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1 ÉTUDE EN BREF Juin 2011 Les ETF immobiliers dans le monde et en France Les ETF ou Exchange-Traded Funds immobiliers sont des produits financiers cotés en Bourse répliquant la performance d un indice immobilier de foncières cotées. On compte aujourd hui dans le monde 72 ETF immobiliers pour un actif net d environ 19 milliards d euros. Né aux États-Unis au début des années 2000, ce produit demeure aujourd hui majoritairement exposé sur cette zone, avec 72 de l actif net total investi dans des indices de foncières cotées nord-américaines. Dans le monde comme en, le secteur des ETF immobiliers est aussi très concentré, avec environ 90 de l encours géré par trois acteurs. Ses TFE (Total Frais sur Encours) de 0,5 contre 2,5 en moyenne pour un OPCVM traditionnel, son pouvoir diversifiant (à travers l achat d un portefeuille d actions de foncières cotées) et son prix unitaire accessible, font de l ETF immobilier un produit destiné au particulier. Apprécié par cette classe d investisseurs outre-atlantique, il est pourtant, en et en France, privilégié par les institutionnels. Ce type de fonds immobilier représente aujourd hui 44 de l encours des OPCVM immobiliers commercialisés en France. Recherchant la performance pure d un indice immobilier sous-jacent (ou bêta), il n a pas vocation à apporter de «plus-values» (ou alpha) comme le fait chaque gérant d un OPCVM traditionnel. La performance des ETF immobiliers, même si elle apparaît en moyenne légèrement plus faible que celle de la gestion traditionnelle, recèle des opportunités intéressantes. Une exposition nord-américaine dominante Les ETF immobiliers dans le monde au 28 février 2011, par zone d exposition, en milliards d euros ETF immobiliers ETF actions Nombre Actif net Poids Nombre Actif net Amérique du Nord International Asie/Pacifique Marchés émergents TOTAL Source : Blackrock ETF Landscape Q Au 28 février 2011, les 72 ETF immobiliers dans le monde représentent environ 19 milliards d euros d actif net. En comparaison, l ensemble des ETF actions dans le monde pèsent plus de 800 milliards d euros d actif net. La part en valeur de la thématique immobilière au sein des ETF actions est de 2. La zone Amérique du Nord capte 72 de l actif des ETF immobiliers dans le monde. Les trois premiers, qui représentent plus de la moitié de l actif du secteur, y sont investis (voir tableau ci-après). L IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d échanges et de réflexions pour les professionnels de l immobilier et de l investissement Sa mission est de fournir de l information, des analyses et des prévisions, et d être un incubateur d idées pour la profession

2 Les ETF immobiliers dans le monde et en France Les 10 premiers ETF immobiliers dans le monde Libellé Actif net 28/02/2011 (M ) Total secteur Pays/Zone exposition Producteur Pays de distribution Date de création Vanguard REIT ETF États-Unis Vanguard États-Unis, Mexique, Chili, Pérou 23/09/2004 ishares Dow Jones US Real Estate Index Fund ishares Cohen & Steers Realty Majors Index Fund SPDR DJ Wilshire International Real Estate ETF États-Unis Blackrock/iShares États-Unis, Mexique, Chili, Pérou 12/06/ États-Unis Blackrock/iShares États-Unis 02/02/2001 TOP International (hors EU) State Street global Advisors États-Unis 19/12/2006 SPDR Wilshire REIT États-Unis State Street global Advisors États-Unis, Pérou 27/04/2001 ishares S&P/TSX Capped REIT Index Fund ishares FTSE EPRA/NAREIT Developed Mkts Index Fund ishares FTSE EPRA an Property Index Fund 877 Canada Blackrock/iShares Canada 11/09/ International Blackrock/iShares 563 Blackrock/iShares Autriche, Danemark, Finlande, France, Allemagne, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Norvège, Suède, Royaume-Uni, Espagne Autriche, France, Allemagne, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Suède, Royaume-Uni, Espagne 23/10/ /11/2005 ProShares Ultra Real Estate 372 États-Unis ProShares États-Unis, Mexique 18/09/2009 ishares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund 296 Royaume-Uni Blackrock/iShares TOP Autriche, France, Allemagne, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Suède, Royaume-Uni, Espagne 20/03/2007 Source : Blackrock ETF Landscape Q Des marchés mondiaux et européens dominés par un acteur Les trois premiers gestionnaires d ETF immobiliers dans le monde représentent 16,7 milliards d euros, soit 88 de l encours mondial. La société de gestion Blackrock arrive en tête des gestionnaires d ETF immobiliers au niveau mondial avec 7,7 milliards d euros d actifs sous gestion au 28 février 2011, devant Vanguard (6,2 Mds ) et State Street global Advisors (2,7 Mds ). La société Blackrock arrive en tête par le nombre de produits proposés : 21 véhicules, soit 29 des ETF immobiliers commercialisés dans le monde. Les 3 premiers gérants d ETF immobiliers dans le monde Société de gestion Fonds Actif net 28/02/2011 (M ) Nombre ETF Blackrock ishares Vanguard Vanguard State Street global Advisors SPDR Top Total Monde Source : Blackrock ETF Landscape Q

3 Les marchés mondiaux et européens sont concentrés à hauteur d environ 90 sur 3 sociétés de gestion. Les ETF ishares de Blackrock sont dominants. En, le marché est encore plus concentré, les trois premiers acteurs gérant 92 de l actif net et 59 des véhicules. Les ETF immobiliers ishares de Blackrock dominent largement la zone avec plus de 2 milliards d euros sous gestion répartis sur huit véhicules. Société de gestion Les 3 premiers gérants d ETF immobiliers en Fonds Actif net 28/02/2011 (M ) Nombre ETF Blackrock ishares BNP Paribas Easy ETF Deutsche Bank db x-trackers Top Total Source : Blackrock ETF Landscape Q États-Unis et, des investisseurs différents Il est généralement admis qu aux États-Unis, l ETF immobilier est privilégié par les particuliers. À l inverse, en, les investisseurs dans ce type de produit sont principalement des institutionnels (caisses de retraite, banques privées, trésoriers d entreprise...). Pourquoi cette différence de nature d investisseurs entre les deux zones? Il semble y avoir deux explications majeures. Un produit favorisé par les particuliers aux États-Unis. Une structure de marché de gré à gré pour institutionnels en. La première raison est culturelle. Contrairement aux États-Unis, les particuliers européens investissent assez peu directement en Bourse, et leur détention est indirecte via des fonds de mutualisation. La deuxième raison est d ordre informationnelle. En, les ETF immobiliers restent des produits insuffisamment développés et expliqués aux particuliers qui investissent plus aisément sur des actions de sociétés pour lesquelles la lisibilité est meilleure. Ainsi, alors que le marché des ETF immobiliers aux États-Unis est structuré comme le marché actions, il constitue plutôt en un marché de gré à gré dans lequel les investisseurs institutionnels (dont les fonds de mutualisation) s échangent des blocs de parts d ETF immobiliers, ne trouvant pas sur les marchés traditionnels une liquidité suffisante. On aboutit donc, sur ce marché de gré à gré, à des prix de parts différents au même moment et qui ne sont pas nécessairement connus des marchés. La formation du prix des parts n est donc pas unique et ne permet pas un véritable essor de ces produits chez les particuliers. De plus en plus développé, le marché de gré à gré sur les ETF immobiliers pourrait évoluer vers plus de normalisation en, aidé en cela par la directive MIF II (marchés et intermédiaires financiers), avec une structure proche des SMN (système multilatéral de négociation). On aura ainsi une plate-forme centralisée conduisant à la formation d un prix d échange unique pour les institutionnels. 3

4 Les ETF immobiliers dans le monde et en France Les ETF immobiliers commercialisés en France Il existe actuellement 13 ETF à thématique immobilière commercialisés en France. La zone d exposition dominante est l suivie de l international. Ces deux zones représentent 82 de l actif net des ETF commercialisés en France. Mais les ETF, contrairement aux OPCVM immobiliers traditionnels qui n investissent que sur l (41 véhicules) ou l international (2 véhicules), proposent des expositions asiatiques ou nord-américaines pures (États- Unis pour l essentiel). L ETF db x-trackers CSI300 Real Estate Index ETF de la Deutsche Bank a même choisi d investir uniquement sur les sociétés immobilières chinoises cotées à Shangaï et Shenzen. Les ETF immobiliers commercialisés en France au 30 avril 2011 Libellé ETF Code ISIN Actif net (M ) Zone d exposition Distribution dividendes Total frais sur encours (TFE) ishares FTSE EPRA an Property Index Fund* IE00B0M trimestrielle 0,40 EasyETF FTSE EPRA Eurozone LU trimestrielle 0,45 EasyETF FTSE EPRA LU trimestrielle 0,45 Lyxor ETF MSCI Real Estate FR annuelle 0,40 Amundi ETF Real Estate REIT IEIF FR Réinvestis 0, Total ishares FTSE EPRA/NAREIT Developed Mkts Index Fund IE00B1FZS International trimestrielle 0,59 Delta Lloyd Indexdonds Onroerend Goed FR International réinvestis 0,50 Lyxor ETF MSCI World Real Estate FR International annuelle 0, Total International ishares FTSE EPRA/NAREIT Asia Property Yield Fund IE00B1FZS Asie trimestrielle 0,59 Lyxor ETF MSCI AC Asia Pacific ex Japan Real Estate FR Asie annuelle 0,65 db x-trackers CSI300 Real Estate Index ETF LU Asie annuelle 0, Total Asie ishares FTSE EPRA/NAREIT US Property Yield Fund IE00B1FZSF États-Unis trimestrielle 0,40 Lyxor ETF MSCI USA Real Estate FR États-Unis annuelle 0, Total États-Unis Total France Sources : IEIF, Fininfo, Morningstar 4

5 ETF immobiliers contre OPCVM traditionnels Performances comparées des ETF immobiliers et des OPCVM immobiliers traditionnels sur un an, au 30 avril 2011 IE00B1FZSF77 ISIN Libellé Zone exposition ishares FTSE EPRA/NAREIT US Property Yield Fund Performance 1 an (nette des TFE) Volatilité Ratio de Sharpe 18,3 22,6 0,7 FR Lyxor ETF MSCI USA Real Estate 12,2 22,4 0,5 LU IE00B1FZS244 FR FR db x-trackers CSI300 Real Estate Index ETF ishares FTSE EPRA/NAREIT Asia Property Yield Fund Lyxor ETF MSCI AC Asia Pacific ex Japan Real Estate Amundi ETF Reak Estate REIT IEIF Moyenne ETF Amérique du Nord Moyenne ETF Asie/Pacifique 17,7 22,6 0,8 7,6 28,4 0,3 14,4 17,8 0,8 1,1 22,3 0,0 11,6 18,6 0,6 20,5 14,3 1,4 LU EasyETF FTSE EPRA 16,6 16,7 1,0 IE00B0M63284 FR ishares FTSE EPRA an Property Index Fund* Lyxor ETF MSCI Real Estate 22,9 17,7 1,3 21,3 15,4 1,4 LU EasyETF FTSE EPRA Eurozone 16,2 18,1 0,9 FR IE00B1FZS350 Delta Lloyd Indexfonds Onroerend Goed ishares FTSE EPRA/NAREIT Developed Mkts Index Fund Moyenne ETF Moyenne autres OPCVM 20,7 17,5 1,2 17,9 13,4 1,3 8,5 15,4 0,5 19,9 19,2 1,0 FR Lyxor ETF MSCI World Real Estate 8,5 17,3 0,5 Moyenne International Moyenne autres OPCVM International 18,9 18,9 1,0 7,7 14,6 0,5 Total ETF 14,0 19,4 0,7 Autres OPCVM 17,8 13,4 1,3 *Réplique l indice FTSE EPRA/NAREIT. Sources : IEIF, Fininfo, Morningstar Le ratio de Sharpe mesure la rentabilité ajustée du risque. Le taux sans risque ici est la moyenne sur 1 an de l OAT TEC 10 (3,18 ). 5

6 Les ETF immobiliers dans le monde et en France La performance des ETF immobiliers, exprimée par le ratio de Sharpe net des TFE (Total Frais sur Encours), varie considérablement suivant les zones d exposition, allant de 0,6 en moyenne pour la zone Asie/Pacifique, à 1,2 pour la zone. Des disparités fortes existent sur une même zone. Sur l par exemple, les ratios de Sharpe varient de 0,9 à 1,4 en fonction de l indice de réplication sous-jacent. Si les OPCVM traditionnels de droit français offrent une exposition presque exclusivement européenne (41 véhicules sur 43), ils sont en moyenne plus performants sur le zone. En effet, sur 1 an glissant au 30 avril 2011, leur ratio de Sharpe, net des TFE, est de 1,3 à comparer avec 1,2 pour les ETF, et ceci grâce à une maîtrise de la volatilité, comme le montre le graphique ci-dessous. 30 ETF contre OPCVM immobiliers Performance sur 1 an, au 30 avril Rentabilité 1 an (nette des TFE) OPCVM traditionnels Amérique du Nord 5 Asie/Pacifique International Volatilité 1 an Sources : IEIF, Fininfo, Morningstar Sur la zone, 2 ETF immobiliers ont une rentabilité ajustée du risque supèrieure, sur 1 an, à la moyenne des OPCVM traditionnels sur la zone : il s agit des trackers Amundi ETF Real Estate IEIF (qui réplique l indice Euronext IEIF REIT ) et Lyxor ETF MSCI Real Estate (qui réplique l indice MSCI Real Estate). 6

7 Des indices sous-jacents très différents par nature : l exemple de la France Les principaux indices de valeurs immobilières européennes au 30 avril 2011 FTSE EPRA/NAREIT FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Euronext IEIF REIT MSCI Real Estate Nombre valeurs Diversification Répartition géographique Répartition sectorielle Top 10 dont REITs France Royaume- Uni Pays- Bas Reste Bureaux Commerce Logistique/ Industriel Résidentiel Autres Sources : IEIF, EPRA, MSCI Les principaux indices immobiliers boursiers européens sont par nature très différents. Sur l, les indices immobiliers sous-jacents diffèrent sensiblement par leur composition. Par la diversification des valeurs. On passe du MSCI Real Estate concentré sur 12 sociétés big-caps au FTSE EPRA NAREIT réparti sur 83 sociétés avec les 10 premières valeurs pesant pour 50 de l indice (92 pour l indice MSCI). Le degré de concentration est lié également à la proportion de foncières sous régime de transparence fiscale (REITs). Ainsi ces sociétés exonérées d IS et distribuant une grande partie de leurs revenus aux actionnaires, pèsent 71 de l indice FTSE EPRA NAREIT, alors qu elles représentent 94 de l indice MSCI Real Estate et 100 de l indice Euronext IEIF REIT. Par la répartition géographique des sociétés. Le poids des trois principales nationalités de foncières cotées (France, Royaume-Uni et Pays-Bas) diffère aussi selon les indices. Ainsi les indices EPRA sont diversifiés géographiquement (28 des sociétés réparties en dehors de ces trois pays), en comparaison des indices de l IEIF (6 ) et du MSCI (7 ). Par la répartition sectorielle. On constate là aussi des différences entre les indices, mais qui font néanmoins apparaître une surpondération du commerce par rapport aux bureaux. Ce déséquilibre est très marqué pour l indice MSCI (67 commerces, 38 bureaux) et beaucoup moins pour l indice EPRA (38, 30 ). 7

8 Les ETF immobiliers dans le monde et en France Conclusions Nous avons passé en revue le secteur des ETF immobiliers aux niveaux mondial, européen et français. Il ressort de notre analyse que : Au niveau mondial, les ETF immobiliers représentent un encours de 19 milliards d euros (soit 2 des ETF actions), dont 14 milliards d euros exposés à l immobilier coté nord-américain et 2 milliards d euros exposés à l immobilier coté européen. En France, les ETF immobiliers représentent 40 de l encours des OPCVM à thématique immobilière investis notamment sur les foncières cotées. La réplication indicielle est donc relativement développée en France. Mais elle est utilisée en premier lieu par les institutionnels. En effet, contrairement aux États- Unis où les ETF sont majoritairement souscrits par des particuliers, en ils sont essentiellement souscrits par des investisseurs institutionnels. On peut y voir la conséquence de l absence d un marché liquide en pour les ETF actions en général et des ETF immobiliers en particulier, poussant les institutionnels à s échanger des blocs de parts au gré à gré, une structure de marché qui pourrait bien évoluer avec la directive MIF II. En termes de performance, la comparaison des ETF immobiliers et des OPCVM immobiliers traditionnels montre que chaque type de gestion a ses avantages. L apport des gérants, tant pour la surperformance que pour la maîtrise de la volatilité, est sensible et justifie le supplément de frais d un OPCVM traditionnel. Les ETF immobiliers sont, quant à eux, dépendants de la nature des sociétés composant les indices sous-jacents. Xavier Tomasin Analyste Fonds immobiliers, IEIF 8

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