Simulation Loueur en Meublé Non Professionnel

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1 2016 Simulation Loueur en Meublé Non Professionnel XXXXXXX PARIS CMF CONSEIL & EXPERTISE 524 CHEMIN DU COLONEL PICOT LA VALETTE DU VAR

2 Vos informations Questionnaire immobilier Nom du Propriétaire/bailleur Bien immobilier 1 15 Quai de l'oise PARIS OIZEL Type de bien Date d'achat 07/09/2007 Etat du bien Ancien de 1970 Neuf/Ancien Bail Vide Meublé Prix du Bien (selon estimation d'une agence immobilière ou prix achat frais d'agence inclus si achat moins de 3 ans) hypothèse basse Travaux de rénovation (TTC) 0 Surface 30 m2 Ville paris code postal Loyer mensuel (Hors Charges) 900 ou annuel (Hors Charges) Frais de notaires (seulement si achat inférieur à 3 ans) Prix du mobilier 1500 Charges Charges locataire en plus loyer (récupérable) 125 /mois Taxe Foncière 573 /an Charges syndic totales 1629, 25 /an Charges non prévus estimées /an X Frais de gestion par agence (HT) 0 % du loyer HC (taux habituel: 7%) GRL/GLI - Assurance loyers impayés (HT) % du loyer HC (taux habituel: 3%) Vacance locative 0 Jours Tous les 1 an Assurance propriétaire non occupant (PNO) 135 /an Emprunt bancaire Neant

3 Questionnaire immobilier Nom du Propriétaire/bailleur Bien immobilier 2 OIZEL 14 rue de Thionville PARIS Type de bien T2 Date d'achat En cours Etat du bien Ancien de 1970 Neuf/Ancien Prix du Bien (selon estimation d'une agence immobilière ou prix achat frais d'agence inclus si achat moins de 3 ans) Travaux de rénovation (TTC) 0 Surface 43 m2 Bail Vide Meublé Ville paris code postal Loyer mensuel (Hors Charges) 1300 ou annuel (Hors Charges) Frais de notaires (seulement si achat inférieur à 3 ans) Prix du mobilier 2500 Charges X Charges locataire en plus loyer (récupérable) Taxe Foncière Charges syndic totales Charges non prévus estimées 280 /mois 573 /an 2820 /an 500 /an Frais de gestion par agence (HT) 0 % du loyer HC (taux habituel: 7%) GRL/GLI - Assurance loyers impayés (HT) % du loyer HC (taux habituel: 3%) Vacance locative 0 Jours Tous les 1 an Assurance propriétaire non occupant (PNO) Impôts Régime fiscal d'imposition actuel 250 /an Micro Bic Vos revenus net* /an du conjoint * à renseigner que si vous voulez connaitre votre impôt final part(s) fiscale(s) 1,5 dont 1 Emprunt bancaire Apport personnel 0 Durée d'emprunt 17 ou 25 ans 17 Montant Emprunté Le montage est un peu Taux nominal 1,7 ou 1,92 % moyenne plus complexe (2 lignes pret Assurance 0,26 % ou 26,48 /mois (indicatif) Frais de dossier 400 Garantie Crédit Logement 3330,15 Ce rapport est destiné à votre seule attention. Il ne devra pas être cité ni utilisé en référence sans notre accord écrit préalable. Ce rapport ne peut pas servir de base pour l établissement de vos déclarations fiscales. Les calculs sont estimatifs, établis en fonctions des informations que vous nous avez communiquées et que nous n avons pas vérifiées. Nous n acceptons aucune responsabilité vis-à-vis de tiers à qui ce rapport pourrait être communiqué.

4 Préambule Ci-dessous figure la simulation comparative des différents régimes fiscaux applicables à votre situation concernant le studio Quai de l Oise et l appartement rue de Thionville (Paris). Les points suivants sont à prendre en considération : a) Période de calcul Afin de comparer de façon équitable les résultats des différents régimes, veuillez noter que les dates retenues dans tous nos calculs vont du 01/01/2016 au 31/12/2016. b) Autres points - La date d entrée du 1 er locataire est estimée au 01/01/ Les frais de notaire sont amortis en location LMNP au régime du réel. - La durée de l emprunt retenue pour la simulation est de 17 ans (nb : le passage sur 25 ans augmenterait les intérêts la 1ere année de 776 ). - Les frais bancaires liés à l emprunt ne sont pas déduit dans la simulation afin afin de d obtenir une meilleur représentation (charges exceptionnels) - Votre régime par défaut est le LMNP Micro Bic, il sera comparé dans la simulation au LMNP réel simplifié avec CGA

5 Simulation chiffrée pour la 1 ère année Micro Foncier Bail vide Réel LMNP Micro BIC Bail meublé LMNP Réel sans CGA LMNP Réel avec CGA Loyers (recettes) sans vacances locative Assurance (murs) Non déductible 385 Non déductible CFE Non déductible Non déductible Non déductible Taxe foncière Non déductible Non déductible Amortissement Murs Non déductible Non déductible Non déductible ** Amortissement Mobilier Non déductible Non déductible Non déductible Interets d emprunts Non déductible Non déductible Charges diverses récupérable Non déductible Non déductible Charges syndic ou copropriétés Non déductible Non déductible Chargesnon prévus estimés Non déductible 500 Non déductible Nos honoraires Non déductible 0 Non déductible Assurance loyers impayés Non déductible Non déductible 0 Honoraires CGA 138 Total dépenses déductibles Résultat avant majoration / Abattement Majoration / Abattement*** Réintégration frais de comptabilité Résultat Fiscal Impôt sur le Revenu 30% CSG (15,5%) Réduction d impôt pour frais de tenue de comptabilité -532 IMPOTS A PAYER ** amortissement : l'amortissement ne peut générer un déficit, son excédent est en réalité reporté (5 656 ) *** Abattement de 30 % pour le micro foncier / Abattement de 50 % pour le micro Bic / Majoration de 25 % LMNP réel sans CGA Notre commentaire : Dans votre situation, le régime LMNP au réel avec adhésion au CGA (centre de gestion agrée) est le plus intéressant. En effet, comparativement au Micro BIC, le régime du réel simplifié en LMNP permet de réaliser une économie d impôt estimée à chaque année. Grace à ce régime et à l adhésion au CGA, vous bénéficierez en plus d une réduction d impôt imputable sur l impôt généré par vos autres revenus pour un montant de 532.

6 Rendement Locatif par rapport au prix d acquisition D après les informations que vous nous avez communiquées, et en prenant en compte l emplacement du bien, le rendement est bon. En effet, nous notons les investissements immobiliers sur 10 selon plusieurs indicateurs financiers ainsi que leur emplacement géographique. Le bien qui fait l objet de cette étude obtient une note de 7/10 au régime LMNP au Micro-Bic. Nous avons analysé la qualité de votre investissement locatif par rapport à l estimation actuelle de vos 2 biens ( ) en termes de rendement brut, net de charges, mais surtout le plus important, net après impôts! (Rendement net net). Pour votre bien au régime LMNP, il en ressort les indicateurs suivants : Rendement brut 5,13% Rendement net 3,27% Rendement net net 2,08% Nous avons ensuite comparé les taux de rendement selon différents modes de gestion vide ou meublé ainsi que l impact des différents régimes d imposition :

7 Gain ou perte réel mensuel de votre investissement Le gain ou la perte mensuel de vos deux investissements représente l écart entre le coût de vos investissements et ce qu ils vous rapportent. Afin de pouvoir comparer l impact de la durée de l emprunt de votre nouvelle acquisition (17 ans ou 25 ans), nous présentons ci-après deux tableaux évaluant le gain ou la perte de trésorerie : Emprunt sur 17 ans Notre commentaire : Avec un emprunt sur 17 ans, comme démontré dans le graphique, les loyers perçus de vos deux biens ne permettent pas de couvrir l ensemble de vos dépenses mensuelles. En effet, le résidu de 249 doit-être couvert par une autre source de financement. En l occurrence, dans votre situation, cela se traduit par un apport personnel de trésorerie. Pour information, l insuffisance de trésorerie serait de 820 par mois en optant pour le régime Micro BIC.

8 Emprunt sur 25 ans Notre commentaire : En allongeant la durée du crédit à 25 ans, votre taux d emprunt serait plus important (environ 1,92 %) mais permettra d augmenter le gain de trésorerie. En effet, vos 2 investissements dégageraient dans cette hypothèse un cash-flow positif de 236 mensuellement.

9 Estimation du coût total au terme des 25 ans (appartement rue de Thionville) Nous avons estimé le résultat généré par la revente du bien rue de Thionville au même prix d acquisition selon 3 échéances différentes : Revente dans 10 ans : Emprunt sur 17 ans Emprunt sur 25 ans Apport initial Perte de trésorerie sur 10 ans *** * ** Remboursement du capital restant due Coût Total hors travaux éventuels Revente du bien (au prix d acquisition) Résultat * -955*12 mois * 10 ans ** -470*12*10 ans *** Cette estimation ne prend pas en compte l évolution de l imposition Nb : les deux scénarios sont calculés avec le régime LMNP Revente dans 17 ans : Emprunt sur 17 ans Emprunt sur 25 ans Apport initial Perte de trésorerie sur 17 ans *** * ** Remboursement du capital restant due Coût Total hors travaux éventuels Revente du bien (au prix d acquisition) Résultat * -955*12 mois * 17 ans ** -470*12*17 ans *** Cette estimation ne prend pas en compte l évolution de l imposition Nb : les deux scénarios sont calculés avec le régime LMNP Revente dans 25 ans : Emprunt sur 17 ans Emprunt sur 25 ans Apport initial Perte de trésorerie sur 25 ans *** * ** Remboursement du capital restant due 0 0 Coût Total hors travaux éventuels Revente du bien (au prix d acquisition) Résultat * -955*12 mois * 17 ans+ 961*12*8ans ** -470*12*25 *** Cette estimation ne prend pas en compte l évolution de l imposition Nb : les deux scénarios sont calculés avec le régime LMNP

10 Conclusion, conseil et optimisation D après les calculs précédents, que vous revendiez votre bien dans 10 ans, 17 ans ou 25 ans, il s avère plus rentable d emprunter sur 17 ans au lieu de 25 ans. En effet, le résultat est toujours plus important en retenant la durée la plus courte. Cela s explique par une différence important de mensualité (environ 500 par mois) en quasi-totalité allouée au remboursement du capital. Cependant, en choisissant d emprunter sur 17 ans, il est important de prendre en considération les points suivants : - Vous devrez couvrir avec votre trésorerie personnel le financement du cash-flow négatif d environ 955 chaque mois pendant 17 ans. - Pour un éventuel achat futur, la mensualité d emprunt importante peut diminuer votre capacité d emprunt sachant que les banquiers prendront en compte seulement 70 % du loyer en contrepartie (différentiel de impactant votre capacité d emprunt mensuelle) Afin d optimiser au mieux votre second investissement et si les contraintes ci-dessus ne vous posent aucun problème, nous pouvons faire jouer quelques leviers optimisant ainsi au maximum votre cash-flow sur 17 ans : Il est parfois judicieux d opter pour un emprunt sur 15 ans et de faire jouer ensuite la modularité des remboursements (généralement les banques autorisent de l augmenter pour 3 ans au maximum). Cela permet au final de bloquer un taux inférieur à celui octroyer pour 17 ans (environ 1,50 sur 15 ans) et en profiter sur 18 ans. Un calcul reste à définir selon le taux que va vous proposer votre banque pour connaitre l impact sur le cash flow. En cette période de taux bas, nous vous conseillons de demander à votre banque la transférabilité de votre taux (souvent gratuit). Cela n améliorera pas votre investissement mais avec ce mécanisme, si vous décidez d acheter un nouveau bien locatif en revendant celui ci dans quelques années, vous pourrez transférer le reliquat du crédit sur le nouveau bien et conserver ainsi votre taux. Il suffira alors de souscrire un autre prêt au besoin pour compléter le financement. Bien sûr, l augmentation du loyer ou la baisse des charges sont aussi source d amélioration du rendement.

11 Le cabinet CMF Conseil & Expertise s engage à vous accompagner grâce à notre offre de service LMNP. Cette offre comprend notamment : Les formalités juridiques pour adhérer au régime LMNP ainsi qu au CGA La réalisation votre bilan LMNP incluant le calcul de vos amortissements LMNP selon les normes en vigueur La Numérisation et la saisie comptable de vos factures, relevés bancaires liés à votre activité Votre déclaration d'impôt LMNP A partir de 480 TTC / an Et notre cabinet s occupe de tout! Vous bénéficierez de la compétence et de la réactivité de notre équipe. Nos travaux sont effectués au sein de notre cabinet. Cependant, nous avons la possibilité d intervenir sur la France entière pour répondre à vos besoins. En effet, vous pouvez nous rencontrer dans nos locaux mais nous pouvons aussi bien vous accompagner à distance dans la réalisation de notre mission.