Le cadre juridique de l activité d agent immobilier

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1 FICHE DE SYNTHÈSE Module 1 Le cadre juridique de l activité d agent immobilier - MODULE SEMAINE 1 - SOMMAIRE : I) Champ d application de la Loi HOGUET... 2 II) Une profession encadrée : les conditions de délivrance de la carte professionnelle... 2 III) Votre statut de négociateur en immobilier... 4 IV) Les affichages obligatoires... 6 V) Le mandat : contrat préalable obligatoire et indispensable à l exercice de l activité... 7 VI) La protection du consommateur /8

2 I) CHAMP D APPLICATION DE LA LOI HOGUET La loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et son décret d application du 20 juillet 1972 fixent les conditions d exercice de l activité d agent immobilier. Elle s applique à toute personne qui intervient ou prête son concours à une opération relative à l achat, la vente, la location, la sous location, la location saisonnière, en vide ou en meublé, d immeubles bâtis ou non bâtis qui appartiennent à autrui. Le marchand de biens qui achète et revend des biens immobiliers agit sur ses propres biens et n est donc pas visé par la loi HOGUET. Il est à noter que certaines professions sont exclues de ce dispositif car soumises à leur propre réglementation (notaires, huissiers, avocats, ). L activité d agent immobilier consiste essentiellement à réaliser des actes d entremise entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d un achat, d une vente ou d une location d immeubles ou de fonds de commerce. La loi HOGUET a connu de nouvelles modifications avec la promulgation de la loi ALUR n du 24 mars 2014 (publiée au JO du 26 mars 2014). Cette dernière distingue désormais l activité de syndic et celle de «Gestion immobilière». Elle précise également que la gestion inclut la location. Enfin, elle intègre l activité de recherche d un bien à «la transaction». Pour plus de précisions, nous vous invitons à consulter le dossier «Loi ALUR» accessible sur l accès adhérent du SNPI via la rubrique «service juridique et publications» et la sous-rubrique «dossier». ATTENTION! L agent immobilier ne peut donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à titre habituel et rémunéré, que dans le cadre des mandats qui lui sont consentis. II) UNE PROFESSION ENCADRÉE : LES CONDITIONS DE DÉLIVRANCE DE LA CARTE PROFESSIONNELLE Les activités de notre profession ne peuvent être exercées que par des personnes physiques ou morales titulaires d une carte professionnelle délivrée par le préfet sous réserve de remplir certaines conditions : Justifier d une Aptitude professionnelle : avoir un Bac + 3 en droit, commerce ou économie ; avoir le Bac et justifier de 3 années de salariat chez un titulaire de la carte ; justifier de 10 ans de salariat chez un titulaire de la carte ; justifier de 4 ans de salariat en tant que cadre chez un titulaire de la carte. 2/8

3 Pour information : La loi ALUR soumet l ensemble des titulaires de la carte professionnelle à une obligation de formation continue dont le respect dûment justifié conditionnera le renouvellement de la carte professionnelle. Il est prévu, à ce titre, qu un décret déterminera la nature, la durée des activités susceptibles d être validées, ainsi que les modalités d exécution En outre, l article 3 de la loi Hoguet a été modifié afin de transférer la compétence de la délivrance de la carte professionnelle au président de la chambre de commerce et d industrie territoriale. Toutefois, il faudra attendre la parution d un décret pour connaître toutes les modalités de cette mesure qui entrera en vigueur au 1 er juillet Justifier d une garantie financière : Le garant financier est un assureur ou un établissement bancaire qui accorde «sa caution» pour un montant minimal de euros. Il intervient en cas de détournement des fonds remis à l agent immobilier. L agent immobilier qui reçoit des fonds de ses clients acquéreurs doit ouvrir un compte bancaire «séquestre» uniquement destiné à encaisser ces fonds de tiers. La garantie financière permet le remboursement des fonds déposés par l acquéreur, à l exception des agents qui déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds ni effets (chèques). La loi ALUR a renforcé le dispositif de la garantie financière. L article 3 2 de la loi, dispose désormais que «Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d un référentiel et de modèles de suivi des risques sont habilités à délivrer la garantie financière». Un décret en Conseil d État définira les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exerceront leurs missions de contrôle sur les fonds qu ils garantissent.. Contracter une assurance sur les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. L agent immobilier doit s assurer pour les dommages qu il pourrait causer aux tiers (clients), aussi bien matériels (bris d une serrure, fermeture d un compteur EDF en présence d un congélateur plein, ) qu immatériels (manquement à son devoir de conseil et d information). Ne pas être frappé d une incapacité ou d une interdiction d exercer Quelles sont les incapacités empêchant l exercice d agent immobilier et de négociateur (salarié comme agent commercial)? Nul ne peut exercer s il a fait l objet depuis moins de 10 ans : d une condamnation définitive pour crime d une peine d au moins trois mois d emprisonnement sans sursis pour : - Escroquerie ou abus de confiance - Recel - Blanchiment d argent - Corruption active ou passive, détournement de biens, faux - Participation à une association de malfaiteurs - Trafic ou proxénétisme - Discrimination,. 3/8

4 Ouverture d une succursale Un récépissé d ouverture de succursale doit être obtenu pour chaque établissement, succursale ou agence par la personne qui en assure la direction. Cette dernière personne doit satisfaire également à des conditions d aptitude. III) VOTRE STATUT DE NÉGOCIATEUR EN IMMOBILIER Attestation d Habilitation Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier ou à s engager pour le compte de ce dernier doit détenir une attestation visée par le préfet. Le négociateur n a pas à justifier d une aptitude professionnelle mais il ne doit pas être frappé d une incapacité. Son casier judiciaire est donc vérifié par la préfecture avant la remise de son attestation. Compétence professionnelle La loi ALUR a fait apparaitre la notion de compétence professionnelle pour l exercice des fonctions d agent commercial, de négociateur salarié (soumise à la parution d un décret d application). Cette obligation n étant pas rétroactive, les personnes qui, à la date d entrée en vigueur de la loi (soumise à décret), disposent de l habilitation sont réputées justifier de la compétence professionnelle exigée. 4/8

5 Négociateur Indépendant ou Salarié? quelques points clés de différenciation Agent commercial Salarié (VRP ou non VRP) Les taux de commission pratiqués Rédaction des actes Tenue d un local commercial ou bureau Rupture Moyenne nationale de 50 % (25% sur une rentrée du mandat + 25% sur une vente) Il est très fortement déconseillé de passer sous le seuil des 40 % Jamais d avances Mais l agent commercial supporte seules les charges sociales. «ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle» Art. 97 loi n du 13 juillet 2006, dite loi ENL La loi ALUR confirme qu il est interdit à l agent commercial d assurer la direction d un établissement, d une succursale, d une agence ou d un bureau (article 4-3 ) Si initiative de la rupture par l agent commercial : rien n est dû en dédommagement, sauf justification en raison de l âge ou de l incapacité physique. Si initiative de la rupture par l agence : si une faute grave est invoquée rien n est dû dans les autres cas, si l agent commercial peut se prévaloir d un préjudice, une indemnité réparatrice du préjudice subi peut alors être l objet d un contentieux Le préavis : 1 mois pour la 1 ère année 2 mois pour la 2 ème année commencée 3 mois pour la 3 ème année commencée et les suivantes Moyenne nationale de 24 % - 30 % (soit 12 % à 15 % pour une rentrée de mandat ou une vente) Il n existe pas de réglementation en la matière donc tout est envisageable à partir du moment où le salaire mensuel minimum conventionnel est respecté (avances ou fixe) Dans la limite des fonctions définies dans son contrat de travail, le salarié VRP ou non VRP est habilité à rédiger tous les actes nécessaires. Peut tenir une succursale, une agence ou un bureau (le cas échéant, sous réserve de l appréciation par la préfecture de la justification de l aptitude professionnelle) et y effectuer des permanences pour accueillir la clientèle. Droit commun applicable en fonction du mode de rupture (démission ou licenciement), une indemnité peut être due (voir convention collective) Le préavis : Jusqu à moins d 1 an d ancienneté : 1 mois pour les négociateurs (VRP ou non) 3 mois pour les négociateurs cadres De 1 à moins de 2 ans d ancienneté : 1 mois pour les négociateurs non VRP 2 mois pour les négociateurs VRP 3 mois pour les négociateurs cadres À compter de 2 ans d ancienneté : 2 mois pour les négociateurs non VRP 3 mois pour les négociateurs VRP 3 mois pour les négociateurs cadres (sauf cadre vrp démissionnaire : 2 mois) 5/8

6 IV) LES AFFICHAGES OBLIGATOIRES L affichage des prix (honoraires de l agence) L agent immobilier est soumis à la réglementation sur la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Les honoraires sont libres et doivent être exprimés TTC. Ils doivent être affichés de manière visible et lisible à l entrée de l agence et en vitrine. La loi ALUR a inséré dans la loi HOGUET un nouvel article aux termes duquel toute publicité effectuée par un agent immobilier, et relative aux seules opérations mentionnées au 1 de cet article devra, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l intermédiaires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix de vente, lorsqu elle est à la charge du locataire ou de l acquéreur. Exemple : honoraires à la charge du vendeur Le prix de vente sera annoncé globalement sans mentionner «FAI» ou «commission comprise». Le prix de vente envisagé (devant figurer comme tel au compromis) est de euros, l agent souhaite obtenir des honoraires de euros TTC. L annonce sera établie ainsi : «Prix de euros». Insistons sur le fait qu économiquement, le vendeur percevra euros de son acquéreur mais devra débourser lui-même par suite euros pour régler l agent immobilier. Il y aura donc deux flux distincts : 1) Acquéreur verse euros au Vendeur 2) Vendeur verse euros à l agent immobilier Exemple : honoraires à la charge de l acquéreur Le montant des honoraires à la charge de l acquéreur sera indiqué en pourcentage du prix de vente. Le prix de vente envisagé est de euros, l agent immobilier souhaite obtenir des honoraires de euros TTC, le pourcentage est donc de 5 %. L annonce doit faire figurer distinctement le prix de vente et le pourcentage des honoraires qui s y ajoutent : «Prix euros + honoraires 5 % TTC». L acquéreur est censé comprendre de lui-même qu économiquement, il devra débourser euros. Il y aura ainsi deux flux distincts : 1) Acquéreur verse euros au vendeur 2) Acquéreur verse euros à l agent immobilier. L affichage des données professionnelles Dans les lieux où sont reçus les clients : - Le n de la carte professionnelle ; - Le montant de sa garantie financière s il reçoit des fonds pour sa clientèle ou l engagement de ne recevoir aucun fonds ; - Le nom et l adresse de l organisme qui le garantit ; - Le nom de l établissement de crédit et le n de compte où doivent être effectués les versements de fonds. Et d autre part sur tous les documents (contrats, correspondance, publicité, internet) doivent être mentionnés : - le n et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; - le nom et l adresse de l entreprise ; - l activité exercée ; - le nom et l adresse de l organisme garant ou l engagement de non réception de fonds ; - les mentions d ordre commercial (RCS, société). 6/8

7 V) LE MANDAT : CONTRAT PRÉALABLE OBLIGATOIRE ET INDISPENSABLE A L EXERCICE DE L ACTIVITÉ. Le contrat de prestation de service de l agent immobilier est un mandat dont le contenu est strictement encadré par la loi HOGUET. Sa validité conditionne le droit à commission du professionnel. (Cf Fiches n 3 pour le mandat de vente, et n 4 pour le mandat de location) VI) LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR EN GÉNÉRAL L agent immobilier est un commerçant soumis aux différents textes de protection du consommateur dont : L agent immobilier diffuse des informations sous la forme d annonces pour un bien à vendre ou à louer : Il doit à ce titre être soumis aux dispositions de droit commun en ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (réglementation sur la publicité trompeuse ou de nature à induire en erreur) ; L agent immobilier est amené à se déplacer et à faire signer son contrat de prestation de services en dehors de l agence (ex. : à domicile, par voie électronique ). Le mandat est alors soumis à la réglementation relative aux contrats conclus à distance et conclus hors établissement (art du code de la consommation voir Fiche 3) ; Que ce soit en qualité de négociateur, de rédacteur d actes ou de séquestre, la responsabilité civile professionnelle de l agent immobilier peut être mise en cause par ses clients en application du code civil. En effet, le professionnel est tenu d un devoir de conseil, d une obligation d information et de contrôle d une part à l égard de son mandant (responsabilité contractuelle) et d autre part à l égard de ses clients acquéreurs ou locataires (responsabilité délictuelle). Par exemple : Tel est le cas lorsqu il ne vérifie pas la solvabilité d un locataire ou la réelle qualité du seul propriétaire d un bien à vendre. Enfin, l agent immobilier peut être tenu par des engagements déontologiques envers la clientèle et ses confrères : Il s agit de code ou de charte que le professionnel a choisi de respecter en adhérant à un organisme professionnel (SNPI, CEPI) ou à un réseau. La loi ALUR a prévu l élaboration d un code déontologique par le futur Conseil National de Transaction et de Gestion immobilières, qui sera applicable à tous les professionnels dès sa publication au journal officiel. 7/8

8 UN DOUTE, UNE QUESTION? N oubliez pas que le service juridique est à votre disposition au /8