reste également liée à sa capacité à accueillir de grands projets (ex. possibilité d implantation du Conseil régional à Ivry-s/Seine)

16 Partie 2 Le marché des LOCAUX D ACTIVITES MIXTES

17 Activités Mixtes OFFRE DISPONIBLE 2015 Offre disponible 37 % m² % Neuf 2 % % > à m² 17 % % Location % Vente 80 % 34 % % Activités % Mixtes 64 % 36 % Valeur locative moyenne Neuf Valeur locative moyenne Second marché 106 /m² 102 /m² Le Val-de-Marne en IDF 9,85 % de l offre Analyse Hausse de l offre disponible Très faible part d offres neuves Part d offres à la vente insuffisante Baisse de la part du Mixte Variation 2014/2015

18 Activités Mixtes OFFRE DISPONIBLE 2015 Stock disponible réparti sur l ensemble du territoire Offre cumulée > m² Bonneuil-s/Marne Ivry-s/Seine Créteil Vitry-s/Seine Alpha Park Bonneuil-s/Marne Parc des Petits Carreaux Aucune offre recensée

19 Activités Mixtes OFFRE FUTURE Offre future 107 % m² % Projets 86 % % Labellisés ou Certifiés 26 % Sucy-en-Brie Ecoparc % > m² 87 % % Location % Vente 95 % 58 % Valeur locative moyenne 135 /m² Valenton Espace Artisanal Le Val-de-Marne en IDF 8 % de l offre future certaine Variation 2014/2015 Orly PA Roméo

20 Activités Mixtes VALEURS OFFRES 2015 Second Marché Neuf Valeurs locatives A : 90 /m² (55 à 148 /m²) M : 114 /m² (55 à 180 /m²) A : 85 /m² (85 à 86 /m²) M : 114 /m² (94 à 138 /m²) Valeurs vénales A : /m² (575 à /m²) M : /m² (861 à /m²) A : /m² (1 référence) M : pas d offre recensée Future A : 135 /m² (85 à 135 /m²) M : 193 /m² (1 référence) Analyse A : /m² (1 350 à /m²) M : pas d offre recensée évolution des valeurs locatives du second marché du neuf évolution des valeurs vénales A : Activités M : Mixtes Variation 2014/2015

21 Activités Mixtes DEMANDE PLACEE 2015 Demande placée 3,8 % m² % Neuf 2 % % > à m² 20 % % Location % Vente 89 % 11 % % Activités % Mixtes 74 % 26 % Le Val-de-Marne en IDF 5 % demande placée Analyse Augmentation de la demande placée Très faible part du neuf Nombre de transactions 5,4 % 59 Valeur locative moyenne Neuf Valeur locative moyenne Second marché 86 /m² 97 /m² Villeneuve-le-Roi (732 m² neufs) Preneur : SICE PREVIT SPA Variation 2014/2015

22 Activités Mixtes DEMANDE PLACEE 2015 Demande placée > m² cumulés Fontenay-ss/Bois : m² (6 transactions) Vitry-s/Seine : m² (3 transactions) Fontenay-ss-Bois (2 084 m² second marché) Preneur : STOULS LARSON JUHL Boissy-St-Léger (1 210 m² second marché) Preneur : CITELUM Aucune transaction recensée

23 Activités Mixtes VALEURS TRANSACTIONS 2015 Second Marché Valeurs locatives A : 89 /m² (58 à 111 /m²) M : 105 /m² (70 à 156 /m²) Valeurs vénales A : /m² (796 à /m²) M : /m² (956 à /m²) Neuf A : 86 /m² (1 référence) Pas de transaction recensée Analyse évolution des valeurs locatives et vénales du second marché NS pour le neuf A : Activités M : Mixtes NC : non connu NS : non significatif Variation 2014/2015

24 Activités Mixtes EPT 2015 Analyse Augmentation de l offre disponible sur tous les EPT Augmentation du placement sur le T11 Offre disponible Valeur locative Demande placée Valeur locative m² Neuf moyenne /m² m² Neuf moyenne /m² T % % 99 T % % 103 T % % 92 Variation 2014/2015

25 Activités Mixtes EPT 2015 T % Offre disponible ( m²) T % T % T % Demande placée ( m²) T % T % Analyse Prépondérance du T12 à l exception de l offre future Absence d offre future recensée sur le T10 Offre future ( m²) T % T %

26 Activités Mixtes A retenir L offre disponible en Île-de-France est en augmentation mesurée mais constante sur 4 ans, dans le même temps l offre du Val-de-Marne, après avoir diminué en 2014, augmente significativement (alimentée par du second marché) La proportion d offre neuve en Val-de-Marne est très faible La part d offre à la vente est insuffisante pour répondre à la demande Augmentation de l offre future dans un contexte francilien peu offreur A l inverse de l Île-de-France qui a enregistré une baisse du placement en 2015, le Val-de-Marne voit son volume placé progresser Les valeurs locatives de présentation enregistrent une baisse pour le Val-de- Marne, les valeurs restent stables en Île-de-France En conclusion, une demande réelle mais non satisfaite (manque d offres à l acquisition et offres futures insuffisantes)

27 Partie 3 Le marché des ENTREPÔTS

28 Entrepôts OFFRE DISPONIBLE 2015 Offre disponible 1,7 % m² % Neuf / Restructurée 2 % % > à m² 31 % % Location % Vente 96 % 25 % Valeur locative moyenne Neuf NS Valeur locative moyenne Second marché 165 /m² 66 /m² Le Val-de-Marne en IDF 10,4 % de l offre Analyse Progression de l offre disponible Faible part du neuf Faible part d offres > m² en nombre Valeurs locatives élevées Absence d offre future NC : non connu NS : non significatif Variation 2014/2015

29 Entrepôts OFFRE DISPONIBLE 2015 Offre positionnée plutôt au Sud du dpt Rungis Orly Thiais Bonneuil-s/Marne Charenton-le-Pont Parc de Bercy (restructuré) Bonneuil-s/Marne Port de Bonneuil Aucune offre recensée

30 Entrepôts VALEURS OFFRES 2015 Valeurs locatives Valeurs vénales Second Marché 66 /m² (30 à 100 /m²) /m² (824 à /m²) Neuf 165 /m² (1 référence) Pas d offre recensée Analyse évolution des valeurs locatives et vénales du second marché non significative du neuf NC : non connu NS : non significatif Variation 2014/2015

31 Entrepôts DEMANDE PLACEE 2015 Demande placée 194 % m² % Neuf 48 % % < à m² 48 % % Location % Vente 100 % 0 % Nombre de transactions 6 Valeur locative moyenne Neuf Valeur locative moyenne Second marché NC NS Le Val-de-Marne en IDF 5 % de la demande placée Analyse Forte hausse de la demande placée en volume Retour des grandes transactions NC : non connu NS : non significatif Variation 2014/2015

32 Entrepôts DEMANDE PLACEE 2015 Seule Charenton-le-Pont enregistre 2 transactions ( m² cumulés) Aucune transaction recensée

33 Entrepôts VALEURS TRANSACTIONS 2015 Valeurs locatives Valeurs vénales Second Marché NS Pas de transaction recensée Neuf NC Pas de transaction recensée Analyse Absence d informations suffisantes sur les valeurs NC : non connu NS : non significatif

34 Entrepôts EPT 2015 Analyse Hausse de l offre disponible sur le T12 Augmentation de la demande placée sur tous les EPT Offre disponible Valeur locative Demande placée Valeur locative m² Neuf moyenne /m² m² Neuf moyenne /m² T % % NC T % % NC T % % NS NC : non connu NS : non significatif Variation 2014/2015

35 Entrepôts EPT 2015 T % Offre disponible ( m²) T % T % Analyse Prédominance du T12 pour l offre disponible Part du volume placé plus élevée sur le T10 (transactions sur le parc de Bercy à Charenton-le-Pont) Demande placée ( m²) T % T % T %

36 Entrepôts A retenir L augmentation de l offre disponible val-de-marnaise est constante depuis 2012 avec un pic en 2014 et 2015 ; moins marquée en Île-de-France, la progression du stock est plus significative également en 2014, mais ce dernier régresse fortement en 2015 La proportion d offre neuve est faible en Val-de-Marne comme en Île-de-France La progression de la demande placée du Val-de-Marne est comparable à celle de l Île-de-France (en hausse en 2015) Les valeurs locatives val-de-marnaises sont plus élevées que les moyennes relevées en 1 ère couronne francilienne Comme pour les locaux d activités, la demande est réelle mais l offre existante n y répond pas et l offre future est inexistante (sauf comptes propres et clés en mains ex. à Valenton)

37 Méthodologie Ce document a fait l objet d une présentation commentée lors d un colloque organisé à l agence de développement du Val-de-Marne le 14 juin 2016 et a été extrait d une étude réalisée à la demande de l agence de développement du Val-de-Marne pour le compte de l ODIME 94 par ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS, conseil en Immobilier d Entreprise. Cette étude sera disponible sur demande auprès d ODIME 94. ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS a travaillé à partir de ses données, collectées à partir de ses informations propres, de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès des divers intervenants du secteur d activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires ) ainsi que des organismes publics et parapublics (services économiques, SIT@DEL2, INSEE, ), associations professionnelles (ORIE). Ces données intègrent l ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession d ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS à la date d élaboration de l étude : Avril Pour plus de précisions, le lexique ci-après définit les principales notions utilisées dans cette étude ainsi que les règles de calcul retenues. Bien que jugées fiables, les informations utilisées pour cette présentation ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source.

38 Lexique Bureau : lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration Délai théorique d'écoulement (du stock) : délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. Demande exprimée : prospect/contact ayant une recherche définie en terme de surface, de type de locaux et de localisation. Exprimée en m² et en %. Demande placée - transaction : ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) Disponibilité (offre) future : se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Disponibilité (offre) future : permis de construire obtenu, chantier en cours et date de livraison 2015 Livraison à moins d'un an Disponibilité (offre) future Livraison à plus d'un an : permis de construire obtenu, date de livraison annoncée Disponibilité (offre) future Projet : permis de construire obtenu, en attente de pré commercialisation pour lancer le chantier ou permis de construire en cours ou non déposé et en attente de pré commercialisation Dynamique de placement : rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie pour les bureaux. Exprimé en % Entrepôt : bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d'expédition de marchandises, disposant d'espaces et volumes homogènes, d'accès livraison multiples et d'une aire de manœuvre importante Entrepôt logistique : L'entrepôt logistique est un lieu de stockage qui accueille tous types de produits, tout en répondant à des règles strictes. Il est conçu pour : - la réception et le contrôle du produit, - la mise en place des palettes dans la zone de stockage, - le traitement des marchandises conditionnées en palettes, en cartons ou à l'unité, - le post-manufacturing : marchandises faisant l'objet d'étiquetage et d'emballage, - l'opération de chargement et de déchargement des produits. L'entrepôt logistique doit être pourvu de locaux aménagés pour reçevoir des étagères de rangement, des racks, des armoires de stockage et des espaces sols. A l'extérieur, il peut être prévu des aires de stockage pour gros volumes et containers. Les entrepôts logistiques sont classés en catégorie A, B et C

39 Lexique Foncier : ensemble de terrains constructibles Immeuble/programme restructuré : immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde Immeuble/programme neuf : immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans Immeuble/programme second marché : tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans Investisseur : personne ou société qui acquiert un bien pour son rendement (actuel et futur) et non pour l'utiliser. Stratégies des investisseurs voir ci-après Label / certification : référencement des immeubles neufs, restructurés, futurs au regard des obligations environnementales et notamment de consommation énergétique. Les differents labels et certifications sont listés dans le lexique développement durable Locaux d'activités : bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d'une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu'une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d'activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m Loyer : prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Loyer "prime" : moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. Loyer moyen - valeur locative moyenne : moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Pré commercialisation : transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré Programme : immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos Projet "en blanc" : bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu'il n'ait été précommercialisé Projet "en gris" : projet dont le chantier est prêt à débuter le permis de construire ayant été obtenu et purgé de tout recours

40 Lexique Taux de rendement : rapport entre le loyer net de charges et le prix de vente, selon que l'on parle de taux de rendement net ou brut, les frais d'acquisition, droits et honoraires sont exclus ou inclus dans le prix de vente. Exprimé en %. Taux de vacance : rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en % Utilisateur : personne ou société qui acquiert un bien pour l'utiliser Valeur locative : voir loyer moyen Valeur vénale : prix auquel un bien pourrait raisonnablement être cédé. Exprimée en euro hors taxes ou hors droits, hors honoraires de commercialisation, par m² par an.

41 Contact ODIME94 ODIME94 Conseil départemental du Val-de-Marne 1 rue le Corbusier CRETEIL olivier.baroux@valdemarne,fr Olivier BAROUX

42 Contacts Advenis RES Advenis RES Bureau Île-de-France Est immeuble ATRIA 2 rue du Centre Noisy-le-Grand idf.est@advenis-res.com Yann LOBJOIS Directeur du bureau Advenis RES Bureau Paris 12 rue Médéric Paris paris@advenis-res.com Cédric HENEMAN Directeur du bureau Advenis RES Département Etudes & Analyses 12 rue Médéric Paris etudes@advenis-res.com Patricia VEVAUD Directrice