Etude foncière et immobilière du marché de la région d Annemasse. Atelier 2 : Leviers fonciers pour favoriser le logement abordable.

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1 En partenariat avec : Région Rhône Alpes Mandataire Mandataire : Etude foncière et immobilière du marché de la région d Annemasse Co-traitants : Co-traitants : Atelier 2 : Leviers fonciers pour favoriser le logement abordable Septembre 2013

2 Atelier 2 - Introduction Rappel des constats Parcours des outils et des nouveaux modes de faire Échanges sur la pratique du / des territoires dans la mobilisation des outils Retour d expériences sur l apport de ces outils pour l action foncière dans une perspective de développement de logements logements abordable Points singuliers / besoins selon vous à faire ressortir 2

3 Atelier 2 Rappel des constats «partagés» Un renchérissement des prix de l immobilier / du foncier qui s est encore accentué et ne permet plus le développement d une offre en logement abordable Des ménages qui n arrivent plus à se loger sur l agglomération Des migrations / ménages qui s éloignent de plus en plus des centralités Un étalement urbain qui se poursuit en lien avec l habitat Un développement des déplacements Un ralentissement de la construction y compris à Genève qui se confirme malgré les efforts des collectivités Une difficulté à maintenir la production en locatif social y compris (surtout) à Genève Un lien fort entre «développement démographique - migration emplois actifs frontaliers» 3

4 Atelier 2 Rappel de nos constats en lien avec le foncier Des projets importants à venir nécessitant des moyens d actions importants pour le remembrement de nombreux fonciers urbains Une diminution des projets en «aménagement organisé» des acteurs privés Disparition progressive des opérations mixtes ou groupée (terrain pas assez grand) Opérations de plus en plus à l échelle de la parcelle (pas de remembrement) Prix élevé = parcelle de plus en plus petite Une difficulté à équilibrer les grands projets de renouvellement urbain en raison d un foncier cher dans l existant Des partenariats publics / privés à renforcer Document d urbanisme qui favorise le diffus et la nouvelle urbanisation à la parcelle alors que historiquement le territoire favorisait le développement d opération plus globale et mixte Un outil EPF qui risque de se retrouver un peu seul et insuffisant en capacités face à l ampleur des besoins en matière de maîtrise foncière? la volonté de la collectivité à «organiser les projets» et de bénéficier de «retours sur investissement» à travers les fonciers maîtrisés 4

5 Atelier 2 Plusieurs leviers à travailler Levier ❶ De quel foncier parle-t-on? Levier ❷ La capacité de constructibilité du projet Levier ❸ Combinaison des «outils» et détermination du rôle de chacun dans le temps Levier ❹ La négociation du prix à l entrée Levier ❺ Contenir la hausse des prix de sortie et donc l augmentation des charges foncières Levier ❻ Intégrer la question des «participations» dans la réflexion de projet Levier ❼ Un Cadre de Stratégie foncière de la collectivité? 5

6 Atelier 2 - exemple du Plan foncier de l agglomération d Annemasse Source : Etude sur les potentiels d urbanisation et mise en œuvre du SCOT de la région d Annemasse - Note de synthèse Janvier 2010 Des potentialités encore importantes Un potentiel qui s appuie principalement sur le diffus et l ouverture nouvelle à l urbanisation * Près de 90% de ce gisement foncier est situé dans des zones U ou AU (NA) «non bloquées», ouvertes à l urbanisation. -> majorité du gisement foncier est encore constitué de foncier nu : 272 ha (soit 81% du gisement total) et seulement 62 ha en renouvellement urbain * Encore 72.2 ha en extension urbaine soit 21% du gisement foncier total. * Plus de 43 ha des gisements ouverts à l urbanisation sont situés dans des secteurs éloignés des centralités, des dessertes en transports en commun, alors que 12,5 ha proches des centralités et des TC sont fermés à l urbanisation (zones AU bloquées) 6

7 Atelier 2 La mobilisation des outils PLU Possibilité aujourd hui de combiner plusieurs familles d outils Les outils règlementaires Le zonage et les règles définit les possibilités de constructibilité en zone U et AU Les servitudes d urbanisme Classique ER pour création de voiries et équipements art L è du CU De mixités sociales SMS secteur de mixité ou de diversité sociale art L è du CU ERL- en vue d un programme de logements art L b du CU Servitude pour préparer un PAPAG art L 123-2a du CU Attention ils ouvrent un droit de délaissement au propriétaire. Ouvrant droit à nouvelles possibilités de constructibilité en cas de mixité majoration de SHON/SDP Dépassement pour mixité avec réalisation de logements sociaux art L du CU majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %, la majoration étant identique pour l ensemble des règles volumétriques -> Il n est plus imposé que les programmes de logements pouvant bénéficier de la majoration comportent 50 % de logements sociaux Dépassement pour performance énergétique art L du CU 7

8 Atelier 2 La mobilisation des outils PLU Les outils d anticipations foncières DPU/DPUR - Droit de préemption urbain / renforcé : Articles L211-1 à L211-7 dont L211-4 ZAD Zone d aménagement différé 6 ans - Articles L212-1 à L212-5 Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, le fond de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l objet de projets d aménagement commercial : Articles L214-1 à L Droit de préemption sur les Espaces naturels sensibles : Articles L142-3 Les outils de réflexion et d anticipation de «projet» Périmètres d Attente de Projet d Aménagement Global (PAPAG) 5 ans - L du CU Orientations d Aménagement et de Programmation (OAP) - fixe les objectifs. En matière d aménagement (structure viaire, espaces publics ), de programmation (droits à construire, type de logements) d équipements. Dans le cas à venir de PLUI : OAP peuvent tenir lieu de PLH et de Plan de Déplacement Urbain (PDU). Les possibilités de phasage Art L et L du CU «échéancier prévisionnel de l ouverture d urbanisation des zones AU et équipements au sein du «rapport de présentation» - suite à la Loi ENL (2006) Depuis la loi Grenelle 2, l échéancier peut également être intégré dans les orientations d aménagement et de programmation du PLU. 8

9 Atelier 2 La mobilisation des outils PLU Les outils d accompagnement au développement aux transports et autres Densité minimale aux abords des transports en commun art L bis du CU Autoriser l urbanisation dans les espaces situés aux entrées de ville et lever l interdiction de construire prévue par l article L Les outils «fiscaux» Possibilités de majoration de la valeur locative (TFPNB) ENL art 24 / CGI art 1396 pour lutter contre la rétention foncière Le législateur a donné la possibilité aux communes de lutter contre la rétention foncière par une majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. La Loi de Finance rectificative pour 2012 a modifié la portée de l article 1393 du Code Général des Impôts. Cet article prévoit en effet une majoration de la valeur cadastrale des terrains constructibles, jusqu à 3 /m², par délibération du Conseil Municipal. Cette majoration initialement limitée aux zones U est désormais étendue aux Zones à urbaniser, à condition que les réseaux et voiries soient suffisants. Le versement pour sous-densité (art L à 46 du CU) Ce versement ne peut être dû que si la collectivité compétente en matière de PLU a préalablement instauré un seuil minimal de densité (SMD). Il peut être déterminé par secteur de territoire en zones U et AU. Dès lors qu une construction ne respecte par le SMD, le versement pour sous-densité est dû par le dépositaire du permis de construire Taxe sur les terrains rendus constructibles Loi ENL art 26 / CGI art 1529 et 1379 II Les obligations de limitation de la consommation foncière / diagnostic? Grenelle 1 et 2 nécessité de constituer les éléments de consommation / objectif La réalisation d un diagnostic foncier? Loi ALUR 9

10 Atelier 2 En quoi ces outils sont «importants» par rapport à l action foncière? Apporter un cadre le PLU = 1 er outil de stratégie foncière Cadre Permettre de «maîtriser du foncier» et/ou de le «négocier» à sa bonne valeur Se sont tous les outils d anticipation (DPU/DPUR, ZAD, ) Se sont tous les outils de mixité, de servitude, Permettre aux acteurs de pouvoir s inscrire dans une temporalité de projet Permettre de préparer / construire des projets Se sont tous les outils de périmètre de réflexion, de projet y compris à travers le rapport de présentation, de PADD (échéancier) Permettre de financer les équipements / des «politiques foncières» Récupération de moyens financiers en lien avec l ouverture à l urbanisation taxes Coûts du foncier «croissants» face à : -> une volonté de développement d opérations «abordables» dont les prix de sortie sont inférieurs de 20 à 25% du prix du marché -> une volonté de développement de «programme mixte» intégrant 20 à25% de locatif social et pour lesquels la péréquation entre «accession libre» et «locatif social» n est plus possible Difficultés : Maintenir les équilibres entre l entrée (les coûts) et la sortie (prix potentiel de sortie) Faire en sorte que les «prix de sortie» induit par le «prix d acquisition du foncier» correspondent aux «programmes / cibles» visés Financier les coûts fonciers Questions : Avez-vous connaissance de ces outils? De ces possibilités Utilisez-vous ces outils / A votre connaissance les communes les utilisent-ils? Si non, pourquoi? 10

11 Atelier 2 En quoi ces outils sont «importants» en amont de la chaîne? En synthèse Comment sortir du processus du «+» à «+» segmentation du processus public en lien avec la création de nouveaux outils et la tendance à la segmentation des actions Prix Acquisition Portage foncier + Coût construction Aménagement + Participations = Niveau de vente des Non «charges foncières» admissible au Taxe Consultation final Déficit Risques Si pas de sortie prolongement du portage = coût supérieur Si pas de sortie = portage foncier sur la phase d aménagement Si pas de sortie = durée de commercialisation qui se rallonge Si pas de sortie = compensation par la collectivité du déficit En synthèse Comment aller vers un processus du «-» à «-» Réinscrire les actions et outils dans une vision globale du projet Au regard de l objectif Cadre de Faisabilité = Prix de sortie Charges foncières admissibles - Participations Taxe - Coût construction Prix Acquisition = Aménagement Valeur réelle du foncier Si en amont, vision globale des coûts du projet Dès lors détermination de l organisation des outils et des actions Bonne articulation entre les «temporalités» de portage foncier en lien avec celles de l aménagement, du montage et de la commercialisation des opérations immobilières Selon ces éléments détermination du cadre / temporalité des actions de la collectivité -> Mobilisation d un opérateur foncier -> Acquisition propre -> Mobilisation d un aménageur -> Consultation des acteurs Tous ces outils induiront une valeur d entrée du foncier Et donc une stratégie du propriétaire Et donc une stratégie des acteurs * Outil de maîtrise foncière DPU/DPUR * Outil de cadre de projet Périmètre de projet / sursit à statuer * Outil de cadre de valeurs Servitude, mixité, emplacement réservé * Outil de «taxe sur plus value» * Outil de «ré-hausse de la valeur cadastrale» des fonciers non bâti constructibles Mise en place des outils d action foncière et de cadre de projet au sein du PLU Mise en place des outils «fiscaux» 11

12 Atelier 2 En quoi ces outils sont «importants» par rapport à l action foncière l application du double processus? Du foncier vers le projet, le processus ++ Attentes des propriétaires fonciers + Coûts d'aménagement + Adaptation aux objectifs PLH Variables d'ajustement 350 / m² foncier/ 684 / m² shon Dépenses globales = 6,3 millions/ 957 / m² shon 40% de l offre administrée à 200 / m² shon > Reste 5,8 millions de dépenses à couvrir Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 / m² shon = prix de sortie 5900 / m² habitable Ou valorisation de la charge foncière au prix du marché actuel et financement d un déficit d opération = 3,1 millions = Majoration de la shon > Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 / m² shon > Ou minoration du déficit à 1,2 millions Du projet vers le foncier, le processus - - Prix de vente adaptés Recettes foncières afférentes Adaptation aux objectifs PLH Déduction coûts d'aménagement Logement libre 3900 / m², logement abordable 3300 / m² Locatif social 200 / m² shon, abordable 400 / m² shon, libre 670 / m² shon 30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,3 millions 1,8 millions d aménagement à déduire des recettes soit un solde de 1,5 millions pour l achat du foncier soit 117 / m² foncier 230 / m² shon = Majoration de la shon de 20% > Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = K > Ou valorisation sur CF logement abordable = K > Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 / m² Question : Quelle pratique au sein du/des territoires? 12

13 Atelier 2 Quelle articulation des temps de l action foncière/ de la traduction opérationnelle/ de l aménagement/construction Modèle habituel Foncier Aménagement Revente des charges Construction foncières Acquisition en amont Engagement des coûts avant récupération des recettes Selon conditions de marchés et destination Plusieurs temps de financement pour la collectivité pas de financement global mais segmenté Récupération des coûts engagés en amont = décalage des recettes / pas de retour sur investissement Quid si la commercialisation nécessite plus de temps? = refinancement du portage foncier sur la phase aménagement (en plus des coûts d aménagement)??? Si difficulté d écoulement, ralentissement des activités de constructions neuves = Capacité d absorption des marchés à la baisse Nouveaux projets décalés dans le temps, revus en conséquence (opération tranchée / réalisation en plusieurs phases) = Durée de portage plus longue Quid du portage par les collectivités Quid du portage par les acteurs Capacité de financement limitée des collectivités, des acteurs surtout si portage plus long que prévu + surcoût d opération = risque de surcoûts / déficit voire d abandon des projets 13

14 Atelier 2 Comment mieux répondre aux objectifs dans l articulation des temps opérationnel? De nouveau(x) modèle(s) La question des étapes, de l articulation entre les outils les évolutions nécessaires? Maîtrise foncière Portage sur 15 ans = Remboursement fractionné du foncier + aménagement Constitution de la maîtrise et du portage Aménagement Bail (à construction) = Perception des loyers sur 25 à 35 ans minimum Titulaire de la propriété foncière Transfert de propriété publiques déjà maîtrisée? < 2 à 4 ans > < 1 an > Propriété foncière / Et donc bénéficiaire du droit du bail lié à la propriété foncière : Opérateur en charge du portage foncier? Ou collectivité avant remboursement? < 10 ans > ou restitution du foncier à la collectivité avec les droits qui y sont liés au bout du remboursement? < 15 à 20 ans > Acquisition? Portage foncier? Financement? Question : Quelle pratique au sein du/des territoires? 14

15 Atelier 2 Ce modèle induit que la collectivité / opérateur reste propriétaire du foncier Stratégie foncière de la collectivité? Acheter pour revendre Rester propriétaire Susciter la vente, le partenariat Cadre: la mise en place de la «taxe sur les plus values» Couplée à la «réévaluation de la valeur cadastrale des fonciers non bâtis constructibles» Le foncier n a pas qu une vie mais plusieurs vies => La question de la ré-orientation de la maîtrise foncière publique avec l utilisation des outils de type «Baux emphytéotiques» 15

16 Atelier 2 : Rester propriétaire? Bail emphytéotique/ bail à construction. Droit réel d une durée de 18 à 99 ans, la durée effective dépendant du temps nécessaire à l amortissement du bien (ie : couverture du prix de revient par le solde des dépenses et recettes) ; La mise à disposition du terrain est assortie d un loyer ; En fin de bail, la collectivité qui l a consentie devient propriétaire des constructions édifiées sur le terrain. La question de la durée est au cœur du montage : la collectivité aura intérêt à ce que la durée n excède pas 40 ans pour éviter de récupérer un immobilier nécessitant de lourds travaux de réhabilitation tandis que l amortissement du bien doublé d un objectif de constitution de fonds propres conduira à allonger la durée au-delà de 30 ans côté preneur. Dans le cas d un adossement à un financement PLAI/ PLUS, pas nécessairement les marges de manœuvre pour dégager un loyer ce qui suppose que la collectivité ne soit pas en situation de remboursement d emprunt Les questions que soulève ce montage Quel devenir pour le bien immobilier, la collectivité n ayant pas nécessairement vocation à gérer un patrimoine immobilier? Quelle taille d opération face à la nécessité de reloger les habitants? Quels objectifs de la collectivité? Organiser la mutabilité d un bien dans un secteur où les orientations restent à définir? Augmenter sa capacité de recours à l emprunt via la constitution de revenus? 16

17 Atelier 2 Leviers fonciers pour favoriser le logement abordable? Mobiliser les bons outils fonciers (du document d urbanisme au PLH en lien avec le SCOT) dans une vision de projet intégrant les notions de «valeurs foncières» et de «temporalité opérationnelle» -> Quid de disposer des moyens importants d anticipation et de maîtrise à moyen / long terme sur les espaces fonciers stratégiques? en lien avec les grands projets de structuration du territoire (tram/train, étoile ferroviaire, gare, ) -> Quid des modalités de portage foncier pour une bonne articulation des «efforts» des collectivités et de leur partenaire (EPF, SEM,.) entre «temps du portage foncier», «temps de l aménagement» et «temps de la construction» (commercialisation) -> Quid de la stratégie foncière à terme : au regard de la pression foncière et des enjeux du territoire, faut-il rester sur la base d une stratégie classique de «achat/vente» ou aller vers une stratégie mixte intégrant la stratégie «achat / conservation de la maîtrise foncière dans le temps» Importance de la conservation et de la maîtrise de la valeur dans le temps => constitution de montage en «bail emphytéotique» au profit de la collectivité? -> Quid de l intégration de ces éléments d approches plan foncier - référentiel des valeurs double approche ++ et - - dans les «stratégies foncières» à venir des PLU et SCOT? 17

18 Atelier 2 : Questions / échanges Au sein du / de vos territoires, quelle mobilisation des outils au sein des PLU? pratique en matière d action foncière? mettant en œuvre les possibilités vues ensemble... Anticipation foncière Avez-vous des exemples à partager? mise en œuvre de nouveaux modèles de montage d articulation du foncier avec les temps «opérationnels» dans un principe de «conservation de la maîtrise du foncier dans le temps» Points importants selon vous? 18

19 Atelier 2 Merci pour votre attention 19