Fixation d'un prix de loyer et présentation devant la Régie du logement. Me Robert Soucy, avocat

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1 Fixation d'un prix de loyer et présentation devant la Régie du logement Me Robert Soucy, avocat

2 FIXATION DU LOYER A) Reconduction du bail et modifications du bail : 1. Droit au maintien dans les lieux (1941 C.c.Q.) - Le locataire a droit au renouvellement automatique de son bail ; - Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ; - Si la durée du bail initial excède 12 mois : renouvellement pour 12 mois ; - Les parties peuvent, cependant, convenir d'un terme de reconduction différent. 2. Délais pour envoyer un avis d'augmentation (1942 C.c.Q.) - Bail de 12 mois et plus : entre 3 et 6 mois de la fin du bail ; - Bail de moins de 12 mois : entre 1 et 2 mois avant l'arrivée du terme ; - Bail à durée indéterminée : entre 1 et 2 mois.

3 3. Délai accordé au locataire pour refuser la modification (1945 C.c.Q.) : - Un mois pour aviser le locateur qu'il refuse l'avis d'augmentation ou qu'il quitte le logement ; - En cas du défaut par le locataire d'aviser le locateur dans le délai d'un mois de la réception de l'avis : ce dernier est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur ; 4. Droit du locataire de ne pas renouveler le bail ou de mettre fin à un bail à durée indéterminée lorsqu'il n'a pas reçu d'avis d'augmentation (1946 C.c.Q.).

4 B) Fixation du loyer 1. Délai accordé au locateur pour s'adresser à la Régie du logement pour faire statuer sur la modification proposée (1947 C.c.Q.) : - Un mois de la réception de l'avis de refus par le locataire ; - S'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein de droit aux conditions antérieures ; 2. Droit au nouveau locataire ou sous-locataire de faire fixer le loyer par la Régie du logement lorsqu'il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des douze mois qui précédent le début du bail ou de la souslocation (1950 C.c.Q.) : - Exception : lorsque le loyer a déjà été fixé par la Régie du logement ; - Délais : -10 jours de la conclusion du bail ou de la sous-location lorsque le loyer précédent est indiqué ; - 2 mois du début du bail ou de la sous-location lorsque le loyer précédent n'est pas indiqué.

5 3. Définition du terme «nouveau locataire» (1951 C.c.Q.) : - N'est pas considéré comme nouveau locataire celui à qui la loi reconnaît le droit d'être maintenu dans les lieux et de devenir locataire lorsque cesse la cohabitation avec le locataire ou que celui-ci décède; 4. Pas de fixation dans les cinq années qui suivent de la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l usage auquel il est destiné (1955 C.c.Q.) : - Conditions : remplir obligatoirement l'annexe F du bail ; - Sinon : perte de l exemption.

6 FIXATION DE LOYER DEVANT LA RÉGIE DU LOGEMENT 1. Calcul des revenus : - Loyers mensuels des logements loués ; - Loyers non-loués ; - Revenus commerciaux. 2. Dépenses d'exploitation admissibles : - Taxes municipales ; - Taxe scolaire ; - Assurances ; - Électricité, gaz, mazout ; - Entretien : frais assumés par le propriétaire pour les réparations mineures et le maintien en bon état de l'immeuble ; - Services : ceux que le propriétaire assume, s'il y a lieu, pour fournir aux locataires les services faisant partie du bail, comme les dépenses (salaires, honoraires, contrats, etc.) de conciergerie, infirmerie, etc. ; - Gestion. 3. Calculs du revenu net;

7 4. Réparations majeures : celles qui donnent lieu à des coûts qui ne font pas partie des dépenses d'exploitation de l'immeuble : Il s'agit des travaux visant à réparer ou à modifier les principaux éléments de la structure de l'immeuble (toit, tuyauterie, système de chauffage, fenestration, etc.), de travaux de rénovation (menuiserie, armoires) dans les logements ou les espaces communs ou encore d'installations supplémentaires (stationnement, piscine). 5. Façon de calculer les différents pourcentages pour chacune des dépenses admissibles : - Exception : le loyer de faveur ; - Définition : loyer d'un logement qui est inférieur au loyer habituellement payé pour celui de logements comparables, dans l'une des situations suivantes : a) le locateur est un parent, allié ou employé du locateur ; b) le locateur est ou était le soutien du locataire ; c) le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée.

8 6. Le formulaire de fixation de loyer : méthode dépassée nuisant au développement économique! Préparation d'une audience devant la Régie du logement en matière de fixation : - S'assurer du respect des délais; - Preuve de signification; - Remplir adéquatement la formule que vous fera parvenir la Régie du logement; - Preuves des dépenses effectuées (factures, preuve de paiement, contrat hypothécaire, etc.).

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12 Cas n o 1 Loyer 500,00$ - Aucune augmentation de taxes et d'assurance - Aucune dépense majeure - Électricité : 500,00$ - Dépenses d'entretien: 2500,00$

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14 Rappel : Aucune augmentation de taxes Aucune dépense majeure Électricité : 500,00$ Dépenses d'entretien : 2 500,00$

15 Cas n o 2 Loyer 500,00$ Augmentation de taxes et assurances Dépenses majeures : 6 000,00$ (pour l'immeuble) et 3 000,00$ (pour le logement) Mazout : 7 000,00$

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17 Rappel : Loyer 500,00$ Augmentation de taxes et assurances Mazout : 7 000,00$ Dépenses majeures : 6 000,00$ (pour l'immeuble) et 3 000,00$ (pour le logement)

18 Cas n o 3 Loyer 500,00$ Baisse de taxes (municipales et scolaires) Dépenses majeures : 10000,00$ Pas de Mazout

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20 Rappel : Loyer 500,00$ Baisse de taxes (municipales et scolaires) Dépenses majeures : ,00$ Pas de Mazout

21 Cas n o 4 Loyer 500,00$ Augementation des taxes Augementation des assurances Dépenses majeures : 10000,00$ Gaz: 6 000,00$

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23 Rappel : Loyer 500,00$ Augmentation des taxes Augmentation des assurances Dépenses majeures : ,00$ Gaz: 6 000,00$

24 Merci! Association des Propriétaires du Québec (APQ) Téléphone : (514) Service d'évaluation des locataires, option 2 Service juridique, option 3