Partie I : La notion de charge commune L utilisation des termes «charges» et «charges communes» Les exemples administratifs...

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1 TABLE DES MATIÈRES Note de l auteur... xv Partie I : La notion de charge commune...1 Introduction...1 Chapitre 1 : les charges résultant de la copropriété et de l exploitation de l immeuble L utilisation des termes «charges» et «charges communes» Les exemples législatifs Les exemples administratifs Les exemples jurisprudentiels Les charges édictées «charges communes». à la déclaration de copropriété Chapitre 2 : Le fonds de prévoyance Les critères à considérer Le montant de la contribution au fonds Les parties communes à usage restreint L utilisation du fonds de prévoyance Le choix d utiliser le fonds de prévoyance...27 Chapitre 3 : La fixation de la contribution aux charges communes La tenue de l assemblée des copropriétaires La consultation de l assemblée des copropriétaires L avis du montant des contributions...37 Chapitre 4 : Les parties communes à usage restreint L exception au principe Le choix des termes pour la détermination des parties communes. à usage restreint de l immeuble Le statut d une partie commune : la terrasse Un outil pour favoriser l équité entre les parties privatives. à destinations variées...45

2 Chapitre 5 : La valeur relative de la fraction ou la quote-part...47 Chapitre 6 : La modification des quotes-parts La révision judiciaire Le délai La demande de révision pour l avenir La révision de la valeur relative et de la répartition des charges communes L écart minimal L écart en faveur d un autre copropriétaire ou au préjudice du copropriétaire demandeur La modification par le syndicat La modification par les copropriétaires...57 Chapitre 7 : La perception des charges communes La date de paiement La perte du bénéfice du terme Le mode de paiement...60 Chapitre 8 : La prescription extinctive La qualification du droit L exigibilité de l obligation La computation des délais L interruption de la prescription...68 Chapitre 9 : Les clauses pénales La légalité des clauses pénales Modifier l acte constitutif ou le règlement? Sont-elles des charges communes?...76 Chapitre 10 : Les honoraires extrajudiciaires La récupération des honoraires extrajudiciaires Les honoraires extrajudiciaires, charges communes?...82 Chapitre 11 : La Loi sur la publicité légale des entreprises...83 Partie II : Le recouvrement des charges communes...85 Introduction...85 Chapitre 12 : Les sanctions Le copropriétaire privé de son droit de vote La privation du droit de vote et la présence à l assemblée Le droit du créancier hypothécaire L avis de privation du droit de vote L acquéreur subséquent Le copropriétaire possédant plusieurs fractions...92

3 12.2..Le remplacement de l administrateur ou du. gérant copropriétaire L administrateur Le gérant copropriétaire...94 Chapitre 13 : Le recours aux tribunaux La compétence de la Cour La Cour du Québec, division des petites créances. (art. 953 et ss. C.p.c.) Le nombre d employés du syndicat La juridiction Le délai d audition Les autres tribunaux Chapitre 14 : les recours hypothécaires en faveur du syndicat des copropriétaires Introduction Le délai d audition Recours hypothécaires L hypothèque légale en faveur du syndicat des. copropriétaires L objet de l hypothèque Les honoraires extrajudiciaires occasionnés par le. recours hypothécaire L avis d hypothèque légale du syndicat des copropriétaires Le préavis d exercice du recours Le contenu du préavis Le défaut du copropriétaire Le montant de la créance due par. le copropriétaire Le recours hypothécaire choisi par le syndicat. des copropriétaires La possibilité pour le copropriétaire ou un tiers. de remédier au défaut énoncé La description de l unité grevée L obligation du copropriétaire de délaisser le bien La personne visée La signification du préavis d exercice L inscription du préavis d exercice La possibilité de faire échec au recours Délaisser le bien volontairement Remédier au défaut Les frais engagés...137

4 14.7 L exercice du recours La prise de possession à des fins d administration La prise en paiement La vente sous contrôle de justice La quotité de la créance Le rang de collocation de l hypothèque légale du syndicat Chapitre 15 : La substitution de garantie Chapitre 16 : L ordonnance de sauvegarde Les critères d obtention La juridiction des différents tribunaux Chapitre 17 : L article 1069 du Code civil du Québec La protection fournie par l article 1069 C.c.Q Le droit sous l ancien article 1069 C.c.Q Droit personnel ou droit réel? Le défaut ou le retard à fournir l état des charges L état des charges erroné Le syndicat réclame trop Le syndicat réclame moins et le délai de quinze jours. n est pas expiré Le syndicat réclame moins et le délai de quinze jours. est expiré Les intérêts sur les charges communes La contribution au fonds de prévoyance Conclusion Partie III : Annexes Note de l auteur Modèles Annexe I : Avis d adresse Annexe II : Avis d hypothèque légale du syndicat des copropriétaires Annexe III : Préavis d exercice d un droit hypothécaire de prise en paiement Annexe IV : Préavis d exercice d un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice Annexe V : Requête en délaissement forcé et prise en paiement Annexe VI : Requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice aux enchères

5 Annexe VII : Requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de gré à gré Annexe VIII : Jugement à la suite d une requête en délaissement forcé et prise en paiement Annexe IX : Sommaire du jugement en délaissement et prise en paiement Annexe X : Jugement à la suite d une requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice aux enchères Annexe XI : Jugement à la suite d une requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de gré à gré Annexe XII : État de collocation à la suite d une vente sous contrôle de justice Annexe XIII : Requête en contestation du projet d état de collocation Annexe XIV : Requête introductive d instance en radiation d inscription sur le registre foncier Annexe XV : Requête en substitution de garantie Annexe XVI : Demande d ordonnance de sauvegarde Annexe XVII: Clause prévoyant l imposition d amendes Annexe XVIII: Clauses prévoyant le remboursement des honoraires extrajudiciaires Table de la jurisprudence citée Table de la législation citée Table de la doctrine citée Index analytique