Logement et de l Habitat durable. 3ème atelier du chantier régional sur les filières de production de logements. 3ème atelier du chantier régional

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1 du Logement et de l Habitat durable 3ème atelier du chantier régional 3ème atelier du chantier régional sur les filières de production de logements sur les filières de production de logements Comment Commentproduire produireplus plusde de logements logementssociaux sociaux?? L enjeu L enjeude delalaproduction productionen envefa VEFA etetl opportunité l opportunitéde dedévelopper développerl offre l offreen enpsla PSLA Chantier régional sur les filières de production de logements Atelier sur le logement social 30 mars 2016

2 I. Introduction Périmètre Finalités Organisation Géraldine Biau - DREAL PACA

3 La production de logements sociaux en VEFA Éléments de diagnostic (plénière) Scénarios prospectifs et propositions (en sous-groupe) Le PSLA dans la production régionale (plénière) L opportunité du PSLA Opportunités sur le développement régional du PSLA

4 IIa. La production de logements sociaux en VEFA Éléments de diagnostic Brigitte Vautrin - DREAL PACA

5 Retour historique sur le cadre de la production en VEFA Source : travaux du CGEDD 2000 : le début de la production en VEFA Le décret du 8 février 2000 ouvre la possibilité aux organismes Hlm de financer l acquisition de logements locatifs neufs réalisée en VEFA. Les circulaires du 25 juillet 2000 et du 12 mars 2001 en précisent les conditions : - opération justifiée par une recherche de mixité sociale - logements concernés minoritaires dans l opération du promoteur privé (moins de 50 % du nombre total de logements compris dans l opération de promotion) - vérification de l intérêt de l acquisition pour l organisme Hlm (adéquation du prix d acquisition avec les prix du marché) et de la qualité des logements (normes techniques)

6 Retour historique sur le cadre de la production en VEFA Source : travaux du CGEDD : La VEFA stimulée par le plan de relance Un programme exceptionnel d acquisition en VEFA de logements par les bailleurs et organismes du 1 % dans le cadre du plan de relance en faveur du logement décidé par le président de la République le 1er octobre 2008 La loi du 17 février 2009 relative au plan de relance (accélération des programmes de construction et d investissements publics et privés) assouplit les règles (plus de limitation à 50 % d un programme) «Art.L Un organisme d'habitations à loyer modéré ou une société d'économie mixte peut acquérir des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées»

7 Evolution de la production en VEFA Evolution des agréments (hors ANRU) à l échelle nationale Source : SISAL / travaux du CGEDD VEFA Hors VEFA TOTAL Evolution des agréments (hors ANRU) en PACA 40 % des logements sociaux financés (hors ANRU) sur la période sont produits en VEFA Source : SISAL / Extraction DREAL PACA La VEFA concerne peu l ANRU, avec seulement 5 % des logements sociaux ANRU financés en PACA sur cette même période

8 Evolution de la production en VEFA L ampleur de la VEFA est particulièrement visible sur les logements ordinaires neufs (hors ANRU) (NB : les analyses des diapos suivantes se concentrent sur ce champ des logements ordinaires neufs hors ANRU) Agréments de logements ordinaires neufs en PACA (hors ANRU) Logements ordinaires neufs «maîtrise d ouvrage interne bailleur» Logements ordinaires neufs en VEFA TOTAL des logements ordinaires neufs financés Evolution de la part de la VEFA dans les logements ordinaires neufs financés en PACA (hors ANRU) % % % % 30% 20% Sur les 5 dernières années en PACA, la VEFA représente 52 % des logements ordinaires neufs financés 10% 0% % des logements ordinaires neufs financés en 2015 sont en VEFA

9 Éléments de comparaison entre VEFA et maîtrise d ouvrage interne aux organismes Hlm Des prix de revient affichés dans SISAL relativement proches Prix au mètre carré de la surface utile ( SISAL, LO neufs, moyenne ) HORS VEFA VEFA Région PACA Moyenne des prix de revient des logements ordinaires neufs sur les 5 dernières années ( ) en PACA : Prix de revient / m² SU Prix de revient / logement VEFA Hors VEFA

10 Éléments de comparaison entre VEFA et maîtrise d ouvrage interne aux organismes Hlm Un écart dans les surfaces produites Surface Habitable moyenne (LO neufs ) HORS VEFA VEFA Région PACA Sur en PACA, une surface habitable moyenne de : - 62,4 m² en VEFA - 57,8 m² hors VEFA (Moyenne dans le Vaucluse, sur la même période : 58,7 m² hors VEFA / 72,4m² en VEFA)

11 Éléments de comparaison entre VEFA et maîtrise d ouvrage interne aux organismes Hlm Pas de différence sur la répartition des logements produits selon les zonages ABC Répartition par zonage des logements ordinaires neufs agréés les 5 dernières années 9% 11% 5% 18% 16% 68% Hors VEFA 5% zone A zone B1 zone B2 zone C 68% VEFA

12 Éléments de comparaison entre VEFA et maîtrise d ouvrage interne aux organismes Hlm Des disparités territoriales

13 Une distinction entre les différents profils de bailleurs? Répartition de la production de logements ordinaires neufs par typologie d'organisme (SISAL, ) 50% SCI 52% OPH Hors VEFA VEFA 56% ESH 30% EPL 31% Coopérative 2% Autres

14 IIb. La production de logements sociaux en VEFA Dires d acteurs...

15 «La production en VEFA n est qu un complément à la production des bailleurs sociaux.» «Les promoteurs ont techniquement les moyens d atteindre les objectifs de production de logements sociaux. Les bailleurs sociaux ont besoin des promoteurs pour cela» «La VEFA permet aux bailleurs sociaux d accéder à certains territoires tendus qui leur sont inaccessibles autrement» «Le temps des rachats massifs des logements invendus auprès des promoteurs est fini. Bailleurs sociaux et promoteurs travaillent ensemble en amont»

16 «L ampleur de la VEFA est un risque pour les bailleurs sociaux de perdre leur compétence de maître d ouvrage» «La production en VEFA est parfois géré au niveau des directeurs financiers des organismes Hlm, alors qu elle devrait rester dans les services de maîtrise d ouvrage» «La maîtrise d ouvrage, c est le cœur de métier des promoteurs. Le cœur de métier des bailleurs, c est avant tout d être gestionnaire» «Les opérations 100 % VEFA posent question»

17 «Les promoteurs arrivent à négocier des prix de construction bien moins chers que les bailleurs sociaux. Ils apportent une offre de logements à des prix très compétitifs» «Les logements sociaux produits en VEFA sont moins qualitatifs que les logements sociaux produits en interne : ils feront l objet de coûts plus lourds de réhabilitation» «Les secteurs de mixité sociale et les interventions de l EPF ont tendance à favoriser la production de logements sociaux en VEFA plutôt qu en maîtrise d ouvrage directe» «Dans les opérations d aménagement d ensemble, la part de logements sociaux est trop souvent réalisée par les promoteurs.»

18 IIc. La production de logements sociaux en VEFA Travaux en sous-groupe

19 Projetons-nous à 5 ans et imaginons deux scénarios extrêmes : «La VEFA est devenue un échec total en PACA» «La VEFA est un réel succès en PACA» Qu entend-on par «échec»? Qu entend-on par «succès»? Qu est-ce qui a provoqué cet échec? Quels dispositifs ont permis d arriver à cela? Qu aurait-on pu faire pour éviter cela? Quelles recommandations pour d autres territoires, quelles mesures pour assurer la pérennité de ce succès?

20 IIIa. Le PSLA Présentation du PSLA et production régionale

21 Le principe du PSLA (prêt social location-accession) Un dispositif d accession sociale sécurisée qui existe depuis 2004 et se caractérise par : une fiscalité avantageuse : TVA à taux réduit (5,5%) et exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB pendant 15 ans) une période locative transitoire pendant laquelle : - le locataire accédant peut augmenter son apport personnel - il est accompagné dans son futur rôle de propriétaire une levée de l option d achat par le locataire-accédant une clientèle cible : des plafonds de revenus limités, mais suffisants pour accéder à la propriété. des garanties de sécurisation (rachat et relogement) sur 15 ans un prix encadré

22 Extrait : Pour les opérations engagées de 2010 à 2013, le prix de vente médian constaté en PSLA est de : HT pour un logement collectif / HT pour un logement individuel

23 Quels avantages apporte le PSLA? Accéder à la propriété avec un bien de qualité et de façon sécurisée Diversifier le parcours résidentiel des locataires, renforcer mon activité de production Répondre aux besoins des ménages modestes en leur offrant des possibilités d accession dans des territoires où cela leur serait impossible

24 Où produit-on du PSLA? Répartition territoriale des agréments PSLA délivrés en 2013 (source : FNSCHLM)

25 La production de PSLA en PACA Evolution du nombre de PSLA financés sur la région PACA 350 Répartition par type de maître d ouvrage des PSLA financés entre 2007 et 2015 en PACA Source : SISAL 2016 ESH Coopérative SCI OPH EPL Source : SISAL

26 Territorialisation des PSLA financés en PACA de 2007 à 2015 Répartition du nombre de PLSA financés sur la période (source : SISAL)

27 Comment expliquer le succès du PSLA sur certains territoires? Retour d expérience de l ex région Midi-Pyrénées * Une émulation locale au niveau des organismes Hlm sur la question de l accession sociale * Des montées en compétence sur le domaine, une activité de constructeur à part entière * Des profils de clientèles identifiés parmi les locataires mais un produit qui peut aussi s'adresser à une clientèle plus large * Une activité économiquement intéressante sur certains territoires dans des zones suffisamment tendues pour que l offre du PSLA soit compétitive au regard du marché local une participation parfois non négligeable au résultat annuel des organismes de logements sociaux * Un mouvement suivi par les collectivités : des objectifs PSLA inscrits dans le PLH de Toulouse métropole (350 PSLA/an)

28 IIIb. Le PSLA Travaux en sous-groupe

29 1er sous-groupe 2ème sous-groupe Acteurs publics / parapublics Professionnels Quel plan d'action pourriez-vous mettre en place pour développer le PSLA? Quel plan d'action pourriez-vous mettre en place pour développer le PSLA? Quelles sont vos attentes vis à vis des professionnels? Quelles sont vos attentes vis à vis des acteurs publics?

30 IV. Prochaines étapes

31 Modalités de poursuite des travaux Poursuite des travaux sur le logement social (VEFA et PSLA) : Envoi du compte-rendu de l atelier aux participants Formalisation du plan d actions (modalités de travail à définir) Date du prochain atelier : Vendredi 22 avril matin à Aix-en-Provence (CVRH) : Comment construire autrement? Aménagement et formes urbaines ; Quels moyens pour développer les opérations d'aménagement d'ensemble? Quelles filières pour une production de maisons individuelles plus denses? Date du séminaire de restitution : Mardi 24 mai après-midi à Marseille (site Saint Charles de la DREAL PACA)

32 Objectifs à fin juillet 2016 Au niveau régional : Synthèse régionale sur les filières de production de logements et leurs difficultés issue du chantier Un plan d'actions régional issu des 4 ateliers de travail Au niveau national : Diagnostic transverse des freins à la production de logements Recommandations pour dynamiser la production de logements et plan d actions associé Capitalisation sur les méthodes de concertation existantes pour mobiliser les acteurs dans les territoires