Séminaires OPTITAXES. Les rendez-vous de. Paris le 17 octobre 2016 Lille le 18 octobre

Transcription

1 Séminaires OPTITAXES Les rendez-vous de la fiscalité locale Paris le 17 octobre 2016 Lille le 18 octobre

2 Une solution web de gestion pour maîtriser son patrimoine

3 Ecosystème Analyse de données Incidences fiscales Juridique et légal CONSULTANTS EXPERTS DEVELOPPEURS et INTEGRATEURS METIER

4 Déroulement de la matinée PARTIE 1 : Les process de gestion de la fiscalité locale vers une totale dématérialisation PARTIE 2 Mise en situation de l imposition 2017 en TF et CFE PARTIE 3 Les recettes d une bonne gestion de la fiscalité locale Pour finir Cocktail et échanges vers 11h30-12h00

5 La dématérialisation

6 La dématérialisation Solutions divergentes entre particuliers et entreprises

7 Actuellement Distinguons pour l entreprise La déclaration La réception des avis et leurs contrôles Le paiement

8 Tendances vers une totale dématérialisation des déclarations Déclaration En TF, les prémices étaient la déclaration en fichier CSV en 2013 pour les déclarations de surfaces et activités des locaux des propriétaires Reste du papier IL, U, CBD, 6660 REV et 1447 CFE : Attention en 2017 que 6660 REV Déclaration s oriente En TF/CFE : déclaration des loyers par invariants pour la mise à jour des valeurs locatives foncières En CFE : la dématérialisation de la 1447 est abordée par notre organisme de tutelle EDIFICAS mais le projet est en stand bye faute de moyens de l administration. Mais quid des informations sur les baux? Surfaces?

9 Contrôle de l avis et détail 1. La saisie 1. La récupération des avis PDF 1. Le protocole grand compte 1. En TF Scan

10 Avis saisis mais aussi pour la CFE Le détail de l avis par reconnaissance : 100 % de réussite

11 Le protocole grand compte TF/CFE/IFER Avis complet, contrôle et paiement De la réception de l avis au paiement

12 Nouveauté : le paiement simplifié avant tout Modification progressive du seuil de paiement obligatoire : 2000 euros en 2017 par prélèvement mensuel, paiement en ligne ou à l échéance. Mais il reste tout à faire pour faciliter contrôle et éviter le contentieux? la déclaration le Car les impôts locaux des entreprises représentent 60 Mds

13 Intervention Dièse Finance

14 Le process de dématérialisation Numérisation des Avis. Mise à disposition de fichiers «TIF» Contrôle des Avis Extraction des données - Avis «Général» - Avis «Détail» LAD Scan Contrôles Analyse Fichier CSV

15 Traitement RAD de l avis de paiement Récupération des données pertinentes à utiliser avec le détail Contrôle des montants de l avis

16 QUE FAIRE POUR CONNAITRE SON IMPOSITION 2017? Sachant qu il y aura une double base?

17 Calcul : valeur locative / taxe foncière Quelles surfaces ont été déclarées? Quand? Par Qui? Quelles pondérations ont été appliquées? Quel local type a été choisi? Est-il toujours régulièrement inscrit? Quels ajustements ont été pratiqués? Exonérations? Surface pondérée du bien x Tarif du local type de la catégorie (Valeur Locative Unitaire) X Ajustements x Coefficient d actualisation départemental (exemple pour le dept 59 : 2,02) x Coefficient de revalorisation forfaitaire amalgamé (3,049 pour 2015) x Abattement de 50 % x Taux votés par les collectivités + Frais de gestion de la fiscalité directe locale Valeur Locative Cadastrale 1970 Valeur Locative Cadastrale Actualisée Revenu cadastral (Base TFPB) Cotisation TFPB

18 La révision des valeurs locatives des locaux professionnels Organisation de la révision par la LFR du 29 décembre Test grandeur nature sur 5 départements pilotes Aménagement du dispositif (lissage) par la LFR du 16 août Souscription des déclarations 6660-REV Début des travaux des commissions départementales Suite des travaux des commissions départementales et locales, Annonce le 24 mars d un nouveau report Déclaration DECLOYER en septembre pour les locataires Intégration potentielle des résultats dans les bases

19 Déclarations 2013 avec pondérations des surfaces différentes suite à la réforme Activité Bureaux Désignation des éléments ou groupes d éléments Surfaces principales d'exploitation Coefficient de pondération avant réforme Coefficient de pondération après réforme 1 1 Hall; salle d attente 1 1 salle informatique 0,5 1 Couloirs; sas; sanitaires; réserves; archives 0,33 1 Espace personnel; débarras; locaux techniques; Archives; sous sol; dégagements secondaires 0,33 0,5 Parkings couverts 0,2 0,5 Terrasses extérieures; parkings non couvert 0,1 0,2

20 Liste des communes et sections cadastrales par secteur d évaluation du département du Pas de Calais

21 Calcul de la Valeur Locative Révisée Surface Pondérée X Tarif de la grille X Coefficient de localisation Valeur Locative révisée brute Surface pondérée Somme des superficies des différents parties composant le local, affectée d'un des 5 coefficients de pondération : P1 (la surface des parties principales) = 1 P2 (la surface des parties secondaires couvertes) = 0,5 P3 (la surface des parties secondaires non couvertes) = 0,2 PK1(les espaces de stationnement couverts) = 0,5 PK2 (les espaces de stationnement non couverts) = 0,2 Tarif de la Grille Tarif par catégorie de locaux et par secteurs, à partir d'un loyer moyen (prix au m²). 6 secteurs dans chaque commune 39 catégories réparties en 10 sousgroupes, selon sa destination, son utilisation et ses caractéristiques Coeff. de Localisation Evaluation de la situation du local dans le secteur Valeur entre 0,7 et 0,3

22 La Neutralisation Afin de maintenir la proportion contributive des locaux professionnels par rapport aux locaux d'habitation on utilise le coefficient de neutralisation. Attention : il est propre à chaque collectivité et à chaque impôt (taxe foncière, CFE, ordures ménagères, )! VL Révisée neutralisée = VL révisée brute X Coefficient de neutralisation

23 Le Planchonnement Réduit les fortes variations, à la baisse comme à la hausse entre la valeur actuelle et la valeur révisée neutralisée : Retenir : le planchonnement est égal à VL 70 actualisée revalorisée pour 2017 la VL Révisée neutralisée 2 Si la différence est positive, ce planchonnement est rajouté à la VL révisée neutralisée Si la différence est négative, ce planchonnement est soustrait à la VL révisée neutralisée VLR, neutralisée planchonnée = VL neutralisée + (VL1970-VLR neutralisée) 2

24 Le lissage des cotisations Le lissage correspond à la différence entre la cotisation révisée neutralisée Planchonnée 2017 et la cotisation calculée sur la base de la valeur locative 70 Revalorisée et actualisée Ce lissage (dès le 1 er dispositif est de 10 ans). euro) est ensuite divisé par 10 (car la durée du Pendant 10 ans, le pas de Lissage va venir s'ajouter («lissage à la hausse») ou se soustraire («lissage à la baisse») à la cotisation révisée neutralisée planchonnée.

25 Le lissage des cotisations

26 Après la théorie la pratique avec le Simulateur OPTITAXES Solutions : reprendre les données déclarées 2013, ainsi que les nouvelles déclarations (créations et modifications) et appliquer invariant par invariant la nouvelle méthode de calculs

27 RESULTATS Evolution des cotisations foncières après application de la nouvelle méthode de calcul avant et après lissage

28 CAS CONCRET

29 Nouvelle TF détail des calculs Simulateur RVL

30 La surface pondérée Calcul de la surface pondérée Exemple : Un immeuble essentiellement de bureaux, avec une partie entrepôt mesure m2 Surface principale m2 Surface secondaire m2 Soit une surface pondérée de (5000:2) =

31 Calcul de la valeur locative révisée brute Hypothèse : Tarif 200 /m2 Coefficient de localisation 1,15 = m2 X 200 = % = = Recherche du tarif Recherche du coefficient de localisation 31

32 Valeur locative révisée et neutralisée Exemple : Coefficient de neutralisation 50% X 50% = Les coefficients de neutralisation peuvent être différents pour la TF, la TEOM, le département 32

33 Valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée Nouvelle valeur locative neutralisée : Ancienne valeur locative : = : 2 = = = Lorsque la valeur révisée neutralisée est inférieure à la valeur locative non révisée, le contribuable est gagnant. La nouvelle valeur locative est alors majorée de la moitié de la différence entre les deux valeurs locatives. Lorsque la valeur révisée neutralisée est supérieure à la valeur locative non révisée, le contribuable est perdant. La nouvelle valeur locative est alors minorée de la moitié de la différence entre les deux valeurs locatives. Il est mis fin au planchonnement en cas de changement d utilisation, de consistance et d affectation après le 1 er janvier Le planchonnement s arrêtera en

34 Calcul du revenu cadastral taxable La valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée est divisée par : 2 = La base d imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est constituée par la valeur locative cadastrale (ou revenu cadastral de ces propriétés diminuée) d un abattement forfaitaire de 50% 34

35 Application du taux à la base imposable (au revenu cadastral taxable) Base imposable : Taux : 23,57% ,6 +3% de frais de gestion sur la cotisation = ,8 =

36 Calcul du lissage Sur chaque revenu cadastral (après neutralisation et planchonnement de la valeur locative révisée brute), on applique les taux de chaque collectivité collectrice Les contribuables sont soit «gagnants» soit «perdants» Les contribuables perdants bénéficieront d une réduction de tarif Les contribuables gagnants se verront appliquer une charge complémentaire 36

37 Calcul lissage (pour une contribution communale à la TF par exemple) TF méthode = TF méthode = Base lissage = /10 8/10 7/10 6/10 5/10 4/10 3/10 2/10 1/

38 LA RECETTE POUR UNE GESTION SIMPLIFIEE DE LA FISCALITE LOCALE

39 Quand les redditions de charges obligent les foncières à maîtriser les valeurs locatives foncières dans le cadre de la loi PINEL, Qui paye? C est le contrat de bail qui le définit Avant / Après Pinel Avant : liste des charges est indicative Après : liste limitative des catégories de charges, impôt, taxes redevances Pinel exclut les charges impôts taxes et redevances des locaux vacants ou imputables à d autres locataires. Exclusion des impôts taxes et redevances. Exception à l exclusion Règles utilisées par le bailleur : clé

40 Quand les redditions de charges obligent les foncières à maîtriser les valeurs locatives foncières dans le cadre de la loi PINEL, Qui paye? C est le contrat de bail qui le définit Sont refacturables les TF, Taxes additionnelles à la TF Impôts taxes et redevances liés à l usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ( TEOM) Critères de recupératibilité Existence d une charge mentionnée au bail Existence d une clé ou grille de répartition Existence d une période

41 Quand les redditions de charges obligent les foncières à maîtriser les valeurs locatives foncières dans le cadre de la loi PINEL, Se repérer : Contrat de bail Règles utilisées par le bailleur : clé ou valeur locative? Mode d occupation

42 Transversalité BAILLEUR Direction Fiscale EXPLOITANT Direction Immobilière & expansion Direction Juridique SERVICES FISCAUX

43 Transversalité Tous les services concernés : Direction de l immobilier avec des solutions METIER et des responsables techniques Direction financière et fiscale dont la conso avec les normes IFRS Direction juridique pour les baux Direction commerciale car on ne peut commercialiser que dans un environnement juridique stable : ex méthode changement de prix au m2

44 Les ingrédients Avant tout mettre en place un processus transversal ou collaboratif dans l entreprise Puis Créer une base de données et documentaire Une solution de gestion pour maîtriser son patrimoine Répondre à ses obligations déclaratives Expertiser ses bases taxables Anticiper et sécuriser les évolutions réglementaires et législatives

45 Créer une base de données LES DONNEES INDISPENSABLES Les avis d impositions Recenser les invariants par local à travers les déclarations 6660 REV Collecter ou créer les plans Collecter la documentation cadastrale Mesurer les surfaces en fonction de chaque pondération (pour la méthode par comparaison) Extraire le fichier des immobilisations passibles de TF (pour la méthode comptable)

46 Des plans et une GED Vérifier la surface réelle et pondérée : Surface R+1

47 Les surfaces au cœur de votre patrimoine

48 Interopérabilité Communication entre toutes les solutions avec un référentiel unique entre tous les conseils, vous et vos applications Fiscalité locale VOUS Gestion immobilière dont gestion des baux

49 Expertiser les bases taxables Taxe foncière commerciale Vérifier la surface réelle et pondérée (surface cadastrale taxable) Vérifier la catégorie du local déclaré par le propriétaire Contrôler les invariants attribués par l Administration Découper les loyers par invariant (pour DECLOYER) Analyser les caractéristiques du local type pendant la période de lissage

50 Anticiper et sécuriser les évolutions réglementaires et législatives Loi de finances 2017 et Loi de finances rectificative pour 2016 Même s il reste de nombreux points restant à clarifier justifiant des précisions pouvant trouver leur place dans les dispositifs législatifs, rien n est prévu à ce jour. Tout au plus une manœuvre de cavalerie budgétaire peut-être signalée en matière de TASCOM au titre du paiement de la surtaxe pour les commerces de plus de m² Une jurisprudence toujours autant disparate confirmant la nécessité de la réforme La notion d unité topographique impactant la procédure d évaluation : Le cas des parkings situés en sous-sol des bureaux (CE 15 février 2016, n ) Pour contester un local type, l administration ne doit simplement soutenir que le loyer était faible sans apporter la preuve de son anormalité CE 15 février 2016, n )

51 En synthèse

52 Contacts Sébastien DEVAUX Cécile BARBOT Bernard GUILLOU Henry de BRYAS Xavier THOMAS Laurent CHATEL Inventage Tel : +33 (0) Port:+33 (0) s.devaux@inventage.fr Optitaxes Tel : +33 (0) Port :+33 (0) henry.debryas@optitaxes.fr API conseil Tel : +33 (0) E : xavier.thomas@api-conseil.fr Avocat Associé CMS T : / F : E laurent.chatel@cms-bfl.com MERCI POUR VOTRE ECOUTE ET VOTRE PARTICIPATION Thibault LACORDE Directeur Associé Montvallon M : T : F: E : tlacorde@montvallon.com Anne SEIBEL et VITAL SAINT MARC Pôle Juridique & Fiscal RSM France STD:+33 (0) Web: LD:+33 (0) MOB : +33 (0) Bruno et Benoît GIBERT Dièse France Tel: bruno.gilbert@diese-finance.com