Hausse en périphérie INSIGHT. France : Coûts d occupation Bureaux Sommaire. Auteur

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1 INSIGHT Hausse en périphérie France : Coûts d occupation Bureaux Décembre 2015 Sommaire Coûts d occupation globaux 2 Coûts au poste de travail 3 Loyers de bureaux 4 Charges des immeubles de bureaux 5 Stationnement 6 Fiscalité 7 Le coût annuel d occupation des bureaux de 1 ère main (neufs ou restructurés) est resté stable en centre-ville en 2015, autour de annuels. Paris intramuros reste largement au-dessus du lot, à /an (-3% en un an). Dans le même temps, les coûts ont augmenté en périphérie (+5%) et plus particulièrement en Province (+6%). L écart entre la 2 ème Couronne francilienne et les périphéries régionales est, ainsi, moins marqué avec une moyenne de /an en régions contre en Grande Couronne francilienne. Les loyers ont fortement impacté à la hausse les coûts d occupation, bien qu au cas par cas, charges, parkings et fiscalité peuvent également avoir un rôle significatif. Les valeurs locatives des bureaux de 1 ère main ont en effet progressé de 2% en centre-ville et de 3% en périphérie, sur un an en France. A Paris, le loyer moyen a progressé de 8% se hissant à 520 /m²/an tandis qu il reste stable en 1 ère Couronne, voire recule en 2 ème Couronne (-3%). Les loyers des centres villes de province sont restés stables, autour de 175 /m²/an, mais cette valeur cache des évolutions très contrastées. Le coût annuel rapporté au poste de travail permet de mettre en avant d autres tendances. L heure est à la densification des espaces dans les nouveaux immeubles (entre 10 et 12 m²/poste), réduisant ainsi instantanément le coût/poste de travail. apparaît ainsi comme l une des villes les plus compétitives avec un coût annuel/poste de travail de en centre-ville et de en périphérie contre des moyennes régionales de et respectivement. Le coût au poste de travail ne prévaut toutefois pas sur les fondamentaux classiques des choix d implantation : bassin d emplois reconnu, bonne desserte en transports en commun, qualité et rationalité de l immeuble demeurent les éléments clés dans les choix d implantations des entreprises. La mise en perspective des coûts d implantation et des volumes de transactions depuis 5 ans révèle la position originale de et, avec des coûts inférieurs à la moyenne régionale et une demande placée nettement plus dynamique. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 (0) Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) Graphique 1 Demande placée annuelle moyenne (en milliers de m²) et coût par poste de travail ( /an) Sophia -Antipolis Nîmes Province Aix-en Provence Source: Immostat Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com INSIGHT 1

2 Coûts d occupation globaux En centre-ville, stabilité des coûts Les coûts d occupation des bureaux en centre-ville sont restés stables d une année sur l autre, autour de /an pour m². Ce coût à tendance à reculer à Paris et en 1 ère Couronne francilienne (respectivement -3% et -5%), tandis qu il augmente en province (+2%). Paris et la 1 ère Couronne restent cependant en tête du tableau avec des coûts respectifs de et /an pour m². En province, le coût annuel pour une même surface occupée varie de à et enregistrent les progressions les plus importantes (+16% et +22%) quand d autres marchés enregistrent une baisse de leur coût immobilier : -4% en un an à, et. reste indéniablement la ville la plus chère ( /an) pour une installation en centre-ville, loin devant ( /an). En parallèle, les villes de, et Nîmes proposent les coûts immobiliers moins onéreux et donc plus attractifs (autour de /an) grâce à des loyers plus bas et un nombre de parkings réduit (environ 10 parkings en sous-sol pour m² loués contre une moyenne de 15 en France). Hausse homogène en périphérie Le coût global d occupation en périphérie a progressé d une année sur l autre (+5%), pour se situer désormais à en moyenne. Cette hausse concerne principalement les régions de province qui enregistrent une hausse de 6% de leurs coûts d occupation en périphérie. En revanche, la 2 nde Couronne francilienne a vu ses coûts reculer de 7%, suite à un nouveau recul de son loyer moyen (autour de 160 /m²/an). Le coût moyen d occupation pour une entreprise qui désire s installer sur m² en grande couronne parisienne s ajuste ainsi autour de annuels. En régions, la plupart des périphéries des villes étudiées ont connu une progression de leurs coûts d occupation. Ces derniers enregistrent des écarts très significatifs, allant de /an () à /an (). Parmi les périphéries les plus coûteuses, on retrouve dont le coût dépasse la 2 ème Couronne parisienne - mais également, et, autour de et /an. Elles sont suivies de près par et (autour de /an). A l autre bout du tableau, les périphéries d, de, de et, enfin, de apparaissent comme les plus attractives avec des coûts compris entre /an et /an. Quasiment toutes les villes étudiées ont vu leurs coûts augmenter d une année à l autre, avec des hausses plus soutenues à, Nîmes et (entre +14% et +18%), trois villes qui se sont alignées sur la moyenne régionale, autour de /an. Graphique 2 Coût d occupation annuel pour une implantation sur m² en centre-ville, en milliers d euros Aix-en-provence IDF 1ère Couronne Graphique 3 Coût d occupation annuel pour une implantation sur m² en périphérie, en milliers d euros Aix-en-provence Méthodologie Les données prises en compte pour le calcul du coût d occupation se basent sur l hypothèse d un immeuble de 1 ère main de plus de m². Les coûts retenus sont : le loyer, les charges, les parkings (le nombre d emplacements de parkings retenu diffère selon les villes) et la fiscalité (taxe foncière et TEOM). cushmanwakefield.com INSIGHT 2

3 Coûts au poste de travail En centre-ville : /m² en moyenne, très compétitive Globalement, le coût moyen qu une entreprise devra dépenser par an et par poste de travail a progressé de 2% d une année sur l autre. Cette évolution est similaire en Île-de-France et en Province. Paris maintient sa position de capitale économique avec un coût bien supérieur aux autres, autour de /poste/an. En 1 ère Couronne, ce coût est déjà quasiment divisé par deux (4 100 /poste/an). Le coût au poste de travail en régions se situe autour de /m²/an, à l image de 2014, avec des amplitudes allant de à /poste/an selon les villes considérées. Parmi les marchés les plus coûteux, on retrouve les grandes capitales régionales avec, en tête,, dont le coût ramené au poste de travail dépasse celui de la 1 ère Couronne francilienne (4 400 /poste/an) quand et enregistre des coûts compris entre et /poste/an. Seule échappe à cette tendance grâce à un ratio surface/poste de travail proche de la 1 ère Couronne francilienne (10 m²/poste) et se trouve être particulièrement attractive financièrement (2 400 /poste/an). Parmi les villes les plus compétitives, on citera également avec un coût moyen de /poste/an et un ratio relativement bas (12 m²/poste). A l inverse, certaines villes se retrouvent désavantagées lorsque le coût est ramené au poste de travail. C est le cas de et de qui, avec 15 à 17 m² alloués en moyenne par poste de travail, affichent des coûts parmi les plus élevés ( /poste/an). En périphérie : la 2 ème Couronne francilienne particulièrement attractive En périphérie, le coût au poste de travail a progressé de 5% à l échelle de la France, pour se situer désormais autour de /poste/an. La 2 ème Couronne francilienne est cependant à contre-courant de cette tendance. Enregistrant un recul de 2% sur un an, son coût au poste de travail (2 400 /an environ) s avère être parmi les plus compétitifs de l hexagone, aux niveaux de Nîmes et de. En revanche,, et confirment leurs coûts élevés, enregistrant des hausses de 10 à 12% en un an. En effet, il faut compter entre et annuels par poste pour une installation en périphérie de, de ou de. Ce coût, proche de certains centres villes, s explique par un loyer et une fiscalité plus élevés qu ailleurs., et se suivent de près, avec un coût proche de la moyenne, entre et /poste/an, juste devant, Sophia-Antipolis et qui enregistrent toutes des coûts proches de /poste/an. A l image de son centre-ville, la périphérie bordelaise reste très avantageuse avec des coûts réduits, autour de /poste/an. Enfin, et restent les plus compétitives avec des coûts compris entre et /poste/an. Graphique 4 Cas 1 : Coût d occupation par poste de travail pour une prise à bail par une entreprise du secteur service ou financier de m² en centre-ville, en milliers d /m²/an Graphique 5 Aix-en-provence IDF 1ère Couronne Cas 2 : Coût d occupation par poste de travail pour une prise à bail par une entreprise du secteur industriel de m² en périphérie, en milliers d /m²/an Aix-en-provence Méthodologie Afin d obtenir un coût au poste de travail, un ratio surface/poste de travail a été appliqué. Il est compris entre 10 m² et 17 m² par poste de travail selon les marchés, les ratios les plus faibles étant observés en Ilede-France. cushmanwakefield.com INSIGHT 3

4 Loyers de bureaux Légère hausse des loyers en centre-ville Les loyers des bureaux neufs ou restructurés de plus de m² en centre-ville ont majoritairement augmenté d une année sur l autre (+2%). En tête du classement, Paris enregistre une hausse de 8%, avec un loyer se hissant à 520 /m²/an. Le loyer moyen en 1 ère Couronne francilienne reste quant à lui inchangé, autour de 290 /m²/an. Avec une valeur moyenne autour de 175 /m²/an, les loyers en régions sont, quant à eux, restés plutôt stables. Cette valeur moyenne cache cependant des évolutions contrastées. En effet, les loyers des 2 centres villes les plus recherchés que sont et enregistrent une tendance baissière, à respectivement 215 et 260 /m²/an. Ils sont suivis de près par Sophia-Antipolis et dont les valeurs se maintiennent autour de 200 /m²/an. Plusieurs villes, en revanche, redescendent en dessous de la moyenne. C est le cas de (-13%), (-8%) et (-3%), qui affichent désormais des loyers compris entre 165 et 175 /m²/an. Dans le même temps, les villes d, ou ont vu leur valeur locative de référence se hisser autour de 165 /m²/an, leur faisant gagner quelques rangs dans le palmarès. Dans le bas du tableau, on retrouve les centres villes de, Nîmes, et qui proposent les loyers les plus compétitifs compris entre 140 et 150 /m²/an. et en périphérie A l image de la tendance des centres villes, les loyers des bureaux de 1 ère main de plus de m² en périphérie ont progressé d une année sur l autre en France (+3%). Cette hausse ne concerne en revanche pas la périphérie francilienne dont le loyer moyen recule de 3% en 1 an, autour de 160 /m²/an. Dans le même temps, les loyers en province ont augmenté de 4%, avec des évolutions contrastées selon les régions. reste indéniablement la périphérie la plus chère avec un nouveau loyer de référence autour de 200 /m²/an (+5% en un an). Elle est suivie de près par la périphérie Montpelliéraine qui enregistre, cette année, la plus forte hausse de son loyer de bureau (+22%), venant se hisser à 165 /m²/an. On observe également des progressions importantes sur les marchés périphériques de (+16%), (+14%) et Nîmes (+13%) dont les loyers se positionnent désormais autour de 145 /m²/an. A ce même niveau, on retrouve les périphéries de et, plutôt compétitives avec des loyers compris entre 145 et 150 /m²/an. En revanche, les périphéries de et de ont vu leurs loyers de référence chuter d environ 12%, les faisant reculer de quelques rangs dans le classement, autour de /m²/an. Elles se retrouvent ainsi au niveau de, Sophia-Antipolis ou encore. Enfin, continue de se démarquer avec un loyer particulièrement attractif, autour de 115 /m²/an. Graphique 6 Loyer de première main en centre-ville, /m²/an IDF 1ère Périphérie Graphique 7 Loyer de première main en périphérie, /m²/an Valeurs faciales / valeurs économiques Les observations ci-dessus portent sur des valeurs faciales qui ne tiennent pas compte des mesures d accompagnement (franchise de loyers, valeurs progressives, prise en charge des travaux intérieurs etc.), lesquelles peuvent entraîner une baisse sensible de la valeur, de 15 à 25% dans certains cas franciliens. cushmanwakefield.com INSIGHT 4

5 Charges des immeubles de bureaux L arrivée sur le marché, tant en Ile-de-France qu en régions, d une nouvelle génération d immeubles moins gourmands en énergie avait fortement impacté le niveau des charges entre 2012 et En 2 ans, une baisse de 20% de leur niveau moyen pour les immeubles de centre-ville et près de 10% pour ceux en périphérie avait ainsi été observée. Légère hausse des charges en centre-ville Une légère remontée du montant des charges sur les immeubles de 1 ère main de plus de m² s est opérée en 2015 en centre-ville. Le niveau de charges moyen se situe désormais à 28 /m²/an (+4% en 1 an). Cette hausse concerne notamment Paris intra-muros, dont les charges restent les plus élevées, autour de 57 /m²/an (+8%), avec des variations selon le type d immeuble et sa performance énergétique. En 1 ère Couronne, les charges se maintiennent à un niveau proche, à 53 /m²/an. Ce niveau élevé par rapport à la province s explique par la taille des immeubles, généralement plus grande, impliquant des charges supplémentaires (services, sécurité ). Les charges moyennes en province se positionnent désormais autour de 24 /m²/an (+4% en un an) et varient principalement entre 20 et 30 /m²/an à quelques exceptions près. La plupart des immeubles livrés en ou en chantier proposent des charges inférieures à 20 /m²/an. A l inverse, les immeubles datant de 3 à 5 ans et ne proposant aucun label «vert» se situent plutôt autour de 30 /m²/an. On retrouve des niveaux de charges élevés dans le capitales régionales de 1 er rang que sont et, au-delà de 30 /m²/an, en raison de la présence d immeubles de plus grand gabarit, voire de tours. Parmi les villes secondaires,, et sont parmi les plus «chargées», entre 26 et 39 /m²/an. A l opposé,, Sophia-Antipolis et Nîmes proposent les charges les plus basses, entre 12 et 19 /m²/an. En province, les charges varient en fonction des services proposés mais également des labels énergétiques. Une stabilité relative en périphérie Contrairement aux centres villes, le niveau de charges des immeubles de périphérie se positionne autour de 24 /m²/an. Certaines périphéries ont été bonnes élèves à l image de la 2 ème Couronne parisienne dont les charges ont reculé de 15% (34 /m²/an) ou encore de et qui réussissent à faire passer le niveau moyen de charges en dessous de 20 /m²/an. Les charges baissent également à, et, se situant désormais autour de 25 /m²/an. A l inverse, les immeubles en périphérie de et de ont vu leur niveau de charges augmenter d une année sur l autre pour atteindre 30 /m²/an. Ainsi, l apparente stabilité en périphérie cache en réalité des évolutions contrastées, qui dépendent des services inclus dans les charges, de la taille et de la génération du bâtiment, les immeubles récents étant souvent les plus compétitifs. Graphique 8 Niveau de charges moyen en centre-ville, /m²/an IDF 1ère Couronne Graphique 9 Niveau de charges moyen en périphérie, /m²/an Sophia-Antipolis cushmanwakefield.com INSIGHT 5

6 Stationnement Centre-ville : légère hausse des loyers de parking en sous-sol et large amplitude Le loyer moyen annuel d un parking en sous-sol a très peu évolué d une année sur l autre, se maintenant autour de /unité/an. Son niveau a cependant légèrement reculé à Paris, autour de /unité (-5%), et en 1 ère Couronne, à /unité (-1%). Il demeure toujours relativement élevé en région parisienne au regard des contraintes de stationnement et des charges inhérentes à la sécurité. En province, en revanche, on remarque plusieurs hausses des loyers de parkings, tant à,, ou encore quand d autres marchés stagnent voire reculent (). La plupart des centres villes régionaux propose des loyers de parkings entre et /unité (11 des 16 villes étudiées). Cependant, ces loyers peuvent aller au-delà de /unité à et. A l inverse, les loyers des parkings en sous-sol à, et Sophia-Antipolis sont inférieurs à /unité. L amplitude est donc relativement vaste. De nombreux immeubles de centre-ville de province ne disposent pas de parkings en sous-sol, soit pour des raisons politiques ( et sa politique zéro voiture), soit parce que les parkings publics permettent d absorber la demande. Périphérie : Recul du coût des parkings extérieurs En périphérie, la norme est plutôt le parking en extérieur. Une vingtaine de parking est généralement allouée pour m² en périphérie, pour un coût moyen de 320 /unité/an, en baisse de 4% sur un an. En région parisienne (2 ème Couronne), les parkings sont nettement plus coûteux qu en province, autour de 580 /unité, un loyer stable d une année sur l autre. En province, les valeurs sont généralement orientées à la baisse cette année mais restent cependant homogènes avec une moyenne autour de 290 /unité/an et une amplitude réduite, entre 250 et 350 /unité/an., et sont parmi les plus chères avec des loyers autour de 350 /unité. A l inverse,, et proposent les parkings extérieurs les plus attractifs en périphérie autour de 250 /unité. Le trio,, se situe, quant à lui, dans la moyenne, autour de 300 /unité. La présence de parkings publics et/ou gratuits dans les zones périphériques des agglomérations régionales tend à la gratuité des stationnements extérieurs des opérations développées. Graphique 10 Loyer moyen pour un parking en sous-sol, /HT/HC/unité/an IDF 1ère Couronne Graphique 11 Loyer moyen pour un parking extérieur, /HT/HC/unité/an cushmanwakefield.com INSIGHT 6

7 Fiscalité En régions : une fiscalité avantageuse à, et Sophia-Antipolis La taxe foncière moyenne en centre-ville est de 21 /m²/an en 2015 (contre 20 en 2014), à laquelle il faut ajouter la Taxe d Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) d environ 5 /m²/an. Le montant de ces taxes varie cependant d une ville à une autre. Ces deux taxes sont particulièrement avantageuses à Aix-en- Provence et Sophia-Antipolis, où leur somme cumulée est inférieure à 12 /m²/an. et sont également plutôt attractives, autour de 17 /m²/an grâce, notamment, à une TEOM réduite (2 /m²/an). A l opposé, la fiscalité à et s avère plus importante, autour de 30 /m²/an, en raison d une TEOM élevée (7 /m²/an). Les autres villes étudiées disposent d une fiscalité homogène, comprise entre 25 et 30 /m²/an. En périphérie, la somme des deux taxes reste peu ou prou la même, autour de 21 /m²/an. En revanche, la périphérie de semble ici plus attractive que les autres avec un total de 12 /m²/an. Les périphéries d Aix, et Sophia- Antipolis sont de nouveau bien placées en dessous de la moyenne régionale. En bas du tableau, la banlieue de est la plus chère avec une fiscalité supérieure à 30 /m²/an. La fiscalité des autres périphéries est comprise entre 20 et 25 /m²/an. En Île-de-France : la taxe annuelle sur les bureaux et la redevance pour création de bureaux En région parisienne, la somme de la taxe foncière et de la TEOM équivaut à 30 /m²/an à Paris, 28 /m²/an en 1 ère Couronne et à 25 /m²/an en 2 ème Couronne. La fiscalité peut en revanche varier d une commune à une autre. Il convient également de prendre en compte l impact de la taxe annuelle sur les bureaux. Le financement du volet transports du projet du Grand Paris a conduit, en 2011, à une révision importante de cette taxe annuelle sur les bureaux, conduisant à une augmentation moyenne de 48% des taux. De nouvelles délimitations des circonscriptions d imposition ont également été décidées. En 2015, cette taxe varie de 4,86 à 17,18 /m par m² de surface utile de bureaux et par an. Ainsi, pour une implantation sur m² de bureaux neufs, il faudra ainsi compter environ 47 /m²/an toutes taxes additionnées à Paris intra-muros, de 33 à 45 /m²/an en 1 ère Couronne (selon le secteur) et de 30 à 35 /m²/an en 2 ème Couronne. Graphique 12 Fiscalité en centre-ville en régions, /m²/an (Taxe foncière + TEOM) Aix-en-provence* * * * * * * Cushman & Wakefield Graphique 13 *TEOM incluse Fiscalité en périphérie, en régions, /m²/an (Taxe foncière + TEOM) * Aix-en-provence* * * * * * * Cushman & Wakefield Carte Taxe foncière *TEOM incluse TEOM Taxe foncière TEOM Zones d imposition de la taxe annuelle sur les bureaux Zones d imposition Zone 1 : 17,18 Zone 2 : 10,13 Zone 3 : 4,86 Unité urbaine de Paris Tracé du Grand Paris Express en /m²/an Source, CGI, CGCT, CU cushmanwakefield.com INSIGHT 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Olivier Gérard Chairman +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0) Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac Paris France phone +33 (0) cushmanwakefield.com

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