L ANNUELLE DES INSPECTEURS DE CS LES 17 ET 18 OCTOBRE 2012 À QUÉBEC

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1 L ANNUELLE DES INSPECTEURS DE CS LES 17 ET 18 OCTOBRE 2012 À QUÉBEC Une présentation de David Roy, ingénieur à la Direction de l expertise technique

2 PLAN DE LA PRÉSENTATION 1 Définitions 2 3 Calcul du déficit d entretien Calcul de la valeur actuelle de remplacement 4 Calcul de l indice de vétusté physique (IVP) dans BSI.NET 2

3 1 DÉFINITIONS L IVP est un indicateur permettant d évaluer rapidement la santé globale d un immeuble. Deux indices sont calculés : l IVP cumulé l IVP projeté IVP = Déficit d entretien (cumulé ou projeté) Valeur actuelle de remplacement x 100 3

4 1 Déficit d entretien DÉFINITIONS Somme de tous les coûts des travaux qui doivent être faits afin d assurer le maintien et la fonctionnalité de l immeuble, mais qui ont été reportés sur une base planifiée ou non. Valeur actuelle de remplacement Coût de remplacement d un immeuble à une date donnée. 4

5 1 L IVP permet : DÉFINITIONS de visualiser rapidement les interventions nécessaires sur nos immeubles; de faciliter la prise de décision, notamment dans le cadre du Plan pluriannuel d intervention (PPI); de mesurer l amélioration découlant des investissements du Plan québécois des infrastructures (PQI); aux différents intervenants (administratifs et techniques) de communiquer des réalités d investissement complexes clairement et de façon succincte. 5

6 2 Déficit d entretien cumulé (DEC) Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET Le déficit d entretien cumulé permet de déterminer les interventions urgentes pour le maintien des actifs et de suivre l état du parc de logements à la suite des travaux. On obtient le DEC en additionnant le coût des constats suivants : délai d intervention égal ou inférieur à la date actuelle; statut en cours, non complété; code d intervention différent de «Recommandation à l organisme». 6

7 2 Déficit d entretien projeté (DEP) : Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET Le DEP, comme le DEC, permet de déterminer la majeure partie des interventions à faire sur un immeuble pour maintenir les actifs et de suivre l état du parc de logements après les travaux. De plus, le DEP permet de planifier les investissements à faire dans le parc et de prévoir les besoins financiers à venir. 7

8 2 On obtient le DEP en additionnant le coût des constats suivants : Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET délai d intervention égal ou inférieur à la date actuelle et délai d intervention des cinq (5) années à venir; statut en cours, non complété; code d intervention différent de «Recommandation à l organisme». Le DEP correspond donc au DEC, auquel est ajoutée la somme des coûts des constats pour les 5 prochaines années. 8

9 2 Distribution des coûts de constats par composants de l immeuble Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET A - Infrastructure B10 Superstructure B20 Enveloppe extérieure B30 Toit C Aménagement intérieur D10 Moyen de transport D20 Plomberie D30 Chauffage, ventilation, CVAC D40 Protection incendie D50 Électricité E Équipement et ameublement H Logement G et Q Aménagement de site 9

10 Calcul 2 du déficit d entretien dans BSI.NET Tous les constats de BSI.NET des composants nommés précédemment sont rattachés à l immeuble sauf les constats de type «Q Aménagement du site (commun)». Les constats «Q» sont associés à l ensemble immobilier (EI) et pour le calcul du déficit d entretien (DE), ils doivent être distribués à l immeuble. Il y a deux façons de distribuer les coûts des constats de type Q à l immeuble pour le calcul du DE : stationnement extérieur code Q2021; autres codes «Q». 10

11 2 Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET Déficit d entretien des stationnements extérieurs Q2021. Pour chacun des immeubles de l ensemble immobilier (EI), c est la somme de tous les constats Q2021 de l EI multipliée par le nombre de logements de l immeuble divisée par le nombre total de logements de l EI. 11

12 2 Exemple de calcul pour les constats Q2021 stationnement extérieur. Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET EI composé de 4 immeubles et de 78 logements. Immeuble 1 : 50 logements 50/78 du coût total de l EI Immeuble 2 : 4 logements 4/78 du coût total de l EI Immeuble 4 : 20 logements 20/78 du coût total de l EI Immeuble 3 : 4 logements 4/78 du coût total de l EI Aire de stationnement extérieur 12

13 2 Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET Déficit d entretien des autres constats «Q». Pour chacun des immeubles de l ensemble immobilier, c est la somme de tous les constats «Q» de l EI divisée par le nombre d immeubles de l EI. 13

14 2 Exemple de calcul pour les autres constats «Q». Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET EI composé de 4 immeubles. Aire commune (autre que stationnement extérieur) Immeuble 3 : 1/4 du coût total de l EI Immeuble 1 : 1/4 du coût total de l EI Immeuble 2 : 1/4 du coût total de l EI Immeuble 4 : 1/4 du coût total de l EI 14

15 2 Calcul du déficit d entretien dans BSI.NET Coûts des constats de BSI.NET actualisés. Mise à jour et indexation de la liste de prix dans BSI.NET. Coûts des constats non corrigés indexés annuellement. 15

16 3 La valeur actuelle de remplacement correspond au coût total de reconstruction d un immeuble incluant : Calcul de la valeur de remplacement (VAR) les honoraires professionnels; l aménagement du site et des abords; les contingences; les taxes applicables. Cette valeur ne tient pas compte des coûts reliés à l acquisition du terrain. 16

17 3 Calcul de la valeur de remplacement (VAR) La VAR évolue dans le temps selon l offre, la demande et l inflation des coûts de construction. La VAR dans BSI.NET sera actualisée à chaque début d année. Pour tenir compte des différentes typologies d immeuble du parc HLM, des estimations détaillées de la VAR sont produites pour 13 catégories d immeuble. 17

18 3 Calcul de la valeur de remplacement (VAR) Description des 13 catégories d immeuble du parc HLM : maison de chambres; maison jumelée ou isolée; maison en rangée; multifamiliale de 6 à 8 logements sans ascenseur pour familles; multifamiliale de 10 logements pour familles; multifamiliale de 15 logements pour familles; multifamiliale de 20 logements pour familles; multifamiliale de 10 logements pour personnes retraitées; multifamiliale de 15 logements pour personnes retraitées; multifamiliale de 20 logements pour personnes retraitées; multifamiliale de 3 ou 4 étages pour familles; multifamiliale de 3 ou 4 étages pour personnes retraitées; tour multifamiliale. 18

19 3 Le calcul de la VAR de chacune des catégories d immeuble se fait en additionnant la VAR des 13 composants de l immeuble, puis en la rapportant en coût par logement. Calcul de la valeur de remplacement (VAR) La VAR des composants reliés au site et au stationnement ainsi que celle de la partie commerciale d un immeuble se calculent en multipliant le coût ($/m²) X la superficie (m²). La VAR d un immeuble patrimonial se calcule en pondérant de 30 % la VAR de tous les composants de l immeuble. 19

20 Calcul 3 de la valeur de remplacement (VAR) Catégorie Maison jumelée VAR (2011) $ ou $/logement 20

21 3 Calcul de la valeur de remplacement (VAR) Catégorie 6 à 8 logements VAR (2011) $ ou $/logement 21

22 3 Catégorie tour multifamiliale Calcul de la valeur de remplacement (VAR) VAR (2011) $ ou $/logement 22

23 4 Calcul de l IVP dans BSI.NET Caractéristiques nécessaires à l IVP dans BSI.NET. Intégrées à la banque BSI.NET à partir de données provenant de la banque des immeubles de la SHQ. Lors du bilan de santé des immeubles (BSI), le conseiller technique du CS met les caractéristiques à jour et les complète au besoin. 23

24 4 Caractéristiques de l immeuble à mettre à jour : Calcul de l IVP dans BSI.NET type d immeuble; superficie d implantation de l immeuble; superficie totale du stationnement intérieur (somme de tous les niveaux de stationnement). Caractéristiques de l immeuble à compléter : type patrimonial; type commercial et superficie de la partie commerciale de l immeuble. 24

25 4 Caractéristiques de l EI à mettre à jour : Calcul de l IVP dans BSI.NET superficie totale aménagée du terrain de l EI : (A x B); superficie totale du stationnement extérieur de l EI : (E x F ) + (C x D). E F D Immeuble Boisé non aménagé B C A 25

26 4 Calcul de l IVP dans BSI.NET 26

27 4 Calcul de l IVP dans BSI.NET Validation de données lors de l inspection BSI.NET. Vente ou achat d une parcelle de terrain. Agrandissement du stationnement ou de l immeuble. Ajout d un commentaire par le conseiller technique dans BSI.NET lors de la modification d une caractéristique. Transmission mensuelle des modifications à la SHQ par la COGIWEB pour mettre à jour les données des banques de données des immeubles (BIM). 27

28 4 Calcul de l IVP dans BSI.NET La prochaine version de BSI.NET permettra de valider les caractéristiques de l IVP et d en ajouter. La SHQ prendra quelques mois pour tester l IVP et faire des ajustements au besoin. En 2013, une version de BSI.NET présentera l IVP de chaque immeuble par composant. L IVP est un outil important pour la prise de décision, notamment dans le cadre du Plan pluriannuel d'intervention (PPI). Toutefois, il s agit d un indicateur qui ne doit pas être considéré comme le seul outil permettant de déterminer quelles seront les interventions à planifier. 28

29 Période de questions. 29