Les loyers du parc locatif social en Pays-de-la-Loire

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1 Données de cadrage au 1er janvier 2014 Modes de vie - Habitat Les loyers en Juin 2015 «Attention : les chiffres présentés cette année portent uniquement sur les loyers principaux contrairement à la précédente édition qui intégrait les loyers des annexes.»

2 Éditorial La question des loyers, qui intègre des considérations économiques et sociales, est une préoccupation primordiale pour les bailleurs sociaux. Elle concerne : les niveaux de loyers du parc existant qu il convient de maîtriser tout en faisant évoluer les équipements, le confort et la performance énergétique des logements ( logements améliorés depuis 2010 sur un parc total d environ logements sociaux en ), Les loyers de sortie des opérations neuves soumises aux hausses de coût du foncier et de la construction (+ 12 % par an pour la charge foncière, + 5 % par an pour le coût bâtiment soit un prix global au m2 passé de à entre 2005 et 2012). Alors que cette préoccupation prend de plus en plus d acuité pour les pouvoirs publics, pour les collectivités et bien sûr pour nos concitoyens, il nous est apparu nécessaire de donner de la lisibilité aux loyers prati- qués dans le secteur locatif social et ainsi démontrer leur cohérence avec les clientèles modestes visées par les politiques publiques dans lesquelles s inscrit notre mouvement professionnel. C est l objet du présent document réalisé avec le concours de l AURAN, l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise, qui a bien voulu porter un regard régional sur les loyers des logements sociaux. Logements sociaux PLUS /mois * loyer principal ( hors loyers des annexes) Logements intermédiaires PLS /mois Des plafonds de loyer au mètre carré des logements locatifs sociaux sont définis chaque année en fonction du type de financement (PLAI, PLUS et PLS) et de la zone géographique dans laquelle les logements sont situés. Par exemple, en 2015, les plafonds sont de : Zonage loyers hlm Zone II Zone III (équivalent B1/B2) (équivalent B2/C) Logements très sociaux PLAI 4,92 /m2/mois 4,56 /m2/mois Logements sociaux PLUS 5,54 /m2/mois 5,14 /m2/mois Zonage investissement locatif Logements intermédiaires PLS Zone B1 8,66 /m2/mois Zone B2 8,31 /m2/mois Zone C Les données sur les loyers concernent logements en cours de location au 1er janvier Ces logements locatifs sociaux en cours de location sont répartis à l intérieur des cinq départements de la région des Pays-dela-Loire, en ordre décroissant du volume : logements logements logements logements logements 6,5 /m² habitable Loyer moyen au m2 habitable 5, ,5 5,47 /m2 5,40 /m2 5,25 5,09 /m2 5,01 /m2 5 4,60 /m2 4,56 /m2 4,88 /m2 4,82 /m2 4,83 /m2 4,74 /m2 5,05 /m2 Loyer principal moyen au m2 habitable, par région en ,2 Hors intercommunalité Sources : Dreal, Ush des, Auran 6,51 /m2 5,08 /m2 5,00 /m2 Au 1er janvier 2014, le loyer moyen au m2 habitable dans le parc locatif social s élève à en région. 5,04 /m2 4,77 /m2 4,93 /m2 5,02 /m2 5,43 /m2 4,98 /m2 5,51 /m2 5,46 /m2 5,45 /m2 Il s agit pour plus des deux tiers de logements de trois ou quatre pièces : 5,62 /m2 5,30 /m2 5% (deux pièces) 19 % (trois pièces) 40 % (quatre pièces) 28 % (cinq pièces et plus) 4,5 5,38 /m2 4,95 /m2 Près des trois-quarts d entre eux sont des appartements (72 %) et un peu plus du quart des maisons (28 %). (une pièce) 4,75 2 5,20 /m2 5,20 /m 7,71 /m2/mois Ces plafonds sont modulés réglementairement selon la nature des opérations réalisées (nombre et taille des logements ) et les caractéristiques de chaque logement (performance énergétique ). Loyer mensuel [loyer principal (hors loyers des annexes)] ramené à la surface habitable, pour tout le parc neuf et ancien, tous types de financement confondus Georges Décréau Président de l USH des Les logements locatifs sociaux concernés sont des logements proposés par les bailleurs sociaux (Offices Publics de l Habitat OPH, Entreprises Sociales pour l HabitatESH et Entreprises Publiques LocalesEPL) aux ménages à revenus modestes ne dépassant pas un certain plafond de revenus tenant compte de leur situation familiale. Ainsi en 2015 en, les revenus nets mensuels ne doivent pas dépasser, pour un ménage de 3 personnes : /mois Le loyer mensuel des logements locatifs sociaux, par intercommunalité, en Avec un niveau moyen* de soit 328 pour un appartement (Type 3 de 65 m2) et 392 pour une maison (Type 4 de 76 m2), le parc social des Pays-dela-Loire assure bien sa mission d accueil des ménages ne pouvant accéder au logement dans les conditions de marché. Les informations sur les loyers présentées ici s appuient sur les données contenues dans le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux au 1er janvier Logements très sociaux PLAI Le loyer mensuel moyen des logements locatifs sociaux en Pays-de-laLoire est de 346 soit 8% 2 Les loyers en Données de cadrage au 1er janvier 2014 Ush des Auran Moyenne nationale 5,59 /m2 habitable Il existe cependant des disparités géographiques, avec des niveaux de loyer moyens plus élevés en (5,47 /m2), suivi des départements du, de la et de la (respectivement 5,09 /m2, 4,88 /m2 et 4,83 /m2). Le département de la (4,60 / m2) enregistre les niveaux de loyer régionaux les plus faibles. Sans entrer dans une analyse détaillée, les disparités constatées entre les loyers moyens peuvent être la résultante de nombreux critères liés au parc de logements observés. Parmi les principaux, on citera l année de construction, le financement d origine, la localisation géographique et la typologie des logements qui ont tous un impact direct sur le niveau de loyer. 5,50 /m2 Sources : Ush Deef, Auran 3

3 La moyenne des loyers mensuels en Pays de la Loire s élève à 328 pour les appartements et à 392 pour les maisons Loyer principal 2014 Loyers mensuels Moyenne des loyers mensuels Loyer moyen au m 2 habitable 6,76 /m 2 5,71 /m 2 5,06 /m 2 4,56 /m 2 5,10 /m 2 Loyers mensuels Moyenne des loyers mensuels Loyer moyen au m 2 habitable 5,24 /m 2 5,13 /m 2 Répartition selon le niveau de loyer au m² habitable des logements 22 % 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 1er quartile 4,46 médiane 5,10 3e quartile 5,81 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9, ,5 11 /m² < 4,5 4,5 à 5 5 à 5,5 5,5 à 6 6 à 6,5 6,5 à 7 7 /m² habitable La moyenne des loyers mensuels en s élève à 328 pour les appartements et à 392 pour les maisons. En rapportant ces niveaux de loyers à la surface habitable des logements, on observe un loyer moyen de 5,10 /m 2 pour les appartements et de pour les maisons. Cependant, en fonction de la surface les loyers au mètre carré habitable présentent des différences marquées : plus la taille du logement augmente plus les prix de location au mètre carré habitable diminuent. La moitié des logements locatifs sociaux des Pays-dela-Loire sont loués moins de 5,10 /m 2 habitable et l autre moitié à un prix de location supérieur. Cette valeur médiane est très proche de la valeur moyenne des loyers en Pays-de-la- Loire, s élevant à 5,12 /m 2. L ensemble considéré de logements est très homogène, avec peu de valeurs extrêmes dans les prix de location. La répartition des loyers diffèrent sensiblement selon les départements. Loire- Atlantique et présentent une plus forte proportion des niveaux de loyers les plus élevés. À l inverse, et surtout ont une part plus importante des niveaux de loyers les plus bas. 6,76 /m 2 5,71 /m 2 5,06 /m 2 4,56 /m 2 5,10 /m 2 Loyer principal ,70 /m 2 4,98 /m 2 4,68 /m 2 4,51 /m 2 5,02 /m 2 5,24 /m 2 5,13 /m 2 5,07 /m 2 4,88 /m 2 5,12 /m 2 Entre 2013 et 2014 le loyer moyen au m 2 habitable a augmenté de + 1,4 %. Il a augmenté un peu plus rapidement pour les appartements (+ 1,6 %) que pour les maisons (+ 1,2 %). En 2014, les données sur les loyers des annexes* ne sont pas disponibles. En 2013, dans le parc locatif social des Pays de la Loire, ces loyers représentaient 8,0 % du prix de location moyen d un appartement et 8,6 % du prix de location moyen d une maison. Ils pesaient plus dans le prix de location pour les petits logements que pour les grands logements. * les annexes correspondent aux terrasse, jardin, cave, garage loués avec le logement % Logements locatifs sociaux à La Roche-sur-Yon (85) 4 Les loyers en Données de cadrage au 1 er janvier 2014 Ush des Auran Sources : Dreal, Ush des, Auran 5

4 Les logements locatifs sociaux récents ont des loyers plus élevés Selon la date de construction en 2014 avant ,78 /m 2 années ,59 /m 2 années ,45 /m 2 années ,53 /m 2 années ,72 /m 2 années ,72 /m 2 années ,05 /m 2 5,12 /m 2 Plus le logement est récent, plus le prix de location au m 2 habitable est élevé dans le parc locatif social des. en 2013 avant 1960 années 1960 années 1970 années 1980 années 1990 années 2000 années ,53 /m 2 4,38 /m 2 5,56 /m 2 5,65 /m 2 6,01 /m 2 5,05 /m 2 antérieur à 1977 à partir de 1977 PLAI PLUS-PLA PLS autres* Ensemble * Pap locatif, Pli, Pcl 4,49 /m 2 5,02 /m 2 5,72 /m 2 7,11 /m 2 5,19 /m 2 5,12 /m 2 Les loyers des logements locatifs sociaux varient en fonction du type de financement. Le loyer moyen au mètre carré habitable d un PLAI en s élève à 5,02 /m 2, celui d un PLUS-PLA est de 5,72 /m 2 et celui d un PLS est de 7,11 /m 2 habitable. en 2013 antérieur à 1977 à partir de 1977 PLAI PLUS-PLA PLS autres Ensemble 4,43 /m 2 7,09 /m 2 5,14 /m 2 5,05 /m 2 Logements locatifs sociaux à Saint-Nazaire (44) Énergie A B C D E F G 6,23 /m 2 5,38 /m 2 5,21 /m 2 4,94 /m 2 5,00 /m 2 4,92 /m 2 5,21 /m 2 Les loyers des logements locatifs sociaux ont tendance à augmenter avec la performance énergétique. Suivant la catégorie énergétique des logements, les loyers moyens des varient entre 4,92 /m 2 habitable (classe F) et 6,23 /m 2 habitable (classe A), souvent les logements les plus récents. Logements locatifs sociaux à Nantes (44) Logements locatifs sociaux à Cholet (49) Logements locatifs sociaux à Angers (49) 6 Les loyers en Données de cadrage au 1 er janvier 2014 Ush des Auran 7

5 Union Sociale pour l Habitat des Pays de la Loire 8 avenue des Thébaudières Saint-Herblain [33] Agence d urbanisme de la région nantaise 2 cours du Champ de Mars BP Nantes cedex 1 [33]