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1 Page 1 of 5 Brulé c. Laberge 2011 QCRDL RÉGIE DU LOGEMENT BUREAU DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD No : F RN : Date : 28 décembre 2011 Greffier spécial : M e Grégor Des Rosiers BRIGITTE BRULÉ LOUIS MARTIN Locateurs - Partie demanderesse c. SOLANGE LABERGE Locataire - Partie défenderesse DÉCISION [1] Les locateurs ont produit une demande de fixation de loyer et de modification d une autre condition du bail conformément aux dispositions de l article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais. [2] Les parties sont liées par un bail du 1 er juillet 2010 au 30 juin 2011, à un loyer mensuel de 400,00 $, incluant le coût de l espace de stationnement. [3] La locatrice demande à la Régie de statuer sur la modification suivante : -«Que le bail soit d une durée de 6 mois, soit du 1 er juillet au 31 décembre 2011 et il est interdit de fumer (Clause non-fumeur) à compter du 1 er juillet 2011.» [4] Les locateurs ont produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements. [5] Après calcul, l ajustement du loyer permis en vertu du Règlement est de 5,27 $ par mois, s établissant comme suit : Taxes municipales et scolaires (2,22 $) Assurances 6,09 $ Gaz 0,00 $ Électricité 0,00 $ Mazout 0,00 $

2 Page 2 of 5 Frais d entretien 0,00 $ Frais de services 0,00 $ Frais de gestion 0,26 $ Réparations majeures, améliorations majeures, mise en place d un nouveau service 0,00 $ Ajustement du revenu net 1,14 $ TOTAL 5,27 $ MODIFICATION DU TERME DU BAIL [6] La locatrice, témoigne et explique que le bail est présentement d une durée de 12 mois. Elle déclare que le logement loué est une maison mobile qu elle a achetée en [7] Elle explique qu en 2004, elle a acheté une autre maison et a ainsi mis en location le logement (maison mobile) occupé par la locataire. [8] Elle soutient que la locataire est une amie et que dès le début des pourparlers ayant amené au contrat de bail initial en 2006, la locataire était au courant de son intention de mettre en vente la maison mobile (logement concerné). [9] La propriété a été mise en vente le ou vers la fin janvier La locatrice produit en preuve le contrat de courtage pour la vente d un immeuble (pièce P-1). Ce contrat a été renouvelé (pièce P-2) et le mandat du courtier a été prolongé jusqu au 2 septembre [10] Elle fait valoir et soutient qu elle demande la modification de la durée du bail afin que le terme du bail soit de 6 mois et non un terme de 12 mois compte tenu du délai différent d un (1) mois au lieu de six (6) mois applicable en vertu de la loi à ces types de baux pour donner un avis de modification ou pour reprendre le logement. [11] Elle soutient qu une telle modification faciliterait la vente puisqu un acheteur éventuel n aura qu a donné un avis d un mois à la locataire pour reprendre le logement et prendre possession de la maison mobile. [12] Elle soutient que le bail de 12 mois actuel constitue un inconvénient majeur à la vente de la propriété puisque le nouvel acquéreur devra alors donner un avis de 6 mois à la locataire pour prendre possession. [13] La locataire, témoigne à l effet qu elle est locataire aux termes d un bail dûment négocié depuis 2006 et conclu pour un terme 12 mois. [14] Elle déclare que la locatrice est effectivement une amie et qu elle ne conteste aucunement le fait de mettre en vente la propriété mais conteste plutôt la demande de modification au bail sur les deux points, soit le terme du bail et l interdiction de fumer. [15] La procureure de la locataire, M e Christiane Levac, plaide que le bail de 12 mois n est aucunement un inconvénient ni une entrave à la vente de ce type de propriété parce qu un locataire occupe les lieux. [16] En outre, M e Christiane Levac, plaide et soutient qu après 5 ans à titre de locataire de cette maison mobile, dans la mesure où le Tribunal fait droit à la demande de la locatrice, se serait une forme d éviction déguisée qui porterait atteinte au droit personnel de la locataire et au droit au maintien dans les lieux loués et ce, malgré la vente. CLAUSE DE NON-FUMEUR [17] En évoquant la Loi sur le tabac[1] la locatrice témoigne à l effet que pour plusieurs motifs elle est d avis qu il est opportun qu il soit interdit à la locataire de fumer dans le logement. [18] D une part, elle soutient que lors de différentes visites au logement, elle a pu se rendre compte qu il se dégageait une très forte odeur de fumée de tabac incrustée dans les murs et les biens meubles ce qui constitue une entrave à la vente et dégrade le bien dont elle est propriétaire. [19] D autre part, elle fait valoir que pour prévenir un incendie, compte tenu que la locataire laquelle est une amie - est une grande fumeuse et qu elle a négligé d installer une pile dans le détecteur de fumée la locatrice soutenant l avoir elle-même installée il y a lieu d interdire de fumer dans le logement loué. [20] En défense, la locataire conteste vigoureusement cette demande de modification au bail et soutient qu elle fume effectivement depuis 40 ans. Elle souligne que la locatrice, une amie, est également une fumeuse et qu elle a à l occasion fumer chez elle, dans le logement loué. [21] Elle fait valoir que la locatrice sait pertinemment qu elle a assumé les coûts pour la rénovation de cette maison mobile et que ses allégations au sujet de fortes odeurs de fumée dans le logement sont sans fondement et irrecevables.

3 Page 3 of 5 DROIT APPLICABLE [22] Selon la loi, un locateur a la possibilité de modifier les conditions du bail lors de sa reconduction s il donne un avis à cet effet au locataire dans les délais prescrits : «1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de douze mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme. Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois. Ces délais sont respectivement réduits à dix jours et vingt jours s'il s'agit du bail d'une chambre L'avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l'objet d'une demande de fixation ou de révision. L'avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée.» [23] En cas de refus du locataire, le locateur peut alors demander au tribunal d autoriser la modification demandée dans le mois de la réception du refus : «1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s'adresser au tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.» [24] D autres articles du Code civil du Québec régissent la relation juridique entre le locateur et le locataire. Le tribunal se réfère aux articles pertinents à la présente cause notamment: «1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin. Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède douze mois, pour une durée de douze mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d'un terme de reconduction différent Le tribunal qui autorise la modification d'une condition du bail fixe le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement.» [25] Quels sont les critères permettant au locateur de modifier les conditions du bail lors de sa reconduction? [26] Tout d abord, il y a lieu de souligner une règle de droit bien établie à l effet qu il appartient au demandeur de toute demande en justice de démontrer le bien-fondé de sa demande en établissant les éléments factuels de faits et de droit au soutien de sa demande. [27] En l instance, il incombe à la locatrice de prouver le bien-fondé de sa demande en établissant les motifs au soutien de la modification au bail demandée et qu une telle modification ne porte pas atteinte au droit personnel de la locataire au maintien dans les lieux. [28] Le Tribunal estime que bien qu il y ait eu des divergences jurisprudentielles quant aux critères à retenir permettant à un locateur de modifier les conditions d un bail lors de sa reconduction, la jurisprudence est cependant unanime pour exiger du tribunal qu il examine la pertinence de la demande de modification qui lui est présentée, c est-à-dire le bien-fondé de la demande. [29] Alors, il faut et il suffit à la locatrice de prouver le bien-fondé de la demande de modification au bail. [30] En ce qui a trait à l interdiction de fumer, M e Jean-Yves Landry, greffier spécial, s exprimait ainsi dans une récente décision : «La plupart des décisions rendues en matière de modification du bail visant à interdire de fumer à l'intérieur du logement (voir, entre autres, Vachon c. Gendron [2005] J.L. 283 ; Larivièrec. Fortin, F, Régie du logement de Hull; Polacco c.élément, F, Régie du logement de Montréal, indiquent que semblable modification constituerait une atteinte

4 Page 4 of 5 à la vie privée des locataires en contravention avec les articles 35 et 36 de la Charte des droits et libertés de la personne qui stipulent : 35. Toute personne a droit au respect de sa réputation et de sa vie privée. Nulle atteinte ne peut être portée à la vie privée d'une personne sans que celle-ci ou ses héritiers y consentent ou que la loi l'autorise. 36 Peuvent être notamment considérés comme des atteintes à la vie privée d'une personne les actes suivants : 1 Pénétrer chez elle ou y prendre quoi que ce soit; 2 Intercepter ou utiliser une communication privée; 3 Capter ou utiliser son image ou sa voix lorsqu'elle se trouve dans des lieux privés; 4 Surveiller sa vie privée par quelque moyen que ce soit; 5 Utiliser son nom, son image, sa ressemblance ou sa voix à toute autre fin que l'information légitime du public; 6 Utiliser sa correspondance, ses manuscrits ou ses autres documents personnels. De plus, la loi sur le Tabac [L.R.Q. chapitret-0.01] prévoit à son article 2, par. 7, qu'il est interdit de fumer dans«les aires communes des immeubles d'habitation comportant six logements ou plus, que ces immeubles soient détenus en copropriété ou non». C'est dire que le législateur n'a jamais interdit aux locataires de fumer à l'intérieur d'un logement résidentiel, même dans les grands immeubles alors que seuls les espaces publics sont visés. Conséquemment, même si la démarche des locateurs est compréhensible, le tribunal considère que la modification demandée constitue une atteinte sérieuse au droit au maintien dans les lieux des locataires qui ont droit au respect de leur vie privée à l'intérieur de leur logement.»[2] [31] De ce qui précède et cette constatation étant juste, le soussigné fait sien l opinion de M e Jean-Yves Landry, sur ce point et estime que les faits et les arguments de la locatrice sont insuffisants en ce qui concerne la modification demandée quant à modifier la durée du bail pour un terme de six (6) mois et ne convainquent pas le Tribunal et ne permettent pas de lui accorder les modifications demandées. [32] CONSIDÉRANTl'ensemble de la preuve faite à l'audience; [33] CONSIDÉRANTqu un ajustement mensuel de 5,27 $ est justifié; [34] CONSIDÉRANT que le Tribunal refuse les modifications demandées; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [35] FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 405,00 $ par mois du 1 er juillet 2011 au 30 juin 2012, incluant le coût de l espace de stationnement. [36] Les autres conditions du bail demeurent inchangées. [37] Les locateurs assument les frais de la demande. M e Grégor Des Rosiers, greffier spécial Présence(s) : un des locateurs la locataire M e Christiane Levac, avocate de la locataire Date de l audience : 6 septembre 2011

5 Page 5 of 5 [1] L.R.Q. chapitre T [2] , R.L., Fixation, 6 octobre 2009, Landry J-Y. gs.