Etude de faisabilité pour l implantation d un hôtel sur le parc d activité économique Ecolys (n 108) Belgique

Transcription

1 CITW BEP de Namur Etude de faisabilité pour l implantation d un hôtel sur le parc d activité économique Ecolys (n 108) Belgique «Avec le soutien de l Union Européenne. Le Fonds Européen de Développement Régional et la Wallonie investissent dans votre avenir» Août 2010

2 Deloitte Finance 185, avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Cedex France Téléphone : + 33 (0) Télécopieur : + 33 (0) Centre d Ingénierie Touristique de Wallonie Rue Sergent Vrithoff B-5000 NAMUR BELGIQUE A l attention de Monsieur José Clossen et Mesdames Laurence Gourgue, Delphine Marot, Stéphanie Bonmariage Mesdames, Monsieur, Neuilly, le 30 août 2010 Conformément aux termes de notre proposition, nous avons le plaisir de vous remettre notre étude de faisabilité relative au projet hôtelier sur le parc d activité Ecolys, à Namur. Nous avons visité la zone d activité Ecolys ainsi que le site pressenti pour le projet hôtelier, afin d examiner l adéquation du projet à la zone d insertion. Nous avons par ailleurs réalisé une analyse détaillée du marché en nous appuyant sur les études et documents que nous avons collectés. Les conclusions et recommandations présentées dans ce rapport résultent des estimations, hypothèses et autres données dégagées par notre analyse de marché, disponibles ou prévalant en août Leur validité est limitée dans le temps et devra faire l objet de mises à jour éventuelles à intervalles réguliers. Dans la mesure où nos projections sont établies à partir d estimations ou d hypothèses qui sont par nature aléatoires ou sujettes à variation, nous ne les présentons ni ne les garantissons comme les résultats qui seront effectivement réalisés. Ce rapport est préparé à votre seule attention et pour présentation aux parties intéressées dans le développement du projet envisagé. Il ne peut être utilisé comme référence dans aucun document de nature contractuelle ou publicitaire sans autorisation préalable de notre part. Sa diffusion totale ou partielle à des parties externes est également soumise à notre approbation. Nous restons à votre entière disposition pour toute information complémentaire concernant ce document et vous prions d agréer, Mesdames, Monsieur, nos salutations distinguées. Olivier PETIT Associé Dept. Tourisme, Hôtellerie & Loisirs Deloitte Finance Société par Actions Simplifiée au capital de RCS Nanterre TVA. FR Member of Deloitte Touche Tohmatsu

3 TABLE DES MATIERES 1 Dynamiques territoriales Localisation générale Transports et accessibilité Dynamique économique Marché touristique Conclusion Analyse du marché des hébergements marchands Offre d hébergement Fréquentation hôtelière Analyse environnementale Climat Insolation Environnement existant Contraintes locales de voisinage et risques Nuisances Ressources locales Synthèse des recommandations Développement durable Grands principes dans l hôtellerie Benchmarks Site d implantation du projet Localisation Analyse du site Cibles de clientèles Conclusions Recommandations Positionnement Hébergement Restauration Salles de séminaires Parties communes, techniques et administratives Développement durable Projections d exploitation Préambule

4 7.2 Performances commerciales Recettes prévisionnelles (valeurs constantes) Performances de gestion Projections d exploitation Projections de surplus Analyse de sensibilité à l investissement Conclusion Annexe : Informations sur les Energies Renouvelables

5 1 Dynamiques territoriales 1.1 Localisation générale La Wallonie s étend sur la partie sud de la Belgique. La région compte cinq provinces : Brabant Wallon Hainaut Liège Luxembourg Namur, dans laquelle s insère la ville de Namur Namur est le chef-lieu de la Province. Elle est également la capitale de la Wallonie et abrite le Parlement de Région. Localisation générale Pays-Bas Luxembourg France La population a plus que triplé en 30 ans, passant de habitants en 1961 à près de en Depuis, elle s est stabilisée, gagnant près de habitants en début 2008, soit une progression de +4,3%. Cette dynamique est néanmoins inférieure à celle de la région et de l ensemble du pays. En effet, la population de la Wallonie a augmenté de 5,9% depuis 1990 et de 6,4% pour la population nationale. Evolution de la population namuroise Source : IEWPS 4

6 1.2 Transports et accessibilité Principales infrastructures de transports Légende Autoroutes 1 Namur Aéroport 2 Bruxelles Gare 3 Charleroi Source : Mappy 4 Liège Desserte ferroviaire Namur profite d une bonne accessibilité ferroviaire, grâce aux dessertes des lignes Interrégion et Intercity, ainsi que de sa proximité avec Bruxelles. La ville dessert, entre autres, Dinant, Liège, Charleroi, Bruxelles, Luxembourg. La liaison avec Bruxelles permet à Namur d améliorer son accessibilité européenne, notamment grâce au Thalys et à l Eurostar, en desservant les grandes capitales et villes européennes : Bruxelles Londres : 1h56 Bruxelles Paris : 1h22 Bruxelles Cologne: 1h42 Bruxelles Amsterdam : 1h Desserte routière et autoroutière Namur dispose d un réseau routier et autoroutier permettant une bonne accessibilité au reste de la Belgique : A4 / E411 : Bruxelles Luxembourg A15 / E42 : Houdeng-Goegnies en passant par Charleroi Liège, puis Aix-la- Chapelle (frontière allemande) Namur bénéficie aussi d un réseau de routes nationales desservant, entre autres, Dinant, Philippeville et Ciney. Le tableau suivant présente les distances et temps d accès aux villes et aéroports situés à moins de 2h00 de Namur : De Namur à Distance Temps De Namur à Distance Temps Charleroi 40 km 0h35 Aéroport de Bruxelles 70 km 0h40 Aéroport de Charleroi 32 km 0h27 Liège 64 km 0h44 Mons 71 km 0h48 Aéroport de Liège 56 km 0h35 Bruxelles 75 km 0h53 Luxembourg 156 km 1h29 Source : Mappy 5

7 1.2.3 Desserte aérienne Namur ne dispose pas d aéroport. Cette absence d infrastructure aéroportuaire est compensée par la desserte des aéroports de Bruxelles, Charleroi et, dans une moindre mesure, Liège. Aéroport international de Bruxelles- Zaventem : 72 km, 0h45 de Namur Chute du trafic en 2001 et 2002 liée à la faillite de la Sabena en novembre 2001 Redéveloppement de l activité depuis, entre 2002 et 2008 : +28% de progression du trafic de passagers 77,5% du trafic réalisé dans la zone européenne 1ère destination desservie en termes de volume de passagers : Londres, suivie de Madrid Plus de 130 destinations desservies Trafic passagers de l aéroport de Bruxelles Source : Aéroport de Bruxelles Aéroport de Charleroi : 32 km, 0h27 de Namur Plateforme low-cost : 3,93 millions de passagers en 2009, contre 2,6 millions à Beauvais, 1 ère plateforme low-cost en France Multiplication du trafic passagers par 15,4 entre 2000 et compagnies aériennes low-cost opérant des vols réguliers: Ryanair, Wizzair, Jetairfly, Jet4you 63 destinations desservies : Espagne, Italie, Irlande, France, Maroc, Turquie, Norvège, Lettonie, Bulgarie, Hongrie, etc. Trafic passagers de l aéroport de Charleroi Source : Aéroport de Charleroi Aéroport de Liège : 56 km, 0h35 de Namur Positionné principalement sur l activité fret, l aéroport effectue également des transports de passagers en low-cost Compagnies aériennes : BelleAir, Jetairfly, Thomas Cook Airlines Destinations desservies : Albanie, Espagne, Israël, Maroc, Turquie, Egypte, Pays-Bas, Grèce, Kosovo, Tunisie Trafic passagers de l aéroport de Liège Source : Aéroport de Liège Globalement, Namur dispose d une bonne accessibilité ferroviaire et routière. Malgré l absence d aéroport dans la ville, Namur profite de la proximité de 3 aéroports internationaux localisés à moins de 1 heure de trajet par la route, permettant ainsi de compenser cette absence. Le fait d être localisée à environ 1 heure de Bruxelles, permet à la ville de Namur d améliorer son accessibilité aérienne et ferroviaire grâce aux nombreuses liaisons disponibles, y compris à l international. 6

8 1.3 Dynamique économique Environnement économique Le PIB (Produit Intérieur Brut) de la Province de Namur a enregistré une hausse constante entre 2000 et 2005, atteignant par habitant ( pour la Wallonie). La Province de Namur a connu une progression continue du nombre d implantations d entreprises dans ses parcs d activité. En 15 ans, il a ainsi augmenté de 6,8% par an en moyenne pour atteindre un total de 934 implantations en 2007, dont 619 dans l arrondissement de Namur*. La répartition des entreprises par secteur d activité révèle une prédominance des commerces (25%), suivent les services collectifs, sociaux et personnels (13%), la construction (12%), l immobilier (10%) et l hôtellerie et la restauration (8%). Les services regroupent 63% des entreprises namuroises. Le secteur public occupe 14% des structures de la province. L industrie ne représente que 7% des entreprises. Nombre d'implantations dans les parcs d'activité namurois Répartition des entreprises par type d'activité en % 14% 12% 1% 3% 7% Agriculture Industrie BTP Services Public Divers Source : BEP de Namur L arrondissement compte 18 parcs d activités, dont 5 égalent ou dépassent 70 ha : Créalys (111 ha emplois) : parc scientifique de Namur, il abrite 104 entreprises réparties en 3 principaux secteurs d activité (sciences de la vie, informatique et télécommunications, gestion de la qualité. Parmi ces entreprises figurent quelques références internationales : GlaxoSmithKline, Océ, SGS. De nouvelles implantations sont en projet. Gembloux Sauvenière (105 ha emplois) : parc d activité regroupant 91 entreprises, essentiellement des PME liées à la construction (terrassement, gros œuvre, parachèvement, centrale à béton, matériaux, bois et outillage). Fernelmont (91 ha 653 emplois) : 84 entreprises industrielles y sont implantées. Namur Floreffe (82 ha emplois) : 28 entreprises liées à l industrie. Eghezée (70 ha 103 emplois) : ce parc abrite 3 entreprises dont 2 sont spécialisées dans l industrie agro-alimentaire (Tirlemontoises et Wal-Agri), la 3 ème (Kewlox) se spécialisant dans la fabrication de meubles en pièces détachées. *Arrondissement de Namur : Andenne, Assesse, Eguezée, Fernelmont, Floreffe, Fosses-la-Ville, Gembloux, Gesves, Jemeppe-sur-Sambre, La Bruyère, Mettet, Namur, Ohey, Profondeville, Sambreville, Sombreffe 7

9 1.3.2 Emplois et chômage Namur comptait, en 2008, salariés. Entre 2000 et 2008, le nombre de salariés à augmenté de 12% à Namur, contre 11% sur la Province et 12% en Wallonie. Les phases d évolution de l emploi sont conformes à la tendance régionale de la Wallonie. L emploi à Namur concentre 70% des effectifs de la Province. Evolution du nombre d emplois salariés (milliers) Namur Province de Namur Source : ICN L emploi dans la province de Namur est dominé par les services et le secteur public qui emploient à eux seuls 81% de la population active. Répartition des emplois par secteur d activité 0,1% 0,6% 12% 39% 42% 6% Agriculture Industrie BTP Services Public Divers Source : BEP Les emplois dans les services publics sont concentrés dans l arrondissement de Namur, avec 64% des emplois de la Province. Concernant l industrie, la branche manufacturière englobe 97% des emplois du secteur. Les 2/3 de ces emplois sont basés dans l arrondissement de Namur. Le chômage dans la province de Namur a atteint 15,2% en mars 2010, soit une légère hausse de 0,2 points par rapport à mars Notons que ce taux est supérieur à la moyenne nationale (11,8%). L arrondissement de Namur se situait à 14,8% à la même époque Evolution du nombre de demandeurs d emplois Prov. Namur Arr. Namur Source : IWEPS

10 L évolution du nombre de demandeurs d emploi de l arrondissement de Namur suit la tendance de la Province depuis Ils représentent plus de la moitié des chômeurs de la Province Projets Trois principaux projets de zones d activités d intérêt régional ont été recensés : Gembloux-Sauvenière - Printemps 2010 : extension d une superficie de 15 ha en périphérie est du parc industriel existant avec un potentiel de 300 emplois créés à terme. Ecolys : extension du parc de Namur-Nord-Rhisnes sur une superficie de 45 ha. Une partie aura vocation à accueillir des entreprises du secteur de l écoconstruction. Sambreville Sainte Eugénie : 6 ha commercialisés. D autres projets concernent la création de nouvelles zones d activités : Andenne/Fernelmont «Le Petit Waret» : création de 45 ha en zone mixte Andenne «La Houssaie» : création de 10 ha en zone mixte Beauraing «La Pâture du Pape» : création de 45 ha en zone mixte Philippeville «Les 4 Vents» : création de 11 ha en zone mixte Philippeville «Les Baraques» : création de 22 ha en zone mixte Le tissu économique de Namur est en phase de redéveloppement avec la volonté de créer de nouvelles zones d activités. Ces nouvelles zones devront ainsi permettre l implantation d entreprises et la création d emplois sur la ville. Du fait de sa fonction de chef lieu, la ville concentre une part élevée d emplois dans le secteur public. Toutefois, Namur est touchée par un taux de chômage important, supérieure à la moyenne nationale. 9

11 1.4 Marché touristique Tourisme d agrément Namur se positionne sur plusieurs filières touristiques : tourisme événementiel, tourisme patrimonial et tourisme vert. Ce dernier type de tourisme demeure le plus développé. La ville de Namur propose plusieurs manifestations culturelles : Le festival des arts forains : festival international destiné à faire découvrir les arts du spectacle et en particulier l univers des saltimbanques. Il se tient chaque année en mai lors du week-end de l Ascension. Il a attiré personnes en Le Verdur Rock : festival de musique se tenant le dernier samedi de juin de chaque année. Plus ancien festival de Wallonie (26 ans), il accueille des artistes belges et internationaux. Le festival est organisé dans le parc de la Citadelle de Verdure. L affluence en 2008 fut entre et festivaliers. Le festival de Wallonie : festival de musique, il se divise en 6 manifestations dont une se déroule à Namur de mi-juin à la mi-juillet. La fête de Wallonie : fête populaire, elle est organisée le 3ème week-end de septembre de chaque année. Des spectacles de musique, du folklore, des jeux, la découverte de la cuisine du terroir animent cette manifestation. Le Festival International du Film Francophone de Namur : festival visant à primer des œuvres cinématographiques francophones, avec la projection d une centaine de films. L évènement se déroule la première semaine d octobre. Namur dispose également de plusieurs monuments historiques, dont 11 musées aux thèmes variés : archéologie, militaire, arts anciens. Les visiteurs peuvent également découvrir d autres centres d intérêt de la ville et de ses environs : Théâtre Royal de Namur Citadelle de Namur : datant du 10ème siècle, elle occupe une superficie de 80 ha. Monument historique majeur de la ville, y sont proposées des visites thématiques, des animations pour les plus jeunes ainsi que la location de salles pour l organisation de réunions. Casino Maison de la poésie et de la langue française : lieu dédié au thème de la poésie, il accueille des concerts, des conférences et des expositions. Aérodrome de Namur : baptêmes de l air, initiation au pilotage Atelier de parfumerie Guy Delforge : découverte des modes de fabrication des parfums Croisières Namur-Sambre-Meuse Randonnées culturelles Randonnées nature sur les bords de la Sambre et de la Meuse à pied ou à vélo Malgré plusieurs équipements et événements, l activité touristique d agrément reste limitée sur la ville en l absence d infrastructures touristiques structurantes, capables de drainer des nuitées hôtelières. 10

12 1.4.2 Tourisme d affaires La ville de Namur concentre une offre importante en termes de structures dédiées aux séminaires et aux conférences. Elle se divise en 3 catégories : les centres de conférence, les salles des hôtels et les sites tiers. Le tableau suivant présente les principales composantes de l offre : Principales infrastructures dédiées aux manifestations professionnelles à Namur Site Nbre de salles Namur Expo 4 Cap. salle principale (théâtre pers.) 350 (auditorium) 1600 (hall) Cercle de Wallonie Château-ferme d Arche Théâtre Royal de Namur Université Notre Dame de la Paix (auditorium) L Arsenal Palais des Congrès (auditorium) Vinçotte (auditorium) Burogest 9 60 Hôtels accueillant des manifestations professionnelles Hôtel Cat. Cap. Nbre de salles Cap. salle principale (théâtre) Leonardo Hotel 3* pers. Best Western Les 3 Clés 4* pers. Château de Namur* 4* pers. Hôtel Les Tanneurs 4* pers. Les Gloriettes 3* pers. Hôtel Beauregard 3* pers. Best Western New Hotel de Lives 3* pers. Grand Hôtel de Flandre 3* pers. *L hôtel dispose d une salle d exposition de 215 personnes Source : Namur Congrès L offre de Namur est la plus importante de la Province. Elle est diversifiée et permet à la ville d accueillir des événements de tailles variées. La principale infrastructure est Namur Expo Fréquentation Evolution du nombre d arrivées touristiques (en milliers) Wallonie Province de Namur Namur Evolution du nombre de nuitées touristiques (en milliers) Wallonie Province de Namur Namur Wallonie Source : SPF Economie Direction Générale Statistiques En 2008, les arrivées touristiques en région wallonne ont atteint 2,61 millions, nombre stable par rapport à 2007 et en hausse constante depuis 1998 (1,6% en moyenne par an). La Wallonie concentre 20% des arrivées touristiques en Belgique. La part de clientèle étrangère est de 45% en termes d arrivées. Le total des nuitées touristiques a atteint 6,7 millions, en légère baisse par rapport à 2007 (-1,6%), en lien avec un recul de la clientèle belge. 11

13 Province de Namur La Province de Namur a enregistré arrivées en 2008, soit 16% des arrivées de la Wallonie. Le nombre d arrivées a diminué de 3% par rapport à 2007 principalement liée à la relative désaffection des touristes étrangers pour la destination (- 9%). Quant aux nuitées, avec 1,1 millions de nuitées touristiques, leur nombre a fortement diminué en 2008 (-6%). Ce fléchissement est le résultat d une baisse conjuguée des nuitées belges (-6%) et étrangères (-5%). Arrondissement de Namur Namur est le 1 er pôle touristique de la Province. Elle concentre ainsi 12% des nuitées et 20% des arrivées de la Province. Namur compte arrivées touristiques en 2008 et nuitées touristiques. Entre 2002 et 2008, Namur a enregistré une forte progression (30%) du nombre d arrivées, en lien avec l augmentation du tourisme domestique (+44% de Belges contre 16% d étrangers). Sur la même période, la Belgique a enregistré une hausse de 10% et la Province de Namur accuse un recul de 11% Malgré la conjoncture économique, Namur a observé une baisse modérée de 1% des arrivées et de 6% des nuitées. Cette baisse est essentiellement liée à un recul de la clientèle étrangère alors que la clientèle domestique a continué de croître. La durée moyenne de séjour (DMS) à Namur est relativement courte. Elle est de 1,6 nuit contre 2,6 dans la Province et en Belgique. Cette DMS est synonyme de destination affaires, les touristes d affaires passant en moyenne 1 à 2 nuits en déplacement et de destination de transit pour la clientèle d agrément. Le tourisme d agrément à Namur est principalement orienté vers les séjours culturels et «verts». La ville constitue également une étape de transit pour des touristes du Nord de la Belgique ou des Pays-Bas. La ville compte un nombre modéré d infrastructures touristiques structurantes capables de générer des nuitées hôtelières, limitant l activité agrément. 12

14 1.5 Conclusion Forces Activité liée à son statut de capitale de la Province de Namur Proximité de Bruxelles Dynamisme de la demande domestique Faiblesses Activité économique modérée Faible part de nuitées Affaires Absence d aéroport à Namur Concentration des emplois des secteurs tertiaire et public à Namur Bonne desserte routière et ferroviaire Opportunités Potentiel de développement des nuitées «affaires» avec le développement des zones d activité Potentiel de développement du tourisme d agrément Menaces Forte baisse des arrivées et des nuitées étrangères en

15 2 Analyse du marché des hébergements marchands 2.1 Offre d hébergement Offre hôtelière de la zone d insertion La zone d insertion s étend aux communes suivantes : Namur, Gembloux, Gesves, Fosses-la-ville, Andenne, Jemeppe-sur-Sambre. La zone d insertion concentre 587 chambres réparties dans 20 hôtels de la manière suivante : Cat. Nb d hôtels Part du total de l offre Nb de chambres Part du total de l offre Cap. moy. 1* 3 15% 92 16% 31 2* 1 5% 11 2% ND 3* 12 60% % 31 4* 4 20% % 28 Total % % 29 Le parc hôtelier de Namur se caractérise par : Une hôtellerie dominée par le marché 3*, avec 64% de l offre. Ceci s explique par la présence de deux établissements de grande capacité, tirant vers le haut cette catégorie (Ibis de Namur de 92 chambres et Leonardo Hôtel de 110 chambres). Notons l absence d offre dans la catégorie 2 étoiles ; Une prédominance d hôtels indépendants ou affilié à une chaîne volontaire telle que Best Western et Logis de Belgique (53%), les autres sont affiliés à une chaîne intégrée telles qu Ibis? Formule 1 ou Leonardo (47%). Ces derniers présentent des capacités chambres supérieures 91 chambres pour ces trois hôtels contre 19 pour l hôtellerie indépendante Une offre atomisée. 39% des chambres sont localisées en centre-ville, le reste étant répartis sur différentes zones telles que Gembloux ou encore Wepion. 14

16 2.1.2 Offre hôtelière de la zone de chalandise du projet L offre hôtelière implantée à proximité du parc Ecolys est la suivante : Projet Ecolys Namur-Nord-Rhisnes Crealys 1 Formule 1 2 Le d Hélice 3 Source : Google Maps Best Western Les Trois Clés Formule 1 Le d Hélice Best Western Les Trois Clés Réseau Formule 1 Accor Indépendant Best Western Catégorie 1* 3* 4* Capacité Tarifs à 121 Confort Chambre Equipements et service Forces Faiblesses - Télévision satellite - Wifi - Minibar - Télévision - Téléphone - Wifi - Parking - Restaurant - 2 salles de séminaires (80 pax pour la principale) - Terrasse - Parking - Localisation au sein de la zone Namur-Nord-Rhisnes - Force du réseau - Proximité de l aérodrome - Salles de séminaires - Proximité axes de transit - Absence de restaurant - Capacité limitée - Excentré - Gestion indépendante - Minibar - Télévision - Téléphone - Internet - Sèche-cheveux - Restaurant - 9 salles de séminaires (200 pax pour la salle principale) - Labellisé ISO Proximité axes de transit - Force du réseau - Excentré - Absence d équipements loisirs 15

17 L offre hôtelière dans l environnement d Ecolys est limitée à 3 établissements. L hôtel Formule 1, malgré sa proximité immédiate avec le projet, s adresse à un autre segment de marché que celui souhaité pour le projet Ecolys. Le Formule 1 offre un produit d entrée de gamme, principalement utilisé par une clientèle de transit et d ouvriers. L hôtel Le d Hélice offre une capacité chambres très limitée. Les services proposés sont limités aux deux salles de réunions. L hôtel Best Western les Trois Clés se positionne sur un segment plus haut de gamme et sur un produit séminaires, qui compense le caractère excentré du site. La localisation du parc d activité, en dehors du centre-ville de Namur, sans pour autant être éloigné (10 km de la place du Théâtre), implique une concurrence du projet avec les hôtels du centre-ville, notamment pour la clientèle d agrément. En effet, la clientèle loisirs préfère être logé au centre-ville, proche de l animation, des commerces, des bars et des restaurants. 2.2 Fréquentation hôtelière 1 Les graphiques suivants illustrent l évolution des arrivées et des nuitées dans les hôtels 3 étoiles de Namur. Evolution des arrivées Evolution des nuitées Arrivées et nuitées mensuelles en 2009 Jan. Fév. Mar. Avr. Mai Jui. Juil. Août Sep. Oct. Nov. Déc. Nuitées Arrivées Source : Direction Générale de la Statistique 1 Pour des raisons d échantillonnage, l analyse de la fréquentation hôtelière se limite à l hôtellerie 3 étoiles 16

18 Les arrivées et les nuitées des hôtels 3* namurois enregistrent une légère baisse depuis 2008 (respectivement -1% et -3% en 2009 par rapport à 2008). Ce recul de fréquentation est en lien avec la crise économique débutée au second trimestre La durée moyenne de séjour (DMS) s établit à 1,5 nuit. Cette DMS, relativement courte, reflète une activité orientée vers le tourisme d affaires et vers le tourisme de transit. En effet, même pendant la période estivale, la DMS demeure à 1,5 et 1,6 en juillet et en août, illustrant une clientèle de transit plutôt que de séjour. L analyse de la courbe de saisonnalité confirme le positionnement de Namur. Les mois propices au tourisme d agrément et au tourisme d affaires enregistrent une fréquentation plus importante : Tourisme d affaires : avril, juin, septembre, octobre, novembre Tourisme d agrément : mai, juin, juillet, août 17

19 3 Analyse environnementale 3.1 Climat Namur est située sur le plateau de Hesbaye, au centre de la Belgique. Le climat y est tempéré et se caractérise par des étés relativement frais et humides et des hivers plutôt doux et pluvieux. Les températures sont modérées et les pluies fréquentes mais généralement peu abondantes. Les données climatologiques présentées ci-après proviennent de la station de Uccle, proche de Bruxelles, qui sert de référence en Belgique Températures Les températures normales mensuelles sur la période , exprimées en degré Celsius ( C), sont représentées ci-dessous. Températures normales mensuelles à Uccle Source : IRM Sur la même période ( ), la température maximale moyenne la plus élevée est de 22,5 C en août et la température minimale moyenne la plus basse est de 0,6 C en février. 18

20 Le graphique suivant présente les températures à Uccle pour l'année On y constate que les températures les plus chaudes ont rarement dépassé les 30 C. En effet, le nombre de jours présentant une température supérieure à 30 C varie de 1 à 4 suivant les années. Il est à noter que 98% du temps, la température à Uccle est inférieure à 24 C. Températures en 2009 à Uccle Source : IRM et MBOnline Les observations qui précèdent montrent qu'il ne fait pas particulièrement chaud en été. Ainsi, tout en ne négligeant pas le rafraîchissement nécessaire au confort des futurs clients, il est recommandé de porter une attention particulière aux solutions de chauffage et à l'isolation thermique du bâti. Concernant l'isolation, il est conseillé de mettre en place une isolation par l'extérieur afin de limiter les ponts thermiques à l'origine d'importantes déperditions caloriques. On choisira l'isolant en fonction de ses performances thermiques mais également de ses performances environnementales (énergie nécessaire à se production, recyclabilité). Enfin, il est recommandé de coupler la ventilation contrôlée avec un récupérateur de chaleur (système double flux) afin de préchauffer l'air entrant en hiver et de rafraîchir l'air entrant en été. Des solutions énergétiques performantes permettront de construire un bâtiment économe en énergie et de respecter les attentes du BEP en la matière. En effet, le "Document d'encadrement urbanistique" de BEP fait état, entre autres, d'objectifs énergétiques pour les bâtiments s'implantant dans le PAE Ecolys. Ainsi, les coefficients de transmission thermique des différentes parois devront être inférieurs aux valeurs suivantes : 0,4 W/m².K pour les façades, 0,3 W/m².K pour les toitures et planchers en contact avec l'extérieur, 1,1 W/m².K pour les fenêtres, (châssis + vitrage) 1. Recommandation : Mettre en place une solution de chauffage et une isolation (par l'extérieur) performantes, une ventilation contrôlée double flux (récupérateur de chaleur) ainsi que des sas d'entrée pour diminuer l impact des températures extérieures. 19

21 3.1.2 Précipitations En moyenne Belgique, le maximum des pluies est généralement observé en juillet-août et il y a en moyenne 200 jours de pluie par an (>0,1 mm/jour). Ci-dessous sont présentées les hauteurs normales mensuelles de précipitations à Uccle entre 1971 et Hauteurs de précipitation normales mensuelles à Uccle Source : IRM La figure ci-dessous présente les moyennes en 2009 à Uccle des précipitations, jours de pluie, jours d'orage dans le pays et jours de neige. Nombre de jours de précipitation, de neige et d'orage à Uccle en 2009 Source : IRM et MBOnline 20

22 On constate qu'il n'y a pas de longue période de sècheresse et que les précipitations sont réparties de façon relativement homogène dans l'année. Ainsi, il peut être intéressant de stocker l'eau de pluie pour la réutiliser. Cette eau pourrait servir à l'arrosage des espaces verts, au lavage de certaines surfaces, voir être utilisée pour les WC, si c'est acceptable pour la clientèle visée. Par ailleurs, cette réutilisation des eaux pluviale peut participer à renforcer l'image d'un hôtel écologique implanté dans un parc d'activité écologique dédié à l'éco-construction. La gestion des eaux pluviales est développée au paragraphe page 27. Néanmoins, de manière générale, il est souhaitable de limiter les surfaces imperméabilisées afin de réduire le ruissellement et l'apport massif et rapide d'eau dans les réseaux. Afin de limiter l'engorgement des réseaux et/ou de ne pas les surdimensionner, il est également souhaitable de retenir l'eau de pluie en surface afin de temporiser les orages importants. Pour ce faire, il est possible de végétaliser les toitures et de mettre en place des ouvrages de rétention d'eau (noue, bassins) et éventuellement, si la nature du sol le permet, des ouvrages d'infiltration. Par ailleurs, il est à noter qu en termes de pollution de l air, les précipitations représentent un facteur favorable, «nettoyant» l atmosphère des divers polluants. 2. Recommandation : Des dispositifs de récupération de l eau de pluie pourraient être envisagés. Ces systèmes auraient l avantage de stocker l eau pour des utilisations spécifiques telles que l'arrosage des espaces verts, le lavage des sols ou l'alimentation des chasses de WC, sous réserve du respect de la règlementation concernant les établissements hôteliers. 3. Recommandation : Outre leur impact thermique favorable, les toitures végétalisées peuvent jouer un rôle de tampon favorisant ainsi l évaporation, limitant le ruissellement et retardant les rejets résiduels dans les réseaux Vent Les vents dominants en Belgique sont orientés Sud-Ouest / Nord-Est. Les vents les plus rapides proviennent du Sud-Ouest, tandis que ceux du Nord-Est sont plus lents mais plus froids. Compte tenu de l'absence de relief ou de masques susceptibles de protéger l'hôtel des vents dominants, il convient de tenir compte de leur orientation lors de l'aménagement des espaces verts. En effet, il est possible d'utiliser le végétal sous forme de haies pour "casser" la vitesse du vent ou protéger l'entrée de l'hôtel par exemple. 4. Recommandation : Compte tenu de l'absence de relief ou de masques, il est recommandé d'utiliser le végétal (haies par exemple) pour créer des protections. Par ailleurs, l'implantation de petites éoliennes pour la production d'électricité peut être envisagée. Il s'agit néanmoins d'être attentif au bruit qu'elles génèreront éventuellement et qui sera alors susceptible de gêner les clients. Si le choix d'implanter des éoliennes est retenu, il conviendra également d'étudier localement les vents et leurs vitesses afin de dimensionner correctement les éoliennes et de valider la faisabilité d'une telle solution. 5. Recommandation : Dans le cas où l'implantation de petites éoliennes serait retenue, il conviendra d'en valider la faisabilité technique via la réalisation d'une étude, et d'être attentif aux nuisances sonores susceptibles d'être générées. Enfin, de même que pour les précipitations, il est à noter qu'en matière de pollution de l air, les vents représentent un facteur positif non négligeable. 21

23 3.2 Insolation Ci-après sont présentées les durées d'insolation à Uccle en La norme établit qu il y a insolation dès lors que le rayonnement solaire direct est supérieur ou égal à 120 watts par mètre carré. Cette valeur correspond à une intensité suffisante pour créer une ombre portée bien nette. Moyennes mensuelles des durées d'insolation à Uccle en 2009 Sources : IRM et MBOnline On constate que les durées d'insolation sont relativement faibles en hiver mais importantes en été. En 2009, sept mois sur douze (mars à septembre) ont présentés des durées d'insolation supérieures à 150 heures. Compte tenu de la bonne insolation et de l'absence de masques, il recommandé de tirer profit des apports solaires : Tout d'abord, une conception bioclimatique des bâtiments (orientation du bâti et des ouvertures notamment) permettra de diminuer les besoins de chauffage en les compensant par les apports solaires passifs. Ensuite, une partie de la production d'eau Chaude Sanitaire (ECS) pourra se faire grâce à des panneaux solaires thermiques. Enfin, il peut être envisagé de créer de l'électricité grâce à des panneaux photovoltaïques. Concernant l'implantation des panneaux solaires, une orientation vers le Sud est à rechercher pour un fonctionnement optimal. En effet, plus on s'écarte d'une orientation Sud, plus l'inclinaison des panneaux aura une incidence sur les rendements. Dans tous les cas, dans l'optique d'une intégration poussée dans le paysage, le "Document d'encadrement urbanistique" de BEP demande à ce que les capteurs solaires, tout comme les autres éléments vitrés de toiture (tabatière, lanterneaux), se situent dans le plan de la toiture. Ce même document requière d'implanter au minimum 20m² de capteurs solaires thermiques et/ou photovoltaïques s'il n'y a pas de toiture végétalisée. Enfin, bien que les températures estivales ne soient pas excessives, le confort d'été n'est pas à négliger. Pour diminuer les besoins en rafraîchissement, il est important de mettre en place des protections solaires. On peut également envisager de rafraîchir via un système de puits canadien (paragraphe page 33), éventuellement couplé à la 22

24 ventilation contrôlée pour une meilleure efficacité. Compte tenu des températures, la pose de climatiseurs n'apparaît pas comme nécessaire. Néanmoins, ceci pourra être confirmé par une simulation thermique dynamique permettant d'étudier l'évolution des températures intérieures en tenant compte des apports thermiques réels (occupants, équipements, ), de la saison et du moment de la journée. 6. Recommandations : Conformément aux attentes du BEP (en l'absence de toiture végétalisée), le projet prévoira la pose d'au moins 20m² de panneaux solaires thermiques et/ou photovoltaïques situés dans le plan de toiture. Il conviendra d'être tout particulièrement vigilant vis-à-vis des différents impacts environnementaux découlant de l'analyse du Cycle de Vie du système. 7. Recommandations : Des occultations solaires pour les chambres et à minima sur les façades exposées au Sud devront être prévues afin de rechercher le meilleur confort d'été. 8. Recommandations : Afin de garantir un confort d'été optimal et de déterminer les solutions de rafraîchissement nécessaires, il est recommandé de réaliser une simulation thermique dynamique. 3.3 Environnement existant Vues et usages de l'environnement Les vues présentées ci-après permettent de situer l'opération objet des présentes dans sont environnement. Il est à noter que l'implantation du futur hôtel sur les cartes est approximative. Il s'agit de l'implantation pressentie pour cet équipement au moment de la rédaction du présent document, elle n'est donc pas définitive. L'opération objet des présentes se trouve à environ 5 kilomètres au Nord-Ouest du centre de Namur, au Sud de la zone d'activité Namur Nord-Rhisnes et de l'échangeur routier A15-N4. 23

25 Source : Google Maps, modifié Les figures présentées ci-dessous permettent d'apprécier l'étendue du futur parc d'activité Ecolys Plan et vue projetée du futur parc d'activité Ecolys Sources : BEP, modifié - photo : Verrees/Barbier Le terrain d'assiette de l'opération est situé entre l'usine Kraft Food au Nord, et l'ancien fort de Suarlée au Sud-Est. La photo aérienne ci-après montre l'ancien fort de Suarlée au premier plan, le terrain d'assiette de l'opération délimité en rouge et l'usine Kraft Food à l'arrière plan. 24

26 Vue aérienne du terrain d'assiette de l'opération Source : cartographie interactive Ville de Namur, modifié Espaces naturels remarquables Le bois entourant l'ancien fort de Suarlée est l'espace naturel le plus proche du terrain d'assiette de l'opération. Situé sur des parcelles privées, ce bois sera conservé lors de la création du parc d'activité qui s'étendra de part et d'autre. Néanmoins, selon la cartographie mise à disposition par la Direction Générale des Ressources Naturelles et de l'environnement (DGRNE) du Ministère de la Région Wallonne (MRW), aucun espace naturel protégé ou présentant un intérêt spécifique n'est à recenser à proximité immédiate de l'opération objet des présentes. En effet, le site le plus proche est un site du réseau Natura 2000 situé à Saint-Servais, à environ 4 kilomètres au Sud-Est du terrain d'assiette de l'opération. Par ailleurs, il est nécessaire de végétaliser le site de l'hôtel de façon qualitative pour plusieurs raisons : Tout d'abord, le végétal permettra d'intégrer l'opération dans son environnement à dominante rurale et naturelle. Le relief du site est relativement plat, ce qui peut exposer l'hôtel aux vents dominants. Des haies orientées en fonction des vents dominants (Sud-Ouest / Nord-Est) pourront limiter la gêne occasionnée. L'hôtel, espace de calme et de repos, sera implanté au sein d'un parc d'activité et à proximité immédiate de l'usine Kraft Food et de la route N4 relativement bruyante. Là encore, le végétal peut servir d'écran visuel et dans une moindre mesure sonore. Le BEP, au travers de son Document d'encadrement Urbanistique, demande à ce que les espaces verts soient plantés d'essences ligneuses indigènes et à ce que ces espaces verts aient pour objectif de préserver et de renforcer le maillage écologique présent sur le site au travers du massif boisé de l'ancien fort de 25

27 Suarlée et des massifs existants aux alentours. La végétalisation du terrain permettra également, conformément aux attentes du BEP, de limiter les surfaces imperméabilisées qui ne devront pas dépasser 40% de la surface totale de la parcelle, hors bâtiment. Enfin, les espaces verts entourant l'hôtel participeront à en faire un espace agréable et accueillant. 9. Recommandation : Compte tenu du contexte et des attentes du BEP (voir ci-dessus), il conviendra de végétaliser de façon qualitative les espaces verts de l'opération objet des présentes Monuments historiques et bâti remarquable L'ancien fort de Suarlée se trouve à quelques centaines de mètres du terrain d'assiette de l'opération. Néanmoins, selon les données disponibles du Ministère de la Région Wallonne (Direction générale opérationnelle - Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie), il ne s'agit pas d'un élément patrimoniale classé, protégé ou sur liste de sauvegarde. La carte ci-dessous montre qu'aucun site ou monument classé ne se trouve à proximité immédiate du terrain d'assiette de l'opération objet des présentes. Carte du patrimoine (Bien classés, zones de protection) à proximité du site d'étude Source : MRW-DGO4-DGATLP, modifié 3.4 Contraintes locales de voisinage et risques Contraintes locales Les contraintes identifiées à ce stade du projet, sont listées dans les paragraphes précédents et suivants, ainsi que ci-après. 26

28 L'opération objet des présentes devra respecter le Code Wallon de l Aménagement du Territoire, de l Urbanisme et du Patrimoine (CWATUP), régulièrement mis à jour. La Direction générale opérationnelle du Ministère de la Région Wallonne (Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie) élabore également un document appelé Cahier des Charges Urbanistiques et Environnementaux (CCUE). Néanmoins, comme le précise le Document d'encadrement Urbanistique élaboré pour Ecolys par le BEP, "Plus aucun document réglementaire ne s'applique sur l'extension du PAE de Rhisnes". En effet, le 23 octobre 2007, le Conseil d'etat a décidé d'annuler l'arrêté Ministériel du 13 septembre 2005 approuvant le CCUE. Cependant, il existe deux documents élaborés par le BEP concernant leurs préconisations et les bonnes pratiques à mettre en œuvre pour Ecolys. Il s'agit d'un guide de l'investisseur et du Document d'encadrement Urbanistique. L'opération objet des présentes devra donc prendre en compte et respecter les préconisations qui y figurent. 10. Recommandation : L'opération objet des présentes doit prendre en compte et respecter le CWATUP ainsi que le Document d'encadrement Urbanistique et le guide de l'investisseur élaborés par le BEP Gestion de l eau L'aménagement du PAE Ecolys prévoit l'implantation d'un égouttage séparatif, d'un réseau de noues d'infiltration et de deux bassins d'orage. Le Document d'encadrement Urbanistique élaboré pour Ecolys par le BEP demande donc la mise en place d'un réseau interne séparatif et l'installation d'une citerne d'eau pluviale avec trop plein vers le réseau de noues. Les entreprises s'installant dans Ecolys ont ainsi obligation de conserver leurs eaux pluviales (eau de toiture et eaux de ruissellement des surfaces imperméabilisées). Il est également recommandé d'utiliser les eaux pluviales pour les sanitaires. Si cette solution n'est pas envisageable pour la clientèle visée, il conviendra d'engager une discussion avec le BEP sur les moyens d'adapter cette recommandation à l'opération objet des présentes. En effet, l'eau pluviale récupérée peut également servir à l'arrosage des espaces verts et au nettoyage de certaines parties de l'hôtel. 11. Recommandation : Conformément aux attentes du BEP, il convient de mettre en place un réseau séparatif interne, de récupérer les eaux pluviales et de les réutiliser, dans le respect de la règlementation en vigueur. De plus, concernant les eaux claires (pluie, ruissellement des voiries, drainage éventuel), le BEP précise dans le Document d'encadrement Urbanistique que "les débits rejetés par chaque parcelle seront régulés de manière à ce que ceux-ci soient limités." 12. Recommandation : Dans l'optique d'une gestion "à la parcelle" des eaux pluviales, la réalisation d'une étude de perméabilité du sol permettrait de déterminer si il est envisageable d'infiltrer les eaux pluviales via des ouvrage d'infiltration. Dans tous les cas, il convient de réguler et de limiter les rejets d'eaux claires. Concernant la gestion de l'eau à l'intérieur de l'hôtel, il est recommandé de mettre en place une robinetterie économe en eau (réducteurs de pression, robinets mousseurs avec butée permettant de limiter le débit, chasses de WC à double commande). 13. Recommandation : Afin de réduire les consommations d'eau, il convient de mettre en place une robinetterie économe en eau (réducteurs de pression, robinets mousseurs avec butée permettant de limiter le débit, chasses de WC à double commande). 27

29 Comte tenu du contexte (parc d'activité "écologique") et si c'est acceptable par le type de clientèle visée, il est souhaitable d'envisager la création d'un programme de sensibilisation des clients. Ainsi, au travers d'un affichage (lobby et/ou chambres) et/ou d'un petit livret distribué lors de l'accueil des clients, il serait possible de les d'informer et de les inciter aux bonnes pratiques permettant d'économiser l'eau potable. Plus généralement, ce programme de sensibilisation et les outils de communication permettraient d'informer les futurs clients des efforts environnementaux entrepris pour l'opération objet des présentes. 14. Recommandation : Envisager la mise en place d'un programme d'information et/ou de sensibilisation des clients (affichage, livret "gestes verts"). Par ailleurs, la mise en place de compteurs d'eau en fonction des usages et des différentes zones de l'hôtel permet une meilleure gestion de l'eau en facilitant la détection de fuites et le suivi des consommations. Il devient ainsi possible d'identifier les usages qui consomment beaucoup d'eau, permettant de réfléchir à la mise ne place de solutions ciblées et adaptées pour diminuer les consommations. 15. Recommandation : Afin d'affiner le suivi des consommations et de faciliter la détection de fuites, il est recommandé de mettre en place plusieurs compteurs d'eau en fonction des usages et des différentes zones de l'hôtel. Concernant les eaux usées, une solution écologique de (pré-)traitement pourrait être envisagée. Des solutions telles que la phytoépuration sont d'ores et déjà techniquement et économiquement viables. Néanmoins, compte tenu de la surface nécessaire à la mise en œuvre et au regard de l'espace disponible, ce type de solution ne paraît pas adapté à l'opération objet des présentes. Enfin, dans le cas où il serait envisagé la création d'un espace aquatique de détente (piscine, thalasso, bains), celui-ci devra faire l'objet d'une réflexion approfondie concernant la meilleure façon de gérer ces équipements particulièrement consommateurs d'eau Gestion des déchets Un hôtel génère une grande quantité de déchets. Afin d'en minimiser l'impact sur l'environnement, différentes options doivent être envisagées comme, par exemple, la possibilité de mettre en place un tri sélectif le plus en amont possible, tout en limitant les flux de déchets sur le site. Les choix retenus devront permettre une gestion rigoureuse des flux de déchets. Il est à noter qu'un tri sélectif ainsi qu'une collecte quotidienne sont prévus pour le parc d'activité. Une réflexion sur la gestion des déchets est également en cours chez le BEP. Par ailleurs, si le phasage de la création du PAE Ecolys le permet, il serait intéressant de mettre en œuvre une solution de collecte pneumatique des déchets. Ce type de système repose sur un collecteur unique parcourant le parc d'activité comme le fait le réseau d'assainissement. Le tri sélectif se fait via plusieurs "points d'entrée" (papiers, plastiques, ordures ménagères, etc.) qui sont disposés dans chaque entreprise. Le tri se fait grâce à un système d'aiguillages en fonction du type de déchet déposé. A l'autre extrémité, il possible de créer une plateforme de compactage et d'organiser un ramassage collectif des déchets. Seul le verre, incompatible avec un système pneumatique, doit être collecté séparément. Ce type de collecte pneumatique permet ainsi de réduire les volumes et de mutualiser la collecte des déchets. 28

30 16. Recommandation : La gestion des déchets doit faire l'objet d'une réflexion approfondie avec les parties concernées, tant au niveau des solutions techniques et technologiques à mettre œuvre, qu'au niveau de la gestion des flux de traitement, de recyclage et d'élimination des déchets Risques naturels Prévention des risques d inondation Le parc d'activité Ecolys est situé en dehors des zones d'aléa d'inondation, comme le montre la carte ci-dessous. Carte de l'aléa inondation Source : MRW-IGN, modifié Prévention des risques de mouvements de terrains Les risques de mouvements de terrains peuvent être dus à la présence de plusieurs éléments : anciennes carrières ou cavités souterraines ; couche d'agiles en sous-sol pouvant se gonfler et se rétracter en fonction de la présence d'eau ; poches de gypse antéludien susceptible de se dissoudre en présence d'eau et de créer des effondrements ; séismes. Concernant les séismes, la section de séismologie de l'observatoire Royal de Belgiques (ORB) met à disposition une cartographie des séismes s'étant produits en Belgique lors de six derniers mois. Il est intéressant de noter que durant l'automne 2009, plusieurs séismes se sont produits à quelques dizaines de kilomètres du terrain d'assiette de l'opération. La seconde carte montre en revanche qu'aucun séisme ne s'est produit dans la province de Namur entre février et juillet Comte tenu de ces éléments, le risque de séisme ne peut être exclu. 29

31 Carte des séismes de octobre 2009 à mars 2010 Carte des séismes de février à juillet 2010 Source : ORB Compte tenu de l'absence de données géologiques disponibles pour la province de Namur, la présence d'argile ou de gypse dans le sous-sol du terrain d'assiette de l'opération n'a pu être confirmée ou infirmée. 17. Recommandation : Compte tenu de ce qui précède, il est recommandé de réaliser une étude de sol permettant de préciser la nature du risque de mouvement de terrain. Risques archéologiques Le parc d'activité Ecolys ne se trouve pas dans une zone de protection du patrimoine, ni dans un site archéologique classé. Cependant, en cas de découverte fortuite, l'article 249 du CWATUPE (Code Wallon de l'aménagement du Territoire, de l'urbanisme et du Patrimoine) nécessite d'en faire la déclaration à l'administration dans les trois jours ouvrables. 18. Recommandation : En cas de découverte fortuite lors du chantier, il conviendra d'en informer l'administration wallonne dans les trois jours ouvrés Risques technologiques Aucun site SEVESO n'a été recensé à proximité du parc Ecolys. Le plus proche se trouve à environ 4 kilomètres au Sud. L'usine Kraft Food (fabrication de fromages fondus et de snacks) et le possible transport de matières dangereuses via le réseau routier ne présentent a priori pas de risque majeur. 3.5 Nuisances Bruit et confort acoustique La proximité de l'usine Kraft Food, de la route N4 et dans une moindre mesure de l'autoroute A15 peut être une source de nuisances sonores. Ainsi, étant donné la destination de l'opération objet des présentes, il est important de penser au confort acoustique des futurs clients. En effet, en plus d'être une caractéristique recherchée par la clientèle d'un hôtel, le confort acoustique est un élément important de la démarche de qualité environnementale du bâti. L'isolation acoustique des chambres devra donc faire l'objet d'une attention particulière. 19. Recommandation : Un soin particulier sera apporté à l'isolation acoustique, tant 30