ADIL 33 ETUDE. Projets d accession à la propriété en 2012

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1 ADIL 33 ETUDE Projets d accession à la propriété en 2012 Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX

2 ETUDE LES PROJETS D ACCESSION A LA PROPRIETE en 2012 Cette synthèse est établie à partir de 341 études financières concernant les projets d accession à la propriété de nos consultants au cours de l année Lieu de résidence : 82% des ménages venus nous consulter pour un projet d accession résident sur la CUB, 15% résident hors CUB, et même hors Gironde (3%). Commune de résidence % 2012 % 2011 CUB 82% 77% Hors-CUB 15% 21% Hors Gironde 3% 2% Localisation du projet : 70% des projets d accession étudiés se situent sur la CUB et 29% hors-cub. Parmi les ménages résidant sur la CUB, seulement 17% d entre eux envisagent un projet hors CUB (ils étaient près de 25% en 2010 et encore 22% en 2009) ; mais, parmi ceux qui envisagent de rester sur la CUB, ils sont 64% à vouloir réaliser leur projet sur leur commune de résidence actuelle. Localisation du projet % 2012 % 2011 CUB 70% 64% Hors- CUB 29% 31% Hors Gironde 1% 1% Indéterminé - 4% Nature du conseil : Nature du conseil % 2012 % 2011 Diagnostic 59% 63% Plan de financement 41% 37% La majorité des études financières porte sur un diagnostic, dont l objectif est de déterminer la capacité d investissement du ménage, et donc en préalable à tout engagement. Or, il est très important pour un ménage qui souhaite accéder à la propriété d avoir une vision réaliste de ses possibilités financières, des prix, de l ensemble des dispositifs financiers mobilisables ainsi que des frais et charges afférents aux différents types de projets envisagés pour mener au mieux sa réflexion et effectuer un choix en connaissance de cause. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 2/9

3 Origine des visites : 32% des consultants nous ont connu par le «bouche à oreille» et 24% sont des anciens consultants c'est-àdire ayant déjà eu un contact avec l ADIL. 25% des consultants nous ont connu par l intermédiaire d Internet. Origine des visites % 2012 % 2011 Bouche à oreille 32% 32% Internet 25% 15% Ancien consultant 24% 32% Professionnels / partenaires 7% 7% Publicité / médias 6% 8% Travailleurs sociaux 4% 2% Collectivités locales 2% 1% Salons habitat 1% 3% TOTAL 101% 100% Situation familiale des accédants : 57% sont des couples avec ou sans enfants, (ils étaient 54% en 2011, 59% en 2010, 58% en 2009, mais 69% en 2008) et 43% sont des personnes isolées ou des familles monoparentales. Situation familiale % 2012 % 2011 Célibataire, veuf, divorcé 43% 46% Couple marié ou non 57% 54% Age des consultants : Tranche d âge % 2012 %2011 < 30 ans 12% 18% ans 52% 48% ans 24% 22% 50 ans et plus 12% 12% 76% des ménages sont dans la tranche d âge des 30 à 50 ans contre 70% l an dernier. Statut actuel d occupation : Statut actuel % 2012 % 2011 Locataire parc privé 67% 66% Locataire parc public 23% 15% Propriétaire occupant 4% 5% Occupant à titre gratuit 6% 14% La majorité des consultants est locataire du parc privé (67%), en grande partie primo-accédant et constitue la cible privilégiée des dispositifs d aides à l accession à la propriété. Les locataires du parc public après une nette diminution en 2011 retrouvent une proportion proche des années précédentes. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 3/9

4 Type de projet envisagé : Choix initial Projet retenu Neuf 44% 48% Ancien 36% 26% Acquisition/amélioration 12% 25% Indéterminé 8% 1% Les ménages orientent leur choix dans 48% des cas vers un logement neuf (achat ou construction) contre 39% en On peut y voir l impact de la réforme de PTZ+. Type de projet % 2012 % 2011 Individuel 63% 61% Collectif 34% 36% Indéterminé 3% 3% Les projets de maisons individuelles restent majoritaires, (63% contre 34% pour le collectif) dans le choix du logement même s ils diminuent régulièrement depuis 2008 (61% en 2011, 63% en 2010, 66% en 2009 et 70% en 2008). L offre développée ces dernières années dans le collectif avec les prix attractifs des programmes aidés n y est peut être pas étrangère. Faisabilité des projets : 82% des projets étudiés sont estimés réalisables par le conseiller (ils étaient 81% l an dernier) et 18% n apparaissent pas envisageables. Pour les consultants dont le projet n apparaît pas réalisable, à l issue de l entretien avec le conseiller de l ADIL33, la majorité des consultants n envisagent plus de réaliser l opération ou la diffèrent le temps de réunir des conditions plus favorables. Durée de remboursement des prêts La durée majoritaire du prêt principal se situe toujours entre 20 et 25 ans, compte tenu des prix toujours plus élevés. Malgré tout, depuis l an dernier nous notons une réduction des propositions de prêt sur 30 ans, et surtout aucune proposition de prêt au-delà de 30 ans, alors qu en 2008 certaines banques proposaient parfois des durées de prêt jusqu à 40 ans. Durée du prêt principal % 2012 % 2011 Jusqu à 15 ans 20% 24% + de 15 ans à 20 ans 22% 18% + de 20 ans à 25 ans 50% 51% + de 25 ans 8% 7% La durée moyenne du prêt principal est de 21 ans et 4 mois soit près de 1 an de moins que les années précédentes, la médiane reste identique à 25 ans. Le PTZ+ peut être mobilisé dans 48% des projets étudiés considérés comme réalisables contre 82% des projets en 2011(cela correspondait à tous les ménages considérés comme primo-accédants au sens du PTZ+ sans considération du niveau des ressources cette année là). Rappelons qu à partir du 1 er janvier 2012 le PTZ+ a été de nouveau réservé au logement neuf (sauf exception). Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 4/9

5 En 2012, PTZ+ ont été distribués sur l ensemble du département de la Gironde contre en 2011 et encore en Il s agit dans 81% des cas de projet de construction de maison individuelle, 8% d achat d un logement neuf individuel et seulement 11% d achat d un logement neuf en collectif. Cela traduit bien sûr le changement des conditions d attribution du PTZ+, mais également un certain ralentissement des projets d accession du fait des incertitudes des ménages quand à la situation économique et au marché du logement. Ressources moyennes des accédants : Répartition des accédants selon les montants moyens de leurs ressources mensuelles et selon les compositions familiales Nombre d enfants Revenu moyen % sur le total des accédants Revenu moyen % sur le total des accédants Couples Isolés ,2% 14,8% 15,4% 4,7% 0,7% 0,7% ,2% 6,0% 4,7% 2,7% Cette répartition est établie pour les accédants dont le projet est estimé réalisable. Rappel : 1 SMIC : ; 2 SMIC : ; 3 SMIC : (SMIC net au 1 er juillet 2012) Moyenne des revenus et des mensualités pour les opérations estimées réalisables Situation familiale Revenu moyen Mensualité moyenne Taux d effort Couple (1 actif) % Couple (2 actifs) % Isolé % Le revenu moyen des ménages qui nous ont consulté est de 2.830, soit approximativement de 2,5 fois le SMIC. Il s agit donc des ménages ciblés par les dispositifs d aide à l accession à la propriété. En comparaison, le revenu net moyen déclaré par foyer fiscal en 2009 en Gironde s élève à (Source INSEE) soit un revenu net mensuel de Montant du remboursement mensuel consacré à l accession Près de 90% des ménages nous ayant consulté pour un projet d accession sont locataires (87% en 2011), principalement dans le parc privé (75% contre 25% du parc public). Comparaison des loyers avec les remboursements envisagés Faisabilité de l opération Loyer actuel moyen Mensualité moyenne Oui Non On observe que l effort financier envisagé pour l accession est nettement supérieur à celui consacré au loyer réglé (+ 195 pour les projets réalisables). La différence se situe aussi en considération de la taille des logements. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 5/9

6 Taille des logements : Un des motifs déterminant de l accession reste aujourd hui celui de trouver un logement plus grand. En effet, 54% des projets portent sur des logements de 4 pièces et plus, ce taux était même de 60% il y a encore trois ans. On peut penser que les prix constatés dans les programmes neufs expliquent pour partie la diminution dans la taille des logements recherchés par nos consultants. 5 Pièces 10% (8%) 6 Pièces et + 2% (1%) 1 Pièce 6% (3%) 2 Pièces 13% (13%) 4 Pièces 42% (46%) 3 Pièces 27% (28%) (Le pourcentage entre parenthèses est celui pour 2011) La taille des logements recherchés est également en rapport avec l effort financier qui peut être consacré à l accession. Remboursement moyen mensuel selon la taille du logement (projets réalisables) pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et plus *NR : non renseigné Rembourser 850 par mois revient à emprunter (4,5% TEG sur 25 ans) Cependant, le montant moyen des opérations envisagées se situe bien au-delà de ce montant : Le coût moyen des projets réalisables est d environ soit +5,15%(contre en 2011 et en 2010) Ceci explique l orientation des accédants vers les logements anciens d un prix souvent plus faible que le neuf. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 6/9

7 Prédominance de l ancien sur le neuf dans les projets d accession envisagés 47% 46% 53% 61% 56% 51% 57% 52% 49% 55% 59% 51% 48% 40% 39% 30% 26% 31% 35% 30% 36% 44% 41% 39% Ancien Neuf L on observe que l écart entre le neuf et l ancien tend à diminuer notamment peut être du fait de la réforme du PTZ+. Prix moyen des projets réalisables selon le type d opération et leur localisation LOCALISATION TYPE DE PROJET CUB HORS-CUB Prix moyen Neuf % des projets 27,4% 22,6% Prix moyen Ancien % des projets 21,2% 2,7% Prix moyen Acquisition-amélioration % des projets 19,2% 6,2% En comparaison, les données publiées par les notaires de la Gironde* indiquent que le prix de vente médian s établit pour les maisons anciennes à , les plus vendues étant des maisons de 4 pièces principales. Pour les appartements, les prix moyens varient de pour l ancien à pour le neuf, la plus grande part des ventes étant constituée de logements T2. Pour le territoire de la CUB, ces chiffres sont respectivement de pour les maisons anciennes, pour les appartements anciens et pour les appartements neufs. * source : Notaires de Gironde - PERVAL Valeurs moyennes constatées sur les opérations de construction Localisation Coût construction Coût terrain Superficie bâtie (en m²) Superficie terrain (en m²) CUB Hors-CUB Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 7/9

8 Evolution des prix des opérations sur les dix dernières années : + 58% de hausse Coût moyen des projets Après une diminution du montant moyen des projets en 2008, nous assistons à nouveau à des hausses importantes ces trois dernières années, ce qui porte à 58% l augmentation des prix des projets sur dix ans. Evolution des revenus moyens des accédants sur la même période : + 18% de hausse Revenus moyens Sur la même période, nous observons que les revenus moyens des ménages n augmentent que de 18% (une baisse avait même été enregistrée en 2009). Caractère décisif de l apport personnel : L apport personnel, quelle que soit son origine (épargne préalable, revente d un bien immobilier ou autres) est un élément aujourd hui, déterminant dans la faisabilité de l opération d accession. Il se conjugue parfois avec un apport en terrain. Dans seulement moins de 9% des projets réalisables, il n y a aucun apport personnel. La moyenne générale des apports personnels dans les projets réalisables se situe à (contre en 2011) soit à l identique de Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 8/9

9 Cette moyenne élevée s explique dans la mesure où souvent l apport personnel est constitué par la vente d un bien immobilier, un héritage ou un don provenant de la famille afin de permettre l opération d accession à la propriété. Nature de l apport % des projets réalisables Montant moyen avec apport Liquidité 96% 90% En présence d un logement 3% 7% En présence d un terrain 1% 3% Très faible impact des aides personnelles : Les aides au logement sont présentes dans seulement 14% des projets jugés réalisables. Le montant moyen de l aide estimée est de 135. On peut en déduire qu actuellement ces aides ne sont pas déterminantes dans la réalisation du projet d accession à la propriété des ménages. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX 9/9