À la recherche du rendement perdu Investissements immobiliers indirects, quels risques et opportunités aujourd hui?

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1 À la recherche du rendement perdu Investissements immobiliers indirects, quels risques et opportunités aujourd hui? Nicolas Di Maggio, CIIA 5 et 6 novembre 2014

2 Sommaire Marché Suisse Description et évolution Bulle immobilière et position de la BNS Investissements immobiliers Véhicules d investissement Immobilier comme classe d actif Notions importantes: agio / disagio Revue du marché et perspectives 1

3 Le marché immobilier suisse sources: BCV, SXI En comparaison du marché des actions et des obligations Valeur de l'immobilier en Suisse (Résidentiel & Commercial) Marché des actions (SPI) Marché des obligations (SBI) Marché des titres immobiliers mia CHF 2

4 Le marché immobilier suisse sources: BCV, Wüest & Partner Valeur de l immobilier direct et indirect en Suisse mia CHF 3'000 2'500 Surfaces de vente (6%) Surfaces de bureaux (9%) 2'000 1'500 Logement en location (30%) Autres placements (12%) Sociétés immobilières (14%) mia CHF 1'000 Appartements en PPE (25%) Fondations immobilières (35%) Maisons individuelles (30%) Fonds de placement coté (39%) Marché de l'immobilier en Suisse Marché des titres immobiliers - 3

5 Evolution nominale des prix de l offre sources: BCV, Wüest & Partner Région Suisse Logements en location Appartements en PPE Maisons individuelles 4

6 Evolution des créances hypothécaires sources: BCV, BNS Données au Milliards 1' % 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% % Créances hypothécaires Variation annuelle en mia. (*10) Variation annuelle en % (éch. dr.) 5

7 Evolution réelle des prix de l offre sources: BCV, Wüest & Partner Région Suisse Logements en location Appartements en PPE Maisons individuelles 6

8 Appartement en PPE Variation des prix de transactions (Du 4 e trimestre 2002 au 4 e trimestre 2013) 7

9 Appartement en PPE Variation des prix de transactions (Du 4 e trimestre 2012 au 4 e trimestre 2013) 8

10 Appartement en PPE sources: Wüest & Partner Chiffres-clé en un coup d oeil Prix des transactions 9

11 Logement en location sources: Wüest & Partner Chiffres-clé en un coup d oeil Evolution des loyers 10

12 Cadre légal, autorégulation et surveillance Code des obligations (art. 253 à 274) Mesure d autorégulation (ASB) Volant anticyclique (FINMA Conseil fédéral) 11

13 Sommaire Marché Suisse Description et évolution Bulle immobilière et position de la BNS Investissements immobiliers Véhicules d investissement Immobilier comme classe d actif Notions importantes: agio / disagio Revue du marché et perspectives 12

14 Le marché immobilier suisse sources: BCV, Wüest & Partner Valeur de l immobilier direct et indirect en Suisse mia CHF 3'000 2'500 Surfaces de vente (6%) Surfaces de bureaux (9%) 2'000 1'500 Logement en location (30%) Autres placements (12%) Sociétés immobilières (14%) mia CHF 1'000 Appartements en PPE (25%) Fondations immobilières (35%) Maisons individuelles (30%) Fonds de placement coté (39%) Marché de l'immobilier en Suisse Marché des titres immobiliers - 13

15 Véhicules d investissement sources: BCV 25 Fonds de placement Indice de référence: SXI Real Estate Funds Capitalisation boursière: CHF 31.2 mia 12 Sociétés immobilières Indice de référence: SXI Real Estate Shares Capitalisation boursière: CHF 11.4 mia UBS Mixed «Sima» 20.6% PSP Swiss Property 28.2% Swiss Prime Site 37.5% CS REF Living Plus 7.8% CS REF Siat 7.0% UBS Residential «Anfos» 6.9% CS REF Interswiss 5.0% Allreal 11.2% 26 Fondations immobilières Mobimo 10.1% Indice de référence: KGAST Immo Index Fortune: CHF 28.7 mia Turidomus Casareal 9.1% CSA Real Estate Switzerland 16.1% Swisscanto Immeubles suisses 18.5% 14

16 Immobilier comme classe d actif sources: BCV Action, obligation et immobilier Actions suisses Obligations suisses Fonds immobiliers Fondations immobilières Sociétés immobilières

17 Immobilier comme classe d actif sources: BCV Rendement, risque et corrélation Rendement Risque Rendement Risque Actions CH Obligations CH Fonds immobiliers Sociétés immobilières Fondations immobilières Correlation Fonds immobiliers Sociétés immobilières Fondations immobilières Fonds immobiliers Sociétés immobilières Fondations immobilières Actions CH Obligations CH

18 Allocation des actifs des caisses de pension suisses Swisscanto (les caisses de pension suisses 2014) Liquidité Obligations Actions Immobiliers Placements alternatifs Hypothèques Placement chez l employeur Autres actifs 7.6% 34.5% 29.4% 19.9% 5.0% 1.6% 1.1% 0.9% Total 100.0% 17

19 Agio / disagio sources: BCV Actif Passif Hypothèques Immeubles Impôts (liquidation) Fonds propres VNI Disagio Agio De façon simplifiée, la Valeur Nette d Inventaire (VNI) se calcule: (Actifs Fonds étrangers) / Nombre de titres en circulation = VNI La différence entre le cours boursier et la VNI donne un agio si cette dernière est positive, et un disagio si elle est négative 18

20 Agio / disagio sources: BCV Exemple: Actif Passif Hypothèques: 25 mio Immeubles 130 mio Impôts: 15 mio => Fonds propres = 90 mio VNI Disagio Agio Nombre de parts = 3 mio -> VNI = 90 / 3 = CHF 30.- Si le cours en bourse est = CHF 33.- alors on a un agio (prime) de 10% Si le cours en bourse est = CHF 27.- alors on a une décote (disagio) de 10% 19

21 Fonds de placement et sociétés immobilières sources: BCV Evolution de l agio Objectif de valorisation EBO % 4 2' ' % 3 2' % 2 1' VNI 1' ' ' Taux 10 ans CHF (en %, éch. d.) VNI des fonds de placement immobiliers PI 0 1' SXI Real Estate Shares Objectif bas SXI Real Estate Funds PI Objectif haut 20

22 Drivers de la performance sources: BCV Fonds de placement 25% 15% 5% -5% 5.1% 1.2% 1.8% 0.5% 2.0% 3.2% -15% -25% p.a Sociétés immobilières 25% 15% 5% -5% 4.4% 4.6% -1.0% 2.0% 2.9% 4.2% -15% -25% p.a Dividende NAV Premium Performance

23 Répartition sectorielle sources: BCV Données au % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% #N/A Swisscanto IFCA Immofonds Patrimonium Solvalor 61 UBS «Direct Residential» Fonds Immobilier Romand FIR Swissinvest real UBS Residential «Anfos» UBS Residential «Foncipars» Residentia CS REF Living Plus CS REF Siat Bonhôte Fonds Immobilier Immo Helvetic La Foncière Realstone UBS Mixed «Sima» Rothschild SICAV «Swiss» CS REF Interswiss CS REF Green Property CS REF Property Plus Schroder ImmoPLUS CS REF Hospitality UBS Commercial «Swissreal» Procimmo 1 BFW Liegenschaften Warteck Mobimo SF Property Investment Allreal Zug Estates Intershop PSP Swiss Property Swiss Prime Site Zueblin Imm SXI Real Estate Funds SXI Real Estate Shares Résidentiel Commercial Immeubles mixtes Surfaces à bâtir (y c. en construction) 22

24 Répartition géographique sources: BCV Données au % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% UBS Residential «Foncipars» Fonds Immobilier Romand FIR Solvalor 61 Bonhôte Fonds Immobilier Patrimonium Realstone Residentia La Foncière Procimmo 1 Immo Helvetic Rothschild SICAV «Swiss» CS REF Hospitality CS REF Living Plus UBS «Direct Residential» Swisscanto IFCA UBS Commercial «Swissreal» CS REF Siat Swissinvest real CS REF Interswiss UBS Residential «Anfos» Schroder ImmoPLUS CS REF Property Plus Immofonds UBS Mixed «Sima» CS REF Green Property #N/A Zug Estates Zueblin Imm BFW Liegenschaften Hiag Immobilien Warteck Swiss Prime Site Mobimo SF Property Investment Intershop PSP Swiss Property Allreal SXI Real Estate Funds SXI Real Estate Shares Région Zurich Suisse orientale Suisse centrale Suisse du nord-ouest Région Berne Suisse méridoniale Arc lémanique Suisse occidentale Autre 23

25 Prime par rapport à la VNI sources: BCV Données au Intershop Warteck Swiss Prime Site SXI Real Estate Shares Allreal SF Property Investment Hiag Immobilien PSP Swiss Property Mobimo Zug Estates BFW Liegenschaften Zueblin Imm #N/A Immofonds UBS Residential «Foncipars» La Foncière Fonds Immobilier Romand FIR CS REF Siat UBS Residential «Anfos» Immo Helvetic UBS «Direct Residential» Swissinvest real Solvalor 61 CS REF Living Plus UBS Mixed «Sima» SXI Real Estate Funds Swisscanto IFCA Bonhôte Fonds Immobilier CS REF Property Plus Patrimonium UBS Commercial «Swissreal» Schroder ImmoPLUS Procimmo 1 Realstone CS REF Interswiss CS REF Green Property Rothschild SICAV «Swiss» Residentia CS REF Hospitality -45.0% -30.0% -15.0% 0.0% 15.0% 30.0% 45.0% 24

26 Rendement au dividende sources: BCV Données au Intershop Mobimo Swiss Prime Site SXI Real Estate Shares Allreal PSP Swiss Property BFW Liegenschaften Warteck SF Property Investment Zug Estates Hiag Immobilien Zueblin Imm #N/A CS REF Interswiss UBS Commercial «Swissreal» Procimmo 1 Immofonds UBS Mixed «Sima» Immo Helvetic CS REF Siat UBS Residential «Anfos» Residentia Swissinvest real SXI Real Estate Funds CS REF Property Plus Realstone Schroder ImmoPLUS Swisscanto IFCA UBS Residential «Foncipars» Rothschild SICAV «Swiss» CS REF Green Property Patrimonium Solvalor 61 CS REF Living Plus Fonds Immobilier Romand FIR Bonhôte Fonds Immobilier CS REF Hospitality La Foncière UBS «Direct Residential» 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 25

27 Niveau d endettement sources: BCV Données au Zueblin Imm Warteck Intershop Swiss Prime Site SF Property Investment Mobimo Allreal BFW Liegenschaften SXI Real Estate Shares Hiag Immobilien Zug Estates PSP Swiss Property #N/A Realstone Patrimonium CS REF Hospitality CS REF Interswiss Residentia Procimmo 1 Rothschild SICAV «Swiss» Bonhôte Fonds Immobilier Immo Helvetic La Foncière CS REF Siat UBS Commercial «Swissreal» UBS Residential «Foncipars» UBS Mixed «Sima» SXI Real Estate Funds Swisscanto IFCA CS REF Property Plus Immofonds Schroder ImmoPLUS CS REF Living Plus Swissinvest real UBS Residential «Anfos» CS REF Green Property Fonds Immobilier Romand FIR UBS «Direct Residential» Solvalor 61 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 26

28 Taux de vacance sources: BCV Données au Zueblin Imm Hiag Immobilien SF Property Investment Intershop PSP Swiss Property SXI Real Estate Shares Swiss Prime Site Mobimo Allreal BFW Liegenschaften Zug Estates Warteck #N/A Procimmo 1 CS REF Green Property Realstone Residentia UBS «Direct Residential» CS REF Interswiss CS REF Living Plus Immo Helvetic UBS Commercial «Swissreal» UBS Residential «Anfos» Schroder ImmoPLUS CS REF Property Plus SXI Real Estate Funds Patrimonium UBS Mixed «Sima» Rothschild SICAV «Swiss» Swissinvest real CS REF Siat Swisscanto IFCA UBS Residential «Foncipars» Immofonds Fonds Immobilier Romand FIR Bonhôte Fonds Immobilier Solvalor 61 La Foncière CS REF Hospitality 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 27

29 Volume d échange moyen journalier sources: BCV Données au (en Mio CHF) Swiss Prime Site PSP Swiss Property Allreal Mobimo Intershop Hiag Immobilien Zug Estates Zueblin Imm Warteck BFW Liegenschaften SF Property Investment PAX anlage Basel UBS Mixed «Sima» CS REF Living Plus UBS Residential «Anfos» CS REF Siat CS REF Green Property CS REF Interswiss UBS Commercial «Swissreal» Immofonds Swisscanto IFCA CS REF Property Plus Schroder ImmoPLUS UBS Residential «Foncipars» CS REF Hospitality Solvalor 61 La Foncière Rothschild SICAV «Swiss» Procimmo 1 Fonds Immobilier Romand FIR Swissinvest real Immo Helvetic Bonhôte Fonds Immobilier Realstone UBS «Direct Residential» Rothschild SICAV «Helvetia» Patrimonium Residentia Fonds Fonds (hors bourse) Sociétés Sociétés (hors bourse) 28

30 Informations juridiques Exclusion de responsabilité. Bien que nous fassions tout ce qui est raisonnablement possible pour nous informer d'une manière que nous estimons fiable, nous prétendons pas que toutes les informations contenues dans le présent document sont exactes et complètes. Nous déclinons toute responsabilité pour des pertes, dommages ou préjudices directs ou indirects consécutifs à ces informations. Les indications et opinions présentées dans ce document reflètent la situation à la date de sa création et peuvent évoluer à tout moment, notamment pour des raisons liées à l'évolution générale des marchés, à l'évolution des taux d'intérêts et des taux de change ou à des modifications législatives et/ou réglementaires. Nous excluons toute obligation de mise à jour ou de modification de ce document. Absence d'offre et recommandation. Ce document a été élaboré dans le but exclusivement informatif et ne constitue ni un appel d'offre ni une offre d'achat ou de vente, ni une recommandation personnalisée d'investissement. Nous vous proposons de prendre contact avec vos conseillers pour un examen spécifique de votre profil de risques et de vous renseigner sur les risques inhérents avant toute opération, notamment en consultant la brochure Swissbanking relative aux risques particuliers dans le négoce de titres disponible à nos guichets ou sur notre site internet (http :// Nous attirons en particulier votre attention sur le fait que les performances antérieures ne sauraient être prises comme une garantie d'une évolution actuelle ou future et qu'elles ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l émission/achat et du rachat/vente des valeurs. Intérêts sur certaines valeurs ou auprès de tiers. Il est possible que notre établissement, des sociétés de son groupe et/ou leurs administrateurs, directeurs et employés détiennent ou aient détenu des intérêts ou des positions sur certaines valeurs, qu'ils peuvent acquérir ou vendre en tout temps, ou aient agi ou négocié en qualité de teneur de marché ("market maker"). Ils ont pu et peuvent avoir des relations commerciales avec les émetteurs de certaines valeurs, leur fournir des services de financement d'entreprise ("corporate finance"), de marché de capitaux ("capital market") ou tout autre service en matière de financement. Restriction de diffusion. Certaines opérations et/ou la diffusion de ce document peuvent être interdites ou sujettes à des restrictions pour des personnes dépendantes d'autres ordres juridiques que la Suisse (notamment Allemagne, UK, UE, USA, et "US persons"). La diffusion de ce document n'est autorisée que dans les limites de la loi applicable. Marque et droit d'auteur. Le logo et la marque BCV sont protégés. Ce document est soumis au droit d'auteur et ne peut être reproduit que moyennant la mention de son auteur, du copyright et de l'intégralité des informations juridiques qu'il contient. Une utilisation de ce document à des fins publiques ou commerciales nécessite une autorisation préalable écrite de la BCV. Téléphone. Les communications sur les numéros de téléphones indiqués dans ce document peuvent être enregistrées ; lorsque vous nous appelez, nous considérons que vous acceptez cette procédure. 29