Semestre réussi PROPERTY TIMES. Région lyonnaise T Sommaire

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1 PROPERTY TIMES Semestre réussi Région lyonnaise T Septembre 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Offre disponible 4 Offre future 5 Valeurs locatives 6 Définitions 7 Les 13 m² de bureaux commercialisés en 6 mois sur le marché lyonnais (dont 63 4 m² au 2 ème trimestre) constituent l un de ses meilleurs scores de la décennie pour un 1 er semestre. Ce volume d activité dépasse nettement sa moyenne décennale (111 m²) et promet un exercice 216 réussi. Ceci dit, la forte progression (+7) depuis l an passé mérite d être nuancée par un démarrage plutôt lent observé en 215. Les transactions d envergure (57% du volume total) ont offert le principal moteur du marché. Leur rebond depuis l an passé est spectaculaire, tant en volume (74 m² contre 28 m²) qu en nombre de réalisations (29 au 1 er semestre contre 9 l an passé). Les grandes signatures de bureaux neufs du début de l année avaient concentré la demande placée dans l Ouest lyonnais ; l activité s est recentrée au 2 ème trimestre sur les principaux secteurs de Lyon intra-muros (La Part-Dieu, Tonkin et Préfecture), avec cette fois un net ascendant pour les bureaux de seconde main. Le rythme soutenu du 1 er semestre n a pas mis fin à la hausse des disponibilités (+5% en 6 mois), qui atteignent 423 m² fin juin 216. Le renchérissement est très sensible en périphérie (+13%), l offre de Lyon intra-muros restant inchangée. La périphérie a vu ses stocks de seconde main fortement augmenter (+25%), tandis qu à Lyon même, les surfaces de première main ont légèrement augmenté (+5%). Le loyer moyen pour des surfaces de première main s établit à 18 /m²/an. L activité soutenue dans les secteurs tertiaires phares de Lyon intra-muros tire le loyer moyen de seconde main de 155 /m²/an en 215 à 165 /m²/an en 216. Un peu moins de 12 m² de bureaux neufs ou restructurés sont attendus en 216. Seuls 22 4 m² sont encore disponibles parmi les livraisons attendues du second semestre. Ce faible volume de disponibilités confirme le bon écoulement du neuf sur le marché lyonnais, dont une partie importante reste sécurisée en amont par des clé-en-main. Graphique 1 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Auteur Pierre d Alencon Chargé d Etudes +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contact Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com Source: CECIM T1 T2 T3 T4 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Une reprise accidentée Après trois trimestres en territoire positif et les signes encourageants d une reprise graduelle, le PIB a, à la surprise générale, stagné (%) au 2 ème trimestre 216. Ce profil accidenté de croissance rappelle celui observé en 215, la deuxième partie de l année ayant vu le PIB croître de,4%. La consommation des ménages, moteur important de la croissance de l économie française a nettement ralenti, tandis que les mouvements sociaux de mai et de juin ont également pénalisé la production de biens manufacturés (-1,%). Malgré le «calage» du PIB au 2 ème trimestre, les enquêtes de conjoncture restent encourageantes, avec un indice de confiance des ménages qui s approche, mois après mois, de sa moyenne de longue période (97 points en août 216). Les entreprises font encore montre d un certain optimisme, et l indice du climat des affaires se maintient légèrement audessus de sa ligne de flottaison (11 points). Malgré une demande intérieure qui stagne, la politique monétaire accommodante, l accès facilité au crédit, et un taux de marge mieux orienté sont autant d incitations à investir pour les entreprises. Indicateurs dans le vert Les signes d embellie décelés fin 215 en région Auvergne- Rhône-Alpes se sont matérialisés au 1 er trimestre 216. La nette amélioration de l indicateur du climat des affaires dans les services marchands d Avril à Juin (de 12 à 15 points) a permis d atteindre un niveau inégalé depuis plusieurs exercices. L activité bien orientée des entreprises de la région s est appuyée sur une demande solide. L ensemble des segments des services marchands a bénéficié de ces vents porteurs, accompagnés de créations nettes d emplois depuis quelques mois. L activité s est maintenue dans le bâtiment (gros œuvre notamment) et les travaux publics restent soutenus par la demande privée, compte-tenu de commandes publiques encore hésitantes. Tertiaire marchand en tête, construction convalescente A l échelle nationale, le taux de chômage se maintient à un niveau historique (9,9%). La bonne orientation de l économie a néanmoins permis, depuis deux trimestres, de passer sous le seuil symbolique des 1%. L Auvergne-Rhône-Alpes (8,9%) tend à faire mieux que la moyenne nationale, se classant parmi les régions dotées du taux de chômage le plus bas. A l exception de l industrie (-,2%), les créations d emplois dans tous les secteurs marchands de l économie régionale se sont confirmées au 1 er trimestre 216. Le tertiaire marchand a joué un rôle moteur en Auvergne-Rhône-Alpes (+,7% au 1 er trimestre 216, marquant son 4 ème trimestre consécutif de progression). Timidement, mais pour la première fois depuis 8, l évolution de l emploi dans la construction a cessé de se dégrader (+,1%). Tous ces facteurs devraient contribuer à soutenir la demande tertiaire de la métropole lyonnaise en seconde partie d année. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indice du climat des affaires dans les services marchands Source: INSEE ; Banque de France Graphique 4 Créations d emplois (base au 1 er trimestre 5) Source: INSEE Rhône-Alpes France France Auvergne Rhône-Alpes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée Solide semestre Le marché des bureaux de Lyon a continué sur sa bonne lancée, avec 13 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 216 (dont 63 4 m² au 2 ème trimestre). Ce volume d activité, en progression de +7 sur un an dépasse son niveau moyen décennal (111 m²). Ce semestre, dans le peloton de tête sur la décennie écoulée, laisse augurer d un très bon cru 216. Les bureaux de plus de 1 m² ont offert le principal levier de l activité, représentant % de la demande placée. Comparé au démarrage un peu lent observé en 215, le rebond est spectaculaire tant en volumes (74 m² traités contre 28 m² l an passé) qu en nombre de transactions. Les grands utilisateurs ont répondu présent à travers 29 signatures au cours du 1 er semestre (contre 9 l an passé), ciblant des surfaces neuves ou restructurées dans plus d un cas sur deux. La transaction majeure du trimestre a concerné «ORANGE» dans l immeuble «Anthémis» (5 4 m²). Aucune autre transaction supérieure à 5 m² n est intervenue à Lyon intra-muros ; les plus grandes signatures ont ainsi concerné GFI et NOW COWORKING, pour chacune 3 m². Les bureaux de taille plus réduite n ont pas démérité et la progression de leur demande placée s échelonne de 2 à 3% selon les créneaux considérés, avec une classique prédominance des surfaces de seconde main. Retour au centre Les signatures de BLEDINA (6 8 m²), LDLC (5 8 m²) ou encore DANONE (3 6 m²) ont provisoirement bousculé la géographie de la demande placée du 1 er trimestre. Un net rééquilibrage s est récemment opéré au cours du 2 ème trimestre au profit de grands secteurs tertiaires établis, la Part- Dieu, Tonkin et Préfecture. A la Part Dieu, outre «Anthémis», POLE EMPLOI s est positionné sur 1 9 m² de bureaux neufs dans «Equinox». L activité sur le secteur Préfecture a aussi fortement rebondi, avec 3 signatures sur 4 de plus de 1 m² opérées dans le neuf. Les secteurs extra-muros ont mis à l honneur Saint-Priest (Est), avec «Technoland» (1 8 m²) mais aussi Limonest (Nord-Ouest), avec plusieurs signatures comprises entre et 1 m². Ainsi, le centre de gravité de Lyon, un temps déporté par plusieurs transactions d envergure en périphérie, s est repositionné sur Lyon intra-muros. Ce recentrage a davantage été porté sur des surfaces tertiaires de seconde main à Lyon intra-muros, qui totalise 62 m² commercialisés au 1 er semestre 216 (contre 32 m² l an passé). L activité pour des surfaces de première main marque, quant à elle, un repli de -14% en un an. Graphique 5 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Source: CECIM Graphique 6 Demande placée de bureaux en région lyonnaise par tranche de surface % 8% 6% 4% 2% Source: CECIM Graphique 7 T1 T2 T3 T4 % T1-T2 216 Moins de m² De à m² De à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Demande placée par tranche de surface et par secteur au 1 er semestre 216, en milliers de m² Part Dieu Villeurbanne / Tonkin Préfecture / Universités Lyon 8 / Hôpitaux Vaise Gerland Presqu'île Nord Lyon 6 Lyon 5 Carré de Soie / Grand Clément Nord Ouest Est Nord Est Sud Ouest Sud Est Moins de m² De à m² De à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Lyon intra-muros Lyon extra-muros Source: CECIM cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Offre disponible Stocks en hausse, seconde main coupable L activité soutenue du 1 er semestre n a pas empêché la hausse des disponibilités de bureaux sur le marché de l agglomération lyonnaise, qui s élèvent à 423 m² fin juin 216. Plusieurs facteurs ont contribué à maintenir ces stocks vacants au-delà de 4 m² depuis l an passé. D un côté, les disponibilités de première main (142 m²) sont restées inchangées depuis fin 215. Un bon écoulement de l offre nouvelle livrée en 215, année riche en inaugurations tertiaires (18 m²), a permis de contenir ces stocks. De l autre, les disponibilités de seconde main (281 m²) ont poursuivi leur hausse (+4%), mais sur un rythme plus modéré qu entre 214 et 215 (+53%). L appel d air d une production tertiaire importante tend à concurrencer des bureaux de seconde main déjà sous l effet d un taux d absorption négatif. La tendance est d ailleurs la plus perceptible en périphérie (+25%). L offre de première main de Lyon intra-muros s est, quant à elle, légèrement alourdie (+5%) depuis fin 215. L accélération prévisible des commercialisations de première main pourrait accentuer cette tendance. D autant que les 142 m² qui composent l offre tertiaire nouvelle se concentrent en priorité dans Lyon intramuros (92 m²), avec un éventail géographique étendu pour les grands utilisateurs. Première main dans les starting block La stabilité depuis 215 de l offre à Lyon intra-muros (265 m²) cache plusieurs réalités. Gerland a maintenu inchangé ses disponibilités tandis que celles de La Part Dieu ont fortement chuté depuis 6 mois (-15%), conséquence directe d une activité transactionnelle soutenue au 1 er semestre 216. Du côté des bureaux neufs et restructurés, l offre est loin de se limiter à Gerland et La Part-Dieu. Les secteurs de Vaise, Presqu Ile-Confluence ou de Préfecture proposent une offre significative qui s illustre entre autres avec les immeubles «17», «Convergence» ou En périphérie, les disponibilités immédiates sont importantes, de l ordre de 158 m², essentiellement concentrées sur le Nord-Ouest et l Est (plus de 3% du volume total). L offre neuve y reste relativement faible, de l ordre de 49 m² répartis dans une cinquantaine d immeubles tertiaires. Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² 1% 4 Graphique 8 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, juin 216 Presqu'Ile Nord Graphique 9 Hopitaux / Lyon 8ème 5% Lyon 6ème Carré de Soie / Grand Clément 8% Vaise 8% Première main Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra-muros, juin 216 Val de Saône 4% Territoire Nord Isère Sud Ouest Sud Est 1% Confluence 5% Préfecture / Université 9% 265 m² Extérieurs Nord 4% 158 m² Seconde main Lyon 5eme 4% Autres 3% Gerland 22% Part-Dieu 18% Villeurbanne / Tonkin 9% Nord Ouest 32% Est 3% 8% 4% 2% % cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Offre future Cadence plus mesurée en 216 Les livraisons de bureaux intervenues sur l agglomération lyonnaise atteignent m² en moyenne depuis 1 ans. Seuls 5 exercices ont dépassé ce seuil, dont 215, année record (18 m²). La Part-Dieu, Gerland et Lyon 8ème ont concentré la moitié de ce volume de production. L année 216 s annonce plus mesurée, avec tout de même 12 m² de bureaux neufs et restructurés en projet, dont les trois-quarts attendus à Lyon intra-muros. Le taux de pré commercialisation des 62 m² d ores et déjà livrés est légèrement supérieur à %. Citons au titre des opérations les plus emblématiques «Terralta» (1 6 m²) à la Part-Dieu, «Rubik» (8 m²) à Gerland ou encore «Pavillon 52» (8 m²) à Confluence. En périphérie, les opérations excèdent rarement les 5 m² mais le secteur de Est aura fait exception avec «Technoland» (5 7 m²), l une des 5 livraisons intervenues cette année. Sur les 55 m² en chantier attendus au 2 nd semestre, seulement 22 m² sont encore disponibles à ce jour, les plus grandes opérations étant déjà presque entièrement pré commercialisées. C est le cas d «Adely» (13 4 m²), clé-enmain pour ADECCO et de «Seven» (12 m² dont 6 m² disponibles), vendu pour moitié auprès de STEF TFE. Gerland, Préfecture et Vaise figurent parmi les principaux secteurs en ce qui concerne livraisons de 216. Le faible volume de disponibilités confirme le bon écoulement des surfaces neuves sur le marché lyonnais, dont une partie importante reste sécurisée en amont par la signature de cléen-mains. Près de 85 m² disponibles et en chantier jusqu en 218 Sur les 18 m² de bureaux neufs et restructurés en cours de construction et livrables d ici 217, un peu moins de 85 m² sont encore disponibles. Parmi les 27 projets tertiaires recensés, 11 ont fait l objet de lancements en blanc, dont 9 opérations situées à Lyon intra-muros. Les disponibilités en chantier livrables en 217 totalisent, quant à elles, 6 m², soit un taux de pré-commercialisation de l ordre de %, tiré vers le haut par plusieurs clés-en-main. La Presqu Ile Nord, Confluence et La Part-Dieu (ex aequo avec Gerland) figurent en tête des secteurs proposant encore des surfaces à commercialiser. Plusieurs opérations emblématiques y sont très attendues, à l image de la restructuration de «Grand Hôtel-Dieu» (13 4 m²), de «Ynfluences Square» (9 m²), de «Silex 1» (11 m²) ou de «Green Office Link» (8 4 m²). Signalons d importantes possibilités d implantations offertes en périphérie Est, avec le Campus, situé sur le Parc Technologique de St-Priest, ou encore «Citadel» (4 m²) à Bron. A plus longue échéance, sur les m² susceptibles d alimenter le marché lyonnais entre 218 et 219, seulement m² sont actuellement dotés d un permis de construire. Graphique 1 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² * : volume prévisionnel Graphique 11 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique (p*) Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise mi (livrables jusqu en 218), en m² Intra-muros Extra-muros T3-T En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Presqu'Ile Nord Gerland Est Confluence Préfecture / Université Part-Dieu Nord Ouest Vaise Autres 1% 11% 7% 3% 83 m² 11% 13% 21% 18% cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Valeurs locatives Loyer de transaction : en dents de scie Le loyer moyen de première main s établit à 18 /m²/an au 1 er semestre 216. Le déplacement de l activité au Nord-Ouest de de la périphérie lyonnaise a corrigé provisoirement cette valeur au 1 er trimestre, qui a repris ses marques. Plusieurs signatures intervenues sur le secteur de La Part-Dieu dans les immeubles «Equinox» et «Be» pour des valeurs locatives comprises entre 23 et /m²/an ont contribué à ce rééquilibrage. En périphérie, l opération clé-en- main de BLEDINA et la prise à bail de DANONE, pour des loyers respectifs de 175 et de 195 /m²/an ont fait grimper le loyer de première main. Le loyer moyen pour des transactions de seconde main, après un passage sous le seuil des 16 /m²/an en 215, s est rétabli au 2 ème trimestre à 165 /m²/an. La bonne tenue de l activité sur La Part Dieu a contribué à cette hausse. Le même constat peut être fait pour Confluence et La Presqu île Nord, cette dernière approchant désormais des 23 /m²/an. Malgré le repli de la demande placée d une année sur l autre à Vaise, la signature de KEYRUS a rehaussé le loyer moyen de seconde main, qui se positionne à 165 /m²/an. La prise à bail dans «Sky 56» en 215 reste la références du loyer prime de Lyon, qui se positionne à 295 /m²/an. Loyers de présentation : première main La géographie des valeurs de présentation fait ressortir la Presqu île, La Part-Dieu et Confluence comme les trois grands secteurs en tête de peloton (de 22 à /m²/an). Les valeurs de présentation pour les bureaux d exception de l opération «Grand Hôtel-Dieu» situés sur la Presqu île dépassent dorénavant celles de La Part-Dieu. Les secteurs de Gerland, Vaise, Tonkin et Carré de Soie présentent, quant à eux, un profil de valeurs relativement homogène compris entre et 22 /m²/an. En périphérie, ces mêmes valeurs s échelonnent de 12 à 17 /m²/an à l Ouest et à l Est de l agglomération. Loyers de présentation : seconde main Pour des bureaux de seconde main, la hiérarchie des loyers reste maintenue d une année sur l autre. La Presqu île et La Part-Dieu présentent les écarts les plus profonds, avec des loyers de présentation pouvant atteindre 23 /m²/an à La Part-Dieu et 28 /m²/an pour la Presqu île. Les secteurs de la périphérie lyonnaise font également le grand-écart, de 95 /m²/an dans l Est à 19 /m²/an à Vaise. Graphique 13 Valeurs locatives de transaction de bureaux à Lyon, /m²/an Source: CECIM - Cushman & Wakefield Graphique 14 Loyers de présentation des bureaux neufs ou restructurés mi - 216, /m²/an Graphique 15 Seconde main Première main Loyer prime Loyers de présentation des bureaux de seconde main mi -216, /m²/an cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Directeur Agency France +33 () ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas de Barjac Directeur Agence de Lyon +33 () nicolas.debarjac@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 78 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com