Critères d admissibilité à l assurance hypothécaire Prêts hypothécaires à faible ratio En vigueur le 30 novembre 2016

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1 CANADA GUARANTY Le 18 octobre 2016 AVIS AUX PRÊTEURS Critères d admissibilité à l assurance hypothécaire Prêts hypothécaires à faible ratio En vigueur le 30 novembre 2016 Pour faire suite à l Avis aux prêteurs initial publié par Canada Guaranty le 13 octobre 2016 et aux changements annoncés par le ministère des Finances le 14 octobre 2016, nous sommes heureux de vous fournir un complément d information sur la mise en œuvre des nouveaux critères d admissibilité à l assurance hypothécaire des prêts hypothécaires à ratio faible. Nous vous invitons à prendre le temps de lire le document ci-joint, qui comprend une foire aux questions ainsi que les nouvelles orientations concernant les demandes de prêts à ratio faible reçues à compter du 30 novembre D autres renseignements sur les procédures opérationnelles relatives à l assurance des prêts hypothécaires à faible ratio, ainsi que les données à fournir pour l assurance de portefeuille, vous seront communiqués dans un prochain Avis aux prêteurs. Nous réitérons notre engagement à vous appuyer tout au long de cette transition et restons à votre disposition si vous avez des questions sur ces directives ou des directives précédemment communiquées. Merci de votre collaboration. Mary Putnam (CHA) Vice-présidente, Ventes et marketing Société d assurance hypothécaire Canada Guaranty Téléphone Sans frais , poste 8936 Courriel mary.putnam@canadaguaranty.ca

2 CRITÈRES D ADMISSIBILITÉ À L ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE PRÊTS HYPOTHÉCAIRES À RATIO FAIBLE En vigueur le mercredi 30 novembre 2016 : Les prêts hypothécaires à ratio faible (RPB < 80 %) reçus par Canada Guaranty doivent respecter les nouveaux critères de l assurance à l unité et de l assurance de portefeuille. Veuillez noter que les prêts hypothécaires à ratio faible reçus après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016 sont toujours admissibles selon les critères actuels, pourvu que la date de clôture soit au plus tard le 1 er mai Les NOUVELLES règles pour les prêts à ratio faible s appliquent aux : 1. Propositions d assurance hypothécaire pour prêts à ratio faible reçues par Canada Guaranty à compter du 30 novembre Les ANCIENNES règles pour les prêts à ratio faible s appliquent aux : 1. Prêts assurés existants Les nouveaux critères pour les prêts à ratio faible NE S APPLIQUENT PAS aux prêts existants assurés par Canada Guaranty avant le 17 octobre 2016 ni aux renouvellements subséquents de ces prêts hypothécaires assurés. 2. Prêts dotés de droits acquis Les nouveaux critères pour les prêts à ratio faible NE S APPLIQUENT PAS aux demandes suivantes : a) Demandes reçues par Canada Guaranty avant le 17 octobre 2016; OU b) Avant le 17 octobre 2016, le prêteur a établi un engagement juridique le contraignant de consentir le prêt; OU c) Avant le 17 octobre 2016, l emprunteur a signé une convention d achat-vente juridiquement contraignante. REMARQUE : Les nouveaux critères d admissibilité pour les prêts à ratio faible ne s appliquent pas aux prêts dotés de droits acquis qui sont transférés à un nouveau prêteur lors de leur renouvellement subséquent, à condition que les modalités originales du prêt demeurent sensiblement les mêmes. 3. Prêts pendant la période de transition Les nouveaux critères pour les prêts à ratio faible NE S APPLIQUENT PAS aux demandes suivantes, à condition que le prêt soit décaissé avant le 1 er mai 2017 : a) Les demandes reçues après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016; OU b) Propositions à l égard desquelles le prêteur a établi un engagement juridique le contraignant de consentir le prêt après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016; OU c) Propositions à l égard desquelles l emprunteur a signé une convention d achat-vente juridiquement contraignante après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre REMARQUE : Les nouveaux critères d admissibilité pour les prêts à ratio faible ne s appliquent pas aux prêts consentis pendant la période de transition qui sont transférés à un nouveau prêteur lors de leur renouvellement subséquent, à condition que les modalités originales du prêt demeurent sensiblement les mêmes. PAGE 2 de 7

3 CRITÈRES D ADMISSIBILITÉ PRÊTS HYPOTHÉCAIRES À RATIO FAIBLE Pour être admissible à l assurance hypothécaire, une demande de prêt hypothécaire à ratio faible doit respecter les critères suivants : 1. Un prêt dont l objet inclut l achat d une propriété résidentielle ou le renouvellement subséquent d un tel prêt (les prêts de refinancement ne sont plus admissibles). 2. Une période maximale d amortissement de 25 ans, à compter de la date du décaissement initial du prêt. 3. Une propriété dont la valeur est inférieure à $. 4. Pour les prêts à taux variable qui permettent des fluctuations au cours de la période d amortissement, un nouveau calcul des remboursements du prêt au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d amortissement établi. 5. Au moins un des emprunteurs (ou garants) ayant un pointage de crédit minimal de 600 au moment de l approbation du prêt. (Reportez-vous à la section «Exceptions relatives au pointage de crédit» pour en savoir plus.) 6. Un coefficient d amortissement brut de la dette (ABD) maximal de 39 % et un coefficient d amortissement total de la dette (ATD) maximal de 44 %, calculé en appliquant le plus élevé des taux qui suivent : le taux prévu par le contrat hypothécaire ou le taux des prêts ordinaires à taux fixe de 5 ans affiché par la Banque du Canada. 7. Les propriétés à logement unique doivent être occupées par le propriétaire. De plus, les propriétés de un à quatre logements occupées par le propriétaire et les propriétés de deux à quatre logements non occupées par le propriétaire sont permises. (Les propriétés à logement unique non occupées par le propriétaire ne sont pas admissibles.) REMARQUE : Les critères d admissibilité des prêts à ratio faible seront évalués en date de la demande d assurance à l unité (payée par le consommateur). Une réévaluation de ces prêts assurés n est pas nécessaire sur leur durée de vie. PAGE 3 de 7

4 ASSURANCE DE PORTEFEUILLE (SOUSCRIPTION ET BLOCS DE PRÊTS À FAIBLE RATIO) Pour être admissibles à l assurance hypothécaire de portefeuille, les prêts à ratio faible non assurés doivent respecter les critères suivants : Nouveaux critères d admissibilité Prêts à ratio faible 1. Un prêt dont l objet inclut l achat d une propriété résidentielle ou le renouvellement subséquent d un tel prêt (les prêts de refinancement ne sont plus admissibles). 2. Une période maximale d amortissement de 25 ans, à compter de la date du décaissement initial du prêt. 4. Pour les prêts à taux variable qui permettent des fluctuations au cours de la période d amortissement, un nouveau calcul des remboursements du prêt au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d amortissement établi. 3. Une propriété dont la valeur est inférieure à $. 6. Un coefficient d amortissement brut de la dette (ABD) maximal de 39 % et un coefficient d amortissement total de la dette (ATD) maximal de 44 %, calculé en appliquant le plus élevé des taux qui suivent : le taux prévu par le contrat hypothécaire ou le taux des prêts ordinaires à taux fixe de 5 ans affiché par la Banque du Canada. 7. Les propriétés à logement unique doivent être occupées par le propriétaire. De plus, les propriétés de un à quatre logements occupées par le propriétaire et les propriétés de deux à quatre logements non occupées par le propriétaire sont permises. (Les propriétés à logement unique non occupées par le propriétaire ne sont pas admissibles.) 5. Au moins un des emprunteurs (ou garants) ayant un pointage de crédit minimal de 600 au moment de l approbation du prêt. Évaluation du test d admissibilité L emprunteur ou le prêt doit être évalué selon les paramètres suivants : Au moment de l achat et lors de tout renouvellement subséquent du prêt détenu par le prêteur initial; OU Au moment du renouvellement, si le prêt est transféré d un prêteur à un autre, et lors de tout renouvellement subséquent du prêt détenu par un nouveau prêteur. Le prêteur doit faire des efforts raisonnables pour vérifier si le prêt a déjà été refinancé. Si le prêteur s aperçoit que le prêt a été substantiellement modifié (augmentation du capital initial, amortissement prolongé ou amortissement pendant plus de 25 ans), le prêt n est pas admissible à l assurance. L emprunteur ou le prêt doit être évalué selon les paramètres suivants et aux dates suivantes : Au moment de l achat ou lors de tout renouvellement subséquent du prêt détenu par le même prêteur; OU Au moment du renouvellement si l emprunteur passe d un prêteur à un autre, ou lors de tout renouvellement subséquent du prêt détenu par le même prêteur. Ces critères seront évalués en date de la demande d assurance. Veuillez noter que des «exceptions relatives au pointage de crédit» continuent de s appliquer. REMARQUE : Une réévaluation des critères d admissibilité des prêts à faible ratio assurés en portefeuille n est pas nécessaire sur la durée de vie des prêts assurés. PAGE 4 de 7

5 Exceptions relatives au pointage de crédit Le «panier» d exceptions de 3 % (c est-à-dire que 3 % ou moins des prêts financés d un prêteur ont un pointage de crédit inférieur à 600) qui s applique à l assurance hypothécaire des prêts à ratio élevé s appliquera désormais également à l assurance hypothécaire des prêts à ratio faible (assurance à l unité et assurance de portefeuille). Modification acceptable des prêts à ratio faible Les changements suivants N ONT PAS d incidence sur l admissibilité à l assurance de portefeuille : 1. Transfert d un prêteur à un autre par l emprunteur. 2. Réemprunt par l emprunteur de sommes remboursées de façon anticipée sur le même prêt hypothécaire, conformément à la courbe d amortissement initialement prévue. 3. Augmentation modeste du capital à rembourser en raison de frais engagés au nom du prêteur. Dans de tels cas, la hausse du solde du capital à rembourser ne doit pas dépasser $. 4. Opérations de transfert d un prêt ou prêt assumé par un nouvel emprunteur. PAGE 5 de 7

6 FOIRE AUX QUESTIONS 1. À quelle date les nouveaux critères d admissibilité à l assurance hypothécaire des prêts à ratio faible entreront-ils en vigueur? Les nouveaux critères s appliqueront à toutes les demandes soumises à compter de 0 h (HE) le mercredi 30 novembre 2016, à l exception des prêts dotés de droits acquis et des prêts consentis pendant la période de transition. 2. Les nouveaux critères d admissibilité à l assurance hypothécaire des prêts à ratio faible s appliquentils aux prêts dotés de droits acquis ou aux prêts consentis pendant la période de transition si ceux-ci sont par la suite transférés ou renouvelés? Canada Guaranty continuera d appliquer les anciens critères d admissibilité, à condition que les modalités du prêt demeurent sensiblement les mêmes. 3. Comment faut-il soumettre les prêts «transférés» en ce qui a trait à l assurance hypothécaire à l unité? Les prêteurs doivent soumettre une demande de «refinancement» et inclure le solde courant du capital à rembourser sur le prêt hypothécaire. Dans les remarques, veuillez indiquer qu il s agit d un prêt hypothécaire transféré. 4. Si un prêt hypothécaire à faible ratio précédemment non assuré change de prêteur et que la maison est maintenant évaluée à 1,2 million, alors que le prix d achat initial était de $, le prêt est-il quand même admissible? Si oui, comment le prêteur doit-il soumettre la demande de prêt? Puisque les critères d admissibilité visent les prêts évalués au moment de l achat ou en date du renouvellement, ce prêt serait admissible à l assurance. Sur la demande, le prêteur doit indiquer la valeur actuelle de la maison, ainsi que le prix d achat initial. 5. Est-ce que les prêts comportant plus d un décaissement (c.-à-d. les prêts pour constructions neuves) qui sont consentis pendant la période de transition doivent être entièrement décaissés avant le 1 er mai 2017 afin d être exemptés des nouveaux critères? Non. Aux fins de la mise en œuvre des nouveaux critères d admissibilité, le terme «décaissé» désigne la date de la première avance. 6. Qu arrive-t-il si le décaissement d un prêt est retardé après le 30 avril 2017? Le prêt cessera-t-il d être admissible en vertu des anciennes règles s appliquant aux prêts hypothécaires à ratio faible? Puisque des circonstances raisonnables et imprévues peuvent survenir, les prêts à ratio faible qui devaient à l origine être entièrement décaissés avant le 1 er mai 2017, mais qui sont par la suite retardés ou décaissés seulement en partie, pourraient être exemptés des nouveaux critères d admissibilité. 7. Les prêts de refinancement sont-ils admissibles à l assurance à l unité et de portefeuille pour les prêts à ratio faible? Non. Les prêts de refinancement ne sont pas admissibles à l assurance à l unité ou à l assurance de portefeuille. Un prêt de refinancement s entend de tout prêt dont les modalités sont substantiellement modifiées afin d accroître le montant du capital à rembourser, de prolonger la période d amortissement ou d amortir le prêt sur plus de 25 ans. (Les prêts dotés de droits acquis et les prêts consentis pendant la période de transition sont exclus.) PAGE 6 de 7

7 8. Les propriétés locatives sont-elles admissibles à l assurance pour les prêts à ratio faible? Seules les propriétés de deux à quatre logements non occupées par le propriétaire (location) sont admissibles à ce type d assurance. (Les propriétés à logement unique non occupées par le propriétaire ne sont pas admissibles.) 9. Les opérations d achat pour rénovation sont-elles admissibles à l assurance hypothécaire des prêts à ratio faible? Oui. Les prêts pour l achat et la rénovation sont toujours admissibles à l assurance à l unité et de portefeuille des prêts à ratio faible. 10. Quel sera l effet des nouveaux critères d admissibilité à l assurance hypothécaire des prêts à ratio faible sur les prises en charge de prêt hypothécaire? La prise en charge par un nouvel emprunteur du même prêt assuré visant la même propriété n affecte pas l assurance hypothécaire existante. Veuillez noter que le prêteur ne peut pas céder ou transférer une assurance de portefeuille à d autres parties, y compris à d autres prêteurs. 11. Le pointage de crédit minimal de 580 points pour les prêts avec un RPB entre 60 et 80 % s applique-t-il toujours? Non. L exigence d avoir un pointage de crédit minimal de 580 points ne s applique plus. Le nouveau panier d exceptions relatives au pointage de crédit remplace cette exigence. 12. Dans les critères d admissibilité à l assurance de portefeuille des prêts à ratio faible, que signifie le terme «efforts raisonnables» lorsqu on dit que le prêteur doit faire des efforts raisonnables pour vérifier si le prêt a déjà été refinancé? Des lignes directrices additionnelles définissant ce que sont des «efforts raisonnables» seront communiquées dans un prochain Avis aux prêteurs. 13. Comment seront traitées les demandes de rachat par un conjoint en vertu des nouvelles règles sur les prêts hypothécaires assurés? Un rachat par un conjoint est considéré comme un achat. Par conséquent, ce type d opération est assujetti aux nouveaux critères d admissibilité. 14. Qu est-ce qu un engagement juridique contraignant en ce qui concerne les prêts dotés de droits acquis? Est-ce que les conventions d achat-vente et les prêts hypothécaires préapprouvés sont réputés être juridiquement contraignants? Un certain nombre de conventions ou de documents peuvent constituer un engagement juridique. Une demande peut être admissible à l assurance si le prêteur est d avis qu il est juridiquement contraint de consentir le prêt ou si l emprunteur a signé une convention d achat-vente juridiquement contraignante, à condition que les critères soient satisfaits. Cette évaluation s appuie sur le document ou la convention en question. Si vous avez des questions qui n ont pas été traitées dans le présent Avis, n hésitez pas à communiquer avec un membre de l équipe Canada Guaranty au PAGE 7 de 7