L Etude a notamment deux caractéristiques culturelles

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1 N (mars 2012) - 17ème année Du côté de votre notaire Du côté du parlement Point de vue Appartement meublé loué à Paris Stratégie patrimoniale L entrepreneur et ses patrimoines Le point sur La partie réglementaire du code général de la propriété des personnes publiques Le dossier Urbanisme et environnement : Les réformes à retenir Du côté des tribunaux - Copropriété - Droit bancaire et financier - Droit public - Stratégie patrimoniale - Immobilier institutionnel et Promotion immobilière - Urbanisme et Aménagement - Environnement - Droit des affaires - Droit fiscal P. 2 P. 2-6 P. 7-9 P P P P. 21 P. 21 P P P P P P P. 33 L ÉDITO L Etude a notamment deux caractéristiques culturelles auxquelles tant les notaires que les collaborateurs sont attachés : initier et développer des projets, travailler en équipe. Ces deux traits, qui formatent nos esprits, ont trouvé vie dans la rédaction d un livre : «L Entrepreneur et ses Patrimoines». Imaginé et coordonné par l étude. Il est le résultat d un réel travail d équipe, effectué non seulement par les juristes de l équipe patrimoniale, mais aussi en lien avec nos correspondants habituels et amis, avec lesquels nous travaillons au quotidien : Maître Claude MARECHAL, Maître Pierre-Jacques CASTANET et Monsieur le Professeur Hervé LECUYER. Ces différents acteurs que nous sommes ont su, tout comme dans leurs dossiers quotidiens, se rassembler et s unir pour présenter de manière pratique et concrète les problématiques tant civiles, fiscales que sociales, auxquelles un entrepreneur peut être confronté tout au long de sa vie professionnelle. Fruit d une réflexion murie et développée en commun, ce livre concrétise ainsi les savoir-faire de l étude en droit patrimonial et fiscal. Puisse sa lecture faire vibrer la fibre entrepreneuriale qui sommeille en chacun de nous, et aider à soulever le poids des problématiques juridiques et de la complexité fiscale pour faire éclore la passion créatrice! Xavier Boutiron Conjoncture : - Les Indices - L Immobilier parisien P. 35 P. 36 Office certifié ISO par Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES Ont participé à ce Bulletin : Sylvie Alonso, Isabelle Arnold, Malory Baron, Adila Berramdane, Sophie Bolela, Ronan Bourges, Louis Coquillette, Thierry Croizé, Ségolène de La Rivière, Dorothée Delpeyroux, Cécile de Bodman, Maël De Champsavin, Arielle Desert, Malicia Donniou, Pierre-Yves Fauconnier, Murielle Gamet, Charlotte Fouquere, Romain Leblond-Masson, Marie-Anne Le Floch, Marie-Anna Lejeune, Raphaël Leonetti, Coralie Leveneur, Carole Lvovschi-Blanc, Catherina Makosso, Thibault Martini, Mathilde Maurey, Mathilde Perinet-Marquet, Rémy Nerrière, Alix d'ocagne, Cathérina Makosso, Raoul Prely, Albane Rey-Jouvin, Mylène Rolle, Michèle Raunet, Frédéric Recq, Antoine Urvoy, Thomas Vajou, Fleur-Marie Voyron, Jeanne Yvon. de Cheuvreux N est édité par l Etude Cheuvreux Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour Loches Conception graphique : L.C création ISSN : N Dépot légal : Premier trimestre 2012 de Cheuvreux est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique. Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l Etude CHEUVREUX. N QUAL / 2003 / ETU : 77, boulevard Malesherbes Paris - Tél : (33) Fax : (33) sur internet :

2 u côté de l Étude CHEUVREUX Bruno Cheuvreux est l auteur d un article intitulé «les dangers de la location meublée» paru dans l Actua de février 2012 (newsletter d informations juridiques et fiscales de CLC avocats.) Lire à ce sujet notre «Point de vue» en p. 7. Malicia Donniou, Raphaël Leonetti et Rémy Nerrière ont animé deux journées de formation (21 et 22 mars 2012) pour le compte des adhérents de JURISUP sur le thème de «l immobilier universitaire». Ont été abordés notamment l occupation des biens du domaine public et privé, la valorisation et la cession des immeubles appartenant à l université mais aussi les aspects contractuels (baux civils et commerciaux ). Malicia Donniou et Raphaël Leonetti sont par ailleurs intervenus lors des 7ème journées nationales du réseau Jurisup le 26 janvier dernier sur le thème des enjeux juridiques de la maîtrise du patrimoine universitaire (dévolution, non dévolution, partenariats, assurances). Sophie Droller-Bolela et Rémy Nerrière ont animé une formation organisée par Le Moniteur les 25 et 26 janvier 2012 sur le thème du «vocabulaire de l immobilier». Alix d Ocagne est intervenue le 13 mars 2012 lors de l Université Régionale du Notariat qui a réuni notaires et employés de notaires au Palais des Congrès. Son intervention a porté sur la récente loi de modernisation des professions juridiques et plus particulièrement sur le rôle primordial de l acte authentique. Le numéro du mois de décembre de la revue Etude Foncière a publié plusieurs articles de l Etude sur le thème général du patrimoine public : «Techniques contractuelles et garanties des intérêts publics» par Bruno Cheuvreux «Valorisation du patrimoine universitaire» par Michèle Raunet, Malicia Donniou et Raphaël Leonetti Michèle Raunet et Malicia Donniou ont rédigé un article pour le Bulletin de Jurisprudence de Droit de l Urbanisme (BJDU) du mois de décembre intitulé : «Grand Paris - une nouvelle vision de la gouvernance de l'aménagement en Ile de France». Bruno Cheuvreux a été longuement interrogé sur la question de l évolution du marché immobilier parisien dans le Figaro du 23 février 2012 dans un article intitulé : «la qualité va dominer le marché parisien». L Etude Cheuvreux, entourée d un professeur de droit et de deux avocats spécialistes de la matière sociale pour l un et fiscale pour l autre, a souhaité consacrer un ouvrage complet sur la thématique de l entrepreneur et «ses» patrimoines. L un des objectifs de cet ouvrage est de démontrer que peuvent coexister, en dépit de qualifications juridiques contraires, deux patrimoines pour une seule et même personne : un patrimoine personnel et un patrimoine professionnel articulé autour de l entreprise (L'entrepreneur et ses patrimoines Lextenso Editions mars 2012). Lire sur ce sujet en p. 9 l interview de Xavier Boutiron. Xavier Boutiron est intervenu auprès du Professeur Hervé Lécuyer lors des 8ème Etats généraux du droit de la famille qui se sont tenus le 27 janvier 2012 à la Maison de la Chimie (Paris 7ème). Son intervention a porté sur le divorce de l entrepreneur. u côté du parlement A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL Réforme du DPE applicable au plus tard au 1er janvier 2013 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) des bâtiments d'habitation est un document établi par un professionnel qui permet de comparer et d'estimer la performance énergétique d'un logement, et donc sa consommation en chauffage par exemple. Il permet d'évaluer la consommation d'énergie du logement et son impact en termes d'émission de gaz à effet de serre. Obligatoire lors de la vente d'un logement mais également lors de sa mise en location, le DPE indique clairement, soit la quantité d'énergie effectivement consommée, soit la quantité d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Il est accompagné de recommandations devant améliorer cette performance. Il est donc important que son contenu soit connu du locataire ou de l'acquéreur avant de prendre position. Les pouvoirs publics ont souhaité l améliorer afin qu il soit plus efficace. Deux arrêtés du 8 février 2012 ont été publiés en ce sens au Journal Officiel du 15 mars L un concerne la vente et l autre la location d un bâtiment à usage d habitation. Dans le détail, le diagnostic de performance énergétique intègrera, au plus tard le 1er janvier 2013, les éléments suivants : une fiche technique destinée à informer le particulier sur les nombreuses données recueillies lors du DPE et sur les divers éléments de contrôle un champ d expertise élargi, le nombre de points de contrôle visés par le diagnostiqueur passant ainsi de 30 à 60 les outils (logiciels) utilisés par le professionnel en charge d un DPE sont désormais soumis à la validation de l Ademe (Agence de l Environnement et de la Maîtrise de l Energie). Cette supervision préalable a pour but de limiter les écarts de résultats pouvant être constatés entre deux diagnostics d un même bien (voir sur ce sujet l arrêté du 27 janvier 2012 relatif à l'utilisation réglementaire des logiciels pour l'élaboration des diagnostics de performance énergétique suivant la méthode de calcul 3CL-DPE version 2012). Les deux arrêtés ne concernent pas les centres commerciaux, ayant une 2

3 gestion particulière, différente des autres bâtiments tertiaires. Un autre arrêté établira prochainement un DPE dédié à ce type de bâtiment. Ces dispositions devront aussi être appliquées au plus tard le 1er janvier Loi de finances rectificative pour 2012 : TVA sociale et autres mesures La loi n du 14 mars 2012 de finances rectificative pour 2012 a été publiée au Journal officiel du 15 mars. Ce texte contient plusieurs mesures, notamment la mise en place d'une TVA sociale à compter du 1er octobre prochain, d une taxe sur les transactions financières, un durcissement des sanctions en cas de fraude et d'évasion fiscales et le retour en arrière sur le droit d enregistrement pour les cessions d actions. Le taux normal de 19,6 % sera relevé à 21,2 % à compter du 1er octobre Des règles particulières sont cependant prévues pour les ventes d'immeubles à construire et les contrats de construction d'une maison individuelle. Ces ventes et ces contrats resteront, en effet, soumis à la TVA au taux de 19,6 % lorsque le contrat préliminaire ou le contrat a été enregistré chez un notaire ou auprès d'un service des impôts avant la date de publication de la loi (loi publiée au JO du 15 mars). En revanche, pour les ventes d'immeubles à construire ou contrats de construction de maison individuelle dont l'avant-contrat ou le contrat a été enregistré après la date de publication de la loi, le taux de 19,6 % ne s'appliquera qu'aux paiements encaissés avant le 1er octobre 2012, les paiements encaissés après cette date étant soumis au nouveau taux de 21,2 %. Il est à noter également que le taux d imposition global des plus-values immobilières passera à 34,5 % (19 % +15,5 %) contre 32,5 % actuellement au 1er juillet Projets soumis à étude d impact : des précisions bienvenues Le décret n du 29 décembre 2011 modifie le champ d application des études d impact : n y sont plus soumises que les catégories d aménagements, d ouvrages et de travaux explicitement listées en annexe de l article R du Code de l environnement, laquelle indique les projets soumis à étude d impact systématique, et ceux pour qui seul un examen par l autorité compétente au cas par cas les soumet à cette exigence. Par exemple, les ZAC de mètres carrés de SHON ou 10 hectares de superficie relèvent de la première catégorie, celles n atteignant pas ces seuils relèvent de la seconde. Ces dispositions s appliqueront aux projets dont le dépôt de demande d autorisation, d approbation ou d agrément est déposé auprès de l autorité compétente à partir du 1er juin (Lire à ce sujet le dossier p. 13) L ILAT enfin! Très attendu depuis sa création par la loi du 17 mai 2011, l Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est enfin entré en vigueur le 31 décembre 2011 (décret n du 29 décembre 2011). Désormais, cet indice peut servir de référence pour la révision des loyers des baux (commerciaux, professionnels ou civils) du secteur tertiaire (bureaux, professions libérales et entrepôts logistiques) et constitue une alternative à l indice du coût de la construction. L ILAT est calculé en additionnant la moyenne de l indice des prix à la consommation (hors tabac et loyer) pondérée à 50%, la moyenne de l indice du coût de la construction et la moyenne du Produit Intérieur Brut (PIB) en valeur pondérés chacun à 25%. Pour chaque composante, la moyenne 100 est retenue pour le 1er trimestre L INSEE publiera cet indice trimestriellement. Diagnostiqueurs : vers plus de compétences Par trois arrêtés en date des 7, 13 et 15 décembre 2011, le Gouvernement a modifié les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant un état relatif à la présence de termites, un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d exposition au plomb ou un état de l installation intérieure de gaz, ainsi que les critères d accréditation des organismes de certification. Pour le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d exposition au plomb, on distingue désormais deux niveaux de certifications : la certification dite «sans mention», limitée à la réalisation du diagnostic de performance énergétique pour les locaux d habitation et à l établissement du constat de risque d exposition au plomb ; la certification dite «avec mention», qui permet au diagnostiqueur de réaliser des diagnostics de performance énergétique pour tous types de bâtiment, des diagnostics du risque d intoxication par le plomb des peintures et des contrôles après travaux en présence de plomb. Le bail commercial passe au vert! La loi Grenelle II portant engagement national pour l environnement du 12 juillet 2010 a introduit l obligation d insérer une annexe environnementale aux baux des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de m2. Attendu avec impatience, le décret n du 30 décembre 2011 précise le contenu de cette annexe environnementale et met à la charge tant du bailleur que du preneur, selon que les équipements concernés sont exploités par l un ou par l autre, des obligations d information portant sur : les caractéristiques des équipements présents dans le bâtiment ou les locaux loués, relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l éclairage ainsi qu à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ou des activités exploitées dans le bâtiment ; les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes exploités dans le bâtiment et les locaux loués ; les consommations annuelles d eau des locaux loués et des équipements et systèmes exploités dans le bâtiment et les locaux loués ; et la quantité de déchets générés par le bâtiment et par les locaux loués. Par ailleurs, ce décret impose également au bailleur et au preneur d établir périodiquement un bilan de l évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués afin de déterminer ensemble un programme d actions ayant pour objectif l amélioration de cette performance énergétique et environnementale. Les dispositions de ce décret s appliquent d ores et déjà aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et s appliqueront, à compter du 14 juillet 2013, à tous les baux en cours. Le mode de fonctionnement des EPA et des EPF précisé Second volet de la réforme des établissements publics fonciers (EPF), des établissements publics d aménagement (EPA) et de l agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), initiée par la loi Grenelle II, le décret n du 20 décembre 2011 précise les conditions d application de l ordonnance du 8 septembre dernier qui avait réorganisé les missions respectives de ces établissements. Après avoir rappelé que les EPF, les EPA et l AFTRP sont des établissements publics à caractère industriel et commercial placés sous la tutelle du Ministre en charge de l urbanisme, ce texte précise les éléments devant nécessairement être indiqués dans leurs décrets constitutifs, à savoir leur objet et leur périmètre de compétence. Leurs statuts doivent également prévoir, dans le respect des principes posés par le décret, la composition des différents 3

4 organes de ces établissements (conseil d administration, bureau), leurs pouvoirs respectifs, les délégations possibles, ainsi que les modalités de publicité des délibérations et décisions prises. Le décret précise en outre les modalités de contrôle de l État sur ces établissements. Ce texte introduit par ailleurs, la possibilité pour les EPA et les EPF de transiger, et pour l AFTRP de compromettre. Afin de mieux définir les objectifs et la stratégie de chaque établissement, l ordonnance avait introduit l obligation pour ces établissements d élaborer un projet stratégique et opérationnel. Il est désormais précisé que ce document, qui doit être approuvé dans un délai de deux ans suivant la création de l établissement, ou pour les établissements publics déjà constitués, dans un délai de 2 ans à compter de la publication de l ordonnance, doit comprendre un document planifiant sur le long terme les orientations stratégiques et opérationnelles de l établissement, et un document programmant, à moyen terme les actions, opérations et projets à réaliser. Ce décret est entré en vigueur le 22 décembre Le mandat des directeurs généraux des EPF et des EPA qui ont préalablement été nommés, doit prendre fin, au plus tard, cinq ans après cette date. Précisions sur l audit énergétique des immeubles en copropriété En vue de l amélioration de la performance énergétique des bâtiments, objectif de la loi Grenelle 2, un audit énergétique doit être réalisé dans certains immeubles en copropriété. Ses modalités ont été précisées par le décret n du 27 janvier 2012 (art. R et s. CCH). L obligation ne concerne que les bâtiments à usage principal d habitation comprenant 50 lots ou plus, peu important leur affectation, équipés d une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er juin Dans les copropriétés ne répondant pas à ces critères, seul un DPE classique est nécessaire. L audit devra comprendre : un descriptif du bâtiment et des installations collectives (chauffage, refroidissement, production d eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage) ; une enquête auprès des occupants sur leurs consommations d énergie ; la visite d un échantillon de logements ; l estimation des quantités annuelles d énergie consommées et leur coût ; le classement énergétique du bâtiment et le classement des émissions de GAS sur les échelles de référence ; des préconisations pour optimiser l utilisation des équipements collectifs ainsi que des propositions de travaux visant à améliorer la performance énergétique ; un rapport de synthèse permettant aux copropriétaires d apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés. Pratiquement, le syndic devra inscrire la réalisation de l audit à l ordre du jour de l assemblée générale des copropriétaires, puis mandater un professionnel qualifié pour l effectuer, ce avant le 31 décembre A cette fin, plusieurs documents devront lui être fournis (consommations annuelles, renseignements sur les installations collectives et leur mode de gestion, contrats, dernier rapport de contrôle). Une fois l audit réalisé, le rapport de synthèse devra être joint à la convocation à la prochaine assemblée générale et sa présentation inscrite à l ordre du jour. Nouvelle notion de surface de plancher Dans le cadre de la réforme de la surface de plancher qui est entrée en vigueur le 1er mars, le décret n du 29 décembre 2011 précise la définition de la nouvelle notion de surface de plancher de la construction et notamment les déductions de surfaces à opérer. Le décret introduit par ailleurs la notion complémentaire d emprise au sol, qui correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Lire à ce sujet notre dossier en p. 13. Une circulaire du 3 février 2012 établie par le Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement précise les modalités d'application de l'ordonnance n du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme et de son décret d application n du 29 décembre A cette fin : elle apporte des éclairages sur la définition retenue par cette nouvelle réglementation (présentation de visuels) ; elle donne des précisions sur les modalités d entrée en vigueur de la réforme de la surface ; elle explique les impacts de la surface de plancher en matière d'application du droit des sols. Par ailleurs, de nouveaux formulaires pour les demandes d'autorisations d'urbanisme ont été adoptés par un arrêté du 10 février 2012 pour tenir compte des réformes intervenues en matière d autorisation d urbanisme. Documents d urbanisme : simplification des procédures Prise sur le fondement de la loi portant engagement national pour l environnement du 12 juillet 2010, l ordonnance n du 5 janvier 2012 propose de clarifier et simplifier les procédures d élaboration et d évolution des schémas de cohérence territoriale (SCOT), des plans locaux d urbanisme (PLU) et des cartes communales en redéfinissant plus nettement le champ d application de chacune des procédures et leurs modalités de déroulement. Lire à ce sujet notre dossier en p. 13. Le décret n du 29 février 2012 a pour objet principal d adopter les mesures règlementaires nécessaires à la mise en œuvre de cette réforme. Ses dispositions concernent presque exclusivement le contenu des documents d urbanisme et sont immédiatement applicables. Réforme de la publicité extérieure : esthétique et développement durable Afin d améliorer la qualité des paysages, la loi Grenelle 2 a engagé une réforme de la publicité extérieure, dans un objectif de diminution des dispositifs publicitaires. Le décret n du 30 janvier 2012 vient compléter ce dispositif. Parmi les principes retenus, on peut citer la diminution des formats des dispositifs publicitaires en fonction de la taille des agglomérations, l instauration d une règle de densité des publicités le long des voies publiques ou l obligation d éteindre les dispositifs publicitaires lumineux la nuit dans les villes de moins de habitants. Les dispositions introduites par ce décret entrent en vigueur le 1er juillet Les règlements locaux de publicité doivent être mis en conformité avant le 13 juillet Déchets issus de la démolition : le contenu du diagnostic précisé Sous l impulsion de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, le décret du 31 mai 2011 a introduit l obligation pour les maîtres d ouvrage de réaliser un diagnostic portant sur les déchets issus des travaux de démolition de certains bâtiments, préalablement à la demande de permis de démolir et à l acceptation des devis ou à la passation des marchés. A cet effet, l arrêté du 19 décembre 2011 vient préciser les modalités de réalisation de ce diagnostic 4

5 ainsi que le contenu du rapport. D une part, le diagnostic doit être réalisé en suivant une méthodologie particulière. Il doit ainsi contenir un inventaire détaillé des matériaux, produits de construction et équipements ; préciser les possibilités de réemploi sur site et à défaut, les filières de gestion des déchets, et enfin indiquer la qualification et la quantification des matériaux pouvant être réemployés sur site et à défaut, celles des déchets. Cet arrêté concerne les démolitions de bâtiments pour lesquelles la date de dépôt de la demande de permis de démolir, ou à défaut, la date d acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs aux travaux de démolition est postérieure au 1er mars Immeuble de grande hauteur : la sécurité avant tout Dix ans après les attentats du World Trade Center, un arrêté daté du 30 décembre 2011 intervient pour améliorer la sécurité des immeubles de grande hauteur et prendre en compte les évolutions des modes de construction et de conception des installations techniques et de sécurité. Il introduit la notion d évacuation immédiate et générale de l immeuble (l évacuation devra ainsi concerner tous les étages et non plus seulement l étage sinistré et les étages directement adjacents). Il formalise les règles d installation des systèmes de détection et de mise en sécurité incendie. Enfin, il pose de nouvelles règles en ce qui concerne la construction des immeubles de très grande hauteur (plus de 200 mètres). Il entrera en vigueur le 2 avril Réforme de la fiscalité de l urbanisme : taxe d aménagement et VSD Motivée par une double logique de simplification et de lutte contre l étalement urbain, la loi de finances rectificative pour 2010 a opéré une refonte totale de la fiscalité de l urbanisme en instaurant deux taxes qui se substituent aux nombreuses taxes et participations existantes: la taxe d aménagement, pilier de la réforme, et le versement pour sous-densité. Pour permettre l application aux demandes d autorisation déposées à compter du 1er mars 2012 comme l a prévu la loi, il était nécessaire que les décrets d application venant préciser ses modalités d application interviennent rapidement. Le pouvoir règlementaire a approuvé deux décrets d application (décret n et n du 25 janvier 2012) qui viennent préciser les éléments d application. Lire à ce sujet notre dossier en p. 13. Publication de l ordonnance réformant le régime des lotissements L ordonnance n du 22 décembre 2011 vient simplifier l instruction des permis de construire des établissements recevant du public et surtout le régime du lotissement. Son entrée en vigueur est intervenue le 1er mars Une première mesure introduit davantage de souplesse dans le cadre des permis de construire des équipements recevant du public. Lire à ce sujet notre dossier complet en p. 13. Le décret n du 28 février est venu compléter l ordonnance en clarifiant notamment le régime des lotissements et en appliquant les corrections au régime des autorisations d urbanisme aux demandes d autorisation d urbanisme déposées à partir du 1er mars. Le périmètre des lotissements (qui peuvent désormais comporter plusieurs unités foncières contigües) est précisé et leur définition est simplifiée. Par ailleurs, les lots issus d'un permis d'aménager peuvent être subdivisés, sur simple accord du lotisseur, sans qu'il soit nécessaire de recueillir l'accord des autres co-lotis. Le décret relève le seuil de dispense de formalité des travaux de construction : les travaux dont la surface est inférieure ou égale à 5 mètres carrés sont dispensés de formalité, contre 2 mètres carrés auparavant. Il procède à la réduction de certains délais d'instruction. Enfin, le décret régularise la pratique des «coquilles vides» pour les établissements recevant du public (ERP). Lorsque l aménagement intérieur d un tel établissement n est pas connu lors de la demande de permis de construire, celui-ci devra indiquer qu une autorisation complémentaire doit être demandée et obtenue au titre de l article L du Code de la construction et de l'habitation. Dispositif Scellier : fixation des plafonds de prix de revient par mètre carré et du niveau de performance énergétique La réduction d'impôt sur le revenu Scellier était jusqu'à présent calculée sur le prix de revient du logement sans pouvoir dépasser par logement et par an. Pour les seuls investissements Scellier réalisés en 2012, le prix de revient du logement est désormais également soumis à des plafonds de prix par m2 de surface habitable variant en fonction de la localisation géographique du logement. Le décret n du 5 mars 2012 établit les plafonds de prix de revient. Les plafonds varient en fonction de la localisation géographique du logement. Ils sont ainsi fixés à euros par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zone A, à euros en zone B1 et en outre-mer, à euros en zone B2 et à euros en zone C. Ces dispositions s'appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier Le même décret, complété par un arrêté du même jour, détermine également le niveau de performance énergétique globale des logements exigé pour le bénéfice du dispositif «Scellier». Ces dispositions du décret s'appliquent aux opérations faisant l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire en Vidéosurveillance et parties communes des immeubles Le décret n du 27 janvier 2012 encadre le transfert d images portant sur les parties communes des immeubles à usage d habitation vers des services chargés du maintien de l ordre, autorisé par la loi n du 14 mars 2011, dite LOPPSI 2. Ce texte précise notamment les éléments devant figurer dans la convention conclue au titre de l article L du Code de la construction et de l habitation entre le préfet, le gestionnaire de l immeuble (logement social) ou le syndic et le maire, le cas échéant. Taxe annuelle sur les locations des «chambres de bonnes» l'article 79 de la loi n du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 a institué, dans certaines communes, une taxe annuelle sur les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois, à l'exception des résidences avec services, dont la surface habitable au sens du code de la construction et de l'habitation est inférieure ou égale à 14 mètres carrés, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un montant fixé par décret, ci-après dénommé «loyer de référence». Le taux de la taxe varie en fonction de l'écart constaté entre le loyer pratiqué et le loyer de référence. Le décret n du 30 décembre 2011 précise que les communes dans lesquelles la taxe est applicable sont celles qui sont situées dans la zone A prévue pour l'application de certaines aides au logement. Il fixe, pour l'année 2012, la valeur mensuelle, par mètre carré de surface habitable, du loyer de référence à 40, cette valeur faisant l'objet d'une révision annuelle. 5

6 Qualité de l air intérieur et ERP Le décret n du 2 décembre 2011 est pris en application de la loi Grenelle 2 du 12 juillet Le propriétaire ou l exploitant d un ERP recevant des populations sensibles (mineurs, personnes handicapées, âgées ou hospitalisées, jeunes délinquants, etc.) ou encore abritant des activités sportives aquatiques couvertes, a l obligation de faire procéder à l évaluation des moyens d aération et à l analyse des polluants à l intérieur de ces bâtiments. La surveillance doit être opérée tous les 7 ans, sauf pollution spécifique constatée et dont le préfet est informé. Le propriétaire, ou l exploitant, doit alors engager toute expertise afin d en identifier les causes et les mesures de correction pérennes et adaptées. Différentes échéances d application sont prévues en fonction des ERP concernés : les crèches et les écoles maternelles devront se conformer à ces mesures avant le 1er janvier 2015 ; les écoles élémentaires avant le 1er janvier 2018 ; les accueils de loisirs et établissements d enseignement du second degré avant le 1er janvier 2020 ; les autres établissements avant le 1er janvier Le décret n du 5 janvier 2012 définit les modalités de réalisation du contrôle concernant les établissements scolaires. A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS Circulaire guide des bonnes pratiques en matière de marchés publics Une circulaire du ministère de l économie en date du 14 février 2012 relative au guide des bonnes pratiques en matière de marchés publics vient actualiser le précédent guide (abrogation de la circulaire du 29 décembre 2009) au vu des modifications récentes du droit de la commande publique (notamment par le décret n du 25 août 2011 commenté dans le précédent numéro du Bulletin) et des précisions apportées par la jurisprudence. Sous-location de sa résidence précisions fiscales Une instruction du 30 janvier 2012 publiée au bulletin officiel des impôts précise les dispositions particulières d exonération d impôt sur le revenu pour les produits de la location ou de la sous-location d une partie de la résidence du bailleur consentie à un prix raisonnable. Les revenus provenant de la location de locaux d habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Conformément aux dispositions du I de l article 35 bis du code général des impôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés : si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l exonération s applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu elles occupent dans leur logement principal ; si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ; si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables. Au titre de l année 2012, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n excède pas un plafond fixé à 177 euros en Ile-de-France (contre 174 euros en 2011) et 129 euros dans les autres régions (contre 127 euros en 2011). BOI 4 F-1-12 n 12 du 7 février 2012 REPONSES MINISTERIELLES Plan local d urbanisme disparition programmée de la participation pour la réalisation d aires de stationnement conséquences Interrogée sur les implications de la suppression, par la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010, de la participation pour réalisation d aires de stationnement, la ministre chargée de l Ecologie rappelle que cette dernière est due en cas d impossibilité de satisfaire aux obligations en matière de stationnement prévue par l article 12 du règlement du document d urbanisme. Cette participation ne doit intervenir qu en dernier ressort, lorsque le pétitionnaire ne peut ni réaliser les places de parking sur son terrain, ni acquérir des places ou des concessions, dans un parc privé ou public de stationnement situé à proximité. La disparition de cette participation, programmée le 1er janvier 2015, n empêchera pas le fonctionnement des différentes alternatives précitées. En outre, la taxe d aménagement pourra être dans ce cas majorée «afin de financer les parcs publics de stationnement dans les secteurs qui requièrent des besoins.» Rép.min, n , JOAN 3 janvier 2012, p. 51, Jurishebdo n 464, 31 janvier 2012 Permis de construire annulation judiciaire obligation d instruire à nouveau oui obligation pour le pétitionnaire de produire un dossier vierge non L annulation judiciaire d un refus de permis de construire entraîne l annulation rétroactive de cette décision. Dans cette hypothèse, l autorité compétente demeure saisie de la demande et doit procéder d office à une nouvelle instruction, sans attendre que le pétitionnaire ne manifeste une telle volonté ni que le juge l y enjoigne. L autorité compétente ne peut, par conséquent, exiger du pétitionnaire la production d un dossier vierge mais doit statuer sur la demande initiale d autorisation. Rép.min, n , JOAN 10 janvier 2012, p. 289, Jurishebdo n 464, 31 janvier 2012 Lotissement absence de gestionnaire de la voirie rétrocession de la voirie à la commune conditions Faisant suite à une question sur les conditions de rétrocession de la voirie d un lotissement au sein du domaine public d une commune, dans le cas où le promoteur est introuvable, le ministère de l Ecologie apporte plusieurs précisions. Afin d éviter toute ambiguïté, le sort des voies du lotissement doit en principe être réglé avant même que le lotissement ne soit autorisé : convention de transfert des voies à la commune ou constitution d une association syndicale chargée de gérer les voiries. Toutefois, dans le cas où rien n a été prévu, la voirie ne peut se voir appliquer la procédure prévue pour les biens vacants ou sans maître afin d être directement intégrée au domaine public de la commune. Dans cette hypothèse, il convient d engager la procédure de classement prévue par l article L du Code de la voirie routière ou d user de l article L du Code de l urbanisme qui permet, après enquête publique, le transfert d office des voies dans le domaine public de la commune. Rép.min, n 16741, JO Sénat Q 20 octobre 2011, p. 2694, Construction Urbanisme n 12, Décembre 2011, alerte 114 6

7 oint de vue «Droit immobilier» Appartement meublé loué pour de courtes durées à PARIS : pratique et points de vigilance Carole LVOVSCHI-BLANC Groupe Droit Public Immobilier Murielle GAMET Groupe immobilier nuitées en hôtellerie à Paris pour l année Le chiffre d affaires généré rend envieux les propriétaires de logements meublés qui pour rentabiliser leur bien souhaitent le mettre à disposition des touristes et des hommes d affaires. Mais si la location de courte durée est soumise à un régime civil et fiscal très attractif, il convient de souligner que les pouvoirs publics, qui considèrent que la mise à disposition de ces logements diminue le nombre de logements disponibles pour loger les personnes souhaitant habiter de façon pérenne à Paris, règlementent et contrôlent ce type de location. Indépendamment des obligations issues du Code de tourisme (1), la transformation et l usage de logements meublés de courte durée sont soumis à des contraintes civiles et administratives. 1 Qu est-ce qu un logement meublé? Il n existe aucune définition légale de la location meublée. La loi a défini la notion de loueur en meublé professionnel considérant qu exerce cette profession, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge ou ménage quotidien. Si nous faisions une analyse a contrario, les prestations annexes ne sont donc pas un élément d identification d une location en meublé professionnelle et la location de deux logements au moins est un minimum pour être considéré comme professionnel. La loi a exclu expressément de cette législation la mise à disposition de pièces dans sa résidence principale. Quels sont les éléments nécessaires pour considérer un logement meublé? Cette notion s apprécie au cas par cas en fonction de la taille du logement mais il doit être suffisamment meublé pour qu un locataire puisse s y installer sa valise à la main. La jurisprudence a défini des prérequis. Par exemple, un lit (2), des ustensiles de cuisine (3), de la vaisselle (4), une table et des chaises, une chambre équipée de rideaux, lustre, table, lampe de chevet et buffet. (5) 2 Quelles sont les conséquences au regard du contrat de bail? C est la durée de mise à disposition du local et l usage du bien qui définirent le type de bail à conclure. Depuis la loi du 18 janvier 2005, la location en meublé affectée par le locataire à titre de résidence principale est encadrée. Le bail doit reprendre des dispositions précises et le locataire bénéficie d une législation qui lui assure une certaine protection. Par exemple, la durée de son bail est de un an renouvelable par tacite reconduction tandis que pour un étudiant elle sera de neuf mois sans reconduction. Le bailleur pourra donner congé trois mois à l avance et motiver son refus de renouvellement soit par une décision de vendre le logement, soit de le reprendre ou enfin pour un motif légitime et sérieux comme la non-exécution du bail par le locataire (non-paiement des loyers). Si le logement est mis à disposition pour un court séjour ou à titre de résidence secondaire, le bail est régi par la convention des parties et à titre supplétif par les dispositions du code civil. Aucune disposition impérative ne s applique et la liberté est totale. Si le logement est loué à titre de location saisonnière, le bail fait l objet d une réglementation spécifique au titre des articles L et s. du Code de tourisme mais les contraintes concernent surtout le versement d un dépôt de garantie. Ce sont donc ces deux dernières situations qui sont concernées par les réglementations sur l usage et sur la copropriété développées ci-après. 3 Quelles sont les conséquences administratives? Au regard du changement d usage : La ville de Paris est notamment soumise aux dispositions des articles L et suivants du Code de la construction et de l habitation. Cette réglementation, instituée au lendemain de la seconde guerre mondiale en vue de remédier à la crise du logement a pour objectif de maintenir l intégralité des surfaces de logements et d éviter de voir disparaître les logements dans les quartiers déjà à prédominance de bureaux. Cet article nous rappelle notamment que «Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L ». La définition des logements réputés à usage d habitation se fait au 1er janvier Ainsi cette disposition précise qu «un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. (1) Article L du Code de Tourisme : «Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.» (2) CA Paris 25 mai 1992 n Loyers et Coprop 1992, 339 (3) CA Grenoble 9 avril 1992 n AJPI 1993, 348 (4) CA Bordeaux 1er ch 13 mars 200 n 97/3179 BPIM 2/01 inf 158 (5) CA Paris 8 mars 1994 Loyers et Coprop 1994 n

8 Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.» La cour d appel de Paris s est interrogée sur le fait de savoir si la transformation d un bien à usage d habitation en une location meublée de courte durée était soumise à ce texte. Par un arrêt remarqué du 24 mai 2011 (6), elle a considéré «qu il résulte de la combinaison de ces textes [L631-7 et s du CCH] que les logements donnés en location meublée ne sont réputés locaux d habitation au sens de l article L du code de la construction et de l habitation que si le bail répond aux conditions de l article L de ce même code, à savoir la location pour une durée d une année à titre de résidence principale.». Ainsi, la location de courte durée est soumise au respect de cette réglementation sur l usage. Mais quelle est la procédure de changement d usage? La loi est venue préciser que dans chaque commune où cet article est applicable et notamment Paris, une délibération du conseil municipal doit fixer les conditions dans lesquelles les autorisations sont délivrées et les modalités dans lesquelles les compensations sont déterminées. A Paris, ce sont les délibérations du conseil municipal des 15, 16 et 17 décembre 2008 modifiées par celles des 6 et 7 février 2011 qui fixent les règles. Le maire de Paris après avis du maire d arrondissement a compétence pour autoriser le changement d usage. Il faut noter que si son autorisation de changement d usage n a pas à être motivée, en revanche son refus doit l être. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. La compensation est donc l affectation d un local équivalent autre que d habitation, en surface et en qualité à celui qui perdra cet usage. Ce local ne doit pas avoir déjà fait l objet d une compensation et doit être situé dans le même arrondissement que le local bénéficiaire. Toutefois, pour un secteur géographique précisé dans le règlement municipal couvrant essentiellement l ouest et le centre de la capitale, les locaux présentés en compensation devront représenter une surface double de celle faisant l objet du changement d usage, sauf si les locaux compensés sont transformés en logements sociaux ou si des locaux sont transformés ou compensés par un même propriétaire dans une même unité foncière. Quelles sont les sanctions applicables à ce défaut d autorisation de changement d usage? Outre le fait que «les accords conclus en violation de ces dispositions sont nuls», l amende est dissuasive. Elle s élève à et le président du tribunal de grande instance peut ordonner sous astreinte le retour à l habitation moyennant le paiement maximum de par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés Au regard du changement de destination : Cette notion propre au droit de l urbanisme, appliquée à Paris, par le Plan Local d Urbanisme de Paris (PLU), souligne qu il y a changement de destination lorsqu on passe d une destination à une autre destination visée à l article R du Code de l Urbanisme. Celui-ci dispose notamment que «les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt.» En application des dispositions de l article R du Code de l urbanisme «Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R à R les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : ( ) b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.» Le PLU de Paris précise, dans les dispositions générales de son règlement, que la destination «hébergement hôtelier» comprend également les logements meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l article L du Code de la construction et de l habitation. En conséquence, le changement de destination de surfaces de logement en hébergement hôtelier sans travaux est soumis au dépôt seul d une déclaration préalable. 4 Quelles sont les conséquences au regard de la copropriété? L article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout copropriétaire a le droit d utiliser son lot comme il le souhaite. Tout copropriétaire d un lot, a par son acquisition accepté les termes du règlement de copropriété et doit par exemple, respecter la destination des parties privatives que ce document a fixée. S il s agit d un immeuble de standing exclusivement d habitation bourgeoise, aucune activité professionnelle ou commerciale ne peut être tolérée. Ainsi la location meublée court séjour ne peut être pratiquée dans un tel immeuble sauf à obtenir de l assemblée générale des copropriétaires un vote autorisant le changement d usage à l unanimité. Toutefois, si l immeuble n est pas d habitation bourgeoise et que le règlement de copropriété comporte une clause interdisant la location en meublée, celle-ci est inefficace. La Cour de cassation a rendu un arrêt (7) au vu de cette distinction aux termes duquel «l'autorisation préalable de location meublée par la copropriété est considérée comme une clause non écrite des règlements de copropriétés» dans la mesure où il était exercé dans l immeuble des professions libérales. En conséquence, soit le règlement de copropriété autorisera la location en meublée de court séjour, soit il faudra obtenir un vote de l assemblée générale des copropriétaires. En tout état de cause, cette autorisation devra être déposée à l appui d une demande de changement d usage. (8) 5 Quelles sont les conséquences fiscales de la location en meublé? La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale qui relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers. Lorsque l activité génère des revenus imposables, son régime dépend du montant des recettes annuelles. Si les recettes sont inférieures à en 2011 et exonérées de TVA, le bailleur relève pour l impôt sur le revenu du régime micro BIC. Les revenus sont déclarés après un abattement de 50 % pour frais réputé prendre en compte tous les frais. Si les recettes sont supérieures à ce montant, deux régimes coexistent. Soit le régime réel (6) CA PARIS 24 mai 2011 n 10/23802 Carrara/Procureur de la République AJDI juillet Aout 2011, 532 (7) Cass Civ 3ème, n 694, 8 Juin 2011, D 2011, 1761 (8) Article 7 du Règlement Municipal de PARIS 8

9 simplifié pour les revenus inférieurs à soit le régime réel normal. Le régime d imposition dépend de la qualité de professionnel ou non du loueur. Il est professionnel si trois conditions se cumulent, à savoir : un membre du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal. Si le loueur est professionnel, il pourra imputer les déficits produits par son activité de façon illimitée sur son revenu global et il bénéficiera du régime des plus-values professionnelles. Si le loueur n est pas professionnel, il ne pourra imputer le déficit que des revenus de même nature sur les dix années à venir. Lorsque le bien loué en meublé appartient à une société civile immobilière, celle-ci relève normalement de l impôt sur les sociétés et non des revenus fonciers. Une SCI dont l une des activités a une nature commerciale peut cependant ne pas être imposable à l impôt sur les sociétés si le chiffre d affaires de cette activité reste inférieur à 10 % des recettes totales de la SCI et la cour d appel de Marseille (9) a rendu un arrêt tolérant dans lequel elle a considéré qu une SCI qui louait en meublé pendant une période de quinze jours à un mois par an durant les trois dernières années n était pas soumise à l impôt sur les sociétés. La location en meublé de courte durée à Paris est attractive mais le bailleur doit avoir une connaissance précise de ses obligations à ce titre. Ce type de location répond à des besoins spécifiques et, à notre sens, il faudra que les pouvoirs publics et les bailleurs trouvent un équilibre pour ne pas pousser les propriétaires à transformer définitivement leurs biens à usage d habitation en un bien à un autre usage, tel est déjà l objectif de la réglementation sur l usage. Enfin, les propriétaires devront équilibrer leur patrimoine et leurs revenus et adapter le type de location en fonction de la fiscalité dont ils souhaitent bénéficier. (9) CAA Marseille, 3ème ch, 3 févr 2011, n 08MA03685, SCI le Mas des Sources c/direction contrôle fiscal Sud Est tratégie patrimoniale L ENTREPRENEUR et ses PATRIMOINES Un entrepreneur n est défini par aucune norme juridique. Animé par un désir de développement, de production, ainsi que par une passion créatrice, il va mettre en jeu son patrimoine personnel dans l objectif de réaliser son projet professionnel, engageant ainsi ses proches et son statut social. L entrepreneur doit donc définir une véritable stratégie patrimoniale en fonction du développement de son entreprise. Notre pratique quotidienne de notaires nous amène à nous interroger sur la dualité entre la vie personnelle de l entrepreneur et la vie de son entreprise, qui interfèrent plus ou moins fortement l une envers l autre. La gestion de ces deux patrimoines va le confronter à des problématiques opérationnelles de nature civile, fiscale et sociale qui doivent être appréhendées, analysées et anticipées dans leur globalité. L Etude Cheuvreux, entourée d un professeur de droit et deux avocats spécialistes de la matière sociale pour l un et fiscale pour l autre, a souhaité consacré un ouvrage complet sur cette thématique. L un des objectifs de cet ouvrage est de démontrer que peuvent coexister, en dépit de qualifications juridiques contraires, deux patrimoines pour une seule et même personne : un patrimoine personnel et un patrimoine professionnel articulé autour de l entreprise. Trois phases chronologiques ont été identifiées : la naissance (création ou reprise), le développement (restructuration, financement, transfert de richesse) et la transmission (organisée ou subie). L une des originalités de ce livre tient au fait que plusieurs auteurs d origines professionnelles différentes présentent de manière concrète les problématiques civiles, fiscales et sociales, auxquelles l entrepreneur est confronté tout au long de sa vie professionnelle. À jour des quatre lois de finances rectificatives pour l année 2011 ainsi que de la loi de finances pour 2012, il est destiné tant aux chefs d entreprise qu à leurs différents conseils. La Rédaction du Bulletin de Cheuvreux a souhaité rencontrer un des co-auteurs en la personne de Xavier Boutiron, notaire, en charge de la stratégie patrimoniale à l Etude. de Cheuvreux : Quand la décision d écrire un livre a-t-elle été prise par l Etude? Xavier BOUTIRON : Nous travaillons avec les différents auteurs en affrontant nos points de vue sur les problématiques concrètes auxquelles nous sommes confrontés, lors des réunions mensuelle du Groupe Patrimoine. Au fur et à mesure, l idée à germé d associer nos savoir-faire au sein d un livre sur la thématique des patrimoines de l entrepreneur. 9

10 LBC : Est-ce le premier livre écrit par l Etude? XB : Il s agit du premier livre initié et coordonné par l Etude, auquel toute l équipe patrimoniale a participé. LBC : Comment a été composé le groupe de rédacteurs? XB : Nous confrontons régulièrement les différentes problématiques rencontrées dans nos dossiers qui débordent le cadre naturel de nos compétences respectives, ou méritent un certain approfondissement. Nous avons ainsi su nous rassembler et nous unir pour présenter de manière pratique les problématiques tant civiles, fiscales que sociales, auxquelles un entrepreneur peut être confronté tout au long de sa vie professionnelle. LBC : Comment s est fait le choix de l éditeur? XB : Lextenso Editions est l un des acteurs majeurs du monde de l édition juridique. Sa collection «Les intégrales» dans laquelle s inscrit cet ouvrage, a vocation à présenter un thème de manière concrète et non juridique au sens strict du terme. LBC : A qui s adresse l ouvrage? Faut-il être juriste pour le lire? XB : Il s agit d un ouvrage «pratique» présentant les problématiques de manière tangible, avec, au-delà de la norme juridique, des exemples illustrant nos propos. En ce sens, il s adresse à la fois aux entrepreneurs ainsi qu à leurs différents conseils LBC : De quoi est composé l ouvrage? Quels sont les thèmes abordés? XB : Focalisé sur le développement de son entreprise, le chef d entreprise peut ne pas accorder assez d attention à l organisation de ses patrimoines personnels et professionnels, afin de protéger sa famille, optimiser sa fiscalité, sa protection sociale, et déjà anticiper une cession ou une transmission même lointaine. L objet du livre est de poser les problématiques qui peuvent se présenter à différents stades du développement afin d inciter l entrepreneur à se poser les bonnes questions. LBC : Dans quel contexte juridique et économique intervient cet ouvrage? XB : D un point de vue juridique, le droit français, organisé traditionnellement selon le principe «un homme, un patrimoine», commence à admettre depuis quelques années la notion de patrimoine dédié ou affecté, issu du droit anglo-saxon. Ainsi par exemple, l introduction de la fiducie, ou encore la création de l EIRL. Se fait donc jour l idée de séparation des patrimoines entre celui personnel et celui professionnel, devant permettre d offrir une meilleure protection de l entrepreneur, des meilleurs garanties en contrepartie de financement, et une certaine optimisation fiscale. Economiquement, 2011 a connu quatre lois de finances rectificatives en l espace de 6 mois. Le patrimoine a été l un des secteurs les plus touchés, avec notamment les modifications des règles en matière de transmission à titre gratuit, d ISF, l augmentation des prélèvement sociaux sur les revenus du patrimoine (affectant notamment la perception de dividendes, les plusvalues), la réforme des plus-values immobilières des particuliers, l augmentation du droit de partage A jour de ces quatre lois de finances rectificatives, ainsi que de la loi de finances pour 2012, ce livre offre notamment un bon décryptage des nouvelles donnes en matière de fiscalité. LBC : En conclusion, que retenez-vous de cette aventure? XB : Une aventure humaine certaine, qui a conforté notre certitude des bienfaits du travail d équipe. Nous avons vécu en 2011 au gré des lois de finances rectificatives, quatre! Le Parlement n a jamais été autant prolifique en la matière, ne nous épargnant pas dans notre tâche. e point sur «Droit public» La partie réglementaire du code général de la propriété des personnes publiques : quelles évolutions? Raphaël LEONETTI Groupe Droit Public Immobilier Le décret n du 22 novembre 2011 (1) publie la partie réglementaire du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), désormais en vigueur depuis le 25 novembre Est ainsi complétée l entreprise de simplification et de codification du droit des biens publics, plus de cinq ans après l adoption de l ordonnance n du 21 avril 2006 relative à la partie législative du même code. Conformément aux règles de la codification, le pouvoir réglementaire a respecté l architecture retenue pour la partie législative et a procédé à l abrogation des textes épars qu il a regroupés (2). Par ailleurs, toujours dans un souci de cohérence, des dispositions de nature réglementaire qui avaient été adoptées par le législateur sont «déclassées» pour être intégrées (1) JO 24 nov. 2011, texte n 49. Ce décret procède également à l actualisation et la mise en cohérence d autres codes (code de l'environnement, code général des collectivités territoriales, code forestier, code rural et de la pêche maritime, code du tourisme et code de l'urbanisme). On notera en particulier les modifications apportées au CGCT en matière de baux et actes de vente, dont il est affirmé qu ils sont passés après autorisation des organes délibérants par le maire et les présidents des conseils général et régional, respectivement au nom de la commune, du département et de la région (CGCT, art. R , R et R ). (2) V. notamment : sur l avis des domaines (D. n du 14 mars 1986 repris aux articles R et suivants, pour les acquisitions, et R et suivants, pour les prises en location) ; sur les conventions d utilisation (D. n du 1er décembre 2008 repris aux articles R et suivants) ; sur la délivrance des autorisations d occupation du domaine de l Etat constitutives de droits réels (D. n du 6 mai 1995 repris aux articles R et suivants). 10

11 dans la partie correspondant à leur niveau normatif. Il s agit notamment, et il convient d attirer l attention sur ce point, des dispositions de la partie législative du code du domaine de l Etat qui avaient justement été maintenues en vigueur, après l adoption de l ordonnance du 21 avril 2006, jusqu à la publication des dispositions réglementaires du CG3P. On notera par ailleurs que l application de la partie législative du CG3P demeure incomplète : la Vème partie relative à l outre-mer n a pas été adoptée, et les règles du niveau de l arrêté (qui seront identifiées par un «A») n étaient pas concernées par le chantier du gouvernement. Ce dernier point, d ailleurs, n est pas sans poser de sérieuses difficultés dans la mesure où certaines dispositions de la partie législative du CG3P impliquent l adoption d arrêtés pour être applicables. C est notamment le cas de l article L du code qui permet la capitalisation des redevances d occupation du domaine public sur toute la durée de l occupation lorsque celle-ci n excède pas cinq ans, ou par périodes quinquennales dans le cas contraire. Aussi, parmi les dispositifs majeurs introduits en 2006, certains n appelaient pas de mesures réglementaires d application. C est le cas notamment pour les dérogations au principe d inaliénabilité prévues aux articles L à L (3). Cependant, pour les dispositions devant être précisées, la partie réglementaire est pour le moins modeste. Ainsi, à propos des différentes modalités de gestion du domaine public, la partie réglementaire indique simplement quelles sont les autorités compétentes pour décider des transferts de gestion, superpositions d affectations, ou pour passer des conventions de gestion, conventions pour lesquelles le CG3P reprend les dispositions du code du domaine de l Etat. Pouvait-on en attendre davantage de la part du pouvoir réglementaire? Malgré les difficultés de l exercice, on était peut-être en droit d espérer des clarifications sur la liaison entre transfert de gestion et changement d affectation, ou sur l articulation entre les polices de la conservation et de la circulation dans le cadre des superpositions d affectations. Et il aurait également été important de préciser l étendue des pouvoirs du bénéficiaire d un transfert de gestion, notamment en ce qui concerne la délivrance de titres constitutifs de droits réels (v. infra). Si l entreprise du gouvernement était donc limitée, il convient cependant de relever les quelques mises au point qu elle comporte. Dons et legs au profit de l Etat. Le CG3P reprend les dispositions du Code du domaine de l Etat aux termes desquelles «la réclamation concernant un legs en faveur de l'etat, formulée par les héritiers légaux, est recevable auprès du ministre compétent dans un délai de six mois à compter de l'ouverture du testament» et que «lorsque la réclamation est formulée après l'expiration du délai mentionné au premier alinéa ou émane de personnes autres que les héritiers légaux, l'accusé de réception fait mention de son irrecevabilité» (art. R ). Le pouvoir réglementaire a cependant apporté une précision de taille en indiquant que «l'autorité compétente statue sur l'acceptation ou le refus du legs dans les douze mois suivant la transmission par le notaire prévue à l'article R Le silence gardé par l'autorité compétente au-delà du délai défini au présent alinéa vaut refus de la libéralité». Cessions d immeubles de l Etat. Sont repris les principes de publicité et de mise en concurrence, et les dérogations qui étaient prévues à l article R du Code du domaine de l Etat, avec une actualisation quant aux autorités compétentes (art. R et s.). Le pouvoir réglementaire confirme par ailleurs qu une cession d un immeuble du domaine privé implique, au préalable, que celui-ci ait été déclaré inutile par le service ou la personne qui en est attributaire (art. R ). L inutilité du bien sera désormais matérialisée par la fin de la mise à disposition dans le cadre des conventions d utilisation qui se substituent au régime de l affectation des immeubles de l Etat (cf. articles R et s.) (4). Passation des locations constitutives de droits réels. Il est désormais certain que les règles de publicité et de mise en concurrence qui s imposent en matière d aliénation d immeubles de l Etat ne s appliquent pas aux locations constitutives de droit réel. L ancien article R. 66 du Code du domaine de l Etat avait fait naître un doute à cet égard en précisant que ces locations «sont autorisées dans les conditions prévues pour les aliénations.» Se posait donc la question de savoir si cette formule renvoyait au principe de publicité et de mise en concurrence applicables aux aliénations. Ce débat est aujourd hui définitivement tranché puisque le nouvel article R du CG3P dispose que «La location d un immeuble du domaine privé de l Etat est consentie par le préfet, après fixation par le directeur départemental des finances publiques des conditions financières du contrat. Toutefois, les locations constitutives de droits réels sont autorisées par le ministre chargé du domaine lorsque la valeur vénale de l immeuble, déterminée par le directeur départemental des finances publiques, est supérieure au montant fixé par l arrêté du ministre chargé du domaine mentionné au dernier alinéa de l article R » On comprend donc que les conditions auxquelles faisait référence l ancien article R. 66 étaient celles relatives aux compétences susvisées. Délivrance des autorisations d occupation du domaine public, fixation du montant des redevances et superpositions d affectations. Il ressort des articles R et R de du CG3P que les établissements publics ou organismes privés (concessionnaire de service public par exemple) gestionnaires d immeubles du domaine public de l Etat ne peuvent délivrer d AOT simplement compatibles avec l affectation du domaine qu à partir du moment où le «texte qui leur confie ou concède la gestion» de ce domaine leur a expressément donné ce pouvoir (5). Il nous semble qu il s agit là d une modification des règles issues de la jurisprudence et non d une interprétation de l état du droit (cf. CE, 8 juillet 1996, n ; CE, Sect. 29 avril 1966, Affichage Giraudy ; v. également, postérieurement à l entrée en vigueur de la partie réglementaire du CG3P : CE, 1er févr. 2012, SA RTE EDF Transport, n , signalé dans le présent numéro du Bulletin). Il conviendrait donc désormais de s assurer que les gestionnaires du domaine de l Etat ont bien reçu un tel pouvoir par un «texte» leur confiant ou concédant cette gestion, ce qui pourrait poser problème, d une part, pour les mises à disposition anciennes qui n avaient pas nécessairement été rédigées ainsi, puis, d autre part, pour les mises à disposition futures, en particulier sur le point de savoir ce qu il faut entendre par «texte» confiant ou concédant la gestion (par exemple, est-ce qu un acte de transfert (3) Concernant les échanges, l article R précise toutefois que les dispositions d ordre procédural des articles R à R sont applicables aux échanges sans déclassement de deux biens du domaine public, ou aux échanges avec un bien du domaine public qui sera déclassé sans être immédiatement désaffecté. (4) Rappelons toutefois que, par dérogation au principe posé, le législateur a autorisé la cession d immeubles à usage de bureaux encore occupés par des services de l Etat (CG3P, art. L ; v. également CG3P, art. L pour les immeubles des établissements publics de l Etat). (5) On rappellera que les mêmes dispositions existent à propos de la délivrance des titres constitutifs de droits réels, mais il s agit d une reprise des dispositions qui figuraient déjà dans le code du domaine de l Etat (cf. CG3P, art. R et R ). 11

12 e point sur - suite «Droit public» de gestion peut constituer un tel texte?). Aussi, en toute logique, «les conditions financières de l'occupation ou de l'utilisation du domaine public de l'etat confié en gestion à un établissement public de l'etat sont fixées, sauf si son statut en dispose autrement, par l'autorité compétente de l'établissement gestionnaire dès lors que celui-ci tient expressément du texte qui lui confie ou concède la gestion du domaine le pouvoir d'y délivrer des titres d'occupation» (art. R , der. al.). On notera toutefois que le pouvoir réglementaire a adopté une solution différente en ce qui concerne la décision de procéder à une superposition d affectation : la convention fixant les modalités de cette superposition est passée, après avis du propriétaire, par l'autorité compétente de l'établissement gestionnaire du domaine sauf disposition contraire du texte qui lui en confie ou concède la gestion (art. R , al. 2). Indemnisation en cas de retrait du titre d occupation du domaine public. L article R du CG3P dispose : «Lorsque l'autorisation d'occupation ou d'utilisation du domaine public est retirée, avant l'expiration du terme fixé, pour un motif d'intérêt général, le titulaire évincé peut prétendre, outre à la restitution de la partie de la redevance versée d'avance et correspondant à la période restant à courir, à une indemnité égale, sous déduction de l'amortissement calculé dans les conditions fixées par le titre d'autorisation, au montant des dépenses exposées pour la réalisation des équipements et installations expressément autorisés, dans la mesure où ceux-ci subsistent à la date du retrait.» Cette disposition abroge implicitement l article A 26 du code du domaine de l Etat et hisse au niveau du décret les règles relatives aux conséquences indemnitaires d une fin anticipée de l autorisation d occupation. On sait cependant que le Conseil d Etat considère qu'en l'absence de clause contraire, l'occupant est en droit d'obtenir réparation du préjudice direct et certain résultant de la résiliation, «tel que la perte des bénéfices découlant d'une occupation du domaine conforme aux prescriptions de la convention et des dépenses exposées pour l'occupation normale du domaine, qui auraient dû être couvertes au terme de cette occupation» (CE, 31 juill. 2009, n , Sté Jonathan Loisirs). Le principe jurisprudentiel semble donc plus favorable à l occupant, mais la doctrine a pu considérer que cette solution devait être cantonnée aux occupations contractuelles (cf. F. Alhama, «L'indemnisation en cas de fin anticipée des autorisations domaniales», AJDA 2010, p. 1515), ce que semble d ailleurs confirmer la rédaction des considérants de l arrêt qui ne visent que les contrats d occupation. Et on notera donc que, en bonne logique, le pouvoir réglementaire n envisage à l article R que l hypothèse du «retrait» du titre et non d une résiliation, renvoyant ainsi aux seules autorisations unilatérales. On regrettera toutefois le maintien d un régime juridique distinct pour deux types de titres d occupation dont la différenciation demeure, en pratique, pour le moins délicate. Les évolutions contenues dans la partie réglementaire du CG3P concernent l Etat et ses établissements publics. Par souci de cohérence, les pouvoirs publics ont en effet voulu que le CGCT reste le volume de référence pour la gestion et l administration des biens des collectivités territoriales, de leurs établissements publics et leurs groupements. Mais ce code connaît également des transformations et développements. A cet égard, il faut signaler la publication du décret n du 30 décembre 2011 relatif aux règles de passation des baux emphytéotiques administratifs (v. sur ce décret le commentaire de G. Clamour, Contrats et Marchés Publics, n 2, février 2012, comm. 35). Le nouvel article R du CGCT précise désormais que lorsque ces baux sont susceptibles d être requalifiés en marchés publics, délégations de service public, concessions de travaux publics ou contrats de partenariat, du fait des clauses qu ils comportent ou des conventions non détachables qui les accompagnent, leur passation doit être précédée des mesures de publicité et de mise en concurrence prévues par les dispositions applicables à ces contrats. Cette affirmation n est qu une transposition des solutions jurisprudentielles classiques et n apporte donc aucune nouvelle obligation de publicité et de mise en concurrence. On peut toutefois se demander pourquoi le pouvoir réglementaire a fait référence à la définition des marchés publics issue du code du même nom alors que, contrairement à la définition communautaire, le droit français subordonne la qualification en marché public de travaux à la condition que la maîtrise d ouvrage des travaux relève du pouvoir adjudicateur. En effet, si cette condition ne sera pas remplie dans le cadre d un BEA, celui-ci pourra néanmoins être qualifié de marché public de travaux au sens des directives communautaires. Reste que la référence au code des marchés publics est pertinente s agissant des marchés publics de services que pourraient constituer les conventions non détachables d un BEA ou que l on pourrait déceler dans certaines clauses de ces baux. Le décret du 30 décembre 2011 constitue également la première modification de la partie réglementaire du CG3P puisqu il était nécessaire d adapter les références à aux nouveaux articles du CGCT. Et cette première modification n est déjà plus la seule puisque, moins de trois mois après son entrée en vigueur, la partie réglementaire du CG3P a de nouveau été modifiée de façon plus substantielle cette-fois-ci par le décret n du 10 février 2012 relatif à la commission pour la transparence et la qualité des opérations immobilières de l Etat, qui élargit notamment les compétences de cette commission et prévoit qu elle doit être obligatoirement consultée avant toute cession de gré à gré d un immeuble appartenant à l Etat dont la valeur vénale estimée est supérieure à deux millions d euros (troisième alinéa de l article R ajouté par l article 5 du décret précité). 12

13 Le Dossier URBANISME ET ENVIRONNEMENT Urbanisme et environnement: les réformes à retenir Par l Equipe Conseil, Groupe droit public immobilier Le droit de l urbanisme et le droit de l environnement font en ce début d année l objet de nombreuses réformes qui sont guidées par deux démarches : en urbanisme de projet pour le premier et le Grenelle II de l'environnement pour le second. De nombreux pans du droit de l urbanisme et de l environnement sont en effet impactés cette année par des changements mineurs ou majeurs : documents d urbanisme, lotissement, surfaces, fiscalité de l urbanisme, études d impact et enquêtes publiques. I Urbanisme : mise en œuvre des premières mesures de la démarche «pour un urbanisme de projet» Depuis quelques mois, le ministre chargé du Logement, Benoit Apparu a engagé la démarche «pour un urbanisme de projet» qui constitue une démarche participative et vise principalement à permettre de passer d un urbanisme de normes à un urbanisme de projets, ce qui implique notamment de simplifier la réglementation pour libérer l initiative et permettre de construire plus. Tous les aspects du droit de l urbanisme sont concernés : quatre groupes de travail ont été constitués pour réfléchir sur les thèmes suivants : stratégie foncière, fiscalité de l urbanisme et financement de l aménagement, documents d urbanisme, mise en œuvre opérationnelle des projets. L année 2012 marque le début de la concrétisation de certaines propositions faites dans le cadre de ces groupes de travail. La date du 1er mars 2012 est une date charnière car elle marque l entrée en application de la nouvelle surface de plancher de construction et de la taxe d aménagement qui se substitue à la taxe locale d équipement. I.1. Documents d urbanisme : clarification des procédures d évolution des documents d urbanisme Prise sur le fondement de la loi Grenelle II, l ordonnance du 5 janvier 2012 (1) propose de clarifier et de simplifier les procédures d élaboration et d évolution des schémas de cohérence territoriale (SCOT), des plans locaux d urbanisme (PLU) et des cartes communales en redéfinissant plus nettement le champ d application de chacune des procédures et leurs modalités de déroulement. Ce texte doit être complété par un décret d application, en attente de parution. S agissant des modalités d élaboration des SCOT et des PLU, l ordonnance a principalement pour objet de clarifier les procédures en distinguant les différentes étapes. Deux éléments peuvent être soulignés. En premier lieu, l ordonnance procède à une réécriture de l article L du Code de l urbanisme relatif aux «personnes publiques associées» en distinguant plus nettement les personnes qui sont associées à l élaboration de tous les documents d urbanisme, de celles associées uniquement à l élaboration des SCOT ou des PLU. En second lieu, la procédure du «porter à connaissance», qui impose aux préfets de transmettre aux communes et à leurs groupements les informations nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière d'urbanisme, est précisée. Les préfets doivent ainsi leur indiquer le cadre législatif et réglementaire à respecter, les projets des collectivités territoriales et de l'état en cours d'élaboration ou existants, et leur transmettre, à titre d information, l'ensemble des études techniques dont ils disposent. L ordonnance réorganise également les procédures d évolution des SCOT et des PLU en distinguant la procédure de révision générale, les procédures de modification de droit commun et de modification simplifiée et les procédures de mise en compatibilité des documents soit avec un projet présentant un caractère d intérêt général ou d utilité publique, soit avec un autre document. S agissant des SCOT, une procédure de modification simplifiée (calquée sur la procédure applicable au PLU) est introduite. Son champ d application est résiduel et permet notamment la rectification d erreurs matérielles. En ce qui concerne les procédures d évolution des PLU, il convient de mettre en exergue que la procédure de révision simplifiée des PLU est supprimée pour être remplacée par celle de déclaration de projet valant mise en compatibilité. Par ailleurs, les possibilités de majoration des droits de construire pour permettre la construction de bâtiments à usage d'habitation, la réalisation de programmes de logements sociaux ou la construction de bâtiments écologiquement performants sont désormais inscrites dans le règlement des PLU par le biais de procédures de modifications simplifiées. S agissant des cartes communales, l ordonnance met également en place une procédure de modification simplifiée pour permettre de rectifier les erreurs matérielles. (1) Ordonnance n du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d élaboration, de modification et de révision des documents d urbanisme. 13

14 Par ailleurs, afin de tenir compte de la jurisprudence du Conseil d État (2), l ordonnance prévoit qu à l issue de l enquête publique, les projets de documents d urbanisme ne peuvent être modifiés que si les évolutions ont pour objet de prendre en compte les avis qui ont été joints au dossier, les observations du public ou le rapport du commissaire ou de la commission d enquête. Enfin, l ordonnance modifie les dispositions de l article L du Code de l urbanisme relatif à la concertation. Son champ d application reste identique, toutefois l ordonnance précise les personnes qui doivent être concertées (les habitants, les associations locales ainsi que «les autres personnes concernées») et introduit la possibilité d organiser des procédures de concertation de manière facultative. Ce texte s appliquera aux procédures qui seront engagées à compter d une date qui sera déterminée par décret en Conseil d État et au plus tard le 1er janvier I.2. Lotissement : nouvelle définition et simplification des critères de détermination de l autorisation de diviser L ordonnance du 22 décembre 2011 (3) complétée par le décret n du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d urbanisme ont modifié la définition et le régime des lotissements. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er mars Les principaux changements portent sur les points suivants : Divisions constitutives de lotissement Une nouvelle définition du lotissement est donnée par l article L du code de l urbanisme, aux termes duquel «constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis». La notion d unité foncière bien définie par la jurisprudence administrative remplace désormais celle de «propriété foncière». Il est désormais confirmé que le lotissement peut être la division de plusieurs unités foncières à la condition qu elles soient contiguës. La rédaction confirme la possibilité de co-lotissement à l exclusion des lotissements dits «multi-sites». La suppression du délai de référence de dix ans L ancienne définition du lotissement visait l opération qui avait pour «objet ou pour effet» la création de lots à bâtir sur une période de 10 ans. Le délai de référence de dix ans pour la comptabilité des lots a été supprimé entraînant par voie de conséquence la disparition du lotissement «effet». La nouvelle définition ne vise maintenant que la division ayant pour objet le détachement d un ou plusieurs lots à bâtir. La confirmation de l entrée dans le lotissement dès la première division Cette précision met fin aux incertitudes doctrinales ou jurisprudentielles sur le nombre de lots constitutifs d un lotissement. La rédaction du texte confirme que le détachement d un seul lot à bâtir constitue un lotissement. Le détachement doit porter sur «un ou plusieurs lots destinés à être bâtis» et non plus sur des «lots destinés à l implantation de bâtiments». Reste à savoir si cette modification terminologique aura des incidences pratiques car on peut penser que les deux expressions sont synonymes. Divisions non constitutives de lotissements Sur le fondement de l article L du code de l urbanisme, le nouvel article R énumère les divisions qui ne sont pas constitutives de lotissement, même si elles sont faites en vue de bâtir, en raison de leur objet particulier ou de leur contrôle au titre d une autre procédure. Ces divisions ne sont soumises ni à déclaration préalable ni à permis d aménager. Cette précision met fin à certaines incertitudes qui découlaient de la rédaction de l ancien article R Les divisions exemptées de contrôle en raison de leur objet particulier sont : les détachements de terrains bâtis supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; les «détachements-rattachements», c est-à-dire le détachement de terrain d une propriété en vue du rattachement à une propriété contiguë ; les détachements forcés ou incités. Les divisions contrôlées au titre d une autre procédure sont : les «divisions primaires», les divisions effectuées dans le cadre d un remembrement administrativement contrôlé ; les divisions réalisées par l aménageur à l intérieur d une zone d aménagement concerté ; les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire valant division. Périmètre du lotissement La détermination du périmètre du lotissement posait deux types de difficultés : le lotissement partiel, n intéressant qu une partie de l unité ou des unités foncières concernées dans le cadre des lotissements déclarés, et celui de l inclusion dans le périmètre des lotissements des parties déjà bâties de l unité ou des unités foncières concernées. L article L du code de l urbanisme met fin à ces difficultés puisqu il prévoit que : «Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l implantation de bâtiments ainsi que, s ils sont prévus, les voies de desserte et les équipements communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l unité foncière ou des unités foncières concernées.» Il est désormais permis au lotisseur de fixer librement le périmètre du lotissement, qu il soit soumis à permis d aménager ou à déclaration préalable, dès lors que ce périmètre «comprend le ou les lots destinés à l implantation de bâtiments ainsi que, s ils sont prévus, les voies de desserte et les équipements communs à ces lots». Cette liberté dans le choix du périmètre du lotissement est en outre assortie de la possibilité d inclure volontairement dans ce périmètre des parties déjà bâties afin de faciliter la gestion de la densitéet d optimiser les droits à construire sur le lotissement dans l hypothèse notamment où les parties bâties seraient édifiées en sous-densité. Le reliquat d une opération partielle Le lotissement partiel d une unité foncière a toujours suscité des difficultés juridiques et pratiques s agissant du statut du reliquat. Ce reliquat était-il constructible ou fallait-il régulariser sa situation pour qu il le soit? Dans cette dernière hypothèse, il se posait la question de savoir quelle procédure mettre en œuvre et comment réintégrer rétroactivement le reliquat dans un périmètre de lotissement. Ces interrogations n avaient (2) CE, 12 mars 2010, Communauté urbaine de Lille Métropole, req. n (3) Ordonnance n du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d urbanisme 14

15 jamais reçu de réponses claires et définitives. Le nouvel article R du code de l urbanisme apporte une solution au problème du reliquat après lotissement partiel puisqu il est prévu que : «lorsqu une construction est édifiée sur une partie d une unité foncière qui a fait l objet d une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d une division». Simplification des critères de détermination des champs d application respectifs du permis d aménager et de la déclaration préalable Aux termes du nouvel article R du Code de l urbanisme, «doivent être précédés de la délivrance d un permis d aménager : a) les lotissements : qui prévoient la création ou l aménagement de voies, d espaces ou d équipements communs internes au lotissement ; ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité». Toutes les divisions en vue de bâtir, même si elles consistent en un détachement d un seul lot, sont soumises à permis d aménager si le lotissement est situé dans un site classé ou un périmètre de secteur sauvegardé. En dehors de ces espaces protégés, le lotissement est soumis à permis d aménager dès lors qu il y création ou aménagement de voies, d espaces ou d équipements communs internes au lotissement. Ces voies, espaces et équipements devant être communs à plusieurs lots, le périmètre du lotissement soumis à permis d aménager comprendra au moins deux lots. A défaut de l un de ces critères, le lotissement est soumis à simple déclaration préalable. Ainsi, le critère du nombre de lots n est-il plus déterminant pour déterminer l autorisation de diviser requise. La délivrance des autorisations de construire en lotissements autorisés par un permis d aménager : la délivrance des permis de construire sur les lots devient possible dès la délivrance du permis d aménager «sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle» (Nouvel article R c du Code de l urbanisme); La subdivision des lots de lotissements autorisés par un permis d aménager : les lots issus d un permis d aménager peuvent être subdivisés, sur simple accord du lotisseur, sans qu il soit nécessaire de recueillir l accord des autres colotis (R du Code de l urbanisme) comme cela était le cas antérieurement. I.3. Surfaces de plancher de construction : simplification et densification L ordonnance du 16 novembre 2011 prise sur habilitation donnée par la loi Grenelle II propose une nouvelle définition des surfaces de plancher. Cette ordonnance est accompagnée d un décret d application du 29 décembre 2011 (4). Ces textes suppriment les notions de surfaces hors œuvre brute et nette (SHOB / SHON) et de surfaces habitables pour leur substituer, dans un souci de simplification du calcul des surfaces, la notion unique de surface de plancher de la construction. Cette surface, définie à l article R du Code de l urbanisme, correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des surfaces suivantes : les surfaces correspondant à l épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l extérieur ; les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; les surfaces de plancher d une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; les surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules (en ce compris les rampes d accès et les aires de manœuvres) ; les surfaces de plancher des combles non aménageables ; les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d un groupe de bâtiments ou d un immeuble autre qu une maison individuelle ; les caves et celliers annexes aux logements et qui ne sont desservis que par des parties communes ; une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l habitation, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. Il convient ici de préciser que cette définition permet de déduire plus de surfaces que la notion de surface de construction, qui détermine l assiette de la taxe d aménagement (art. L du Code de l urbanisme). La mise en place de cette nouvelle notion doit contribuer à l objectif d amélioration de la performance énergétique des bâtiments. En effet, l épaisseur des murs n étant plus prise en compte dans le calcul de la surface de plancher de la construction, les techniques d isolation faisant appel à des murs épais ne devraient plus être pénalisées. En permettant un gain de constructibilité d environ 10% par rapport au calcul des droits de construire en SHON, cette nouvelle règlementation permet également de densifier les projets et de lutter contre l étalement urbain. Par ailleurs, afin de maintenir un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher (constructions non closes ou couvertes comme les hangars ou constructions dédiées au stationnement), le décret a introduit une notion complémentaire à celle de la surface de plancher de construction : la notion d emprise au sol, qui correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. L application cumulée de ces deux notions doit permettre de déterminer si une construction peut être dispensée du recours obligatoire à un architecte, ainsi que le régime de la construction au titre du Code de l urbanisme (exonération de toute formalité, déclaration préalable ou permis de construire). La nouvelle définition des surfaces s applique aux demandes d autorisation qui sont déposées à compter du 1er mars Des dispositions transitoires ont été prévues pour les zones d aménagement concerté et les lotissements créés avant l entrée en vigueur de cette réforme. Ainsi, si avant le 1er mars 2012, un cahier des charges de cession de terrains d une ZAC a été signé, ou un lotissement au sein duquel la (4) Ordonnance n du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme. Décret n du 29 décembre 2011 pris pour l application de l ordonnance n du 16 novembre

16 surface a été librement répartie par le lotisseur - a été autorisé, toutes les valeurs exprimées en SHON/SHOB doivent en principe s entendre, à compter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher. Toutefois, si l application de la réforme se traduit par une perte de constructibilité de leurs terrains, les acquéreurs ont la faculté de demander, lors du dépôt de leurs demandes de permis, le maintien du calcul de leurs droits à construire en SHON. Enfin, notons que pour permettre une prise en compte rapide de cette réglementation, l ordonnance prévoit que les évolutions des documents d urbanisme ayant pour seul objet de tenir compte de cette nouvelle notion pourront se faire dans le cadre de modifications simplifiées. I.4. Fiscalité de l urbanisme : la taxe d aménagement, pivot du nouveau système Motivée par une double logique de simplification et de lutte contre l étalement urbain, la réforme opère une refonte totale de la fiscalité de l urbanisme en instaurant deux taxes qui se substituent aux taxes et à certaines participations existantes : la taxe d aménagement, pilier de la réforme, et le versement pour sous-densité. Ces taxes ont été instituées par la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010 et précisées par deux décrets du 25 janvier 2012 (5). La nouvelle taxe d aménagement remplace la taxe locale d équipement ainsi que quatre taxes additionnelles : la taxe complémentaire à la TLE applicable en Ile-de-France, la taxe départementale des espaces naturels sensibles, la taxe départementale pour le financement des CAUE et la taxe spéciale d équipement du département de Savoie. Régie par les articles L et suivants et R et suivants du Code de l urbanisme, elle a pour objet de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des principes fondamentaux qui s imposent, en application de l article L du Code de l urbanisme, à tous les documents d urbanisme : principes d équilibre, de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale et de respect de l environnement. Cette taxe est ventilée en plusieurs parts : communale et intercommunale (1 à 5 %), départementale (jusqu à 2,5 %) et régionale (jusqu à 1 %). S agissant de la part communale ou intercommunale, les collectivités ont la possibilité de porter à 20 % le taux applicable dans certains secteurs par une délibération motivée, si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d équipements publics généraux est rendue nécessaire en raison de l importance des constructions nouvelles édifiées dans le secteur. On relèvera qu en cas de projet de construction situé à cheval sur plusieurs zones comportant des taux de taxes différents, il convient d appliquer le taux le plus bas. La définition de la base d imposition est simplifiée dans la mesure où la valeur forfaitaire au mètre carré des constructions assujetties est fixée de façon uniforme (693 hors Ile-de-France, 785 en Ile-de-France pour l année 2012) et non plus selon la catégorie des constructions comme cela était le cas pour la TLE. La base d imposition de la taxe est élargie, elle est due pour les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu du code de l urbanisme. Le texte prévoit toutefois des exceptions : constructions et aménagements destinés à être affectés à un service public ou d'utilité publique et périmètre d opération d intérêt national ou de zone d aménagement concerté, lorsque certains équipements publics ont été mis à la charge des constructeurs. Les textes indiquent par ailleurs qui est l autorité compétente pour fixer les bases d imposition et liquider la taxe d aménagement : il s agit des agents des directions départementales des territoires (DDT) et, en Ile-de-France, des unités territoriales de la Direction régionale et interdépartementale de l équipement et de l aménagement (DRIEA). Le fait générateur de la taxe reste la délivrance de l autorisation ou de la décision de non-opposition en cas de déclaration préalable. Contrairement à la TLE qui est assise sur la SHON, la base de calcul de la TA sera la surface de la construction. Cette surface correspond, en application de l article L du Code de l urbanisme, à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. On notera toutefois que la surface de plancher taxable est plus large que la surface de plancher prise en compte pour les autorisations d urbanisme puisqu elle inclut notamment les caves, parkings et combles non aménageables. Le montant de la TA est calculé en multipliant la surface de la construction, la base d imposition et le taux fixé par la Commune. Cette nouvelle taxe est applicable aux demandes d autorisation déposées à compter du 1er mars Les collectivités avaient l obligation de délibérer avant le 30 novembre 2011 pour que la taxe puisse être applicable au 1er mars Notons par ailleurs, que pour les communes dotées d un PLU ou d un POS couvrant la totalité du territoire communal et pour les communautés urbaines, la taxe est instituée de plein droit au taux de 1 % à défaut de délibération expresse. On relèvera enfin que la Région Ile-de-France a retenu le taux de 1 % pour la part régionale de la taxe d aménagement par une délibération du 17 novembre S agissant des participations, le législateur maintient les participations alternatives en ZAC et la convention de projet urbain partenarial mais supprime le programme d aménagement d ensemble. Toutefois, les PAE approuvés avant le 1er mars 2012 resteront applicables jusqu à ce que le Conseil municipal décide de clôturer le PAE. En revanche, les participations additionnelles sont largement réduites puisqu à l exception de la participation au financement d équipements publics exceptionnels, toutes les autres participations sont supprimées (participation pour voirie et réseaux, participation pour raccordement à l égout,...), à compter du 1er mars 2012 dans les secteurs où les assemblées délibérantes compétentes auront décidé d appliquer les taux majorés de la taxe d aménagement, et dans tous les cas, à compter du 1er janvier Pour compléter ce dispositif et dans la continuité de la politique actuelle visant à favoriser la densification des centres urbains, le législateur choisit d instaurer une nouvelle taxe, le versement pour sous-densité en vue d inciter les constructeurs à consommer intégralement la constructibilité d un terrain. Cette taxe, dont le régime est partiellement calqué sur la taxe d aménagement, est instaurée de manière facultative par les communes et les EPCI compétents en matière de PLU qui doivent alors déterminer un seuil minimal de densité (SMD). La taxe est due par les (5) Article 28 de la loi n du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour Décrets n et du 25 janvier

17 constructeurs qui n atteignent pas ce seuil et correspond à la moitié de la valeur du terrain non utilisée. La formule de calcul du VSD, que ce soit pour un projet de construction ou dans le périmètre d un lotissement, a été précisée par le décret d application. La valeur vénale des terrains qui permet de calculer le montant de la taxe si le seuil minimal de densité n est pas atteint fera l objet d une déclaration du pétitionnaire et devra être appréciée à la date du dépôt de la demande d autorisation ou de déclaration. Par ailleurs, une procédure de rescrit est mise en place en cas de demande d éclaircissement sur les modalités de calcul du montant du VSD. II Environnement : zoom sur les études d impact et enquêtes publiques Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement sont soumis à deux dispositifs spécifiques que l évolution du droit de l environnement a renforcés : l obligation préalable de réaliser une étude de l impact du projet sur l environnement, et celle de soumettre ce projet et son évaluation à enquête publique. Ces deux dispositifs ont été récemment réformés par les articles 230 et 236 de la loi «Grenelle II» (6). La réforme de l étude d impact et de l enquête publique amorcée par le Grenelle de l environnement entrera en vigueur à compter du 1er juin 2012 (7). Des champs d'application clarifiés et unifiés L'un des points majeurs de la réforme engagée par la loi «Grenelle II» est d avoir harmonisé le champ d application de l enquête publique pour la protection de l environnement avec celui de l étude d impact, le principe étant de soumettre à enquête publique tous les projets qui ont fait l objet d une étude d impact. Le champ d application de l étude d impact, qui apparaît dès lors comme l un des pivots de l évaluation et de l information environnementales, a fait l objet dans le même temps d une redéfinition et d un élargissement. Avant l'adoption de la loi «Grenelle II», l'étude d'impact était la règle et la dispense l'exception : tous les travaux et aménagements entrepris par une collectivité publique ou donnant lieu à autorisation ou approbation devaient faire l'objet d'une étude d'impact (8) dès lors qu'ils ne bénéficiaient pas de l'une des dispenses spécifiques (9) ou de la dispense liée à un coût de travaux inférieur à euros. La mise en œuvre de ces exceptions s'est révélée complexe et la Commission européenne a condamné l'exclusion systématique d'un ensemble de projets sur la base d'un unique seuil financier. Il a dès lors été choisi d'adopter une approche inverse et de définir positivement le champ d'application de l'étude d'impact. Ainsi, le nouvel article R du Code de l environnement fixe la liste limitative des projets de travaux et d'aménagements auxquels sont ajoutés les projets d'ouvrage qui doivent faire l'objet d'une étude d'impact, sur le fondement de critères et seuils techniques. Cette liste est présentée sous la forme d un tableau, annexé à l article R du Code de l environnement, qui distingue les projets soumis de façon systématique à étude d impact de ceux soumis après un «examen au cas par cas». En effet, la loi «Grenelle II» a introduit un régime intermédiaire qui ne soumet certains projets à étude d'impact qu après leur «examen au cas par cas» par une autorité administrative qui apprécie de manière circonstanciée l opportunité de les soumettre ou non à une telle étude. Cet examen est exercé par l'autorité administrative de l'etat compétente en matière d'environnement, couramment appelée «Autorité Environnementale». Le nouvel article R du Code de l environnement prévoit que le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage soumet son projet à l'autorité Environnementale qui dispose d'un délai de trente-cinq jours à compter de la réception de la demande d examen pour informer, par décision motivée, le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage de la nécessité ou non de réaliser une étude d'impact. L'absence de réponse au terme de ce délai vaut obligation de réaliser une étude d'impact. Il apparaît dès lors que, dans les faits, tous les plans, programmes ou projets désignés par le tableau annexé à l article R du Code de l environnement doivent faire l objet d une étude d impact, sauf à ce qu une décision administrative dispense explicitement et individuellement l un des projets à l issue de «l examen au cas par cas». Le champ d application de l étude d impact apparaît ainsi profondément redéfini. Cette redéfinition a une portée déterminante car elle entraîne également celle du champ de l enquête publique environnementale. En effet, le nouveau champ d application de l enquête publique régie par le Code de l environnement englobe celui de l étude d impact (sans pour autant s y réduire) (10). Le nouvel article L I du Code de l environnement dispose que «Font l'objet d'une enquête publique [ ] les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes publiques ou privées devant comporter une étude d'impact [ ]». A cet égard le nouvel article R du Code de l environnement précise que les projets soumis à enquête publique sont non seulement ceux soumis de façon systématique à la réalisation d'une étude d'impact, mais aussi ceux qui, à l'issue de l'examen au cas par cas, sont soumis à la réalisation d'une telle étude. Le même article fixe par ailleurs la liste des projets qui, par exception, sont soumis à étude d impact mais exclus du champ de l enquête publique. Il s agit d une part des projets de création de zones d aménagement concerté, de l autre des projets de faible envergure, dont les demandes d autorisation temporaires faites au titre de la loi sur l eau ou des ICPE, ou encore les travaux d entretien, de maintenance et de grosses réparations. Notons enfin que tant la réforme de l étude d impact que celle de l enquête publique tendent à favoriser une appréhension globale des projets et de leurs atteintes à l environnement : le nouvel article L II du Code de l'environnement dispose que l étude d'impact d un projet qui s inscrit dans un «programme de travaux» doit porter sur l ensemble du programme lorsque les projets (6) Loi n du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement. (7) Décrets n et n du 29 décembre (8) Ancien art. L du code de l environnement. (9) Dispenses prévues par les articles R et R du code de l'environnement. (10) Sont également soumis à enquête publique, au titre du nouvel article L du Code de l environnement, «les plans, schémas, programmes et autres documents de planification soumis à une évaluation environnementale», «les projets de création d'un parc national, d'un parc naturel marin, les projets de charte d'un parc national ou d'un parc naturel régional, les projets d'inscription ou de classement de sites et les projets de classement en réserve naturelle et de détermination de leur périmètre de protection», ou encore «les autres documents d'urbanisme et les décisions portant sur des travaux, ouvrages, aménagements, plans, schémas et programmes soumises par les dispositions particulières qui leur sont applicables à une enquête publique». 17

18 étudiés concourent à la réalisation d'un même programme de travaux, d'aménagements ou d'ouvrages et lorsque ces projets sont réalisés de manière simultanée, qu ils soient réalisés par un ou plusieurs maîtres d'ouvrage dès lors qu ils constituent une unité fonctionnelle ; le nouvel article R du Code de l environnement prévoit par ailleurs que lorsque un pétitionnaire ou un maître d'ouvrage dépose plusieurs demandes d'autorisation de manière concomitante pour un même projet soumis à étude d'impact en application de plusieurs rubriques du tableau annexé à l'article R , il peut demander à ce que l'autorité Environnementale se prononce par un «avis unique» ; dans la même hypothèse, le nouvel article L du Code de l'environnement prévoit qu il peut être procédé à une «enquête unique» (remplaçant l enquête conjointe) lorsque la réalisation d'un projet, plan ou programme est soumise à l'organisation de plusieurs enquêtes publiques dont l'une au moins en application de l'article L , et dès lors que les autorités compétentes désignent d'un commun accord celle qui sera chargée d'ouvrir et d'organiser cette enquête. Cette approche globale des projets et de leurs impacts constitue de fait l une des nouvelles exigences qui portent sur le contenu de l étude d impact et du dossier d enquête publique. Des contenus précisés et étendus Les éléments qui composent l étude d impact et le dossier d enquête publique ne sont pas fondamentalement modifiés par la réforme, mais complétés de parties qui doivent permettre d analyser et de mesurer de manière dynamique l interaction des effets du projet étudié avec tous les facteurs qui l entourent. Ainsi le nouvel article R du Code de l environnement précise que le dossier d enquête publique doit comporter l indication des autorisations susceptibles d être délivrées à l issue de l enquête, mais également la mention des autres autorisations nécessaires pour réaliser le projet, plan ou programme, que ce soit en application de la loi sur l eau, de la réglementation des monuments naturels ou sites classés, de celle des espèces protégées, ou encore en matière de défrichement. De même, le nouvel article R du Code de l environnement prévoit que l étude d impact doit désormais exposer une analyse : des effets cumulés du projet avec d'autres projets connus (11) ; de son articulation avec les plans, schémas et programmes mentionnés à l'article R (tels que les schémas d aménagement et de gestion des eaux ou les plans d élimination des déchets), et la prise en compte du schéma régional de cohérence écologique dans les cas mentionnés à l'article L (trames vertes et bleues introduites par la loi Grenelle II) (12) ; de l'addition et l'interaction entre eux des effets négatifs et positifs, directs et indirects, temporaires permanents, à court, moyen et long terme, du projet sur l'environnement (13). Cette ouverture de l étude d impact sur les éléments qui encadrent le projet, mais aussi sur l évolution du projet dans l avenir, pourrait avoir une portée infiniment étendue. Néanmoins deux éléments permettent de limiter cet effet : le nouvel article R du Code de l environnement dispose à titre préliminaire que le contenu de l'étude d'impact est déterminé par un principe de proportionnalité ; par ailleurs le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage a la possibilité de solliciter «un cadrage préalable» de l'étude d'impact qu il va réaliser. Le regard des autorités locales et étatiques sur l élaboration et le déroulement des études d impact et enquêtes publiques est, de fait, l un des éléments développés par la réforme. Des contrôles et avis renforcés L «Autorité Environnementale» (14) est désormais amenée à émettre un avis sur tous les projets entrant dans le champ d application de l étude d impact : lorsqu elle n a pas été saisie en amont de l étude d impact dans le cadre d un examen au cas par cas, elle doit, pour les projets obligatoirement soumis à étude d'impact, être saisie pour avis en aval par le maître d'ouvrage qui lui transmet un dossier présentant le projet, comprenant l'étude d'impact et la demande d'autorisation (15). Le cas échéant, et dans toutes les hypothèses où l avis d une autorité administrative est obligatoire, les avis émis sur le projet doivent être joints au dossier d enquête publique (16). En outre, la portée de l avis de l Autorité Environnementale est renforcée par le principe posé par le nouvel article L , IV du Code de l environnement, aux termes duquel : «la décision de l'autorité compétente qui autorise le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage à réaliser le projet prend en considération l'étude d'impact, l'avis de l'autorité administrative de l'etat compétente en matière d'environnement et le résultat de la consultation du public». Cette même disposition manifeste l importance que les autorités décisionnaires doivent désormais accorder à l information et à la participation du public. Une information et une participation du public développées La publicité de l étude d'impact des projets qui ne sont soumis ni à enquête publique, ni à une autre procédure de consultation du public, est garantie par un nouvel article L du Code de l'environnement aux termes duquel l'étude d'impact de tels projets doit être mise à la disposition du public par le pétitionnaire ou le maître de l'ouvrage avant toute décision d'autorisation, d'approbation ou d'exécution relative au projet. Les conditions d application de cette mise à disposition sont définies par le nouvel article R du Code de l environnement. De même la dernière partie du nouvel article L du Code de l'environnement pose une règle générale aux termes de laquelle l'autorité compétente doit informer le public de toute décision d'octroi ou de refus de l'autorisation, de l'approbation ou de l'exécution d'un projet soumis à étude d'impact. Par ailleurs, le renforcement de l information et de la participation du public au cours de l enquête publique est l un des aspects majeurs de sa réforme. A cet effet, plusieurs dispositions sont introduites : création par le nouvel article L du Code de l environnement (11) Article R (12) Article R (13) Article R (14) L'autorité administrative de l'etat compétente en matière d'environnement, couramment appelée «Autorité Environnementale», est, selon la nature des projets définis par le nouvel article R du Code de l environnement, soit le ministre chargé de l'environnement, soit une formation spécifique du Conseil général de l'environnement et du développement durable, soit le préfet de région. (15) Article. L 122-1, III. (16) Article R (17) Nouvel article L du code de l environnement. (18) Décret n du 29 décembre (19) Nouveaux articles R à R du code de l environnement. 18

19 d une concertation préalable à l enquête publique, organisée à l initiative de la personne responsable du projet ou de l autorité compétente pour autoriser ce projet, mais qui demeure néanmoins optionnelle ; renforcement de la publicité préalable à l enquête publique, qui doit être assurée par «tous moyens appropriés» (17) et, notamment, par voie électronique pour un certain nombre de projets définis (18) ; précision des modalités d information complémentaire au cours de l enquête (19) (communication des documents ajoutés au dossier d enquête, visite des lieux et audition des participants par le commissaire enquêteur, organisation de réunions d information et d échange avec le public) ; amélioration de la prise en considération des observations formulées par le public (20), en donnant la possibilité à la personne responsable du projet de produire des observations sur les remarques formulées par le public durant l enquête, voire de modifier son projet en conséquence. Ce dernier point est en effet favorisé par l introduction de mécanismes qui permettent au responsable de faire évoluer son projet au cours de l enquête publique, ce qui constitue une innovation à part entière. Une flexibilité et une évolution des projets intégrées L évolution des projets soumis à étude d impact et enquête publique est un paramètre que la réforme a volontairement intégré. Ainsi, un nouvel article L du Code de l environnement a créé deux mécanismes qui élargissent la possibilité de modifier un projet au cours ou à l issue de l enquête publique. Avant l adoption de la loi Grenelle II, la modification d un projet soumis à enquête publique ne pouvait avoir lieu que si elle avait un caractère mineur. Toute autre modification ne pouvait être faite qu'avec la clôture de la première enquête et l'ouverture d'une nouvelle enquête sur le projet modifié. Désormais, le responsable du projet aura la possibilité de demander soit la suspension de l enquête publique en cours pour une durée maximale de six mois au cours de laquelle le projet pourra faire l objet de modifications substantielles présentées lors de la reprise de l enquête (21), soit l ouverture d une enquête publique complémentaire après la clôture de l enquête initiale, afin de soumettre des changements qui modifient l économie générale du projet (22). Enfin l appréhension des évolutions d un projet soumis à étude d impact est également au cœur d un nouveau mécanisme mis en place par la réforme. Les nouveaux articles R et R du Code de l environnement disposent que lorsqu un projet a été soumis à l obligation de réaliser une étude d'impact, la décision autorisant celui-ci mentionne les mesures d évitement, de réduction et de compensation à la charge du pétitionnaire et précise les modalités de leur suivi. Ainsi la mise en œuvre des mesures compensatoires que le responsable de projet aura déclaré mettre en œuvre dans le cadre de l étude d impact (nouvel article R du Code de l environnement) pourra être contrôlée postérieurement à la délivrance de l autorisation délivrée sur le fondement de l étude. Néanmoins cette projection dans l avenir est encadrée par des dispositions qui permettent de tenir compte des évolutions du projet et de garantir la flexibilité du dispositif de suivi (23). Conclusion A peine les praticiens se seront-ils habitués à ces nouvelles règlementations qu il conviendra d être en mesure d absorber les projets en cours. En effet, la démarche «pour un urbanisme de projet» n a semble-t-il pas encore produit tous ses effets. On attend encore des textes sur les recours contentieux abusifs, les secteurs de projets, les projets d initiative privée,... Les échéances électorales pourraient retarder leur mise en œuvre mais il semble qu il y ait un consensus fort sur la nécessité de faire évoluer encore le droit de l urbanisme pour favoriser la construction de logements et assurer efficacement la protection de l environnement. Par ailleurs, on peut signaler d ores et déjà le projet de loi relatif à la majoration des droits à construire qui fait l objet d une procédure accélérée et a été adopté en 1ère lecture le 22 février 2012 par l Assemblée nationale. Ce projet vise principalement à permettre une augmentation de 30 % des règles de gabarit, de hauteur, d emprise au sol ou de coefficient d occupation des sols prévues par les documents d urbanisme pour les demandes d autorisations d urbanisme concernant la construction de logements déposées avant le 1er janvier CHEUVREUX INFO - Pour obtenir la copie d un texte réglementaire ou d une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin - Rémy NERRIERE - Tél. : r.nerriere@cheuvreux-associes.fr (20) Avec notamment la redéfinition par le nouvel article R du code de l environnement des modalités de clôture de l enquête (21) Nouvel article R du code de l environnement. (22) Nouvel article R du code de l environnement. (23) Le nouvel article R du code de l environnement dispose : «I. Le suivi des mesures prévues au 1 du I de l'article R consiste en une présentation de l'état de réalisation de ces mesures, à travers un ou plusieurs bilans, permettant de vérifier le degré d'efficacité et la pérennité de ces mesures, sur une période donnée. «II. Au vu du ou des bilans du suivi des effets du projet sur l'environnement, une poursuite de ce suivi peut être envisagée par l'autorité qui a autorisé ou approuvé le projet.» 19

20 tableau récapitulatif des reformes en matière d urbanisme et d environnement Textes Codification Entrée en vigueur/dispositions transitoires DOCUMENTS D URBANISME Ordonnance n du 5 janvier 2012 Articles L , L , L , L à L , L à L , L , L , L , L du Code de l urbanisme En attente de décret d application et au plus tard le 1er janvier 2013 URBANISME LOTISSEMENTS SURFACES DE PLANCHER Ordonnance n du 22 décembre 2011 Ordonnance n du 16 novembre 2011 Décret n du 29 décembre 2011 Articles L à L du Code de l urbanisme Articles L , R et R du Code de l urbanisme En attente de décret d application. Applicable au plus tard aux demandes d autorisation déposée à compter du 1er juillet er mars 2012 FISCALITÉ DE L URBANISME Article 28 de la loi n du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 Décrets n et du 25 janvier Articles L et suivants et R et suivants du Code de l urbanisme Applicable aux demandes d autorisation déposées à compter du 1er mars 2012 Disparition des participations additionnelles au 1er janvier 2015 ENQUÊTE PUBLIQUE Articles 236 et s. de la loi Grenelle II Décret n du 29 décembre 2011 Articles L à L et R à R du Code de l environnement Application aux enquêtes publiques dont l arrêté d ouverture et d organisation est publié à compter du 1er juin ENVIRONNEMENT ETUDE D IMPACT Articles 230 et s. de la loi Grenelle II Décret n du 29 décembre 2011 Articles L à L et R à R du Code de l environnement Application aux projets dont le dossier de demande d autorisation, d approbation ou d exécution est déposé auprès de l autorité compétente à compter du 1er juin Applications aux projets pour lesquels l autorité compétente est le maître d ouvrage, aux projets dont l enquête publique est ouverte à compter du 1er juin