Le marché de l investissement logistique en France. Bilan 2009

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1 Le marché de l investissement logistique en France Bilan 2009

2 Ce qu il faut retenir du marché de l investissement logistique au 4 ème trimestre 2009 Les volumes investis en immobilier logistique s élèvent à 359 millions d euros fin décembre, soit une baisse de 63% par rapport à Malgré un 4 ème trimestre plus dynamique (161 millions d euros investis), le niveau des engagements est resté faible en 2009, accusant un repli égal à celui constaté entre 2007 et 2008 (-62%). Le marché de l investissement logistique a donc souffert de conditions d octroi de crédit restreintes. Plus facilement finançables, les petites transactions ont donc dominé le marché. Le volume moyen investi s établit autour de 15 millions d euros. Par ailleurs, les recherches des investisseurs se sont portées principalement sur des produits prime : bâtiments de classe A bien situés et loués avec un engagement de long terme. Or, très peu d'opportunités de ce type de bien sont aujourd'hui disponibles sur le marché. Cette situation de sousoffre a conduit à un nouveau tassement des taux de rendement sur les meilleurs actifs dès le 3 ème trimestre. Parallèlement, subsistent des offres moins sécurisées (en terme de garanties locatives, de localisation, de qualité du bâtiment) qui, elles, peinent à s écouler. Les français ont continué d animer le marché, même si le retour des investisseurs étrangers se confirme. 1

3 Chiffres clés En France Evol. Volumes investis Millions Millions Millions 966 Millions 359 Millions Part des portefeuilles sur le volume global investi 61 % 50 % 71 % 58 % 10% Transaction moyenne 28,0 Millions 27,7 Millions 40,7 Millions 22,4 Millions 14,9 Millions Taux de rendement prime 7,5 % 6,1 % 6,1 % 7,4 % 7,9% 2

4 La part des investissements logistiques fléchit en 2009 après avoir plutôt bien résisté jusqu alors Evolution des montants investis en immobilier d entreprise en France En Milliards d En % 30 Montant global investi en France dont part de la logistique 29, , ,7 6,8% 14,4 9,5% 7,6% 8,4% 12 8,0% 8,35 4,3%

5 La baisse des volumes investis s est poursuivie en 2009, sur le même rythme que 2008 Evolution des montants investis en logistique en France En Milliards d 3 2,5 2,52 2 1,5 1 1,55 1,1 0,95 0,8 1,37 1,84-62% 0,96-63% 0,5 0,

6 L Ile-de-France concentre la majeure partie des investissements en logistique, suivi de la région lyonnaise Répartition des montants investis en logistique en France en 2009 > 80 M M M <15 M 5

7 La majeure partie des transactions actées se sont conclues sur des actifs isolés inférieurs à 30 millions d euros Répartition des investissements par tranche de montant (en valeur) Portefeuilles Actifs isolés En Millions d' En Millions d' > 200 M De 100 à 200 M 500 De 60 à 100 M 500 De 30 à 60 M 250 De 10 à 30 M transactions < 10 M 10 transactions transaction 1 transaction transactions 6

8 Principales références de transactions logistiques Année 2009 Portefeuille / Actif isolé Vendeur Acquéreur Surface Montants estimés Localisation Niveau de risque Actif isolé GE ING m² 47 millions IDF Sécurisé Actif isolé PANHARD DEVELOPPEMENT PANHARD (Foncière) m² 37 millions IDF Sécurisé Portefeuille PROSDIM STAM REI III m² 28 millions France Sécurisé Actif isolé GOODMAN GECINA m² 25,2 millions Champagne - Ardenne Ultra Sécurisé Actif isolé ING ARGAN m² 18,3 millions IDF Sécurisé Actif isolé GICRAM AEW EUROPE m² Confidentiel Midi-Pyrénées Ultra Sécurisé 7

9 La transaction unitaire moyenne s établit autour de 15 millions d euros Evolution de la valeur moyenne des transactions en investissement logistique En Millions d' Actifs isolés 90 81,6 Portefeuilles 80 Ensemble ,2 39,4 40, , ,0 27,7 22,4 18, ,3 14, ,7 18,2 13,9 14,

10 Les ventes de portefeuilles sont en net repli en 2009 Part des portefeuilles dans le montant total investi en logistique (en valeur) 2006 Hors portefeuilles 29% 2007 Hors portefeuilles 50% Portefeuilles 50% Portefeuilles 71% Hors portefeuilles 42% Hors portefeuilles 90% Portefeuilles 10% Portefeuilles 58% 9

11 Les 2/3 des volumes investis se sont portés sur des actifs neufs ou en VEFA Répartition des investissements par âge de bâtiment (en valeur) Année 2008 Année % 26% VEFA 11% 31% Neuf Récent 25% Ancien 26% 23% 33% VEFA : Vente en Etat Futur d Achèvement. Actif acquis avant l achèvement des travaux et donc de sa livraison. Neuf : actif âgé de 0 à 5 ans Récent : actif âgé de 5 à 10 ans Ancien : actif âgé de plus de 10 ans 10

12 loués avec des garanties locatives solides et pérennes Répartition des investissements par niveau de risque (en valeur) Année 2008 Année % 9% 35% Ultra sécurisé Sécurisé 2% 6% Moyennement sécurisé 48% Spéculatif 44% 52% Ultra sécurisé : actif loué entièrement avec des baux d une durée ferme d au moins 6 ans Sécurisé : actif entièrement loué Moyennement sécurisé : actif partiellement loué Spéculatif : actif acquis en blanc c est-à-dire sans précommercialisation (partielle ou totale) préalable à la livraison de l immeuble ou bâtiment existant mais vide 11

13 Les clés en main locatifs vendus par des promoteurs ont animé le marché Répartition des montants arbitrés selon le profil des vendeurs Année 2008 Année ,4% 11,1% Investisseurs 31% Utilisateurs 49,8% Promoteurs 38,7% Etablissements publics 64% 5% 12

14 Les foncières et les fonds d investissement ont été les plus actifs sur le marché des acquisitions Répartition des montants arbitrés selon le profil des acquéreurs Année 2008 Année % 1% 23% Foncière Fonds d'investissement 9% 6% 37% Institutionnel SCPI 20% Privé 31% Promoteur 28% 13

15 Les Français sont restés les vendeurs les plus dynamiques, malgré le retour progressif en fin d année d investisseurs étrangers sur le marché des cessions Répartition des montants investis selon la nationalité des vendeurs Volumes arbitrés Français Australiens Américains Suisses Anglais Allemands Hollandais 72% - 2% - 11,5% 10,5% 4% 66% 17% 13% 2% 2% - - Total 359 Millions 14

16 Côté acquisition, les investisseurs étrangers sont de nouveau actifs Répartition des montants investis selon la nationalité des acquéreurs Volumes investis Français Hollandais Italiens Moyen Orient Anglais Allemands % 6% 7% - 4% % 13% 6% 4% 2% 3% Australiens Belges Luxembourgeois Américains Danois 14% 5% 4% 1% 1% 3% 2% Total 359 Millions 15

17 L immobilier logistique demeure un des produits les plus attractifs de l immobilier d entreprise Taux de rendement prime en immobilier d entreprise Bureaux Commerce 5,75 6,25 % 5,50 6,75 % Activités Entrepôt 8,50 % 7,90 8,00 % 16

18 Les taux de rendement prime se sont stabilisés autour d un taux pivot de 8% Evolution du taux de rendement prime et de l OAT à 10 ans En % OAT (10 ans) Lyon Paris 8 7, ,

19 Notre vision pour demain Malgré des signes encourageants d amélioration en fin d année, les fondamentaux restent fragiles. Les prémisses d une véritable reprise ne sont pas encore perceptibles. Le niveau des investissements en immobilier logistique pourrait se situer entre 400 et 500 millions d euros en Tant que le marché locatif ne renouera pas avec des perspectives plus favorables, la très grande sélectivité des investisseurs risque de perdurer, n incitant pas à un redémarrage franc. Ce déséquilibre entre une demande centrée sur les actifs sécurisés et une offre de produits de qualité assez réduite pourrait provoquer une baisse des taux pouvant atteindre dans certains cas 25 à 50 points de base à court terme. Le taux prime pourrait ainsi s acheminer vers 7,50%. 18

20 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l'article L du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l'usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nous ont été fournis et dont nous pensons qu'ils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantir l'absence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin d'apporter les corrections nécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Prix : 250

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