FORMATION DE BASE RBDH 22 OCTOBRE 2012 "LE BAIL A LOYER"

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1 FORMATION DE BASE RBDH 22 OCTOBRE 2012 "LE BAIL A LOYER" Par Mme Jémy NZEYIMANA Juriste, Coordinatrice Table du Logement Habitat et Rénovation asbl 1

2 I. INTRODUCTION II. CONTRAT DE BAIL EN GENERAL III. CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION IV. GARANTIE LOCATIVE V. ETAT DES LIEUX VI. ENTRETIENS ET REPARATIONS VII. BAIL A RENOVATION VIII. CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT IX. RECOURS EN JUSTICE I. INTRODUCTION C est en 1991 qu une loi sur les loyers a été introduite dans le Code Civil Belge. Cette loi régit la location d un logement servant de résidence principale du locataire. Afin de garantir l équilibre entre les droits et les intérêts des parties (locataire et bailleur), le législateur a, à plusieurs reprises, adapté cette législation. Ainsi, la loi sur les loyers a subi plusieurs modifications dont les plus récentes datent de Cette loi ne s applique qu à condition que les lieux loués soient affectés à la résidence principale du locataire avec l accord du bailleur. C est-à-dire que le locataire doit y habiter effectivement et à titre principal. 1 La loi sur les loyers, 12 ème édition-mai Ministère de la Justice, Service public fédéral 2

3 II. CONTRAT BAIL EN GENERAL 1. Définition Un contrat de bail est une convention par laquelle le bailleur (généralement le propriétaire) cède l usage ou la jouissance d un immeuble ou d une partie d immeuble au preneur (locataire), en contrepartie du paiement d un loyer. Pour être valable, le contrat doit être conclu par 1 personne majeure ou un mineur émancipé. 2. Type La Loi du 26 avril 2007 oblige les parties au contrat de conclure un bail par écrit. Cependant un bail oral conclu avant l entrée en vigueur de la Loi de 2007 et même après, reste valable mais l une des parties peut exiger l autre ou demander au juge de paix à ce que ce contrat soit transcrit par écrit. 3. Mentions essentielles Pour être valide, le bail écrit doit contenir les éléments suivants : l identité et la signature des parties ; la date du début du contrat ; l adresse et la description des lieux loués ; le montant du loyer ; il doit y avoir autant d exemplaires qu il y a de parties et chacune des parties doit posséder un original. Il est obligatoire d annexer au contrat de bail conclu à partir du 18/05/2007 les documents suivants : une copie de l'arrêté royal du 08/07/1997 qui détermine les conditions minimales pour qu'une location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ; une annexe reprenant un certain nombre de termes juridiques importants en matière de baux à loyer. 3

4 A Bruxelles, tout logement mis en location doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité, telles que définies dans l arrêté royal du 8 juillet Voir aussi CBL (en cours de modification) 4. Loyer et charges locatives A. Loyer Le loyer est le prix de la location d un logement, c est la contrepartie de la jouissance des lieux loués par le locataire ; Le loyer est fixé et négocié librement entre les parties (bailleur et preneur) ; La révision du loyer est cependant possible : l une des parties peut demander une révision du loyer à la hausse (propriétaire) ou à la baisse (preneur) si elle démontre que la valeur vénale du logement a augmenté ou baissé de 20% au moins ; L indexation annuelle qui est une adaptation du loyer au coût de la vie, est prévue par la loi et constitue un droit que le bailleur peut exercer à tout moment mais sous conditions : elle n est pas automatique, le bailleur doit faire une demande écrite ; elle ne peut être faite pour la première fois qu à la date anniversaire du bail et après ne peut rétroagir que de 3 mois précédant celui de la demande ; elle n est possible que dans le cas d un bail écrit ; son calcul est le résultat du loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l indice de base. Ne pas confondre l indexation, avec l augmentation pure et simple du loyer qui est interdite par la loi. B. Charges locatives En plus du paiement du loyer, le locataire est souvent tenu de prendre certaines dépenses à sa charge, ou de les rembourser au bailleur. Il s'agit essentiellement des charges de consommation et d'entretien. Ces charges sont généralement perçues sous deux formes : 4

5 Forfait = montant fixe qui ne tient pas compte des frais et charges réels et qui ne peuvent pas être ajustés unilatéralement par l une des parties. Charges réelles (Provisions) = réserve alimentée mensuellement qui vise à couvrir les dépenses réelles. Au moment du décompte final, ces frais seront ajustés en tenant compte des consommations et charges réelles. Ainsi, le locataire peut se voir réclamer de payer un supplément ou rembourser le solde entre le montant de la provision et celui de la consommation effective. Propriétaire et locataire peuvent à tout moment demander au juge de paix: - la révision du montant des charges forfaitaires - la conversion du forfait en provision. L'obligation d'affichage du montant des charges est prévue dans la loi du 25/04/07 5. Enregistrement Depuis mai 2007, l'enregistrement du bail est devenu une obligation à charge du bailleur. Cette formalité rend le contrat opposable aux tiers et est gratuite si elle est faite dans les 2 mois suivant la signature du bail sinon le bailleur est frappé d une amende de 25,00 pour enregistrement tardif. Notons également que si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal de 2 mois, le locataire peut résilier le bail sans observer de préavis et sans verser d'indemnité; pour autant qu'il s'agit d'un bail de neuf ans affecté à la résidence principale du preneur. Cette procédure est applicable depuis le 01/07/ Durée Pour le bail portant sur un logement qui sert de résidence principale du preneur, la durée de principe est de 9 ans. Exceptionnellement, les parties peuvent se convenir d une durée inférieure ou supérieure à 9 ans. 5

6 Cependant, tout bail de résidence principale peut prendre fin, soit à l échéance de son terme, soit par résiliation anticipative suite à un accord à l amiable ou d une résolution par voie judiciaire pour inexécution fautive. Ainsi : A la fin d un bail de 9 ans, celui-ci peut être renouvelé chaque fois pour une période de 3 ans si le locataire reste dans le logement avec l accord même implicite du bailleur. A la fin d un bail dont la durée est inférieure à 3 ans les parties peuvent le renouveler une seule fois par écrit et dans les mêmes conditions pourvu que la durée totale ne dépasse pas 3 ans. Si le locataire reste dans les lieux sans que le bail soit renouvelé par écrit, celui-ci devient automatiquement un bail de 9 ans ayant pris cours à la date initiale. Légalement, un contrat de courte durée ne peut pas être résilié avant son terme mais si l une des parties persiste, l autre partie peut lui demander des indemnités pour résiliation anticipative. Par contre, dans un contrat de 9 ans, la loi autorise le locataire à mettre fin anticipative ment au contrat sans devoir payer d indemnités après l expiration d une période de 3 ans. Quant au bailleur, la loi lui reconnaît cette possibilité dans 2 cas : pour occupation personnelle (sauf pendant les 3 premières années du bail où il ne peut pas prétendre loger les membres de sa famille au 3 ème degré) et pour effectuer des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation (seulement à l expiration de chaque triennat) et dans des conditions bien définies. En dehors de ces 2 situations, le bailleur peut signifier au locataire un préavis sans motif et dans ce cas, le locataire a droit de demander des indemnités pour résiliation abusive du bail. Quelles que soient les raisons, la fin du bail doit être précédée d un préavis sauf conventions contraires entre parties. Le délai de préavis est de 6 mois dans le cas d un bail de 9 ans et de 3 mois pour les contrats dont la durée est inférieure ou égale à 3 ans. Ce délai commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné (cela s applique en cas de congé qui peut être donné à tout moment). 6

7 Il est conseillé d envoyer le préavis par lettre recommandée avec accusé de réception de préférence pour avoir une preuve en cas de contestation. III. CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION 1. Cession de bail La cession de bail est possible uniquement si le locataire qui cède occupe le bien à titre de résidence principale et si le bailleur autorise cette cession au préalable par écrit. 2. Sous-location La sous-location est soumise à 2 principes de base : - Premièrement : Le locataire qui n'occupe pas le bien qu'il loue ne peut sous-louer ce bien, en tout ou en partie, à un sous-locataire qui y installerait sa résidence principale sauf exceptions (la sous-location par une personne morale à une personne physique moins nantie ou par un locataire d'un bien commercial à une personne physique). - Deuxièmement : Le locataire d'un logement qui affecte celui-ci à sa résidence principale, ne peut sous-louer qu'une partie du logement, et uniquement s'il continue à occuper le reste de l'immeuble loué au titre de sa propre résidence principale (par contre, le sous-locataire n'est pas tenu d'y installer sa résidence principale). IV. GARANTIE LOCATIVE 1. Définition La garantie locative est une somme d argent qui pourrait permettre au bailleur de pouvoir couvrir les frais d éventuels dégâts locatifs ainsi que ceux découlant de tout 7

8 manquement des obligations dans le chef du locataire (arriérés de loyers, charges, ). 2. Forme Elle doit être consignée sur un compte bloqué à la Banque et individualisé au nom du preneur. Si le bailleur ne place pas la garantie sur le compte, il devra payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché, à partir de la remise de la garantie. Toutefois, le preneur peut mettre le bailleur en demeure de placer la garantie auprès d'une institution financière (par lettre recommandée) auquel cas ce sont les intérêts au taux légal qui seront dus à partir de la mise en demeure. 3. Montant Le montant est l équivalent des 2 mois de loyer net si le locataire dispose du montant cash qu il verse sur le compte bloqué ou 3 mois si une banque accepte d avancer le montant et que le locataire rembourse progressivement ou encore lorsque le CPAS se porte caution. 4. Constitution Le locataire peut constituer la garantie locative en recourant à une épargne personnelle ; à un emprunt auprès d une institution financière ou du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capital (à Bruxelles) ; à un prêt ou une caution du CPAS compétent. 8

9 V. ETAT DES LIEUX 1. Qui peut faire l état des lieux? Le locataire et le bailleur peuvent établir l état des lieux eux-mêmes, peuvent désigner de commun accord un expert (frais partagés) ou chacune des parties peut se faire accompagnée d un expert de son choix (frais à sa charge). 2. Quelles sont les mentions essentielles pour que l état des lieux soit valable? L état des lieux doit être contradictoire, détaillé, signé et daté par les parties. Il doit être fait au plus tard pendant le 1 er mois d occupation et si l une des parties refuse de procéder à l état des lieux, l autre partie peut demander au juge de paix de désigner un expert pour cet effet. 3. Que se passe-t-il si le bien loué est modifié après l état des lieux? Si en cours de bail des modifications importantes ont été apportées au bien après que l état des lieux ait été dressé, il y a lieu d établir un avenant de commun accord ou par un expert désigné par le juge. 9

10 4. Que se passe-t-il à la fin du bail? S il n y a pas eu d état des lieux d entrée, il n y a pas lieu de dresser un état des lieux de sortie et le locataire est présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail. Cependant, en cas d éventuels dégâts locatifs, le bailleur peut prouver par toutes voies de droit, la responsabilité du locataire. S il y a eu l état des lieux d entrée, il y a lieu de dresser un état des lieux de sortie et le locataire doit rendre le bien loué dans l état dans lequel il l a reçu. Ainsi, il doit réparer tous les dégâts autres que ceux causés par la vétusté, la force majeure ou l'usure normale du bien. VI. ENTRETIENS ET REPARATIONS La loi du 25/04/07 exige que dans le contrat de bail une répartition des réparations soit mentionnée. En principe, les réparations locatives sont à charge du locataire et les autres sont à charge du bailleur. Un arrêté Royal pourra en établir la liste. Le locataire Est responsable de l entretien quotidien du logement ainsi que des petites réparations dites locatives (liées à une utilisation normale du logement). Le bailleur Est responsable des grosses réparations liées à la structure même du bâtiment ainsi que des gros œuvres. 10

11 VII. BAIL A RENOVATION Ce bail est conclu lorsque le locataire désire réaliser lui-même un certain nombre de travaux dans le bien qu'il occupe en vue d'améliorer le cadre de vie de l'habitat. Pour être valable, le bail doit être conclu par écrit et en y précisant les points suivants: - les travaux que le locataire s'engage à réaliser + le délai qui lui est imparti pour les effectuer. - la contrepartie à laquelle le bailleur s'engage + la durée de cet engagement. Cette contrepartie consiste soit en une diminution/remise du montant du loyer; soit dans l'engagement du bailleur à ne pas demander une révision du loyer; soit dans l'engagement du bailleur de ne pas mettre fin au bail (même pour occupation personnelle) pendant une certaine période. Notons que ce type de bail permet de déroger à la règle qui impose le respect des exigences élémentaires de salubrité, de sécurité et d'habitabilité, mais uniquement dans le respect des 5 conditions cumulatives suivantes : Les travaux doivent au moins viser à remédier aux insuffisances de l'immeuble loué ; Les travaux de rénovation doivent être décrits avec précision ; Le début des travaux doit être prévu dans un délai raisonnable ; Aucun loyer ne peut être réclamé pendant le délai convenu pour la réalisation des travaux de rénovation ; Le délai pour réaliser les travaux doit être assez suffisant. VIII. CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT Il est régit par l Arrêté du Gouvernement Bruxellois du 15/04/04 et entré en vigueur le 1/07/04. Le Code Bruxellois du Logement est un recueil des normes minimales de salubrité qui définit les critères minima que doivent respecter les logements mis en location dans les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale. 11

12 Pour veiller au respect de ces normes, la D.I.R.L interviendra : à l initiative de tout locataire particulier, de toute association, du C.P.A.S. ou de toute commune, qui portera plainte contre le bailleur en rapport avec l état de son logement ; à l initiative du bailleur qui souhaite obtenir une attestation de conformité ou un certificat de conformité ; de sa propre initiative. sanctions la fermeture immédiate d'un logement, l interdiction de location amende administrative (de 3000 euros à euros) N.B : LE CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT EST EN COURS DE MODIFICATION IX. RECOURS EN JUSTICE Tous différends portant sur la matière de location d un immeuble ou d une partie de celui-ci sont de la compétence du Juge de Paix du lieu où est situé le bien loué et trois démarches sont possibles. 1. La procédure en conciliation Cette procédure est gratuite et ne nécessite pas l intervention d un avocat. Elle peut être introduite même verbalement au greffe de la justice de paix du canton où est situé le bien loué. Deux situations sont possibles : soit la conciliation est réussie et dans ce cas le procès verbal acte l accord des parties qui a la même valeur qu un jugement ; soit une des parties ne se présente pas ou il n y a pas eu accord et dans ce cas, la partie la plus diligente a la possibilité d entamer une procédure judiciaire. 12

13 2. La procédure judiciaire Elle consiste en : Comparution volontaire : les parties se présentent volontairement devant le juge de paix et lui demandent d acter cette comparution. Cela permet aux parties de réduire les frais de justice et de définir clairement leurs positions dès le début. Introduction de la demande par requête écrite 2 : la partie demanderesse dépose une requête écrite au greffe et celui-ci convoque les parties sous pli judiciaire, ce qui permet d éviter les frais d une assignation. Introduction de la demande par citation (assignation) : c est lorsqu une partie s adresse à un huissier de justice afin que celui-ci assigne l autre partie à comparaître. Les frais sont élevés et sont payés d abord par le demandeur et ensuite c est la partie succombante qui les rembourse. Expulsion 3 : préventivement, une copie de l acte introductif d instance doit être communiquée au CPAS (sauf si le défendeur s y oppose) ; elle ne peut pas être exécutée avant l expiration d un délai d un mois suivant la signification et lors de celle-ci, l huissier doit notifier également à la personne le sort des biens qui seront toujours dans les lieux. 2 Elle doit mentionner : le jour, le mois et l année ; les noms, prénoms, professions et domiciles des parties ; l objet de la demande et l exposé sommaire des moyens de la demande ; la signature du demandeur ou de son avocat. Un certificat de domicile de la partie adverse doit être annexé. 3 Voir la Loi du 30 novembre 1998 parue dans le Moniteur belge du 1 er janvier

14 3. L aide juridique et l assistance judiciaire A. L aide juridique Elle consiste dans le fait d obtenir des renseignements pratiques, d informations juridiques (1 ère ligne) ou d un avis juridique (2 ème ligne). Cette aide juridique est accessible à tous et peut être complètement (1 ère ligne) ou partiellement (2 ème ligne) gratuite pour une certaine catégorie de personne. Elle est dispensée lors des permanences dans les maisons de justice ou les palais de justice. B. L assistance judiciaire C est le fait d être dispensé complètement ou partiellement des frais de justice ou ceux liés aux interventions des avocats (pro deo). La demande est adressée au Juge de Paix qui sera saisi ou qui est déjà saisi de l affaire. MERCI POUR VOTRE PARTICIPATION 14

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