Présentation interne le 21 juillet Etude réalisée par Julie BENOIT, stage à l Agence d urbanisme (avril - août 2010)

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1 Coopération promoteurs et organismes sociaux : Produire ensemble de l habitat sous forme de petits collectifs et d habitat dense individualisé sur le territoire métropolitain Présentation interne le 21 juillet 2010 Etude réalisée par Julie BENOIT, stage à l Agence d urbanisme (avril - août 2010) Responsables de l étude: Nicole PONTON FRENAY et Sébastien SPERTO

2 PLAN 1) Les objectifs de l étude 2) Rappel des priorités d actions de l EPORA 3) La démarche suivie 4) Le contexte immobilier 5) Présentation des opérations et de la stratégie des acteurs a) «Le Clos du Verger» aux Chères (69) b) «Le Pré du Meunier» à Chaussan (69) c) «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01) 2

3 1) Les objectifs de l étude Les attendus de la mission sont : Etudier trois opérations mixtes (accession libre, accession sociale, locatif social) afin d alimenter la réflexion sur les projets de la phase 2 des études de gisement foncier pour le compte de l EPORA 3

4 2) Rappel des priorités d actions de l EPORA Priorité n 1: Favoriser le développement durable des territoires De quelle manière? - En priorisant le recyclage du foncier pour permettre un usage économe de la ressource foncière, - En densifiant les projets, - En prenant en compte la problématique des sites et sols pollués Priorité n 2 : Agir pour la cohésion sociale - Produire du logement pour tous, notamment du logement locatif social dont la production a été insuffisante ces dernières années. 4

5 3) La démarche suivie 1 ère étape: Mise en forme d un tableau récapitulatif des références d opérations déjà utilisées par l Agence pour les études de gisements fonciers sur les territoires de la Communauté de Communes d Amplepuis-Thizy et la Communauté d Agglomération du Pays Viennois. 2 ème étape: Sélection de trois opérations mixtes remplissant les critères suivants : habitat de forme intermédiaire entre le collectif et la maison individuelle, de petits collectifs ou d habitat dense individualisé en greffe de bourg, programme mixte : accession libre, accession sociale, logements sociaux (pluralité d acteurs publics et privés). 3 ème étape: Analyse de trois opérations : le contexte, le programme réalisé, le montage du projet, le montage financier 5

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9 4) Le contexte du marché immobilier sur les territoires étudiés Sources: Indicateurs de suivi des Scot 2009, Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, Epures Etude de cadrage des marchés de l habitat confiée à Adéquation par l Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise (janvier mars 2010) 9

10 Territoire de l Inter Scot : Evolution de la construction neuve entre 1999 et 2005 (pour 1000 habitants en 1999) Les Chères Chaussan Carte issue de «Indicateurs de suivi des Scot 2009», Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, Epures Beynost 10

11 Communauté d Agglomération de Villefranche-sur-Saône : Marché du logement neuf Production moyenne annuelle de logements neufs (mises en chantier) pour 1000 habitants entre 2006 et 2007) Production annuelle moyenne par commune et par période Source : Traitements Adéquation (sur la base de données DRE/INSEE 2006) 11

12 Communauté de Communes des Vallons du Lyonnais : Marché du logement neuf Production moyenne annuelle de logements neufs (mises en chantier) pour 1000 habitants entre 2006 et 2007) Production annuelle moyenne par commune et par période Source : Traitements Adéquation (sur la base de données DRE/INSEE 2006) 12

13 Communauté de Communes de la Vallée du Garon : Marché du logement neuf Production moyenne annuelle de logements neufs (mises en chantier) pour 1000 habitants entre 2006 et 2007) Source : Traitements Adéquation (sur la base de données DRE/INSEE 2006) 13

14 Marché de la promotion immobilière Communauté d Agglomération de Villefranche-sur-Saône Communauté de Communes des Vallons du Lyonnais Communauté de Communes de la Vallée du Garon Source : Adéquation Cadrage des marchés de l habitat

15 Prix de ventes sur la CAVIL Prix de ventes sur la CCVL Prix de ventes sur la CCVG Ventes par gammes de prix : CAVIL Ventes par gammes de prix : CCVL Ventes par gammes de prix : CCVG Source : Adéquation Cadrage des marchés de l habitat 15

16 Marché de la promotion immobilière en 2009 Cœur de marché (en m² habitable) Charges foncières en collectifs (en m² SHON) CAVIL CCVL entre /m² et /m² entre /m² et /m² 110 HT/m² à 320 HT/m² 380 HT/m² à 480 HT/m² CCVG entre /m² et /m² 520 HT/m² à 660 HT/m² Source : Adéquation Cadrage des marchés de l habitat 16

17 Territoire de l Inter Scot : Les prêts à taux zéro Les Chères Chaussan Carte issue de «Indicateurs de suivi des Scot 2009», Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, Epures Beynost 17

18 Prix admissible pour des jeunes primo accédants, actifs, ans, 1 enfant Revenus nets mensuels Apport personnel Prêt à taux zéro Prix unitaire maxi Prix /m² maxi (logement de 80 m²) Loyer maxi Entre 1701 et Part de marché CAVIL 12 % CCVL 9 % CCVG 8 % Source : Adéquation Cadrage des marchés de l habitat 18

19 Prix admissible pour des jeunes ménages revenus intermédiaires, actifs, ans, 2 enfants Revenus nets mensuels Apport personnel Prêt à taux zéro Prix unitaire maxi Prix /m² maxi (logement de 80 m²) Loyer maxi Entre 2501 et ,5 750 Part de marché CAVIL 10 % CCVL 10 % CCVG 10 % Source : Adéquation Cadrage des marchés de l habitat 19

20 Territoire de l Inter Scot : Les logements sociaux dans les résidences principales Les Chères Chaussan Carte issue de «Indicateurs de suivi des Scot 2009», Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, Epures Beynost 20

21 4) Présentation des opérations et de la stratégie des acteurs a) «Le Clos du Verger» aux Chères (69) b) «Le Pré du Meunier» à Chaussan (69) c) «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01)

22 a) Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Plan de situation de la commune Le contexte de l opération: Double volonté communale: - Renforcer le cœur du village - Développer une offre de logements à prix accessible 22

23 Carte d identité de l opération «Le Clos du Verger»: Localisation : Les Chères Rhône (69) 1227 habitants Situation : Greffe de bourg Programme : 22 logements en accession sociale sous la forme d habitat intermédiaire (Rhône Saône Habitat) 6 logements en location sociale sous la forme d un petit immeuble (Habitat Beaujolais Val de Saône) 3 commerces en rez-de-chaussée de l immeuble 300 m² de SHON (Habitat Beaujolais Val de Saône), projet d accueil d un groupe médical, d une boulangerie et d une épicerie Montage de l opération : Lotissement communal, consultation d architectes : appel à idées (fin 2004) Origine terrain : Terrain nu constructible Terrain acquis par la commune 1 hectare 700 Aménagement du terrain: La mairie aménage les réseaux Date de réception des programmes d habitat : Juillet 2008 (Rhône Saône Habitat) Juin 2010 (Habitat Beaujolais Val de Saône) Opération «Le Clos du Verger» 23

24 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Le programme en accession sociale Rhône Saône Habitat Plan des cellules types 3 et 4 24

25 Programme Rhône Saône Habitat - Accession sociale Architecte : Cabinet Archigroup Surface du programme : 2 720m² Densité à la parcelle : 80 logements/ha Typologie habitat : Petit collectif (R+1) Nombre de logements : 22 appartements Statut d occupation : Accession sociale Prix au m² : 2400 /m² de surface habitable hors garage (commercialisation en juillet 2008) Exemple: T4 de 86m² habitable: garage Profil acquéreurs : 85 % des acquéreurs ont des revenus sous les plafonds de ressources du Prêt Locatif Social (PLS) 50 % des acquéreurs ont bénéficié des prêts à taux zéro 25

26 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Le programme de logements sociaux - Habitat Beaujolais Val de Saône Plans des cellules types T4 26

27 Programme Habitat Beaujolais Val de Saône - Locatif social Architecte : L Atelier sur les Quais Surface du programme : 810 m² de SHON Typologie habitat : Petit collectif (R + 2) Nombre de logement s: 6 appartements ( 2 T2, 2 T3 et 2 T4) Performance énergétique du bâtiment : RT 2005 Haute Performance Energétique Statut d occupation : Location sociale Financement : PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) Loyer au m²/mois : 5,41 /m2 ( en juin 2010) Exemples : T2 de 53, 2 m², loyer de 288 /mois T3 de 67,3 m², loyer de 364 /mois T4 de 80, 2 m², loyer de 434 /mois Bénéficiaires des logements : Une commission d attribution mise en place avec les trois partenaires : 3 logements pour des salariés dont les employeurs collectent au 1% logement par le biais du collecteur AMELLIA, 2 logements destinés à des personnes proposées par la commune, 1 logement destiné à une personne proposées par l Etat. 27

28 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Montage financier de l opération des 6 logements sociaux (Habitat Beaujolais Val de Saône) Prix d achat du terrain (HT) Cession à titre gratuit de la commune (en contrepartie, achat du foncier par HBVS à la commune pour les 3 commerces) Coût de construction (HT) (prix m² de SHON à préciser) Coût des espaces extérieurs (HT) Coût total de l opération (HT) Montant des loyers par logement par mois 5,41 /m² 28

29 Déroulement de l opération «Le Clos du Verger» aux Chères Acquisition du foncier par la commune aux propriétaires à l amiable Juillet 2008 : Livraison des 22 logements en accession sociale du programme Rhône Saône Habitat Fin année 2004 : Consultation d architecte «Appel à idées» Juillet 2010 : Livraison des 6 logements en location sociale + 3 commerces Habitat Beaujolais Val de Saône 29

30 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Présentation Rhône Saône Habitat Société anonyme coopérative d HLM Date de création : 1950 Cœur de métier : l accession sociale Elle développe son activité sur la complémentarité des métiers de l habitat : La promotion/construction de logements La gestion syndic de copropriété L administration de biens Parc de logements au 31/12/2009 : 3400 logements 2010 : Livraison de 185 logements 2009 : Réalisation de 100 logements 2008 : Réalisation de 104 logements Le territoire couvert par Rhône Saône Habitat : - Département du Rhône, et plus précisément, le territoire situé dans un périmètre de 30 km autour du centre de Lyon. 30

31 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Stratégie de Rhône Saône Habitat Volonté de développer une offre locative sociale (l offre locative sociale a été proposée à partir de 2006) Les territoires pertinents pour développer la structure les territoires urbains (volonté de limiter l étalement urbain) Le partenariat au cœur de ses programmes d habitat (avec bailleurs sociaux et promoteurs) : collabore très fréquemment avec l OPAC du Rhône, MCP Promotion et COPRA Rhône-Alpes. 31

32 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Présentation d Habitat Beaujolais Val de Saône Société anonyme Création : le 27 janvier 1897 par des chefs d entreprises locaux pour loger leur personnel Cœur de métier : locatif social Habitat Beaujolais Val de Saône propose ses services : d aménagement et de renouvellement urbain, de construction à destination de location sociale et d accession sociale, de gestion du parc locatif social. Parc de logements : 4500 logements Production annuelle moyenne de 200 logements Le territoire couvert par Habitat Beaujolais Val de Saône : - Agglomération de Villefranche-sur-Saône - Département de l Ain - Département de la Saône et Loire. 32

33 Opération «Le Clos du Verger» aux Chères (69) Stratégie d Habitat Beaujolais Val de Saône Continuer à développer son offre locative sociale Les territoires pertinents pour développer la structure Dans un rayon de 20 km autour de Villefranche-sur-Saône Dans les zones attractives de l Ain L opération mixte : une étude au cas par cas 33

34 b) L opération «Le pré du Meunier» à Chaussan (69) Plan de situation de la commune L objectif de la commune : Maintien des jeunes ménages sur la commune 34

35 Carte d identité de l opération «Le Pré du Meunier» : Localisation : Chaussan Rhône (69) : 970 habitants Situation : Greffe de bourg Programme : 37 maisons dont: 20 maisons accolées dont 7 en locatif social et 13 en accession sociale (Tous en Bâtiments Basse Consommation) 17 maisons individuelles en accession privée Densité : Surface totale: m² de SHON Densité totale de l opération (voirie comprise) : 23 log/ha Aménageur : L OPAC du Rhône Maîtres d ouvrages : Rhône Saône Habitat Promoteur (en attente) Montage de l opération : Procédure de lotissement Origine terrain : Terrain nu constructible Propriétaires particuliers, Au démarrage de l opération : aucune maîtrise du foncier de la commune Coût du foncier non équipé : 75 le m² (achat des terrain par l OPAC du Rhône aux propriétaires) Début de construction des logements : Automne 2010 pour les 24 maisons accolées à destination sociale (Rhône Saône Habitat) 35

36 L opération «Le pré du Meunier» à Chaussan (69) Répartition des 5 lots de l opération Les lots Surface SHON utilisée Logements réalisés Densité de Lot A/D/E 8067 m m2 16 maisons individuelles (150 m²) logements 20 logt/ha Acquéreur du lot Promoteur privé EN ATTENTE Lot B 3391 m m2 20 logements en maisons accolées 59 logt/ha Rhône Saône Habitat Lot C 700 m2 250 m2 1 maison individuelle Voiries m² 14 logt/ha Propriétaire privé Total m² m² 37 logements 23 logt/ha Photographie non contractuelle Centre bourg de Chaussan Plan masse de l opération (projet non contractuel) Opération «Le Pré du Meunier» 36

37 L opération «Le pré du Meunier» à Chaussan (69) Programme locatif et accession sociale - Rhône Saône Habitat Photographie non contractuelle Photographie non contractuelle 37

38 Programme Rhône Saône Habitatlocatif et accession sociale 7 logements destinés à la location sociale Vendus en VEFA à l OPAC du Rhône 13 logements destinés à l accession sociale Typologie logement Nombre de logements T3 T4 6 7 Appartement en duplex avec 2 T2, 3 T3, et 2 T4 Montant du loyer ( + charges) non déterminé Surface Entre 63m² et 78m² Prix de Vente Entre et ( prix en mai 2010) Aide financière Possibilité PASS FONCIER Entre 75 m² et 81m² Entre et ( prix en mai 2010) Possibilité PASS FONCIER 38

39 L opération «Le pré du Meunier» à Chaussan (69) Montage financier du programme Rhône Saône Habitat (locatif et accession sociale) Prix d achat du terrain (HT) Coût de construction (HT) Coût total de l opération (HT) Terrain équipé vendu par l aménageur (OPAC du Rhône) : 100 /m² de SHON pour les 7 logements destinés à de la location sociale 190 /m² de SHON pour les 13 logements destinés à de l accession sociale Pas encore déterminé à ce jour. Rhône Saône Habitat prévoit un coût de construction prévisionnel s élevant à 1300 /m² habitable avec espaces extérieurs compris Non renseigné Prix des logements (HT) Entre et (mai 2010) 39

40 Déroulement de l opération «Le pré du Meunier» à Chaussan Début de négociation du foncier par l aménageur l OPAC du Rhône Livraison des terrains aménagés Modification du permis d aménager Appel à idées Cabinet CIVITA Arrêté du permis d aménager Automne 2010 : Début construction des 20 logements du lot B par Rhône Saône Habitat 40

41 L opération «Le pré du Meunier» à Chaussan (69) Présentation de l OPAC du Rhône L OPAC du Rhône a des compétences : - en aménagement et en renouvellement urbain, - en conception et construction d habitat, -en gestion du parc locatif social. Cœur de métiers : locatif social Son patrimoine : plus de logements locatifs sociaux (1 er organisme social du Rhône) Objectif de la Convention d Utilité Sociale 2011/2013 : 2000 logements (670 logements/an) 80 % Grand Lyon, 20 % Grande Couronne ( Anse, Villefranche-sur-Saône, Vaugneray, Arbreles ) et 50 logements sur le rural Rythme de production sur les dernières années : en moyenne 550 logements/an 750 logements produits en 2009 Son territoire : - Département du Rhône

42 L opération «Le pré du Meunier» à Chaussan (69) Stratégie de l OPAC du Rhône Volonté d une meilleure maîtrise du foncier des projets : mise en place d une politique d anticipation foncière avec une veille foncière. L opération mixte: une des solutions pour un meilleur équilibre financier des opérations. L OPAC du Rhône est très favorable à des pratiques de collaboration entre acteurs du logement. 42

43 c) L opération «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01) Plan de situation de la commune Le contexte de l opération : Double volonté communale : - Se doter d un nouveau centre bourg - Répondre aux carences en logements sociaux 43

44 Beynost :Le manque en logements sociaux sur la commune En 2008, la commune de Beynost compte seulement 6% de logements sociaux parmi les résidences principales. Le SCOT BUCOPA a fixé à la commune de Beynost d atteindre 10 % de logements sociaux d ici 2020

45 Carte d identité de l opération: Localisation : Beynost Ain (01) 4063 habitants Situation : Greffe de bourg Programmes : Logements collectifs en location sociale ( environ 50 logements) Logements collectif en accession privée (non renseigné) Commerces (non renseigné) Aménageur: SEMCODA Maîtres d ouvrages : SEMCODA BOUYGUES IMMOBILIER Montage : Procédure de ZAC Origine terrain : Terrains nus et terrains avec constructions m² Date de livraison des programmes : Fin 2008 Début

46 Plan masse de la ZAC des Grandes Terres Zone NORD de la ZAC - Logements SEMCODA pour de la location sociale, - Logement BOUYGUES pour de l accession privée, - Lots libres vendus pour maisons individuelles, - Réalisation d équipements publics avec création d une école et d une crèche. Zone SUD de la ZAC Logements BOUYGES IMMOBILIER avec quelques commerces en rez-dechaussée 46

47 Opération «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01) Programme de logements en accession privée BOUYGUES IMMOBILIER Zone NORD de la ZAC Zone SUD de la ZAC 47

48 Opération «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01) Le programme de logements sociaux - SEMCODA 50 logements locatifs sociaux situés dans la partie NORD de la ZAC Financements : - PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), - PLAI (Prêt Locatif Aidé d Intégration). 48

49 Déroulement de l opération «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost Création du périmètre de la ZAC Début 2009 : Fin de la phase construction Fin de la phase d achat du foncier Juin 2010 : Rétrocession voiries et réseaux dans domaine communal 49

50 Opération «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01) Présentation de la SEMCODA Société d Economie Mixte Création : 1959 à l initiative du Conseil Général de l Ain. La SEMCODA a des compétences : en aménagement, en conception et construction, en gestion du parc locatif social. Son parc locatif social : logements Production annuelle moyenne entre 700 et 800 logements La structure est implantée sur 6 départements : Ain, Rhône, Saône et Loire, Savoie et Haute Savoie. 50

51 Opération «La ZAC des Grandes Terres» à Beynost (01) Stratégie de la SEMCODA Répartition de l activité 80 % de l activité destinée à de la location sociale 20 % destinée à de l accession privée : filiale APRICOT IMMOBILIER Locatif social Accession privée L opération mixte : une des solutions pour s implanter sur de nouvelles communes 51

52 CONCLUSION : Les atouts des opérations mixtes réalisées sous la forme d habitat intermédiaire, de petits collectifs ou d habitat dense individualisé Un habitat de qualité Une réponse aux nouvelles attentes des ménages en matière d habitat Une réponse aux enjeux de mixité sociale et de consommation du foncier Une solution pour assurer l équilibre financier des opérations Un partage de savoir faire 52

53 Questionnements à approfondir - La réglementation relative à l accessibilité aux logements des personnes à mobilité réduite Quel est l impact de la norme relative à l accessibilité aux bâtiments des personnes à mobilité réduite sur les nouvelles constructions? - La maîtrise du foncier Quelles peuvent être les conséquences d un foncier non maîtrisé ( en terme financier, de perte de temps )? - La réforme en cours des aides à l accession sociale risque de fragiliser les opérations mixtes 53