Commercialisation de logements neufs en Haute-Normandie en 2013

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1 Commercialisation de logements neufs en Haute-Normandie en 2013 Comparaisons régionales et évolution depuis 2000 Rouen (76) Malaunay (76) Édito Sotteville-les-Rouen (76) Pour la troisième année consécutive, les mises en vente de logements neufs se situent à un niveau élevé pour la région. Mais bien qu en légère hausse en 2013, les ventes restent en repli par rapport aux années précédentes. Conséquence de ces évolutions contrastées entre mise en ventes et ventes, le stock de logements disponibles à la vente augmente pour atteindre plus de unités appartements et maisons confondues un niveau jamais atteint depuis l année Cela correspond à un contexte d une demande en logements élevée, portée par une démographie qui voit le nombre de ménages s accroître, l ajustement devant alors se faire entre offre et demande autour de la typologie des logements (taille, gamme ). Les prix sont restés quasiment stable à euros le m² pour les appartements, un prix moyen qui masque une forte disparité selon la localisation, la typologie et la qualité des constructions. Une attention toute particulière a été portée à l analyse de cette disparité des prix, permettant ainsi de mettre en évidence les différents segments des marchés, des biens en entrée de gamme, jusqu aux appartements les plus onéreux du haut de gamme. Une offre de logements diversifiée qui reflète aussi la diversité des ressources financières des ménages. Enfin le marché du logement collectif neuf reste très fortement polarisé sur les deux grandes agglomérations, Rouen et Le Havre, qui représentent respectivement 60 % et 25 % des ventes en Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement HAUTE-NORMANDIE

2 Les appartements neufs en Haute-Normandie : un marché modeste au sein de la France Les données de vente des logements collectifs neufs en 2013 confirme et positionne la région comme étant un petit marché régional au regard d autres régions, que ce soit en volume des ventes mais aussi rapporté au nombre d habitants (la Haute-Normandie présentant un marché 3 à 4 fois moins important que les régions les plus dynamiques). Avec un prix moyen au m² de 3 200, la Haute-Normandie reste dans les régions affichant des prix intermédiaires entre les régions aux petits marchés peu tendus avec des prix inférieurs à /m² et les régions aux marchés importants affichant des prix au-delà des /m², plutôt situées au sud ou sur le littoral (hors Ile-de-France). 2

3 Importantes mises en vente et encours de logements en hausse Pour la troisième année consécutive, on observe d importantes mises en vente, avec même une petite hausse par rapport à 2012, et malgré une légère hausse, les réservations de logements collectifs restent en deçà de unités. Pour la troisième année, l encours grimpe jusqu à logements, niveau très élevé pour la région, mais il s agit pour l essentiel d une offre constituée de logements sur plan et non d un stock physique. En typologie de logements, cet encours est majoritairement constitué de grands logements (57 % de 3 pièces et +) alimenté par les mises en vente de l année (52 % de 3 pièces et +). Or, dans l année, il s est plus vendu de petits logements (54 % de 1 ou 2 pièces) 3

4 Des prix stables mais de fortes disparités Pour la troisième année, les prix restent quasiment stables à /m². En regardant les prix par taille de logement, on retrouve les mêmes évolutions à la hausse mais avec quelques nuances dans la hiérarchie. Depuis 2007, on note le décrochage des prix au m² des une pièce de près de 500 supérieurs aux autres logements. Ces prix étant même en forte hausse en 2013 à /m² contrairement aux 4 pièces qui passent sous la barre des /m². Les 5 pièces aux faibles volumes de vente présentent des évolutions plus erratiques. D un point de vu budget d un ménage, il est intéressant de regarder le prix d achat total d un appartement. Il est en hausse pour les T1 (quasi ), stable pour les T2 ( ) et les T3 ( ) et en baisse pour les T4 (moins de ). On rappellera que le cœur de marché se fait sur les 2 et 3 pièces qui représentent entre 75 et 80 % des réservations, les 1 et 4 pièces se partageant les autres segments de marché. Les 5 pièces et plus sont quasiment négligeables, à ce niveau de prix l acquisition d une maison étant une alternative. Prix des appartements neufs vendus en HN Prix moyen d achat d un appartement neuf en euros selon la taille Evolution des prix au m 2 selon la taille des logements Appartements vendus selon la taille 4

5 En traitant les données détaillées des ventes, il est possible d établir la dispersion des prix, la moyenne régionale à du m² masque de fortes disparités. En entrée de gamme, un peu plus de 15 % des ventes sont réalisées sur des biens à moins de /m². A l opposé, le haut de gamme à plus de /m² représente lui aussi un peu plus de 15 % des réservations. Les déterminants de ces écarts de prix étant à rechercher du côté de la localisation à la commune et au quartier des biens vendus, la qualité du bâti ou la présence de services allant jusqu à des résidences senior, mais aussi, les effets réglementaires comme les ventes à taux de TVA réduit pour les logements situés en zone ANRU ou à proximité. En réalisant le même travail par typologie de logement on observe très nettement que ce sont les petits logements qui tirent les prix au m² à la hausse. Toute chose égale par ailleurs, le coût de construction doit amortir des équipements fixes (cuisine, salle de bain) sur une moindre surface. 5

6 On peut aussi utilement regarder la dispersion des prix en prenant le prix global du logement selon sa taille. Les biens les plus abordables (à moins de ) sont essentiellement des 1 ou 2 pièces et quelques 3 pièces. Les appartements entre et représentent une petite moitié des 2 pièces mais sont majoritaires dans les segments des 3 et 4 pièces, tandis que les biens au-delà des se concentrent sur les 3 et 4 pièces mais sont minoritaires. 6

7 Un marché régional tiré par l agglomération rouennaise Depuis des années, l agglomération de Rouen réalise la majorité des ventes, cette part de marché étant même montée à 7 logements réservés sur 10 en Cette proportion en baisse en 2013 à moins de 60 % a surtout profité à l agglomération havraise qui maintient un marché très fluctuant selon les années. On notera aussi, depuis une petite décennie, le très fort recentrage vers les agglomérations des ventes de logements collectifs au détriment des «autres territoires» qui ont pu représenter jusqu à 3 réservations sur 10 dans le passé, portés par certains dispositifs fiscaux. Ce recentrage sur l agglomération rouennaise est cependant à relativiser avec les volumes d activité qui ont fortement chuté à partir de 2008, c est donc plus la part que les volumes qui a fortement augmenté sur la CA de Rouen. 7

8 L activité de la commercialisation de logements neufs reste très fortement concentrée sur les zones urbaines. 8

9 Le marché de l agglomération rouennaise : tassement des ventes Après quelques années de mises en vente supérieures à appartements, celles-ci baissent mais restent encore à un niveau élevé à 950 unités en Cependant, les ventes ont fortement chuté en deux ans à moins de 600 logements, l encours a donc automatiquement grimpé à presque appartements. Cette offre ou encours est pour un tiers constituée de 1 ou 2 pièces, ces petits logements ayant représenté la moitié des ventes. 9

10 10 L e p r i x m o y e n a b a i s s é e n d e u x a n s d e /m² à /m². Cette moyenne masque une forte dispersion, 20 % du marché se faisant à moins de /m² quand moins de 15 % des biens se vendent au-delà des /m². Cette polarisation est encore plus accentuée sur la ville même de Rouen qui concentre 45 % du marché, près de 30 % des ventes se font à moins de /m² quand un peu plus de 20 % des appartements se vendent à plus de /m². Dans une approche du prix total des biens, on observe aussi une plus forte concentration sur la ville centre des appartements haut de gamme à plus de mais ce n est plus le cas des logements à moins de

11 Le marché de l agglomération havraise : des prix élevés tirés par les résidences avec services Le Havre a vu, depuis quelques années, son activité de promotion immobilière repartir avec d importantes mises en vente qui n ont cessé d augmenter. Les ventes, bien qu en hausse, n ont pas suivi l offre, l encours est donc monté à 450 logements. L offre ou encours est constitué pour moitié de 1 ou 2 pièces, ce segment de marché ayant représenté les deux tiers des ventes. 11

12 12 Depuis deux ans, les prix sont en forte hausse sur l agglomération. C est la conséquence d une offre haut de gamme, notamment des logements en résidence senior avec services. Ces derniers sont venus gonfler le niveau de prix habituel de ce marché. Près de 30 % des réservations se font à des prix au-delà de le m² quand celles à moins de du m² dépassent à peine les 5 %. Sur la ville même du Havre, qui concentre 56 % du marché, la proportion des biens à plus de /m² concerne plus de 40 % des réservations (contre un peu plus de 15 % en région). Avec une approche en prix global cette sur représentation des biens haut de gamme n apparaît plus, l effet des petites surfaces est venu compenser les prix au m², 26 % des ventes concernant des 1 pièce (contre 14 % en région).

13 Les agglomérations de Haute-Normandie comparées à d autres En comparant les deux grandes agglomérations haut-normandes à un panel d une dizaine d autres agglomérations du quart nord-ouest de la France ou situées dans le bassin parisien, les marchés des CA de Rouen ou du Havre restent des marchés moins actifs que d autres territoires. D un côté, des marchés comparables en volume de ventes (Caen, Tours ) dont l intensité en nombre d habitants est plus importante, de l autre, les grandes agglomérations de l ouest, aux volumes et aux taux bien plus élevés (Nantes, Rennes). Dans le graphique ci-dessous en deçà de la diagonale, les agglomérations ont vu leurs prix baisser en 2013 par rapport à De façon symétrique, les territoires au-dessus de cette droite ont vu leurs prix monter. L agglomération du Havre se retrouve en haut du panel avec les quelques programmes haut de gamme commercialisés en 2013 quand l agglomération de Rouen est quasi stable. 13

14 Le marché de la maison neuve : des volumes modestes mais des prix abordables Avec 108 ventes en 2013, le marché de la maison neuve en Haute-Normandie est l un des plus modestes en France, un volume en baisse depuis plusieurs années. Les prix restant quasiment stables aux environs de

15 Méthodologie Source L enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est réalisée chaque trimestre par le Service de l Observation et des Statistiques du Ministère de l Écologie, du Développement durable et de l Énergie, à partir des informations sur les permis de construire, issues de la base Sit@del2. Ces informations sont complétées par des projets immobiliers connus au travers de la presse, d internet ou d autres éléments publicitaires. Les promoteurs immobiliers sont interrogés sur les caractéristiques et la commercialisation éventuelle de leur projet. Champ L enquête est exhaustive sur son champ : programmes immobiliers et permis de construire de cinq logements et plus destinés à la vente aux particuliers quel que soit le mode de financement ou leur utilisation finale (résidence principale, secondaire, achat en vue d une location). Ce champ exclut les réservations en globalité (à des bailleurs sociaux ou autres), les réservations en multipropriété et les logements construits pour être loués directement par le promoteur ou le donneur d ordre comme des logements sociaux (destinés à la location ou à la location-accession) mais aussi de logements de fonction. Définitions Mises en vente : nouveaux logements proposés à la commercialisation au cours du trimestre. Réservations : réservations avec dépôts d arrhes. Annulations des réservations à la vente : annulations des réservations à la vente réalisées sur des trimestres antérieurs (désistements). Encours de logements proposés à la vente : logements proposés à la vente non encore réservés. Réactualisation de l encours de logements proposés à la vente : logements retirés ou ajoutés à l offre commerciale (encours de logements proposés à la vente) au cours de la période étudiée pour des raisons extérieures au processus de vente comme un abandon du projet immobilier, une transformation du projet, une vente en globalité, etc. Délai d écoulement de l encours (en trimestre de vente) = (encours / moyenne des réservations des deux derniers trimestres). Ce calcul permet de mesurer le rythme d écoulement de l encours. Prix : prix à la réservation TTC mais hors frais de notaire et frais divers. Les prix de vente sont en milliers d euros pour une maison (terrain compris) et en euros/m 2 pour un appartement (garage ou parking exclu). Tous les prix sont ici des prix moyens. Diffusion L enquête sur la commercialisation des logements neufs est obligatoire et bénéficie du label d intérêt général et obligatoire. Toutes les parutions sont soumises au respect du secret statistique. 15

16 Directeur de la publication : Patrick Berg, directeur régional Rédacteur : Erwan Pouliquen Conception graphique : Atelier PAO - Pôle communication N ISBN : Mai 2014 Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement Haute-Normandie Mission Administration et Gestion des Données Pôle Statistiques Publiques Cité Administrative Saint-Sever Rouen cedex Tél