L IMMOBILIER BRETON. Le baromètre de ANALYSE DU MARCHÉ JANVIER 2010 N 4

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1 Le baromètre de JANVIER 21 N 4 de l Ouest L IMMOBILIER BRETON ANALYSE DU MARCHÉ L arrière-pays finistérien Le Constat des Notaires Les prix des maisons ont fortement baissé, ils ont retrouvé leur niveau du second semestre 25. Les volumes des transactions des maisons repartent. La baisse des prix des appartements est plus mesurée, la reprise des transactions également. Le marché du neuf profite toujours du dispositif Scellier. La confiance revient doucement Les vendeurs baissent leurs prix Après une période de flottement ou les vendeurs refusaient de revoir leurs prétentions et ou la crise avait affecté le moral des acquéreurs, qui préféraient reporter leur projet, le marché de l immobilier retrouve des couleurs. Depuis le printemps, les vendeurs ont accepté de baisser leur prix significativement. Ainsi, pour les appartements (cf. carte p.5), dans les grandes villes le prix moyen a reculé d environ 7 % (- 7 % à Brest, - 7,5 % à Rennes, - 6,3 % à Nantes), dans certaines stations balnéaires la baisse a été plus marquée (- 15,6 % à S t -Malo, - 11 % à La Baule). Enfin, dans les villes moyennes, où l appartement n est pas le cœur du marché, la situation est plus contrastée (+ 5,2 % à Morlaix, - 2 % à Lorient, - 5,3 % à S t -Nazaire, - 8,2 % à Quimper). Pour les maisons (cf. cartes p.2 à 4), le recul des prix est plus net en particulier dans le Finistère (- 11,1 %) et dans le Morbihan (- 13 %). Les littoraux ont enregistré des baisses records, souvent supérieures à 1 % (- 16,5 % sur la Côte de Granit Rose (22), - 2,1 % sur le littoral Nord du Finistère, - 1,3 % dans le Pays Malouin (35), - 19,5 % sur la Côte d Amour (44), - 13,9 % dans le Golfe du Morbihan). Seule, la Côte d Émeraude (22) fait figure d exception (+ 1,1 %). Les agglomérations et les grandes villes n ont pas échappé à ce fort recul des prix moyens (- 7,6 % à S t -Brieuc et - 12,9 % dans l agglomération, - 1,5 % à Brest et - 9,7 % pour B.M.O.*, - 19,7 % à Rennes et - 8,9 % dans la 1 ère couronne, - 8,3 % à Nantes et - 9,1 % dans la C.U.N**, - 15 % à Vannes et - 16,8 % dans le Pays de Vannes). Enfin, les secteurs ruraux ont également vu leurs prix moyens baisser mais souvent dans une moindre mesure. les acquéreurs reviennent sur le marché. Cette baisse significative généralisée a pour conséquence de relancer les ventes. Pour les maisons, dans tous les départements, les notaires constatent un retour des acquéreurs, les volumes de vente dans l ancien progressent. Cette «embellie» est particulièrement nette en Loire-Atlantique. Cette tendance est plus mesurée pour les appartements et les terrains, même si les notaires ont relevé quelques signes de reprise. * B.M.O. : Brest Métropole Océane ** C.U.N. : Communauté Urbaine de Nantes SONS PP RTE ENTS TERR NS 1 1 er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions Le baromètre de l Immobilier BRETON 1

2 MAISONS ANCIENNES Prix moyens de vente Côtes d Armor (22) CÔTES D ARMOR E -7,4 % Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre 29 % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins o lo Côte de ranit Rose ,5 % Argoat - uingamp Lannion ,6 % Sud département ,6 % Couronne Briochine ,9 % S t -Brieuc ,6 % Côte d Émeraude ,1 % dinan et Lamballe ,5 % Prix moyens de vente Finistère (29) E -11,1 % 1 er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions en Côte d Armor Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins * B.M.O. : Brest Métropole Océane 1 er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions dans le Finistère Brest ,5 % Ouest ,3 % Nord ,1 % d Iroise ,5 % Région de Morlaix B.M.O ,7 % -9,7 % Quimper ,3 % Sud ,7 % Centre Finistère ,1 % Région de Quimperlé ,8 % Landerneau ,1 % Région Quimpéroise ,5 % Le baromètre de l Immobilier BRETON 2

3 MAISONS ANCIENNES Prix moyens de vente Ille-et-Vilaine (35) ILLE-ET-VILAINE E -6,6 % Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins 1 er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions en Ille-et-Vilaine Rennes ,7 % Mont ort ,2 % Malouin ,3 % Redon ,5 % Nord département et secteur de dol Bécherel ,6 % ,5 % La Roche aux Fées ,6 % Fougères ,8 % vitré ,6 % 1 ère couronne ,9 % 2 nde couronne ,6 % Prix moyens de vente Loire-Atlantique (44) LOIRE-ATLANTIQUE E -9,4 % Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre 29 % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins * C.U.N. : Communauté Urbaine de Nantes Côte d Amour ,5 % herbignac pontch teau CARENE ,1 % -7,7 % Côte de ade ,4 % Savena ,7 % de Ret ,5 % Ch teaubriant- Blain- uémené ,6 % 2 nde couronne ,2 % C.u.N ,1 % Secteur d Ancenis ,6 % Secteur de Clisson ,4 % Nantes ,3 % er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions en Loire-Atlantique Le baromètre de l Immobilier BRETON 3

4 MAISONS ANCIENNES Prix moyens de vente Morbihan (56) morbihan E -13, % Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre 29 % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins 1 er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions dans le Morbihan Lorient ,6 % Ouest ,7 % Lorient ,2 % Ouest ,8 % d Aura ,2 % pontiv ,8 % ,9 % Le ol e et la baie de Quiberon vannes ,8 % plo rmel ,5 % Est ,2 % Secteur Est ,2 % vannes , % TERRAINS Prix moyens Région Ouest ,6 % CÔTES d ARMOR ,5 % MORBIhAN ,1 % ILLE-ETvILAINE ,8 % Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre 29 % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins LOIRE- ATLANTIQuE , % Le baromètre de l Immobilier BRETON 4

5 APPARTEMENTS ANCIENS Prix moyens au m E -4,5 % CÔTES D ARMOR E -,6 % ILLE-ET-VILAINE 2 9 E -7,8 % LOIRE-ATLANTIQUE E -6,1 % morbihan E,3 % Période du 1 er janvier 29 au 3 septembre 29 % et plus entre % et -5 % entre -5 % et -1 % -1 % et moins Brest , % Région Ouest Morlaix ,2 % Quimper ,2 % Quiberon ,2 % perros ,5 % Lorient , % La Baule , % S t -Brieuc ,8 % vannes ,2 % S t -Malo ,6 % dinan ,1 % S t -Na aire ,3 % Rennes ,5 % Nantes ,3 % er trimestre 7 2 e trimestre 7 3 e trimestre 7 4 e trimestre 7 1 er trimestre 8 2 e trimestre 8 3 e trimestre 8 4 e trimestre 8 1 er trimestre 9 2 e trimestre 9 3 e trimestre 9 Évolution des volumes des transactions d appartements dans la région Bretagne LOIRE-ATLANTIQuE ILLE-ET-vILAINE CÔTES d ARMOR MORBIhAN LE LITTORAL Le littoral Le retour des locaux sur le marché? Le marché immobilier du littoral et des îles se distingue tant par la sociologie des acquéreurs que par les prix. Durant de nombreuses années la «vue mer n avait pas de prix» en maison comme en appartement. Il n était pas rare de voir sur nos côtes des maisons s échanger à plus d un million d euro. Les prix moyens se sont envolés atteignant des sommets en 27. Dès l été 28, la tendance s est inversée, les prix ont commencé à baisser et le repli s est accéléré en 29. En moyenne les maisons ont perdu entre 1 et 15 % de leur valeur (- 12,6 % à Perros-Guirec (22), - 13,6 % à Fouesnant (29), - 1,2 % à S t -Malo (35), - 17,2 % à Pornic (44), - 21 % à Sarzeau (56)). Le ralentissement concerne tous types de biens. L engouement pour les résidences secondaires a également connu un coup d arrêt, en période de crise il ne s agit pas d un achat prioritaire. Aujourd hui, les franciliens qui dynamisaient l immobilier, sont moins présents sur le marché, les retraités qui veulent s approcher du littoral attendent de vendre leur bien avant de racheter. Les volumes des transactions peinent à repartir c est pourquoi les prix continuent de baisser. Les locaux vont pouvoir se réapproprier un marché dont ils avaient été écartés à cause des augmentations à répétition. 27,1 % morbihan ,6 % Ille-et- Vilaine Origine des acquéreurs d appartements dans le Golfe du Morbihan en mars 29 5, % Loire- Atlantique 22,1 % Ile-de- France,7 % 36,5 % Autres Étrangers départements Le baromètre de l Immobilier BRETON 5

6 TENDANCES Prospectives Que sera 21? Quelles sont les tendances pour le marché immobilier en 21 en Bretagne? Les prix de l immobilier vont-ils continuer à baisser en 21? Les taux de crédit immobilier resteront-ils si bas? La reprise immobilière est-elle pour 21? Autant de questions auxquelles il est difficile de répondre. En 29, les prix ont reculé en moyenne de plus de 1 % pour les maisons, ce repli a eu un effet sur les volumes des transactions qui ont progressé. En 21, la tendance devrait se poursuivre, certains prix pourraient encore reculer alors que d autres secteurs pourraient se stabiliser, voire légèrement progresser. L analyse des statistiques aux avant-contrats laisse apparaître de nombreux signes positifs, ainsi la valeur du m 2 des appartements a légèrement progressé dès la fin de l année 29. Mais ces chiffres doivent être relativisés car il ne s agit pas de ventes définitives. 2 5 VENTES RÉELLES AVANT-CoNTRATS 2 brest 1 5 NANTES er trimestre 2 e trimestre 3 e trimestre 4 e trimestre Prix au m 2 des appartements dans les grandes villes de la région RENNES TRImESTRES 29 LE SAVIEZ-VOUS? Prêt immobilier Quelle garantie? Lorsque vous négociez un contrat de prêt pour réaliser un projet immobilier (achat, travaux, ), c est en général la banque qui demande à bénéficier de telle ou telle garantie. Il ne faut pourtant pas hésiter à poser des questions car les garanties envisageables sont nombreuses. Celles le plus souvent utilisées sont le cautionnement bancaire et l hypothèque (avec sa variante, le privilège de prêteur de deniers). Avec le cautionnement bancaire, c est une société spécialisée qui s engage à rembourser le prêt à la banque en cas de défaillance de l emprunteur. De son côté, l hypothèque est une sûreté réelle immobilière : elle porte sur l immeuble financé au moyen du prêt et permet au créancier de faire vendre le bien, par une procédure de saisie immobilière, en cas de non-remboursement du crédit par l emprunteur. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir la garantie la mieux adaptée à chaque cas : situations familiales et patrimoniales, existence d autres emprunts,... L objet du prêt a aussi son importance. Le privilège de prêteur de deniers ne peut, par exemple, être utilisé que pour les prêts qui servent au financement d un achat immobilier, pas pour ceux qui financent des travaux de rénovation ou d agrandissement. Compte-tenu de l allongement de la durée des emprunts immobiliers, il peut être opportun de privilégier une garantie souple qui pourra s adapter à l évolution de la situation de l emprunteur. L hypothèque rechargeable par exemple, peut être utilisée plusieurs fois, pour des crédits différents et mêmes des banques différentes. Le coût de la garantie est un critère de choix important et doit être intégré par l emprunteur dans son plan de financement. Contrairement aux idées reçues, l hypothèque, et surtout le privilège de prêteur de deniers, ne sont pas toujours plus chers que le cautionnement. Prenons un exemple, pour un emprunt de 15 sur 15 ans, avec la caution du Crédit Logement, l acquéreur devra régler au départ 1 7. Une partie de cette somme lui sera remboursée au terme du prêt, mais sans prise en compte de l inflation. Pour ce même emprunt, l hypothèque aurait eu un coût de 2 38 et le privilège de prêteurs de deniers, un coût de 96. Pour réussir votre projet immobilier, rendez-vous chez votre notaire, il vous conseillera dans votre choix. 14, rue de Paris - CS RENNES Cedex Tél. : Fax : cr-rennes@notaires.fr de l Ouest n Gosselin Graphic RCS Rennes