Taxes foncières : plus de 21 % d augmentation en cinq ans

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1 Frédéric Zumbiehl Comme chaque année, les propriétaires ont eu jusqu au 15 octobre pour payer leur taxe foncière. L augmentation de cet impôt au cours des dernières années (sauf très rares exceptions) ne leur aura pas échappé. L Observatoire UNPI des taxes foncières, quant à lui, a constaté qu entre 2007 et 2012 la taxe foncière a augmenté de 21 % en moyenne sur tout le territoire national. Taxes foncières : plus de 21 % d augmentation en cinq ans Que l on inclut ou non la TEOM, Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis, figure parmi les cinq grandes villes de France où la taxe foncière a le plus augmenté entre 2007 et 2012 (+ 30,15 % hors TEOM et + 30,41 % TEOM comprise). 25 millions de de Propriétaires - Octobre - Octobre Saint-Denis - Quartier Plaine - 4 terrasses du Square - Service Communication Le 8 octobre dernier, l Observatoire UNPI des taxes foncières (7 ème édition) a rendu public ses résultats. Obtenus à partir des données diffusées sur le site internet de l administration fiscale (impots.gouv.fr), ils concernent l intégralité du territoire, soit plus de communes, et portent sur la période 2007/2012 (1). Au terme de son étude, l Observatoire des taxes foncières fait valoir qu en moyenne la taxe foncière sur les propriétés bâties a augmenté de 21,17 % sur l ensemble du territoire, soit deux fois et demi plus que l inflation pendant cette période (estimée à 8,18 % (2) ). Face à ce chiffre hallucinant, chacun se renvoie la balle. Prises isolément, les collectivités bénéficiaires de l impôt foncier se défendent de n avoir augmenté que très raisonnablement leur taux d imposition. Le problème est que plusieurs petites augmentations (celle du département, celle de la commune, de l intercommunalité, voire du syndicat de communes) entraînent une grosse augmentation. D autant plus que les valeurs

2 locatives des immeubles, qui constituent l assiette de l impôt, sont déjà revalorisées chaque année par la loi de finances. Ainsi, entre 2007 et 2012, les bases d imposition ont été majorées automatiquement de 9,43 %. En théorie, dans l esprit du législateur, cette revalorisation vise à «actualiser les valeurs locatives en fonction du taux d inflation prévisionnel, afin d éviter que les collectivités ne soient contraintes d augmenter les taux» (3). Dans les faits, c est tout le contraire qui se passe, les bénéficiaires de la taxe foncière ajoutant leur propre augmentation à celle de la loi! Nous reprenons ci-après les conclusions générales de l étude UNPI. Les résultats pour chaque commune de France sont quant à eux disponibles sur le site internet de l UNPI ( Forte hausse des taux départementaux En 2012, la Guyane est le département au taux le plus élevé (32,92 %), suivi du Gers (32,86 %), de l Aisne (31,72 %), et de l Aude (30,69 %). En bas de tableau, le département de Paris applique le taux le plus faible (5,13 %), suivi de deux autres départements franciliens, les Hauts-de-Seine (7,08 %) et les Yvelines (7,58 %). Le Rhône est le dernier département à appliquer un taux inférieur à dix pour cent (9,47 %). Comme nous aurons l occasion de le répéter, il faut toutefois relativiser ces écarts : les valeurs locatives des immeubles, assiette de la taxe foncière, sont, à surface égale, moins fortes dans le Gers par exemple qu à Paris. Pour une même surface de bâti, la cotisation départementale des Gersois n est donc pas six fois supérieure à celle des Parisiens. En moyenne, les taux d imposition départementaux s élèvent en 2012 à 18,58 %. En termes d évolution, si on compare, d un côté, les taux départementaux de 2012, et de l autre, les taux additionnés des départements et des régions en 2007 (4), on constate une forte augmentation (+ 27,57 % en moyenne). Si on inclut la revalorisation légale des bases d imposition, les cotisations «départementales» (5) ont augmenté de 39,60 % en moyenne! En réalité, cette forte hausse s explique en partie par le fait que les départements ont augmenté leur taux pour intégrer le transfert, à leur profit, d une partie des frais de gestion de l État (voir l encadré ci-contre). La hausse des taux départementaux est donc atténuée par la baisse des frais de gestion de l État, laquelle est plus ou moins forte selon les départements (6). Si on prend en compte la baisse moyenne des frais de gestion dans chaque département, il apparaît finalement que les cotisations «départementales» de taxe foncière ont augmenté en moyenne de 25,45 %. C est à Paris que la cotisation «départementale» a le plus augmenté entre 2007 et Avec une hausse de 232,18 %, elle y a plus que triplé. Cette augmentation exceptionnelle s explique par le fait que le département de Paris a appliqué pour la première fois un taux d imposition en Loin derrière Paris, c est en Corse du Sud que la cotisation «départementale» a le plus augmenté (+ 73,76 % en moyenne), suivi de l Aisne (+ 63,07 %), du Val-d Oise (+ 61,22 %) et de la Loire-Atlantique (+ 54,59 %). En bas de tableau, l augmentation de la cotisation «départementale» a été la moins forte en Martinique (+ 8,83 % en moyenne), en Guadeloupe (+ 9,05 %), dans le Rhône (+ 10,38 %), en Guyane (+ 10,40 %) et dans les Bouchesdu-Rhône (+ 10,59 %). Entre 2007 et 2012, les bases d imposition ont été majorées automatiquement de 9,43 % (1) À ce jour, les données concernant 2013 ne sont pas encore publiées sur le site impots.gouv.fr. (2) Source Insee, Indice des Prix à la Consommation, série «principaux indicateurs», indice n 4018 E (octobre 2007 et 2012). (3) Propos du député Pierre-Alain Muet, in rapport n 251 de la Commission des finances de l Assemblée nationale, tome III, par M. Christian Eckert, rapporteur général, rendu à propos de la loi de finances pour (4) Rappelons que la part régionale de taxe foncière a été transférée au département en 2011 (voir notre encadré consacré à la réforme de 2011). (5) Nous mettons des guillemets car, comme indiqué, nous comparons en réalité d un côté, les taux départementaux de 2012 et, de l autre, les taux régionaux et départementaux de (6) Les frais de gestion de l État sont en effet assis sur les montants bruts de taxe foncière. La taxe foncière en quelques lignes Mode de calcul Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s obtient en multipliant une base d imposition par les taux fixés par les collectivités territoriales et, le cas échéant, les établissements publics de coopération intercommunale et/ou, plus rarement, les syndicats de communes. Il faut toutefois ajouter à ce montant le prélèvement pratiqué par l État à titre de frais de gestion, et qui prend la forme d un taux fixe appliqué au montant précédent. La base d imposition de la TFPB est constituée par la valeur locative cadastrale des immeubles, diminuée d un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges. Déterminée au niveau local selon de nombreux critères, la valeur locative d un immeuble est censée représenter le loyer annuel qu un propriétaire peut, potentiellement, retirer d un immeuble. Chaque année, la loi de finances actualise forfaitairement les valeurs locatives pour tenir compte de l inflation. Entre 2007 et 2012, celles-ci ont été majorées d environ 9,43 %. Il faut noter, par ailleurs, qu en cas de travaux importants effectués sur un immeuble (agrandissement par ex.), sa valeur locative est réévaluée. Réforme en 2011 Jusqu en 2011, un taux était appliqué par la commune (et le cas échéant par l intercommunalité et/ou le syndicat de communes), le département et la région. À compter de 2011, suite à la suppression de la taxe professionnelle, la part régionale de taxe foncière a été transférée aux départements. Concernant les frais de gestion perçus par l État, ils s élevaient jusqu en 2011 à 8 % du montant de la TFPB. À compter de 2011, l État ne perçoit plus que 3 % du montant de la TFPB, le produit des 5 % restants ayant été transféré aux départements*. Les taux départementaux de 2011 ont donc sensiblement augmenté pour tenir compte de ces deux transferts. * Par exception, l Etat continue de percevoir 8 % de frais de gestion sur la part de taxe foncière revenant aux syndicats de communes. 25 millions de Propriétaires - Octobre

3 PARIS 232,18 CORSE DU SUD 73,76 AISNE 63,07 VAL D OISE 61,22 LOIRE ATLANTIQUE 54,59 AIN 45,83 MEURTHE ET MOSELLE 38,96 HAUTES ALPES 37,34 MAINE ET LOIRE 36,46 ALLIER 36,38 Disparité des taux de taxe foncière Tous taux cumulés, la taxe foncière la plus élevée (98,80 % à Fontanes-de-Sault dans l Aude) est, en termes de taux, dix fois plus élevée que la taxe foncière la plus faible (9,98 % à Neuilly-sur-Seine dans les Hauts-de-Seine). Cependant, il faut garder à l esprit que les valeurs locatives, sur lesquelles sont assis les taux d imposition, sont déterminées au niveau local en fonction des caractéristiques des immeubles et notamment de leur situation géographique. Pour une même surface de bâti, les propriétaires fontanans ne payent donc pas nécessairement dix fois plus de taxe foncière que les propriétaires neuilléens. Comme l indique la Direction générale des impôts, «les départements d Île-de-France, en particulier Paris et les Hauts-de-Seine, se singularisent par des bases moyennes très élevées et des taux faibles, ce qui conduit à : les dix plus fortes augmentations de part départementale de taxe foncière (en %) des cotisations moyennes élevées. A contrario, le Gers et l Aude compensent des bases très faibles par des taux très élevés, de l ordre de 80 %» (7). En 2012, les taux cumulés de taxe foncière s élèvent en moyenne à 36,36 % sur l ensemble du territoire. Si on se concentre sur les 50 communes les plus peuplées de France, c est à Amiens que les taux de taxe foncière sont les plus forts en 2012 (55,87 %). Grenoble arrive en seconde position (54,00 %), suivie de Caen (53,81 %), ex-aequo avec Angers, et de Nîmes (53,46 %). Si on ajoute la taxe d enlèvement des ordures ménagères (voir l encadré p. 13), Nîmes arrive en première position (67,96 %), suivie du Havre (66,12 %), de Tourcoing (65,55 %) et d Amiens (65,40 %) (8). Rappelons toutefois que les propriétaires bailleurs de logements peuvent récupérer la TEOM auprès de leurs locataires (sauf les frais de gestion de l État). En bas de tableau, ce sont quatre villes franciliennes qui appliquent les taux les moins élevés : Courbevoie (12,19 %), Paris (13,50 %), Boulogne-Billancourt (14,44 %), et Nanterre (19,13 %). On retrouve les mêmes villes si on inclut la TEOM : Courbevoie (15,09 %), Boulogne-Billancourt (19,02 %), Paris (19,71 %) et Nanterre (22,60 %). En moyenne, les taux cumulés de taxe foncière dans les cinquante villes les plus importantes de France s élèvent à 40,28 %. Cette moyenne est supérieure de presque quatre points à la moyenne nationale (36,36 %). Parmi les cinquante plus grandes villes de France, Nîmes est celle dont les taux de taxe foncière et de TEOM sont les plus élevés en 2012 (67,96 %). À surface égale, les valeurs locatives des immeubles sont toutefois moindres à Nîmes qu à Paris (par exemple). En revanche, Nîmes fait partie des grandes villes où la taxe foncière a le moins augmenté en cinq ans (+ 12,40 % hors TEOM et + 11,75 % TEOM comprise) Taux d imposition en 2012 et augmentation de la taxe foncière dans les 10 plus grandes villes de France (en %) Taux de taxe foncière en 2012 (hors TEOM) Augmentation de la taxe foncière 2007/2012 (hors TEOM) 67,90 52,50 13,50 26,70 39,83 14,39 15,34 44,29 19,09 35,54 23,26 43,13 40,62 15,17 14,61 16,57 33,00 13,28 43,17 30,64 PARIS LYON MARSEILLE TOULOUSE NICE LILLE BORDEAUX MONTPELLIER STRASBOURG NANTES 25 millions de de Propriétaires - Octobre - Octobre

4 Des augmentations parfois spectaculaires Sur l ensemble du territoire, l augmentation de taxe foncière la plus spectaculaire entre 2007 et 2012 a été constatée à Paray-Vieille-Poste, dans l Essonne (+ 130,83 %). Seuls les propriétaires de trois autres communes ont également vu leur taxe foncière (hors TEOM) plus que doubler : il s agit des contribuables de Verdese, en Haute-Corse (+ 129,43 %), Villers-Adam, dans le Val d Oise (+ 124,43 %), et Aghione, en Haute-Corse (+ 116,15 %). À l inverse, on dénombre une cinquantaine de communes dans lesquelles la taxe foncière a diminué, les plus fortes diminutions ayant été constatées à Festigny, dans la Marne (- 32,66 %), Arcay, dans la Vienne (- 23,46 %) et Selles-sur-Nahon, dans l Indre (- 16,58 %). Il faut toutefois nuancer quelque peu ces évolutions exceptionnelles. D une part, certaines communes où la taxe foncière a doublé continuent d appliquer des taux inférieurs à ceux des communes environnantes. C est le cas par exemple de Villiers-Adam qui, malgré l augmentation de 124,43 %, applique des taux communaux ou intercommunaux inférieurs à la moyenne départementale (11,60 % contre 14,98 % en moyenne dans le Val-d Oise). Par ailleurs, dans certaines communes, les taux de taxe foncière ont été augmentés pour compenser la suppression ou la baisse de la taxe d enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Par exemple, à Bourg-d Oisans (Isère), la TEOM a été remplacée par un nouveau taux de taxe foncière au profit de l intercommunalité. Si altarkeane - NÎMES Méthode de calcul de l Observatoire UNPI Les chiffres de l Observatoire des taxes foncières sont valables pour des immeubles n ayant fait l objet d aucun travaux donnant lieu à réévaluation de la valeur locative. Ils tiennent compte de l actualisation légale des valeurs locatives (soit une augmentation de 9,43 % entre 2007 et 2012) et de la réforme de 2011 (suppression de la part régionale de taxe foncière et baisse des frais de gestion). Un nouveau chiffre «TEOM comprise» : Comme auparavant, l Observatoire UNPI des taxes foncières indique l évolution sur cinq ans de la taxe foncière «hors TEOM» pour toutes les communes de France. Cependant, l Observatoire innove cette année en proposant, à titre indicatif et pour chaque commune française, un second chiffre qui traduit l évolution de la taxe foncière en prenant en compte la taxe d enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Cette démarche tient au fait que, dans l esprit de nombreux contribuables, la TEOM est assimilée à la taxe foncière. En effet, bien qu il ne s agisse pas du même impôt, la TEOM, lorsqu elle existe, apparaît sur les avis de taxe foncière (puisqu elle est également assise sur les valeurs locatives). Toutefois, l analyse de l Observatoire des taxes foncières demeure centrée sur le seul chiffre de l évolution «hors TEOM». Ceci pour plusieurs raisons : tout d abord, à la différence de la taxe foncière, la TEOM peut être récupérée par le propriétaire auprès du locataire du logement (mis à part les frais de gestion perçus par l Etat). En effet, même si elle figure sur les avis de taxe foncière envoyés aux propriétaires, la TEOM est attachée à la qualité d habitant et non à celle de propriétaire. Ainsi, correspondant à un service qui profite directement aux habitants, elle peut logiquement être récupérée auprès des locataires de logement au prorata du temps d occupation dans ces locaux (rép. min. n 15919, JO Sénat Q, 15 déc. 2005, p. 3233). À ce titre, l UNPI ne cesse de marteler que la TEOM devrait être rattachée à la taxe d habitation plutôt qu à la taxe foncière (voir par exemple Livre Blanc UNPI, sept. 2010, propositions, p. 28) et qu il n est pas normal que les propriétaires endossent ici, en quelque sorte, le rôle de collecteurs d impôts. Toujours est-il qu à l heure actuelle, l évolution «TEOM comprise» n intéressera que les propriétaires occupants, en tant qu ils cumulent la qualité de propriétaire et celle d habitant. Les propriétaires bailleurs, qui peuvent récupérer la TEOM auprès des occupants, voudront quant à eux connaitre l évolution de la taxe foncière «hors TEOM». Plus généralement, seul le chiffre de l évolution «hors TEOM» est pertinent si l on veut évaluer l augmentation d un impôt lié exclusivement à la propriété foncière ; en second lieu, le chiffre de l évolution «TEOM comprise» n est véritablement «parlant» que dans les communes où la TEOM était applicable en 2007 et en 2012 (c est le cas par exemple de presque toutes les grandes villes de France). En revanche, dans celles où la TEOM a été supprimée ou instaurée au cours de ces années, il est fréquent que la TEOM ait été remplacée par une redevance d enlèvement des ordures ménagères (REOM)* ou inversement. De même, dans les communes n ayant jamais appliqué la TEOM, une REOM a pu être instituée entre 2007 et Dans l ensemble de ces communes, le chiffre de l évolution «TEOM comprise» ne permet pas de rendre compte de l évolution réelle des «charges» des propriétaires occupants. * Le montant de la REOM dépend du service rendu et n apparaît pas dans l avis de taxe foncière. Plus rarement, la disparition de la TEOM (ou sa création) peut être compensée par une hausse (ou une baisse) des taux de taxe foncière. la taxe foncière stricto sensu a augmenté de 46,93 %, on ne constate qu une augmentation de 10,03 % lorsqu on ajoute la TEOM. Toutefois, en réalité, cette opération n est «blanche» que pour les propriétaires occupants. En ce qui concerne les propriétaires bailleurs, qui pouvaient auparavant récupérer la TEOM auprès des occupants de logements (voir encadré ci-dessus), ils ont bien vu leur taxe foncière bondir de presque 50 %. En moyenne, sur l ensemble du territoire, la taxe foncière a augmenté de 21,17 %. (7) Les Cahiers de la DGFiP, Focus fiscalité, Atlas fiscal de la France Édition 2010, avril (8) Les grandes villes de France appliquent toutes un taux de TEOM. Seule Besançon a opté pour la redevance d enlèvement des ordures ménagères (REOM) en millions de Propriétaires - Octobre

5 Argenteuil est la seconde «grande ville» de France où la taxe foncière a le plus augmenté en cinq ans (+ 36,71 %), en partie à cause d une forte augmentation du taux départemental. À la suite de l institution sur son territoire de la TEOM, Argenteuil se révèle être également la grande ville de France où la taxe foncière «TEOM comprise» a le plus augmenté (+ 58,90 %). Delphimages - ARGENTEUIL Concernant les 50 communes les plus peuplées de France, c est à Paris que l augmentation de taxe foncière entre 2007 et 2012 a, de loin, été la plus forte (+ 67,90 %). Plus que la hausse du taux communal, c est la création en 2009 d un taux départemental qui explique cette forte augmentation. En 2012, les taux cumulés de la capitale restent néanmoins quasiment les plus bas parmi les 50 premières villes de France (13,50 %, soit plus de 25 points au-dessous de la moyenne de 40,28 % constatée pour ces villes). Dans trois autres grandes villes, la taxe foncière a augmenté de plus de 30 % : il s agit d Argenteuil (+ 36,71 %), de Nantes (+ 30,64 %) et de Saint-Denis, en Seine-Saint- Denis (+ 30,15 %). À l inverse, c est à Fortde-France que la taxe foncière a le moins augmenté entre 2007 et 2012 (+ 8,48 %). L augmentation y est même inférieure à la majoration légale des bases d imposition (9,43 %). Elle s explique à la fois par une légère baisse du taux communal et par une faible augmentation du taux départemental (la plus faible de France) alors que, par ailleurs, s agissant d une commune au taux élevé, la baisse des frais de gestion de l Etat y a eu un impact fort. Malgré tout, Fort-de- France demeure la 9 ème grande ville aux taux de taxe foncière les plus élevés (48,70 %). En métropole, les augmentations les moins fortes ont été constatées à Aix-en-Provence (+ 10,44 %), Reims (+ 11,12 %), Nîmes (+ 12,40 %), et Villeurbanne (+ 12,75 %). Toutefois, les données concernant la TEOM chamboulent ce classement. En premier lieu, Reims, où une TEOM a été instituée en 2009, se retrouve en quatrième position en termes d évolution de la taxe foncière «TEOM PARIS ARGENTEUIL NANTES SAINT-DENIS (93) CLERMONT-FERRAND 30,64 % 30,15 % 28,04 % 36,71 % 67,90 % Grandes villes : les plus fortes augmentations de taxe foncière «hors TEOM» entre 2007 et 2012 ARGENTEUIL PARIS COURBEVOIE REIMS SAINT-DENIS (93) comprise». En cinq ans, l avis d imposition des propriétaires occupants rémois s est alourdi de 34,84 %. Quant à Aix-en-Provence, on y note une hausse sensible de la TEOM, provoquant une augmentation «TEOM comprise» de 20,42 %. Enfin, en haut de tableau, Argenteuil remporte la palme de la plus grande augmentation «TEOM comprise» (+ 58,90 %) en cinq ans. La TEOM y a en effet été institué en 2008, non sans heurts. En moyenne, la taxe foncière a augmenté de 20,21 % dans les grandes villes de France, soit dans une proportion comparable à celle du reste du territoire (+ 21,17 %). 30,41 % 35,69 % 34,84 % 48,25 % 58,90 % Grandes villes : les plus fortes augmentations de taxe foncière «TEOM comprise» entre 2007 et millions de de Propriétaires - Octobre - Octobre

6 Metz (aussi en couverture) illustre les dérives dénoncées en matière de taxe foncière. Chaque collectivité bénéficiaire y a augmenté «raisonnablement» son taux (d environ 10 % en cinq ans). Cependant, au final, l ensemble de ces petites augmentations, ajoutées à la majoration des valeurs locatives par la loi de finances, font que la taxe foncière y a augmenté de 25,07 % (et de 20,98 % si on inclut la TEOM) entre 2007 et Propositions de l UNPI L UNPI dénonce à nouveau le fait que la taxe foncière ait pu augmenter de 21 % en moyenne en cinq ans. Cette hausse est beaucoup plus forte que l inflation constatée sur cette période (l indice des prix à la consommation a augmenté de 8,18 % entre octobre 2007 et octobre 2012). Plus largement, elle est sans commune mesure avec la hausse des loyers du secteur privé (estimée à environ 8,23 % par l observatoire Clameur) ou l évolution des salaires (à titre illustratif, le smic horaire brut a augmenté de 11,37 % entre juin 2007 et juin 2012). La taxe foncière augmentant beaucoup plus vite que les loyers, les salaires La taxe foncière a fortement augmenté à Clermont-Ferrand (+ 28,04 % hors TEOM et + 27,46 % TEOM comprise). ou les retraites, l impôt foncier pèse de plus en plus sur le budget des ménages propriétaires, allant jusqu à représenter parfois l équivalent de trois mois de loyer, de salaire ou de retraite. Pour mettre un terme à cette dérive, l UNPI demande : - que les taux de taxe foncière soient bloqués, - que l augmentation des produits de taxe foncière résulte seulement de la majoration légale et annuelle des valeurs locatives (laquelle ne doit pas dépasser l inflation) ou de l élargissement naturel des bases d imposition (les élus sont ainsi incités à miser sur les constructions nouvelles, la rénovation du parc immobilier, et plus largement le développement de leur territoire). Par ailleurs, l UNPI est mobilisée face au projet de réforme des valeurs locatives des locaux d habitation (annoncée pour 2018) : il est inconcevable que ces valeurs soient rehaussées sans que, parallèlement, les bénéficiaires de l impôt foncier baissent leur taux. Il en va de même pour les locaux commerciaux, dont les valeurs locatives doivent être redéfinies en Au lieu de lisser les augmentations attendues, comme cela est prévu, il faut abaisser les taux d imposition. Jean-Jacques Cordier - METZ Accès aux résultats sur internet Bernard 63 - CLERMONT-FERRAND Les résultats de l Observatoire des taxes foncières sont accessibles en intégralité sur le site de l UNPI, Pour toutes les communes (classées par départements), sont indiqués les taux d imposition applicables, l évolution entre 2007 et 2012 de la taxe foncière «hors TEOM» et l évolution «TEOM comprise» (voir encadré concernant la méthode de calcul de l observatoire UNPI). 25 millions de Propriétaires - Octobre