FORMATION JURIDIQUE DESTINEE AUX PROPRIETAIRES DE MEUBLES ADHERANT A CLEVACANCES

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1 FORMATION JURIDIQUE DESTINEE AUX PROPRIETAIRES DE MEUBLES ADHERANT A CLEVACANCES I) LE REGIME JURIDIQUE DE LA LOCATION D UN «MEUBLE DE TOURISME» Définition légale d un «meublé de tourisme» : «les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n y élit pas domicile.» ATTENTION : pour qu une location puisse être appelée «meublée», les tribunaux exigent que le local soit garni de meubles en quantité suffisante, de sorte qu on puisse y vivre immédiatement et convenablement ( ex : la cour d appel de Grenoble dans un arrêt du 9/4/1992 a considéré que l absence de literie et des éléments de cuisine, éléments essentiels pour une habitation, n autorisait pas à qualifier la location de «location meublée» ). A) UNE ACTIVITE CIVILE Par principe, la location portant sur un immeuble (c est-à-dire. un terrain ou un bâtiment ) est une activité de nature civile par opposition à la location portant sur un meuble (ex : sur une voiture) qui est déclarée commerciale par le code de commerce. En raison de la règle juridique selon laquelle «l accessoire suit le principal», la location d un immeuble meublé et donc d un «meublé de tourisme» c est-à-dire d un local (le principal) garni de meubles (l accessoire), reste une activité civile et ne devient pas commerciale. Le loueur CLEVACANCES n a donc aucune obligation de s immatriculer au registre du commerce et des sociétés. En pratique, cette activité reste civile tant que le loueur en meublé ne fournit pas en même temps des prestations de services annexes à son locataire qui risquent d entraîner la qualification de «contrat hôtelier», de nature commerciale (ex : changement fréquent de la literie, mise à disposition d un service téléphonique ). un arrêt de la Cour de Cassation (1 re civ. 19/10/1999 n , arrêt n 1696) a considéré que la mise à disposition d un appartement meublé et équipé pour une durée d une semaine suivant un tarif de base comprenant le linge de toilette et de maison ainsi que les consommations d eau et d électricité ne suffit pas à caractériser un «contrat hôtelier» ; la qualification de louage doit être retenue dès lors qu une caution est demandée au preneur lors de la remise des clefs, qu un inventaire du mobilier est dressé, que l entretien et le nettoyage des lieux sont à la charge du preneur. Si toutefois, le loueur d un «meublé de tourisme» exerce cette activité sous forme de société commerciale (SNC, SARL, SA) ou s immatricule à titre individuel au registre du commerce et des sociétés pour cette activité, il est alors commerçant, avec tous les droits et devoirs que cela comporte (des obligations comptables en particulier). A NOTER qu en raison de la nature civile de l activité, certains greffes de tribunaux de commerce refusent l immatriculation d un loueur en meublé à titre individuel. B) UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLLE 1

2 Même si le loueur d un «meublé de tourisme» n est pas commerçant, il est malgré tout dans la plupart des cas, considéré comme un professionnel et non plus comme un «simple particulier» ce qui entraîne des conséquences au plan de la responsabilité et des contraintes «administratives». A NOTER que la définition du loueur professionnel n est pas la même en droit fiscal et en droit privé général (ou «droit commun»). En droit commun, la règle est la suivante : Est loueur professionnel celui qui loue habituellement au moins deux logements meublés (cf loi du 2/4/1949 puis du 3/1/1969 et réponses ministérielles du 6/11/1979 puis du 3/12/1990 qui qualifient de loueur en meublé professionnel celui qui loue annuellement pour la saison au moins deux logements distincts de sa propre habitation). La qualité de loueur professionnel en meublé est reconnue en fait à tout bailleur louant régulièrement et simultanément deux logements distincts de son habitation principale. Sera seul considéré comme loueur non professionnel, celui qui : - loue habituellement un seul logement meublé - loue une ou plusieurs pièces de sa propre habitation même isolées C) UNE ACTIVITE REGLEMENTEE Tout local est susceptible a priori d être valorisé comme «meublé de tourisme» étant rappelé que tous les locaux donnés en location doivent en toute hypothèse répondre aux normes minimales de confort et d habitabilité fixées par un décret du 6 mars 1987 (ANNEXE 1). La législation applicable est celle du droit commun régi par le code civil ; les locations meublées ne sont pas en effet assujetties aux réglementations spéciales comme la loi de 1989 sur les baux d habitation. ATTENTION : - un locataire principal ne peut pas louer en meublé les pièces de son habitation si son contrat de bail lui interdit la sous-location ; - dans le cadre d une copropriété, la location en meublé est normalement toujours possible puisque chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot de copropriété en vertu du principe de libre disposition des parties privatives ( cf loi du 10/7/1965 ) ; il est cependant recommandé de vérifier que le règlement de la copropriété n interdit pas de louer en meublé une ou plusieurs pièces de son appartement : une telle clause peut être valable en fonction de la destination de l immeuble ; la jurisprudence ( Cour de cassation 3 e civ 8/12/1976 ) a par exemple admis une clause interdisant la location des pièces d un même appartement à des personnes différentes. La réglementation varie selon que le loueur est un PROFESSIONNEL ou un NON PRPOFESSIONNEL au sens exposé supra. Ainsi, le code de la construction et de l habitation prévoit une réglementation ( article L ) des changements d affectation de locaux lorsque la transformation vise à exercer l activité de loueur de meublé à titre professionnel : une autorisation administrative ou un permis de construire doit alors être sollicité. LE CLASSEMENT LEGAL DES «MEUBLES DE TOURISME» instauré par la loi du 2/4/1949 modifiée par une ordonnance du 24/10/1985 et une loi du 3/1/1969 est obligatoire pour les loueurs PROFESSIONNELS uniquement. 2

3 Ce classement a été défini par des arrêtés successifs du 28/12/1976 (instituant la «répartition catégorielle des meublés de tourisme») modifié par des arrêtés du 31/1/1977, 21/11/1989, 8/1/1993 et 1/4/1997 qui répartit les meublés de tourisme en cinq catégories ( en étoiles ) correspondant au respect d un certain nombre de normes ( ANNEXE 2). La décision de classement est prise par arrêté du préfet après consultation de la commission départementale de l action touristique ( C.D.A.T. ). Pour un loueur NON PROFESSIONNEL : le classement n est pas obligatoire ni même la déclaration en mairie des meublés touristiques mais seul le classement permet d avoir la qualité officielle de meublé de tourisme et les avantages correspondants ( publicité à l office du tourisme etc.). Pour un loueur PROFESSIONNEL : le classement est obligatoire ce qui l oblige à s adresser à la préfecture préalablement à toute mise en location. la chambre meublée connue sous le terme de «chambre d hôte» n est régie en tant que telle par aucune réglementation spécifique ; un projet est actuellement à l étude au niveau du Ministère du Tourisme qui vise à poser des règles minimales et une définition de ce produit. * Des normes spécifiques et une procédure de classement visant les villages résidentiels de tourisme ont été fixées par un arrêté du 19 juillet 2001 pris en application du décret n du 19 avril 2001( ANNEXE 2 bis ). ATTENTION : il est impératif toutefois de ne pas louer plus de cinq chambres sous peine de tomber sous le coup de la législation applicable aux établissements accueillant du public ( comme les hôtels ) très contraignante en termes de normes de sécurité en particulier. * Pour les autres locations en meublé (villas, appartements, studios)- affectées à l usage exclusif du locataire, un arrêté ministériel du 28/12/1976 les soustrait expressément au dispositif de sécurité et au contrôle des commissions instaurés pour les établissements recevant du public. * Dans le cas de constructions destinées à l habitat collectif de loisirs, le régime est mixte : les parties privatives d habitation échappent à la réglementation des établissements recevant du public tandis que les locaux communs de plus de cinquante mètres carrés y sont soumis. II) LA LOCATION «CLEVACANCES» Présentation de la Fédération nationale CLEVACANCES : Ses membres ( = adhérents ) : départements + FNAIM + fédération nationale des CDT + Fédération nationale des CRT La fédération nationale est titulaire de la marque CLEVACANCES, marque ou «label» de qualité créée le 25/9/1995 Sa principale activité : le classement des meublés de tourisme en vertu d une convention d agrément conférée par le Ministère de l équipement, du logement, des transports et du Tourisme en date du 30/5/1997, renouvelée pour 3 ans le 27/3/2001 ; cette mission est déléguée par la Fédération nationale aux associations départementales et aux CDT ; il s agit du classement légal issu de l arrêté instituant la répartition catégorielle des meublés de tourisme du 28/12/1976 modifié le 8/1/1993 puis le 1/4/1997 en étoiles ( 5 catégories ) à partir d une visite préalable suivie d un contrôle de conformité tous les cinq ans ; il s agit d une mission de service public, la décision de classement étant prise, à partir du rapport de visite effectuée par CLEVACANCES, par arrêté préfectoral et après consultation du CDAT ( commission départementale de l action touristique ). 3

4 ATTENTION : L arrêté du 1/4/1997 impose au loueur d un meublé de tourisme classé d adresser au Préfet du département tous les cinq ans un certificat de visite de son meublé sous peine de radiation du meublé. L appartenance à CLEVACANCES implique que le technicien CLEVACANCES effectuera une visite de contrôle au moins tous les trois ans. Son activité accessoire : animation et coordination de la marque CLEVACANCES qui se traduit en particulier par la labellisation des meublés en clés, qui témoignent du respect d un certain nombre de normes définies spécifiquement par l association CLEVACANCES et garantissent le respect de la charte qualité CLEVACANCES : le label CLEVACANCES ( en clés ) constitue donc un classement qui se superpose au premier, de nature légale ( en étoiles ) et qui témoigne normalement d une location de qualité supérieure. A NOTER que le label CLEVACANCES opère une distinction entre la location CLEVACANCES et la chambre CLEVACANCES ce qui n est pas le cas de la législation actuelle puisqu il n existe à ce jour ( depuis l'arrêté du 8/1/1993 )aucune définition réglementaire des «chambres d hôte». Le produit «chambres» CLEVACANCES se caractérise par deux éléments essentiels : l indépendance du client et le petit déjeuner à disposition. Des discussions sont actuellement en cours avec le Ministère du tourisme pour définir et organiser légalement la notion par un texte spécifique. Le public de CLEVACANCES : les propriétaires de meublés de tourisme et agents immobiliers ayant adhéré à CLEVACANCES ( c est à dire aux statuts et règlement intérieur des représentations départementales de CLEVACANCES et à la charte de qualité) sans autre condition LES CRITERES DE LABELLISATION «CLEVACANCES» : outre le respect de critères qualitatifs classiques ( tel l aménagement intérieur soit le confort, le mobilier, la décoration, les équipements, la distribution et la définition des pièces en rapport avec la capacité d accueil du logement), l accent est mis sur d autres éléments : l environnement, apprécié en fonction de la mise en valeur extérieure de l hébergement ( bâtiments, abords, site.) et l absence totale de nuisances ( bruits, odeurs, servitudes ) l accueil et l assistance du locataire Le propriétaire adhérent s engage à respecter en permanence les termes de la charte de qualité CLEVACANCES, sous peine de se voir retirer sa labellisation. Même si le loueur n est pas un professionnel au sens de la définition légale/jurisprudentielle exposée, le fait d adhérer à CLEVACANCES et en conséquence d être rattaché à un label de qualité, d être classé suivant un certain nombre de normes spécifiques et de disposer de documents contractuels pré-établis par l organisme CLEVACANCES, militent pour affirmer qu il sera vraisemblablement lui aussi considéré par les tribunaux comme un professionnel au sens du droit de la consommation. iii) LA LOCATION EN PRATIQUE LISTE DES DOCUMENTS A UTILISER POUR LES ADHERENTS CLEVACANCES : Recours obligatoire aux documents fournis par CLEVACANCES (cf charte et règlement intérieur de la fédération nationale ) soit : 4

5 A) LISTE DES DOCUMENTS - le support signalétique ( «panonceau» ) à afficher : A NOTER : dans l hypothèse d un meublé situé au sein d une copropriété, il est recommandé de se référer au règlement de copropriété pour savoir s il contient des dispositions particulières concernant l apposition de panonceaux ( une telle clause peut être reconnue valable en fonction de la destination de l immeuble ) ; en l absence, la règle de principe est qu un copropriétaire a le libre usage de ses parties privatives ( fenêtre, balcon, ) ; - le certificat justifiant du niveau de confort et de sa validité ( au regard des obligations de visite périodique du meublé ) à exposer en évidence ATTENTION : en dehors des règles CLEVACANCES, la loi relative au classement préfectoral prévoit elle aussi que doivent impérativement être affichés de manière visible à l intérieur du meublé, l arrêté de classement et le dernier certificat de visite. - le contrat de location à établir en deux exemplaires, précision faite que CLEVACANCES va bientôt fournir à ses adhérents à l attention de la clientèle étrangère des exemplaires traduits en anglais Il est fortement déconseillé d ajouter des clauses au contrat type fourni par CLEVACANCES car elles pourraient être qualifiées d abusives. - l état descriptif ( des caractéristiques de la location ) à envoyer obligatoirement avec le contrat ; ATTENTION : il est impératif que la description soit fidèle à la réalité pour éviter une remise en cause du contrat par le locataire / des plaintes auprès de la direction de la concurrence et de la répression des fraudes ( pour publicité trompeuse en particulier ) ATTENTION : en dehors des règles CLEVACANCES,la législation ( l arrêté du 28/12/1976 modifié ) prévoit que le loueur d un meublé de tourisme est tenu de communiquer à tout candidat locataire un état descriptif du meublé - un inventaire des équipements et ustensiles - un état des lieux ( qui décrit l état général et l entretien des différentes pièces et mentionne le relevé des compteurs ) à dater et signer par les deux parties lors des visites d entrée et de sortie des lieux et à établir en deux exemplaires - l attestation de séjour ( pour permettre au locataire de bénéficier d aides éventuelles) - une quittance du loyer et une quittance du dépôt de garantie : la délivrance d une facture proprement dite avec toutes les mentions que cette dénomination implique n est pas obligatoire puisqu une telle obligation n existe que dans les relations entre deux professionnels ; en revanche, la délivrance d une note aux clients par un loueur professionnel s impose vis à vis du droit de la consommation. Un arrêté du 8 juin 1967 précise que cette «note» doit être datée, porter la dénomination éventuelle ou la raison sociale du meublé, son adresse, la catégorie du classement officiel et son numéro, la durée de la location ainsi que le nom et l adresse du client. B) CONCLUSION DU CONTRAT DE LOCATION ( par référence aux conditions générales figurant au verso du contrat-type CLEVACANCES ) Il est important de garder à l esprit que la plupart des adhérents doivent être considérés comme des loueurs professionnels ainsi qu il a été exposé ( cf définition supra ). De plus, l adhésion au réseau CLEVACANCES implique à mon sens que les tribunaux considèreraient tout adhérent comme professionnel au sens du droit de la consommation nonobstant la définition légale. 5

6 Le locataire sera, pour sa part, toujours considéré comme un «consommateur» c est à dire une personne supposée faible et isolée par opposition au loueur professionnel supposé fort et organisé. Cette distinction fondamentale a des conséquences tant au moment de la conclusion ou de la résiliation du contrat que sur le plan de la responsabilité résultant de l exécution du contrat. 1) La conclusion du contrat 1) Le contrat est juridiquement conclu à partir du moment où le candidat locataire retourne au loueur un exemplaire du contrat signé et accompagné du règlement des arrhes. Il est indispensable de prévoir au recto du contrat la date butoir de réception de ces pièces, afin d éviter tout litige tel que : quelle date fait foi : celle de l envoi du courrier par le locataire ou celle de la réception par le bailleur? en cas de réception successive de plusieurs contrats signés et émanant de différents candidats locataires, lequel l emporte? Avec le système CLEVACANCES, la situation est claire puisqu il appartiendra au locataire de faire diligence avant la date indiquée pour s assurer de sa réservation. L envoi du contrat ou de tout autre document par l intermédiaire d INTERNET est déconseillé car le locataire pourrait modifier unilatéralement certaines clauses ou conditions générales. 2) Le contrat détermine le nombre de personnes qui occuperont le meublé et ne peut normalement bénéficier à des tiers. Toutefois, il est impossible d interdire au locataire de recevoir/héberger ponctuellement sa famille ou ses amis sauf si cet hébergement dégénère en abus de jouissance. 3) S agissant des animaux, la législation prévoit ( loi n du 9 juillet 1970 ) que la détention d animaux familiers ( chien, chat,.) dans un lieu loué est permise à condition que cet animal n occasionne aucun dégât à l immeuble ou trouble de jouissance pour les autres locataires. Il est donc seulement possible pour un bailleur d interdire la présence d animaux non familiers ( toute clause contraire est réputée non écrite ). S agissant de savoir ce que recouvre la notion d «animal familier», la réponse ne peut se faire qu au cas par cas ; le code rural pour sa part se réfère aux animaux «domestiques» ou «de compagnie». Ex : *Un arrêt rendu par la Cour d appel de Colmar du 25/10/1993 a jugé que le locataire qui élevait dans son appartement des reptiles violait l interdiction contractuelle de détenir des animaux autres que familiers A NOTER : une loi n 99-5 du 6 janvier 1999 ( reprise aux articles L et suivants du code rural ANNEXE 3 ) permet au bailleur de saisir le maire de sa commune en cas de dangerosité d un animal résidant dans le local loué et qui «compte tenu des modalités de sa garde, est susceptible de présenter un danger pour les personnes ou les animaux domestiques». Le maire peut alors prendre toute une série de mesures allant de la prescription de mesures au propriétaire de l animal jusqu à l euthanasie de l animal. 6

7 les chiens dangereux sont particulièrement visés par ces dispositions et définis par un arrêté du 27/4/1999 ( ANNEXE 4 ) 4) Le paiement du loyer : 15 à 30% du montant est versé à titre d arrhes au moment de la conclusion du contrat, le solde au moment de la prise de possession. Dans l hypothèse d un encaissement des arrhes par le bailleur très en amont de la date du début de location, la législation prévoit que cette somme est productive d intérêts au taux légal qui courent à l expiration d un délai de trois mois à compter du versement jusqu à la réalisation de la prestation ou la restitution de la somme. Il est recommandé d effectuer l état des lieux contradictoire avant de réclamer le paiement du solde du prix tout comme celui du dépôt de garantie. A NOTER : les prix des locations en meublé sont libres Le terme d arrhes ( par opposition à celui d acompte ) employé dans le contrat CLEVACANCES implique qu en dépit du fait que le contrat a été fermement conclu dès réception par le bailleur du contrat signé accompagné des arrhes, une faculté de dédit est organisée, tant au bénéfice du locataire que du bailleur. NB : A contrario, lorsque des versements faits par le locataire avant paiement complet n ont pas le caractère d arrhes, ce sont des acomptes ce qui signifie que le contrat est définitivement conclu sans possibilité de revenir en arrière ni pour le bailleur ni pour le locataire. Le contrat CLEVACANCES organise la faculté de dédit de la manière suivante : Pour le locataire : recours impératif à la lettre recommandée/ar ( ou au télégramme ) pour résilier le contrat ; si cette résiliation intervient plus de trois mois avant le début de la location, l intégralité des arrhes est restituée ; à moins de trois mois, la restitution est partielle ; à moins d un mois, les arrhes sont intégralement conservées par le bailleur. Une exception : la FORCE MAJEURE ( ex : deuil, licenciement, maladie, )qui se définit comme un événement imprévisible, irrésistible et extérieur pour celui qui l invoque ( conditions cumulatives ) permet au locataire de résilier le contrat en récupérant la totalité du loyer versé ( au prorata si cette résiliation intervient en cours de location ) Pour le bailleur : la résiliation est possible pour tout motif et sans condition de délai mais implique la restitution des arrhes au locataire ; ATTENTION toutefois à ne pas abuser de cette faculté : si le locataire parvenait ensuite à démontrer devant les tribunaux que le motif est abusif ( ex : pour louer le meublé à un tiers ) ou simplement que la résiliation est intervenue dans un délai trop proche du début de la location, ce qui lui a causé un préjudice, le loueur pourrait être condamné à lui verser des dommages et intérêts pour résiliation abusive. Il doit en effet être souligné que selon la législation qui régit les rapports entre professionnels et consommateurs ( loi du 18 janvier 1992 ; article 1590 du code civil ) dans le cadre d un contrat de vente, le professionnel qui se dédit est tenu de restituer non pas seulement le montant des arrhes que lui a versées le consommateur mais le double de ce montant. Par assimilation, la commission des clauses abusives voit d un mauvais œil les clauses qui permettent au professionnel de ne pas exécuter le contrat en remboursant au consommateur les sommes versées par celui ci ( les arrhes ) mais en excluant toute forme d indemnité. 7

8 Dans l hypothèse inverse, c est à dire la résiliation du contrat par le locataire, rappelons que le bailleur a le droit de conserver les arrhes à titre d indemnité lorsque la résiliation intervient à moins d un mois avant le début de la location. EN CONSEQUENCE : il est fortement recommandé au loueur professionnel d un «meublé de tourisme» CLEVACANCES de ne résilier le contrat qu à bonne distance du début de la location et pour un motif valable. * Le solde du loyer doit normalement être réglé le jour de l arrivée dans la location. Pour éviter les problèmes dans l hypothèse où un locataire après avoir signé le contrat et versé les arrhes ne se présenterait pas ensuite, il a été prévu deux choses par le contrat CLEVACANCES : s il retarde son arrivée sur les lieux, le locataire est tenu contractuellement d en aviser le propriétaire et de lui transmettre malgré tout le solde du loyer pour la date de début de la location si le propriétaire est sans nouvelles du locataire 24 heures après le début de la location, la résiliation du contrat est automatiquement acquise sans qu une notification au locataire soit nécessaire, le propriétaire conserve les arrhes et a la possibilité de louer immédiatement le meublé à un tiers. Dans l hypothèse où le bailleur ne parviendrait toutefois pas à retrouver un locataire, son préjudice serait au moins égal au solde du loyer impayé. Or, dans la mesure où le contrat est ferme et définitif dès le retour du contrat signé accompagné des arrhes, le bailleur est en droit d exiger du locataire qui ne s est pas présenté le règlement de ce solde. En revanche, si le locataire a manifesté sa volonté de résiliation avant la date de début de la location ou au cours du premier jour de cette location, le bailleur peut seulement conserver les arrhes. 5) Le dépôt de garantie ( ou «caution» ) Le contrat CLEVACANCES prévoit un versement de cette somme à l arrivée dans la location et la possibilité pour le bailleur d encaisser le chèque correspondant. Cette somme vise à se prémunir contre les éventuelles dégradations qui seraient occasionnées par le locataire. La réalisation d un état des lieux à l entrée et à la sortie, de manière contradictoire et sur un document daté et signé par les deux parties est fondamental car cela permet, par comparaison entre les deux, de déterminer l importance des dégâts et fonde le bailleur à imputer la somme correspondant aux réparations nécessaires sur le dépôt de garantie. Le code civil prévoit de manière générale qu à défaut d état des lieux à l entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre en pareil état. Si toutefois, un litige surgit, la seule façon d établir la réalité de la situation sera de recourir à des preuves comme le témoignage par exemple. Dans l hypothèse CLEVACANCES, la présence de meubles incite encore plus à la prudence que dans le cadre d une location nue. * Pour éviter tout problème, le contrat CLEVACANCES prévoit qu en cas d impossibilité d effectuer l état des lieux à l entrée, on considère que les lieux sont en bon état sauf au locataire à faire état d anomalies dans les 24 heures de son arrivée. 8

9 ATTENTION à éviter dans la mesure du possible cette situation qui risque d engendrer des discussions multiples en cas de litige ultérieur : sauf à justifier d une raison valable, ce type d attitude pourrait être considérée comme abusive de la part du bailleur. * A la sortie, si, du fait du locataire qui part à une heure différente de celle fixée au contrat et qui est incompatible avec l emploi du temps du bailleur, l état des lieux ne peut s effectuer contradictoirement, il est prévu que le bailleur peut alors l effectuer seul. ATTENTION cependant là encore à éviter cette situation : la règle est de permettre l établissement contradictoire de cet état des lieux de sortie ; en cas d impossibilité véritable et pour éviter dans ce cas toute contestation ultérieure, la seule façon de pallier à l absence du locataire est de faire établir un constat d huissier. S agissant du coût des réparations éventuelles engendrées par des dégâts occasionnés par un locataire, il est indispensable de pouvoir en justifier de manière objective ( par la production de devis, factures,..) A NOTER : la restitution intégrale du dépôt de garantie au locataire qui doit intervenir impérativement dans les deux mois de la fin du bail sous peine de produire des intérêts au profit du locataire vaut quittance : toute réclamation ultérieure du bailleur à l encontre du locataire risquerait d être irrecevable. ATTENTION : s agissant de locations saisonnières de courte durée, il est fortement recommandé de ne pas attendre ce délai de deux mois pour la restitution qui est de droit commun mais pourrait être estimé excessif par les Tribunaux au cas d espèce. 6) Pour la question du ménage, le contrat CLEVACANCES règle la question en indiquant que «le locataire s engage à rendre la location aussi propre qu il l aura trouvée à son arrivée». IV) LES RESPONSABILITES EVENTUELLES Plusieurs catégories de responsabilités sont à distinguer : civile ( qui se subdivise en responsabilité contractuelle ou délictuelle ) et pénale. A l occasion d une location d un meublé de tourisme, le bailleur comme le locataire sont susceptibles de voir engager tous ces types de responsabilités. Dans la majorité des cas, la responsabilité mise en œuvre sera de nature civile : elle se traduira par l allocation de dommages et intérêts, la condamnation à paiement, des injonctions de faire ( injonction de réparer, de délivrer des éléments prévus par la location,.).. La responsabilité pénale vise à réprimer des comportements qui portent atteinte au bon fonctionnement de notre société tout en provoquant très souvent également des dommages d ordre privé : la sanction est d abord répressive ( amende, emprisonnement, déchéance de droits ) mais les victimes sont aussi en droit de solliciter une indemnisation de leur préjudice. Les infractions pénales se caractérisent par leur nombre limitatif : le code pénal définit étroitement les comportements qui constituent une infraction pénale ( ex : vol, escroquerie, homicide volontaire ou involontaire, coups et blessures volontaires ou involontaires,. ). Au contraire, la responsabilité civile est par nature illimitée : tout comportement fautif qui cause un préjudice est susceptible d être sanctionné. *Si un contrat lie le fautif et la «victime», la responsabilité est dite «contractuelle» ce qui sera le plus souvent le cas dans le cadre de CLEVACANCES. 9

10 *En l absence de contrat, elle est dite «délictuelle» : ex : un ami du locataire en visite subit un préjudice du fait d un élément défectueux faisant partie de la location : il peut rechercher la responsabilité délictuelle du bailleur / ex : le locataire cause un préjudice à un autre locataire du fait de son comportement : ce dernier peut engager la responsabilité délictuelle du premier. A) Responsabilité contractuelle du bailleur : 1) Vis à vis de CLEVACANCES : obligation de respecter la charte qualité, les statuts et le règlement intérieur obligation de veiller au maintien des éléments ayant fondé l attribution d étoiles puis de clés ( cf fiche «critères» remise lors de l adhésion ) ce qui implique un entretien permanent des éléments intérieurs et extérieurs avec une attention toute particulière pour les installations électriques, de gaz, les piscines, etc sanctions : retrait de la labellisation ( pour disparition des critères de confort ) et poursuites éventuelles civiles ( préjudice pour atteinte à la marque CLEVACANCES ) ou pénales (escroquerie, abus de confiance ) A NOTER : un ancien adhérent à CLEVACANCES ne peut, après son départ de l association, continuer à utiliser les différents documents édités par CLEVACANCES sous peine d engager sa responsabilité contractuelle ( cf article 6 de la charte ) et pénale ( escroquerie, atteinte à la propriété intellectuelle de la marque CLEVACANCES ) 2) Vis à vis du locataire a) Respect de sa vie privée : le contrat CLEVACANCES stipule en particulier que le bailleur ne peut divulguer des informations ( ex : adresse du domicile, situation de famille,. ) qu il aura été amené à connaître à l occasion de la location sauf à y être contraint par une administration. b) Responsabilité découlant du non respect des obligations de loueur et régie par les articles 1709 et suivants du code civil : * obligation de délivrance conforme conformité spéciale en cas de non respect des critères du label CLEVACANCES : suppression de certains éléments de confort ayant conduit à l attribution de clés ( éléments matériels ou relatifs à l environnement, à l absence de nuisances ) conformité de droit commun qui oblige à louer un bien conforme à sa description et aux exigences élémentaires ( ex : dans un meublé, le bailleur doit notamment fournir des équipements électroménagers suffisants et en bon état de marche ). Il s agit d une obligation dite DE RESULTAT c est à dire lourde pour le bailleur puisqu il suffira au locataire de prouver que le résultat promis n a pas été obtenu. A NOTER que le propriétaire met également en jeu dans ce cas la responsabilité de l organisme CLEVACANCES auquel il appartient puisque l utilisation de cette marque constitue une garantie de qualité pour le locataire. * obligation de bon entretien ( cf chapitre «utilisation des lieux» des conditions générales de location qui prévoit que «le propriétaire fournira le logement conforme à la description qu il en a faite et le maintiendra en état de servir» ) Dans le cadre d une location d un meublé de tourisme, le bailleur doit veiller tant à l entretien de l immeuble ( escalier, plancher, balcons, cheminées, toitures, fenêtres,.) que des meubles garnissant le local. 10

11 Il s agit cette fois d une obligation DE MOYENS et non DE RESULTAT ce qui implique que le locataire devra démontrer que l inexécution de l obligation du bailleur tient au fait que celui ci ne s est pas comporté avec toute la diligence nécessaire. * les tribunaux font dès lors parfois preuve de mansuétude : exemple d un arrêt de la Cour de cassation du 29/4/1997 où la responsabilité du bailleur n a pas été retenue à l égard de la locataire blessée par la chute d une armoire, dans la mesure où aucun vice de la chose n était constatée ni aucun défaut d entretien de la part de bailleur. SANCTIONS : recours à «l exception d inexécution» par le locataire ( non paiement du loyer intégral ou partiel ), annulation judiciaire du contrat pour vice du consentement avec restitution du loyer et dommages intérêts éventuels, résolution judiciaire pour faute du bailleur avec allocation de dommages intérêts * Garantie du fait personnel du bailleur / des vices cachés du bien loué interdiction pour le bailleur de perturber la jouissance du locataire par sa faute ( ex : nuisance sonores ; arrêt de fourniture de chauffage ; défaut d éclairage des accès ; réalisation de travaux non urgents ) ou négligence ( ex : appareil non conforme loué) : le seul moyen de s exonérer est de démontrer l existence d un cas de force majeure garantie du fait de ses enfants, animaux, préposés ( gardiens, femmes de ménage ) et même des colocataires s il s agit de troubles de voisinage rendus possibles par l existence du bail ( ex : dégât des eaux, explosion de gaz, nuisances mais non pour des faits des colocataires sans lien direct avec la location comme un vol ) garantie des vices cachés qui empêchent l usage de la chose même inconnus du bailleur lors de la conclusion du contrat ( ex : présence de rats, émanation d oxyde de carbone provenant d une cheminée, rupture d une canalisation d eau, rupture du garde-corps d une fenêtre ) A NOTER que la visite du technicien CLEVACANCES et l attribution consécutive du label n exonère pas le bailleur de sa responsabilité. Il est donc impératif, s agissant des éléments de location «à risques» ( rambarde de balcon, lits superposés, piscines, installations de gaz et d électricité ) de respecter les recommandations suivantes : Veiller à disposer en permanence des certificats attestant de la conformité de ces éléments aux normes techniques et légales en vigueur ainsi que des dernières factures/contrats relatifs à leur entretien ou maintenance. Exemples : - les lits superposés présents dans le meublé ou la chambre doivent respecter des normes techniques fixées par un décret du 25 août 1995 ( cf magazine INFOCLES n 1 ) - les piscines* mises à la disposition des locataires sont réglementées en particulier sur le plan de l hygiène et de la sécurité ( décret du 7 avril 1981 ANNEXE 5 ) A NOTER que la fédération nationale CLEVACANCES projette d éditer prochainement un magazine consacré entièrement à cette question. SANCTIONS : résolution judiciaire du contrat pour faute, dommages intérêts visant à réparer l intégralité du préjudice ( matériel, corporel, moral). En cas de non respect de ces obligations, il suffira au locataire de prouver la réalité du manquement du bailleur et son préjudice pour obtenir satisfaction. 11

12 Le bailleur est également tenu d une obligation plus générale d assurer la sécurité de ses locataires ( ex : chute dans les parties communes, chute d un plafond, asphyxie du locataire, mort par noyade dans une piscine mal entretenue ) sous peine de sanctions civiles mais également pénales ( pour coups et blessures ou homicide involontaires ) : le locataire devra toutefois établir que le bailleur n a pas tout mis en œuvre pour veiller à sa sécurité. B) Responsabilité contractuelle du locataire Ses principales obligations consistent à payer le loyer ( A NOTER que le loyer est dû par tous les signataires du bail ) et à user du bien loué en «bon père de famille» le locataire est responsable du bon usage de la chose ; il répond des pertes et dégradations pour abus de jouissance sauf à lui à démontrer qu il n a pas commis de faute ( exs d abus : bruits excessifs nuisant aux autres occupants, odeurs désagréables, dégradations des parties communes ) ; le locataire répond également des pertes et dégradations commises par «les personnes de sa maison» ( visiteurs, amis hébergés ) ; devant les tribunaux, il existe une présomption que le locataire est responsable des dégradations de la chose ce qui signifie que ce sera à lui d apporter la preuve contraire. A NOTER : dans le cas de comportements du locataire préjudiciables à des tiers ( autres locataires, voisins) susceptibles de se retourner contre la bailleur de ce fait, il est important de se ménager des éléments de preuve ( LR/AR, témoignages ) il est tenu des menues réparations dites «locatives» sauf si la détérioration résulte de la vétusté ou de la force majeure Conséquences en cas de non respect : résiliation du contrat, dommages et intérêts au profit du bailleur ou des tiers victimes. il doit respecter la destination de la chose et ne procéder à aucune transformation A NOTER que pour éviter tout litige, le contrat CLEVACANCES prévoit qu en cas de défaut de paiement du loyer, remise d un chèque sans provision, détérioration des lieux loués, plaintes du voisinage ( liste non exhaustive puisque tout comportement fautif avéré du locataire est concerné ), le bailleur peut obtenir le départ du locataire indélicat dans les deux jours de la date de réception par le locataire d un courrier recommandé lui notifiant cette décision. Il faut souligner que dans tous ces cas, il est indispensable, pour éviter toute discussion ultérieure que le bailleur se ménage immédiatement des preuves des manquements du locataire : par l envoi de lettres recommandées, l établissement d un constat d huissier, des attestations de témoins ( par une attestation en la forme légale cf ANNEXE 8 ) Régime spécifique de l incendie des lieux loués: dans cette hypothèse, la présomption de responsabilité pesant sur le locataire est très forte ; il ne peut s exonérer des conséquences qu en établissant que l incendie s explique par la force majeure ( incendie criminel, implosion de la télévision ), un vice de construction de l immeuble loué ou une communication d incendie par la maison voisine. C) LE CONTENTIEUX Il est conseillé dans tous les cas avant d engager une action devant les tribunaux de tenter de trouver une solution par la voie amiable, eu égard à la longueur des délais devant les Tribunaux. Dans l hypothèse où aucune solution n est envisageable, le préalable indispensable consiste à envoyer une lettre de mise en demeure au locataire, soi même ou par l intermédiaire d un conseil. 12

13 La forme est nécessairement recommandée ; la lettre doit indiquer la mention «mise en demeure», rappeler les faits et donner un délai ( huit jours ou quinze jours maximum ) au locataire pour remplir ses obligations en lui précisant qu à défaut, les Tribunaux seront saisis. A NOTER que le propriétaire a la possibilité, à condition de ne pas se trouver en infraction avec la charte CLEVACANCES, d interroger son organisme CLEVACANCES sur une question d ordre juridique ; celui ci ou bien lui répondra directement ou bien contactera pour son compte le cabinet FIDAL à TOULOUSE qui se trouve lié à la fédération nationale CLEVACANCES par un contrat d assistance en la matière. Si la seule solution est judiciaire, dans les cas simples, le propriétaire doit attraire directement le locataire devant le tribunal d instance* du lieu de situation de son meublé donné en location : par voie d assignation signifiée à l adversaire par huissier ou par simple déclaration ( verbale ou par écrit ) au greffe du tribunal qui convoquera lui même les parties en audience. * le Tribunal est la juridiction naturelle des litiges issus du contrat de bail et est compétent en matière délictuelle, jusqu à F ( EUROS ). Dans les cas plus complexes, le recours à un conseil qui préparera une assignation juridiquement argumentée est conseillé. En cas de problème de non paiement du loyer ou des charges, des procédures simplifiées et rapides sont envisageables : la procédure d injonction de payer ; la procédure de référé. Pour le reste, le recours à la procédure ordinaire s impose, qui dure plusieurs mois. A NOTER qu après obtention d une décision de justice favorable, une deuxième phase, celle de l exécution, s ouvre, qui nécessite le plus souvent de faire appel à un huissier de justice ( afin de faire pratiquer des saisies sur compte bancaire, meubles, salaires ). S il est impératif normalement d obtenir dans un premier temps un jugement ( encore appelé «titre exécutoire») avant d envisager des mesures d exécution forcée ( saisies ), il doit être précisé qu il est envisageable en cas de loyer non acquitté résultant d un contrat écrit de louage d immeuble de réaliser immédiatement une mesure de saisie conservatoire ( sur compte bancaire par exemple ) : ce procédé rend indisponible pour le débiteur la somme saisie ; pour la transformer en saisie définitive et appréhender la somme correspondante, le créancier doit toutefois introduire dans le mois une instance judiciaire. A NOTER également dans l hypothèse où le locataire a fourni un chèque sans provision qu il est alors possible sans passer par un jugement de demander à la banque du locataire la délivrance d un «certificat de paiement» ( délivré sans condition dans le délai de trente jours après la première présentation du chèque ) qui, une fois signifié au locataire par voie d huissier permet de recourir à des mesures d exécution forcée. D) LES POLICES D ASSURANCE Il s agit d une question fondamentale pour le loueur en meublé et un travail de fond est actuellement effectué par la Fédération nationale CLEVACANCES en partenariat avec le cabinet FIDAL de TOULOUSE afin de présenter un dossier complet qui sera publié dans le prochain numéro du magazine INFOCLES( n 4). a) Assurance du locataire La réglementation n oblige pas le locataire à s assurer dans le cadre de la location d un meublé de tourisme. 13

14 Le contrat CLEVACANCES pour sa part, oblige le locataire à s assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité. Il est donc recommandé de demander dès le départ au locataire la fourniture d un document justificatif ; à défaut, la résiliation du contrat pour inexécution par le locataire de ses obligations est possible. b) Assurance du propriétaire Si la réglementation n oblige pas de manière directe le propriétaire d un immeuble bâti à souscrire une police d assurance, cette contrainte résulte d autres sources : dans une copropriété, chaque copropriétaire est tenu d assurer en ce qui concerne son lot le mobilier y contenu, le recours des voisins contre l incendie, l explosion du gaz, les accidents causés par l électricité et les dégâts des eaux. Egalement, lorsque l acquisition ou la construction de l immeuble a été financé par le recours à un prêt bancaire, il est fréquent que le contrat de prêt exige la souscription d une assurance multirisques par l emprunteur. Dans l hypothèse où l immeuble fait en outre l objet de locations à des tiers et en raison des multiples obligations légales et conventionnelles ( du fait de l adhésion à CLEVACANCES et de la signature du contrat type avec le locataire ) qui en découlent, il n est pas concevable que le bailleur ne soit pas assuré contre les risques dont il devra éventuellement répondre en cette qualité. Il est essentiel de souligner que la détermination du contenu des polices relève de la liberté contractuelle et qu il convient donc d étudier précisément avec la compagnie d assurance la nature et l étendue des risques inhérents à l activité de loueur de meublé. La compagnie AGF a été sollicitée dans le cadre du cas spécifique des loueurs de meublés adhérant à CLEVACANCES. Pour elle, le bailleur d un meublé de tourisme est considéré, sur le plan du droit des assurances, dans la mesure où les revenus qu il tire de cette activité sont soumis au régime des B.I.C., comme un professionnel ( cf ANNEXE 9 ). Les garanties habituellement proposées par AGF aux locataires de meublés sont : la garantie responsabilité civile de propriétaire non occupant qui couvre la responsabilité civile du propriétaire vis à vis des locataires, des voisins et des tiers pour des sinistres incendie et évènements assimilés ainsi que des sinistres résultant d une action des eaux la garantie responsabilité civile professionnelle qui couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir le loueur de meublé en raison des dommages corporels, matériels, immatériels causés à autrui y compris les locataires du fait notamment des immeubles, de leurs installations intérieures ou extérieures, des biens mobiliers garnissant les locaux loués ainsi que des préposés affectés au service de l immeuble. Il est également envisageable de souscrire des polices d assurance couvrant le défaut de paiement du loyer ou la dégradation du bien loué par le locataire. 14