Je veux devenir propriétaire! Par quoi dois-je commencer?

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1 Devenir propriétaire est un souhait émis par la plupart des Belges. En effet, les arguments favorables ne manquent pas : pas de loyers payés à fonds perdus, sécurité du logement, constitution d un patrimoine, possibilités de déductions fiscales, pas d indexation chaque année, Mais, l acquisition immobilière est une grande aventure... N d entreprise : IBAN : BE Membres agréés I.P.I

2 Je veux devenir propriétaire! Par quoi dois-je commencer? Déterminer ses critères de recherche Les trois critères principaux sont le budget, les besoins et les envies et doivent être traités dans cet ordre uniquement. Le budget Etablir un budget, c est d abord analyser ses revenus et sa capacité de remboursement. Cette première approche financière doit se faire avec votre banquier. Le montant maximum que vous pourrez emprunter majorée de vos économies déterminera votre budget global. Attention, ce dernier devra couvrir le prix à payer aux vendeurs mais aussi les frais d actes d achat et d emprunt. Méfiez-vous des simulations ou des taux annoncés dans les médias, ces derniers ne sont pas toujours représentatifs! Rien de tel qu un entretien personnel avec votre banque.

3 Les besoins La composition de famille, la santé, la profession, sont toutes des motivations propres à chacun. Ces dernières engendrent des critères impératifs tels que : nombre de chambres, jardin, plain-pied, situation, Les envies A contrario de ce qui précède, les envies sont des critères facultatifs. Pouvoir les combler est un luxe mais devoir s en passer ne doit pas constituer un obstacle à l acquisition. Remplissez une fiche de recherche immobilière avec votre délégué et soyez avertis en priorité de nos nouvelles offres. Lorsque le système Mariage ERA découvre un bien immobilier qui répond à votre budget et à vos besoins spécifiques, vous êtes immédiatement averti par ou courrier. Votre délégué pourra vous aider à cerner vos besoins et vous accompagnera dans vos recherches. Chaque année, près de 300 familles trouvent leur nouveau foyer grâce au professionnalisme des délégués ERA CONDROGEST!

4 J ai trouvé un bien! Comment dois-je procéder? Faire une offre Pour qu une offre soit prise au sérieux par un vendeur, il est préférable de la faire par écrit. Un des nombreux avantages d une offre écrite est que le vendeur peut la contresigner pour accord. Plus question alors pour les parties de revenir en arrière ou de changer d avis car de cette offre contresignée naîtront des droits et obligations réciproques. Par exemple, si le vendeur reçoit, postérieurement, une offre d achat plus intéressante, il sera obligé de la refuser puisqu il ne pourra plus se rétracter. Cette future offre devra notamment contenir des conditions qui seront acceptées, refusées ou négociées par le vendeur. Demandez à votre délégué pour obtenir un formulaire d offre préétabli. Ainsi, aucun risque d oublier une clause ou une stipulation obligatoire. Le prix Avant de proposer votre prix au vendeur, calculez le budget global. Pour cela, déterminez vos frais d achat : -Droits d enregistrement normaux 12,5% du prix de vente -Droits d enregistrement réduits 6% du prix de vente (*) -Régime TVA 21% sur construction (**) (**)+ de détail sur demande

5 (*) Les 6% du prix de vente s opère sur la tranche de 0 à ,91 et 12,5% pour le surplus. Exception : la première tranche est portée à ,19 pour les Communes d Assesse, d Erezée, de Profondeville, de Namur, de Sainte-Ode et d autres plus éloignées (considérées comme zone de pression immobilière). La 1ère condition pour bénéficier de la réduction de droits (6%) est relative au revenu cadastral non indexé de l immeuble acquis. -Taux réduits (6%) si -Si 3 ou 4 enfants à charges -Si 5 ou 6 enfants à charges -Si >7 enfants à charges Max 745 de RC Max 845 de RC Max 945 de RC Max 1045 de RC Quid si le RC n est pas encore fixé? Dans cette situation, l acquéreur paiera le taux normal lors de son acquisition, mais il pourra demander la restitution des 6,5% payés en trop si, ultérieurement, l administration fixe le revenu cadastral à un montant inférieur à la limite précisée ci-dessus. Nos descriptifs mentionnent le montant du revenu cadastral non indexé reçu de l administration fiscale. Ceci vous servira à déterminer votre taux.

6 La 2ème condition est que le bien acquis soit l unique bien possédé par l acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal. Ils ne peuvent être propriétaires ou usufruitiers d une autre habitation, même pour une partie indivise. Il existe toutefois quelques exceptions à ce principe pour lesquels votre agent immobilier pourra vous informer. La 3ème condition consiste en l occupation effective du bien acquis. L inscription de l acquéreur dans les registres de la population doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l acte notarié, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. En réalité, le montant versé au notaire comprend les taxes relatives à l opération (droit d enregistrement voir ci-avant) mais également le coût des formalités administratives et l honoraire du Notaire. Celui-ci vous demandera pour cela une provision. Pour connaître ce montant : Nos descriptifs mentionnent le total des frais liés à l acquisition (droits d enregistrement, honoraires du notaire TVAC, frais divers TVAC). Si vous souhaitez connaître le montant des frais calculés sur un prix inférieur, votre délégué vous renseignera volontiers. L acompte L acompte n est pas obligatoire, mais il est de tradition d en verser un (5 à 10 % du prix de vente). A noter que cette première somme offre au vendeur une garantie quant au sérieux de l acquéreur et quant à son apparente solvabilité. Pour que l acquéreur soit certain que ce qu il a versé ne risque pas de disparaître dans la nature, l acompte est bloqué dans les huit jours de la signature du compromis en l étude du notaire instrumentant jusqu à la signature de l acte authentique.

7 La condition suspensive L acquéreur peut insérer une clause d après laquelle son engagement ne serait définitif que si son prêt est obtenu. Ainsi, si le prêt est refusé, la vente est censée n avoir jamais existé, et l acompte sera restitué à l acquéreur. Il faut savoir que l acquéreur est protégé par cette clause, mais pas le vendeur qui ne pourra plus vendre à un autre amateur. Pour cette raison, il faudra respecter un certain équilibre en la limitant dans le temps (par exemple de 20 à 30 jours) pour ne pas bloquer le vendeur trop longtemps. Avant chaque mise en vente, le vendeur a été confronté à une analyse de marché comparative ERA pour son bien. Cette analyse a servi de base pour déterminer le prix de vente. Votre délégué est le plus à même de vous accompagner dans la rédaction de l offre d acquisition. Il analysera avec vous l ensemble des conditions qui pourront rencontrer l approbation du vendeur. Signer le compromis de vente A présent que votre offre a été acceptée par le vendeur, il convient d établir une convention équilibrée qui donnera une sécurité juridique aux engagements pris par les parties : le compromis de vente. A cette occasion, le vendeur pourra confirmer les déclarations découlant de son devoir d information vis-à-vis de l acquéreur. Ce document servira aussi à répondre aux diverses interrogations des parties.

8 Devoir d information Dans cette convention figurent les informations relatives au Procès-Verbal de contrôle de l installation électrique et au Certificat de Performance Energétique du Bâtiment. Le procès-verbal de contrôle de l installation électrique Depuis le 1 er juillet 2008, pour toute vente d une unité d habitation, le vendeur doit disposer d un procès-verbal de visite de contrôle de l installation électrique non périmé (valable 25 ans) au plus tard pour le jour de l acte authentique. Ce PV indique si l installation satisfait ou non au Règlement Général sur les Installations Electriques (RGIE). Si elle y satisfait, il n y a pas d autres formalités à accomplir. Sinon, cela ne remet en question ni la vente, ni le prix convenu, mais engendre trois obligations futures pour l acquéreur : Communiquer son identité à l organisme qui a réalisé le contrôle ; Communiquer la date de l acte authentique à ce même organisme ; Remédier aux manquements constatés suite à la visite de contrôle dans les 18 mois de l acte authentique et ensuite faire procéder à une nouvelle visite par un organisme agréé de son choix. Notre bureau convient avec le vendeur d obtenir le procès-verbal de contrôle de l installation électrique dès le début de la mise en vente. Ainsi, nos descriptifs peuvent rapidement mentionner le résultat de ce P-V, et ce pour votre parfaite information.

9 Le Certificat de performance Energétique du Bâtiment Obligatoire depuis le 1 er juin 2010, tout propriétaire doit être en mesure de le présenter lorsqu il vend son bien. Ce certificat indique la consommation théorique d énergie du bâtiment sous forme d indicateurs (de A++ à G), son impact sur l environnement (émissions de CO2), les performances de l enveloppe du bâtiment et des systèmes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire, Il a une durée de validité de 10 ans. Bien que cette obligation découle d une bonne intention, à savoir comparer la performance énergétique des différents biens sur le marché, certains organismes de protection du consommateur ont néanmoins critiqué certains aspects de ce certificat : L échelle d évaluation inhérente au certificat PEB n est destinée qu aux habitations neuves et futures ; ainsi, seule une maison entièrement passive pourra décrocher le A. Or la majorité du parc immobilier se compose d habitations anciennes. Les certificateurs qui ne disposent pas de toutes les données nécessaires à une bonne évaluation (plans, photos, factures de matériaux, ) optent d office pour l hypothèse la plus défavorable et sanctionnent le bien sur l échelle d évaluation. Ce certificat n est contraignant ni pour le vendeur, ni pour l acquéreur. Il ne donne que des recommandations d amélioration générales, à l inverse d une procédure d avis énergétique (PAE), qui elle, donne des recommandations d amélioration personnalisées avec calcul des économies réalisables (voire plus loin).

10 Notre bureau convient avec le vendeur d obtenir le CPEB dès le début de la mise en vente. Ainsi, nos descriptifs peuvent rapidement mentionner le résultat, et ce pour votre parfaite information. Questions les plus fréquentes Puis-je choisir mon notaire ou dois-je prendre le même que le vendeur? Personne ne peut se voir imposer le choix de son notaire. Ainsi, chaque partie peut demander l assistance de son notaire personnel pour recevoir l acte de vente. Si plusieurs notaires sont choisis, il n y aura aucune augmentation de frais. Le projet de compromis de vente établi par nos soins est soumis aux remarques et à l approbation du notaire de chacune des parties. Vos intérêts sont ainsi protégés. Que se passe-t-il si je décède entre le compromis et l acte authentique? C est au moment de la signature de l acte notarié que s effectue le transfert de propriété et non à l instant du compromis. Mais, si l acquéreur décède entre la signature du compromis de vente et l acte, ses héritiers seront tenus de signer l acte à sa place. Bien entendu, il sera possible de demander la résolution de la vente par voie de justice, mais cette situation ne conviendra pas au vendeur qui devra attendre la fin de la procédure pour remettre le bien en vente, ni aux héritiers de l acquéreur qui risqueront de perdre l acompte versé par le défunt.

11 Conscient des problèmes que pose cette situation, votre agence ERA Condrogest offre à ses clients-acquéreurs une assurance pour le décès accidentel. Les renseignements complémentaires relatifs à cette assurance peuvent être obtenus sur simple demande. Qui du vendeur ou de l acquéreur doit payer le précompte immobilier pour l année en cours? L administration ne connaît que le propriétaire au premier janvier et ne s occupe pas des ventes qui ont lieu en cours d année. Elle réclamera donc la totalité du précompte au vendeur. Néanmoins, le précompte immobilier est un impôt qui frappe la jouissance de l immeuble, et il est normal que l acquéreur le supporte dés qu il aura pu profiter du bien. Pour cette raison, les parties à l acte de vente décident de partager ce précompte, proportionnellement. Combien de temps dois-je attendre pour passer l acte chez le notaire? Le compromis mentionne en général un délai maximal de quatre mois entre la date de la signature et la date de l acte. Rien n empêche cependant les parties de prévoir un délai plus court, il faudra toutefois être très attentif aux délais que le notaire doit respecter pour obtenir le résultat des recherches administratives qu il doit lancer, et aux délais imposés par les institutions financières pour octroyer les crédits et compléter leur dossier. Quand pourrai-je disposer du bien? Le transfert de jouissance du bien s effectue en même temps que le transfert de propriété, à savoir à la passation de l acte notarié. Toutefois, si un locataire occupe le bien, l acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur à dater de l acte en ce y compris la perception du loyer. Les modalités de résiliation dépendent du bail et de la législation en vigueur.

12 Je deviens propriétaire! Que dois-je encore savoir? Les contrats d abonnement pour l eau, le gaz et l électricité Pour commencer, il y aura lieu de ne pas faire couper les différents compteurs. En effet, cela engendrera des frais complémentaires pour toutes les parties et n apportera aucun avantage par rapport à un simple changement d abonné. Ce dernier devra se réaliser au moment de la passation de l acte authentique de vente entre vendeur et acquéreur. Electricité - gaz Afin d éviter tout conflit concernant les relevés de compteurs entre l entrant et le sortant, il faudra compléter des formulaires de relevé contradictoire des compteurs. Les prix varient en fonction des fournisseurs et de l endroit où l on se situe. Un comparatif intéressant sur le site Votre agent ERA Condrogest tient ce formulaire à votre disposition. Eau Le vendeur demandera à son distributeur un formulaire de changement d abonné (celui-ci diffère selon le distributeur) et le remplira avec l acquéreur pour l acte authentique.

13 Les détecteurs d incendie Sur le territoire de la Région Wallonne, le placement de détecteurs incendie dans les logements individuels et collectifs est obligatoire. Règle générale : 1 détecteur par niveau d une superficie inférieure à 80m², 2 détecteurs par niveau d une superficie supérieure à 80m². L aspect financier Le crédit hypothécaire et produits connexes Les taux et formules proposés par les organismes bancaires peuvent parfois varier de manière importante. La période entre l acceptation de votre offre par le vendeur jusqu à l acte authentique peut être propice à un tour du marché. Il est donc conseillé de comparer avant d arrêter votre choix. A noter que, le taux mis à part, l impact des frais (frais de dossier, assurance décès, assurance incendie, ) peut être important! Votre délégué ERA Condrogest a une bonne connaissance des taux pratiqués. N hésitez pas à le consulter!

14 Les réductions du précompte immobilier Il existe plusieurs réductions liées au précompte immobilier dont nous citerons les deux plus répandues : Si vous êtes propriétaire d'une maison modeste vous pouvez sous certaines conditions, bénéficier d'une réduction de 25% de votre précompte immobilier. Si votre ménage compte, au 1er janvier de l'exercice d'imposition, au moins 2 enfants en vie dont l'un au moins est encore à votre charge, vous pouvez obtenir une réduction de 125 euros (multiplié par la fraction 100 / total des centimes additionnels établis par la commune, l agglomération, la province) pour chaque enfant non handicapé à charge. Les autres réductions et les conditions d obtention peuvent être consultées sur le site Vous devez demander ces réductions, ce n est pas automatique. Votre agent ERA Condrogest tient ce formulaire à votre disposition. Les réductions d impôts liées au crédit hypothécaire Moyennant quelques conditions, les dépenses (remboursements de capital et intérêts) de votre prêt hypothécaire donnent droit à la déduction «habitation unique et propre». Les conditions et détails peuvent être consultés sur le site

15 Les primes de la Région Wallonne Vous envisagez d entreprendre certains travaux de rénovation, Consultez le portail de la Région wallonne pour voir les différentes primes auxquelles vous pourriez prétendre (isolation, chauffage, ventilation, châssis, panneaux solaires, ). Site : Les économies d énergie L audit énergétique PAE ou Procédure d Avis Energétique est une expertise qui permet de passer en revue tous les points améliorables de votre maison. L audit comporte un aspect évaluation (situation existante) et un aspect avis (situation rénovée). Cet avis permet de vous conseiller afin d améliorer la performance énergétique de votre logement, tant au point de vue technique que du point de vue économique (investissement, primes, ). A noter : En région wallonne, dans le cas d une maison unifamiliale, on peut obtenir une prime pour la réalisation d un audit énergétique. Cette prime est de 60% du montant de la facture TVAC et ne peut excéder 360 par audit. Des petits gestes de tous les jours ou le choix de vos appareils électriques peut également vous faire réaliser des économies :

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