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1 Revenus de la location et détention immobilière Click to edit Master subtitle style

2 Point de cours: Revenus fonciers Les revenus fonciers sont les revenus que le contribuable tire de la location nue d immeubles (studios, parkings ) Le contribuable est imposé sur les loyers encaissés moins les charges décaissées

3 Ne sont pas déductibles: Revenus fonciers le prix d acquisition de l immeuble l amortissement du prix d acquisition les frais d acquisition les dépenses liée à la construction à la reconstruction ou à l agrandissement de l immeuble les travaux d amélioration dans les immeubles à usage professionnel sauf s ils ont pour but de faciliter l accès aux personnes handicapées, de lutter contre l amiante.

4 Revenus fonciers Sont déductibles: les travaux d entretien les travaux d amélioration dans les immeubles à usage d habitation les impôts à la charge du propriétaire (taxe foncière) les frais de gestion de l immeuble les commissions d agence les frais de procédure les intérêts des emprunts En cas de déficit foncier, il s impute sur le revenu global, dans la limite de à condition que le déficit n ai pas été généré par des intérêts d emprunt

5 Revenus fonciers Le déficit non imputé sur le revenu global peut être reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes. Lorsque le montant des loyers du foyer annuel n excède pas , le contribuable est de plein droit soumis au régime du micro foncier. Son revenu foncier imposable est soumis à 50% du montant du loyer. Le contribuable peut opter pour le régime du réel et l option vaut pour trois ans.

6 Catégorie des BIC Les bailleurs personnes physiques sont imposés selon deux modalités différentes suivant qu'ils sont considérés comme "loueurs en meublé non professionnels" (LMNP) ou "loueurs en meublés professionnels" (LMP). Un logement est fiscalement considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne. LMNP Fiscalité des locations meublées catégorie des BIC.

7 Catégorie des BIC Les loueurs qui perçoivent moins de euros par an peuvent opter pour le régime des micro-entreprises : micro-bic euros de recettes par an: régime réel d'imposition

8 Catégorie des BIC Imputation des déficits En tant que LMP, le déficit est déductible sur le revenu global de l'année, limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. L'excédent de déficit est ensuite reporté sur les revenus des 6 années suivantes.

9 Catégorie des BIC Plus-values professionnelles le LMP est totalement exonéré de taxation en cas de vente d'un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si ses recettes ne dépassent pas euros. Entre et euros, l'exonération est partielle

10 Catégorie des BIC Impôt de solidarité sur la fortune Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'isf

11 Amortissement Catégorie des BIC En temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien (inscrit à l'actif immobilisé) de façon linéaire sur la durée normale d'utilisation du bien. La part du prix d'acquisition relative au terrain n'est pas amortissable. Selon l'administration fiscale (Article 39 C du CGI), l'amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles.

12 Catégorie des BIC Taxe foncière: due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d'inscription du bien à l'actif.

13 Catégorie des BIC Taxe d'habitation: Dans la mesure où il n'utilise pas le logement comme habitation personnelle, le loueur en meublé professionnel n'est pas redevable de la taxe d'habitation.

14 Catégorie des BIC Taxe professionnelle: dès lors qu'elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale. exceptions à l'assujettissement: chambre d'hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location saisonnière de villa ou appartement.` La Taxe professionnelle n'est toutefois pas déductible

15 Frais d acquisition Nue : Les frais d acquisition ne sont pas déductibles mais les intérêts des emprunts sont déductibles Meublé non professionnel : Les frais d acquisition ne sont pas déductibles mais les intérêts des emprunts sont déductibles Frais d établissement sont déductibles Meublé professionnel : Les frais d acquisition sont déductibles

16 TVA Nue : A usage d habitation Exonéré de TVA A usage professionnel TVA sur option Meublé non professionnel : Exonéré de TVA sauf si elle s accompagne de prestations hôtelières ou para hôtelières A usage professionnel la TVA est payée. Meublé professionnel : idem

17 Travaux d entretien Définition : les travaux d entretien sont les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre en bon état l immeuble Déductibles Déductibles Déductibles

18 Les charges sociales Pas de charges sociales Charges sociales Charges sociales

19 Amortissements Déductibles: Pas déductibles - L amortissement du mobilier et des améliorations (durée de 5 à 10 ans) - L amortissement des locaux : le prix d achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit etre amortit en fonction de sa durée de vie Déductibles: Amortissement linéaire sur la durée normale d utilisation du bien

20 Travaux d amélioration Définition : Travaux apportant un élément ou un équipement de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie sans modifier la structure de l immeuble - Déductibles pour les locations à usage d habitation - pas déductibles pour les locations à usage professionnel Déductibles sous forme d amortissement Déductibles sous forme d amortissement

21 L ISF est un impôt à la charge du propriétaire, il est donc déductible ISF Le loueur peut être exonéré d impôt sur la fortune si les recettes locatives représentent plus de 50% des autres revenus d activité du foyer fiscal Les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et ne sont donc pas soumis à l ISF. Exonération possible si conditions remplies cumulativement : - Plus de de recettes annuelles - plus de 50% de l ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers, mobiliers et revenus taxables à un taux proportionnel)

22 Taxe d habitation Le loueur paie la taxe d habitation. C est une charge déductible Les loueurs acquittent la taxe d habitation si le logement constitue leur résidence personnelle, principale ou secondaire. En revanche, c est le locataire qui paie la taxe s il occupe le logement de manière permanente et exclusive. Dans la mesure le loueur n utilise pas le logement comme habitation personnelle il n est pas redevable de la taxe d habitation REGLE : La taxe d ahabitation est due par les personnesqui utilisent le logement comme résidance principale

23 Taxe foncière La taxe foncière est un impôt à la charge du propriétaire, c est une charge déductible Le loueur paie la taxe foncière. Mais il peut la déduire. Due par le loueur mais dans le cas du neuf il peut bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années. Charge déductible

24 Taxe professionnelle Pas de taxe professionnelle Le loueur doit acquitter la taxe professionnelle mais s il paie la taxe d habitation il n a pas à payer la taxe professionnelle. La taxe professionnelle est déductible. Le loueur paie cette taxe dès lors que la location représente un caractère habituel. Exception : Chambres d hôtes et autres gites ruraux, partie de la résidence principale du loueur, location saisonnière de villa ou appartement La taxe professionnelle n est pas déductible

25 A la différence de la TP, les locations CFE La taxe professionnelle a été remplacée au 1er janvier 2010 par la CET (cotisation économique territoriale). Elle se compose de deux éléments : - La cotisation foncière des entreprises (CFE) - La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

26 Déficit Imputable sur le revenu global dans la limite de à condition que le déficit n ai pas été généré par des intérêts d emprunt Le loueur en meublé non professionnel ne peut imputer le déficit que sur les revenus de ses autres locations meublées exercées à titre non professionnel de l année en cours et des dix années suivantes (non imputable sur revenu global, hormis autres revenus fonciers mais reportable pendant 10 ans) Le loueur en meublé professionnel peut déduire le déficit sur le revenu global de l année et ce, sans limitation de montant sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements (non déductibles fiscalement). L excédent des déficits est ensuite reporté sur les revenus des six années suivantes

27 Régime des plus values immobilières des particuliers values La cession d un local à usage d habitation relève des PV immobilières des particuliers. PV = Prix de cession Prix d acquisition (+ prise en compte des certaines dépenses). La PV est soumise à l IR (16%), 28,1% prélèvements sociaux compris. Lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la PV imposable est diminué d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale de la PV après plus de 15 ans de détention. Les plus values relèvent des PV professionnelles à CT et LT.; Totalement exonéré de l IR et des prélèvements sociaux en cas de vente d un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si ces recettes ne dépassent pas Entre et l exonération est partielle.

28 Déficit foncier Calculons le résultat foncier des années 2008, 2009, 2010 et 2011 : Commes les intérêts d emprunt et les autres charges sont déductibles, on les déduit des loyers. On a donc : Résultat foncier =<2400> =<15800> = =4500

29 Déficit foncier Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de à condition qu il ne soit pas généré par des intérêts d emprunt. On a donc : Fraction de déficit imputable <1400> <4300> Déficit à reporter

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