Il vous appartient de transmettre ce rapport à l assemblée délibérante. Conformément à la loi, ce document doit :

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1 C20 G/MCL Le Président N /G/ / C N R NOISIEL, le 07 JUIN 2010 RECOMMANDE AVEC A.R. Monsieur le Directeur général, Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport comportant les observations définitives arrêtées par la chambre régionale des comptes d Ile-de-France sur la gestion de l office public de l habitat "Paris-Habitat". Je tiens à vous informer qu à l expiration du délai d un mois prévu par l article L du code des juridictions financières, la chambre n a reçu aucune réponse écrite destinée à être jointe au rapport. Il vous appartient de transmettre ce rapport à l assemblée délibérante. Conformément à la loi, ce document doit : 1. faire l objet d une inscription à l ordre du jour de la plus proche réunion de l assemblée ; 2. être joint à la convocation adressée à chacun de ses membres ; 3. donner lieu à débat. Dès la plus proche réunion de l assemblée, le document final sera considéré comme un document administratif communicable à toute personne en faisant la demande, dans les conditions fixées par la loi n du 17 juillet P.J. : 1 Monsieur le Directeur général de l office public "Paris-Habitat" 21, rue Claude Bernard PARIS CEDEX 05 6, Cours des Roches - B.P Noisiel Marne la Vallée Cedex 2 Tel Fax /.

2 C20 G/MCL 2 Vous voudrez bien informer le greffe de la chambre de la date à laquelle le rapport d observations aura été porté à la connaissance de l assemblée délibérante. Enfin, je vous précise qu en application des dispositions de l article R du code précité, le rapport d observations est transmis au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris et au receveur général des finances, trésorier-payeur général de la région Ilede-France. Veuillez agréer, Monsieur le Directeur général, l expression de ma considération distinguée. Jean-Yves BERTUCCI

3 10-UC-0220/S3/ /MC 1/102 RAPPORT D OBSERVATIONS DEFINITIVES OFFICE PUBLIC DE L HABITAT «PARIS HABITAT» Exercices 2003 et suivants

4 10-UC-0220/S3/ /MC 2/102 La chambre régionale des comptes d Ile-de-France a examiné la gestion de l office public de l habitat (OPH) «Paris Habitat» pendant les exercices 2003 et suivants. Les observations définitives de la chambre sont synthétisées ci-après. Délégation des aides à la pierre Avec la délégation des aides à la pierre de l Etat au département de Paris, l OPH n a qu un seul interlocuteur en amont de l instruction des demandes de financement. Un unique dossier est déposé, même s il distingue en son sein ce qui relève des aides de l Etat ou de Paris. L office estime qu il est désormais informé un à deux mois plus tôt des décisions de financement. Les subventions déléguées par l Etat sont également versées plus rapidement. L office considère donc que cette délégation a produit des effets positifs. Pour autant, à la lecture des procès-verbaux des conseils d administration, l'appréciation de la chambre est plus nuancée sur la réalité de ce gain de temps, dans la mesure où l essentiel des dossiers de financement restent validés en décembre. Analyse financière Si le rapport de la Mission interministérielle d inspection du logement social (MIILOS) pour la période pouvait conclure à une situation financière solide de Paris Habitat, force est de constater que, sur la période , celle-ci, tant au niveau de l'exploitation que de sa structure financière, s'est dégradée. Si l'autofinancement net reste positif sur cette période, son niveau a sérieusement baissé, en raison du choix délibéré de ne pas indexer, au minimum, la hausse des loyers sur celle de l'inflation. Ce faisant, Paris Habitat s'est privé d'un volume non négligeable d'autofinancement annuel et, par conséquent, a limité sa capacité à investir. La direction de l OPH doit désormais se s interroger sur la compatibilité d une telle politique avec son ambitieux programme de construction, dans un contexte où les coûts sont toujours élevés et où s imposent de nouvelles exigences liées au développement durable. Prise à bail de logements de la Société anonyme de gestion immobilière (SAGI) Mis devant le fait accompli et écarté de l'audit de patrimoine du parc à transférer, Paris Habitat n'a pu que se plier aux conditions voulues par la ville de Paris. En choisissant de durcir les conditions financières du bail, en rehaussant le niveau des loyers conventionnels et minimaux, la ville de Paris a moins cherché à préserver l intérêt de son principal opérateur dans le domaine du logement social, qu à se garantir un certain niveau de rémunération. Dès lors, l'évolution de ces loyers, trop élevés et non corrélés aux charges effectivement supportées par le preneur, ne permet pas à l office de dégager un autofinancement suffisant pour le bon entretien de ce parc jusqu à la fin du bail. La chambre estime que s organise, de fait, un transfert financier des locataires de Paris Habitat vers ceux de l'ex-parc de la SAGI, qui jouissent, en moyenne, d un meilleur niveau de revenus.

5 10-UC-0220/S3/ /MC 3/102 Contrôle interne En ce qui concerne l organisation du contrôle et de l audit interne, la chambre estime que la création d une direction du contrôle de gestion et de l audit interne est un progrès certain, tout comme la mise en place d un comité d audit. Elle relève la conformité de l organisation et du fonctionnement de ces structures au contenu des lignes directrices de l INTOSAI 1 relatives au contrôle interne. Elle note avec satisfaction que l office a choisi d anticiper les observations définitives de la chambre en décidant d élargir le rôle du comité d audit aux ressources humaines et en prévoyant qu il le soit à la supervision financière. Rémunération de l encadrement supérieur La chambre n a pas relevé d irrégularité significative dans la rémunération de l encadrement dirigeant. Elle a, toutefois, appelé l attention de l organisme sur la gestion de son «système de primes», pour partie non conforme à la réglementation et qui posait des problèmes de transparence. A cet égard, elle relève que l office s est engagé dans un processus de régularisation qu elle l encourage à pousser à son terme. Achat public La chambre note que la passation des marchés publics fait l objet d une certification depuis Le contrôle d un échantillon de 13 marchés n a, d ailleurs, pas fait apparaître d irrégularité dans les procédures de passation. La chambre ayant souligné la nécessité de porter une plus grande attention à la clôture des marchés, l office a mis en œuvre une procédure de suivi et d alerte. Plan de concertation locative S'agissant du financement des associations, la chambre observe que le non-respect des objectifs fixés est récurrent. Outre des entorses aux obligations contractuelles stipulées dans la convention d objectifs, l'office, au vu des documents transmis, n est pas en mesure de déterminer si les actions réalisées sont conformes aux objectifs du plan. Or, les associations perçoivent, malgré tout, les subventions prévues. Ainsi, l office ne connaît pas avec certitude l utilisation des ressources qu il affecte au financement des associations, ce qui est manifestement porteur de risques. L'aide aux projets a, enfin, trouvé son rythme de croisière. Il conviendrait, toutefois, que le rôle de chaque acteur soit éclairci. Ainsi, Paris Habitat, financeur unique du fonds d aide aux projets, doit avoir le dernier mot sur l'attribution de l'aide. Dans cette perspective, une réelle évaluation impliquant les associations et le secteur de proximité de l'oph concerné devrait être mise en place. Enfin, si le dispositif est suivi dans son ensemble avec rigueur, il conviendrait que le même degré d'exigence dans la production des pièces justificatives conditionnant le paiement de l'aide soit assuré pour toutes les associations. 1 Organisation Internationale des Institutions Supérieures de Contrôle des Finances Publiques.

6 10-UC-0220/S3/ /MC 4/102 Attributions de logements : les sites sensibles et fragiles Dès 1997, Paris Habitat s est lancé dans une politique de maîtrise du peuplement de sites identifiés comme sensibles ou fragiles, afin de prévenir des phénomènes de ségrégation urbaine. Toutefois, sa commission d attribution de logements (CAL) n a jamais pu utiliser pleinement cette classification, soit en raison de problèmes de conception originelle brouillant les réponses à apporter aux problématiques des groupes concernés, soit par manque de documents d aide à la décision. Ainsi, notamment, les fiches sociales ont été élaborées tardivement et sont restées imprécises sur les fragilités à réduire. Du fait de ces difficultés, la CAL n est pas parvenue à juguler ces phénomènes ségrégatifs. Plus fondamentalement, la question est de savoir si ces outils peuvent, à eux seuls, répondre à ces défis sur le long terme. Réforme CAPITALe La réforme CAPITALe a permis de réorganiser l établissement dans le sens d une présence locale renforcée, mais sans atteindre le but fixé d une meilleure réponse de proximité aux attentes des locataires, notamment en raison de la méconnaissance de celles-ci et de l exclusion du métier de gardien du périmètre de la réforme. Ainsi, cœur de cible de CAPITALe, les locataires n ont pas été directement consultés sur ce projet. Lorsqu ils l ont été par le truchement des ateliers de la proximité en , il en est ressorti un autre projet de proximité aux dimensions plus importantes, qui a nécessité un recrutement très significatif. Nouveau siège social A propos, enfin, du nouveau siège social de l office, occupé depuis juin 2008, la chambre relève, tout d abord, une trop grande rapidité dans le choix du site, sans réelle réflexion préalable. Elle note, ensuite, une forte dérive, tant des coûts que des délais. Selon les chiffres même de l office, le coût du projet réalisé est de 50 % plus élevé et les travaux ont duré deux fois et demi plus longtemps que ce qui était prévu initialement. La chambre estime qu il s agit là des conséquences d un changement dans l ampleur du projet lui-même, mais aussi, pour beaucoup, d une gestion défaillante dans son pilotage, qui a conduit à de nombreuses modifications en cours de chantier et à des dysfonctionnements importants dans la gestion du désamiantage. La conduite d une opération de cette ampleur aurait pourtant dû être à la portée d un organisme dont une des missions essentielles est de construire et de réhabiliter. L office a présenté des chiffres pour le coût de ce nouveau siège variant de 29 ou 34 M 2, en ce qui concerne le «coût net» sur 40 ans (incluant la cession de l ancien siège et les loyers évités), à 131 ou 139,6 M, en ce qui concerne le coût de l opération. La chambre ne partage pas ces estimations. Il convient, en effet, si l office décide de présenter un coût comparé avec la situation antérieure, et donc diminué de la cession de l ancien siège et de loyers évités en raison de la fin de location d un certain nombre de locaux, de prendre en compte également les coûts inhérents à cette opération, tels que les frais financiers liés aux emprunts et les dépenses de maintien en l état du bâtiment dont l office est devenu propriétaire. Ce sont les conditions à respecter pour déterminer un véritable coût global comparatif. 2 M : millions d euros

7 10-UC-0220/S3/ /MC 5/102 A cet égard, la chambre se félicite que l office ait accepté la méthodologie proposée par la chambre et ait présenté une nouvelle estimation de coût comparée avec la situation antérieure sur 40 ans, de 44,4 M. Elle estime, néanmoins, que ce coût serait plutôt proche de 55 M. Quant au coût de l opération, la chambre considère qu il est de 139,6 M, auquel il convient d ajouter 58 M de frais financiers liés aux emprunts, d où un coût total de 197,5 M ou, après actualisation des flux financiers, de 148,3 M. Enfin, en ce qui concerne les objectifs que Paris Habitat assignait à l opération, notamment celui du développement durable, la chambre relève une très forte hausse des dépenses liées à la consommation énergétique et l augmentation des dépenses de nettoyage, par rapport à la situation antérieure. Le nouveau siège coûte donc plus cher à éclairer, à chauffer et à nettoyer. La chambre relève, également, que l office a dû recourir à la location de bureaux supplémentaires, en sus du siège qui devait être unique. Elle constate, enfin, une faible efficacité en termes de surfaces consacrées aux bureaux. La chambre a donc suggéré à l office, au vu des montants importants en cause, et à défaut d avoir mené une réelle réflexion en amont, d opérer un suivi précis des dépenses liées au siège, afin, d une part, d être en mesure de connaître et d éviter toute dérive des dépenses, d autre part, de répondre aux obligations d information de son conseil d administration. Elle relève que l office s est engagé à mettre en œuvre un suivi de ce type, qui devrait notamment être formalisé dans le plan d audit de l année 2010.

8 10-UC-0220/S3/ /MC 6/102 Table des matières I Procédure et présentation... 8 I 1. Procédure... 8 I 2. Présentation Délégation des aides à la pierre... 8 I 2.1. Présentation... 8 I Délégation des aides à la pierre II Fiabilité des comptes et analyse financière II 1. Fiabilité des comptes II 2. Analyse financière : un organisme à la croisée des chemins II 2.1. Autofinancement net : une situation financière à conforter II Potentiel financier : des fonds propres à restaurer III La prise à bail des logements confiés auparavant à la SAGI : une opération non voulue par Paris Habitat qui, à moyen terme, se révèle déficitaire III 1. Paris Habitat mis devant le fait accompli, tant sur la décision de transfert de la gestion que sur ses modalités III 1.1. Une décision unilatérale de la ville de Paris III 1.2. Des modalités de gestion défavorables au preneur III 2. Une opération préjudiciable à moyen terme aux locataires de l office III 2.1. Une opération pourtant vue, dans un premier temps, comme bénéfique par Paris Habitat III 2.2. Un équilibre financier qui se dégrade IV Compatibilité du contrôle interne de l OPH avec les «lignes directrices sur les normes de contrôle interne à promouvoir dans le secteur public» de l INTOSAI IV 1. Présentation de la direction IV - 2. Compatibilité du processus de contrôle interne de l OPH avec les lignes directrices de l INTOSAI IV 3. Rôle et responsabilités du contrôle interne IV 4. Compétence des contrôleurs et sensibilisation V Rémunération de l encadrement supérieur V 1. Situation des directeurs généraux V 2. Rémunération de l encadrement dirigeant VI Achat public VI 1. Présentation de la démarche qualité au sein de Paris Habitat VI 2. Application de l article 83 du code des marchés publics VI 3. Examen d un échantillon de 13 marchés VII Plan de concertation locative : un dispositif généreux qui mériterait un suivi plus rigoureux dans l attribution des aides aux associations VII 1. Une initiative législative VII 2. Dispositif au sein de Paris Habitat VII 2.1. Financement du plan : un effort conséquent de Paris Habitat VII 2.2. Financement des associations de locataires : une pratique contraire aux engagements conventionnels VIII Attributions de logements : une volonté de mieux maîtriser le peuplement du parc traduite tardivement VIII 1. Sites sensibles : un concept contraint d évoluer car insuffisant pour répondre à l objectif de mixité sociale VIII 1.1. Une définition floue, une méthode d élaboration perfectible VIII 1.2. Un concept qui a trouvé ses limites... 59

9 10-UC-0220/S3/ /MC 7/102 VIII 2. Les sites fragiles, un nouvel outil perfectible pour mieux répondre à l objectif de maîtrise du peuplement des parcs concernés VIII 2.1. Les sites fragiles : un nouvel outil qui ne peut résumer l action volontariste de Paris Habitat sur le peuplement de son parc VIII 2.2. Une information lacunaire de la CAL sur les sites fragiles : une impossibilité à répondre à l objectif de mixité du peuplement IX Réforme CAPITALe IX 1. CAPITALe, une réforme inachevée : le pacte de proximité IX 1.1. Une réforme mais pour quel(s) objectif(s)? IX 1.2. Pacte de proximité : l achèvement véritable de la réforme CAPITALe IX 2. Réforme CAPITALe : une conduite imparfaite du changement IX 3. Une réforme marquée par l absence d un suivi financier et d une évaluation globale IX 3.1. Une mauvaise évaluation des besoins en ressources humaines IX 3.2. Une évaluation globale tardive tant quantitative que qualitative, malgré les demandes réitérées des administrateurs X - Nouveau siège social de l OPH X 1. Gestion du projet immobilier de nouveau siège social X Historique du projet «siège unique» de l OPH au travers des conseils d administration de l office X.1.2. Constats formulés par la chambre X Raisons de la dérive des délais et des coûts X 2. Différentes approches du coût X 2.1. D un coût net de 29 M à un coût net de l'opération de 139,5 M, selon l'oph82 X Le coût de l opération estimé par la chambre est de 148,3 M, après actualisation des flux financiers, et de 197,5 M sans actualisation X Coût global estimé par la chambre X Essai de comparaison avec une logique de promotion immobilière X «Efficacité de l immeuble» en termes de surfaces X 3. Atteinte des objectifs déterminés par l OPH Annexes... 94

10 10-UC-0220/S3/ /MC 8/102 I Procédure et présentation I 1. Procédure L examen de la gestion de Paris Habitat a été inscrit au programme 2008 de la chambre régionale des comptes d Ile-de-France. L ordonnateur en fonction a été informé de l ouverture du contrôle par une lettre du 7 juillet Son prédécesseur, dont la gestion est l objet de ce rapport en presque totalité, l a été par une lettre du 18 juillet 2008 et le président du conseil d administration, par une lettre du 10 juillet La vérification a notamment porté sur la situation financière de l office, sur la prise à bail de logements, la conduite du changement (réorganisation, contrôle interne ), le pilotage du projet et le coût du nouveau siège social, ainsi que des points relatifs à la régularité, tels que la rémunération de l encadrement supérieur ou les achats. Par ailleurs, cet examen de gestion s inscrivant dans le champ d une enquête nationale portant sur le logement social, la délégation des aides à la pierre a également été étudiée. L entretien préalable prévu par les dispositions de l article L du code des juridictions financières a eu lieu, le 20 mars 2009, avec l ordonnateur en fonction et le 25 mars 2009, avec son prédécesseur. Dans sa séance du 12 mai 2009, la chambre a formulé des observations provisoires sur certains des points examinés à l occasion du contrôle. Celles-ci ont été transmises, le 29 juillet 2009, au directeur général de l établissement et à son prédécesseur. Les observations qui les concernaient ont été, également, adressées à deux personnes morales, en l occurrence la ville de Paris et la Société anonyme de gestion immobilière (SAGI), ainsi qu à deux personnes physiques. Le directeur général de l établissement a répondu aux observations par une lettre enregistrée au greffe de la chambre, le 6 octobre 2009, et son prédécesseur par une lettre enregistrée le 5 octobre La SAGI a répondu aux observations qui la concernaient par une lettre enregistrée le 24 septembre 2009 et la ville de Paris par une lettre enregistrée le 1 er octobre 2009, complétée par une lettre parvenue à la chambre le 26 novembre Les deux personnes physiques n ont pas souhaité répondre. Aucune demande d audition n a été formulée. Dans sa séance du 29 janvier 2010, après avoir examiné les réponses qui lui ont été adressées, la chambre a arrêté les observations définitives ci-après présentées. I 2. Présentation Délégation des aides à la pierre I 2.1. Présentation Fondé en 1914, Paris Habitat est le plus gros office public de l habitat (OPH) de France. Il gérait, en 2008, logements, hors foyers, situés, à plus de 90 %, dans Paris intra muros et, pour le reste, en petite couronne. Un peu moins des trois quarts du parc a été mis en service avant 1975.

11 10-UC-0220/S3/ /MC 9/102 Une forte activité de construction et de réhabilitation Entre 2003 et 2007, la construction neuve, activité centrale d un OPH, n a représenté que 40 % de l accroissement brut du patrimoine de l organisme, puisque logements ont été livrés neufs sur un total de La variation nette du parc total, sur cette même période, hors la prise à bail emphytéotique d un parc d environ logements (point III du présent rapport), n a été que de 3 %. Au cours de la précédente mandature, la ville de Paris avait assigné à son office un objectif de production de logements sociaux qui a varié pour atteindre logements à partir de 2007, nombre sur lequel l OPH s est engagé dans ses orientations stratégiques Toutefois, la ville de Paris attend de son office une production de logements par an, depuis 2008, pour atteindre son objectif de 20 % de logements sociaux. En raison de la situation du foncier et du logement à Paris, la solution consistant à racheter du parc privé, afin de le transformer en parc social, est, dès lors, primordiale pour atteindre cet objectif. Cet objectif sera d autant plus prégnant que le département de Paris s est vu déléguer les aides à la pierre précédemment distribuées par l Etat. Les réhabilitations ont été réalisées majoritairement avec des financements PALULOS 3, à hauteur de 82 %, sur la période 2003 à 2007, soit sur un total de Néanmoins, 2007 pourrait avoir marqué une inflexion dans cette répartition puisque cette part n était plus que de 60,7 %. L objectif de réhabiliter logements par an n a pas été repris dans les orientations stratégiques de l office, compte tenu des coûts unitaires des réhabilitations induits par l impératif de développement durable exposé dans le plan climat de la ville 4. Un peuplement social qui s affirme L enquête triennale «Occupation du parc social» 5 auprès des organismes d HLM permet, selon les données pour 2006, les principaux constats suivants : - la population logée se densifie. Pour l OPH et son parc parisien, le nombre moyen d habitants par ménage est de 2,34 personnes (2,3 en 2003) contre 1,9 à Paris ; - l office loge plus de ménages avec enfants, notamment des familles monoparentales ; - 37,2 % des titulaires du contrat de location ont plus de 60 ans en 2006 contre 35,1 % en 2003 ; - en 2006, ménages (soit 91 % contre 88 % en 2003) déclarent des ressources inférieures aux plafonds en vigueur au moment de l enquête. Le nombre des ménages ayant des revenus inférieurs à 60 % des plafonds de ressources (51 251) augmente de près de 17 % (par rapport à 2003) ; - la précarisation des actifs logés par l OPH s affirme, la part des inscrits à l ANPE passant de 20,7 % à 22,3 % ; - enfin, près de 79,4 % des locataires ayant récemment emménagé sont au-dessous de 60 % des plafonds de ressources, contre 66,2 % pour l ensemble des locataires. 3 Prime à l'amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale. 4 Projet sur les orientations , pp. 2 et 3 notamment, validé par le conseil d administration du 27 novembre Sachant que les données sur la situation financière des ménages proviennent des fiches d imposition de l année N-2, soit 2004 pour celle de 2006.

12 10-UC-0220/S3/ /MC 10/102 Un OPH perpétuellement en mouvement Durant la période sous revue, Paris Habitat a mené successivement, et parallèlement parfois, un certain nombre de réformes, qui ont eu des répercussions importantes sur son fonctionnement et ont fortement et constamment mobilisé ses personnels. Ainsi, au projet d établissement de 2002, a succédé la réforme CAPITALe en , au moment où le projet de nouveau siège social était également acté. Le pacte de proximité a été mis en place en 2007, après une forte mobilisation des personnels dès Parallèlement, l OPH s est inscrit dans une démarche de développement durable qu il a décliné dans une charte, définie en interne. I Délégation des aides à la pierre Organisation Le département de Paris bénéficie d une délégation des aides à la pierre depuis Il a donc désormais la maîtrise de ces subventions, qu il s agisse de celles de l Etat ou des siennes, à l exception des subventions relevant de l Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). A ce jour, les services parisiens instruisent et gèrent eux-mêmes les dossiers d aide à la pierre. D un point de vue programmatique, Paris a élaboré, en 2007, une convention cadre déterminant les subventions et leurs modes de calcul pour les différents types de logements sociaux (prêt locatif aidé d insertion -PLAI-, prêt locatif à usage social -PLUS ). En 2008, une définition conjointe des règles générales a été mise en place. Le département élabore une circulaire de programmation globale, ce qui le contraint à attendre la publication de la circulaire annuelle de l Etat sur les principes de programmation. Conséquences pratiques pour l OPH L OPH n a plus qu un seul dossier à déposer, même si celui-ci distingue ce qui relève des aides de l Etat ou du département de Paris. Par conséquent, une seule discussion, globale, sur les subventions est menée avec celui-ci. Outre le temps gagné en amont du dépôt des dossiers, l OPH estime qu il existe un gain d un à deux mois pour l instruction et la décision de subvention. Ainsi, avant la mise en place de la délégation, l office déposait les dossiers entre juillet et septembre, la préfecture instruisant les dossiers et faisant part de sa décision en décembre. Parallèlement, la ville analysait le dossier et faisait part, à son tour, de sa décision, après l Etat, à la toute fin de décembre, voire souvent en janvier. Désormais, l office, après avoir pris connaissance de la circulaire de programmation du département, dépose théoriquement les dossiers en septembre ou en octobre. La collectivité instruit alors les dossiers et fait part de sa décision entre fin novembre et le 31 décembre. En ce qui concerne les subventions de l Etat désormais gérées par le département, le versement intervient entre six et 18 mois, selon les dossiers, contre deux ans auparavant, ce raccourcissement du délai semblant limité. Ainsi, pour 2006, premier exercice plein

13 10-UC-0220/S3/ /MC 11/102 d application de la délégation, les deux tiers des 34 opérations de construction ont été validées lors du conseil d administration de décembre. En 2007, près de 75 % des logements programmés ont été entérinés lors du dernier conseil d administration de l année. En 2008, une partie importante de la programmation a été proposée à la validation de ce dernier conseil. De surcroît, l OPH anticipe «un certain nombre de reports d agréments, pour certaines opérations, de 2008 vers 2009, pour des raisons de délais» 6. II Fiabilité des comptes et analyse financière II 1. Fiabilité des comptes Suivi des investissements Dans son rapport de mai 2005, la Mission interministérielle d inspection du logement social (MIILOS) 7 avait, notamment, souligné le manque de fiabilité des documents comptables, financiers et de gestion, en dépit de moyens importants mis en œuvre, particulièrement des fiches de situations financières et comptables (FSFC, annexe 15 au compte financier). Paris Habitat s était alors engagé sur la création d un service de la gestion financière des investissements. Or, même si des améliorations ont été apportées, quelques erreurs subsistent dans ces fiches pour les exercices 2006 et 2007, depuis corrigées et expliquées 8. En second lieu, les FSFC mettent en regard de l investissement total (colonne 2) son financement, décomposé en emprunts (colonnes 3 et 5), subventions (colonne 7) et fonds propres (colonne 9). Or, pour 2005, si l on confronte le montant des prévisions actualisées des investissements, soit K 9, au total des colonnes 3, 5, 7 et 9, soit K, on constate une différence de K, qui n apparaît pas si l on considère les montants de ces colonnes indiqués dans la ligne «prévisions initiales».enfin, pour ce même exercice, se pose un problème de cohérence des données relatives à la colonne 17 retraçant la situation de la trésorerie. L instruction comptable du 14 décembre 2006 la définit comme étant l addition des colonnes 10, 11 et 12, dont est déduit le montant de la colonne 15. Ainsi, le résultat qui devrait être de K, est, en fait, de K, signifiant une sortie de trésorerie attendue à terminaison 10. La chambre rappelle toute l importance d un suivi interne rigoureux, la comptabilité de programme constituant la principale source d information sur les besoins de financement liés à l activité de constructeur d un organisme d HLM. Elle prend acte de la volonté de Paris Habitat de sécuriser au mieux le suivi de ses investissements, en mettant, notamment, à l étude un projet de certification de l annexe 15 au compte financier. 6 Procès-verbal du conseil d administration du 11 décembre 2008, p. 4/86. 7 Rapport définitif n de mai Ainsi, au titre de 2006, un sous-financement de 10,6 M est à déplorer et, pour 2007, c est un sur-financement de 75,9 M qui est constaté. 9 K : milliers d euros 10 Ce problème se retrouve également en 2004, puisque le montant de la trésorerie est de K, alors qu il devrait être de K, selon la définition donnée par l OPH lui-même.

14 10-UC-0220/S3/ /MC 12/102 II 2. Analyse financière : un organisme à la croisée des chemins II 2.1. Autofinancement net : une situation financière à conforter La comparaison entre les exercices est rendue difficile par l entrée en vigueur de nouvelles normes comptables en 2005 (avec disparition de la provision pour grosses réparations), la prise en gestion, en 2006, de plus de logements 11 et le remboursement d avances de la ville de Paris qui se traduit par un gonflement des produits financiers. Toutefois, comparer Paris Habitat avec ses pairs et les exercices entre eux, à la condition d exprimer les données en pourcentage des loyers, conserve du sens. II Une première analyse rétrospective : une tendance à la baisse de l autofinancement net L autofinancement net reflète la capacité d un OPH à contribuer par lui-même au financement de ses opérations d investissement. Le tableau ci-après le présente tel qu il apparaît à la lecture des comptes sociaux (cf. annexe 1 pour une présentation plus détaillée) 12. En K * 2009** Recettes courantes Charges courantes Amortissement du capital Autofi. exploitation courante Produits excep. hors et 777 Charges excep. hors Autofi. net Autofi. net/loyers 10,3 8,6 10,21 8,65 14,59 9,73 4,09 * Pour 2008, il a été tenu compte des chiffres arrêtés officiellement. ** Chiffres issus du budget, tenant compte, dans les recettes courantes, des 7 M de SLS au lieu des 20 M prévus initialement. Le tableau suivant compare l autofinancement net dégagé par Paris Habitat à celui des OPH, en le rapportant au chiffre d affaires, qui comprend, outre les loyers, les prestations de services et les produits des activités annexes Chiffre d affaires (CA) Autofi. net/ca 10,07 8,44 9,96 8,48 14,30 9,52 4 Médiane OPH 5,92 6,21 10,50 12,33 ND ND ND 11 Auparavant gérés par la SAGI (plus de 15 % de son parc, expliquant la forte progression des loyers). 12 Pour 2009, il est appliqué à chaque poste, hors charges récupérables, la variation prévue par le budget y afférent par rapport au montant inscrit dans le budget 2008 modifié en octobre. Pour les pertes sur charges récupérables, le résultat 2008 a été corrélé au taux issu du rapport entre ce résultat sur le montant du compte 703 «récupération de charges», soit 5,95 %. Enfin, concernant les pertes sur créances irrécouvrables, le montant de ce compte, qui devient budgétaire en 2009, a été repris. 13 Ministère chargé du logement, «Les organismes de logement social».

15 10-UC-0220/S3/ /MC 13/102 L exercice 2007 est très atypique en raison de l effet du remboursement des avances de la ville de Paris, tel qu indiqué au conseil d administration du 25 octobre Les produits financiers sont à minorer à hauteur de K 14 et les charges financières doivent baisser de K 15. Enfin, il faut tenir compte de K supplémentaires en remboursement de capital, évités par ce remboursement anticipé. Dès lors, l autofinancement net est de K au lieu de K. En K Autofinancement net Autofinancement net/ca 10,07 8,44 9,96 8,48 8,59 9,52 4 Ainsi, alors que la médiane des OPH suit une tendance ascendante, l autofinancement net rapporté au chiffre d affaires de Paris Habitat connaît une évolution inverse. Si sa santé financière ne semble pas être compromise entre 2003 et 2008, il convient de s interroger sur le devenir de ses charges et de ses recettes, au regard de la feuille de route que Paris Habitat s est fixée. En effet, sur cette période, la comparaison des évolutions des produits (+ 44,8 %) et des charges (+ 46,1 %) montre une évolution plus rapide de ces dernières. Par conséquent, l autofinancement net se dégrade pour atteindre un niveau trop faible pour soutenir un programme de construction ambitieux, tel que celui assigné par la ville. II Analyse des composantes de l autofinancement : une obligation de retraitement a) Produits : une progression très limitée des loyers Les loyers représentent en moyenne, par an, 90,2 % du total des produits de Paris Habitat, dont l évolution conditionne l autofinancement de l office. Le tableau ci-après présente leur évolution, trois types de loyer y étant distingués. En K Evolution 08/03 Total produits dont loyers Logements (M ) Commerces (M ) Parkings (M ) ,2 36, ,6 38,1 14, ,1 39,8 14, ,4 47,1 15, ,8 51,5 16, ,3 55,9 17,9 44,8 40,2 39,5 51,5 27,9 - Loyers des parkings : une amélioration de leur rentabilité, mais une marge de progression possible non négligeable Dans la structure des loyers, les garages et parkings ne représentent que 3,3 % en moyenne annuelle sur la période. Paris Habitat a engagé, depuis 2006, une politique de relance de cette ressource. De près de 40 % en 2003, le taux de vacance était de 21,9 %, en Montant de la subvention de la ville ( K ), auquel s ajoute «le coût de l option sur swap de taux d intérêt dont le coût s est élevé à [K ]», d après le rapport annuel de l OPAC, année 2007, p Somme du montant de la provision pour indexation de K et du montant de l option. 16 Non comprise dans les autres produits une plus-value exceptionnelle sur la vente d un terrain loti de 14,2 M, afin de pouvoir comparer les exercices entre eux.

16 10-UC-0220/S3/ /MC 14/102 La réduction de ce taux demeure un véritable enjeu pour Paris Habitat, premier propriétaire de parkings de la capitale. Ainsi, à titre d exemple, sur la période , si le taux de vacance avait été de 10 %, Paris Habitat aurait bénéficié d une recette supplémentaire moyenne annuelle d environ 5 M, soit près de 30 M sur la période. L office doit donc poursuivre ses efforts en la matière, sachant que, plus le taux sera faible, plus il sera difficile de continuer à l améliorer. - Loyers des commerces : une rentabilité confortée sur la période Le taux de vacance des locaux commerciaux, de 6,9 % en 2004, avait été jugé assez préoccupant pour que Paris Habitat développe une véritable politique commerciale de proximité favorisant les relations et les partenariats. Ce taux, qui n était plus que de 4 % en 2007, est reparti à la hausse en 2008, avec 4,9 %. L office, même s il n a que peu de marges de manœuvre pour améliorer la rentabilité de ces locations, doit, néanmoins, veiller à ce qu elle ne se dégrade pas. A cet égard, la chambre prend note des objectifs assignés aux directions territoriales, qui confirment la continuation de la stratégie de reconquête de ces deux types de loyers. - Une augmentation volontairement limitée des loyers des logements, au risque de priver Paris Habitat de marges de manœuvre pour l avenir Comme les loyers des logements constituent la première ressource d un organisme de logement social, toutes les décisions les concernant ont un impact direct sur la situation financière de celui-ci. Au cours de la période examinée, les loyers ont constitué, en moyenne annuelle, 78,6 % des produits totaux de Paris Habitat. L augmentation des loyers, de 39,5 %, a été moins rapide que celle de l ensemble des produits, dont le total a augmenté de 44,8 %. Si on neutralise l effet de la prise à bail des logements ci-dessus mentionnés, la variation des loyers s avère de 16,6 % contre 26,3 % pour le total des produits. - Problème de régularité de certaines délibérations fixant les loyers L article L du code de la construction et de l habitation (CCH) impose aux organismes HLM la transmission au représentant de l Etat de toute délibération relative aux augmentations de loyers au moins deux mois avant leur mise en œuvre. Or, la délibération fixant les loyers pour 2003 a été prise en décembre De surcroît, lors de la séance du conseil d administration de mai 2003, à l initiative de son président, contraint par un vœu de la ville de Paris, le taux d augmentation des loyers pour l année 2003 a été réduit par rapport à la précédente délibération, avec effet rétroactif au 1 er janvier 2003, malgré un rappel à la régularité d un administrateur. 17 Cf. la délibération n du 22 mai 2003.

17 10-UC-0220/S3/ /MC 15/102 Ces illégalités sont la conséquence «[d ]un exercice original qui est celui de devoir voter des recettes avant d examiner les dépenses» 18. Toutefois, des solutions existent, comme celle consistant, selon la suggestion du directeur général de l office, à préparer, dès l été, un budget, ajustable et modifiable tout au long de l exercice, qui a été appliquée à compter du 1 er juillet Pour autant, par une délibération du 6 mai 2008, Paris-Habitat a adopté une hausse des loyers à appliquer au 1 er juillet suivant, sans respecter le délai de deux mois. De surcroît, Paris Habitat a dû minorer les loyers de ses locataires à deux reprises pour tenir compte d observations de la MIILOS dénonçant leur irrégularité. La régularisation a été faite en deux temps : au 1 er juillet 2005, pour la majoration d un mètre carré de surface corrigée dite du «timbre d office», d où une perte de 1,5 M sur six mois, et au 1 er juillet 2006, pour celle relative au branchement à l antenne TV, d où une perte de 1,25 M pour six mois. Dans la mesure où les recettes générées par ces mètres carrés supplémentaires n étaient pas fondées, elles ne peuvent être incluses dans ses recettes courantes. Le montant total des loyers doit donc être retraité pour en tenir compte. En K Total des loyers Retraitement total dont droit de timbre dont antenne TV Total des loyers retraités Autofinancement net retraité Autofinancement net retraité en % des loyers 9,1 7,4 9,4 8,4 Autofinancement net en % des loyers avant retraitement 10,3 8,6 10,2 8,6 En pourcentage de l autofinancement net (12,8 % en 2003 et près de 15 % en 2004), ces retraitements ne sont pas négligeables et corrigent donc l appréciation globale à porter sur la santé financière de l organisme, qui s avère moins positive. La chambre recommande donc à l office la plus grande rigueur en la matière, afin de réduire le risque de contentieux. - Une politique sociale des loyers «au fil de l eau» Paris Habitat a suivi les préconisations gouvernementales en matière de hausses de loyers en pratiquant leur «gel» jusqu en 2001 inclus. Pour autant, «en octobre 2001, [le conseil d administration a] décidé d une augmentation de 1,5 %, alors que l Etat faisait le choix de proposer 2,5 % voire 3 % à Paris. L OPAC a donc décidé d une sortie très progressive du gel, trop progressive» 19. Cette limitation volontaire de la hausse des loyers a auguré de ce que serait sa politique en la matière. 18 Procès-verbal du conseil d administration du 16 octobre 2003, p Procès-verbal du conseil d administration du 22 mai 2003, p. 4.

18 10-UC-0220/S3/ /MC 16/102 L indice des coûts de la construction (ICC), qui ne pouvait plus servir de référence aux augmentations annuelles du loyer maximum dans le parc locatif social 20, a été remplacé par l indice de référence des loyers (IRL) 21. Désormais, le loyer maximal évolue en fonction de la variation de la valeur de l IRL au 4 ème trimestre N Depuis, un décrochage des loyers pratiqués par l OPH est constaté, contrairement à l assertion du directeur général, lors du conseil d administration du 13 décembre 2007, selon lequel «les variations fortes de [l ICC] n ont pas entraîné le décrochage des loyers de l Office». Le tableau infra décrit les possibilités d augmentation des loyers dont dispose Paris Habitat, donc, en creux, la perte de gains potentiels, puisque les loyers pratiqués s éloignent des loyers maxima des conventions. Variation des taux * des loyers pratiqués au 1 er janvier au 1 er juillet 1,5 2,5 2,1 2,5 1,8 1,8 1,8 2,38 de l ICC du 1 er juillet N au 30 2,82 2,53 2,96 4,81 2,30 3,23 1,36 2,83 juin N + 1 (puis IRL) * IRL à compter de cette année dont le calcul s est modifié en 2008 Cette perte a pu être chiffrée, lors de cette même séance du conseil, à environ 100 M cumulés de 2001 à 2008, soit 12,5 M par an. La politique des loyers de Paris Habitat ne se réfère ni à l ICC ni à l IPC. Ainsi, son président, malgré le rappel d indices élevés qui «[ ] ont naturellement des influences notables sur les dépenses de l OPAC», a-t-il proposé 23 un taux d évolution des loyers qui «[ ] correspond à un effort de l OPAC de 0,4 %, ce qui est énorme» 24. La valeur sur laquelle la hausse des loyers s appuie est, en fait, l évolution de l aide personnalisée au logement (APL), puisque «la masse de l évolution des loyers de l OAC correspond [ ] à l évolution de l APL» 25, qui constitue, en quelque sorte, un plafond d augmentation. La prise en compte de cette aide, qui solvabilise le locataire, montre que la première préoccupation de Paris Habitat, dans la détermination de sa politique des loyers, est la situation sociale et économique de ses locataires. Pourtant, avec la modification de l IRL, calculé à compter de 2008 sur l évolution des prix à la consommation (mesurée par l IPC), «il serait raisonnable que l évolution des loyers de l OPAC soit liée à l évolution de l IPC» 26. Lors du conseil d administration du 13 décembre 2007, le directeur général a fait, d ailleurs, le constat que cette politique des loyers est arrivée «[ ] aux limites de l exercice». Une telle politique ne saurait continuer dans cette voie de modération, sans «qu elle remette en cause 20 Article 35 de la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. 21 Conformément au paragraphe V de l article 35 précité, son application est immédiate «dans les conventions en cours et les conventions types prévues par l article L du code de la construction et de l habitation [ ]». 22 Comme le précisent les circulaires annuelles du ministère chargé du logement. 23 Procès-verbal du conseil d administration du 13 décembre P. 7. Cf. également p. 8 : «Notre proposition est à 2,1 %, l inflation à 2,2 %». 25 Procès-verbal du conseil d administration du 13 décembre 2007, p. 86/ Procès-verbal du conseil d administration du 13 décembre 2007, pp. 82 et 83/103.

19 10-UC-0220/S3/ /MC 17/102 profondément la capacité de l entreprise à entretenir son patrimoine, à financer une gestion de proximité et à développer sa production de logements sociaux sur Paris». Au surplus, aucune réflexion prospective n a jamais eu lieu, ni aucune simulation remise aux administrateurs, qui auraient pu éclairer la décision du conseil et faire en sorte qu il l assume en toute connaissance de cause. L outil prévisionnel nécessaire à cette fin n a, d ailleurs, été disponible au sein de cet organisme que très tardivement, en fin d année Or, si elle en avait disposé, la direction générale aurait pu anticiper «qu à terme [la divergence des taux d évolution des loyers et de l ICC allait] réellement poser problème» 27. Cette absence d outils de pilotage a empêché la direction générale d alerter le conseil d administration sur le «grignotage» inexorable des marges de manœuvre, celle-ci n ayant guère pu que signaler, sans y insister, le décalage entre le taux voté et celui de l ICC, comme lors du conseil du 16 décembre 2004, voire de l inflation, comme lors du conseil du 15 décembre Cette information dénuée de projection concrète en termes de loyers non perçus était peu utile à la compréhension par les administrateurs de la situation financière de l organisme. Conclusion sur les loyers locatifs Tout en étant pour l office un élément majeur orientant sa politique des loyers, les recommandations gouvernementales demeurent dépourvues de force obligatoire et ne sauraient exonérer l organisme de fixer celle-ci en fonction de sa santé financière et de sa politique d investissement. Dans un organisme d HLM, la politique des loyers, compte tenu de l importance de ces recettes dans le total des produits, est un enjeu de gestion dont les administrateurs doivent avoir conscience du caractère crucial lors de leur prise de décisions en ce domaine. Ainsi, toute minoration de la hausse des loyers risque, si l autofinancement vient à se tarir, d induire, dans l avenir, des hausses plus importantes, afin de compenser le manque à gagner hérité du passé. Le président du conseil d administration avait bien conscience de cette difficulté en déclarant en novembre 2008 : «contrairement au secteur privé, à chaque fois que [Paris Habitat ne fait] pas évoluer les loyers, [il] ne [les récupère] jamais puisque [il repart] de la masse précédente» 28. Paris Habitat, à la demande de sa collectivité de rattachement, a fait primer sa mission sociale sur sa santé économique en minorant la hausse de ses ressources, alors qu un OPH doit fonctionner en conciliant ces deux objectifs. Pour retrouver des marges de manœuvre, Paris Habitat pourrait revenir sur le vote des loyers au 1 er juillet, modifiant ainsi ses méthodes de travail pour élaborer son budget de manière précoce, quitte à le modifier assez tôt dans l exercice. Le cas échéant, il pourrait avoir recours au vote d une nouvelle hausse au 1 er juillet de l exercice, afin d ajuster au mieux ses ressources aux charges. Cela pourrait permettre de lisser la nécessaire variation des loyers qui ne peut plus être déconnectée de celle de l IRL. La chambre a noté que Paris Habitat avait souhaité avoir une meilleure visibilité sur sa politique des loyers, à moyen terme, conformément à l un de ses engagements stratégiques pour Procès-verbal du conseil d administration du 16 octobre 2003, p Procès-verbal du conseil d administration du 27 novembre 2008, p. 18. Cf. également le procès-verbal du conseil d administration du 11 décembre 2008, p. 52/86.

20 10-UC-0220/S3/ /MC 18/102 Pour autant, la chambre a bien conscience des limites de telles préconisations, en raison de la précarité croissante à laquelle sont confrontées les populations logées. Par conséquent, s il s agit de revaloriser les loyers des logements, notamment ceux du parc intermédiaire, qui représente plus de 22 % du patrimoine de Paris Habitat, et des parkings, l établissement doit simultanément veiller à un meilleur encadrement de ses charges, afin de consolider sa situation financière. b) Charges Les charges ont augmenté, dans leur ensemble (y compris l amortissement du capital), de plus de 46 % (hors charges récupérables) pendant la période examinée. - Des charges exceptionnelles importantes qui engendrent un résultat toujours négatif Le résultat exceptionnel (hors produits et charges liés aux cessions d actifs) sur la période examinée a toujours été négatif, en moyenne annuelle, d environ K, ce qui est significatif, celui des OPH étant positif 29 sur la même période (cf. annexe 1). Depuis 2006, les frais financiers liés aux anciens marchés d entreprise de travaux publics et l indexation des avances de la ville n apparaissent plus, ce qui diminue le total de ces charges. Paris Habitat se doit d inverser la tendance pour consolider son épargne nette. - Des charges de personnel dynamiques Les frais de personnel représentent près de 18 %, en moyenne annuelle, du total des charges. Ils ont connu une progression plus forte que les loyers, en raison d une multiplicité de facteurs, le premier étant, en 2006, la prise à bail de logements, qui a entraîné le transfert de 300 personnes à l OPH (près de 15 % de l effectif, cf. annexe 1). A compter de cette même année, l augmentation a été également plus marquée en raison de l impossibilité de récupérer des charges au titre des gardiens dans certaines conditions d emploi après trois arrêts de la Cour de cassation 30. Dès lors, l OPH doit comptabiliser de nouvelles charges non récupérables, conformément à la décision prise par son conseil d administration du 14 décembre 2006, et ce depuis le 1 er juillet Ainsi, entre le niveau des frais de personnel de 2006 et celui de 2008, la variation est de 29 %, soit près de 15 % par an. Fin 2008, un nouveau décret sur les charges récupérables est paru, qui permet aux OPH de répercuter sur les locataires une partie de ces charges de personnel. Toutefois, ces variations sont à retraiter à la lumière de la jurisprudence précitée, puisqu il en est résulté une minoration par Paris Habitat de ses charges de personnel. Le retraitement a donc consisté à recalculer ce qu aurait été le montant de ces charges non récupérables, leur non-comptabilisation ayant permis de conforter l autofinancement 31. Afin de pouvoir comparer les résultats de Paris Habitat avec ceux de ses pairs, le périmètre des frais de personnel (hors charges récupérables) a été élargi aux impôts et autres taxes perçues sur les rémunérations, principalement. 29 Selon les chiffres sur le résultat exceptionnel collationnés par le ministère chargé du logement. 30 Arrêts des 7 mai 2002, 27 septembre 2006 et 9 janvier 2008 (3 ème chambre civile). 31 Il a été pris en compte leur taux d évolution année par année par personne (l effectif retenu est celui inscrit dans les rapports annuels) pour obtenir un chiffre le plus exact possible, afin d annuler l effet volume de Ainsi, en 2007, c est un montant de K qui a été récupéré indûment (cf. courriel du 17 mars 2009 et annexe 1).