«Le salon Indépendant de la Copropriété» 5 ème édition du salon de l ARC. La suppression du poste de gardien

Transcription

1 5 ème édition du salon de l ARC La suppression du poste de gardien

2 Pourquoi supprimer? Avantages et inconvénients? Quelles économies? Cadre légal et réglementaire Réduction n est pas suppression Si le poste est occupé? Quelle stratégie? Comment supprimer? Questions et réponses 2

3 Pourquoi vouloir supprimer le poste de gardien? Importance du poste Souvent le second poste après le chauffage et toujours le premier poste des abus et/ou erreurs. Frais indirects : remplacements par entreprise, appels à des entreprises pour des tâches relevant ou pouvant relever du personnel, produits, matériels, fournitures, eau, gaz, électricité, chauffage, eau chaude, impôts de la loge. Service rendu non satisfaisant ou insuffisant Opportunité Départ du gardien (retraite, démission, licenciement ) 3

4 Avantages et inconvénients de la suppression Avantages Économie immédiate de la masse salariale et des frais indirects Vente de l appartement de fonction / loge (ou location) Fin des sujétions de l employeur Souplesse contractuelle des entreprises de nettoyage Inconvénients Réticences de ceux bénéficiant de services personnels Réticences de ceux qui croient à la présence vigilante Nécessité de trouver l entreprise de bon rapport qualité / prix Absence d accueil des intervenants extérieurs Problèmes si embauche d employé(s) d immeuble 4

5 Économies liées à la suppression Le remplacement d un gardien par une entreprise ou du personnel à qui il sera demandé les tâches nécessaires (cahier des charges à établir) permet une économie substantielle L économie se calcule au cas par cas mais peut atteindre entre le tiers et la moitié du poste complet La vente de l appartement de fonction / loge va apporter une recette très importante La vente de l appartement de fonction / loge va générer un copropriétaire supplémentaire pour participer aux charges 5

6 Loi (art. 26 loi du 10 juillet 1965) Cadre légal de la suppression Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble. Règlement (art. 31 décret du 17 mars 1967) Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. 6

7 Cas particulier de la réduction du poste Article 31 du décret du 17 mars 1967 L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Conséquence La réduction du poste de gardiennage est un acte de gestion relevant de la simple majorité de l article 24. Il convient cependant de vérifier le règlement de copropriété. Seule la suppression (définitive) relève de la double majorité de l article 26. 7

8 Démission Supprimer un poste occupé Interdiction de «pousser» à la démission (harcèlement) Retraite À l initiative du salarié : à partir de 60 ans (62 ans) À l initiative de l employeur : pas avant 70 ans (questionnement annuel à partir de 65 ans) Indemnité de départ (2 400 / mois + ancienneté => ) Licenciement, rupture, transaction Motif personnel justifié (cause réelle et sérieuse) Motif économique commence à être reconnu (CA Versailles) mais prudence recommandée Inaptitude médicale (médecin du travail) sans reclassement Impossible si arrêt accident (maladie) du travail Nécessite une embauche si désorganisation due à maladie 8

9 Stratégie à mettre en place Attendre le départ du gardien Mettre en place une entreprise de nettoyage sur appel d offres réalisé par le conseil syndical (qui sait ce qu il faut à «sa» copropriété) Conserver cette solution transitoire quelques mois Proposer à l assemblée générale la suppression du poste de gardien avec un bilan à présenter 9

10 Suppression du poste Résolutions en assemblée générale Considérer la vacation du poste et sa durée Indiquer le souci économique et la non-justification du poste Décider la suppression Remplacement Décider de contracter avec une entreprise à partir de devis OU décider l embauche d un employé d immeuble (préciser la catégorie, le coefficient et le nombre d heures mensuel) Distribution du courrier Décider de la pose de boîtes aux lettres Droit du locataire d exiger une boîte aux lettres / 10

11 Résolutions en assemblée générale (suite) Vente de l appartement de fonction / loge Consistance de la vente et prix de vente minimum Mandatement du syndic pour vendre Honoraires du syndic Honoraires d un éventuel intermédiaire (agent immobilier) Coût de la remise en état de vente Coût des diagnostics Répartition du prix de vente Modification du règlement de copropriété Reprendre les articles et en proposer la modification Intégrer la création d un nouveau lot (et annexes) Frais (notaire) pour le dépôt du modificatif Les résolutions peuvent s échelonner dans le temps 11

12 Questions sur la suppression du poste de gardien Que peut apporter l ARC? Les conseils de ses juristes L expertise de ses contrôleurs de comptes et de gestion spécialisés dans les questions de personnel Qu est-ce que la destination d un immeuble? Pas de définition légale Notion subjective C est l usage qui doit en être fait selon les indications du règlement de copropriété, souvent par déductions Sauf pour des immeubles de très grand standing où le service de gardiennage apparaît nécessaire, il a été jugé que si les services de remplacement sont équivalents, sa suppression peut être décidée 12

13 Questions sur la suppression du poste de gardien Peut-on «geler» le poste de gardien? Il s agit de ne pas activer le poste, qui reste vacant, en solution transitoire Seule la suppression relève de la majorité de l article 26 Le «gel» est donc un simple acte de gestion, réversible Ce caractère provisoire doit être précisé dans la décision de l assemblée générale qui décide le «gel» du poste en recourant par exemple à une société de nettoyage 13

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