Baisse des prix modérée dans l ancien. Amélioration de l activité dans le neuf en 2015?

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1 MARKETVIEW Résidentiel France, Janvier 215 Baisse des prix modérée dans l ancien. Amélioration de l activité dans le neuf en 215? Ventes dans l ancien + 4 % Prix dans l ancien - 1 % Mises en chantier - 11 % Ventes dans le neuf - 8 % Taux d emprunt 2,38 % Évolution annuelle, derniers chiffres disponibles au 1 er décembre 2 SOMMAIRE La demande de crédits se contracte malgré des taux historiquement bas (p. 1-2) Le neuf : la construction et la commercialisation en panne (p. 2-3) Les mesures de simplification des normes pour la construction (p. 4) Le logement intermédiaire : objectif ambitieux (p. 4) L ancien : les prix reculent encore lentement (p. 5) Le marché locatif : mobilité en baisse (p. 6) La vente d immeubles en bloc : un marché toujours fluide (p. 7) L activité ne redémarre pas sur le marché haut de gamme à Paris (p. 8) CE QU IL FAUT RETENIR INDICATEURS FINANCIERS Production de crédits nouveaux à l habitat : 93,2 milliards d au cours des 1 premiers mois de l année 2 (- 21 % sur un an) MARCHÉ DU NEUF Mises en chantier (tous logements confondus) : 31 2 logements commencés sur un an à fin octobre 2 (- 11 % sur un an). Ventes (filière promoteurs) : 61 1 au cours des 9 premiers mois de l année 2 (- 8 % sur un an) Ventes de maisons individuelles en secteur diffus : 12 sur un an à fin octobre 2 (- 6 % sur un an) MARCHÉ DE L ANCIEN Nombre de mutations (France entière) : 72 sur un an à fin octobre 2 (+ 4 % sur un an) Évolution annuelle du prix des logements anciens (France entière) : - 1,7 % pour les appartements et -,4 % pour les maisons au 3 ème trimestre 2 MARCHÉ LOCATIF Évolution des loyers de marché (France entière) : + 1,5 % en 2 Production de crédits nouveaux à l habitat et évolution des taux d emprunt moyens (ensemble du marché) ,5 % 5, % 4,5 % 4, % 3,5 % 3, % M 2,5 % Montant crédits nouveaux à l habitat (en millards d' ) Taux d emprunt en fin de période (%) Source : Observatoire du Financement des marchés Résidentiels - Crédit Logement / CSA LA VENTE AUX PARTICULIERS LA DEMANDE DE CRÉDIT À L HABITAT SE CONTRACTE MALGRÉ DES TAUX D INTÉRÊTS AU PLUS BAS Après s être nettement redressée en 213 (+ 56 %), la production de crédits nouveaux à l habitat a enregistré une baisse annuelle de - 21 % au cours des 1 premiers mois de l année 2, avec 93,2 milliards d de prêts nouveaux accordés aux particuliers. Le poids des opérations de renégociations et rachats de crédits, qui majorent la production de nouveaux crédits mais n in uent pas sur l évolution des encours (qui ont atteint 83 milliards d en octobre 2 d après la Banque de France) est resté élevé en raison des niveaux historiquement bas des taux d intérêt d emprunt, xés en moyenne à 2,38 % en novembre pour l ensemble du marché d après l'observatoire Crédit Logement CSA. JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 1

2 D après les établissements bancaires, la demande de crédit à l habitat des ménages a globalement échi en 2. La montée du chômage, les mesures de resserrements scales et le pessimisme ambiant sur les questions de pouvoir d achat affectent encore bon nombre de projets d achats, la baisse des prix ayant été en partie contenue par ces taux historiquement bas. Les banques demeurent exigeantes dans l étude des dossiers : elles sont très attentives à la solvabilité des emprunteurs, tant sur le montant de l apport personnel exigé que sur le ratio charges de crédit / revenu. Elles restent peu disposées à prêter sur longue période : les prêts d une durée supérieure à 2 ans ont représenté 46 % des dossiers au cours des 9 premiers mois de l année 2, contre 55 % en moyenne entre 26 et 213. LE NEUF LA CONSTRUCTION AU PLUS BAS En 2, la production de logements (tous secteurs confondus) a de nouveau reculé avec 31 2 mises en chantier recensées au cours des 12 derniers mois à n octobre. Le décrochage est sévère par rapport à 211 (- 28 %) et le niveau tombé au plus bas depuis Les permis de construire accordés ont également décroché avec autorisations délivrées sur 12 mois à n octobre (- 12 % en un an). Le potentiel d'activité reste en effet compromis par la prudence des promoteurs et constructeurs, contraints par les banques et le taux de pré-commercialisation exigé avant la mise en chantier. D après la dernière enquête d opinion menée auprès des promoteurs immobiliers, la tendance à la baisse de la demande de logements neufs s accentue encore et les perspectives de mises en chantier restent dégradées pour les prochains mois. FILIÈRE PROMOTEURS : RÉSULTATS INQUIÉTANTS En 213, les ventes et réservations de logements auprès des promoteurs (sur les programmes d au moins 5 logements) s étaient stabilisées à des niveaux relativement bas en historique, à 89 3 unités (- 12 % par rapport à la moyenne annuelle sur la période 2-212). Au cours des 9 premiers mois de l année 2, 61 1 ventes ont été recensées, soit - 8 % sur un an. Les ventes aux investisseurs privés n ont enregistré aucun rebond, représentant environ 4 % des acquisitions (contre 58 % entre 29 et 212). Les ventes en accession se sont en revanche maintenues, représentant 6 % des ventes depuis 213. En réponse à de faibles niveaux de commercialisation, les promoteurs ont ajusté leurs mises en vente depuis plusieurs trimestres a n de limiter leur stock. Ainsi, le niveau de l encours des logements proposés à la vente se stabilise à 15 1 unités dont 94 5 appartements (7 % de ces encours sont achevés, 36 % en cours de construction et 57 % sont au stade de projet). Répartition de la durée des prêts immobiliers aux particuliers 1 % 8 % 6 % 4 % 2 % % 4 < 15 ans ans 8 Mises en chantier et permis de construire en France Mises en chantier * novembre 213 à octobre 2 Source : CGDD (SOeS et Sit@del2) M > 25 ans Mises en vente, ventes et encours de logements neufs en France (filière promoteurs, programmes d au moins 5 logements, cumul des 12 derniers mois) T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T Mises en vente Ventes Encours (en fin de période) Source : CGDD (SOeS, ECLN) 9 Source : Observatoire Crédit Logement / CSA ans * Permis de construire JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 2

3 LES PRINCIPALES DISPOSITIONS DU PLAN DE RELANCE DU LOGEMENT Dans le cadre du plan de relance du logement annoncé par le 1 er ministre en août 2, une série de mesures ont récemment été adoptées par l Assemblée Nationale pour tenter de soutenir le marché du neuf. INVESTISSEMENT LOCATIF : AMÉNAGEMENTS DU DISPOSITIF «DUFLOT» QUI DEVIENT «PINEL» Un nouveau dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit Pinel est en vigueur depuis le 1 er septembre 2. Les modifications apportées par rapport au dispositif Duflot concernent : l'engagement initial de location de 6 ou 9 ans est prorogeable jusqu à 12 ans, avec un avantage fiscal respectif de 12 %, 18 % ou 21 % ; les aménagements de la durée d'engagement de location s'appliquent également aux investissements réalisés par le biais d'une SCPI ; à compter du 1 er janvier 215, les investisseurs auront la possibilité de louer le bien acquis à leurs descendants ou ascendants, à condition que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. FISCALITÉ DES TERRAINS À BÂTIR Depuis le 1 er septembre 2, la fiscalité des plusvalues sur les cessions des terrains constructibles est alignée sur celle des immeubles bâtis, avec une exonération totale au titre de l impôt sur le revenu au bout de 22 ans (contre 3 ans auparavant). Un abattement exceptionnel de 3 % sur les plus-values de cession sera mis en place jusqu à fin 215 avec l objectif d inciter les propriétaires de terrains à les mettre en vente. PRÊT À TAUX ZÉRO (PTZ +) : DES CONDITIONS D ACCÈS ÉLARGIES Depuis le 1 er octobre 2, les conditions d attribution et les montants empruntables changent. Les plafonds de ressources sont ainsi relevés tandis que le pourcentage appliqué au coût de l opération (pour déterminer le montant empruntable) est relevé en zone rurale et dans les petites et moyennes agglomérations. Ce pourcentage est en revanche réduit en zone A. Le dispositif est par ailleurs élargi aux logements anciens à réhabiliter en zone rurale (avec travaux importants l'assimilant fiscalement à un local neuf). VERS UNE LÉGÈRE BAISSE DES PRIX Après s être stabilisé en 213, le prix moyen des appartements neufs en France a enregistré une légère baisse annuelle de -,6 % au cours des 9 premiers mois de l année 2 pour s afficher à /m 2. Face à l allongement des délais de commercialisation, les promoteurs ont progressivement révisé leurs grilles de valeurs. D après la dernière enquête de conjoncture dans la promotion immobilière, les promoteurs sont en effet une majorité à indiquer une baisse des prix. Ils sont notamment amenés à développer davantage d offres commerciales (frais de notaires et/ou équipements offerts) et à proposer plus fréquemment des remises sur les grands appartements pour lesquels la commercialisation tourne au ralenti. Volumes de ventes de logements neufs en France (filière promoteurs, programmes d au moins 5 logements) M Ventes à investisseurs Ventes en accession Source : CGDD (SOeS, ECLN) et FPI SITUATION DÉGRADÉE SUR LE MARCHÉ DES MAISONS INDIVIDUELLES Sur le marché des maisons individuelles en secteur diffus, la baisse des ventes s est poursuivie en 2. Selon l indicateur Markémétron publié par l Union des Maisons Françaises, le recul annuel serait de - 6 % avec 12 ventes brutes estimées sur les 12 derniers mois à la fin du mois d octobre. Les ventes restent orientées à la baisse dans l ensemble des régions hormis en Ile-de-France et dans le Nord-Pas-de-Calais. Prix de ventes moyens des appartements neufs en France M Prix annuel moyen (en /m²) Source : CGDD (SOeS, ECLN) 12 % 1 % 8 % 6 % 4 % 2 % % -2 % Variation annuelle (en %) JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 3

4 LES PRINCIPALES MESURES DE SIMPLIFICATION DES NORMES POUR LA CONSTRUCTION DE LOGEMENT En juin 2, 5 mesures visant à simplifier les règles de construction et d aménagement avaient été annoncées et progressivement mises en place par le gouvernement avant que 2 nouvelles mesures ne soient présentées en décembre dernier. Ces mesures ont vocation à faciliter les opérations d aménagement et de production de logements, elles ont pour effets attendus d alléger les coûts de construction tout en réduisant les délais de sortie des programmes. Les 5 premières dispositions de simplification technique et juridique concernent principalement : la révision de la réglementation concernant la sécurité incendie (mesures 1 à 4), les normes d installations électriques / réseaux de communication (mesures 1 et 11) ainsi que l aménagement / confort intérieur (mesures 5 et 6) ; la révision des obligations en termes de réglementations parasismiques et technologiques (mesures 7 à 9) ; la réglementation sur la performance thermique (mesures 13 à 19) ; l adaptation des règles d accessibilité pour mieux répondre aux besoins (mesures 22 à 38) ; l allégement des obligations réglementaires relatives à la modernisation des ascenseurs existants (mesures 39 à 41). Parmi les 2 nouvelles mesures récemment annoncées, les dispositions phares concernent : l allègement des obligations en matière de stationnement /parking dans les secteurs bien desservis par les transports en commun ainsi que pour le parc social et les résidences spécifiques ; la réduction et l encadrement des délais d'intervention des autorisations d'urbanisme et des permis de construire, notamment en étudiant des modalités alternatives d'enquête publique ; la poursuite des réformes en matière de contentieux de l urbanisme. La Fédération Française du Bâtiment (FFB) et la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) se sont montrées satisfaites par l ensemble de ces mesures, globalement convaincues que le secteur de la construction en profitera pour rebondir rapidement. Pour en savoir plus : Source : LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE COMME LEVIER À LA PRODUCTION DE LOGEMENTS L ordonnance du 2 février 2 avait défini le cadre juridique du logement intermédiaire et la loi de finances pour 2 en avait fixé le cadre fiscal : TVA à 1 % et exonération de taxe foncière pour les propriétés bâties durant 2 ans. Le plan de financement pour la construction de logements à loyers maîtrisés dans les zones tendues s articule autour de 3 types d apports ou levées de fonds. Le 25 juillet 2, la SNI, filiale de la CDC, a lancé le Fonds de logement intermédiaire (FLI, ex- Argos) pour constituer un portefeuille de biens intermédiaires financé par des investisseurs institutionnels. À l issue de la première levée de fonds, 7 investisseurs (CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, Malakoff Médéric, EDF Invest, l ERAFP via AEW Europe et la SMABTP) ont apporté 515 millions d. En parallèle, deux conventions de crédit à long terme ont été signées avec Deutsche Hypo et les fonds d épargne de la Caisse des Dépôts pour un montant global de 31 millions. Le FLI dispose ainsi d une capacité d investissement d environ 85 millions d, avant le lancement d une 2 ème levée de fonds, la liste définitive des investisseurs devant être figée d ici fin mars 215. Lors des Assises de l investissement en septembre dernier, le Président de la République a annoncé que l'etat utilisera le produit des cessions d'entreprises dont il est actionnaire pour mobiliser 1 milliard d tandis que la Caisse des Dépôts allouera 9 millions d supplémentaires à la production de logements intermédiaires. Le gouvernement a récemment annoncé vouloir développer d autres outils en faveur du logement intermédiaire. Dans l article 25 du projet de loi pour la croissance et l'activité présenté en décembre 2, il est indiqué que les communes situées en zone tendue pourront délimiter au sein de leurs documents d urbanisme, des secteurs à l intérieur desquels la réalisation de logements intermédiaires pourra bénéficier d une majoration de constructibilité pouvant aller jusqu à 3 %. Une ordonnance est également prévue afin de permettre aux filiales qui peuvent être créées par les organismes HLM de construire, de gérer et d acquérir du logement intermédiaire. JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 4

5 L ANCIEN LES VENTES SE MAINTIENNENT À DES NIVEAUX CORRECTS En 2, le nombre de ventes de logements anciens en France est plus important qu initialement prévu au regard de la morosité ambiante avec 72 mutations enregistrées par les notaires sur 12 mois à n octobre 2 (+ 4 % sur un an), niveau toutefois encore inférieur à la moyenne annuelle observée depuis 2 (- 6 %). Si les ménages aux budgets les plus serrés peinent à concrétiser leurs projets d acquisitions et sont dans l obligation de reporter leurs déménagements, les marchés résidentiels restent assis sur de solides fondamentaux (démographie favorable, décohabitations, désir d accession à la propriété prégnant, produit d épargne privilégié) qui soutiennent une demande en logement structurellement forte, bien que principalement orientée vers les grandes agglomérations et notamment leur parc social. Le niveau historiquement bas des taux d emprunt est également un facteur ayant soutenu l activité. Sur le marché de l investissement locatif, la mise en place de la loi Alur est venue modi er en profondeur les rapports locatifs, créant de fortes inquiétudes chez les investisseurs potentiels au regard notamment du durcissement des conditions de délivrance des congés. En dépit de ces nouvelles dispositions venues renforcer les droits des locataires, conjuguées à une scalité instable et jugée par beaucoup comme «excessive», les investisseurs privés manifestent toujours de l intérêt pour le logement qui reste une composante importante de l épargne des ménages. LES PRIX RECULENT ENCORE LENTEMENT Au 3 ème trimestre 2, l évolution de l indice des prix des logements anciens établi par l INSEE et les Notaires de France indique que les prix ont connu un repli de - 1 % sur un an (- 1,7 % pour les appartements et -,4 % pour les maisons). Par rapport au point haut du marché atteint au 3 ème trimestre 211, la baisse des prix a été de - 4,8 % en 3 ans. Dans la plupart des marchés, les acheteurs potentiels sont nombreux à tenter d obtenir des remises toujours plus importantes face à des propriétaires parfois contraints de céder lorsque leurs motivations de ventes sont pressantes (évolution de la situation familiale, mutation professionnelle, achat d un autre bien). En régions, les prix ont enregistré une baisse de -,5 % sur un an au 3 ème trimestre 2 (- 1 % pour les appartements et -,3 % pour les maisons). En Ile-de-France, le prix moyen des appartements au 3 ème trimestre 2 s affiche respectivement à 4 38 /m 2 en 1 ère Couronne (-,7 % sur un an) et à 3 3 /m 2 en 2 ème Couronne (- 2,3 % sur un an). À Paris, le prix moyen s établit à 8 11 /m 2 (- 1,9 % sur un an) et devrait passer sous la barre des 8 /m 2 début 215 d après les indicateurs avancés des Notaires. Nombre de ventes de logements anciens en France (en milliers) * * novembre octobre 2 Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales Variation annuelle de l indice des prix des logements anciens (en fin de période) 2 % 15 % 1 % 5 % % - 5 % Paris Ile-de-France Régions Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales Prix médian des appartements anciens au 2 ème trimestre 2 (en /m², variation annuelle) 6 Caen 1 98 Rennes 2 32 Nantes Tours Légende : > + 1 % entre - 1 % et + 1 % < - 1 % Bordeaux 3 11 *prix moyen au 3 ème trimestre 2 Source : Notaires de France 7 Toulouse Lille 2 89 Paris* 8 11 Orléans Montpellier Dijon 2 1 Clermont-Ferrand Lyon Nancy Marseille 2 32 Toulon 2 13 Strasbourg 2 39 Grenoble 2 25 Nice T JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 5

6 LE MARCHÉ LOCATIF NOUVEAU RECUL DU TAUX DE MOBILITÉ DES LOCATAIRES D après l observatoire Clameur, le taux de mobilité des locataires a de nouveau baissé en 2, la demande locative et les projets de déménagements restant compromis par une situation économique jugée préoccupante pour une grande majorité des ménages. Au regard de l activité ralentie sur le marché des investisseurs privés, le niveau de l offre disponible restera contraint à court ou moyen terme. Les déséquilibres offre / demande perdureront dans les marchés sous-offreurs à l image de Paris, Lyon et d autres grandes villes où la concurrence est rude pour les locataires à la recherche de petites surfaces. D après l observatoire Clameur, les loyers de marché (relocations, locations nouvelles) ont enregistré une légère hausse de + 1,5 % en 2. À Paris, le loyer de marché s affiche à 25,3 /m 2 en moyenne. Les loyers moyens dans les quartiers centraux des grandes villes de régions telles que Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux ou Nantes vont de 12 /m 2 jusqu'à /m 2. PERSPECTIVES : BAISSE DES PRIX TOUJOURS CONTENUE DANS L ANCIEN, AMÉLIORATION ATTENDUE DE L ACTIVITÉ DANS LE NEUF En 2, le marché de l ancien a enregistré des volumes de ventes relativement corrects alors que de nombreux éléments pèsent négativement sur les projets immobiliers des ménages, entre pouvoir d achat sous pression, législation plus contraignante pour les bailleurs et scalité accrue à l image de la hausse temporaire des droits de mutations (mesure devant nalement se pérenniser). Les solides fondamentaux sur lesquels s appuient les marchés résidentiels les préservent d une baisse d activité importante. L année 215 devrait enregistrer des volumes de mutations comparables. Depuis le 2 nd semestre 211, les prix ont reculé d environ - 5 % et le retournement plus abrupt des valeurs, que beaucoup ont attendu et attendent, restera notamment lié à une remontée des taux d intérêts. Lissée en prix moyen, cette baisse devrait être davantage marquée pour des biens présentant des défauts, les vendeurs s étant progressivement adaptés à des candidats plus sélectifs en accordant des remises de manière plus fréquente. Sur le marché du neuf, les nouvelles mesures de soutien devraient permettre d interrompre la baisse des ventes et réservations auprès des promoteurs et constructeurs. Une baisse des prix pourrait soutenir l activité mais restera dépendante des stratégies des promoteurs quant à la préservation de leurs marges. Avec l entrée en vigueur d une série de mesures de simpli cations et d allègements des normes et usages dans la construction, la chute des mises en chantier devraient pouvoir être enrayée en 215 après être tombées au plus bas en 2. Loyers de marché observés - novembre 2 (en /m²/mois, variation annuelle) Source : Clameur Rennes 12,4 Nantes 11,9 Caen 12,3 Bordeaux 12,9 Lille 13,5 Rouen 11,8 Reims Metz Paris 11,6 9,9 25,3 Orléans Tours 11,1 1,5 Clermont-Ferrand Limoges Lyon 1,1 9,1 13 Toulouse 12 Montpellier Dijon 1,9 Marseille 12,6 Toulon 11,2 Strasbourg 12,7 Grenoble 12,2 Nice 15,5 LA LOI ALUR DÉJÀ RETOUCHÉE Quelques mois après sa promulgation, certaines dispositions phares inscrites dans la loi Alur ont été revues et remplacées. Face à la difficulté d obtenir des indicateurs suffisamment fins et fiables pour fixer le loyer de référence servant de base à la mise en place de l encadrement des loyers dans les 28 agglomérations de plus de 5 habitants, le gouvernement a décidé de limiter le dispositif à Paris intra-muros («à titre expérimental») à partir du 1 er trimestre 215. Si Paris intra-muros dispose de la base de données la plus aboutie avec notamment celle de l OLAP, la mise en place des observatoires de loyers en régions n a pas encore fourni de résultats complets. La Garantie Universelle des Loyers (GUL) destinée à «indemniser les impayés de loyers de l'ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée» et qui restait optionnelle, sera supprimée et remplacée par une assurance sur les loyers impayés. Prévue au plus tard au 1 er janvier 216, cette nouvelle assurance loyers impayés, qui sera financée par Action Logement et le redéploiement des ressources affectées aujourd hui à la GRL (Garantie des Risques Locatifs), s adressera à un public plus ciblé. Elle couvrira gratuitement les jeunes de moins de 3 ans et tous les salariés du secteur privé décrochant un nouvel emploi (CDD, intérim, apprentissage, CDI durant la période d essai) et ayant besoin de se reloger. L Etat n exclut pas un «élargissement ultérieur» du dispositif aux personnes en recherche d emploi effectuant une mobilité géographique. JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 6

7 L INVESTISSEMENT : LA VENTE EN BLOC UN MARCHÉ ACTIF MALGRÉ LA MONTÉE DES INCERTITUDES D ORDRE JURIDIQUE En 2, le marché de la vente en bloc est resté dynamique en dépit des nombreuses contraintes qui ont pesé sur les acquéreurs potentiels. Les évolutions réglementaires avec la mise en application de la loi Alur ont créé de fortes inquiétudes et auraient pu laisser présager un blocage du marché. Mais les acteurs ont fait preuve d une grande capacité d adaptation en faisant évoluer leurs stratégies d acquisition et d arbitrage. Le marché est ainsi resté uide et l attrait pour les immeubles de logements non démenti auprès d acquéreurs à la recherche de placements sécurisés, soucieux de protéger leurs capitaux plutôt que de rechercher avant tout du rendement locatif. Les grandes agglomérations de régions à l image de Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse ont con rmé leur dynamisme en 2. Ces métropoles d emploi dynamiques présentent des niveaux de prix encore relativement contenus. En Ile-de-France, la 1 ère Couronne continue à séduire bien que les investisseurs soient très attentifs à la qualité des équipements publics locaux. Dans Paris, les candidats ont été nombreux sur les quelques offres disponibles sur un marché en dé cit structurel d offres. Cette année encore, le marché a principalement été animé par des opérations portant sur des immeubles de taille moyenne, vendus à des prix unitaires compris entre 5 et 2 millions d. En régions, quelques portefeuilles d immeubles ont été arbitrés et ont rapidement trouvé preneur lorsque leurs prix étaient cohérents avec la réalité du marché. DES ACQUÉREURS QUI ONT SU S ADAPTER Les bailleurs sociaux ont été les principaux acteurs du marché et ont notamment marqué un retour en force dans l ancien grâce aux moyens renforcés dont ils disposent. Dans le neuf, ils restent les principaux acquéreurs d opérations en VEFA. Les opérateurs / marchands de biens sont restés présents à l acquisition et se sont accomodés des nouvelles dispositions de la loi Alur. Ces acquéreurs ont redé ni leurs stratégies en privilégiant l acquisition d immeubles avec des seuils de lots vacants relevés dans l optique de lancer des travaux de rénovation plus rapidement et ainsi redonner de la valeur à l actif, avant d engager une commercialisation des lots au l de l eau. Les investisseurs institutionnels se sont globalement montrés attentistes à l acquisition même si quelques uns ont répondu présent lors des appels d offres. Certains investisseurs institutionnels ont arbitré une partie de leur patrimoine du fait de leur anticipation de baisses des prix. Taux de rendement «prime*» par type de produits *Actifs bien situés, loués aux conditions de marché. Grille établie en partie à dire d experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu il n existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie. Source : CBRE Source : Observatoire de la FPI FRANCE Octobre 213 Octobre 2 Bureaux Paris QCA 4,25 % - 5, % 3,9 % - 4,4 % Bureaux La Défense 6, % - 7,25 % 5,5 % - 6,75 % Bureaux Régions 5,7 % - 8, % 5,4 % - 8, % Logistique classe A 7,25 % - 8, % 6,75 % - 8, % Parcs d activités 8,25 % - 1, % 7,5 % - 1, % Centres commerciaux 4,75 % - 7,25 % 4,15 % - 6,25 % Magasins (emplacements n 1) 4, % - 7, % 3,5 % - 6, % Retail parks 5,75 % - 9,5 % 5,25 % - 9,25 % Résidentiel 3,3 % - 3,8 % 3,3 % - 3,8 % Ventes de logements neufs en bloc Période er 2 ème 1 er 2 ème 1 er 2 ème 1 er 3 ème sem. sem. sem. sem. sem. sem. sem. trim. Nombre de logements vendus en bloc Part dans le total des ventes 16 % 18 % 18 % 22 % 2 % 25 % 18 % 22 % SCPI FISCALES DÉDIÉES AU LOGEMENT Au cours du 1 er semestre 2, les SCPI de logement ont collecté 19,9 millions d. Cette collecte demeure réduite bien qu en hausse par rapport au 1 er semestre 213 (1,3 millions d collectés). L amélioration récente du dispositif Duflot rebaptisé Pinel et son application aux SCPI fiscales pourraient relancer l intérêt des épargnants même si ce véhicule d investissement entre toujours dans le plafond global des niches fiscales (abaissé à 1 depuis 213) ce qui n est pas le cas pour les deux autres familles de SCPI de logement. Pour les SCPI Malraux, qui donnent droit à un avantage fiscal calculé sur la fraction du montant de l investissement affecté aux dépenses de rénovation d immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés, la réduction d impôt est immédiate dès l année de la souscription. Les SCPI de «déficit foncier», qui investissent dans du bâti ancien à rénover, permettent aux investisseurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers, sans plafonnement, et, dans, une certaine mesure, de l imputer sur leur revenu global dans la limite de 1 7 par an. Récemment, de nouvelles SCPI fiscales ont été commercialisées avec Amundi DEFI Foncier, une SCPI de déficit foncier d Amundi Immobilier et Urban Prestigimmo 2, 2 ème SCPI Malraux d Urban Premium. JANVIER 215 CBRE Etudes et Recherche 215 CBRE 7

8 LE MARCHÉ HAUT DE GAMME À PARIS : LES PRIX S AJUSTENT MAIS LES VENTES NE REPARTENT PAS En 2, l activité sur le marché résidentiel haut de gamme n a pas rebondi eu égard à un contexte général toujours très délicat alors que la baisse des prix est enclenchée. Cette baisse se révèle parfois importante pour les biens comportant des imperfections (étages bas, mauvaise exposition, plan avec perte de place, rénovations importantes, autres types de travaux à prévoir). A n de susciter l intérêt des acheteurs potentiels, la plupart des vendeurs s est résolue à revoir leurs prix d annonce avant de devoir faire face à d âpres négociations. D autres vendeurs ont nalement choisi de retirer leur bien du marché faute de trouver un acheteur à des conditions jugées acceptables. Conscients que la baisse des prix se dessine de manière plus marquée, les acheteurs potentiels font des propositions raisonnées et se montrent très exigeants. Le marché du très haut de gamme (biens supérieurs à 5 M ) qui avait longtemps suscité l intérêt prononcé de riches acquéreurs français et surtout étrangers, reste gé en raison d une scalité jugée excessive, tant sur les revenus (pour les résidents) que sur le capital. Depuis 213, le Gouvernement a assujetti les ventes par les nonrésidents aux prélèvements sociaux (15,5 % - loi de finance rectificative pour 212) et à une surtaxe de 2 % à 6 % sur les plus-values dépassant 5. Le durcissement brutal de la scalité a été dissuasif pour bon nombre d acheteurs étrangers tandis que de riches français ont été plus nombreux à envisager un départ à l étranger. Les transactions au-delà de 5 M ont gardé un caractère exceptionnel avec ventes dans Paris au 1 er semestre en 2 (contre 29 sur l ensemble de l année 213). Nombre de biens vendus à plus de 9 /m² à Paris (ventes libres)* Prix S /m² /m² /m² > 2 /m² Total des ventes > 9 /m² *toutes les transactions ne sont pas obligatoirement enregistrées dans les bases notariales. Les statistiques notariales sont en effet alimentées sur la base du volontariat et ne sauraient de fait être exhaustives. Source : Notaires d Ile-de-France BASE BIEN CONTACTS + SUIVEZ-NOUS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice Tél. : 33 () aurelie.lemoine@cbre.fr David TRAN Chargé d études Tél. : 33 () david.tran@cbre.fr Résidentiel Françoise HERAUD Directrice Investissement Bloc Capital Markets - Résidentiel Tél. : 33 () francoise.heraud@cbre.fr Etienne BEUNAS Président Global Private Solutions Tél. : 33 () etienne.beunas@cbre.fr LinkedIn /company/cbrefrance Google+ /CBREFrance Twitter /CBREFrance Pour en savoir plus sur CBRE Research ou disposer d études supplémentaires, consultez le Global Research Gateway : Les études publiées par CBRE France sont également disponibles sur : Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'intérêt Économique Siège social : 5-151, rue de Courcelles 7517 PARIS - Siren : RCS Paris