Les fiches de Jurisprudence de

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1 Dégâts locatifs n 159 Cour de Cassation, ( 1 re ch.), Arrêt 15 septembre 2005 Les fiches de Jurisprudence de (A lire) Dans le cas d une occupation ininterrompue de la chose louée, les dégâts locatifs doivent en règle être constatés par la comparaison entre l état de ce bien au moment de l entrée (sur base de la première convention du 1/11/83) dans les lieux et celui au moment de sa restitution (sur base de la seconde convention du 1/11/92). La constatation de l état du bien lors de l entrée dans les lieux, s opère selon les règles applicables en vertu des articles 1730 et 1731 dans leur version de l époque, sans qu il y ait lieu d avoir égard aux règles nouvelles entrées en vigueur lors de la conclusion d un second bail couvrant la même occupation (JT 2006, p. 546). Arrêt 15 septembre 2005 La Cour, ( ) I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 2 avril 2004 par le tribunal de première instance de Bruges, statuant en degré d appel. II. La procédure devant la Cour Le président de section Ernest Waûters a fait rapport. L avocat général Guy Dubrulle a conclu. III. Le moyen de cassation Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l homme et des libertés fondamentales, faite à Rome le 4 novembre 1950 et approuvée par la loi du 13 mai 1955; articles 2, 1315, 1316, 1319, 1320, 1322, alinéa 1 er, 1341, 1348, 1730 et 1731 du Code civil (les articles 1730 et 1731 tels qu ils ont été modifiés par la loi du 7 novembre 1973, avant comme après la modification par la loi du 29 décembre 1983); article 15 de la loi du 29 décembre 1983 relative aux contrats de louage de biens immeubles; articles 870, 876, 915, 917 et 1042 du Code judiciaire; principe général du droit du respect pour les droits de la défense. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué déclare non fondée la demande de la demanderesse de condamner solidairement les défendeurs au paiement de 9.442,64 euros aux motifs suivants : par le contrat de vente du 31 mai 1999, acte passé devant notaire le 28 septembre 1999, la demanderesse est devenue propriétaire d une villa sise au Coq, Ringlaan Zuid 94. L auteur de la demanderesse donnait déjà cette villa en location aux défendeurs depuis le 1er novembre Cette convention a pris fin le 31 octobre Le 18 juin 1992, les défendeurs et l auteur de la demanderesse ont conclu une nouvelle convention prenant cours le 1er novembre 1992 pour une durée de neuf ans. Par lettre recommandée du 21 juin 1999, la demanderesse a donné congé afin que la convention de bail expire le 21 décembre Ce congé a été contesté et un second congé par lettre recommandée a été signifié le 30 décembre 1999, prenant cours le 1er janvier 2000 et expirant le 30 juin La demanderesse a introduit une procédure par citation le 4 janvier 2000 devant le juge de paix du deuxième canton de Bruges, afin d entendre déclarer valable le premier congé ou, à tout le moins, subsidiairement, le second. Par jugement du 2 octobre 2000, le second congé a été déclaré valable, de sorte que le bail expirait le 30 juin (...)

2 Dégâts locatifs n De surcroît, les défendeurs critiquent le jugement attaqué dans la mesure où le premier juge a décidé que la convention de bail date de 1983 et que, conformément à l article 9 de cette convention de bail, le preneur déclarait avoir reçu le bien en parfait état et s engageait à le restituer dans le même état. Une telle stipulation était valable à cette époque, étant donné que la présomption de l article 1731 du Code civil n a été introduite que par la loi du 29 décembre 1983 (M.B., 30 décembre 1983), entrée en vigueur le 1er janvier La nouvelle réglementation est applicable aux conventions de bail conclues à partir du 1er janvier La première convention de bail entre Mme B. (auteur de la demanderesse) et les défendeurs date du 18 août 1983, de sorte que cette nouvelle réglementation n y était pas applicable. Le premier juge suppose, toutefois, que «le renouvellement en 1992» n a aucune influence sur ce point. Ce point de vue n est pas partagé par le tribunal en degré d appel. Il n est, en effet, question ni d un «renouvellement de bail» ni d une prorogation tacite du bail mais bien d une convention entièrement nouvelle conclue le 18 juin 1992, prenant cours le 1er novembre 1992 pour une durée de neuf ans. La première convention de bail expirait le 31 octobre La convention de bail de 1992 concerne un bail entièrement nouveau. Cette convention ne contient aucune référence à la convention précédente. En outre, les conditions contractuelles sont bien différentes de celles de la convention de Ainsi, il s agissait en 1983 d une location meublée, alors qu en 1992 il n est question que de la location d une villa. Le loyer mensuel est également différent : BEF en 1983 contre BEF en En outre, conformément à la première convention, le preneur est tenu de prendre à sa charge les travaux de peinture extérieure, ainsi que de conclure un contrat d entretien pour le chauffe-eau et l installation de chauffage (article 9 du bail) etc. En 1992, un bail entièrement nouveau a été conclu à des conditions nouvelles, La nouvelle convention de bail ne doit, dès lors, pas être considérée comme un «renouvellement de bail». Contrairement à ce qu affirme la demanderesse dans ses conclusions, la terminologie «renouvellement» n est employée nulle part dans la seconde convention. Il n y a même aucune référence à la première convention de bail. La référence à un arrêt de la Cour de cassation sur le renouvellement du bail commercial n est pas pertinente. Etant donné qu une nouvelle convention a été conclue en 1992, et qu un état des lieux n a pas été rédigé au commencement de cette convention, la présomption de l article 1731, 1 er, du Code civil est applicable, telle qu elle a été introduite par la loi du 29 décembre 1983, plus précisément le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. C est à tort que la demanderesse estime que la preuve contraire découle du fait que, lors de sa visite des lieux, l expert désigné a aussi constaté des dégâts locatifs récents. Selon la demanderesse, il faut en déduire que le dommage a été causé par le preneur. Il n est toutefois pas contesté que les preneurs ont remis les clefs au début de juillet 2000, alors que l expert n est venu sur les lieux pour faire les constatations que cinq mois plus tard, au début du mois de décembre Ce qui s est produit entre-temps n est pas clair. Il est toutefois certain qu entre-temps, la demanderesse préparait les travaux de construction, de sorte qu il n est pas impossible ainsi que le prétendent les défendeurs que divers entrepreneurs aient visité l habitation et aient détaché des éléments de la construction à certains endroits pour pouvoir examiner l état technique du bien. En tout cas, la preuve n est pas apportée que les défendeurs auraient délibérément causé certains dégâts, d autant plus que ces dégâts n ont été constatés que cinq mois après qu ils eurent quitté le bien loué. La demanderesse affirme cependant qu après la remise des clefs et lors d un contrôle, M. Jacques Verdeyen (l administrateur de la demanderesse) «a immédiatement constaté qu il y avait d énormes dégâts locatifs». Malgré cela, les défendeurs n ont pas été mis en demeure, par exemple par une lettre recommandée décrivant le dommage. Une citation en référé a immédiatement été lancée, alors que la citation ne contenait aucune description des dégâts locatifs. Il ne paraît pas davantage établi contrairement à ce que prétend la demanderesse que, durant la procédure en référé, les défendeurs «aient fait obstacle» aux constatations et les aient «évitées».

3 Dégâts locatifs n Il ressort, au contraire, du dossier produit de la procédure en référé que les défendeurs avaient déjà conclu le 24 juillet, alors que ce n est que le 11 septembre 2000 que la demanderesse a répondu. Par la suite, des conclusions ont encore été échangées mutuellement. L ordonnance est intervenue le 11 octobre 2000, alors que l expert n est descendu sur les lieux que le 8 décembre C est toutefois la demanderesse qui était la partie la plus diligente. Elle avait le plus intérêt à ce que les constatations se fassent le plus rapidement possible. Etant donné tout ceci, le tribunal considère comme non pertinente la preuve par témoins offerte actuellement quant à l état des lieux au moment de la remise des clefs. Pour le surplus, c est en vain que la demanderesse se réfère à un devis pour réparations et supervision de travaux de l entrepreneur L. Beirens du 18 octobre 1983 pour affirmer que la chose louée a été délivrée en bon état. Outre le fait qu un tel devis ne prouve pas que la chose louée était en parfait état au commencement du bail, cette pièce n est pas pertinente. En effet, il ne s agit pas de l état lors de la conclusion de la seconde convention de bail, donc neuf ans plus tard. La convention de bail du 18 juin 1992 ne mentionne par ailleurs pas l état de la chose louée et, ainsi qu il a été affirmé précédemment, un état des lieux détaillé n a pas été rédigé, mais, comme les défendeurs le remarquent à juste titre, le loyer fait présumer que l état locatif était loin d être idéal ( BEF par mois en 1992 pour une villa). Le rapport de l expert désigné indiqué également un état extrêmement vétuste de la chose louée. L allégation de la demanderesse que, quand elle a visité et acheté l immeuble, «tout était en bon état» doit être plus que relativisée. Une telle déclaration peut difficilement être retenue comme preuve de l état de la chose louée, dès lors qu il s agit d une déclaration unilatérale émanant de la partie demanderesse elle-même. En outre, la demanderesse ne peut être suivie dans son raisonnement suivant lequel il y a lieu de déduire de la clause de l article 5 de la convention de bail du 18 juin 1992 par laquelle le preneur s engageait à entretenir l immeuble en bon état, que l immeuble était en bon état de location au commencement du bail. L article 1731 du Code civil a précisément pour but d exclure de telles clauses types. Il s ensuit qu il y a lieu de conclure qu aucun dégât locatif n est prouvé, dès lors qu il n y a pas de description de l état de la chose louée au commencement du second bail. Griefs I. Première branche La constatation des dégâts locatifs, en application des articles 1730 et 1731 du Code civil, tels qu ils ont été modifiés par la loi du 7 novembre 1973, tant avant qu après le remplacement de ces articles par la loi du 29 décembre 1983, suppose une comparaison entre l état du bien loué au moment de son occupation et l état au moment de la sortie. Ainsi, ce qui est déterminant pour la constatation des dégâts locatifs est l état au moment de l occupation du bien loué et non son état au moment où une nouvelle convention de bail est conclue entre les mêmes parties par laquelle les preneurs conservent la jouissance du bien loué obtenue par la convention de bail initiale. Le jugement attaqué constate que la première convention de bail entre l auteur de la demanderesse et les défendeurs date du 18 août 1983 et il considère, d accord avec le premier juge, que, conformément à l article 9 de cette convention de bail, le preneur a déclaré avoir reçu le bien en parfait état et qu une telle clause était alors valable en application de l article 1731 du Code civil, tel qu il a été modifié par la loi du 7 novembre 1973 et avant modification par la loi du 29 décembre Le jugement attaqué décide toutefois à tort que, dès lors qu une nouvelle convention de bail a été conclue en 1992 et qu un état des lieux n a pas été rédigé au commencement de cette nouvelle convention, la présomption de l article 1731, 1er, du Code civil, tel qu il a été modifié par la loi du 29 décembre 1983 est applicable, de sorte que les défendeurs sont présumés avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire. Le fait qu une convention de bail entièrement nouvelle a été conclue le 18 juin 1992, prenant cours le 1 er novembre 1992, n empêche en effet pas que les défendeurs ont bénéficié de manière continue de la jouissance de la chose louée stipulée par la convention de bail initiale, de sorte que l état de la chose louée lors de son occupation en 1983 demeurait déterminant pour la constatation des dégâts locatifs et non son état au moment de la conclusion de la nouvelle convention en 1992, dès lors que le jugement attaqué constate simultanément que la nouvelle convention de bail du 18 juin 1992 ne mentionne nullement l état de la chose louée.

4 C est dès lors à tort que le jugement attaqué décide que ce n est pas l état en 1983 qui sert de référence mais bien l état lors de la prise en cours de la seconde convention de bail neuf ans après et que la présomption de l article 1731, 1er, du Code civil est applicable, telle qu elle a été introduite par la loi du 29 décembre 1983 (violation des articles 2, 1730 et 1731 du Code civil, tels qu ils ont été modifiés par les lois du 7 novembre 1973 et 29 décembre 1983, et 15 de la loi du 29 décembre 1983). C est à tort que, sur ces bases, le jugement attaqué n a pas appliqué l article 9 de la convention de bail de 1983 par lequel les défendeurs déclaraient avoir reçu la chose en parfait état, ce qui était alors valable, suivant le jugement attaqué, en application de l article 1731 du Code civil, tel qu il a été modifié par la loi du 7 novembre 1973 et avant sa modification par la loi du 29 décembre 1983 (violation des articles 2, 1730 et 1731 du Code civil, les articles 1730 et 1731 tels qu ils ont été modifiés par la loi du 7 novembre 1973 et avant leur modification par la loi du 29 décembre 1983). IV. La décision de la Cour Quant à la première branche. Attendu que l article 1730 du Code civil, avant son remplacement par l article 4 de la loi du 29 décembre 1983 relative aux contrats de louage de biens immeubles, dispose que, s il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu il l a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure; Que l article 1731 de ce Code, remplacé par l article 1er de la loi du 7 novembre 1973 modifiant l article 1731 du Code civil et avant son remplacement par l article 5 de la loi du 29 décembre 1983, dispose en son alinéa 1er que s il n a pas été fait d état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus dans le même état que celui où ils se trouvent à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit; Qu en ses alinéas 2 et 3, cet article, en cette version, détermine en fonction de la durée du bail le délai dans lequel le preneur peut à partir de l occupation exiger un état des lieux détaillé; Que l article 1730, après son remplacement par l article 4 de la loi du 29 décembre 1983, dispose en son paragraphe 1er que chacune des parties peut exiger qu un état des lieux détaillé soit dressé contradictoirement et à frais communs; Que ce paragraphe dispose en outre que cet état des lieux est dressé, soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d occupation lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à un an ou au cours des quinze premiers jours d occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un an; Que le paragraphe 2 de cet article, en cette version, dispose que, si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu un avenant à l état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs et qu à défaut d accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d application, sauf en ce qui concerne les délais; Que l article 1731 précité, après son remplacement par l article 5 de la loi du 29 décembre 1983, dispose en son paragraphe 1er que s il n a pas été fait d état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit; Que le paragraphe 2 de cet article, en cette version, dispose que, s il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu il l a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure; Que les articles 1730 et 1731 du Code civil régissent la restitution de la chose louée selon son état à la fin du bail; Qu il suit de ces articles et des termes qui y sont employés que : 1) pour les baux ayant pris cours après l entrée en vigueur, le 1er janvier 1974, du remplacement de l article 1731 par la loi du 7 novembre 1973, c est la version de l article 1731 qui était applicable lors de l occupation du bien qui s applique; 2) le règlement pour la détermination des dégâts locatifs est en règle tributaire de l existence d un état des lieux lors de l occupation de la chose louée;

5 3) pour les baux ayant pris cours après le 1er janvier 1974, contrairement aux baux ayant pris cours après l entrée en vigueur, le 1er janvier 1984, du remplacement des articles 1730 et 1731 par la loi du 29 décembre 1983, la présomption visée à l article 1731 peut être renversée par le seul état des lieux précisant que le preneur a reçu la chose louée dans un parfait état; 4) pour les baux ayant pris cours après le 1er janvier 1984, la présomption visée à l article 1731 ne peut être renversée que par un état des lieux détaillé; 5) en application des articles 1730 et 1731 précités, dans le cas d une occupation ininterrompue de la chose louée, les dégâts locatifs doivent en règle être constatés par la comparaison entre l état de ce bien au moment de l entrée dans les lieux et celui au moment de sa restitution; Qu ainsi, les juges d appel ont violé les articles 1730 et 1731 du Code civil, tels qu ils étaient applicables avant leur remplacement par la loi du 29 décembre 1983; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé; ( ) Par ces motifs : La Cour, Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu il déclare l appel recevable. Attendu que les juges d appel ont constaté que : 1) les défendeurs, conformément à la convention de bail du 18 août 1983, ont occupé la chose louée pour la première fois le 1er novembre 1983; 2) les défendeurs ont déclaré à l article 9 de cette convention avoir reçu le bien en parfait état et se sont engagés à le restituer dans le même état; 3) cette convention a pris fin le 31 octobre 1992; 4) le 18 juin 1992, l auteur de la demanderesse et les défendeurs ont conclu un nouveau bail prenant cours le 1er novembre 1992; 5) le bail a pris fin le 30 juin 2000; Que les juges d appel ont considéré que : 1) conformément à l article 1731 du Code civil, applicable avant le 1er janvier 1984, l article 9 précité de la première convention de bail était alors valable; 2) ce n est, toutefois, pas l état en 1983 qui doit être pris en considération, mais l état au moment de la prise de cours de la seconde convention de bail, soit neuf ans plus tard; 3) Etant donné qu un bail entièrement nouveau a été conclu à de nouvelles conditions en 1992 et qu il n a pas été dressé d état des lieux détaillé au commencement de cette nouvelle convention, la présomption de l article 1731, 1er, du Code civil, est applicable telle qu elle a été insérée par la loi du 29 décembre 1983 et, plus précisément, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit;