Allure régulière et soutenue

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1 PROPERTY TIMES Allure régulière et soutenue Région lyonnaise T Novembre 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Offre disponible 4 Offre future 5 Valeurs locatives 6 Définitions 7 Le marché des bureaux de Lyon a conservé son rythme régulier mais soutenu qui lui a permis d atteindre 198 m² commercialisés au cours des 9 premiers mois de 216. Au terme du meilleur trimestre de l année (68 m²), les volumes traités ont rebondi de 1% en un an, laissant augurer un exercice 216 réussi. Marqueur d un tissu économique lyonnais dynamique, la demande placée sur les surfaces inférieures à 2 m² a progressé. Au-delà de ce seuil, le bilan est plus nuancé, et malgré plusieurs mouvements d envergure (dont ORANGE sur 26 m²), les très grandes transactions ne rivalisent pas avec leurs volumes de 215. Ces accélérateurs du marché ciblant volontiers des surfaces neuves, la demande placée de seconde main (19 m²) dépasse celle de première main (9 m²). En termes de volumes traités, la Part-Dieu a regagné son statut de point d ancrage tertiaire lyonnais, épaulé par Villeurbanne, Gerland et Préfecture. Ce profil d activité s est accompagné d une hausse des disponibilités (436 m² au 3 ème trimestre 216), et d un allégement marqué de l offre de seconde main pour les secteurs de Lyon intra-muros (-2). L inverse prévaut en périphérie de l agglomération, les bureaux de seconde main alimentant un rebond de +15% des disponibilités de Lyon extra-muros (161 6 m²). Le loyer moyen pour des bureaux neufs et restructurés s est consolidé à 178 /m²/an tandis que la seconde main a progressé pour atteindre 168 /m²/an. Les grandes transactions, moins nombreuses dans le neuf, combinées au rebond de la seconde main à Lyon à intra-muros expliquent cette convergence des valeurs. L année 216 devrait se clôturer sur un volume de livraison de 12 m², dont à peine 2 m² sont encore disponibles. En 217, le rythme de la production restera soutenu. Sur les 135 m² de bureaux en chantier, la moitié de ce volume est encore disponible à la commercialisation. Graphique 1 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² 2 Auteur Pierre d Alencon Chargé d Etudes +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contact Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com Source: CECIM T1 T2 T3 T4 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, soustendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2 ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indice du climat des affaires dans les services marchands Un léger «mieux» à l échelle nationale Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. L indicateur du climat des affaires dans les services marchands en Auvergne-Rhône- Alpes s est légèrement corrigé depuis son envolée des derniers trimestres (12 points en septembre), tout en restant encore proche de sa moyenne de long-terme Rhône-Alpes Source: INSEE ; Banque de France France Plus marqué à l échelle régionale A l échelle nationale, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois au 2 ème trimestre 216, repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. En Auvergne-Rhône-Alpes, ce taux atteint 8,. Ces signes d embellie se sont concrétisés par un 5 ème trimestre consécutif de créations d emplois salariés marchands (+,2% au 2 ème trimestre). Sur l année, la région a gagné 21 salariés (+1,1%), un peu plus que la moyenne nationale (+1%). Le tertiaire marchand (+2,3%) et les services (+2,1%) sont les mieux lotis, mais des points noirs subsistent. La construction, a limité l hémorragie (-1%) des deniers mois, mais la situation dans l industrie reste préoccupante (-1,2%). L Auvergne- Rhône-Alpes est au cœur d importants contrastes à l échelle départementale, le Rhône concentrant des emplois crées à l échelle régionale. Graphique 4 Créations d emplois (base au 1 er trimestre 5) France Auvergne Rhône-Alpes Source: INSEE cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée Vitesse de croisière Le marché des bureaux lyonnais a conservé son rythme régulier et soutenu, avec 198 m² commercialisés de janvier à septembre 216. Le volume d activité a progressé de +1% depuis 215, au terme d un 3 ème trimestre, qui avec 68 m² placés, apparait comme le meilleur de l année. Battant le record de 7, ce score sur 9 mois dépasse sa moyenne décennale (163 m²) et laisse augurer un exercice 216 réussi. Les surfaces de bureaux inférieures à 2 m² ont vu leur activité progresser pour égaler leur volume de l année passée (15 m², contre 83 m² en 215). Signalons au passage le rebond des petites surfaces, celles inférieures à m² (+28% en un an). Au-delà de 2 m², trois mouvements d envergure se distinguent plus particulièrement. La transaction de l année, intervenue au 3 ème trimestre a concerné la réalisation du siège social d ORANGE à la Part-Dieu (26 m² de première main). Ce compte-propre fait suite à la prise à bail de 5 4 m² de bureaux de seconde main dans l immeuble «Anthémis» au 2 ème trimestre. Les deux autres grandes transactions du trimestre ont visé des surfaces de seconde main, avec la CARSAT dans l «Atrium Part-Dieu» (4 9 m²) et OREXAD dans «Le Technopôle» 4 8 m². Les très grands mouvements d utilisateur (plus de 5 m²), par nature cycliques et ancrés sur des bureaux neufs se font encore attendre et n atteignent pas les volumes de l an passé. Depuis 3 ans, la demande placée de première main restait dominante. Cette tendance s est retournée en 216 et l activité des bureaux de seconde main (19 m²) garde une longueur d avance sur les bureaux neufs et restructurés (9 m²). L essentiel des grandes signatures s est jusqu ici opéré à la Part-Dieu, dans le secteur Préfecture et au Nord- Ouest de l agglomération. Des secteurs comme Gerland, Carré de Soie / Grand Clément et Hôpitaux / Lyon 8 ème offrent ainsi un potentiel d accélération important dans le neuf. La Part-Dieu reprend sa place En début de l année, plusieurs grands mouvements d utilisateurs sur des immeubles neufs (BLEDINA, LDLC et DANONE) ont mis à l honneur le Nord-Ouest dans le cadre de clé-en-main et de comptes-propres. Les secteurs phares de Lyon intra-muros ont repris leur ascendant traditionnel au cours du 2 ème et du 3 ème trimestre, les signatures d ORANGE et de la CARSAT confirmant la Part- Dieu comme moteur de la dynamique tertiaire lyonnaise. Le quartier d affaire est resté un point d ancrage majeur pour tous les autres segments de surfaces, en particulier les bureaux de à m² (+3), à travers 24 signatures cette année, contre 18 sur en 215. Villeurbanne, Gerland et Préfecture, au coude à coude (de 14 à 16 m² chacun) ont, eux aussi, tiré profit de plusieurs mouvements d envergure depuis le début d année. Graphique 5 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² 2 Source: CECIM Graphique 6 Demande placée de bureaux en région lyonnaise par tranche de surface % 8% 4% 2% Source: CECIM Graphique 7 T1 T2 T3 T4 % T1-T3 216 Moins de m² De à m² De à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Demande placée par tranche de surface et par secteur au T1-T3 216, en milliers de m² Part-Dieu Villeurbanne / Tonkin Gerland Préfecture / Universités Lyon 8 / Hôpitaux Presqu'île Nord Lyon 6 Vaise Confluence Carré de Soie / Grand Clément Lyon 5 Lyon 4 Côtière Nord Ouest Est Nord Est Sud Ouest Autres Moins de m² De à m² De à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Lyon intra-muros Lyon extra-muros Source: CECIM cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Offre disponible Au plus haut! La bonne tenue de l activité sur l agglomération lyonnaise s est accompagnée d une hausse des disponibilités (immédiates et à 6 mois) de bureaux, qui culminent à 436 m² fin septembre 216. Malgré cette augmentation et le maintien des stocks vacants au-delà de 4 m² depuis près de 2 ans, le taux de vacance s établit à 6,8% au 3 ème trimestre 216. L activité soutenue pour des surfaces de seconde main à la Part-Dieu, Gerland, et Nord-Ouest a fortement entamé le stock de cette typologie de bureaux (-12%), encore majoritaire ( de l offre immédiate et à 6 mois). Plus du quart de ces disponibilités se concentrent à Gerland, l immeuble «Gerland Plaza», vacant depuis plusieurs années, pesant fortement dans l offre immédiate. Les disponibilités lyonnaises de première main (173 7 m²) ont grimpé de +25% depuis fin 215, dépassant le record de 212 (167 m²). Une série de livraisons («Green Office Link», «Terralta», «King Charles», «Silex 1») ont fait passer dans l offre immédiate et à 6 mois des volumes de première main importants. Ce niveau élevé de disponibilités de bureaux de première main doit être remis dans un contexte plutôt porteur sur ce segment de marché : plus de 12 m² consommés en moyenne au cours des 1 dernières années, et, depuis 213, une moyenne de 125 à 165 m² chaque année. Lyon intra-muros au cœur de l offre neuve Près de 65% des disponibilités se concentrent sur les secteurs de Lyon intra-muros, un niveau stable depuis 9 mois. Le déséquilibre présent fin 215 entre l offre de première et de seconde main tend à se réduire. Les bureaux neufs et restructurés (+32%) dépassent désormais les m² à Lyon intra-muros, tandis la seconde main (157 6 m²), s est allégée de 12%, conséquence d un regain d activité sur cette typologie, malgré des libérations encore très présentes. A eux trois, les secteurs de Gerland, la Part-Dieu et Carré de Soie / Grand Clément concentrent près d un mètre carré vacant sur deux à Lyon intra-muros. Les disponibilités en périphérie de Lyon (161 6 m²) ont rebondi de +15% depuis fin 215, alimentées surtout par les surfaces de seconde main. Ces bureaux, nécessitant fréquemment des travaux de remise à niveau représentent le double de l offre de première main, l est et le Nord-Ouest concentrant la grande majorité ce volume d offre (65%). Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² 4 Graphique 8 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, T3 216 Préfecture / Université 7% Villeurbanne / Tonkin 7% Graphique 9 Vaise 8% Presqu'Ile Nord Confluence 7% Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra-muros, T3 216 Nord Est 4% Territoire Nord Isère Sud Ouest Première main Lyon 6ème 5% Hopitaux / Lyon 8ème 8% m² Extérieurs Nord 4% m² Autres 3% Autres 4% Seconde main Gerland 23% 1% 8% 4% 2% % Part-Dieu 17% Carré de Soie / Grand Clément 9% Est 32% Sud Est 7% Nord Ouest 3% cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Offre future Rythme de production plus mesuré en 216 Le volume de la production nouvelle lyonnaise devrait atteindre 12 m² de bureaux en 216, un niveau plus mesuré que le record de l année passée (18 m² inaugurés). L essentiel de ces livraisons reste sans surprise ancré sur Lyon intramuros (7%), Gerland, Villeurbanne / Tonkin, Confluence et la Part-Dieu figurant en tête des secteurs de prédilection de cette production neuve. Le taux de pré-commercialisation des 82 m² livrés depuis le début de l année avoisine et, sur les 4 m² attendus au 4 ème trimestre, à peine la moitié est encore disponible. Parmi les plus grandes livraisons, citons «Adely» (13 4 m²), clé-en-main pour ADECCO, «Seven» (12 m²), cédé pour moitié à STEF TFE et «Terralta» (1 6 m²). En périphérie, le gabarit des opérations excède rarement les 5 m², à quelques rares exceptions près, «Les Allées du Parc» (6 m² en 2 tranches) et «Technoland» (5 7 m²). L année 216 devrait s achever sur un volume de 35 m² de bureaux neufs sur les secteurs de Lyon extra-muros, dont 13 m² sont encore disponibles. Parmi la dizaine de projets impliqués, les lancements en gris sont majoritaires, ceux en blanc, très présents ces deux dernières années s étant fait plus rares. Mais une cadence encore importante, y compris en 217 L année 216 marque un repli relatif de la production neuve, mais le rythme restera maintenu en 217, avec 13 m² de bureaux en chantier. La moitié de ce volume livrable est encore disponible, un ratio tiré vers le haut par les clé-enmains et les comptes-propres. Sur la vingtaine de projets en cours d édification et attendus en 217, la quasi-totalité des lancements en blanc sont restés l apanage des secteurs centraux de Lyon. Gerland, la Part- Dieu et la Presqu Ile figurent au cœur de cette production nouvelle (7% des volumes). Parmi les opérations les plus importantes, citons l emblématique «Grand Hôtel-Dieu» (13 4 m²), «Silex 1» (11 m²), «Ynfluences Square» (9 m²), ou encore le «Green Office Link» (8 4 m²). Un volume additionnel de 155 m² de bureaux dotés d un permis de construire est susceptible d alimenter le marché lyonnais d ici à 219. Pour 217, le secteur de Carré de Soie / Grand-Clément sera mis à l honneur avec les opérations «View One» (15 m²) et «Sadena» (12 m²). Graphique 1 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² * : volume prévisionnel Graphique 11 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² 2 Graphique (p*) Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise (livrables jusqu en 218), en m² Intra-muros Extra-muros T En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Presqu'Ile Nord Gerland Confluence Préfecture / Université Part-Dieu Est Vaise Territoire Nord Isère Autres 9% 9% 9% 82 m² 11% 12% 21% 18% cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Valeurs locatives Resserrement des loyers moyens de première et de seconde main Le loyer moyen de première main s établit à 178 /m²/an au 3 ème trimestre 216, contre 195 /m²/an au cumul de l année 215. Le mouvement est inverse pour des bureaux de seconde main, passés de 155 /m²/an en 215 à 168 /m²/an au 3 ème trimestre 216. Plusieurs effets conjugués ont participé au rapprochement de ces loyers faciaux dans le neuf/restructuré et pour des surfaces de seconde main. Les grands mouvements d utilisateurs, très présents en 215 à la Part-Dieu (immeubles «Adely», Equinox»), Gerland et Vaise ont été un peu moins nombreux en 216. Sur ces secteurs, les schémas de clé-en-mains et de comptes-propres (siège d ORANGE) ont pris l ascendant. Simultanément, plusieurs transactions d envergure en périphérie Nord-Ouest de Lyon (immeubles «Linux», «OL Land») pour des loyers de 16 à 18 /m²/an ont consolidé la valeur de première main. La hausse des loyers de seconde main s était, quant à elle, appuyée, depuis 214, sur une activité centrée sur Lyon intramuros (Part-Dieu, Presqu île Nord, Vaise, Préfecture). Ce mouvement s est prolongé au cours de l année 216 et pour des surfaces supérieures à 1 m², les loyers ont dépassé leurs fourchettes de l année passée. Ces valeurs faciales ont varié, le plus souvent, de 165 à 23 /m²/an, mais plusieurs grandes signatures intervenues à Villeurbanne / Tonkin et Gerland (de 14 à 165 /m²/an) ont fait contrepoids. Fort potentiel de progression des valeurs pour le neuf L activité transactionnelle dans le neuf est restée très centrée sur la périphérie de Lyon. Les signatures intervenues à la Part- Dieu et dans les secteurs Préfecture / Universités se sont opérées pour des loyers de à 27 /m²/an. A titre d illustration, citons la signature de NOW COWORKING (3 m²), pour un loyer facial de 244 /m²/an dans l immeuble «New Deal», opération de reconversion d un ancien garage CITROEN. Ces niveaux restent cependant en déca des valeurs attendues pour de grandes transactions dans le neuf, laissant entendre un potentiel de hausse important. Ainsi, les bureaux les plus qualitatifs des principaux quartiers tertiaires (la Part-Dieu, Presqu île, Confluence) atteignent aisément des valeurs de 2 à /m²/an. Ces loyers de présentation oscillent, quant à eux, entre 17 et 19 /m²/an pour des surfaces neuves en périphérie lyonnaise. Du côté des surfaces de seconde main, les fourchettes de loyers constatés sur la Presqu île Nord sont comprises entre 23 et 265 /m²/an. L amplitude considérable de ces loyers à la Part-Dieu (de à 265 /m²/an) s explique par la profondeur et l hétérogénéité de son offre. Pour tous les autres secteurs, ces loyers s échelonnent de 12 à /m²/an. Graphique 13 Valeurs locatives de transaction de bureaux à Lyon, /m²/an 2 Source: CECIM - Cushman & Wakefield Graphique 14 Amplitude des loyers de transaction, bureaux neufs ou restructurés supérieurs à m² - T1-T3 216, /m²/an Graphique 15 Seconde main Première main Loyer prime Amplitude des loyers de transaction, bureaux de seconde main supérieurs à m², T1-T3-216, /m²/an 2 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Directeur Agency France +33 () ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas de Barjac Directeur Agence de Lyon +33 () nicolas.debarjac@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 78 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com