IMPÔTS DIRECTS LOCAUX. Evolution juridique de la TFPB

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1 LETTRE # JANVIER 13 FISCALEMENT VÔTRE Sommaire IMPÔTS DIRECTS LOCAUX Evolution juridique de la TFPB Page 1 CAMPAGNE 2013 DE LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS Interview de Sébastien Devaux Page 2 L immobilier, 2ème poste de dépenses des entreprises après les salaires Page 4 LE BAIL COMMERCIAL : les exceptions Page 5 IMPÔTS DIRECTS LOCAUX Evolution juridique de la TFPB L e Conseil d Etat a répondu à deux questions importantes et inédites concernant l évaluation des locaux commerciaux pour l établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). D une part, l Administration ne peut modifier l évaluation d un local commercial sans avoir saisi au préalable la commission communale des impôts directs selon l article 1505 du Code Général des Impôts. Celle-ci doit être saisie, non seulement aux cas de constructions nouvelles, de changements de consistance ou encore d affectation, mais aussi à l occasion de chaque modification par l Administration de l évaluation des propriétés bâties visées à l article à l article 1518 bis dudit Code. Le Conseil d Etat rappelle Pour déterminer la valeur des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), l administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l évaluation des propriétés bâties. Le service des impôts fixe les évaluations après comparaison et harmonisation avec les autres communes du département. Toute modification de l'évaluation d'un local commercial doit être soumise à la commission communale des impôts directs, faute de quoi le juge est tenu de fixer une nouvelle valeur locative. dans cet arrêt que le juge des impôts détient un pouvoir souverain lorsqu il s agit d apprécier, dans un cadre contentieux, la valeur locative d un immeuble. Il peut comparer les immeubles entre eux et choisir également les communes de référence. D autre part, l omission par l Administration de cette obligation constitue une irrégularité conduisant le juge de l impôt à écarter définitivement la valeur locative retenue par l Administration. Cette irrégularité n'a pas pour effet de libérer le bien de toute imposition! / 1

2 Il appartient au juge de l impôt de fixer une nouvelle valeur locative : soit il retient la valeur locative de l année précédente, soit il détermine la valeur locative de l année en litige. Dans cet arrêt, la société Sogébail a contesté les cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie concernant l hôtel Sofitel situé dans le quartier de La Défense. Pour déterminer la valeur locative de cet hôtel, le tribunal administratif, en l absence de local type approprié dans cette commune, a retenu le Grand Hôtel Intercontinental situé dans le 9ème arrondissement de Paris. CE 26 septembre 2012, n / Sté Sogébail La valeur locative de locaux professionnels est la base de calcul de nombreux impôts pour les propriétaires qui les répercutent sur leurs locataires : la taxe foncière, la taxe d enlèvement des ordures ménagères, la CFE N oubliez pas que 2013 est l année de la révision générale des valeurs locatives des locaux professionnels (prévue par la loi de finances rectificative pour 2010). CAMPAGNE 2013 DE LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS Interview de Sébastien Devaux I nventage vous accompagne dans le cadre de la révision générale des valeurs locatives. Sébastien Devaux, directeur général du Groupe Inventage nous présente cette nouvelle offre. Depuis 1970, aucun grand programme de révision des valeurs locatives des biens commerciaux n a été engagé. Pourquoi déclencher cette révision générale en 2013? Effectivement, la révision générale des valeurs locatives des locaux commerciaux, après avoir été décidée puis finalement abandonnée au début des années 1990, a été Sébastien Devaux, Directeur Général du Groupe Inventage remise au goût du jour en 2009 pendant le débat sur la taxe professionnelle. Annoncée au 1 er semestre 2012, cette révision a été repoussée après les élections présidentielles et législatives de Finalement, elle aura lieu durant le 1 er semestre Le projet a été avorté à plusieurs reprises, principalement pour des raisons politiques : les simulations effectuées à l époque ayant montré d importants transferts de charges entre contribuables. Il ne faut pas non plus négliger l aspect chronophage pour l Administration fiscale car cela concerne 2,7 millions de propriétaires pour 4 millions de locaux commerciaux, un chantier pharaonique! Aujourd hui, l Administration est prête. Une expérimentation a été réalisée sur 5 départements en 2011 (Hérault, Pas-de-Calais, Bas- Rhin, Haute-Vienne et Paris) ayant permis de mettre au point la méthodologie et l organisation. Quelle est l opportunité d une telle révision pour l Administration? D une part, cette révision générale des valeurs locatives va permettre à l Administration de simplifier ses bases de calcul, elle s y perdait parfois. La valeur locative d un local professionnel est dorénavant déterminée Dates A compter du mois de février 2013, les propriétaires de locaux professionnels recevront une déclaration (formulaire 6660-REV) à remplir pour chaque local qu'ils possèdent. La date limite de dépôt de cette déclaration est fixée au 8 avril Des délais supplémentaires seront accordés aux télé-déclarants : 22 avril 2013 pour les propriétaires de 1 à 10 locaux, 29 avril 2013 pour les propriétaires de 11 à 100 locaux, 6 mai 2013 pour les propriétaires de plus de 100 locaux. en fonction de l état réel du marché locatif (surface et loyers compris), et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local type. Trente ans après, on rencontrait des difficultés pratiques : locaux types non représentatifs, absence de local type dans certaines communes ou nouveaux types de locaux comme les complexes cinématographiques. / 2

3 Le recensement des surfaces et des loyers sera donc effectué par le biais d une nouvelle déclaration «6660-REV» ayant pour date de référence le 1 er janvier Un dispositif de mise à jour permanente est également prévu à compter de l année Au final, après cette période transitoire et malgré l instauration du coefficient de neutralisation, on peut supposer que cette démarche de mise à jour des bases foncières engendrera une hausse du poids des impôts fonciers pour certaines catégories de contribuables. Ces impôts représentent une part significative du budget des collectivités locales, c est une réelle opportunité pour celles qui cherchent à augmenter leur budget depuis les lois sur la décentralisation. Il est important de préciser deux points : Afin d'éviter un transfert de charge vers les locaux professionnels, la loi prévoit un mécanisme de correction des valeurs locatives garantissant les équilibres contributifs actuels entre différents types de locaux : il s agit du «coefficient de modération ou de neutralisation». Ce mécanisme a été étendu par la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 à la taxe d'habitation et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En revanche, les locaux industriels sont exclus du champ d'application du coefficient de neutralisation. Par ailleurs, la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 prévoit d instaurer un mécanisme de lissage, sur les années 2015 à 2018, des écarts d'imposition résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Ces écarts sont pris en compte, dès lors qu'ils excèdent un certain seuil, qu'ils traduisent une augmentation (auquel cas, ils ouvrent droit à une exonération partielle d'impôt) ou une diminution des cotisations (auquel cas, ils entraînent une majoration d'impôt). Aymeric Givord - Responsable Impôts Directs Locaux chez Inventage A l heure actuelle, les surfaces déclarées sont-elles correctement pondérées? Cela dépend de l ancienneté du local je dirais. Plus le local est ancien, plus il existe des risques de modifications (par exemple, la réhabilitation des volumes), des «disproportions» dans le calcul des valeurs locatives sont possibles. Parfois même, ces réhabilitations n ont pas fait l objet de nouvelles déclarations. Cela engendre des déclarations de surfaces «brutes». Inventage peut vérifier l utilisation réelle des surfaces déclarées en se référant aux différents types de surfaces à déclarer et en se reportant aux changements règlementaires récurrents pour déterminer ses surfaces. Il ne faut pas oublier qu outre la pondération des surfaces imposables, il faut mesurer correctement les surfaces utiles et, donc, avoir recours à des professionnels aguerris aux déductions à réaliser dans sa déclaration. La nouvelle méthode de calcul utilisée par l Administration estelle plus appropriée? Si on s en tient uniquement à la réalité économique, ma réponse sera oui. Elle correspond plus à la réalité actuelle. Quel est l impact fiscal attendu? Une hausse progressive de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises est prévisible. Je parle de progression car j ai déjà mentionné que la hausse des taxes sera lissée sur la période pour permettre une réduction progressive des écarts d imposition. Quels sont les moyens d optimisation pour les propriétaires et les conséquences pour les locataires? Même si le propriétaire refacture entièrement la taxe foncière à son locataire, son intérêt est aussi de limiter le poids de la fiscalité lié à son bien pour rester compétitif par rapport au marché immobilier. Le bail défini (valeur par mètre carré) doit avoir une valeur proche de la réalité. S il faut brandir le spectre du bâton, il existera également des redressements au réel par l Administration en cas d erreurs dans la déclaration. Les professionnels de l immobilier, comme les entreprises / 3

4 foncières sont plus armés humainement et techniquement pour effectuer leurs déclarations que les propriétaires familiaux peu au fait de la réglementation. On s aperçoit que ce recensement est une surcharge de travail pour tous. Déjà engagé sur ce type de mission depuis février 2012 auprès de plusieurs clients, Inventage, grâce aux compétences techniques et aux connaissances réglementaires et juridiques, a une capacité actuelle de production de 50 à 70 plans par jour (analyse de plans, intégration dans une base de données) qui montera en puissance dans les prochains mois. Nous sommes donc prêts pour les retardataires! Quels sont enfin les moyens humains et matériels mis en œuvre par Inventage pour accompagner les entreprises? Nous avons noué un partenariat qui permet à nos clients et métreurs l accès au logiciel Optitaxes. Ce logiciel permet de collecter les plans en ligne, d intégrer les surfaces pondérées tout en renseignant les Centres des impôts concernés pour chacun des sites. Ainsi, après métrage et saisie des données, les déclarations REV seront pré-remplies et nos clients pourront sereinement procéder soit à l envoi postal, soit à la télé-déclaration. Nous proposons également à nos clients d utiliser les surfaces mesurées afin de valider les éléments de taxation passés. Ainsi ils pourront effectuer des demandes de dégrèvement soit sur le motif de la minoration des surfaces soit sur le motif du changement de local type ; ou les 2! C est un moyen de minorer le coût engendré par cette réforme pour les entreprises. La prise en compte des valeurs locatives révisées interviendra en 2015 pour le calcul des impôts directs locaux (taxe foncière, cotisation foncière des entreprises notamment). L actualisation annuelle des valeurs débutera à compter des impositions établies en Le défaut de production dans les délais de la déclaration entraîne une amende de 150. Les omissions ou les inexactitudes constatées entraînent une amende de 15 par omission ou inexactitude. L IMMOBILIER, 2ème poste de dépenses des entreprises après les salaires A noter En Ile de France, l attractivité maximale d une entreprise se situe dans les 8ème et 9ème arrondissements de Paris. L attractivité serait divisé par quatre si l entreprise s installe en 1ère couronne et par 76 en deuxième couronne. (étude Roland Berger). La valeur locative de locaux professionnels est la base de calcul de nombreux impôts ou taxes pour les propriétaires qui les répercutent sur leurs locataires. De surcroît, en période de crise, les entreprises se concentrent sur leurs frais immobiliers pour chercher à faire des économies. Toutes les opérations classiques comme acheter, déménager vers des régions plus attractives ou renégocier son contrat de bail sont connues. Acheter est le souhait de plus en plus de dirigeants. Selon le dernier baromètre du site BureauxLocaux.com (Octobre 2012), cette demande est en augmentation de 30%. Déménager est également un souhait formaté par près de 35% des chefs d entreprises interrogés dans cette même étude. En aparté, l étude du cabinet Roland Berger publiée début Décembre 2012 «Mieux appréhender ses choix immobiliers» démontre que le choix d un couple loyer-charges moins élevé peut se relever moins rationnel que prévu. Un déménagement entraîne une perte de 4 à 10% de temps de travail effectif (allongement des déplacements, du trajet domicile-travail) et une hausse potentielle de 25 à 30% des coûts associés (taxis, cartes de transport). Renégocier son bail commercial est devenu une pratique courante. Le décret du 26 août 1987 qui définit les charges entre le locataire et le propriétaire n est pas automatique et n encadre pas toutes les charges. 4

5 LE BAIL COMMERCIAL : les exceptions Récemment, la Cour de cassation a rappelé qu en matière de bail commercial, les charges refacturables au locataire, relèvent du contrat entre les Parties. L application du décret du 26 août 1987 qui définit les charges dues par le locataire n est pas automatique. La question s'est alors posée de savoir si l'absence, dans le bail, de mention relative aux charges incombant au locataire dispensait celui-ci du paiement des charges récupérables, telles que définies par le décret du 26 août Le propriétaire des locaux a obtenu une ordonnance enjoignant au locataire de lui payer, au titre des charges de chauffage, une certaine somme, après déduction du montant du dépôt de garantie. Le locataire s est opposé à cette ordonnance et a demandé la restitution du dépôt de garantie. Le juge du fond a rejeté ces demandes. Mais l'arrêt est cassé par la Cour de cassation le 3 octobre 2012, au motif que le décret du 26 août 1987 n'est applicable à un bail commercial que si les parties y ont fait référence. La Cour de Cassation avait jugé dernièrement que, à défaut de stipulation contractuelle, la taxe d enlèvement des ordures ménagères restait à la charge du bailleur de locaux commerciaux. Il semble donc que la solution ou la position de la Cour de cassation soit la même pour tout autre charge. Dans cette affaire, une société a conclu un bail commercial, selon lequel le locataire était tenu de payer au titre des charges locatives des provisions mensuelles. Lors de la régularisation annuelle de la note de chauffage, le locataire refusa de payer le solde des charges au motif qu il n utilisait pas les appareils de chauffage collectif et que le contrat de bail était imprécis quant à la liste des charges récupérables au profit du bailleur. Cass / Civ. 3 octobre pourvoi n La lettre «Fiscalement Vôtre» est publiée par Inventage Directeur de la publication : Sébastien Devaux Pour plus d informations : Pour nous contacter : contact@inventage.fr ou Tél : , Boulevard Poissonnière Paris Tél : RCS Paris : Ce document constitue une oeuvre réalisée par Inventage. Il est protégé par le Code de la Propriété Intellectuelle au titre des dispositions relatives à la propriété littéraire, artistique et aux droits d auteur. Toute copie ou reproduction, intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit est strictement interdite, sauf autorisation écrite préalable de Inventage. L utilisation des informations de ce document ne saurait en aucune façon engager la responsabilité de Inventage.