DE 40 A 55 ANS : RENFORCEZ VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER. Les Guides COMPARER. Découvrez des pistes d investissement dans l immobilier!

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1 DE 40 A 55 ANS : RENFORCEZ VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER Découvrez des pistes d investissement dans l immobilier! Les Guides COMPARER

2 EDITO Acheter de l immobilier locatif est un moyen facile et sécuritaire de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus supplémentaires, tout en bénéficiant la plupart du temps d avantages fiscaux. L immobilier bien placé prend de la valeur au fil des années. Ce Guide n a d autre vocation que de vous apporter des idées et des conseils efficaces pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Sommaire Vous avez entre 40 et 55 ans P 3 : A. LE CENSI BOUVARD SE MARIE BIEN AVEC LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL P 5 : B. LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) P 7 : C. LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) P 9 : D. GROS REVENUS, AVEC UN OBJECTIF DE DEFISCALISATION : LOI MALRAUX P 11 : E. LE VIAGER : SIMILAIRE A UN CREDIT QUE VOUS PAIERIEZ CHAQUE MOIS A UNE PERSONNE AGEE P 13 : Tableau général C est l âge d or pour acheter de l immobilier d investissement ou renforcer l immobilier dans votre patrimoine. Rappelez-vous que l immobilier est sûr, peu soumis aux aléas économiques et qu il prend généralement de la valeur «pendant que vous dormez», ce qui n est pas le cas de tous les actifs. Certains, en effet, se déprécient ou présentent des risques importants. Profitez de cette tranche d âge où vous avez les revenus les plus importants. Pensez à constituer un patrimoine si cela n est pas déjà fait ou à le renforcer, notamment en défiscalisant. - Loueur en meublé non professionnel ou professionnel selon vos possibilités financières et votre statut fiscal. - La loi Malraux pour combler votre amour des «belles pierres» et bénéficier d une fiscalité attractive. - Le viager pour «acheter autrement» et trouver un bien immobilier que vous ne pourriez pas acheter par ailleurs. Il peut vous permettre d acquérir un bien dans une ville où le marché est tendu et dans un quartier que vous recherchez en priorité. age 2 Tél :

3 A. LE CENSI BOUVARD SE MARIE BIEN AVEC LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL Vous avez déjà acheté votre résidence principale, pour autant n oubliez pas de penser à vos investissements locatifs. Le Censi Bouvard qui donne une réduction d impôt de 11 % peut être utilisé avec le régime des revenus de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le Censi Bouvard + le LMNP permettent de cumuler la réduction d impôt (jusqu à ) et de pratiquer les amortissements au delà de Attention à ne pas atteindre le seuil des revenus des loueurs en meublé professionnel (LMP), car vous ne pourriez pas profiter à la fois de la réduction d impôt Censi Bouvard et des avantages du LMP, ceux-ci ne sont, en effet, pas cumulables. Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser par an et elles ne doivent pas représenter plus de 50% de vos revenus globaux. age 3 Tél :

4 Le loueur en meublé professionnel ou non La location meublée permet des avantages plus intéressants que la location vide (pour la déclaration annuelle des revenus : abattement forfaitaire de 50% pour la location meublée contre un abattement forfaitaire de 30% pour la location vide). Certes, l investissement de départ (achat des meubles) doit aussi être pris en compte, mais il est vite amorti. En effet, le statut de loueur en meublé (professionnel ou non) permet de prendre en compte les amortissements dans les charges de ductibles. LMNP ou LMP? Il existe deux types de loueur en meublé : des loueurs non professionnels et des loueurs professionnels. On désigne par l appellation «loueur en meublé» la personne qui loue un bien meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale ou secondaire. Lorsqu il s agit d une résidence de vacances, le bien meublé est souvent géré par un professionnel, mais cela n en enlève pas pour autant la qualification de loueur en meublé au particulier. On distingue deux catégories de «loueur en meublé» : Loueur en meublé professionnel ou non professionnel? Montant des recettes de la location en meuble retire par l ensemble des membres du foyer fiscal Un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au RCS Aucun membre du foyer fiscal n'est inscrit au RCS Recettes infeŕieures ou eǵales a Non professionnel Non professionnel Recettes supeŕieures a et revenus des locations meubleés infeŕieurs aux autres revenus d activite du foyer fiscal Non professionnel Non professionnel Recettes supeŕieures a et revenus des locations meubleés supeŕieurs aux autres revenus d activite du foyer fiscal Professionnel Non professionnel (Source : notice des impôts référencée 2041 GM) age 4 Tél :

5 B. LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) Vous louez en meublé et vous percevez moins de par an pour l ensemble de vos locations meublées. Vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous relevez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) soit selon le régime du forfait, soit selon le régime réel. age 5 Tél :

6 Pour le neuf, mais aussi pour l ancien Outre les investissements «packagés» vendus neufs et dont la gestion est confiée à un professionne, qui vous verse généralement entre 3 et 4% du montant de votre investissement, d autres solutions peuvent eǵalement avoir un sens : des investissements dans des logements anciens loueś meuble s qui vous apportent des revenus imposables dans la cate gorie des bénéfices industriels et commerciaux - BIC - et non pas des revenus fonciers comme le font les investissements dans des logements loués vides. Exemple : Vous achetez une studette que vous louez vous-même en meublé et vous en retirez par an de revenus : vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP). age 6 Tél :

7 C. LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) : Vous percevez de vos locations meublées plus de par an et vos recettes locatives représentent plus de 50% de vos revenus globaux, vous êtes considéré comme un «loueur en meublé professionnel». Vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. En contrepartie, votre statut professionnel vous autorise à déduire l'intégralité des frais. age 7 Tél :

8 Trois statuts pour la location meublée : Loueur en meublé non professionnel Loueur en meublé professionnel Loueur en meublé non professionnel + Censi Bouvard Déduction des déficits sur les revenus de même nature. Au moins de recettes annuelles représentant plus de 50% des ressources totales. Réduction d impôt de 11% Amortissement au delà de possible Déduction maximale des charges et frais. Engagement de location de 9 ans mini. Le résultat fiscal du loueur en meublé peut être bénéficiaire ou déficitaire. l Si le reśultat fiscal est beńe ficiaire, celuici est soumis a l'impo t sur le revenu au nom de l'exploitant individuel ou au nom des membres des socie teś de personnes et assimileés. non professionnel ne peuvent s'imputer que sur des be ne fices provenant des mêmes activite s (Précis de fiscalité 2015, Ministère des finances et des comptes publiques, Chapitre 10 : Modaliteś d'imposition, n 2914). l Si un de ficit est constate, celui-ci est en matie re d'impo t sur le revenu, impute sur le revenu global de l'exploitant individuel ou sur celui des membres des socie te s de personnes et assimile es au prorata des droits de chacun d'eux. Les de ficits provenant des activiteś industrielles et commerciales exerce es a titre age 8 Tél :

9 D. GROS REVENUS, AVEC UN OBJECTIF DE DEFISCALISATION : loi Malraux Acheter un bien en Malraux permet de se construire un patrimoine immobilier dans du bel ancien et en grande partie grâce aux avantages fiscaux attachés à une telle opération. Il est en effet possible d obtenir une réduction d impôt selon la zone géographique où est situé l immeuble ancien, soit 22% en ZPPAUP, soit 30% en secteur sauvegarde sur le montant des travaux retenus (avec un plafond de par an). Le dispositif Malraux s adresse aux contribuables qui sont dans les tranches supeŕieures d imposition. age 9 Tél :

10 Il s agit de personnes capables d investir plusieurs dizaines (voire centaines) de milliers d euros. L avantage maximal pour l année 2015 est donc, selon la zone géographique, soit de euros, soit de euros. Le dispositif «Malraux» n est pas limité par le plafonnement des niches fiscales à Un engagement de location a usage d habitation principale du locataire doit e tre pris pour une dureé de neuf ans. Au delà, il est possible de jouir soi-même du bien ou de le revendre. Avantage fiscal portant sur Taux de la réduction d impôt Réduction annuelle maximale les travaux et dépenses engagés dans la limite de /an 22 ou 30% (selon la localisation) ou Fin du dispositif «Malraux» en 2017 convient de fixer un terme a l application du dispositif. Le dispositif «Malraux» s applique aux restaurations d immeubles ayant fait l objet d une demande de permis de construire ou d une dećlaration de travaux deṕoseé au plus tard le 31 dećembre Pour e viter les incertitudes sur l extinction effective de cette de pense fiscale du fait de l absence de bornage dans le temps, il Afin de donner de la visibilite aux contribuables et de garantir la sećurite juridique des dernie res ope rations engage es, le terme du dispositif est fixe au 31 dećembre 2017, soit 9 ans apre s le deṕo t du permis de construire (projet de loi de finances pour 2016). age 10 Tél :

11 E. LE VIAGER : SIMILAIRE A UN CREDIT QUE VOUS PAIERIEZ CHAQUE MOIS A UNE PERSONNE AGEE Vous pouvez acheter un bien à une personne âgée qui restera sa vie durant dans son logement en versant à cette personne âgée à la fois une somme au comptant (on l appelle le «bouquet») et chaque mois une rente viagère jusqu à son décès. C est le schéma le plus classique : il s agit d un viager occupé. De nombreux aménagements sont proposés au viager classique : - Vous pouvez aussi acheter un logement que vous occuperez vous même (on parle alors de viager libre) et payer à la personne âgée une somme au comptant et chaque mois une rente viagère jusqu à son décès. age 11 Tél :

12 - Vous pouvez aussi acheter un logement à une personne âgée qui restera sa vie durant dans son logement en versant à cette personne âgée une somme au comptant (plus importante que dans les deux cas ci dessus) sans lui verser chaque mois une rente viagère. Bouquet Rente mensuelle Possibilité d utilisation par l acheteur Viager classique occupé Oui Oui Non Viager libre Oui Oui Oui Viager sans rente = vente de nue propriété Oui Non Non Si l achat en viager vous intéresse et que vous n arrivez pas à convaincre le propriétaire du bien immobilier de vous le vendre de cette manière, pensez à informer votre vendeur que l'article du CGI prévoit que les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l'application de l'impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d'après l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente, est fixée à : l 70 % si l'intéressé est âgé de moins de 50 ans ; l 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus ; l 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus ; l 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans. Il n y a pas d âge mini ou maxi pour acheter en viager. Toutefois, on constate qu une grande majorité des acheteurs en viager ont entre 45 et moins de 65 ans. Les vendeurs sont souvent âgés de 70 à 90 ans. D une manière générale, on trouve plus de personnes souhaitant vendre en viager que d acheteurs souhaitant opter pour cette forme de vente. age 12 Tél :

13 Voici 10 formules originales pour acquérir de l immobilier : Modes d acquisition Principal atout Principal inconvénient Fiscalité Guide 1,2 ou 3 Immobilier en démembrement Censi Bouvard Economie de 40 à 45% à l achat Avantage fiscal et possibilité d utiliser le bien Attendre 15 à 18 ans pour en bénéficier ou louer Longs délais de revente une fois l atout fiscal fini Bien exclu de l ISF Réduction d impôt Guide Immobilier n 1 : Votre Guide Pinel Le neuf se loue bien Plafonnement des loyers et des ressources du locataire Réduction d impôt Censi Bouvard + loueur en meublé non professionnel Avantage fiscal et possibilité d utiliser le bien Revente orientée vers les investisseurs Réduction d impôt + amortissement Loueur en meublé non professionnel La gestion peut être déléguée Les locataires tournent vite Intéressante Demandez le Guide n 2 Loueur en meublé professionnel Choix du type de résidences : loisirs, étudiants, seniors. Coût d entretien élevé, le bien doit être remis au goût du jour Très favorable Malraux Réduction d impôt importante Obligation de louer 9 ans Très avantageuse Viager Le meilleur côtoie le pire Durée imprévisible Pas d incidence Monuments historiques Donation d un bien Déduction illimitée des travaux + transmission facilitée Utilisation libre (résidence principale ou secondaire ou location) Un coût élevé et qui peut freiner la revente Permis délivré après le Exonération de droits de succession Exonération des droits de donation sous conditions Demandez le Guide n 3 age 13 Tél :

14 La situation de chacun ne peut être figée dans le marbre et il n est pas interdit à 45 ou 50 ans de recourir à un dispositif immobilier plutôt destiné à une personne de 30 ans ou de plus de 55 ans, et réciproquement. Demandez-nous nos deux autres Guides. C est avec plaisir que nous vous les enverrons. age 14 Tél :