L accession à la propriété dans les Pays de la Loire

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1 L accession à la propriété dans les Pays de la Loire D après l Observatoire Permanent sur le Financement du Logement 1

2 Cette étude a été commanditée par la DREAL des Pays de la Loire et réalisée par l insitut CSA 2

3 Sommaire SYNTHESE DES PRINCIPALES EVOLUTIONS I LES CARACTERISTIQUES DES ACCEDANTS...33 LES PROFESSIONS ET CATEGORIES SOCIO-PROFESSIONNELLES L AGE DES ACCEDANTS LES REVENUS DES ACCEDANTS QUELQUES CARACTERISTIQUES SUPPLEMENTAIRES DES ACCEDANTS II LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS ACQUIS...51 LA NATURE DES BIENS LA SURFACE DES BIENS ACQUIS LE NOMBRE DE PIECES III LES CARACTERISTIQUES FINANCIERES DES OPERATIONS D ACCESSION LE COÛT DE L ACCESSION LES CONDITIONS DE FINANCEMENT DE L ACCESSION A LA PROPRIETE IV ANALYSE INFRA-REGIONALE DE L ACCESSION A LA PROPRIETE RESULTATS D ENSEMBLE LES CARACTERISTIQUES DES ACCEDANTS LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS LES CARACTERISTIQUES FINANCIERES DE L ACCESSION 3

4 De crise en crise Avec la réforme du 3 janvier 1977, l accession à la propriété aurait dû connaître un nouvel élan, la mise en place des PAP 1 et des PC 2 devant permettre aux ménages de réaliser plus facilement leurs projets. Il est vrai que toutes les conditions semblaient réunies, les revenus des ménages augmentant chaque année de plus de 4.5 % au-delà de l inflation dans un contexte d élargissement de l accès au crédit bancaire. Pourtant, l accession à la propriété va connaître plusieurs années d hésitation : le second choc pétrolier déclenche une crise économique et financière internationale et une montée des taux d intérêt qui vont, en France, peser sur la construction et freiner l essor du marché de l ancien. Avec des taux bancaires classiques qui atteignent des sommets (17,6 % en 1981, par exemple), un pouvoir d achat qui freine brutalement (+1 % par an, en moyenne, durant la première moitié des années 80) et un taux de chômage qui s installe durablement au-dessus des 10 %, les ménages réduisent leur appel au crédit immobilier et les flux de l accession vont stagner jusqu en Durant près de dix années, la structure des flux de l accession s est profondément transformée : en 1978, environ 60 % de l accession se réalisait dans le neuf. Après dix années de recul ininterrompu de la construction, en 1986, le neuf ne représentait plus que 40 % de la totalité des flux de l accession. A partir de 1985, la crise économique et financière se terminant, les taux d intérêt vont commencer à reculer. En outre, la loi bancaire de 1984 a mis fin à la spécialisation des banques : désormais, elles ont directement accès au marché monétaire, dans le cadre de la création du «marché unique des capitaux». C est dans ce nouveau contexte que s inscrivent, dès 1985, la réduction progressive de la part des prêts à taux bonifiés dans le financement du secteur du logement, puis dès 1986, un premier mouvement de privatisation bancaire (Banque du BTP, CCF, Paribas, Société Générale, Suez ) et enfin, en 1987, la levée de l encadrement du crédit. À la fin des années 80, les taux bancaires redescendent à 10,5 %. L expansion de l accession dans l ancien est alors spectaculaire : en dix ans, le nombre de logements anciens achetés par les ménages pour accéder à la propriété double. Et bien que le niveau de la construction se soit un peu redressé, près de 66 % des accessions se réalisent maintenant dans l ancien. Plus de ménages ont accédé à la propriété en 1989, soit de plus qu en Encore une fois, une crise va mettre fin à cette expansion. Mais cette fois, la crise est brutale et de grande ampleur. Dès le début des années 90, l économie française, à l instar des économies européennes, ralentit brutalement et entre en récession : le taux de chômage va bientôt dépasser les 12 % et le pouvoir d achat est en panne. Les établissements de crédit, qui se sont engagés allègrement dans la voie ouverte par le désencadrement du crédit commencent à déchanter, découvrant une montée des risques/sinistres à laquelle ils n étaient pas forcément préparés : d autant que suivant 1 Prêt Aidé pour l'accession à la Propriété 2 Prêt conventionné 4

5 l exemple d un État qui a engagé les ménages modestes à accéder à la propriété avec des PAP et des PC assortis de progressivités de remboursement «insoutenables», les banques apprennent à leurs dépens que l innovation financière peut coûter chère. La production de crédits chute de plus de 20 % entraînant avec elle les flux de l accession qui vont perdre près de unités (donc près de 30 %) entre 1989 et Le dynamisme des flux de l accession dépend en effet largement de l efficacité des dispositifs publics d aide. Ces derniers déterminent aussi fortement la structure de ces flux et notamment, le poids relatif des accédants modestes (les ménages disposant de revenus inférieurs à 3 SMIC). Par exemple, de 1990 à 1995, la remise en cause des aides et des incitations à l accession a provoqué une déformation rapide de la structure de l accession : les moins de 3 SMIC représentaient alors 42.0 % de l ensemble, contre 50,6 % de 1984 à La remise en cause des PAP (des effectifs en chute de 50 % entre 1988 et 1992) et des PC (des effectifs en recul de 40 % durant ces années) se trouve à l origine d une telle évolution : le recul du nombre des opérations réalisées par les moins de 3 SMIC porte alors, à lui seul, la chute de l accession à la propriété constatée durant ces années. Si on se limite aux évolutions intervenues au cours des quinze dernières années, les flux de l accession des ménages modestes ont aussi été largement influencés par le PTZ 3. Entre 1996 et 2004, le nombre des PTZ se réduit de plus de 50 % : autant en raison de l abandon dès 1997 de l ouverture de ce prêt à l ancien avec quotité de travaux minorée, que du fait de l absence d actualisation des barèmes et plafonds de ressources du PTZ et du PAS. Dans un premier temps, de 1996 à 2000, le nombre des accédants modestes ne semble pas affecté par cela : l amélioration des conditions de crédit (baisse des taux d intérêt, allongement des durées) vient en effet en appui de la demande. Mais dès 2001, la hausse des prix des logements bouleverse cette dynamique : en l absence d une aide suffisamment puissante, le nombre d accédants avec moins de 3 SMIC recule rapidement et leur poids dans le marché se réduit rapidement, passant de 48,4 % en 2000 à 39,8 % en Pourtant durant ces années, les flux de l accession ont connu une progression rapide si on limite l observation aux tranches de revenus élevés (4 SMIC et plus, notamment). La structure des marchés selon le revenu des ménages (en %) Accédants à la propriété moins de 2 SMIC 17,5 14,2 15,7 20,5 22,9 25,0 24,8 25,7 22,1 22,0 de 2 à 3 SMIC 29,6 25,3 28,4 28,7 26,1 28,4 29,0 27,0 27,1 27,6 de 3 à 4 SMIC 22,6 24,3 24,2 22,1 19,8 17,6 20,5 18,0 18,8 19,8 4 SMIC et plus 30,4 36,3 31,7 28,7 31,3 29,0 25,7 29,3 32,0 30,6 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Dans les tableaux, nous avons fait le chox de ne pas afficher toutes les années pour ne pas alourdir la présentation Durant ces années, on a en outre constaté une progression sensible de la part des catégories professionnelles les plus qualifiées : cadres supérieurs et professions libérales, professions intermédiaires. Le marché de l accession, devenant plus sélectif, les clientèles 3 Prêt à taux zéro 5

6 Nombre de primo accédants (en milliers) Part des primo accédants (en %) réputées les plus «fragiles» ont vu leur part chuter : c est le cas notamment des primo accédants (cf. graphique page 6). Le marché de l accession est ainsi devenu un marché de revente, la concrétisation du nouveau projet dépendant de la manière dont l ancien a bien pu être réalisé ne laissant aux nouveaux entrants qu une place de plus en plus étroite. La réforme du PTZ de 2005 puis la mise en place du crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt ont permis d enrayer et ensuite d inverser ces évolutions. Dès 2007, par exemple, les clientèles les plus modestes ont repris leur place au sein des flux de l accession. Les transformations de la primo-accession La part de la primo-accession dans l ensemble des flux de l accession, qui était sur un niveau moyen de l ordre de 72 % de 1991 à 1998, a fortement reculé sur la fin des années 90. Dès 1999, la proportion de primo-accédants a descendu «une marche» puis elle a fluctué autour de 60 % jusqu en Pourtant, entre 1999 et 2006, le nombre de primo accédants s est maintenu à un niveau annuel moyen de l ordre de unités (et même de unités de 2002 à 2006, donc à un niveau de l ordre du double de celui qui se constatait dix années auparavant!). Ainsi, en s établissant en 2007 à plus de , le nombre des primo-accédants est parvenu à haut niveau, le plus élevé des dix dernières années, bien au-delà de ce qu il était en 1998 lorsque le marché de la primoaccession paraissait parvenu à son zénith. Si la proportion de primo- accédants a diminué, ce n est donc pas en raison d un recul du niveau de la primo-accession, mais plutôt parce que l ensemble des flux de l accession s est redressé de façon vigoureuse ,7 68,2% 69,9% 70,6% 72,9% 72,9% 72,7% 76,1% 530,6 76,0% 515,5 67,3% 72,3% 70,0% 71,0% 69,7% 64,0% 62,9% 475,8 64,0% 64,1% 62,0% 470,5 462,9 463,3 59,6% 59,2% 448,8 63,8% 433,1 54,4% 62,4% 62,9% 60,0% 413,2 379,7 389,1 402,4 404,2 395,7 400,4 413,7 58,0% 363,9 367,0 50,0% 80,0% ,8 253,8 241,9 219,8 225,4 40,0% 30,0% 20,0% ,0% 0 0,0% Nombre de primo accédants (en milliers) Part des primo accédants (%) Le déclenchement de la grande dépression, en 2008, est venu déstabiliser les flux de l accession : le nombre d accédants a alors reculé de 32.9 % en deux ans ( % en 2009) pour s établir à unités en Ainsi, avec un repli de unités, les 6

7 flux de l accession sont pratiquement revenus à leur niveau de 1997 ( unités) et ont ainsi perdu le bénéfice de dix années d expansion (de 1997 à 2007) au rythme annuel moyen de 4.4 %. Alors que le marché de la revente de logements anciens se bloquait dès l été 2008, ce sont les effectifs des accédants déjà propriétaires qui ont le plus reculé : - 51,1 % en deux ans (- 32,9 % en 2009), expliquant 57,7 % du recul global de l accession alors que leur part n est que de 27.1 % du total des flux correspondants. Dans le même temps, les flux de la primo accession ont mieux résisté : avec un recul de «seulement» 22.1 % en deux ans (- 12,2 % en 2009), expliquant donc que le pourcentage de primo accédants s est fortement redressé dès 2008 pour s établir à 72,9 % en 2009 ; soit à un de ses niveaux les plus élevés observés depuis le début des années 90, mais pour un nombre de ménages concernés de près du double d alors. Le marché de l'accession Source OFL/CSA Métropole Nombre d'opérations du marché Part des primo accédants (en %) 62,9 62,4 58,0 62,9 67,3 72,9 72,7 72,3 63,8 64,0 64,1 Nombre d'accédants déjà propriétaires Nombre de primo accédants Dès 2010, les dispositions du Plan de Relance et du plan de soutien au secteur bancaire et financier ont largement bénéficié à l accession à la propriété. Sous l effet du doublement du PTZ, de l élargissement du PASS foncier les flux de l accession ont pu se redresser dans le neuf : opérations en 2010, contre en 2009, soit + 10,6 %. Ils ont en outre, pour cela, pu compter sur la baisse rapide des taux des crédits immobiliers : le volontarisme de l offre bancaire a en effet accompagné le plan de soutien au secteur bancaire et financier. Les flux de l accession dans l ancien ont, eux aussi, pu redémarrer rapidement : ils ont largement bénéficié de conditions de crédit exceptionnelles et du relèvement rapide de la production de crédits immobiliers. Mais aussi d une augmentation sensible du nombre des PTZ accordés. Alors que le niveau de l accession dans l ancien était redescendu à unités en 2009, son point le plus bas depuis 1997, il s est établi à unités en 2010 : + 31,2 %, retrouvant pratiquement son niveau de Ainsi en 2010, le niveau de l accession s est établi à unités, contre en 2009 (+ 25,2 %). Après deux années d une crise exceptionnelle, il est revenu à son niveau de Il s est appuyé sur le déblocage rapide du marché de la revente : en effet, avec la remontée des prix de l immobilier dans l ancien, le nombre des accédants, déjà propriétaires, a cru de 26,2 % en 2010, un peu plus vite que l ensemble du marché. Pour autant, la primo-accession (cœur de cible des dispositions du Plan en faveur de l accession) n a pas été en reste : en 2010, le nombre des primo accédants a crû de 24.6 %. Avec primo-accédants en 2010, un des niveaux les plus élevés constatés depuis le début des années 90, c est 72,7 % des accédants sont ainsi des primoaccédants. 7

8 Les tendances récentes de l accession En dépit du déclenchement de la crise des dettes souveraines durant l été, l année 2011 a connu une amplification de la reprise de l accession à la propriété. Bien qu en progression plus modeste qu en 2010, le nombre des accédants s est établi à (+ 7,8 %), renouant avec les très hauts niveaux des flux de l accession observés durant les années 2005 à L accession a bénéficié pour cela du dynamisme de l offre de crédits (tant en niveau de production qu en conditions de taux et de durées) et de la mise en place du PTZ+ sans condition de ressources. De plus, en raison du dynamisme des marchés, la primo accession s est accrue de 7.2 % : en s établissant à unités en 2011 (72,3 % des accédants), elle atteint son niveau le plus élevé que l OFL a eu à connaître depuis Elle dépasse même de plus de 4 % son niveau de 2007 ( unités). C est dans l ancien où se retrouvent 73,0 % des primo accédants que la progression des flux a été la plus vive : + 11,0 % alors que dans le neuf, le nombre de primo-accédants reculait de 1,8 %. Dans le même temps, la part des accédants dont les revenus sont inférieurs à 3 SMIC a crû assez fortement : après être descendue sous les 40 % entre 2002 et 2004, sous l effet de la hausse des prix de l immobilier, la part des moins de 3 SMIC s est relevée pour s établir à 44 % en moyenne en 2005 et 2006 (la réforme du PTZ) ; puis cette part a franchi une nouvelle marche, pour s établir entre 49 et 50 %, entre 2007 et 2009 : elle a en effet bénéficié de la mise en place du crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt en 2007, dans un contexte de forte activité du marché ; et des dispositions du Plan de Relance durant les deux années de la «grande dépression» ; en 2011, la part des moins de 3 SMIC s est alors établie à 53,8 %, à un niveau rarement atteint depuis 1978 : à l exception toutefois de la fin des années 80 (58 % en moyenne), mais pour des flux d accédants qui étaient alors de 25 à 30 % inférieurs. Alors que la crise des dettes souveraines provoquait la dégradation puis l entrée en récession de l économie, et dans son sillage la remontée rapide du chômage et des pertes de pouvoirs d achat significatives pour les ménages, la suppression du PTZ+ dans l ancien et sa reconfiguration dans le neuf ont déclenché un retournement rapide des flux de l accession à la propriété. Le recul du nombre des accédants a ainsi été brutal en 2012 : - 24,3 %, pour opérations d accession (soit une perte de accédants sur un an). En dépit de conditions de crédit qui se sont nettement améliorées tout au long de l année, les flux de l accession sont donc pratiquement redescendus au niveau qui était le leur en 2009, au plus profond de la grande dépression. Plus précisément, compte tenu des évolutions constatées sur le PTZ+, la primo accession a reculé le plus vite : % dans l ensemble, expliquant la quasi-totalité de la baisse 8

9 des flux de l accession constatée en Ainsi, le nombre de primo accédants est revenu à son niveau de l année 2000, soit 11.2 % sous le niveau observé durant la grande dépression. La part de la primo accession est descendue à 63.8 %. Quant aux flux de la secundo accession, ils n ont en fait que faiblement reculé (- 1.5 %) : sous l effet de la baisse de l activité constatée dans le neuf, pendant que paradoxalement ils augmentaient dans l ancien (+ 6.3 %). Après une année 2012 aussi mauvaise, la remontée des flux constatée en 2013 a été sensible : en hausse de 8,7 %, la progression des flux de l accession (à unités) s est accompagnée d un redémarrage de la primo-accession (+ 9,1 %). D ailleurs, la part des primo-accédants a légèrement augmenté, pour s établir à 64,0 % (contre 63.8 % en 2012). Cette reprise s est appuyée sur le dynamisme de l offre de crédits qui s est constaté dès le printemps et des conditions de crédit particulièrement propices à l expression de la demande. La faiblesse des soutiens publics à la demande des ménages modestes ou très modestes a donc pu être ainsi compensée : d autant qu une partie de la demande, dans l ancien principalement, semble avoir reporté sa réalisation en 2013, inquiète (sans doute) des évolutions économiques constatées en 2012 et lassée peut-être aussi d attendre une baisse des prix qui n est pas venue. Mais l année 2013 s est écrite en demi-teinte : la reprise a été observée dans l ancien (+ 15,3 % pour les flux de l accession dans l ancien, avec opérations réalisées contre en 2012) alors que le recul se poursuivait dans le neuf (- 7,5 % avec opérations réalisées contre en 2012). Le constat est d ailleurs identique pour la seule primo-accession : + 21,8 % dans l ancien ( opérations réalisées contre en 2012), mais 15,1 % dans le neuf ( opérations réalisées contre en 2012). La part des primo-accédants est remontée dans l ancien (62,8 % contre 59,4 % en 2012), mais a reculé dans le neuf (67,8 % contre 74,7%). L évolution constatée dans le neuf tient alors au recul de la primo accession des ménages aux revenus moyens et modestes : les moins de 3 SMIC (au premier rang desquels, les moins de 2 SMIC). Si leurs effectifs ont fondu au cours des deux dernières années, c est pour deux raisons principales : Une dénaturation/un verdissement excessif et une pénalisation paralysante des zones B2 et C ; Les recommandations répétées des autorités monétaires faites aux banques de relever leurs exigences en matière de taux d apport personnel, alors que la primoaccession des ménages aux revenus moyens et modestes devient impossible dès lors que le PTZ, constitutif de l apport personnel, se raréfie. L année 2014 aurait dû être celle de l amplification de la reprise de l accession à la propriété et d ailleurs, elle avait bien commencé. Les conditions de crédit s amélioraient toujours et le redémarrage du marché de l ancien pouvait permettre aux ménages qui revendent un bien immobilier pour constituer leur apport personnel de réaliser leur projet dans de bonnes conditions. La demande était déterminée et le relèvement progressif des prix de l ancien devait finir de convaincre les candidats à l achat-vente que le moment était redevenu opportun. 9

10 Mais certaines dispositions de la loi ALUR 4 sont venues bouleverser la donne (allourdisement des démarches administratives pour les logements en copropriété et donc allongement des délais de vente). Au cours du printemps, le marché de l ancien s est partiellement gelé, entraînant dans son sillage une partie des achats de logements neufs à des promoteurs ou à des constructeurs de maisons individuelles : un nouveau blocage du marché de la revente et une retombée de la pression sur les prix de l ancien ont contribué à cela. Et il a fallu attendre le courant de l été 2014 pour que les flux de l accession se ressaisissent : le discours public avait changé, l accession à la propriété redevenait un des outils de la politique du logement et les soutiens publics à la demande (par le PTZ) allaient retrouver de la puissance. Toutes les conditions étaient réunies pour que l accession se redresse, d autant que les conditions de crédit s amélioraient encore. Même si l année 2014 n a pas été excellente pour l accession à la propriété, les flux de l accession ont pourtant progressé de 3.2 % sur un an, pour s établir à unités. L intensité de la reprise, qui s était amorcée en 2013, a donc fléchi (les flux avaient crû de 8,7 % en 2013) pour s établir sur un rythme bien inférieur à celui constaté lors du redémarrage de 2010 (+ 25,2 %). Et en 2014, c est le neuf qui a tiré l ensemble en progressant de 9,8 % pour s établir à unités. Alors que l ancien, pénalisé par certaines dispositions de la loi ALUR ne progressait que de 1,0 %, à unités. Les flux de la primo-accession se sont élevés à un rythme comparable à l ensemble : + 3,3 %, après + 9,1 % en 2013 (et % en 2010). La part de la primo accession n a dans ces conditions que doucement progressé, pour s établir à 64,1 % (contre 64.0 % en 2013). Dans l ancien, le nombre de primo accédants a très lentement augmenté, de + 0,3% ( opérations réalisées contre en 2013), alors que l évolution a été plus rapide dans le neuf, avec + 12,0 % ( opérations réalisées contre en 2013). La part des primo accédants a donc reculé dans l ancien (62,3 % contre 62,8 % en 2013), mais progressé dans le neuf (69,2 % contre 67,8 %). Les évolutions des taux d effort Alors qu ils avaient jusque là pleinement bénéficié de l amélioration générale des conditions de crédit (baisse des taux d intérêt et allongement des durées, notamment), à partir du début des années 2000, les taux d effort des accédants ont amorcé leur remontée sous l effet de la hausse des prix de l immobilier et de la transformation des compositions familiales : la baisse des taux d intérêt et l allongement de la durée des prêts accordés ont fortement contribué à l expansion des marchés durant dix années, entre 1994 et 2004 ; la hausse des prix relatifs à des opérations réalisées (c est-à-dire exprimés en années de revenus), qui se constate dès la fin des années 90, a pu être, en partie, absorbée par le maintien des taux d apport personnel à des niveaux élevés. La déformation de la structure des clientèles au bénéfice des catégories sociales plus aisées, donc mieux dotées en apport personnel et revendant de plus en plus souvent un bien immobilier pour financer une partie de leurs nouveaux achats a permis cela ; 4 Allourdissement des démarches administratives pour les logements en copropriété et donc allongement des délais de vente 10

11 compte tenu de la rapidité de la hausse des prix, cela n a pas été suffisant (il aurait fallu une augmentation des niveaux d apport incompatible avec la réalité des marchés et la situation des accédants). La remontée des taux d effort était donc inévitable, les ménages élevant fortement leur recours au crédit. Aussi, la remontée des taux d effort a été générale, entre 1998 et Mais il est clair que ce sont les ménages les plus modestes (moins de 3 SMIC) qui ont le plus souffert de ces évolutions. La montée des prix de l'immobilier (neuf et ancien) s'est en effet exprimée par une fermeture progressive des marchés de l'accession aux ménages les plus modestes : c'est la fameuse diminution de la part de la primo-accession (72 % des accédants jusqu'en 1998, de l'ordre de 60 % au milieu des années 2000), résumé rapide d'une transformation complexe des clientèles. La part des ménages les plus aisés parmi les accédants s'accroît en effet dès le début des années 2000 : ce sont désormais ces ménages qui font le marché, revendant au préalable un bien afin de réaliser une meilleure opération immobilière (mieux située, plus spacieuse, de plus grand confort ). Ils sont donc prêts à surenchérir pour acquérir les biens qu'ils convoitent, au-delà d'un prix qui aurait pu paraître irraisonnable en d'autres circonstances! Il faut donc qu'ils puissent «bien revendre», c'est-à-dire cher. Et aussi bien pour eux que pour ceux qui achètent, le crédit va par ses conditions exceptionnelles, venir faciliter la réalisation des projets, huiler les mécanismes d'une machine dont beaucoup vont durant de nombreuses années pronostiquer le «blocage imminent». C'est ainsi que paradoxalement l'activité n'a pas fléchi, loin s'en faut. Il est vrai que l'effet revenu qui se trouve derrière la transformation de la structure des clientèles (les nouveaux accédants plus aisés sont naturellement plus riches que les plus modestes qu'ils remplacent sur le marché), et l'amélioration des conditions de crédit absorbent à eux seuls les 3/4 des conséquences de la montée des prix sur l'équilibre des opérations immobilières financées. Et d ailleurs entre 2004 et 2007, l expansion du marché de l accession s est poursuivie. D autant que dès 2005, le mouvement de remontée des taux d effort a semblé céder la place à un rétablissement de la solvabilité des accédants. La réforme du PTZ n est pas étrangère à cela et la mise en place du crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt est venue amplifier cette tendance. Le déclenchement de la crise financière internationale et, dans son sillage, la crise des marchés immobiliers n ont pas remis en cause cette évolution : les mesures du Plan de Relance (doublement du PTZ, élargissement du PASS foncier) ayant permis de relever de façon substantielle la solvabilité des accédants «modestes», sans oublier une amélioration spectaculaire des conditions de crédit qui est équivalente du point de vue de la solvabilité de la demande, à une baisse des prix de l ordre de 15 %! Même si elle n a pas pénalisé l activité des marchés de l accession, la réforme des aides à l accession s est traduite par une remontée des taux d effort, dès 2011 : la suppression du crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt n étant pas compensée par la mise en place du PTZ+. Ce sont alors les taux d effort des accédants les plus modestes (moins de 3 SMIC) qui se sont relevés les plus fortement. La suppression du PTZ+ dans l ancien qui est intervenue en 2012 est venue aggraver les évolutions précédentes pour les accédants modestes (moins de 3 SMIC) : pour tous ces ménages, les taux d effort supportés en 2012 ont retrouvé leur niveau le plus élevé de ces 30 dernières années. Alors qu ici encore pour 11

12 les plus de 3 SMIC, les évolutions observées ne permettent pas de déceler d aggravation de leurs taux d effort. Pourtant, une fois les effets de la transformation des clientèles absorbés (moins de ménages jeunes et/ou modestes, faiblement dotés en apport personnel et recentrage du marché sur les ménages aux revenus moyens ou élevés, plus avancés dans le cycle de vie et bien dotés en apport personnel), le mouvement de décrue des taux d effort a repris en Les taux d effort ont reculé et retrouvé leurs niveaux du milieu des années 2000, juste avant la réforme du PTZ du 1 er janvier 2005 : soit, lorsque les flux de l accession étaient majoritairement composés de ménages aux revenus moyens ou aisés. Mais sur le fond, la baisse des taux d effort tient aussi beaucoup à l amélioration des conditions de crédit. Ainsi, en 2014, alors que la part des ménages modestes commençait à se redresser (49.6 % de ménages avec moins de 3 SMIC contre 49.2 % en 2013) et que celle des plus aisés reculait sensiblement (30,6 % de ménages avec 4 SMIC et plus contre 32,0 % en 2013), les taux d effort ont de nouveau diminué. En s établissant à 27,4 %, contre 28,8 % en 2013, ils ont retrouvé les niveaux qu ils connaissaient avant L Observatoire Permanent sur le Financement du Logement permet d analyser ces évolutions, d examiner les spécificités des flux de l accession et de préciser celles qui, à cet égard, singularisent les Pays de la Loire. 12

13 L enquête réalisée en 2014 (1/2) Chaque année, depuis 1978, l Observatoire Permanent sur le Financement du Logement de CSA réalise une enquête nationale sur le financement 5 par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête qui est conduite auprès de l ensemble des établissements distributeurs de crédits permet de recueillir des dossiers de prêts ayant financé l acquisition d un logement principal, d une résidence secondaire ou d un bien en immobilier de rapport ou la réalisation de travaux. L objectif qui est poursuivi depuis la fin des années 90 est celui de l extension et de l enrichissement de cet Observatoire, par un accroissement de la taille de l échantillon recueilli et traité : afin d explorer notamment les spécificités régionales des flux de l accession à la propriété, de mieux rendre compte du rôle et de la place des grands réseaux de distribution des crédits immobiliers aux particuliers et de détailler les évolutions et les caractéristiques de certaines sous populations spécifiques (les ménages pauvres accédants à la propriété, les primo accédants, les accédants très sociaux, les jeunes ). Ainsi, depuis la fin des années 90, la taille de l échantillon analysé s est sensiblement accrue (Tableau E1). Tableau E1 : La taille des échantillons analysés (Métropole) En milliers de dossiers (chiffres arrondis) Ensemble de l'échantillon 21,5 36,0 52,2 61,5 72,8 81,6 80,7 63,8 76,6 79,5 dont Ile de France 5,3 7,5 11,6 12,6 15,5 16,3 16,9 14,2 18,9 20,0 Nord - Pas de Calais 4,2 6,1 8,3 7,8 9,0 9,4 9,4 6,9 7,3 6,7 Pays de la Loire 0,9 2,3 3,3 4,7 5,8 6,6 6,9 4,8 5,2 5,5 Autres régions 11,2 20,2 29,0 36,4 42,4 55,9 54,4 42,7 50,4 47,4 dont Marché du neuf 6,0 11,5 14,5 16,0 19,3 23,7 19,3 16,7 19,7 18,8 Marché de l'ancien 9,8 16,0 25,6 30,5 34,7 39,1 42,9 29,9 35,5 41,9 Marché des travaux 5,8 8,5 12,1 15,0 18,8 18,8 18,5 17,2 21,3 18,8 Des enquêtes spécifiques sont réalisées dans ce cadre afin de sur échantillonner l Observatoire et donc d approfondir la description et l analyse de certains marchés régionaux particulièrement sensibles (l Ile de France, par exemple) ou de certains produits de financement et d aide (le PTZ ou le PAS, par exemple). Mais l accroissement de la taille de l échantillon traité autorise, au-delà de ces sur échantillons, une analyse régionale détaillée des flux de l accession à la propriété ou de l investissement locatif privé ; un examen précis des caractéristiques des accédants amenés à utiliser des prêts de longue durée (20 ans, voire 25 ans et plus) ; une représentation cartographique détaillée au niveau communal 6 des caractéristiques principales de l accession à la propriété Les résultats présentés ne concernent cependant que les seules opérations d accession à la propriété réalisées en Métropole, dans le neuf et dans l ancien. L échantillon porte alors sur opérations réalisées en 2014, en Métropole dont effectuées spécifiquement dans les Pays de la Loire (Tableau E2). 5 Cette enquête bénéficie du soutien d établissements de crédit (Banque Populaire, Banque Postale, BNP Paribas, CFF, CNCE, Crédit Agricole, Crédit Lyonnais, Crédit Mutuel). Mais aussi de Crédit Logement et de la FFB. 6 En Ile de France qui bénéficie d un sur échantillonnage significatif, les 4/5 ème des communes sont concernées par cette représentation cartographique. En Métropole, la représentation est de l ordre de 40 %! 13

14 L enquête réalisée en 2014 (2/2) Le taux de sondage associé à cet échantillon est donc de l ordre de 6.8 % en Métropole et de 6.0 % dans les Pays de la Loire. Tableau E2 : Les échantillons collectés en Métropole pour l année 2014 (avant redressement) Nombre de dossiers analysés pour 2014 Ancien Neuf Travaux métropole Résidences principales Résidences secondaires Investissement locatif Ensemble Tableau E2 (suite) : Les échantillons collectés en Métropole pour 2014 (avant redressement) Nord Nombre de dossiers Ile de Pays de la Autres Pas de Ensemble analysés pour 2014 France Loire régions Calais Accession à la propriété Résidences secondaires (1) Investissement locatif (1) Travaux seuls Ensemble (1) Hors travaux seuls Tableau E3 : Les échantillons collectés en Métropole pour 2014 (avant redressement) Nombre de dossiers Etablissements Etablissements Etablissements France analysés pour 2014 généralistes mutualistes spécialisés (métropole) Marché du neuf Marché de l'ancien Marché des travaux Ensemble

15 1. Le marché de l accession à la propriété En 2014, le nombre d opérations d accession à la propriété 7 réalisées par des ménages a été de l ordre de en Métropole (Tableau 1) dont en Province (78.5 % du marché métropolitain) et dans les Pays de la Loire (7,6 % du marché métropolitain). Tableau 1 : Les flux de l accession à la propriété En milliers d opérations Pays de la Loire 29,2 54,6 64,6 97,9 46,1 57,4 68,6 45,2 47,6 49,2 Poids de la région (en %) 4,4 8,0 8,5 11,6 8,1 8,1 9,0 7,8 7,6 7,6 Province 511,2 533,1 599,3 663,5 426,5 530,9 578,2 429,9 489,9 506,7 Poids de la province (en %) 77,0 78,1 78,6 78,6 75,3 74,9 75,7 74,7 78,3 78,5 France (métropole) 663,9 682,7 762,9 844,2 566,5 709,0 764,1 575,3 625,6 645,5 Après plusieurs années d une expansion rapide de l accession à la propriété, la grande dépression est venue déstabiliser les flux de l accession dès 2008, en dépit des mesures du Plan de Relance (dispositions de soutien au secteur bancaire et financier afin de permettre une reprise rapide et significative de la production de crédits immobiliers aux particuliers, doublement du PTZ dans le neuf et extension du PASS foncier, principalement), le nombre d accédants a alors reculé de 32,9 % en deux ans. Ainsi, avec un repli de unités, les flux de l accession sont pratiquement revenus à leur niveau de 1997 ( unités) et ont ainsi perdu le bénéfice de dix années d expansion (de 1997 à 2007). La chute a encore été plus brutale dans les Pays de la Loire qui avaient bénéficié d une progression soutenue de l accession à la propriété durant la première moitié des années Ainsi, entre 2007 et 2009, le nombre d accédants a reculé de unités (-52,9 %). Globalement, le profil d évolution du marché dans la région des Pays de la Loire laisse en effet ressortir une expansion rapide du marché, jusqu en 2007 : jusqu en 2005, la part de la région dans le marché national s est élevée, à 8,5 % en 2005 : une telle évolution souligne le dynamisme du marché qui durant ces années s est placé sur un taux de croissance annuel moyen largement supérieur à celui constaté en Province, dans le même temps ; le marché régional a donc bénéficié plus largement qu ailleurs d un environnement déjà particulièrement favorable à l expansion des flux de l accession à la propriété : des conditions d emprunt exceptionnelles (le nouveau PTZ, des taux d intérêt très 7 Il s agit du nombre de résidences principales acquises à titre onéreux par des ménages (hors donc les opérations des entrepreneurs individuels définis au sens du Système Européen de Comptabilité Nationale) et financées par recours à l emprunt. 15

16 attractifs, des durées plus longues ) expliquent cela. En outre, l attrait de la région ne s est pas démenti bénéficiant pour cela d un dynamisme économique local et d une situation géographique propice ; en 2007, dans un marché encore dynamique en Province (+ 5,6 % France entière et % en Province), la région a connu un accroissement très rapide de sa part dans le marché national : 11,6 % en 2007 contre 8,5 % en Le nombre des accessions à la propriété a en effet enregistré une vive progression (+ 22,5 % sur un an). Mais avec le déclenchement de la grande dépression, les flux de l accession ont reculé plus rapidement en région : le repli a été de 52,9 % entre 2007 et 2009 (- 31,4 % en moyenne, chaque année), en région contre 35,7 % en Province durant cette période (- 19,8 % en moyenne, chaque année) et 32,9 % France entière (- 18,1 % en moyenne, chaque année) ; le poids de la région dans le marché national a ainsi perdu 3,5 points entre 2007 et 2009, pour s établir à 8,1 % en fin de période, soit au niveau constaté en Dès 2010 cependant, sous l effet des dispositions du Plan de Relance (dans le neuf), mais aussi de la baisse rapide des taux des crédits immobiliers et d un redressement rapide de la production de crédits immobiliers aux particuliers, les flux de l accession à la propriété se sont ressaisis. Et avec la mise en place du PTZ+, le niveau de l accession a encore progressé en 2011 : avec unités (+ 34,9 % sur deux ans et + 16,1 % par an, en moyenne) en Métropole. La reprise a été un peu plus rapide en Province, avec une progression des flux de l accession de 35.6 % entre 2009 et 2011 (+ 16,4 % par an) et un poids dans l ensemble du marché métropolitain qui augmentait légèrement : pour accessions en Alors qu en région Pays de la Loire, sans pour autant retrouver le niveau d activité qui était le sien avant la grande dépression, l accession a crû de 48,8 % entre 2009 et 2011 (+ 22,0 % par an, en moyenne) pour s établir à 68,6 unités en 2011 : le poids de la région était ainsi de 9,0 % en Mais dans une économie affectée par la crise des dettes souveraines, avec dans son sillage la remontée rapide du chômage et des pertes de pouvoirs d achat significatives pour les ménages, la suppression du PTZ+ dans l ancien et sa reconfiguration dans le neuf ont déclenché un retournement rapide des flux de l accession à la propriété. Le recul du nombre des accédants a ainsi été brutal en 2012 : - 24,3 % en Métropole, pour opérations d accession (soit une perte de accédants sur un an). En dépit de conditions de crédit qui se sont nettement améliorées tout au long de l année, les flux de l accession sont donc pratiquement redescendus au niveau qui était le leur en 2009, au plus profond de la grande dépression. La chute a été d une intensité comparable en Province avec % et une perte de accédants sur un an. Elle est nettement plus rapide en région, avec une chute de 34.1 % des flux de l accession et un retour à la situation qui prévalait en 2009! D ailleurs, avec opérations d accession réalisées en 2009, les Pays de la Loire ont vu leur poids dans le marché métropolitain redescendre à 7,8 %, au plus bas depuis

17 La région, comme la Province en général, a eu nettement à souffrir de la suppression du PTZ dans l ancien. Mais après une année 2012 aussi mauvaise, la remontée des flux constatée en 2013 a été sensible en Métropole : + 8,7 %, avec accessions à la propriété. Cette reprise a bénéficié du dynamisme de l offre de crédits qui s est constaté dès le printemps. La faiblesse des soutiens publics à la demande des ménages modestes ou très modestes a donc pu être largement compensée : d autant qu une partie de la demande, dans l ancien principalement, semble avoir reporté sa réalisation en 2013, inquiète (sans doute) des évolutions économiques constatées en 2012 et lassée peut-être aussi d attendre une baisse des prix qui n est pas venue. L année 2014 aurait alors dû être celle de l amplification de la reprise de l accession à la propriété et d ailleurs elle avait bien commencé. Mais certaines dispositions de la loi ALUR sont venues bouleverser la donne. Et au cours du printemps, le marché de l ancien s est partiellement gelé, entraînant dans son sillage une partie des achats de logements neufs à des promoteurs ou à des constructeurs de maisons individuelles. Et il a fallu attendre le courant de l été 2014 pour que les flux de l accession se ressaisissent : le discours public avait changé, l accession à la propriété redevenait un des outils de la politique du logement et les soutiens publics à la demande (par le PTZ) allaient retrouver de la puissance. Toutes les conditions étaient réunies pour que l accession se redresse, d autant que les conditions de crédit s amélioraient encore. Néanmoins, même si la parenthèse de la loi ALUR s est refermée durant l été, l année 2014 n a pas été excellente pour l accession à la propriété : les flux de l accession ont pourtant progressé de 3,2 % sur un an, pour s établir à unités. La reprise qui s était amorcée en 2013, a donc fléchi (les flux avaient crû de 8,7 % en 2013) pour s établir sur un rythme bien inférieur à celui constaté lors de la reprise de 2010 (+ 25,2 %). En Province, le rebond qui s est constaté en 2013 s est poursuivi à un rythme ralenti en Pour autant, en deux ans, les flux de l accession se sont nettement redressés : % (+ 8.6 %) par an, mais sans toutefois compenser la totalité de la chute occasionnée dès 2012 par la suppression du PTZ dans l ancien et son «recalibrage» dans le neuf. Pourtant, en 2014, le poids de la Province dans le marché métropolitain avait retrouvé le niveau qui était le sien avant la grande dépression. Pour les Pays de la Loire, la reprise des années 2013 et 2014 est restée très modeste : avec une progression des flux de l accession de seulement 8.8 % sur deux ans (+ 4,3 % par an). Le poids de la région dans le marché a donc reculé, à 7,6 % en 2014, soit le plus bas niveau constaté depuis 2003, et un niveau de l accession qui, de 2012 à 2014, est resté scotché à son point bas de l année 2009, au plus profond de la grande dépression. Durant toutes ces années, la chute de l accession à la propriété s est accompagnée d une transformation en profondeur de la structure des flux avec un recul de la part du neuf qui s est amorcé dès C est dans le neuf que la vigueur des flux de l accession avait été la plus prononcée avant la grande dépression, tant dans la région qu en Province (Tableau 2). En moyenne, jusqu en 2002, le marché du neuf représentait de l ordre de 31,5 % des flux de l accession 17

18 en région et 32,5 % en Province. Avec l expansion rapide de ces flux constatée à partir de 2002 et son accélération durant les années qui ont précédé la crise, cette part s est redressée. Elle s est alors établie en moyenne, au-delà des fluctuations qui se constatent d une année sur l autre, à 39,4 % en région et à 34,9 % en Province. Le déclenchement de la grande dépression a alors bouleversé cette situation nouvelle, rapidement en région, puisque la part du neuf est retombée à 32,8 % en 2009, à un niveau comparable à ce qui se constatait à la fin des années 90. Mais cela s est fait de manière plus modérée en Province, avec une part à 33,7 % en Jusqu en 2007 donc, la région s était singularisée par une reprise de la construction plus rapide qu ailleurs en Province. Pour autant, tant en région qu en Province, la répartition entre individuel et collectif ne semble pas avoir connu une évolution notable : en moyenne, entre 2001 et 2007, au-delà de l expansion rapide des marchés de l accession, l individuel représentait de l ordre de 86 % en région contre 77 % en Province. C est là une autre des spécificités du marché de la région des Pays de la Loire. Avec l entrée en crise des marchés immobiliers, la part de l individuel a reculé partout : autant en raison du blocage du marché de la revente (qui a fortement pesé sur le marché des maisons anciennes) que des conséquences du Plan de Relance qui a pu bénéficier rapidement au marché des appartements neufs commercialisés par les promoteurs. En région, la part du neuf a ainsi perdu plus de 7 points en deux années pour s établir à 81,7 % en 2009 (un des niveaux les plus bas constatés depuis la fin des années 90). Bien qu ayant reculé de façon plus modérée en Province (moins de 2 points en deux années), la part de l individuel s est établie à 73,8 % en 2009 (un des niveaux les plus bas constatés depuis la fin des années 90). Tableau 2 : La structure des flux de l accession selon le type de logement Structure du marché Pays de la Loire (en %) Ancienneté du bien - neuf 31,3 45,7 42,3 38,4 32, ancien 68,7 54,3 57,7 61,6 67, Type d'immeuble - individuel 81,0 87,8 88,4 88,8 81, collectif 19,0 12,2 11,6 11,2 18, Structure du marché Province (en %) Ancienneté du bien - neuf 32,1 32,2 35,8 34,7 33, ancien 67,9 67,8 64,2 65,3 66, Type d'immeuble - individuel 78,5 75,9 76,3 75,4 73, collectif 21,5 24,1 23,7 24,6 26,

19 A partir de 2010, et au-delà de l impact que les fluctuations de l activité ont eu sur la structure des flux de l accession à la propriété (sans oublier, bien sûr, les conséquences de la redynamisation du neuf sous l effet du Plan de Relance), la part de l ancien s établit désormais à un niveau nettement supérieur à celui constaté jusqu à la grande dépression : 71,8 % en moyenne depuis 2010 en région, contre 61,9 % de 2001 à 2009 ; et 70,8 % en moyenne en Province, contre 66,3 % de 2001 à Dans le même temps, la part de l individuel a reculé, sous l effet notamment de la crise que les reconfigurations et dégradations successives du PTZ pour le neuf ont provoqué dans le secteur de la construction de maisons individuelles. Elle s est ainsi établie à 81,9 % en moyenne depuis 2010 en région, contre 85,5 % de 2001 à 2009 ; et à 73,3 % en moyenne en Province, contre 77,9 % de 2001 à Malgré quelques espaces urbanisés (tels que les EPCI) où prédomine l habitat collectif, l individuel représente une part importante des flux de l accession en région. Cela n impacte cependant que très modérément les spécificités des biens immobiliers qui y sont acquis par les ménages (Tableau 3) : Tableau 3 : Les caractéristiques des logements acquis par les accédants Source : OFL (CSA) Pays de la Loire , La taille des logements Le nombre de pièces 4,6 4,6 4,5 3,9 4,3 4,2 4,2 4,1 4,3 4,4 Structure du marché (en %) 2 pièces et moins 7,1 6,2 5,5 23,9 7,6 8,6 7,4 13,5 6,6 2,9 3 et 4 pièces 42,2 34,3 42,3 29,7 47,9 44,8 47,6 44,8 46,9 53,5 5 pièces et plus 50,7 59,6 52,2 46,4 44,5 46,6 45,1 41,7 46,5 43,6 2, La surface des logements En m² de surface habitable Structure du marché (en %) moins de 50 m² 4,7 5,5 3,6 19,6 6,2 4,4 5,2 12,9 6,3 2,9 de 50 à 80 m² 20,3 15,0 10,5 17,8 19,8 21,2 20,7 15,2 17,4 21,1 de 80 à 110 m² 33,3 50,9 60,1 40,6 45,7 50,7 47,3 57,8 55,4 64,2 110 m² et plus 41,7 28,6 25,8 21,9 28,3 23,6 26,7 14,0 20,9 11,8 19

20 Source : OFL (CSA) Province , La taille des logements Le nombre de pièces 4,4 4,3 4,4 4 4,1 4,1 4,1 4,3 4,1 4,1 Structure du marché (en %) 2 pièces et moins 7,1 8,7 9,0 13,1 10,8 9,9 10,2 6,7 9,8 12,4 3 et 4 pièces 48,5 46,2 47,5 50,1 51,2 49,6 50,2 48,3 50,6 45,0 5 pièces et plus 44,4 45,1 43,5 36,8 37,9 40,5 39,6 44,9 39,6 42,6 2, La surface des logements En m² de surface habitable Structure du marché (en %) moins de 50 m² 4,8 6,0 5,3 9,4 7,9 7,0 7,4 5,6 7,7 11,1 de 50 à 80 m² 18,3 21,0 19,0 22,9 24,9 22,6 24,0 16,4 21,4 19,4 de 80 à 110 m² 40,1 46,6 49,6 44,0 43,8 48,3 44,6 52,9 53,6 56,4 110 m² et plus 36,8 26,5 26,1 23,8 23,4 22,1 23,9 25,1 17,3 13,0 la taille des logements (exprimée en nombre de pièces) reste, en région, comparable à la moyenne observée en Province (en 2014, par exemple, respectivement 4,4 et 4,1 pièces). Cependant, en 2013 et en 2014, le nombre de pièces acquis a légèrement augmenté en région (de l ordre de 0,3 pièce) alors qu il restait à peu près stable en Province. Il est vrai que la part des petits logements (2 pièces et moins) qui avait fortement augmenté en 2012 à la suite de la suppression du PTZ dans l ancien, a reculé rapidement depuis en région, alors qu en Province la part de ces petits logements augmentait rapidement, dans le même temps. Ce sont alors les logements de taille familiale (3 et 4 pièces) qui ont vu leur part de marché s élever en région, alors que dans le même temps, en Province, la part de ces logements de taille familiale diminuait doucement. Depuis la grande dépression, la part des grands logements (5 pièces et plus) est restée à bas niveau en région : 44,7 % en moyenne depuis 2010 en région, contre 50,7 % de 2001 à 2009, alors qu elle ne faisait que fluctuer en Province ; la surface des logements acquis, qui était jusqu en 2004 systématiquement supérieure en région par rapport à la Province (de l ordre de 4 m², en moyenne), s est réduite en 2006 et en 2007 de façon sensible pour s afficher à 85 m² en 2007 contre 90 m² en Province. A cet égard, la diminution des surfaces a été plus rapide en région Pays de la Loire qu ailleurs. Ainsi, alors qu en ,1 % des accessions concernaient des surfaces supérieures à 80 m² contre 69.3 % en Province, en 2007 ceci était le cas de 62.5 % des accessions en région contre 67,8 % en Province. Mais alors que la surface des logements est restée stable en région durant la grande dépression (91 m² en 2009), les surfaces se sont relevées en région (94 m² en 2009) : en 2009, 74,0 % des accessions concernaient alors des surfaces supérieures à 80 m² en région contre seulement 67,2 % en Province. Depuis 2010, les surfaces ont peu augmenté en région : elles étaient de 88 m² en moyenne en 2014, la part des logements les plus spacieux (110 m² et plus) n ayant pas réussi à se redresser depuis la suppression du PTZ dans l ancien. Dans le même temps, en Province, la surface moyenne des accessions a sensiblement reculé pour s établir à 85 m² en 2014, soit au plus bas niveau observé depuis le début des années

21 2. Les accédants à la propriété Jusqu en 2005, l âge moyen des accédants à la propriété a (légèrement) baissé, plus ou moins régulièrement. Aussi bien en région qu ailleurs en Province, les accédants ont rajeuni, l âge moyen s établissant alors à 36 ans contre, par exemple, 39 ans en 2000 (Tableau 4). Le «rajeunissement» de la population des accédants a cependant marqué le pas dès Depuis, l âge moyen est stabilisé autour de 37 à 38 ans en région (38 ans en 2014) ; alors qu en Province l âge moyen s est accru de l ordre de 3 ans, pour s établir à 39 ans en La taille des ménages reste quant à elle assez stable depuis la fin des années 2000, audelà des fluctuations constatées d une enquête à l autre. En 2014, cette taille est de 2,4 personnes en région contre 2,3 personnes en Province. Les différences qui sont tout de même peu marquées pour ces deux caractéristiques socio- démographiques des accédants, apparaissent en revanche plus nettement lorsqu on examine la structure des flux répartis selon la PCS du chef de ménage : Les Pays de la Loire se caractérisent par une légère surreprésentation des cadres supérieurs et des professions libérales (28.3 % en 2014 contre 26.7 % en Province), alors que la part des ouvriers et des employés est légèrement sousreprésentée (respectivement 41,6 % en région Pays de la Loire et 40,7 % en Province) ; en Province, alors que la stabilité des situations avait globalement prévalu jusqu en 2002, le poids des catégories socio-professionnelles les plus qualifiées a passé une marche en 2003 (de l ordre de 28 % en moyenne entre 2003 et 2005 contre près de 25 % entre 2000 et 2002), pour franchir un palier en 2006 et 2007 (de l ordre de 30 %). Puis cette part a reculé entre 2007 et 2011 sous l effet de l élargissement du PTZ pour retrouver son niveau des années 2003 à Elle s est rapidement redressée en 2012 et en 2013, avec la fermeture du PTZ à l ancien, alors que la part des ouvriers et des employés se contractait d autant. Elle a finalement rechuté en L évolution observée en région a été moins claire jusqu en En revanche, le gonflement de la part des clientèles aisées se réalise jusqu en , essentiellement au détriment des clientèles intermédiaires. La part des catégories modestes a résisté aux multiples remises en cause du PTZ bénéficiant même en fin de période de la formidable amélioration des conditions de crédit ; 21

22 Tableau 4: Les caractéristiques des accédants à la propriété Source : OFL (CSA) Pays de la Loire , L'âge des accédants Age moyen (en années) , La taille des ménages Nombre moyen de personnes 2,6 2,7 2,7 2,7 2,5 2,5 2,5 2,5 2,3 2,4 3, La PCS du chef de ménage Structure selon la PCS (en %) catégories aisées 29,7 23,1 27,4 31,2 33,1 34,2 32,2 33,6 30,9 28,3 catégories intermédiaires 27,6 35,4 30,4 30,1 27,1 24,8 25,3 24,4 22,7 24,9 catégories modestes 36,2 37,3 41,2 34,4 36,0 36,9 38,5 38,6 41,2 41,6 autres 6,4 4,2 1,0 4,3 3,9 4,1 4,0 3,4 5,2 5,2 4, Le revenu annuel du ménage Revenu moyen (en K ) 34,4 39,6 40,4 45,7 47,8 46,6 44,8 45,5 46,7 44,9 Structure selon le revenu (en %) moins de 2 SMIC 14,8 9,6 16,5 10,9 18,0 21,6 19,8 20,6 22,5 20,9 de 2 à 3 SMIC 35,2 33,1 31,5 32,6 27,8 29,2 31,5 29,8 29,7 33,1 de 3 à 5 SMIC 36,8 42,2 40,2 41,5 34,8 32,5 35,1 37,3 34,5 35,1 5 SMIC et plus 13,2 15,0 11,8 15,0 19,4 16,6 13,5 12,3 13,3 11,0 22

23 Source : OFL (CSA) Province , L'âge des accédants Age moyen (en années) , La taille des ménages Nombre moyen de personnes 2,5 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 3, La PCS du chef de ménage Structure selon la PCS (en %) catégories aisées 25,1 27,0 27,9 30,4 30,8 29,2 27,5 30,5 29,0 26,7 catégories intermédiaires 28,9 29,1 29,1 26,8 23,6 22,2 23,1 24,0 24,4 24,9 catégories modestes 39,7 38,9 39,4 38,0 41,0 42,9 43,4 39,8 39,2 40,7 autres 6,3 4,9 3,7 4,7 4,7 5,6 6,0 5,6 7,4 7,7 4, Le revenu annuel du ménage Revenu moyen (en K ) 34,5 39,3 40,7 41,4 45,3 42,5 40,3 41,7 46,0 46,4 Structure selon le revenu (en %) moins de 2 SMIC 19,1 15,5 17,1 21,2 24,9 28,6 28,3 28,9 24,7 23,3 de 2 à 3 SMIC 31,2 27,9 31,0 30,2 27,5 30,7 31,3 29,5 28,3 28,8 de 3 à 5 SMIC 35,0 39,4 38,7 35,7 32,4 27,9 31,0 31,6 33,1 33,5 5 SMIC et plus 14,7 17,2 13,2 12,9 15,3 12,9 9,3 10,0 13,8 14,4 les évolutions sont quelque peu différentes lorsqu on raisonne par tranche de SMIC : en région, la part des plus modestes (moins de 2 SMIC, voire moins de 3 SMIC) avait plutôt affiché une tendance au repli jusqu en Alors qu en Province, cette tendance a cédé la place au relèvement de la part des moins de 3 SMIC dès L ouverture du PTZ à l ancien sans travaux et l amélioration générale du profil de ce produit d aide à l accession se sont traduites par la réalisation d une demande plus forte qu auparavant de ménages à revenus modestes. Mais aussi bien en région qu en Province, la part des ménages modestes s est nettement redressée dès 2010 (50.8 % des accédants disposaient d un revenu inférieur à 3 SMIC en région et 59.3 % en Province). La part des accédants dont le revenu est supérieur à 5 SMIC descend à un de ses niveaux les plus bas depuis la fin des années 90, en région et en Province. Depuis, la structure des flux de l accession a confirmé le maintien d une proportion élevée d accédants modestes en région, avec 54.0 % en 2014 (contre 50,8 % en 2010) au détriment des accédants les plus aisés (5 SMIC et plus) en région. Alors que la proportion des accédants modestes n a cessé de reculer en Province (52,1 % en 2014 contre 59,3 % en 2010), au bénéfice des accédants aux revenus moyens et élevés. Pourtant, depuis le début des années 2000, le revenu annuel moyen des accédants reste à peu près comparable en région et ailleurs en Province. En 2014, par exemple, il s établit à 44,9 K en région contre 46,4 K en Province. Ainsi, depuis 2001, les revenus des accédants ont progressé de 30,5 % en région (+ 2.1 % en moyenne, chaque année) et de 34,5 % ailleurs en Province (+ 2,3 % en moyenne, chaque année). 23

24 Ainsi en région, compte tenu de ces évolutions, 54,0 % des accédants disposaient d un revenu inférieur à 3 SMIC en 2014 (et 20,9 % d un revenu inférieur à 2 SMIC) contre 51,1 % en Province (respectivement 23,3 %). En contrepartie, bien sûr, la part des ménages aux revenus les plus élevés (5 SMIC et plus) est un peu moins forte en région (11,0 %) qu ailleurs en Province (14,4 %). 3. Le montant des opérations d accession réalisées Le montant moyen des opérations d accession à la propriété réalisées en Pays de la Loire reste, en moyenne, au même niveau qu en Province. Les différences sont en général de second ordre, n excédant pas 2,5 %, en dépit du bouleversement du marché provoqué par la grande dépression (sévère blocage du marché de la revente), de la reprise rapide observée en 2010 et 2011, de la rechute des marchés constatée en 2012 et de la reprise récente (Tableau 5). Ainsi, en 2014, le coût moyen des opérations d accession ressortait à 194,7 K en région contre 197,6 K ailleurs en Province. Cette faible différence entre les coûts est bien sûr à l image des faibles écarts qui s observent en permanence dans les niveaux des revenus. Au fil des années, la proportion des opérations de moins de (voire de ) a alors fortement diminué, aussi bien en région (8,1 % d opérations de moins de en 2014 contre 32,0 % en 2001) qu en Province (10,6 % en 2014 contre 38,8 % en 2001) exprimant ainsi les tensions sur les marchés immobiliers, tensions que les crises récentes n ont pas fait retomber. C est en effet la part des opérations les plus chères (plus de ) qui a bénéficié de la restructuration du marché (24,6 % en 2001 en région et 67,2 % en 2014, 18,1 % en 2001 en Province et 64,9 % en 2014). Tableau 5 : Le coût de l accession à la propriété Source : OFL (CSA) Pays de la Loire , Le coût de l'accession Montant de l'opération (K ) 126,2 129,5 160,4 189,8 204,5 199,9 191,4 205,0 204,2 194,7 Répartition des opérations (en %) Moins de ,0 23,4 15,0 7,9 5,8 7,1 8,8 6,7 8,9 8,1 De 90 à ,4 45,6 37,9 28,9 25,6 28,7 25,7 24,6 23,5 24,7 De à ,1 20,1 22,5 29,0 29,4 27,1 31,3 27,5 27,0 27,5 De à ,3 6,1 12,6 14,4 16,9 15,7 15,9 16,7 16,5 20,0 Plus de ,2 4,9 12,2 19,8 22,3 21,4 18,3 24,6 24,2 19,7 2, Ratio coût/revenus (en années) Ensemble 3,9 3,5 4,3 4,5 4,8 4,8 4,7 4,9 4,9 4,7 dont marché du neuf * 3,3 4,2 4,6 4,9 5,3 4,8 5,1 5,1 4,9 marché de l'ancien * 3,8 4,3 4,4 4,7 4,7 4,7 4,8 4,8 4,6 Part des accédants avec un ratio : inférieur à 3 29,7 38,6 19,8 15,8 12,8 13,3 14,5 11,4 14,4 12,2 compris entre 3 et 4 30,5 23,8 27,4 24,7 23,2 19,8 19,1 20,1 19,8 21,4 supérieur à 4 39,8 37,6 52,8 59,5 64,1 66,9 66,4 68,5 65,9 66,3 24

25 Source : OFL (CSA) Province , Le coût de l'accession Montant de l'opération (K ) 111,8 133,4 166,6 189,3 202,4 205,1 193,6 206,4 202,8 197,6 Répartition des opérations (en %) Moins de ,8 25,2 16,9 9,3 6,8 8,0 8,6 8,5 9,3 10,6 De 90 à ,2 43,3 33,0 28,8 26,7 29,1 27,7 24,9 24,1 24,6 De à ,9 18,2 21,8 26,9 26,5 26,2 28,4 24,8 26,0 25,6 De à ,9 7,3 14,2 15,4 17,5 13,5 15,7 16,9 16,7 17,2 Plus de ,3 6,0 14,2 19,6 22,6 23,2 19,6 24,9 24,0 22,1 2, Ratio coût/revenus (en années) Ensemble 3,6 3,7 4,5 5,1 5,2 5,4 5,4 5,5 5,0 4,8 dont marché du neuf 4,1 3,8 4,5 5,1 5,4 5,7 5,7 5,6 5,4 5,0 marché de l'ancien 3,4 3,7 4,4 5,1 5,1 5,3 5,2 5,4 4,9 4,8 Part des accédants avec un ratio : inférieur à 3 37,5 38,4 20,8 12,9 11,7 10,6 11,6 11,3 19,1 22,2 compris entre 3 et 4 31,0 30,4 22,9 20,2 18,8 25,3 24,3 23,2 22,1 20,4 supérieur à 4 31,5 31,2 56,3 66,9 69,6 48,5 46,8 48,0 41,9 38,4 * : non disponible en raison d'un échantillon de taille insuffisante Le prix relatif des opérations s établit à 4,7 années de revenus en région et à 4,8 années de revenus sur l ensemble de la Province. Il est toutefois remarquable de constater que depuis 2013, le coût relatif a nettement diminué en Province et semble stabilisé en région. Aussi bien en région qu en Province, la situation est maintenant à peu près comparable à celle qui prévalait avant le déclenchement de la grande dépression, en La proportion des accédants dont le ratio coût/revenus est supérieur à 4 années de revenus a donc sensiblement reculé depuis En Province, elle était de 38,4 % en 2014 contre 48,0 % en En région, cette même proportion ne progresse plus depuis 2011 ; mais elle reste très largement supérieure à ce qui s observe ailleurs en Province (en 2014, 66,3 % en 2014 contre 38,4 % en Province). 4. Le financement des opérations d accession Après plusieurs années d hésitation ou de repli, en réponse notamment au bouleversement des marchés provoqué par la grande dépression, les taux d autofinancement se sont redressés à partir de 2011 (cf. tableau 6). Dans un premier temps, en 2011, en réponse au déblocage du marché de la revente et d une nouvelle poussée des prix constatée sur les logements anciens ; puis à partir de 2012, dans le contexte de la crise économique qui s est ouverte et des évolutions intervenues sur le PTZ+, en réponse à la transformation des clientèles : le niveau des apports personnels mobilisés (autant par épargne préalable que par revente de biens immobiliers) s est élevé rapidement, l apport moyen ayant augmenté, entre 2010 et 2013, de 20,1 % en région, et de 25,6 % en Province. De plus, les taux d apport personnel ont augmenté partout : 1. pour les Pays de la Loire, les taux d apport personnel se sont établis à 25,8 % en 2013, contre 21,9 % en Ils ont ainsi retrouvé leurs niveaux du milieu des années 2000, notamment dans l ancien ; 25

26 2. en Province, les taux d apport personnel se sont établis à 26,7 % en 2013, contre 20,4 % en Ils ont ainsi pratiquement retrouvé leurs niveaux du début des années 2000 et ils leur sont supérieurs dans le neuf ; en 2014, le niveau des apports personnels et celui du taux d apport se sont stabilisés à un haut niveau en Province mais ils ont reculé en région. Si les taux d apport se sont maintenus, le niveau de l apport a en revanche diminué pour revenir au niveau qui était le sien en Cette évolution tient pour l essentiel à la transformation constatée sur le marché de l ancien, alors que les évolutions constatées dans le neuf n ont été que de second ordre ; dans le même temps, en réponse au recul des coûts des opérations d accession observé entre 2012 et 2014, le recours à l endettement s est réduit, et cela en dépit du repli des taux des crédits ou du relèvement des flux de l accession des ménages modestes. Cela est vrai en région où le niveau moyen de l endettement est passé de 144,1 K en 2012 à 142,1 K en 2014, soit 1,4 % (- 0,7 % par an) mais aussi en Province où le niveau moyen de l endettement a reculé plus rapidement encore : de 146,3 K en 2012 à 136,3 K en 2014, soit 7,0 % (- 3,5 % par an). La baisse des taux d intérêt a néanmoins facilité le recours à l endettement, surtout que l offre de crédit s est montrée particulièrement dynamique de la part d établissements soucieux de préserver leurs positions sur un marché stratégique au plan commercial. Durant les deux années de crise, l intensité du recours à l endettement n a pas fléchi, comme cela était parfois craint, s appuyant sur le dynamisme de l offre et sur des taux d intérêt attractifs. En revanche, le recours à l endettement a été moins intense dès 2012 : bénéficiant de la baisse des taux qui s est amplifiée à partir du début de l année 2012, les accédants ont pu simplifier leurs plans de financement. En 2011, ils mobilisaient 1,9 prêt par opération tant en région qu en Province. En 2014, le nombre moyen de prêt(s) n était plus que de 1,5 en Province et de 1,4 en région ; avec la reprise rapide des marchés et l extension du bénéfice du PTZ en 2011, cela s est traduit par une remontée du nombre moyen de prêts par dossier. Plus précisément, en région, 50,8 % des accédants ne mobilisent qu un prêt en 2011, contre 68,5 % en 2007 ; cette proportion s est établie à 40,4 % en Province en 2011, contre 56,4 % en 2007 ; dans un contexte de taux d intérêt particulièrement bas, la reprise du marché de l accession et le retour de ménages modestes ont pu se faire sans intensification de l usage du crédit. La suppression du PTZ dans l ancien dès 2012 et ses dénaturations dans le neuf se sont accompagnés d un repli du nombre des prêts utilisés. Plus précisément, en région, 65,1 % des accédants ne mobilisent qu un prêt en 2014, contre 50,8 % en 2011 ; cette proportion s est établie à 58,5 % en Province, contre 40,4 % en Jusqu en 2011, les taux d effort ont augmenté partout : ils sont passés de 24,6 % en 2001 à 32,3 % en 2011 en région ; de 25,0 % en 2001 à 31,5 % en 2011 en Province. A partir de 2005, avec la réforme du PTZ et la forte progression de la primo accession qui l a accompagnée, les taux d effort ont crû partout. Mais avec la baisse des taux d intérêt, et en dépit du redressement de la primo accession, les taux d effort redescendent 26

27 maintenant à leurs niveaux du milieu des années 2000, donc avant l ouverture du PTZ à l ancien sans travaux. Et les évolutions sont maintenant rapides et prononcées : en 2014, le taux d effort moyen était de 29,8 % en région et de 26,4 % en Province. Tableau 6 : Les conditions de financement des opérations d accession Source : OFL (CSA) Pays de la Loire , L'apport personnel des accédants Le montant de l'apport (en K ) : Ensemble 44,3 41,0 41,9 53,8 51,2 50,3 56,4 60,9 60,4 52,6 dont marché du neuf * 34,1 41,9 51,2 36,4 36,3 44,3 50,7 56,3 54,5 marché de l'ancien * 46,9 41,9 55,4 58,4 55,3 61,5 66,0 61,9 52,0 Le taux d'apport personnel (en %) : Ensemble 29,0 28,3 24,5 24,7 21,3 21,9 24,8 25,6 25,8 24,0 dont marché du neuf * 28,4 30,2 25,2 16,1 15,0 23,0 22,0 26,0 25,3 marché de l'ancien * 28,3 20,3 24,4 23,8 24,4 25,6 27,4 25,8 23,5 2, Durée de l'endettement (en années) Ensemble 15,4 15,6 17,9 19,8 20,2 19,6 19,5 18,9 18,2 18,5 dont marché du neuf * 15,3 17,3 20,2 21,3 21,6 20,7 20,5 19,4 19,3 marché de l'ancien * 16,0 18,4 19,5 19,7 18,9 19,0 18,2 17,8 18,2 3, Les plans de financement Nombre moyen de prêt(s) 2,2 1,3 1,4 1,5 1,8 1,9 1,9 1,7 1,4 1,4 Proportion de dossiers (en %) avec : un seul prêt 37,4 74,0 66,2 68,5 47,5 46,8 50,8 52,1 71,0 65,1 deux prêts 27,6 21,7 24,2 20,1 34,1 30,1 23,8 35,0 22,8 31,1 trois prêts et plus 35,1 4,3 9,6 11,4 18,4 23,1 25,4 12,9 6,3 3,8 4, Charges de remboursement (en K ) Ensemble 7,9 10,7 11,9 13,4 15,3 15,0 14,1 14,1 14,2 13,3 dont marché du neuf * 10,3 10,7 13,0 16,3 17,3 13,3 13,5 14,2 13,9 marché de l'ancien * 11,0 12,7 13,7 14,8 14,1 14,5 14,4 14,2 13,2 Les taux d'effort (en %) 24,6 28,2 30,8 29,7 32,7 32,6 32,3 31,4 30,7 29,8 % d'accédants avec un taux d'effort inférieur à 20 % 23,2 18,9 10,2 10,1 7,6 8,8 7,8 8,5 9,0 8,7 entre 20 et 30 % 52,0 43,9 42,7 43,8 31,6 31,9 33,1 35,2 39,2 43,3 entre 30 et 40 % 21,0 28,3 32,3 36,0 44,4 41,8 44,5 43,6 39,7 39,0 supérieur à 40 % 3,7 8,8 14,8 10,1 16,4 17,5 14,6 12,7 12,1 9,0 * : non disponible en raison d'un échantillon de taille insuffisante 27

28 Tableau 6 (suite) : Les conditions de financement des opérations d accession Source : OFL (CSA) 1, L'apport personnel des accédants Le montant de l'apport (en K ) : Ensemble 33,9 39,0 42,7 50,2 49,0 50,7 54,0 60,1 63,7 61,5 dont marché du neuf 37,9 34,1 41,9 46,2 38,4 43,0 49,0 49,9 60,8 58,6 marché de l'ancien 32,2 41,3 43,2 52,3 54,3 53,7 56,1 64,9 64,7 62,6 Le taux d'apport personnel (en %) : Ensemble 26,3 25,1 23,4 22,1 20, dont marché du neuf 27,9 24,0 26,0 22,1 16, marché de l'ancien 25,9 25,6 21,9 22,0 22, , Durée de l'endettement (en années) Ensemble 15,3 16,2 18,2 21,0 21, dont marché du neuf 16,3 16,8 18,3 21,2 22, marché de l'ancien 14,2 15,8 18,2 20,9 20, , Les plans de financement Nombre moyen de prêt(s) 1,9 1,4 1,5 1,6 1,8 1,9 1,9 1,6 1,5 1,5 Proportion de dossiers (en %) avec : un seul prêt 48,0 69,6 60,9 56,4 44,5 42,5 40,4 53,5 62,7 58,5 deux prêts 28,1 23,0 30,1 29,1 38,7 36,4 35,4 33,5 28,6 32,3 trois prêts et plus 24,0 7,4 9,0 14,4 16,8 21,1 24,1 13,0 8,7 9,2 4, Charges de remboursement (en K ) Province Ensemble 8,1 10,0 11,7 12,2 13,3 13,0 12,2 12,8 12,1 11,5 dont marché du neuf 7,3 9,6 10,8 11,9 14,8 15,9 12,1 13,7 12,3 12,3 marché de l'ancien 8,2 10,2 12,1 12,3 12,6 11,9 12,2 12,4 12,0 11,2 Les taux d'effort (en %) 25,0 26,5 29,6 30,4 31,8 31,9 31,5 31,6 28,0 26,4 % d'accédants avec un taux d'effort inférieur à 20 % 29,7 23,3 13,9 12,4 12,9 11,9 12,3 12,8 24,1 29,0 entre 20 et 30 % 43,3 45,4 43,7 38,6 31,2 32,0 33,0 34,2 33,8 34,3 entre 30 et 40 % 21,3 24,3 29,3 35,5 38,1 38,3 39,5 35,7 30,6 27,0 supérieur à 40 % 5,8 7,0 13,0 13,6 17,9 17,8 15,1 17,3 11,5 9,7 * : non disponible en raison d'un échantillon de taille insuffisante 28

29 Tableau 7 : Les secteurs de financement Source : OFL (CSA) Pays de la Loire La part des différents secteurs de financement Poucentage d'opération : Avec PC/PAS 16,1 19,4 13,1 8,1 12,1 14,7 13,3 13,7 12,1 9,9 Avec PTZ 19,9 19,7 24,5 17,2 32,5 34,4 36,3 14,1 4,8 4,8 Hors PTZ/PC/PAS 76,4 66,4 66,0 82,3 65,5 65,2 63,3 79,6 86,1 86,7 Avec bancaire 74,7 67,0 80,2 95,0 91,4 92,5 92,2 89,5 90,2 91,4 Avec EL 35,0 10,6 8,8 4,9 12,3 7,6 4,9 7,6 2,9 2,4 Source : OFL (CSA) Province La part des différents secteurs de financement Poucentage d'opération : Avec PC/PAS 12,2 15,4 11,4 10,7 14,7 18,2 14,0 14,0 14,1 12,0 Avec PTZ 17,2 16,1 28,7 29,5 38,2 43,6 47,2 14,8 7,1 7,1 Hors PTZ/PC/PAS 77,5 72,5 63,1 69,9 59,7 56,1 52,3 77,0 82,5 85,3 Avec bancaire 79,3 76,8 80,7 91,1 86,7 86,3 89,9 87,5 86,6 87,4 Avec EL 25,6 10,2 6,2 5,6 10,1 6,2 4,3 5,4 2,9 2,3 29

30 En conclusion Jusqu en 2007, la hausse des prix des logements, notamment dans l ancien, a contribué à la déformation des flux de l accession à la propriété. Les rythmes de progression des prix ont durci les conditions d accès au marché de l accession à la propriété pour les ménages les plus modestes faiblement dotés en épargne préalable et pour les ménages qui ne bénéficiaient pas de la revente préalable d un autre bien immobilier. La déformation des flux de l accession (proportionnellement plus de ménages appartenant à des PCS qualifiées et/ou à des tranches de revenus supérieures) en constitue une illustration. La contraction de la part des primo accédants dans l ensemble des flux de l accession en a été une des conséquences, le développement des marchés de l accession ayant été porté dès le début des années 2000 par un accroissement rapide des achats précédés par une revente préalable d un bien immobilier 8. Mais le paradoxe de ces années c est alors, sans aucun doute, la progression (presque) régulière du nombre des primo-accédants. Cependant, le déclenchement de la grande dépression s est accompagné d une décrue du nombre des primo-accédants, mais moindre que sur le reste du marché et donc une remontée remarquable de la part des primo accédants dans l ensemble de l accession. Avec la mise en œuvre des dispositions du Plan de Relance et la baisse des taux d intérêt, la primo-accession (cœur de cible des interventions publiques) s est relevée rapidement en Puis, alors que le contrecoup de la crise de la dette commençait juste à bouleverser le fragile équilibre des marchés immobiliers, la reprise des flux de l accession s est amplifiée en Alors que la crise des dettes souveraines provoquait la dégradation, puis l entrée en récession de l économie, et dans son sillage la remontée du chômage et des pertes de pouvoirs d achat significatives pour les ménages, la suppression du PTZ+ dans l ancien et sa reconfiguration dans le neuf ont déclenché un retournement rapide des flux de l accession à la propriété. Le recul du nombre des accédants a ainsi été brutal en Et malgré des conditions de crédit qui se sont nettement améliorées tout au long de l année, les flux de l accession sont donc pratiquement redescendus au niveau qui était le leur en 2009, au plus profond de la grande dépression. Après une année 2012 aussi mauvaise, la remontée des flux de l accession constatée en 2013 a été observée partout et s est accompagnée d un redémarrage de la primo accession. Cette reprise a bénéficié du dynamisme de l offre de crédits et de conditions de crédit propices à l expression de la demande. Comme ces circonstances favorables se sont maintenues en 2014, l année aurait dû être celle de l amplification de la reprise de l accession à la propriété. Mais certaines dispositions de la loi ALUR sont venues bouleverser la donne. Il a donc fallu attendre le courant de l été 2014 pour que les flux de l accession se ressaisissent : le discours public avait changé, l accession à la propriété redevenait un des outils de la politique du logement et les soutiens publics à la demande 8 La revente d une résidence principale, lors d une mobilité résidentielle bien sûr. Mais aussi la revente d une résidence secondaire ou tout ou partie du patrimoine locatif privé, en cas d une réallocation des actifs au sein du patrimoine du ménage. 30

31 (par le PTZ) allaient retrouver de la puissance. Toutes les conditions étaient réunies pour que l accession se redresse, d autant que les conditions de crédit s amélioraient encore. Néanmoins, même si la parenthèse de la loi ALUR s est refermée durant l été, l année 2014 n a pas été excellente pour l accession à la propriété : les flux de l accession ont pourtant progressé, comme d ailleurs ceux de la primo-accession. Le point fort de l année 2014 est alors la poursuite d un repli des taux d effort rendu possible par l amélioration des conditions de crédit faites aux candidats à l accession. 31

32 32

33 I LES CARACTERISTIQUES DES MENAGES ACCEDANTS DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

34 1. LES PROFESSIONS ET CATEGORIES SOCIO- PROFESSIONNELLES Au delà des fluctuations qui se constatent d une année sur l autre, la structure des flux de l accession à la propriété connaît une modification notable depuis le milieu des années 90. On a en effet assisté à une restructuration des clientèles : la part des catégories les plus modestes a connu un net recul au profit des cadres supérieurs, voire des professions intermédiaires. Le marché de l accession est devenu plus sélectif, laissant peu de place aux clientèles réputées les plus fragiles. Puis, à partir de 2005, la réforme du PTZ (ouverture du marché de l ancien sans travaux) et la mise en place du crédit d impôt ont permis aux catégories modestes de reprendre le chemin de l accession. Ainsi, entre 2004 et 2009, dans la région Pays de la Loire, la part des opérations financées avec un PTZ est passée de 13,3% à 32,5% (France entière hors Ile de France de 12,9% à 38,2%). TABLEAU I.1 Evolution de la répartition des opérations en fonction des secteurs de financement ( ) Région Pays de la Loire Année PC/PAS 16,1 19,4 13,1 8,1 12,1 14,7 13,3 13,7 12,1 9,9 EL 35,0 10,6 8,8 4,9 12,3 7,6 4,9 7,6 2,9 2,4 Bancaire 74,7 67,0 80,2 95,0 91,4 92,5 92,2 89,5 90,2 91,4 PTZ 19,9 19,7 24,5 17,2 32,5 34,4 36,3 14,1 4,8 4,8 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors IDF Année PC/PAS 12,2 15,4 11,4 10,7 14,7 18,2 14,0 14,0 14,1 12,0 EL 25,6 10,2 6,2 5,6 10,1 6,2 4,3 5,4 2,9 2,3 Bancaire 79,3 76,8 80,7 91,1 86,7 86,3 89,9 87,5 86,6 87,4 PTZ 17,2 16,1 28,7 29,5 38,2 43,6 47,2 14,8 7,1 7,1 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 La montée en puissance des dispositions du plan de relance est venue confirmée cette évolution. En 2011, avec la mise en place du PTZ+, la part des opérations financées avec un PTZ atteint 36,3% en région. Mais dès 2012, avec la suppression du PTZ+ dans l ancien, cette part chute. Elle est légèrement inférieure à 5% en 2014 (versus 7,1% pour l ensemble de la Province). DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

35 En 2009, la part des catégories modestes était de 36% en région versus 41% France entière hors Ile de France. Les catégories aisées et intermédiaires ont mieux résisté en région à la crise déclenchée en On note cependant que depuis 2013, avec la reprise de l accession, la part des catégories aisées a perdu 5,3 points en 2 ans. Le mouvement de recul est plus prononcé en région Pays de la Loire (-3,8 points France entière hors Ile de France). La région se caractérise par une surreprésentation des accédants cadres supérieurs et issus des professions libérales au détriment principalement de la part des ouvriers et des employés. Ainsi, sur la période , la part des cadres supérieurs et professions libérales est en moyenne de 31,9 % pour la région contre 28,5% pour la province. Bien évidemment, cette spécificité de la région Pays de la Loire se retrouvera lorsqu on analysera la répartition des accédants par tranche de SMIC. Sans surprise, le revenu moyen des accédants de la région sera supérieur comparé à France entière (hors territoire francilien) avec cependant une exception en TABLEAU I.2 Evolution de la répartition des accédants entre les catégories socio-professionnelles 1 ( ) Région Pays de la Loire Année PCS + 29,7 23,1 27,4 31,2 33,1 34,2 32,2 33,6 30,9 28,3 PCS intermédiaires 27,6 35,4 30,4 30,1 27,1 24,8 25,3 24,4 22,7 24,9 PCS - 36,2 37,3 41,2 34,4 36,0 36,9 38,5 38,6 41,2 41,6 Autres 6,4 4,2 1,0 4,3 3,9 4,1 4,0 3,4 5,2 5,2 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors IDF Année PCS + 25,0 27,0 27,9 30,4 30,8 29,2 27,5 30,5 29,0 26,7 PCS intermédiaires 28,8 29,1 29,1 26,8 23,6 22,2 23,1 24,0 24,4 24,9 PCS - 39,6 38,9 39,4 38,0 41,0 42,9 43,4 39,8 39,2 40,7 Autres 6,3 4,9 3,7 4,7 4,7 5,6 6,0 5,6 7,4 7,7 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Autant en région qu en province, les «PCS -» sont fortement représentées dans le secteur PTZ. Les «PCS +» sont sous-représentées dans les secteurs PC/PAS et PTZ. 1 PCS + = Artisans commerçants et chefs d entreprise, cadres supérieurs et professions libérales / PCS intermédiaires = catégories intermédiaires / PCS - = employés et ouvriers / Autres : retraités, inactifs et agriculteurs. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

36 TABLEAU I.3 Répartition des accédants entre les catégories socio-professionnelles en fonction des secteurs de financements en 2014 Région Pays de la Loire EL 2014 PC/PAS (épargne logement) Bancaire PTZ Ensemble PCS + 23,1 20,5 28,8 2,8 28,3 PCS intermédiaires 35,4 13,0 24,0 20,9 24,9 PCS - 38,1 62,5 41,9 73,2 41,6 Autres 3,4 4,0 5,3 3,1 5,2 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors Ile de France 2014 PC/PAS EL Bancaire PTZ Ensemble PCS + 15,3 23,7 28,3 10,8 26,7 PCS intermédiaires 27,1 24,3 24,6 26,6 24,9 PCS - 53,3 42,7 39,0 59,3 40,7 Autres 4,2 9,3 8,1 3,3 7,7 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Notons qu en 2014, dans la région des Pays de la Loire, les «PCS -» sont mieux représentées dans le secteur bancaire en comparaison de ce que l on observe France entière hors Ile de France (41,9% vs 39%) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

37 2. L AGE DES ACCEDANTS En dehors de la période , les accédants ligériens sont plus jeunes que l ensemble des accédants de la Province. En 2014, l âge moyen des accédants à la propriété est de 37,5 ans pour la région et 39,0 ans pour la France entière hors Ile de France. En région, exception faite de l année 2012, on observe une stabilisation de l âge moyen des accédants à la propriété autour de 37,5 ans. France entière, l âge moyen a fortement augmenté et est passé de 36,7 ans en 2009 à 39,0 ans en Notons toutefois que cet indicateur cache de vraies disparités au sein de la population des accédants. Ainsi, par exemple, les primo accédants sont beaucoup plus jeunes. En région, l âge moyen des primo accédants est de 33,7 ans en 2014 contre 35,1 ans France entière (hors Ile de France). À titre de comparaison, l âge moyen des propriétaires ayant revendu est de 42,8 années en région et 46,6 années France entière (hors Ile de France). TABLEAU I.4 Evolution de l âge moyen des accédants entre 2000 et 2009 Année Région Pays de la Loire Ensemble 36,4 36,6 35,8 37,4 36,7 37,3 37,6 36,8 37,6 37,5 France entière hors Ile de France Ensemble 38,2 37,4 36,3 37,0 37,1 37,3 37,8 37,5 38,8 39,0 Si on affine l analyse, en s intéressant aux tranches d âge, on constate qu en région les accédants âgés de moins de 35 ans sont plus nombreux au détriment des plus de 40 ans, mieux représentés au niveau France entière (hors Ile de France). Ainsi, sur la période , les accédants de plus de 40 ans représentent en moyenne 35,3 % en région contre 38,1% France entière hors Ile de France. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

38 GRAPHIQUE I.1 La répartition des accédants par tranche d âge entre 2009 et 2014 PAYS DE LA LOIRE FRANCE ENTIERE HORS IDE DE FRANCE Logiquement, les jeunes accédants ont plus souvent recours au secteur conventionné et au PTZ. En 2009, en région, pour ces deux secteurs de financement, l âge moyen est de 35,4 ans et 31,3 ans contre 37,5 pour l ensemble des accédants (cf. tableaux de synthèse à la fin du chapitre). GRAPHIQUE I.1 bis L âge des accédants en région et France entière (Hors Ile de France) Année Région Pays de la Loire Ensemble 36,4 36,6 35,8 37,4 36,7 37,3 37,6 36,8 37,6 37,5 France entière hors IDF Ensemble 38,2 37,4 36,3 37,0 37,1 37,3 37,8 37,5 38,8 39,0 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

39 3. LES REVENUS DES ACQUEREURS Sur la période , le revenu annuel moyen des accédants ligériens est supérieur à celui de l ensemble des accédants métropolitains (hors franciliens). Il est de 45,7 K en région contre 43,3 K en métropole (hors Ile de France). Depuis 2011, le revenu moyen en région est relativement stable et oscille entre 44,8 K et 46,7 K. Son taux de croissance annuel moyen est de 0,7%. Parallèlement en province, le revenu annuel moyen des accédants a augmenté en moyenne de 4,7 % par an depuis GRAPHIQUE I.2 Evolution du revenu moyen (corrigé de l inflation base 2014) entre 2000 et 2014 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

40 GRAPHIQUE I.3 La répartition des accédants par tranche de SMIC 2 entre 2009 et 2014 PAYS DE LA LOIRE FRANCE ENTIERE HORS ILE DE FRANCE Sur la période 2010 à 2014, la part des accédants avec des revenus de moins de 2 SMIC est en moyenne de 21% contre 26% à l échelle nationale (hors espace francilien). La proportion des «plus de 5 SMIC» est comparable en région et France entière hors Ile de France (respectivement 13,5% et 12,1%). Toujours sur la même période, en moyenne, la part des «3 à 5 SMIC» est respectivement de 34,8% et 31,4%. La tranche «moins de 2 SMIC» est sous représentée dans la région Pays de la Loire. La tranche «3 à 5 SMIC» est sur représentée dans la région Pays de la Loire. Sur la période récente, la structure par tranche de SMIC des accédants a suivi une évolution différente en région en comparaison de l ensemble de la province. Une transformation rapide et marquée caractérise l ensemble de la province avec une contraction de la part des accédants modestes (revenus inférieurs à 3 SMIC). Cette part a perdu 6,3 points depuis 2012 alors qu elle a augmenté de 3,6 points en région. En effet, les accédants avec un revenu de «moins de 2 2 Entre 2010 et 2014, le SMIC a augmenté de 7%. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

41 SMIC» sont moins bien représentés en région mais ont mieux résisté (en comparaison de ce qu on observe France entière hors Ile de France). TABLEAU I.5 Revenus moyens des accédants et distribution par tranches de SMIC entre 2000 et 2009 Région Pays de la Loire Année Moins de 2 SMIC 14,8 9,6 16,5 10,9 16,6 18,0 21,6 19,8 20,6 22,5 20,9 De 2 à 3 SMIC 35,2 33,1 31,5 32,6 33,6 27,8 29,2 31,5 29,8 29,7 33,1 De 3 à 5 SMIC 36,8 42,2 40,2 41,5 37,1 34,8 32,5 35,1 37,3 34,5 35,1 Plus de 5 SMIC 13,2 15,0 11,8 15,0 12,7 19,4 16,6 13,5 12,3 13,3 11,0 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 M oyenne en K courants 34,4 39,6 40,4 45,7 43,8 47,8 46,6 44,8 45,5 46,7 44,9 M oyenne en K constants ,7 46,3 45,7 50,0 46,7 50,9 49,0 46,2 46,0 46,9 44,9 Taux de croissance en % Année En K courants 20,0% 1,4% 15,6% -4,0% 9,0% -2,4% -3,9% 1,5% 2,7% -4,0% 2,7% En K constants ,9% -0,3% 13,7% -6,6% 8,9% -3,8% -5,7% -0,3% 1,9% -4,4% 1,2% France entière hors IDF Année Moins de 2 SMIC 19,1 15,5 17,1 21,2 25,7 24,9 28,6 28,3 28,9 24,7 23,3 De 2 à 3 SMIC 31,2 27,9 31,0 30,2 30,0 27,5 30,7 31,3 29,5 28,3 28,8 De 3 à 5 SMIC 35,0 39,4 38,7 35,7 32,9 32,4 27,9 31,0 31,6 33,1 33,5 Plus de 5 SMIC 14,7 17,2 13,2 12,9 11,4 15,3 12,9 9,3 10,0 13,8 14,4 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 M oyenne en K courants 34,5 39,3 40,7 41,4 41,0 45,3 42,5 40,3 41,7 46,0 46,4 M oyenne en K constants ,8 45,9 46,0 45,4 43,8 48,3 44,6 41,5 42,2 46,2 46,4 Taux de croissance en % Année En K courants 13,3% 5,8% 4,6% -1,0% 10,4% 3,8% -5,2% 3,6% 10,2% 0,9% 4,1% En K constants ,3% 4,1% 2,8% -3,7% 10,4% 2,2% -7,1% 1,8% 9,4% 0,5% 1,1% Depuis 2006, le revenu moyen des accédants de la région Pays de la Loire est supérieur à la moyenne nationale (hors Ile de France) marque une rupture puisque le revenu moyen des ligériens est devenu inférieur à l ensemble de la province. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

42 En 2014, comparé aux autres régions (hors Corse), le revenu moyen des accédants ligériens arrive en 12 ème position. CARTE I.1 Les revenus moyens des accédants dans les 21 régions en 2014 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

43 GRAPHIQUE I. Les revenus moyens pour une sélection de régions entre 2000 et Ile-de-France Nord-Pas-de-Calais Pays-de-Loire Bretagne Aquitaine Midi-Pyrénées Rhône-Alpes Auvergne Languedoc-Rousill PACA Les régions Ile de France, Provence-Alpes-Côte d Azur (PACA), Rhône Alpes et Bretagne font régulièrement partie du trio de tête. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

44 TABLEAU I.6 Evolution des revenus moyens des accédants sur les marchés du neuf et de l ancien entre 2009 et 2014 (en K ) Année Région Pays de la Loire Neuf 47,7 51,4 43,1 42,3 46,4 46,3 Ancien 47,8 44,9 45,6 47,1 46,8 44,3 Ensemble 47,8 46,6 44,8 45,5 46,7 44,9 France entière hors Ile de France Neuf 47,4 48,0 39,6 42,8 45,3 49,2 Ancien 44,3 40,3 40,5 41,2 46,3 45,3 Ensemble 45,3 42,5 40,3 41,7 46,0 46,4 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

45 TABLEAU I.7 Revenus moyens des accédants et distribution par tranche de SMIC en fonction du secteur de financement, entre 2009 et 2014 Région Pays de la Loire Secteur PC/PAS Année Moins de 2 SMIC 54, De 2 à 3 SMIC 37, De 3 à 5 SMIC 7, Plus de 5 SMIC 0, Ensemble 100, Moyenne en K courants 26,3 26,7 28,6 33,9 34,7 38,6 Moyenne en K constants ,0 28,1 29,5 34,3 34,9 38,6 Taux de croissance en % Année En K courants 1,7% 7,1% 18,6% 2,3% 11,1% 8,0% En K constants ,3% 5,0% 16,5% 1,6% 10,7% 6,6% Région Pays de la Loire Secteur PTZ Année Moins de 2 SMIC 38, De 2 à 3 SMIC 48, De 3 à 5 SMIC 12, Plus de 5 SMIC 0, Ensemble 100, Moyenne en K courants 28,8 28,3 32,8 30,9 30,7 33,2 Moyenne en K constants ,7 29,8 33,7 31,2 30,8 33,2 Taux de croissance en % Année En K courants -1,7% 15,5% -5,7% -0,6% 8,2% 2,9% En K constants ,1% 13,3% -7,4% -1,3% 7,8% 1,6% DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

46 TABLEAU I.7 BIS Région Pays de la Loire Secteur bancaire Année Moins de 2 SMIC 15, De 2 à 3 SMIC 26, De 3 à 5 SMIC 36, Plus de 5 SMIC 20, Ensemble 100, Moyenne en K courants 49,4 48,1 46,0 46,5 47,9 45,5 Moyenne en K constants ,7 50,5 47,4 47,0 48,1 45,5 Taux de croissance en % Année En K courants -2,7% -4,3% 1,0% 2,9% -5,0% -1,7% En K constants ,1% -6,2% -0,7% 2,2% -5,4% -2,9% Logiquement, les accédants qui ont recours aux secteurs conventionné et PTZ disposent de revenus plus faibles que ceux qui souscrivent un prêt bancaire (respectivement 26,3 K, 28,8 K et 49,4 K ). La répartition des accédants par secteur de financement et tranche de SMIC illustre bien cela (cf. tableau I.7 et I.7 bis). Ainsi, les accédants avec plus de 3 SMIC représentent 46,6 % des accédants qui ont recours au secteur bancaire. Pour les secteurs conventionné et PTZ, les plus de 3 SMIC ont une part de 38,4 % et 14,6%. Il apparaît aussi clairement que l évolution du revenu moyen des accédants sur la période a été très contrastée en fonction du secteur de financement. Ainsi, les revenus moyens des accédants qui ont recours au secteur bancaire ont plutôt évolué à la baisse (-1,7% en euros courants) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

47 4. DONNEES COMPLEMENTAIRES SUR LE PROFIL DES ACCEDANTS Stabilité de la taille des ménages La taille des ménages reste stable d une année sur l autre. Elle est sensiblement identique en région et en province (respectivement 2,4 et 2,3 personnes par ménage en 2014). Le nombre moyen d enfants à charge est aussi comparable (1,8 pour la région et France entière hors Ile de France). On remarque que la proportion de personnes célibataires qui accèdent à la propriété est un peu plus faible en région (26,5% en moyenne sur la période ) contre 23% au niveau national. TABLEAU I.8 Evolution de la taille moyenne des ménages ( ) Région Pays de la Loire Année Ensemble des accédants 2,6 2,7 2,7 2,7 2,5 2,5 2,5 2,5 2,3 2,4 France entière hors IDF Année Ensemble des accédants 2,5 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 Augmentation de la proportion d accessions avec une revente préalable Depuis 1999, avec la reprise du marché de l ancien, le taux de revente avait retrouvé des niveaux élevés. Ainsi en 2006, le taux de revente a atteint 32,8% dans la région Pays de la Loire et 32,4 % France entière hors Ile de France. Conséquence de la crise, le taux de revente est ensuite redescendu et continue de baisser. En 2009, il était de 20,4% en région contre 18,4% France entière hors Ile de France. Rappelons que la revente préalable d un bien immobilier a une place primordiale dans la dynamique des flux de l accession et influe directement sur le montant d apport personnel. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

48 TABLEAU I.9 Evolution de la répartition des opérations avec ou sans revente au préalable ( ) Région Pays de la Loire Année Avec revente 21,7 28,8 23,8 27,4 20,4 22,0 25,1 30,9 29,1 27,5 Sans revente 78,3 71,2 76,2 72,6 79,6 78,0 74,9 69,1 70,9 72,5 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors Ile de France Année Avec revente 14,6 25,2 25,2 30,7 18,4 18,2 19,3 24,4 27,0 27,1 Sans revente 85,4 74,8 74,8 69,3 81,6 81,8 80,7 75,6 73,0 72,9 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Le taux de revente a mieux résisté en région et est reparti à la hausse dès DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

49 Une part plus élevée d accédants issus du parc locatif pour la région La proportion d accédants, qui étaient auparavant locataires, est toujours plus élevée dans la région en comparaison de ce que l on observe France entière hors Ile de France. Pour la région, sur la période , 80,7% des accédants étaient locataires contre 72,3% au niveau national hors Ile de France. Logiquement, la part des accédants, qui étaient déjà propriétaires, est plus forte France entière hors Ile de France (18,2% contre 21,8% pour la région sur la période ). Cette particularité de la région avait déjà été observée sur les périodes et TABLEAU I.10 Evolution de la répartition des accédants selon leur statut d occupation antérieur ( ) Région Pays de la Loire Année Propriétaire ou accédant 34,2 23,1 12,8 15,5 9,8 11,2 20,0 19,8 19,7 21,0 Locataire 60,4 76,2 84,9 83,1 88,3 87,2 78,4 79,1 79,9 78,6 Logé à titre gratuit 5,4 0,7 2,3 1,4 1,9 1,7 1,6 1,1 0,3 0,4 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors Ile de France Année Propriétaire ou accédant 33,7 18,1 24,1 22,3 14,9 15,0 20,0 23,3 25,7 25,8 Locataire 59,5 79,3 72,8 73,9 80,4 79,6 73,7 70,6 68,6 68,4 Logé à titre gratuit 6,8 2,6 3,1 3,8 4,7 5,4 6,3 6,1 5,8 5,8 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

50 TABLEAUX DE SYNTHESE Caractéristiques des accédants en fonction de la PCS 2014 Catégories aisées Catégories intermédiaires Pays de la Loire Catégories modestes Autres Ensemble âge moyen 39,8 35,8 34,8 55,1 37,5 revenus moyens ( ) 68,5 43,1 30,5 39,5 44,9 France entière hors Ile de France 2014 Catégories aisées Catégories intermédiaires Catégories modestes Autres Ensemble âge moyen ,2 56,7 39 revenus moyens ( ) 69,0 43,9 34,9 37,0 46,4 Caractéristiques des accédants en fonction du secteur de financement 2014 Avec PC/PAS Avec PTZ Pays de la Loire Hors PTZ/PC/PAS Avec bancaire Avec EL Ensemble âge moyen 35,4 31,3 38,0 37,7 35,6 37,5 revenus moyens ( ) 38,6 33,2 46,0 45,5 34,3 44,9 France entière hors Ile de France 2014 Avec PC/PAS Avec PTZ Hors PTZ/PC/PAS Avec bancaire Avec EL Ensemble âge moyen 39,5 35,6 39,7 39,4 39,4 39,0 revenus moyens ( ) 47,0 45,1 47,1 42,5 43,1 46,4 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

51 II LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS ACQUIS DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

52 1. LA NATURE DES BIENS ACQUIS NEUF OU ANCIEN Les opérations d accession à la propriété s effectuent majoritairement dans l ancien, aussi bien dans la région des Pays de la Loire, que pour la France entière hors Ile de France : en 2014, 74,1 % des accessions dans la région concernent l achat d un bien ancien contre 71,4% des accessions en France entière hors Ile de France. Sur la période récente, après une année 2012 très mauvaise, la remontée des flux a été sensible en Cette reprise a été observée dans l ancien alors que le recul se poursuivait dans le neuf. La reprise du marché de l ancien a été moins dynamique en région (+16,6% en région versus +22,5% France entière hors Ile de France). L année 2014 avait bien commencé mais certaines dispositions de la loi ALUR sont venues ralentir la reprise de l accession à la propriété. En effet, au cours du printemps, le marché de l ancien s est gelé, entraînant dans son sillage une partie des achats de logements neufs. C est seulement pendant l été 2014 que les flux de l accession se sont ressaisis. Les soutiens publics à la demande se sont renforcés (par le PTZ) et les conditions de crédit se sont encore améliorées. L année 2014 a donc été en demi- teinte. France entière, c est surtout le neuf qui a tiré le marché, le marché de l ancien a été moins dynamique (+9,7% versus +1,1% pour l ancien). En région, la reprise a été comparable sur les 2 marchés (+3,8% pour le neuf et +3,3% pour l ancien). Graphique II.1 - La répartition selon l ancienneté du bien (en %) / DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

53 TABLEAU II.1 Le nombre d opérations réalisées de 2009 à 2014 selon l ancienneté du bien Région Pays de la Loire En milliers d'opérations Neuf 15,1 15,1 20,5 14,9 12,3 12,7 Ancien 31,0 42,3 48,1 30,3 35,3 36,5 Ensemble 46,1 57,4 68,6 45,2 47,6 49,2 Taux de croissance en % * Neuf -0,3% 35,9% -27,4% -17,3% 3,8% -3,3% Ancien 36,4% 13,6% -37,0% 16,6% 3,3% 3,3% Ensemble 24,4% 19,5% -34,1% 5,4% 3,4% 1,3% *Taux annuel moyen France entière hors IDF En milliers d'opérations Neuf 143,7 149,7 170,1 138,0 132,3 145,1 Ancien 282,8 381,2 408,1 291,9 357,7 361,6 Ensemble 426,5 530,9 578,2 429,9 489,9 506,7 Taux de croissance en % * Neuf 4,2% 13,6% -18,9% -4,1% 9,7% 0,2% Ancien 34,8% 7,1% -28,5% 22,5% 1,1% 5,0% Ensemble 24,5% 8,9% -25,7% 14,0% 3,4% 3,5% *Taux annuel moyen DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

54 En région tout comme en Province, les accédants ayant recours à un prêt conventionné, donc des accédants en moyenne plus modestes, s orientent majoritairement vers l ancien (84,5% en 2014 versus 62,1% pour France entière hors Ile de France). En 2014, dans les Pays de la Loire, 5,9% des accessions dans le neuf intègrent un prêt PC/PAS, contre seulement 11,3% pour les accessions dans l ancien. La part de logements anciens dans le secteur bancaire est quasi identique en région et en Province. TABLEAU II.2 La répartition des opérations selon l ancienneté du bien et le secteur de financement de 2009 à 2014 (en %) En % Région Pays de la Loire Secteur PC/PAS Secteur PTZ Secteur bancaire Neuf 55,0 62,1 42,9 55,1 33,0 15,5 40,3 44,3 32,8 99,2 99,9 99,8 31,8 24,1 29,0 31,7 25,9 26,8 Ancien 45,0 37,9 57,1 44,9 67,0 84,5 59,7 55,7 67,2 0,8 0,1 0,2 68,2 75,9 71,0 68,3 74,1 73,2 Ensemble En % France entière hors IDF Secteur PC/PAS Secteur PTZ Secteur bancaire Neuf 50,3 54, ,6 38, ,5 25, Ancien 49,7 45, ,4 61, ,5 74, Ensemble DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

55 INDIVIDUEL OU COLLECTIF Traditionnellement, les acquéreurs des Pays de la Loire optent plus fréquemment pour une maison 1 que l ensemble des accédants France entière hors Ile de France. C est surtout sur le marché de l individuel ancien que se fait la différence. En 2014, en région, 86,8% des accédants ont opté pour un logement individuel (versus 74% France entière hors Ile de France). Aussi, la part de l individuel ancien était de 61,9% en région et 50,7% pour l ensemble de la province. GRAPHIQUE II.2 La répartition selon le type de bien acquis (en %) 2009 à 2014 La répartition selon le type de bien de 2000 à 2014 (en milliers d opérations) 1 Cette situation conforte le parc actuel qui comprend 73% de logements individuels (source INSEE RP2012) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

56 TABLEAU II.3 Le nombre d opérations réalisées de 2001 à 2014 selon le type de bien acquis Région Pays de la Loire En milliers d'opérations Individuel neuf 8,3 22,0 25,4 34,8 18,9 13,2 13,2 19,3 13,7 10,8 12,3 Individuel ancien 15,4 25,9 31,8 52,1 30,0 24,5 32,0 36,6 23,6 27,4 30,5 INDIVIDUEL 23,7 47,9 57,1 86,9 48,8 37,7 45,1 55,9 37,4 38,1 42,7 Collectif neuf 0,9 2,9 2,0 2,8 2,1 1,9 1,9 1,2 1,1 1,5 0,5 Collectif ancien 4,7 3,8 5,6 8,2 6,4 6,5 10,4 11,5 6,7 8,0 6,0 COLLECTIF 5,5 6,7 7,5 11,0 8,5 8,4 12,2 12,7 7,8 9,5 6,5 Ensemble 29,2 54,6 64,6 97,9 57,4 46,1 57,4 68,6 45,2 47,6 49,2 Région Pays de la Loire Taux de croissance 01/02 03/04 05/06 07/08 08/09 09/10 10/11 11/12 12/12 13/14 10/14 Individuel neuf 91,4% -7,8% 9,1% -45,7% -30,1% -0,1% 46,4% -28,9% -21,6% 13,9% -1,8% Individuel ancien 103,8% 23,3% 21,5% -42,5% -18,2% 30,5% 14,4% -35,3% 15,7% 11,5% -1,2% INDIVIDUEL 99,4% 9,0% 16,0% -43,8% -22,8% 19,7% 23,7% -33,1% 2,0% 12,2% -1,4% Collectif neuf -10,2% -33,1% 11,8% -25,1% -9,1% -1,4% -38,1% -2,8% 34,9% -68,0% -28,6% Collectif ancien 37,5% 65,0% 105,7% -21,1% 1,6% 58,6% 11,2% -42,2% 19,7% -24,7% -12,8% COLLECTIF 30,1% 22,2% 81,3% -22,1% -1,1% 45,1% 3,6% -38,6% 21,9% -31,6% -14,7% Ensemble 86,3% 10,6% 23,6% -41,4% -19,6% 24,4% 19,5% -34,1% 5,4% 3,4% -3,8% France entière hors IDF En milliers d'opérations Individuel neuf 143,4 143,1 180,6 193,4 161,9 117,2 124,2 151,4 122,6 109,2 117,9 Individuel ancien 257,7 261,6 276,5 306,8 227,3 197,4 256,3 273,3 201,9 242,7 257,0 INDIVIDUEL 401,1 404,7 457,1 500,2 389,1 314,6 380,6 424,7 324,5 351,9 375,0 Collectif neuf 20,4 28,6 33,8 36,7 30,3 26,6 25,5 18,8 15,4 23,1 27,2 Collectif ancien 89,2 99,8 108,3 126,6 113,2 85,4 124,9 134,8 90,0 114,9 104,5 COLLECTIF 109,6 128,4 142,1 163,3 143,6 111,9 150,3 153,5 105,4 138,1 131,7 Ensemble 510,8 533,1 599,3 663,5 532,7 426,5 530,9 578,2 429,9 489,9 506,6 France entière hors IDF Taux de croissance 01/02 03/04 05/06 07/08 08/09 09/10 10/11 11/12 12/12 13/14 10/14 Individuel neuf 5,7% 18,3% 2,4% -16,3% -27,6% -2,4% -1,6% 0,0% -1,7% -4,8% -1,3% Individuel ancien 3,3% 2,4% 6,9% -25,9% -13,1% -2,1% -0,1% 0,3% -2,8% -1,1% 0,1% INDIVIDUEL 4,2% 8,0% 5,1% -22,2% -19,2% -2,2% -0,6% 0,2% -2,4% -2,4% -0,4% Collectif neuf -20,7% 0,2% -2,6% -17,3% -12,5% 0,8% 2,5% 1,7% -6,7% -2,4% 1,7% Collectif ancien -6,9% -7,1% 12,4% -10,5% -24,6% -2,3% 3,8% 5,5% -1,1% 2,4% -4,4% COLLECTIF -9,5% -5,5% 8,8% -12,1% -22,0% -1,7% 3,6% 5,0% -2,2% 1,4% -3,3% Ensemble 1,2% 4,8% 6,0% -19,7% -19,9% -2,1% 0,4% 1,2% -2,4% -1,4% -1,2% DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

57 La préférence pour la maison individuelle dans les Pays de la Loire s observe quel que soit le secteur de financement : son poids en région est toujours supérieur à celui de l ensemble du territoire national. La part des constructions ou des achats de logements neufs reste majoritaire dans le secteur des PC/PAS alors que cette part est logiquement minoritaire dans le secteur bancaire. TABLEAU II.4 La répartition des opérations de 2009 à 2014 selon le type de bien acquis et le secteur de financement (en %) Région Pays de la Loire En % Secteur PC/PAS Secteur PTZ Secteur bancaire Individuel 62,2 69,5 71,5 85,5 81,8 83,9 74,4 74,7 75,0 92,2 90,3 94,5 83,0 78,6 82,0 82,5 80,3 86,6 Collectif 37,8 30,5 28,5 14,5 18,2 16,1 25,6 25,3 25,0 7,8 9,7 5,5 17,0 21,4 18,0 17,5 19,7 13,4 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors IDF En % Secteur PC/PAS Secteur PTZ Secteur bancaire Individuel 56,4 62,7 66,5 70,1 64,7 70,8 66,6 68,8 67,7 87,4 75,1 68,6 75,8 72,5 74,5 76,8 73,3 74,6 Collectif 43,6 37,3 33,5 29,9 35,3 29,2 33,4 31,2 32,3 12,6 24,9 31,4 24,2 27,5 25,5 23,2 26,7 25,4 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 GRAPHIQUE II.3 La répartition des opérations réalisées de 2009 à 2014 selon l objet du dossier DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

58 TABLEAU II.5 La répartition des opérations de 2009 à 2014 selon l objet du dossier et le secteur de financement (en %) Région Pays de la Loire France entière hors IDF En % Secteur PC/PAS Secteur PTZ Secteur bancaire Construction 51,3 59,3 41,4 52,6 31,8 14,8 35,9 41,0 29,5 88,2 88,0 91,1 26,1 22,5 26,0 27,7 22,9 24,6 Achat neuf 3,7 2,8 1,5 2,5 1,2 0,7 4,3 3,3 3,3 11,0 11,9 8,7 5,7 1,6 3,0 4,0 2,9 2,2 Ancien sans travaux 19,1 21,8 45,9 36,6 53,3 75,9 29,4 34,3 54,2 0,6 0,1 0,1 52,4 61,9 60,9 60,2 62,1 61,5 Acquisitionamélioration 25,9 16,2 11,2 8,3 13,7 8,6 30,3 21,4 13,0 0,1 0,0 0,0 15,8 14,0 10,1 8,1 12,0 11,7 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 En % Secteur PC/PAS Secteur PTZ Secteur bancaire Construction 46,7 49,7 38,5 39,4 32,4 34,8 29,5 34,3 23,5 84,0 78,6 84,9 26,2 22,0 24,7 26,9 21,7 22,6 Achat neuf 3,6 5,0 2,5 3,5 4,1 3,1 5,1 4,6 3,6 15,5 21,4 14,3 6,4 3,3 3,9 4,3 4,3 4,4 Ancien sans travaux 27,8 26,1 44,3 44,5 47,9 49,7 39,2 39,3 57,8 0,4 0,0 0,5 52,7 60,0 59,9 58,6 63,0 59,6 Acquisitionamélioration 21,9 19,2 14,7 12,6 15,5 12,4 26,2 21,8 15,1 0,2 0,0 0,4 14,7 14,7 11,5 10,2 11,0 13,4 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 En région ou France entière hors Ile de France, le secteur PC/PAS se démarque toujours par une forte proportion d opérations de construction et le secteur bancaire par une forte proportion d achat de logements anciens sans travaux. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

59 2. LA SURFACE DES BIENS ACQUIS Jusqu en 2005, les logements acquis 2 dans les Pays de la Loire étaient systématiquement plus spacieux que sur le reste du territoire : cela s explique bien sûr par la place spécifique qu occupe la maison individuelle en région. En 2006 puis en 2007, la surface moyenne des logements achetés en France entière hors Ile de France passe au dessus de celle observée en région. Entre 2008 et 2001, la surface moyenne des accessions réalisées en Pays de la Loire augmente pour dépasser la surface moyenne des logements localisés France entière hors Ile de France. Notons que les surfaces moyennes sont parmi les plus basses que l Observatoire a eu à connaître depuis la fin des années 80. Sur la période récente, sur un marché en redémarrage, on observe une tendance à la baisse de la surface moyenne en région et France entière hors Ile de France. En région, ce sont les grands logements qui voient leur part régresser significativement (logements de plus de 110 m 2 ). GRAPHIQUE II.4 Evolution de la surface habitable moyenne de 2000 à 2014 (en m²) 2 Dans le cadre d une acquisition ou d une construction DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

60 TABLEAU II.6 La répartition des opérations de 2001 à 2014 selon la surface habitable (en %) Région Pays de la Loire En % Moins de 50 m² 4,7 5,5 3,6 19,6 6,2 4,4 5,2 12,9 6,3 2,9 De 50 à 80 m² 20,3 15,0 10,5 17,8 19,8 21,2 20,7 15,2 17,4 21,1 De 80 à 110 m² 33,3 50,9 60,1 40,6 45,7 50,7 47,3 57,8 55,4 64,2 De 110 à 150 m² 28,6 26,1 21,9 19,0 25,3 20,6 22,9 11,5 19,1 10,6 Plus de 150 m² 13,1 2,5 3,9 2,9 3,0 3,0 3,8 2,5 1,8 1,2 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors IDF En % Moins de 50 m² 4,8 6,0 5,3 9,4 7,9 7,0 7,4 5,6 7,7 11,1 De 50 à 80 m² 18,3 21,0 19,0 22,9 24,9 22,6 24,0 16,4 21,4 19,4 De 80 à 110 m² 40,1 46,6 49,6 44,0 43,8 48,3 44,6 52,9 53,6 56,4 De 110 à 150 m² 25,7 21,7 20,2 20,2 18,0 18,1 19,1 19,5 15,3 12,3 Plus de 150 m² 11,1 4,8 5,9 3,6 5,4 4,0 4,8 5,6 2,0 0,7 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Graphique II.5 La surface habitable moyenne de 2009 à 2014 selon l ancienneté du bien (en m²) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

61 Au niveau régional comme au niveau national, les logements neufs sont toujours plus spacieux que les logements de seconde main, excepté en Si les logements sont plus spacieux en région, c est essentiellement en raison de logements anciens d une surface nettement plus grande. Mais cette différence tend à s estomper depuis TABLEAU II.7 La surface habitable moyenne de 2009 à 2014 selon le secteur de financement (en m²) Région Pays de la Loire En m² Avec PC/PAS 94,5 96,9 98,7 93,5 91,8 89,3 Avec PTZ 92,6 93,2 95,4 93,4 93,3 88,7 Avec bancaire 95,1 91,0 93,4 80,8 91,9 87,8 Ensemble 93,9 93,2 94,4 87,1 92,2 87,9 France entière hors IDF En m² Avec PC/PAS 92,8 91,5 91,9 93,0 88,1 87,5 Avec PTZ 90,4 90,3 91,9 100,5 91,2 87,0 Avec bancaire 91,1 90,7 91,5 96,3 89,5 82,1 Ensemble 91,3 91,2 91,6 95,6 89,0 84,8 3 Mais il faut interpréter ce résultat avec précaution. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

62 3. LE NOMBRE DE PIECES 4 Conformément à ce qui s observe en termes de surface habitable, la taille des logements, exprimée en nombre de pièces, est supérieure en région jusqu en 2005, puis légèrement inférieure en 2006 et 2007 pour dépasser à nouveau celle de la France entière hors Ile de France depuis Exception faite de l année 2012, cela est toujours valable en 2013 et GRAPHIQUE II.6 Evolution du nombre moyen de pièces de 2000 à Un logement de 1 pièce correspond à un T1. Un logement de 2 pièces correspond à un T2 etc DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

63 Les logements de grande taille, cinq pièces et plus, étaient spécifiques à la région : leur part était systématiquement plus importante que celle observée France entière hors Ile de France. Depuis 2009, l écart n est plus aussi marqué. Cependant, la part des logements de plus de 4 pièces progresse en région depuis 2012 alors que celle-ci diminue France entière hors Ile de France. TABLEAU II.8 La répartition des opérations de 2001 à 2014 selon le nombre de pièces (en %) Région Pays de la Loire En % Une seule pièce 0,8 0,2 0,3 13,2 1,5 0,5 1,5 0,9 1,3 0 Deux pièces 6,3 6,0 5,2 10,7 6,1 8,1 5,9 12,6 5,3 2,9 Trois pièces 13,9 16,1 14,3 13,2 18,5 16,7 18,6 10,5 11,6 14,1 Quatre pièces 28,3 18,2 28,0 16,5 29,4 28,1 29,0 34,3 35,3 39,4 Cinq pièces et plus 50,7 59,6 52,2 46,4 44,5 46,6 45,1 41,7 46,5 43,6 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 France entière hors IDF En % Une seule pièce 1,4 1,5 1,3 3,3 1,7 1,6 1,4 1,3 1,3 2,4 Deux pièces 5,7 7,2 7,7 9,8 9,1 8,3 8,8 5,4 8,5 10,0 Trois pièces 17,0 18,0 15,9 20,2 22,0 20,3 22,2 15,3 18,3 17,1 Quatre pièces 31,5 28,2 31,6 29,9 29,2 29,3 28,0 33,0 32,3 27,9 Cinq pièces et plus 44,4 45,1 43,5 36,8 37,9 40,5 39,6 44,9 39,6 42,6 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 GRAPHIQUE II.7A La part des logements de 4 pièces et plus de 2001 à 2014 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

64 GRAPHIQUE II.7 Le nombre moyen de pièces de 2004 à 2009 selon l ancienneté du bien TABLEAU II.9 Le nombre moyen de pièces de 2004 à 2009 selon le secteur de financement Région Pays de la Loire Avec PC/PAS 4,3 4,5 4,5 4,4 4,3 4,4 Avec PTZ 4,2 4,2 4,2 4,3 4,2 4,4 Avec bancaire 4,3 4,1 4,2 3,8 4,2 4,3 Ensemble 4,3 4,2 4,2 4,1 4,3 4,4 France entière hors IDF Avec PC/PAS 4,2 4,3 4,2 4,3 4,1 4,2 Avec PTZ 4,0 4,0 4,0 4,3 4,1 4,2 Avec bancaire 4,1 4,1 4,1 4,3 4,0 3,9 Ensemble 4,1 4,1 4,1 4,3 4,1 4,1 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

65 III LES CARACTERISTIQUES FINANCIERES DES OPERATIONS D ACCESSION DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

66 1. LE COUT DE L ACCESSION A LA PROPRIETE Depuis 2000, le montant moyen des opérations a crû de 94% sur le territoire national (hors Ile de France) et de 67% dans la région Pays de la Loire. Le graphique ci-dessous montre, qu en tendance, la région suit la même évolution que l ensemble de la Province. En 2014, l écart entre la région et l ensemble de la Province était de 2,6% (194,7 K pour la région Pays de la Loire versus 197,6 K pour la Province). Depuis 2009, en région, le montant de l opération a passé la barre des 190 K. Sur la période , environ 4 opérations sur 10 affichent un montant supérieur à 200 K. GRAPHIQUE III.2 Evolution du montant de l opération (en euros courants) dans la région Pays de la Loire et France entière hors Ile de France ( ) Montant moyen de l'opération PDL Montant moyen de l'opération FE (hors IDF) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

67 GRAPHIQUE III.3 Répartition des accédants entre les différentes tranches de montant d opération ( ) PAYS DE LA LOIRE FRANCE ENTIERE HORS ILE DE FRANCE 3,3 4,8 10,2 14,5 47,5 19, ,7 6,9 10, ,8 22,1 1,9 7,0 10,7 12,8 43,4 24, ,9 6,4 10,5 13,5 42,7 24 1,4 5,3 10,0 14,6 44,2 24, ,4 6,1 10,6 14,3 41,8 24,9 2,0 6,9 10,9 14,9 47,1 18, ,6 11,8 15, ,6 1,7 5,3 11,8 16,8 42,8 21, ,9 6,1 11,5 17,6 39,7 23,2 1,14,7 9,0 16,6 46,3 22, ,4 5,4 10,8 15, ,6 Moins de De à De à De à De à Plus de Moins de De à De à De à De à Plus de France entière hors Ile de France ou dans la région Pays de la Loire, la part des opérations de moins de 60 K est aujourd hui négligeable. Rappelons qu en 2003, cette part avoisinait les 15% pour la région. En termes de structure par tranche de montant d opération, la région ressemble fortement à l ensemble de la Province. De plus, de ce point de vue, on n observe pas de transformation notable dans la structure des marchés sur la période récente. Le coût d une opération est en moyenne plus cher sur le marché du neuf que sur celui de l ancien. En région, il était 5% plus cher en L individuel était auparavant le type d opération le plus coûteux et plus précisément l individuel ancien. Depuis 2012, il n y a que le collectif ancien qui affiche un montant d opération sensiblement inférieur, les 3 types d opération (individuel neuf ou ancien, collectif neuf) affichent des montants d opération très proches. Cependant, en introduisant la notion de prix de revient DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

68 au m 2 habitable 1, le collectif neuf affiche les prix de revient les plus élevés sur la période GRAPHIQUE III.4 Montant moyen de l opération dans la région Pays de la Loire ( ) neuf ancien Individuel neuf Collectif neuf Collectif ancien Individuel ancien TABLEAU III.1 Le montant moyen de l opération dans la région des Pays de la Loire ( ) Montant moyen de l'opération (en K ) Année individuel neuf 210,7 232,9 178,3 202,2 207,4 202,3 Collectif neuf 167,7 182,0 167,2 199,7 218,5 203,4 NEUF 205,3 226,6 177,6 202,1 208,8 202,3 Collectif ancien 156,3 156,9 158,9 161,9 155,6 163,6 Individuel ancien 216,9 201,2 209,3 218,9 216,3 197,6 ANCIEN 204,1 190,4 197,2 206,4 202,6 192,0 Ensemble 204,5 199,9 191,4 205,0 204,2 194,7 1 Le prix de revient au m2 = montant de l opération / surface habitable (quand la surface habitable est renseignée) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

69 montant moyen de l'opération d'accession (K ). GRAPHIQUE III.5 Montant moyen de l opération en fonction du prix de revient au m 2 habitable dans la région Pays de la Loire sur la période allant de 2009 à ,0 225,0 individuel ancien individuel neuf 175,0 collectif neuf collectif ancien 125,0 75, prix de revient moyen au m2 habitable ( ) DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

70 CARTE III.1 Le coût de l accession dans les régions en 2014 Sur 21 régions, la région Pays de la Loire se situe en 11 ème position pour le montant moyen du coût de l accession. Il y a un écart de 100,7 K avec la région la plus chère (l Ile de France) et de 60,8 K avec la région qui affiche en moyenne les montants les plus faibles (la Bourgogne). DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

71 GRAPHIQUE III.6 Evolution du ratio Coût / Revenu ( ) Ratio coût/revenus moyen PDL Ratio coût/revenus moyen FE Entre 2002 et 2008, le coût relatif 2 moyen a augmenté régulièrement en région et France entière. Depuis 2009, il se stabilise dans la région des Pays de la Loire. Cette stabilisation se perçoit au niveau de la structure des accédants par tranche de coût relatif (cf. graphique III.7). Sur la même période, le coût relatif France entière (hors Ile de France) a dans un premier temps poursuivi sa progression mais depuis 2 ans, il baisse pour finalement se rapprocher du coût relatif en région. Ainsi, France entière hors Ile de France, 38,4% des opérations ont un coût relatif de plus de 5 années en 2014 versus 48% en 2012! La région Pays de la Loire se caractérise depuis 2002 par un coût relatif inférieur à celui observé France entière hors Ile de France mais l écart s est progressivement réduit. En 2014, cet indicateur est de 4,7 années de revenus en région et 4,8 France entière hors Ile de France. 2 Le coût relatif = ratio coût / revenus DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

72 En 2014, en région comme au niveau national, le prix relatif est légèrement plus élevé sur le marché du neuf (respectivement 4,9 et 5 années de revenus) que sur le marché de l ancien (respectivement 4,6 et 4,8 années de revenus). GRAPHIQUE III.7 Répartition des accédants entre les différentes tranches de coût relatif de l accession ( ) PAYS DE LA LOIRE FRANCE ENTIERE HORS ILE DE FRANCE 12,2 21,4 27,3 39, ,2 18,9 20,4 38,4 14,4 19,8 26,7 39, ,1 17,0 22,1 41,9 11,4 20,1 28,6 39, ,3 17,5 23,2 48,0 14,5 19,1 27,5 38, ,6 17,3 24,3 46,8 13,3 19,8 27,4 39, ,6 15,7 25,3 48,5 12,8 23,2 26,9 37, ,7 18,8 25,1 44,5 Moins de 3 années De 3 à 4 années De 4 à 5 années Plus de 5 années Moins de 3 années De 3 à 4 années De 4 à 5 années Plus de 5 années DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

73 La région des Pays de la Loire est la 8 ème région au coût relatif le plus faible en 2010, devant la Basse Normandie, la Lorraine et le Limousin. En 2014, les coûts relatifs les plus élevés sont observés en Ile de France et en région Provence-Alpes-Côte d Azur (6,1 années de revenus). CARTE III.2 Le coût relatif de l accession dans les régions en 2014 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

74 Taux d'apport Montant de l'apport 2. LES CONDITIONS DE FINANCEMENT DE L ACCESSION A LA PROPRIETE Après plusieurs années d hésitations ou de repli, le taux d autofinancement s est redressé à partir de 2010, dans un premier temps, en réponse au déblocage du marché de la revente puis en raison des évolutions intervenues sur le PTZ+. Notons cependant une baisse du montant et du taux d apport en 2014 pour la région Pays de la Loire. Cette baisse du taux d apport concerne tous les secteurs de financement. Grâce au recul des coûts des opérations observés entre 2012 et 2014, le recours a l endettement a été moins important. La baisse des taux d intérêt et la politique dynamique d offre de crédit des banques ont facilité cela. Cependant, le montant d endettement est plus important pour la région Pays de la Loire en comparaison de l ensemble de la Province (respectivement 142,0 K et 136,1 K ). Graphique III.8 Pays de la Loire et France entière hors Ile de France Evolution du taux et du montant d apport ( ) Graphique III.9 Pays de la Loire selon le secteur de financement Taux d'apport PDL Taux d'apport FE hors IDF Montant de l'apport personnel PDL Montant de l'apport personnel FE hors IDF Avec PC/PAS Avec PTZ Avec bancaire Ensemble DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

75 GRAPHIQUE III.10 Structure de la population des accédants par tranche de taux d apport PAYS DE LA LOIRE ( ) FRANCE ENTIERE HORS ILE DE FRANCE 34,7 18,8 12,6 11,1 13,6 9, ,6 17,8 10,7 9, ,6 32,4 19,5 12,5 9,1 15,6 11, ,5 17,5 10,8 8,9 13,8 13,5 31,3 21,5 11,9 9,4 15,7 10, , ,9 9,1 13,6 10,6 34,8 18,5 10,4 10,7 14,6 11, ,4 8,9 8,3 13,3 10,1 39,5 20,0 11,7 8,7 11,6 8, ,8 18,6 9,1 7,5 10,5 8,5 34,8 25,9 12,1 9,8 10,9 6, ,1 22,3 10,7 8,3 10,6 7,0 Moins de 10 % De 10 à 20 % De 20 à 30 % De 30 à 40 % De 40 à 60 % Plus de 60 % Moins de 10 % De 10 à 20 % De 20 à 30 % De 30 à 40 % De 40 à 60 % Plus de 60 % GRAPHIQUE III.11 Evolution du montant d endettement (en ) ( ) Montant d'endettement moyen PDL Montant d'endettement moyen FE hors IDF DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

76 Cette baisse des taux a été accompagnée par une réduction sensible de la durée de l endettement. Ainsi, dans la région Pays de la Loire, la durée moyenne de l endettement est passée de 20,2 ans en 2009 à 18,5 ans en La part des opérations avec une durée de remboursement de plus de 25 ans était de 31,5% en 2009 et atteint 23,1% en GRAPHIQUE III.12 Structure de la population des accédants par durée d endettement PAYS DE LA LOIRE ( ) FRANCE ENTIERE HORS ILE DE FRANCE 3,4 15,8 27,6 30,2 23, ,1 14,6 22,1 28,7 28,5 4,7 15,9 28,9 27,3 23, ,9 14,2 23, ,1 3,2 13,4 27,8 28, ,3 11,8 21,2 25,4 37,4 3,5 15,1 21,4 28,2 31, ,2 10,2 18,5 24,1 43,9 3,4 12, ,3 32, , ,6 24,4 43,8 1,7 8, ,9 31, ,6 7,9 18,8 28,5 42,2 Moins de 10 années De 10 à 15 années De 15 à 20 années De 20 à 25 années Plus de 25 années Moins de 10 années De 10 à 15 années De 15 à 20 années De 20 à 25 années Plus de 25 années Les charges annuelles de remboursement sont alors plus élevées pour la région des Pays de la Loire que pour l ensemble du territoire hors Ile de France. Les montants d endettement plus élevés en région (20,2 années contre 21,2 années en 2009) expliquent en partie cela. GRAPHIQUE III.13 Evolution des charges annuelles de remboursement (en ) ( ) charges annuelles PDL charges annuelles FE hors IDF DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

77 Depuis 2009, les charges de remboursement baissent en région et France entière hors ILE DE FRANCE. Cette baisse a entraîné une diminution du taux d effort. Le taux d effort dans la région Pays de la Loire est plus élevé que celui observé France entière hors ILE DE FRANCE. Notons toutefois que, depuis 2013, la part des taux d effort supérieur à 40% est sensiblement identique en région et France entière hors Ile de France. GRAPHIQUE III.15 Evolution du taux d effort en région et France entière hors ILE DE FRANCE ( ) Taux d'effort moyen FE Taux d'effort moyen PDL GRAPHIQUE III.16 Structure de la population des accédants par tranche de taux d effort ( ) PAYS DE LA LOIRE FRANCE FRANCE ENTIERE HORS ILE DE 8,7 43, ,3 27 9,7 9 39,2 39,7 12, ,1 33,8 30,6 11,5 8,5 35,2 43,6 12, ,8 34,2 35,7 17,3 7,8 33,1 44,5 14, , ,5 15,1 8,8 31,9 41,8 17, , ,3 17,8 7,6 31,6 44,4 16, ,9 31,2 38,1 17,9 Moins de 20 % De 20 à 30 % De 30 à 40 % Plus de 40 % Moins de 20 % De 20 à 30 % De 30 à 40 % Plus de 40 % DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

78 Excepté en 2014 (comme en 2006), les catégories modestes affichent le taux d effort le plus élevé. En effet, le montant de leur opération est en moyenne 27% plus élevé que celui des catégories intermédiaires. On fait le même constat pour France entière (hors Ile de France) où les taux d effort des catégories modestes sont aussi les plus élevés GRAPHIQUE III.14 Evolution des taux d effort en fonction des PCS dans les PDL ( ) % ensemble catégories modestes catégories intermédiaires catégories aisées 3 PCS + = Artisans commerçants et chefs d entreprise, cadres supérieurs et professions libérales / PCS intermédiaires = catégories intermédiaires / PCS - = employés et ouvriers / Autres : retraités, inactifs et agriculteurs. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

79 TABLEAU III.2 Evolution des taux d effort en fonction des PCS dans les PDL ( ) catégories aisées 23,3 26,4 25,9 26,5 29,6 30,4 29,3 31,1 32,2 32,3 31,7 30,8 30,5 30,5 catégories intermédiaires 25,2 27,6 29,6 28,1 29,4 28,5 30,3 31,5 32,2 32, ,9 29,7 catégories modestes 26,2 28,4 28,9 29,8 32,6 29,2 30,1 33,9 33, ,1 32,2 30,9 29,4 ensemble 24,5 27,5 28,2 28,5 30,8 29,3 29,7 32,3 32,7 32,6 32,3 31,4 30,7 29,8 CARTE III.3 Le taux d effort des accédants dans les régions en 2014 En 2014, la région Pays de la Loire affiche un taux d effort supérieur à la moyenne de la France entière hors Ile de France, 29,8% contre 27,4%. Elle se classe à la 4 ème place des régions au taux d effort le plus élevé. DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

80 TABLEAUX DE SYNTHESE POUR LA REGION 2014 Caractéristiques financières en fonction de la PCS Catégories aisées Pays de la Loire Catégories intermédiaires Catégories modestes Autres Ensemble Revenus moyens (en K ) 68,5 43,1 30,5 39,5 44,9 Ration Coût/revenu (en années de revenus) 4,2 4,7 5,0 4,9 4,7 Montant de l'apport (en K ) 78,0 51,0 33,8 73,2 52,6 Taux d'apport (en %) Montant de l'endettement (en K ) 186,0 146,4 114,9 99,3 142,0 Charges annuelles (en K ) 20,7 12,8 8,9 11,6 13,3 Nombre moyen de prêt 1,4 1,4 1,4 1,1 1,4 Taux d'effort (en %) 30,5 29,7 29,4 28,9 29, Catégories aisées France entière hors Ile de France Catégories intermédiaires Catégories modestes Autres Ensemble Revenus moyens (en K ) 69,0 43,9 34,9 37,0 46,4 Ration Coût/revenu (en années de revenus) 4,1 4,9 5,1 5,7 4,8 Montant de l'apport (en K ) 85,9 57,8 41,2 95,5 61,5 Taux d'apport (en %) 28,9 26,0 22,9 45,6 27,0 Montant de l'endettement (en K ) 176,2 139,4 117,7 83,6 136,1 Charges annuelles (en K ) 17,4 11,0 8,6 8,2 11,5 Nombre moyen de prêt 1,4 1,6 1,6 1,3 1,5 Taux d'effort (en %) 25,9 26,6 26, ,4 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

81 Caractéristiques financières en fonction du secteur de financement 2014 Avec PC/PAS Avec PTZ Pays de la Loire Hors PTZ/PC/PAS Avec bancaire Avec EL Ensemble Revenus moyens (en K ) 38,6 33,2 46,0 45,5 34,3 44,9 Ration Coût/revenu (en années de revenus) 5,0 5,5 4,7 4,7 5,1 4,7 Montant de l'apport (en K ) 46,6 16,5 54,7 53,2 44,5 52,6 Taux d'apport (en %) 23,7 9,4 24, ,2 24 Montant de l'endettement (en K ) 138,7 159,1 142,0 142,4 122,7 142,0 Charges annuelles (en K ) 11,0 10,4 13,7 13,6 10,9 13,3 Nombre moyen de prêt 1,4 2,2 1,4 1,4 2,3 1,4 Taux d'effort (en %) 29, ,8 29,8 31,4 29, Avec PC/PAS France entière hors Ile de France Avec PTZ Hors PTZ/PC/PAS Avec bancaire Avec EL Ensemble Revenus moyens (en K ) 42,4 45,1 47,1 47,0 43,1 46,4 Ration Coût/revenu (en années de revenus) 5,1 5,2 4,8 4,8 5,6 4,8 Montant de l'apport (en K ) 43,6 37,0 64,6 62,7 114,2 61,5 Taux d'apport (en %) 21,5 18, ,1 53,1 27 Montant de l'endettement (en K ) 138,8 152,5 135,3 137,1 90,4 136,1 Charges annuelles (en K ) 9,6 9,5 11,9 11,9 8,8 11,5 Nombre moyen de prêt 1,9 2,5 1,4 1,5 2,2 1,5 Taux d'effort (en %) 26 25,6 26,5 26,7 22,3 26,4 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

82 DREAL des Pays la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

83 IV ANALYSE INFRA-REGIONALE DE L ACCESSION A LA PROPRIETE DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

84 Ce chapitre est consacré à une analyse infrarégionale, et présente les caractéristiques de l accession à la propriété selon deux approches : L approche départementale : Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Mayenne, Sarthe et Vendée. L approche intercommunale, à travers quelques EPCI : Angers Loire Métropole, La Roche sur Yon agglomération, agglomération de Laval, Le Mans Métropole et Nantes Métropole. L échantillon se présente de la manière suivante : Nombre de dossiers collectés Loire- Atlantique Maine-et- Loire Mayenne Sarthe Vendée Ensemble de la région Nombre de dossiers collectés Nantes Métropole Angers Loire Métropole Agglomération de Laval Le Mans Métropole La Roche sur Yon agglomération Ensemble Pour les départements, les indicateurs clés seront présentés en données annuelles. Pour les EPCI, afin de disposer d effectifs plus importants et donc de données plus robustes, l analyse sera limitée aux données fusionnées , et DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

85 1. RESULTATS D ENSEMBLE Depuis 2002, si on ne considère que le nombre d opérations d accession réalisées chaque année, les Pays de la Loire se positionnent entre la 3ème et la 5ème place du classement des régions. La région Pays de la Loire représente 7,6% des opérations d accession à la propriété réalisées en France en L Ile-de-France se trouve en tête du classement avec 21,4% des opérations. En deuxième position, on trouve la région Rhône-Alpes avec 16,5% des opérations en Depuis 2012, 3 régions occupent les places 3 à 5 du classement : la Bourgogne, le Nord-Pasde-Calais et les Pays de la Loire. CARTE IV.1 Le nombre d opérations réalisées en 2014 (en milliers d opérations) Depuis 2012, le poids de la région Pays de la Loire a reculé et est passé sous la barre des 8 %. En région Pays de la Loire, la reprise des flux de l accession en 2013 et 2014 a été plus modeste en comparaison de la Province (8,8 % sur 2 ans versus 12,2 % France entière hors Ile de France). DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

86 Sur la période , au sein de la région, deux départements se démarquent : la Loire Atlantique et la Mayenne. En Loire-Atlantique, les flux de l accession ont baissé de 6,7%. C est le département qui a le moins bien résisté à la crise de A l opposé, sur la même période, en Mayenne, les flux de l accession ont progressé de 26,5%. C est le département qui a le mieux résisté à la crise de Logiquement, le poids du département Loire-Atlantique a chuté depuis 2009 (-15 points) et celui de la Mayenne a augmenté (+5,5 points). TABLEAU IV.1 Le nombre d opérations réalisées de 2009 à 2014 (en milliers d opérations) Les départements Année Loire-Atlantique 20,9 27,0 26,5 17,0 18,2 14,8 Poids dans la région 45,23% 46,97% 38,62% 37,73% 38,16% 30,03% Maine-et-Loire 7,6 8,8 13,0 5,5 6,9 6,4 Poids dans la région 16,36% 15,40% 18,95% 12,21% 14,39% 12,98% Mayenne 2,5 4,1 7,3 5,9 5,8 8,0 Poids dans la région 5,35% 7,11% 10,67% 13,05% 12,27% 16,23% Sarthe 7,0 7,8 10,1 7,6 8,2 9,5 Poids dans la région 15,11% 13,56% 14,80% 16,93% 17,14% 19,22% Vendée 8,3 9,7 11,6 9,1 8,6 10,6 Poids dans la région 17,95% 16,97% 16,96% 20,09% 18,04% 21,54% Ensemble de la région 46,1 57,4 68,6 45,2 47,6 49,2 Les taux de croissance en % Année 2009/ / / / / /2014* Loire-Atlantique 29,1% -1,8% -35,7% 6,6% -18,6% -6,7% Maine-et-Loire 17,1% 47,0% -57,6% 24,3% -6,7% -3,3% Mayenne 65,3% 79,5% -19,5% -0,8% 36,8% 26,5% Sarthe 11,6% 30,4% -24,7% 6,8% 16,0% 6,3% Vendée 17,6% 19,4% -22,0% -5,3% 23,5% 5,1% Région 24,4% 19,5% -34,1% 5,4% 3,4% 1,3% * Taux de croissance annuel moyen DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

87 Il ressort de l analyse des flux de l accession dans les principaux EPCI que ce sont les principaux moteurs des départements. Ainsi, l agglomération de Laval voit son poids dans la région augmenter sur la période et parallèlement Nantes Métropole voit son poids baisser (cf. Tableau IV-3). TABLEAU IV.3 Le nombre d opérations réalisées sur la période (en milliers d opérations) Les EPCI Période Nantes Métropole 27,1 22,8 20,6 Poids dans la région 26,14% 20,02% 21,28% Angers Loire Métropole 6,7 6,9 6,9 Poids dans la région 6,44% 6,05% 7,10% Agglomération de Laval 2,9 4,7 5,1 Poids dans la région 2,82% 4,15% 5,30% Le Mans Metropole 7,1 7,4 7,9 Poids dans la région 6,88% 6,54% 8,16% La Roche sur Yon agglomération 3,1 3,2 3,8 Poids dans la région 2,98% 2,81% 3,90% Ensemble de la région 103,5 113,7 96,8 DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

88 2. LES CARACTERISTIQUES DES ACCEDANTS L âge moyen des accédants dans la région Pays de la Loire est de 37,5 ans en 2014 (37,6 ans sur la période ). Face à ce constat, deux départements se démarquent : la Vendée et la Mayenne. Dans le département de la Vendée, les ménages accédants ont en moyenne 39,5 ans. Ils sont donc plus âgés que la moyenne régionale. La situation est inversée dans le département de la Mayenne puisque les accédants sont plus jeunes que la moyenne régionale (35,6 ans en 2014). Logiquement, le taux de primo accédants en Mayenne est plus élevé que la moyenne régionale (78,9 % en 2014 vs 63,7 % pour la région). En revanche, il est plus faible en Vendée (56,8 %). TABLEAU IV.4 L âge moyen des accédants de 2009 à 2014 Les départements Année Loire-Atlantique 37,5 37,8 37,5 37,4 37,9 37,4 Maine-et-Loire 35,3 36,5 37,4 36,8 36,6 37,2 Mayenne 33,9 35,5 34, ,6 35,6 Sarthe 36,6 36, ,2 37,3 Vendée 36,7 38, ,9 39,5 Région Pays de la Loire 36,7 37,3 37,6 36,8 37,6 37,5 Les ménages jeunes et à revenus modestes, qui ne bénéficient pas, en général de revente préalable, investissent plus facilement en Mayenne que dans les 4 autres départements de la région. C est aussi en Mayenne que l on observe la part de PCS+ 1 la plus faible (13,4% vs 28,3% pour la région) et logiquement c est aussi dans ce département que le revenu moyen des accédants est le plus faible (37,7 K vs 44,9 K pour la région). En Vendée, les accédants sont certes en moyenne plus âgés et moins souvent primo accédants (en comparaison de l ensemble des accédants de la région). Mais ils ne sont pas les 1 PCS + = Artisans commerçants et chefs d entreprise, cadres supérieurs et professions libérales / PCS intermédiaires = catégories intermédiaires / PCS - = employés et ouvriers / Autres : retraités, inactifs et agriculteurs DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

89 plus aisés. C est dans le département de Loire-Atlantique que le revenu moyen des accédants est le plus élevé (50,5 K ). C est d ailleurs le département où l on observe le plus d accédants issus des PCS+ (42% vs 28,3% pour la région). La Loire-Atlantique concentre une grande partie de l activité économique avec notamment la Métropole de Nantes où les accédants disposent d un revenu moyen plus élevé que la moyenne de la région (53,6 K sur la période versus 45,8 K pour la région). Sans surprise, le taux de primo accession au sein de Nantes Métropole est plus faible que dans les 4 autres EPCI (51,5 % vs 64,1 % pour la région). A l opposé, les ménages qui accèdent à la propriété dans l agglomération de La Roche-sur-Yon ont des revenus et une part de PCS+ plus faibles (respectivement 41,4 K et 21,8%). Ils sont aussi plus âgés (40,2 ans). TABLEAU IV.6 L âge moyen des accédants sur la période Les EPCI Période Nantes Métropole 37,7 37,4 37,3 Angers Loire Métropole 37,2 38,8 37,5 Agglomération de Laval 37, ,3 Le Mans Metropole 36,9 38,8 37,4 La Roche sur Yon agglomération 36, ,2 Ensemble de la région 37 37,3 37, Loire Atlantique TABLEAU IV.7 Répartition selon la PCS 2 de l emprunteur en 2014 Les départements Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée Région PCS ,4 20,4 26,4 28,3 PCS intermédiaires 26,2 30, ,3 21,1 24,9 PCS - 28, ,9 41,6 Autres 3,1 3,3 5,6 3,4 10,6 5,2 Ensemble , PCS + = Artisans commerçants et chefs d entreprise, cadres supérieurs et professions libérales / PCS intermédiaires = catégories intermédiaires / PCS - = employés et ouvriers / Autres : retraités, inactifs et agriculteurs DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

90 TABLEAU IV.9 Répartition selon la PCS de l emprunteur pour la période Les EPCI Nantes Métropole Angers Loire Métropole Agglomération de Laval Le Mans Métropole la Roche sur Yon agglomération PCS PCS intermédiaires PCS Autres Région Ensemble CARTE IV.2A Le profil des accédants par département en 2014 DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

91 CARTE IV.2B Le profil des accédants par EPCI pour la période DREAL des Pays de la Loire l L accession à la propriété dans les Pays de la Loire l N l juin

92 Le revenu des accédants de 2009 à 2014 : répartition en tranches de SMIC (en %) et moyenne annuelle (en ) Les départements Taux de croissance Année 2009/ / / / / /2014* Moyenne en courants -8,1% -4,5% 8,8% 6,0% -5,3% -0,8% Moyenne en constants ,4% -6,4% 6,8% 5,3% -5,7% -2,1% *Taux de croissance annuel moyen DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

93 Taux de croissance Année 2009/ / / / / /2014* Moyenne en courants -2,6% -3,7% 6,6% 1,5% 1,1% 0,5% Moyenne en constants ,0% -5,6% 4,7% 0,8% 0,7% -0,7% *Taux de croissance annuel moyen Taux de croissance Année 2009/ / / / / /2014* Moyenne en courants 41,8% -12,0% -12,7% 3,9% -6,1% 1,2% Moyenne en constants ,8% -13,8% -14,3% 3,2% -6,5% -0,1% Taux de croissance Année 2009/ / / / / /2014* Moyenne en courants -3,5% 9,0% -14,1% 0,8% -1,2% -2,1% Moyenne en constants ,9% 6,9% -15,6% 0,1% -1,6% -3,3% *Taux de croissance annuel moyen DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

94 Taux de croissance Année 2004/ / / / / /2009* Moyenne en courants 3,3% -6,5% 7,4% -4,8% 5,1% 0,7% Moyenne en constants ,9% -8,3% 5,5% -5,5% 4,7% -0,5% *Taux de croissance annuel moyen DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

95 TABLEAU IV.10 Le revenu moyen (en K ) des accédants selon l ancienneté du bien et le département Période Les départements Période Neuf Ancien Ensemble Loire-Atlantique 54,0 49,1 50,2 Maine-et-Loire 39,8 46,8 44,8 Mayenne 59,1 37,5 44,7 Sarthe 53,3 43,4 45,7 Vendée 45,4 41,0 43,2 Ensemble de la région 49,5 46,2 47,2 Période Neuf Ancien Ensemble Loire-Atlantique 43,8 49,2 47,8 Maine-et-Loire 34,9 45,9 43,5 Mayenne 38,8 43,2 41,7 Sarthe 51,8 43,5 46,0 Vendée 41,6 43,0 42,3 Ensemble de la région 42,8 46,2 45,1 Période Neuf Ancien Ensemble Loire-Atlantique 51,5 52,2 52,0 Maine-et-Loire 40,6 47,9 46,4 Mayenne 44,0 36,7 38,7 Sarthe 45,2 41,2 42,1 Vendée 45,2 41,8 43,1 Ensemble de la région 46,4 45,6 45,8 DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

96 Graphique IV.3 Le revenu des accédants pour la période par EPCI Répartition en tranches de SMIC (en %) et moyenne annuelle (en ) Revenu moyen annuel en K 53,6 50,3 42,5 53,6 41,4 Période DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

97 3. LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS Au niveau régional, la part du neuf est de 25,9 % en 2014 (et 25,8% sur la période ). Les accédants optent majoritairement pour des logements individuels (86,8% en 2014 et 83,5% sur la période ). Les départements : Le département de la Vendée se démarque par une part très importante de logements neufs. Près de 4 opérations sur 10 réalisées en Vendée ont pour objet un logement neuf, avec 38,2% des opérations en La Vendée est également caractérisée par un fort pourcentage de logements individuels (97,2 % en 2014). Dans le département du Maine et Loire, qui affiche des caractéristiques opposées, 16,3% des accessions seulement concernent le neuf en Contrairement à la Vendée, on observe dans le Maine et Loire, un taux d accession dans l individuel plus faible que la moyenne régionale (80,8 %). Mais c est dans le département de la Loire-Atlantique que la part de l individuel est la plus faible (73,9 % en 2014). Les EPCI : Au niveau des EPCI, les agglomérations de Laval et de La Roche sur Yon présentent un taux relativement élevé de logements neufs en comparaison des 3 autres EPCI (respectivement 28% et 28,6% sur la période ). La proportion de logements neufs y est supérieure à la moyenne régionale (25,8%). Ce sont aussi les deux EPCI qui ont la part de logements individuels la plus élevée (respectivement 87,8% et 86,7% versus 83,5% pour la région sur la période ). DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

98 2014 TABLEAU IV.11A La répartition des opérations selon l objet du dossier en 2014 Loire Atlantique Les départements Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée Région Construction 18,5 14,4 28,2 18,4 38,2 23,8 Achat neuf 3,2 1,9 2,3 1,7 0,8 2,1 Ancien sans travaux 71,2 70,7 50,8 66,6 51,9 62,8 Acquisition - amélioration 7, ,8 13,2 9 11,3 Ensemble ,1 99,9 99,9 100 TABLEAU IV.11C La répartition des opérations selon l objet du dossier en Les EPCI Période Nantes Métropole Angers Loire Métropole Agglomération de Laval Le Mans Métropole La Roche sur Yon agglomération Région Construction 9,9 12,2 24,2 14,1 26,2 23,4 Achat neuf 5,2 4,3 3,8 1,9 2,4 2,4 Ancien sans travaux 77,3 74,5 57, ,5 62,4 Acquisition - amélioration 7,7 9,1 14,6 12,9 11,9 11,7 Ensemble DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

99 TABLEAU IV.12 La répartition des opérations réalisées de 2009 à 2014 selon l ancienneté du bien (en %) Les départements Année Loire-Atlantique Neuf 28,2 18,9 25,2 26,5 22,3 21,8 Ancien 71,8 81,1 74,8 73,5 77,7 78,2 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Maine-et-Loire Neuf 32,9 23,9 23,0 19,9 24,9 16,3 Ancien 67,1 76,1 77,0 80,1 75,1 83,7 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Mayenne Neuf 26,2 37,5 33,3 32,7 25,1 30,5 Ancien 73,8 62,5 66,7 67,3 74,9 69,5 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Sarthe Neuf 29,2 17,1 28,7 32,1 24,5 20,1 Ancien 70,8 82,9 71,3 67,9 75,5 79,9 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Vendée Neuf 49,1 51,3 47,1 53,7 35,6 39,1 Ancien 50,9 48,7 52,9 46,3 64,4 60,9 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 TABLEAU IV.14 La répartition des opérations réalisées en selon l ancienneté du bien et l EPCI (en %) Période Nantes Métropole Angers Loire Métropole Agglomération de Laval Le Mans Métropole La Roche sur Yon agglomération Neuf 15,1 16,4 28,0 16,1 28,6 Ancien 84,9 83,6 72,0 83,9 71,4 Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

100 GRAPHIQUE IV.4A La part des logements individuels (en %) En 2014 Loire-Atlantique 73,9% Maine-et-Loire 80,8% Mayenne 96,2% Sarthe 86,8% Vendée 97,2% En région : 86,8% En DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

101 4. LES CARACTERISTIQUES FINANCIERES DE L ACCESSION 1. LE COUT DE L ACCESSION A LA PROPRIETE En 2014, le montant moyen de l opération est de 194,7 K en région (199,4 K sur la période ). Cette moyenne masque cependant certaines disparités au sein de la région. Le coût relatif est de 4,7 années de revenus en 2014 (4,8 sur la période ). Pour financer leur opération d accession, les accédants des Pays de la Loire mobilisent en moyenne 52,6 K d apport personnel (56,5 K en ). En 2014, le taux d apport personnel est en moyenne de 24% du montant total de l opération (24,9% en ). Leur endettement moyen s élève donc à 142 K (142,9 K en ). Le remboursement de cet endettement s étale en moyenne sur 18,5 années (18,3 années en ), avec des charges annuelles de remboursement moyennes de 13,3 K (13,8 K en ). Leur taux d effort moyen s établit en moyenne à 29,8% (30,2% en ). Les départements : Au niveau départemental, la Loire Atlantique se démarque avec un montant moyen de l opération et un coût relatif moyen plus élevés : respectivement 244,2 K et 5,2 années de revenus. Parmi les 4 autres départements de la région, c est dans la Mayenne que le montant moyen de l opération est le plus faible avec 153,8 K. Il y a donc un écart de 41% entre les départements de la Loire-Atlantique et de la Mayenne. Le coût relatif est également plus bas en Mayenne (4,3 années de revenus). La Sarthe présente également un faible coût relatif (4,3 années de revenus). Mais le montant moyen de l opération y est plus élevé qu en Mayenne (161,2 K en 2014). Le coût relatif d une opération d accession dans le Maine-et-Loire est de 4,6 années de revenus en 2014, pour un montant moyen de l opération de 195,8 K. DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

102 (en K ) En Vendée, le coût relatif est au niveau de la moyenne régionale (4,7 années de revenus). Mais le montant moyen de l opération est inférieur de 5% à la moyenne régionale. Une opération d accession en Vendée coûte en moyenne 185,8 K en Les EPCI : Au niveau des EPCI, sur la période , le coût moyen de l accession est supérieur au coût moyen régional pour Nantes Métropole (261 K ) et Angers Loire Métropole (205,4 K ). Dans les 3 autres EPCI (Le Mans Métropole, La Roche sur Yon agglomération et Laval agglomération), le montant moyen d opération est plus faible (respectivement 175,3 K, 173,6 K et 173 K ). Le coût relatif de l opération est également le plus élevé sur Nantes Métropole (5,4 années de revenus en ), soit 7 mois de revenus de plus que sur la région. GRAPHIQUE IV.5 Le montant de l opération pour la période selon l ancienneté du bien (en K ) Pour la période ,0 236,1 220,9 224,4 240,5 200,0 190,8 183,4 188,8 189,2 179,8 182,6 177,2 175,9 150,0 142,0 158,4 Neuf Ancien 100,0 Ensemble 50,0 0,0 Loire- Atlantique Maine-et- Loire Mayenne Sarthe Vendée DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

103 (en K ) (en K ) Pour la période ,0 250,0 200,0 150,0 100,0 239,1 230,8 206,6 191,3 188,6 186,4 181,7 169,1 171,6 176,6179,1 170,2 158,4 162,8 162,3 Neuf Ancien Ensemble 50,0 0,0 Loire- Atlantique Maine-et- Loire Mayenne Sarthe Vendée Pour la période ,0 250,0 254,3 249,4 232,2 200,0 150,0 208,1 187,9 192,1 191,4 189,9 193,6 174,7181,8 165,2 155,0 158,2 140,7 Neuf Ancien Ensemble 100,0 50,0 0,0 Loire- Atlantique Maine-et- Loire Mayenne Sarthe Vendée 2. LES CONDITIONS DE FINANCEMENT Les départements : Avec un coût de l accession plus élevé, les accédants en Loire Atlantique mobilisent un important apport personnel (75,3 K en 2014). Le taux d apport personnel est également plus élevé que la moyenne régionale (27,8%). Malgré cet apport plus important, ils doivent aussi emprunter plus en moyenne (168,9 K ) et supporter des charges de remboursement plus élevées (15,7 K par an). Le taux d effort est ainsi plus fort pour une opération dans le DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

104 département de la Loire-Atlantique que pour l ensemble de la région (31% vs 29,8% pour la région). Le montant moyen de l opération en Maine et Loire est de 195,8 K soit légèrement supérieur à la moyenne régionale. Au sein de la région, il n y a que la Loire-Atlantique qui affiche un montant moyen d opération plus élevé. Le taux d apport personnel moyen est de 20,4% soit 3,6 points en dessous de la moyenne régionale. L endettement moyen et les charges annuelles de remboursement sont au dessus de la moyenne régionale (respectivement 152 K et 14,3 K ) de même pour le taux d effort (30,4% en 2014 pour le département contre 29,8% en région). Trois départements se démarquent avec un montant moyen d opération inférieur à 130 K : la Mayenne, la Sarthe et la Vendée. Dans ces 3 départements, le montant moyen d endettement oscille entre 129,8 K et 121,9 K. Les accédants y supportent un taux d effort compris entre 28,6% et 29,3% et les charges annuelles sont entre 11,3 K et 12,1 K. Ces 3 départements ne forment pas pour autant un ensemble tout à fait homogène. Ainsi, la Mayenne se distingue avec un taux d apport beaucoup faible que la moyenne régionale (17,4% vs 24% pour la région). A l opposé, en Vendée, le taux d apport est supérieur à la moyenne nationale (28% vs 24%). Le taux d apport en Vendée est très proche de celui en Loire-Atlantique. Le coût relatif y est pourtant relativement élevé en comparaison de la Mayenne et de la Sarthe (4,7 années de revenus vs 4,3 pour la Mayenne et la Sarthe). Les EPCI : En ce qui concerne les EPCI, les accédants sur Nantes Métropole se démarquent sur la période par un montant d apport personnel (89,9 K ), un montant d endettement (171,1 K ), des charges d endettement (16,6 K ) et un taux d effort moyen (31,4%) supérieurs aux indicateurs moyens régionaux. Le taux d apport personnel moyen de 30% est également élevé. A contrario, dans l agglomération de Laval, le montant moyen d apport personnel (22,1 K ), le montant moyen d endettement (131,7 K ) et les charges annuelles de remboursement (12,6 K ) sont plus faibles qu au niveau régional. Le taux d apport personnel (22,1%) et le taux d effort moyen (29,7%) sont également inférieurs à la moyenne régionale. Les conditions de financement sont très similaires sur Le Mans Métropole. DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

105 Sur Angers Loire Métropole, le taux d effort est très proche de la moyenne régionale (30,1% vs 30,2% pour la région). Le niveau moyen des revenus plus élevé que la moyenne régionale, permet de compenser le montant d opération qui est 3% supérieur à la moyenne régionale. Les salaires plus élevés des accédants dans cette agglomération (50,3 K ) leur permettent de supporter des charges annuelles de remboursement de 15,4 K en moyenne. Pour financer une opération plus onéreuse (205,4 K ), les accédants s endettent plus (151,6 K ), et mobilisent un apport personnel important. En effet, il n y a que les accédants de Nantes Métropole qui ont un apport personnel plus important. Dans l agglomération de La Roche-sur-Yon, les accédants à la propriété mobilisent en moyenne 47,6 K d apport personnel, soit 8,9 K de moins qu en région. Mais, comme le montant moyen de l opération est en moyenne de 25,8 K moins élevé qu en région, le taux moyen d apport personnel est élevé en comparaison de celui observé pour l ensemble de la région (25,9% vs 24,9% pour la région). En revanche, le montant moyen emprunté (126 K en moyenne sur ), les charges de remboursement annuelles (11,4 K ), et le taux d effort (29,1%) sont plus faibles qu en région TABLEAU IV.15A Le taux d apport personnel en 2014 (en %) Loire Atlantique Les départements Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée Région Taux d apport personnel moyen 23, ,5 18,9 20,2 21,3 TABLEAU IV.15C Le taux d apport personnel sur la période (en %) Les EPCI Période Nantes Métropole Angers Loire Métropole Agglomération de Laval Le Mans Metropole La Roche sur Yon agglomération Région Taux d apport personnel moyen ,1 23,3 25,9 24,9 DREAL des Pays de la Loire L accession à la propriété dans les Pays de la Loire N juin

106 CARTE IV.4A Les caractéristiques financières des opérations par département en 2014 CARTE IV.5A Les caractéristiques financières des opérations par EPCI en DREAL des Pays de la Loire l L accession à la propriété dans les Pays de la Loire l N l juin 2016