P A R L E M E N T W A L L O N

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1 C.R.A.C. N 10 ( ) 3e session de la 10e législature P A R L E M E N T W A L L O N SESSION C O M P T E R E N D U AVANCÉ Séance publique de commission* Commission des pouvoirs locaux, du logement et de l'énergie Jeudi 1er octobre 2015 *Application de l art. 161 du règlement Le compte rendu avancé ne peut être cité que s'il est précisé qu'il s'agit d'une version qui n'engage ni le Parlement ni les orateurs

2 SOMMAIRE Ouverture de la séance... 1 Organisation des travaux...1 Examen de l'arriéré Intervenants : M. le Président, Mme Defrang-Firket, M. Stoffels... 1 Auditions...1 Proposition de résolution visant a instaurer un dispositif de loyer de référence, déposée par MM. Stoffels, Dermagne, Collignon, Dupont et Onkelinx(Doc. 248 ( ) N 1)... 1 Désignation d'un rapporteur... 1 Audition de MM. Hilgers et Rolshoven, Coordinateur IT et Responsable pour la procédure de demande et l'examen du financement en vue de la spécialisé du logement de la Ville d Aix-la- Chapelle Intervenants : M. le Président, M. Hilgers, M. Rolshoven, Coordinateur IT et Responsable pour la procédure de spécialisé du logement de la Ville d Aix-la-Chapelle... 2 Échange de vues Intervenants : M. le Président, M. Hazée, M. Hilgers, Coordinateur IT et Responsable pour la procédure de demande et l'examen du financement en vue de la spécialisé du logement de la Ville d Aix-la-Chapelle, M. Rolshoven, Coordinateur IT et Responsable pour la procédure de demande et l'examen du financement en vue de la spécialisé du logement de la Ville d Aix-la-Chapelle, MM. Arens, Maroy, Dupont, Stoffels, Mme Baltus Möres...7 Liste des intervenants Abréviations courantes P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

3 COMMISSION DES POUVOIRS LOCAUX, DU LOGEMENT ET DE L'ÉNERGIE Présidence de M. Mouyard, Président OUVERTURE DE LA SÉANCE - La séance est ouverte a 14 heures 10 minutes. M. le Président. - La séance est ouverte. Bonjour à tous. Je vous propose de commencer nos travaux. ORGANISATION DES TRAVAUX Examen de l'arriéré M. le Président. - Je voudrais tout simplement vous dire qu'aujourd'hui, les auditions que nous allons avoir vont se faire en allemand. Des oreillettes sont prévues pour ceux qui ne connaissent pas l'allemand. Ils peuvent suivre les auditions sur le canal 1 en français. Pour les collaborateurs parlementaires et collaborateurs de cabinet, il n'y a aucun problème, vous pouvez vous placer aux places libres des bancs parlementaires. Malheureusement, on me signale que pour le public, vous ne pouvez pas j'en suis désolé, mais c'est le règlement et on l'applique également à moi vous mettre aux bancs parlementaires, mais j'ai demandé que l'on aille chercher deux ou trois oreillettes avec une rallonge pour que puissiez tout de même profiter de ce qui sera développé aujourd'hui. J'imagine que les services du Parlement sont en train de faire le nécessaire pour que vous ne soyez pas venus pour rien et que vous puissiez profiter de ces auditions. Pour la suite des auditions sur le même sujet, nous avions demandé aux groupes politiques de nous faire parvenir des propositions d'auditions. À ce stade, il n'y a que le groupe Ecolo qui a fait un certain nombre de propositions. Nous attendons donc les autres propositions. Je ne sais pas s'il y en a. La parole est à Mme Defrang-Firket. Mme Defrang-Firket (MR). - Monsieur le Président, nous avions une suggestion à formuler. C'est l'association syndicat des propriétaires allemands. Nous avons les coordonnées et nous pouvons les transmettre au secrétariat, sans souci, pour les joindre facilement. M. le Président. - Faites suivre les informations précises, si c'est possible. Ce sera plus facile pour le secrétariat de commission. Je ne sais pas si au niveau des autres groupes politiques... La parole est à M. Stoffels. M. Stoffels (PS). - Je voudrais tout simplement remercier les deux personnes présentes. Cela correspond effectivement à la proposition que nous avions formulée à l'époque de votre prédécesseur, Monsieur Crucke, qui a eu la gentillesse d'inviter nos deux ôtes d'aujourd'hui pour venir nous faire part de la manière de faire, comment cela se pratique du côté allemand. Pour ce qui concerne notre groupe, on va se limiter à l'audition que nous organisons aujourd'hui. M. le Président. - Pour le groupe PS, les propositions ont été faites puisque nous avons les orateurs aujourd'hui. Avant d'accueillir les orateurs, nous devons désigner un rapporteur. AUDITIONS PROPOSITION DE RÉSOLUTION VISANT A INSTAURER UN DISPOSITIF DE LOYER DE RÉFÉRENCE, DÉPOSÉE PAR MM. STOFFELS, DERMAGNE, COLLIGNON, DUPONT ET ONKELINX (DOC. 248 ( ) N 1) M. le Président. - L'ordre du jour appelle les auditions sur la proposition de résolution visant à instaurer un dispositif de loyer de référence, déposée par MM. Stoffels, Dermagne, Collignon, Dupont et Onkelinx (Doc. 248 ( ) N 1). Désignation d'un rapporteur M. le Président. - Mme Dock est désignée en 1 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

4 qualité de rapporteuse à l'unanimité des membres. Audition de MM. Hilgers et Rolshoven, Coordinateur IT et Responsable pour la procédure de demande et l'examen du financement en vue de la promotion de logements sociaux dans le domaine spécialisé du logement de la Ville d Aix-la-Chapelle M. le Président. - Je peux maintenant accueillir officiellement M. Hilgers et Rolshoven. Je vous remercie pour votre présence, merci d'avoir fait le déplacement et de venir nous faire part de votre expérience par rapport au sujet qui nous occupe. Je rappelle que ces messieurs travaillent au service Logement de la Ville d'aix-la-chapelle. Ils sont des spécialistes du Mietspiegel et aujourd'hui, ils vont nous expliquer leurs expériences à ce sujet. M. Rolshoven va commencer. Par la suite, nous aurons l'intervention de M. Hilgers et, suite à ces deux interventions, il y aura les échanges avec les parlementaires. Cela vous convient-il? Messieurs, encore merci pour votre présence. La parole est à M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Ja, guten Tag meine Damen und Herren. Herzlichen Dank, dass Sie uns eingeladen haben heute, besonderen Dank an Herren Stoffels, der uns hier die Möglichkeit gegeben hat, Ihnen etwas über den Mietspiegel zu sagen, damit es keine Missverständnisse gibt Und mein Kollege Herr Rolshoven wird Ihnen nachher die näheren Ausführungen machen. Vom Grundsatz her sehen Sie eine Präsentation, die enthält nur Stichworte. Mein Kollege wird das nachher etwas näher zu den einzelnen Dingen ausführen. Die Präsentation werde ich nachher, wenn gewünscht wird, in Form eines USB-Sticks an die Institution hier weitergeben, damit sie diese dann verteilen können. Sie werden gleich das eine oder andere zum Mietspiegel in Aachen und speziell auch in ganz Deutschland erfahren. Sie werden nachher an der einen oder anderen Stelle sehen, dass es verschiedene Arten von Mietspiegel gibt, und wir werden Ihnen auch erklären, warum wir dies in Deutschland eingeführt haben, dieses System. Grundsätzlich ist festzuhalten, in Aachen haben wir seit 1974 einen Mietspiegel, und das funktioniert eigentlich ganz gut. So ich darf dann das Wort an meinem Kollegen Herrn Rolshoven übergeben. Der wird Ihnen jetzt zu den einzelnen Dingen etwas sagen. Danke. Bonjour Mesdames et Messieurs, merci pour votre invitation. Un merci tout particulier a M. Stoffels qui nous permet, aujourd'hui, de parler du Mietspiegel, du loyer de référence. Je suis M. Hilgers et mon collègue, M. Rolshoven, vous donnera des précisions ensuite. Vous avez une présentation qui ne contient que des mots clés. Mon collègue explicitera les différents points plus tard. Cette présentation, si vous le souhaitez, je pourrai la fournir sous forme de clé USB. Vous pourrez ainsi la distribuer. Nous allons vous parler du loyer de référence a Aixla-Chapelle, mais aussi dans toute l'allemagne. Vous allez voir qu'il existe plusieurs types de loyers de référence. Nous allons vous expliquer pourquoi nous avons introduit ce système en Allemagne. Depuis 1974, nous avons un loyer de référence a Aix-la-Chapelle qui fonctionne très bien. Je passe la parole a mon collègue. M. le Président. - La parole est à M. Rolshoven. M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de Geehrte Damen und Herren, ich darf mich auch recht herzlich für diese Einladung bedanken. Und wir wollten Ihnen den Aachener Mietspiegel etwas näher bringen, aber auch nicht nur die Erstellung, sondern auch die Bedeutung, die dem Mietspiegel aufgrund des bürgerlichen Gesetzbuches für den Wohnungsmarkt hat. Hiervon oder hierzu ist zunächst mal darauf hinzuweisen, dass in Deutschland und demzufolge auch extrem in Aachen die Eigentumsquote sehr gering ist zum Verhältnis zum Beispiel, hier in Belgien. Die Preisentwicklung, wir haben da, glaube ich, auf Seite 5 ein Zahlenwerk. Wie Sie anhand dieser Zahlen feststellen können ist der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums in Deutschland lediglich bei 43,9 % und in Aachen ist er noch weitaus geringer, bei 26,8 %. Das heisst, der überwiegende Teil der Bevölkerung ist in Mietwohnungen untergebracht. Das wird sich auch in der nächsten Zeit kaum ändern, da die Preisentwicklung für selbstgenutztes Wohnungseigentum angestiegen ist, genauso wie die Grundstückspreise. In Aachen werden sie im Fernbereich unter 400 Euro pro Quadratmeter P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

5 kein Grundstück mehr bekommen. Daraus wir also ersichtlich, dass dem Mietwohnungsmarkt eine sehr grosse Bedeutung zukommt, und davon ist erst recht auszugehen, wenn ein erhöhter Wohnungsbedarf besteht und eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das heisst, dass gut wohnen ist nicht zu behandeln wie nach dem normalen wirtschaftlichen Grundsätzen, wo Angeboten und Nachfrage regeln den Preis, weil die Miethöhe nicht ins unermessliche gehen kann da jeder Bürger ein Anspruch darauf hat eine Wohnung zu angemessenen Bedingungen zu beziehen. Die einzelnen Bestimmungen sind, wie eben schon erwähnt, im bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, das fängt beim Anfang des Mietverhältnisses, mit Abschluss des Mietvertrages an. Da wird geregelt, dass der Vermieter die Wohnung zum vertraglichen Zustand zur Verfügung zu stellen hat beziehungsweise in diesen vertraglichen Zustand zu erhalten hat. Und der Mieter ist verpflichtet die vereinbarte Miete zu zahlen. So fern man jetzt noch davon ausgehen kann, dass die Miete frei vereinbart wird, nach dem eben zitierten Wirtschaftsgrundsatz muss man dazu ergänzen, dass das GBG beziehungsweise auch andere Bestimmungen diese Möglichkeit begrenzen. Es gibt da zum Beispiel das Wirtschaftsstrafgesetz, was also dem Vermieter untersagt, ein unangemessen hohes Entgelt zu verlangen. Dann gibt es noch die Mietproparagraphen im Strafgesetzbuch. Und diese Paragraphen begrenzen die Miethöhe bei Abschluss des Mietvertrages. Seit Juli ist eine zusätzliche Regelung ins bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen worden die sogar die Miete bei beginn des Mietverhältnisses beschränkt, und da wird die Bedeutung des Mietspiegels noch etwas grösser, weil da sinngemäss gesagt wird bei beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % überschritten werden. Auf die Ausnahmen, die bezüglich Neubau oder Vollmodernisierte Objekte abzielen, möchte ich jetzt hier auch aus Zeitgründen auch nicht näher eingehen. Das heisst, wenn ein Vermieter eine Wohnung vermietet muss er darauf achten, wie hoch die ortsübliche Miete für diese Wohnung ist, dass diese nicht mehr als 10 % bei der Neuvermietung überschritten wird. Ansonsten hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete. Dass heisst die Bedeutung des Mietspiegels ist nochmals gestiegen. Darüber hinaus, spielt der Mietspiegel eine sehr grosse Rolle, wenn im Laufe des Mietverhältnisses, der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht. Er hat per Gesetz einen Anspruch auf die sogenannte ortsübliche Miete und wenn er eine Mieterhöhung geltend macht, muss er diese begründen. Er muss also dem Mieter nachweisen, dass das was er verlangt, die ortsübliche Miete ist. Der Gesetzgeber, lässt hierzu verschiedene Möglichkeiten zu. Es gibt den Mietspiegel, er kann aus einer Mietdatenbank, er kann aus einem qualifizierten Mietspiegel begründen, oder er kann Vergleichswohnungen benennen. Qualifizierter Mietspiegel ist relativ teuer, weil er von Instituten erstellt wird. Es gibt per Gesetz strengere Vorschriften, und er wird extern erstellt. In überwiegenden Teil werden einfache Mietspiegel erstellt, wir sehen es hier an einer Graphik, dass also der überwiegende Teil in Deutschland als einfacher Mietspiegel erstellt wird. Der Mietspiegel ist auch die häufigste Art die Mieterhöhung zu begründen, weil er recht übersichtlich ist, weil er den Mietern und Vermietern zugänglich ist, und zur Verfügung gestellt wird, und im Endeffekt dadurch Mieter und Vermieter in die Lage versetzt werden auf einer einfachen und übersichtlichen Weise, Kenntnis über die im Mieterhöhungsverfahren wichtigen Daten zu verschaffen. Der Vorteil von Mietspiegel liegt also darin, dass sie das örtliche Niveau auf einer breiten Informationsbasis abbilden. Sie ermöglichen so eine einfache Überprüfung sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter. Wie wird jetzt ein Mietspiegel erstellt? Wie eben schon erwähnt ist der Mietspiegel eine Übersicht über die Ortsübliche Vergleichsmiete. Im bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt dass also eine Gemeinde den Mietspiegel erstellen kann, oder die Interessenverbände der Mieter und Vermieter zusammen. Wir in Aachen haben eine Arbeitsgruppe Mietspiegel in der die Interessenvertreter Haus- und Grundbesitzerverein und Mieterschutzverein Mitglied ist, und die Stadt Aachen. Der Mietspiegel wird in der Regel alle 2 Jahre fortgeschrieben. Ich sage in der Regel weil es bisher 2 Ausnahmen gegeben hat. Der jetzige Mietspiegel ist nur für das Jahr 2015 gültig und im Jahre 1990 konnten sich die Interessenverbände nicht einigen. Es wurde der Mietspiegel per Ratsbeschluss erstellt. Alle 2 Jahre werden oder geht der Fachbereichwohnen der Stadt Aachen hin und versucht die entsprechenden Daten, die für die Erstellung des Mietspiegels erforderlich sind, zu beschaffen. In der Regel sind das die Wohnungsgesellschaften, dann haben wir private Eigentümer und Vermieter, auch die Mieter selbst, die Gemeinde als Eigentümer beteiligt sich ebenfalls und die Interessenverbände der Vermieter und Mieter. Die Datenlieferung erfolgt in der Regel über eine Mietpreisumfrage beziehungsweise bei den 3 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

6 Wohnungsgesellschaften über entsprechende Dateien. Hierbei ist darauf zu achten, dass auch die Erfordernisse einer Vergleichbarkeit nämlich die Daten vergleichbarer Art Grösse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage übereinstimmen und die werden dann entsprechend der Vorgabe in der Mietpreisumfrage in ein entsprechendes EDV Programm eingegeben. Wenn das Ergebnis dieses, dieser Auswertung vorliegt, werden die Daten den Interessenverbänden vorgelegt, beziehungsweise im Arbeitskreis Mietspiegel vorgelegt, und in der Regel sowie das Programm, dieses EDV Programms diese Zahlen und Daten errechnet hat, auch übernommen, und im neuen Mietspiegel veröffentlicht. Zu beachten sind dass eben halt nur Daten der letzten 4 Jahre ausgewertet werden, dass eine Vergleichbarkeit der Daten hergestellt werden muss, dass sogenannte Ausreisser korrigiert und gelöscht werden beispielsweise Penthousewohnungen oder extrem kleine Wohnungen, Appartement wo also auch das Amtsgericht Aachen festgestellt hat, die nicht vom Mietspiegel zu erfassen sind sondern sich hier für ein eigener Markt gebildet hat. Diese werden ausgesondert und das Program übernimmt eine statische Methode, indem ein Sechstel und Fünfsechstel der erfassten Datenspruch am Anfang und am Ende herausgestrichen werden. So demzufolge, durch diese nichtberücksichtigungen der Ausreisemieten nähern wir immer mehr dem sogenannten Mittelwert und der ergibt dann eine repräsentative Übersicht über den jeweiligen Mieten in den Baujahrsgruppen in den entsprechenden Wohnlagern und in den Ausstattungswagen. Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit. Mesdames et Messieurs, bonjour. Je vous remercie de tout cœur pour votre invitation. Comme l'a dit mon collègue, nous allons parler du loyer de référence a Aix-la-Chapelle, non seulement comment il a vu le jour, mais aussi comment il fonctionne selon le Code civil, et quelles significations il a pour le marché du logement. Première chose a dire, en Allemagne, et a Aix-la- Chapelle tout particulièrement, il n'y a pas beaucoup de propriétaires par rapport a la Belgique, par exemple. Le développement des prix que nous avons page 5. Comme vous pouvez le voir, grâce a ces chiffres, le taux de propriétaires, en Allemagne, est 43,9 % et a Aix-la-Chapelle, il est bien plus bas encore avec 26,8 %. Cela veut dire que la partie la plus importante de la population est locataire. Ces prochains temps, cette situation devrait a peine changer, puisque les prix ont augmenté, en fait. Les prix des terrains a Aix-la-Chapelle atteignent 400 euros le mètre carré. En deça de ces 400 euros, il est impossible d'acheter. Le marché de la location est important et le deviendra encore davantage. Bien sûr, il y a un besoin en logements et ce logement est menacé. Habiter dignement, correctement ne dépend pas de l'offre et de la demande, puisqu'un loyer ne peut pas dépasser un certain stade. On ne peut pas demander des loyers exorbitants. Il faut donc un plafond. Les différentes précisions sont reprises dans le Code civil. Cela commence avec le bail, a la signature du bail où il est précisé que le bailleur met a disposition son bien pour le locataire sous forme d'un contrat de bail. Le locataire est obligé de payer le loyer. Le loyer peut être fixé librement, mais il faut dire que le Code civil ainsi que d'autres réglementations limitent cette possibilité. Il y a la loi pénale économique qui précise que le montant du loyer doit être limité dans le contrat de bail. Depuis juillet, il y a une nouvelle réglementation dans le Code civil qui stipule que le loyer doit être limité dès le début de contrat de bail. Le Mietspiegel gagne donc encore en signification, puisque le loyer de référence, dans la région, ne peut dépasser 10 % du loyer qui a cours dans la région. Cela veut dire que, lorsqu'un bailleur loue un appartement a un locataire, il doit prendre en compte le loyer moyen qui a cours dans la région et ne peut demander un loyer qui dépasse 10 % de plus que ce loyer. Après, le locataire a également la possibilité de se voir rembourser un loyer qui aurait été trop élevé par rapport a cette réglementation. Le Mietspiegel joue un grand rôle lorsque, dans le cadre du contrat de bail, le propriétaire demande une augmentation du loyer. Dans le cas d'une augmentation, le propriétaire doit justifier cette augmentation. Il doit prouver au locataire que la somme supplémentaire qu'il demande correspond au loyer habituel appliqué dans la région. Pour cette augmentation, il y a plusieurs possibilités. Il y a le Mietspiegel comme base. Le propriétaire peut invoquer le Mietspiegel qualifié qui est assez onéreux, puisqu'il est mis sur pied par des institutions. Il y a des règles strictes a respecter et il est calculé de façon externe. Ensuite, nous avons d'autres types de Mietspiegel, de loyers de référence. On le voit sur ce tableau. On voit bien que la majorité des Mietspiegel sont de type simple. Le Mietspiegel est invoqué la majorité du temps, lors d'une augmentation de loyer, parce qu'il est facile de le comprendre. Il est transparent. Il est accessible pour les bailleurs et les locataires. Ainsi, au final, les bailleurs et les locataires se retrouvent dans une situation équitable, puisque la situation est transparente, lors d'une augmentation de loyer. L'avantage du Mietspiegel est que l'on a une large base d'informations qui permet de rendre la situation claire pour le bailleur et le locataire. Comment un Mietspiegel est-il calculé? Le Mietspiegel est une vue d'ensemble du loyer moyen qui a cours dans la région. Dans le Code civil, il est stipulé qu'une commune peut calculer ce Mietspiegel et aussi les associations de propriétaires et de locataires, P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

7 ensemble. Nous, a Aix-la-Chapelle, nous avons un groupe de travail Mietspiegel où ces différentes associations de propriétaires et de locataires sont membres, ainsi que la Ville d'aix-la-chapelle. En règle générale, le Mietspiegel évolue tous les deux ans. Je dis bien «en règle générale», parce qu'il y a eu deux exceptions. Le Mietspiegel actuel est uniquement valable pour cette année-ci. En 1990, les associations n'ont pas trouvé de terrain d'entente, c'est donc le conseil qui a dû trancher. Tous les deux ans, les données utiles au calcul du Mietspiegel sont réunies par la Ville d'aix-la-chapelle. En général, ce sont les copropriétés, ensuite on a les propriétaires et les locataires privés. La commune, en tant que propriétaire, participe également, et puis les associations de propriétaires et de locataires. Un sondage est effectué sur les différents loyers appliqués ; ce qui donne un ensemble de données. On compare les données comparables selon la situation d'un logement, son équipement. Ensuite, ces données sont introduites dans un programme spécial, un logiciel spécifique. Ensuite, les données sont évaluées. Les données sont présentées aux associations de locataires et propriétaires et au groupe de travail Mietspiegel et sont expliquées aux différents acteurs : comment le logiciel a calculé les nouvelles données, comment le logiciel a utilisé les données pour calculer le nouveau Mietspiegel. Seules les données des quatre dernières années sont comparées. Il faut pouvoir comparer les données et les données qui sont extrêmes par rapport au résultat moyen seront écartées. Par exemple, les données qui concernent des appartements minuscules. Ces données sont donc écartées du calcul. Le programme utilisera une méthode statistique et écartera quatre a cinq sixièmes des données. Cela nous permet de nous approcher d'une valeur moyenne et d'obtenir une vue représentative des différents loyers selon les années de construction, les équipements et les situations des logements. Je vous remercie de votre attention. M. le Président. - La parole est à M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Vielleicht von mir noch folgender Hinweis, die Software mit der wir derzeit arbeiten ist Nylon, überaltert, wird nicht mehr fortgeschrieben. Wir sind zurzeit im Umbruch eine neue Software zu besorgen, die ist allerdings nur mit Zustimmung der beiden Institutionen, nehme ich einmal die Institution von den Eigentümervermieter, bei uns in Deutschland 'Haus und Grund', und einmal die Institution, die den Mieter schützt, das ist der sogenannte 'Mieterschutz' in Deutschland. Da sind wir zurzeit bei. Wir sind in der Projektphase, ich gehe davon aus, dass der nächste Mietspiegel in Aachen 2016 mit dieser neuen Software erstellt wird. Diese ist einfach flexibler und einfacher zu händeln, als wir bisher konnten. Bisher war der Aufwand einen Mietspiegel für Aachen zu erstellen,einschließlich der Erfassung, alle der letzten hatten Datensätzen, etwas acht bis zehn Wochen. Mit der neuen Software wollen wir diesen Zeitraum um ein Vierfaches verkürzen und können mit der neuen Software auch jederzeit aktuelle Werten liefern. Das ist wichtig vor dem Hintergrund, was der Rolshoven eben sagte, dass Miete ein sehr großes Thema ist, insbesondere im Augenblick in Deutschland, rund um die Flüchtlingssituation. Auch hier werden zurzeit Wohnungen jenische Art genommen und dem Markt wieder zur Verfügung gestellt. Das ist an manchen Stellen sehr schwer und führt sogar in einigen Stadtteilen dazu, dass vielleicht die Wohnung auf der anderen Straßenseite seltsamerweise um ein Vierfaches teuerer ist, obwohl es viel älter und ungepflegter aussieht, und auch da müssen wir jetzt versuchen die Liege wieder in das richtige Gleis zu bekommen. Ich weiß nicht in wie weit Herr Stoffels und ich haben eben auf dem Weg von der Garage nach hier kurz darüber gesprochen, dass das Thema Flüchtlinge in Belgien auch ein Thema ist. Sie sollten es, wenn Sie an der Stelle etwas institutionelles schaffen wollen, mit Berücksichtigung für die nächsten Jahre, wird uns dieses Thema nicht mehr verlassen. Danke. (Réaction de M. Stoffels) Sie weisen zurecht darauf hin Herr Stoffels. Wie kann ich nur, in der Vorlesung haben wir darüber gesprochen. Der Mietspiegel gilt in Deutschland nur für sogenannten freinfinanzierten Wohnraum. Also Wohnraum, der gebaut wird von Institutionen, von öffentlichen Institutionen oder von Privatpersonen, die dafür eigen Kapital oder eben Kreditalieen nehmen um diese Wohnungen zu erbauen. Nur für diese Art der Wohnungen gilt der Mietspiegel und auch nur für solche, die dann vermietet werden von diesen. Also, da drinnen gibt es keine Eigentumswohnungen, keine Einfamilienhäuser, keine Zweifamilienhäuser. Es gibt in Deutschland noch den sogenannten geförderten Wohnungsbau, wir haben uns eben über den Terminus unterhalten. Der Herr Stoffels sagte: Sozialwohnungsbau, das gibt es bei uns in Deutschland nicht mehr, weil es mit einem Markell verhaftet ist. Sozialwohnungen gab es in den Fünfziger und Sechziger Jahren, als Deutschland in im Aufbau war, nach dem Krieg und heute ziehen in Sozialwohnungen durchaus auch Personen ein, die ein gutes Einkommen haben, aber dennoch zu wenig Einkommen haben, um 5 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

8 sich auf dem freien Wohnungsmarkt einen Wohnwunsch zu erfüllen. Die öffentlich geförderten Wohnungen dürfen nicht mit in den Spiegel, die bekommen durch die Förderung eine Miete vorgegeben. Der Gesetzgeber geht also hin und sagt ich gebe dir staatliches Geld und verlange von dir, dass du die Miete in dem Rahmen deckest, damit ein großer Personenkreis die Möglichkeit hat eine derartige Wohnung zu beziehen, und deswegen dürfen die nicht mit da rein, was passiert wenn so eine öffentlich geförderte Wohnung nicht mehr gefördert ist? In Deutschland sieht es so aus, dass eine normale planmäßige Tilgung öffentlicher Mittel in der Regel auf um die 50 Jahre ausgelegt ist, das heißt, nach den 50 Jahren wird aus dieser ehemaligen geförderten, um es nochmal zu sagen, aus dieser ehemaligen Sozialwohnung, eine freifinanzierte Wohnung und dann kommt sie mit dieser Miete, die dann genommen wird, in den Mietspiegel fließt sie ein. Das gleiche kann passieren, angenommen Sie wären ein Eigentümer einer solchen Wohnung, und sagen: ich habe jetzt die letzten 15 Jahre viel Geld gespart, ich zahle diese öffentliche Mittel vorzeitig zurück, dann können Sie dies. Dann bleibt die Wohnung aber noch 10 Jahre in einer sogenannten öffentlichen Bindung und wird so behandelt als wäre sie immer noch öffentlich gefördert. Erst danach geht sie in den freifinanzierten Bereich und wird im Mietspiegel mit berücksichtigt. Encore une petite remarque de ma part. Le logiciel avec lequel nous travaillons actuellement est malheureusement un peu ancien. Il n'est donc plus actualisé. Nous sommes en train de chercher un nouveau logiciel, mais ce logiciel a besoin d'une approbation des deux institutions, c'est-a-dire l'association des propriétaires, et puis aussi d'autres par l'institution qui protège les locataires. C'est donc un processus qui est en cours. Je pars du fait que, probablement, le prochain Mietspiegel, en 2016, sera effectué a l'aide de ce nouveau logiciel qui est aussi plus simple dans son utilisation, car jusqu'a présent, le travail que la récolte des données était assez grand. Cela prenait huit a dix semaines pour récolter, en tout, données. Grâce au nouveau logiciel, nous pourrons avoir, a tout moment, des données actuelles et ce sera un grand gain de temps également. C'est un point très important aussi par rapport a ce qu'a dit M. Rolshoven tout a l'heure : le loyer, en Allemagne, est un tissu très important, aussi dans le contexte, maintenant, des réfugiés. Ici, des logements sont pris, qui sont sur le marché, qui sont remis sur le marché et, parfois, cela crée des situations difficiles. On peut avoir une situation où un logement comparable est loué a un prix exorbitant ou plusieurs fois plus cher qu'un autre logement comparable. M. Stoffels et moi avons parlé tout a l'heure, en revenant du garage, du sujet des réfugiés. C'est aussi un sujet en Belgique. Si vous voulez créer un cadre institutionnel pour le loyer, alors je pense qu'il faut prendre en compte ce sujet. C'est juste ce que je voulais dire. Merci beaucoup. (Réaction de M. Stoffels) Vous avez tout a fait raison, Monsieur Stoffels. Il faut aussi en parler. Le Mietspiegel vaut, en Allemagne, uniquement pour les logements privés, c'est-a-dire des logements qui sont construits par des aides publiques,par des institutions publiques ou des personnes privées, a l'aide de capital privé ou de crédits. C'est seulement ces logements-la qui sont visés par le Mietspiegel et aussi dans le sens où ces logements sont loués. Cela ne concerne donc pas les logements qui sont occupés par les propriétaires eux-mêmes. D'autre part, il y a aussi les logements subventionnés. Nous avons parlé tout a l'heure, justement, de ce terme. M. Stoffels parlait de logements sociaux. Ce terme n'est plus utilisé, chez nous, en Allemagne, parce qu'il a une certaine connotation. On parlait, dans les années 50-60, en Allemagne, des logements sociaux, après la guerre. Aujourd'hui, dans ces dénommés logements sociaux, il y a aussi des personnes, des familles avec un bon revenu qui y habitent, mais dont le revenu n'est cependant pas suffisant pour pouvoir se permettre un autre logement. Ces logements subventionnés, comme nous les appelons, ne sont pas pris en compte dans le Mietspiegel, parce que ce sont des logements pour lesquels le loyer est fixé publiquement. Le législateur dit «Nous vous mettons a disposition ce logement a ce prix-la pour vous permettre, avec vos membres de la famille, de vivre dans ce logement». Ceux-ci ne sont donc pas pris en compte dans le Mietspiegel. Qu'arrive-t-il quand un logement n'est plus subventionné? En Allemagne, les moyens publics qui sont mis a disposition pour ces logements sont mis a disposition, en règle générale, pendant 50 ans. Après, ces 50 ans, ces logements qui étaient avant des logements sociaux peuvent devenir des logements qui sont donc disponibles sur le marché privé. Une fois que cela est le cas, alors, ces logements-la peuvent aussi être pris en compte dans le Mietspiegel. Une personne qui habite dans un appartement pareil ou dans un logement pareil qui a été subventionné, il peut déja commencer a rembourser une partie des subventions lorsqu'il a un meilleur revenu. Alors, il y a une période de transition avant que le logement en question soit pris en compte dans le Mietspiegel. M. le Président. - La parole est à M. Rolshoven. M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

9 Wenn ich hierzu noch etwas ergänzen darf. Im öffentlichen geförderten Wohnungsbau haben wir also zwei verschiedenen Kriterien, das was der Hilgers gerade ansprach ist hoffentlich bald ein Auslaufmodell, das ist gerade nämlich die sogenannte Kostenmiete. Da haben wir auch sehr lange Laufzeiten. Das Land NordRhein-Westfalen ist mittlerweile dazu übergegangen den Eigentümer freizustellen ob er jetzt 15, 20 oder 25 Jahre diese Eigenschaf öffentlich gefördert haben will. Der Vorteil für den Eigentümer ist der, dass er von Anfang an, mit einer sogenannten Billigungsmiete rechnen kann. Er muss also nicht jedes Mal im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kostenmiete neu ermitteln, sondern diese Miete wird in Billigungsbescheid vorgegeben, zur Zeit beläuft die sich auf 5,75 und sogar die Erhöhungsmöglichkeit 1,5 Prozent pro Jahr wird in Billigungsbescheid festgeschrieben. Puis-je encore ajouter quelque chose? Dans les logements subventionnés, nous avons actuellement deux critères, comme M. Hilgers vient de dire, c'est j'espère un modèle qui va se termine :. c'est ce que l'on appelle le loyer de coût, parce que l'on avait des périodes très longues. Dans l'état fédéré de Nordrhein- Westfalen, nous avons introduit un nouveau système : le propriétaire peut choisir s'il veut suivre cette condition pendant 15, 20 ou 25 ans. L'avantage pour le propriétaire est que, depuis le début, le propriétaire a un loyer minimum et il ne doit pas a chaque fois recalculer ce loyer pour couvrir les coûts. Actuellement, ce loyer est a 5,75 euros et il y a une augmentation de 1,5 % par an. Cela est aussi prévu. Échange de vues M. le Président. - Merci pour ces interventions utiles. Nous pouvons commencer la séance des questions et réponses. Pour des raisons techniques, je vous ai autorisé à avancer, mais vous n'avez pas la parole. Sinon le MP qui me regardait tout à l'heure du coin de l'œil sera vraiment fâché avec moi. Y a-t-il des questions? M. Hazée puis M. Stoffels. La parole est à M. Hazée. M. Hazée (Ecolo). - Bonjour à chacun. Je remercie nos orateurs pour leur présence et également les autorités municipales d'aix-la-chapelle qui leur ont permis de nous rejoindre cet après-midi. J'ai trois types de question pour bien comprendre le dispositif. On se rend compte que l'on connaît fort mal nos voisins. On imagine toujours l'allemagne dans sa puissance libérale et conservatrice. On a, finalement ici, des éléments de régulation assez forts. C'est une manière intéressante d'ouvrir la discussion. Mes premières questions sont pour bien comprendre le système de calcul quant à sa variation. Vous avez évoqué des exemples d'euros : je suppose que ce sont des euros par mètre carré? C'est ma première question. J'imagine que l'élément de la superficie est un élément majeur dans la solution. Au-delà de cela, j'ai cru comprendre que vous évoquiez une variation à partir de l'équipement, de l'âge du bâtiment et de la localisation du bien. Pouvez-vous m'en dire davantage en illustrant le résultat de ce calcul pour que l'on comprenne bien comment la très grande diversité des logements est prise en compte par le modèle? Toujours concernant le calcul, est-ce bien au niveau communal que le travail se fait? Chaque commune, en Allemagne, a le logiciel et effectue un calcul. Les règles sont-elles les mêmes dans ce cas sous réserve de la variation en fonction de la localisation? Vu d'ici, cela apparaît être un travail assez lourd pour des autorités communales. Ma troisième question se situe toujours au niveau du calcul. C'est peut-être un détail, mais cela m'a frappé. Vous évoquez une récolte de données et vous avez dit : «Quatre à cinq sixièmes sont écartés et on calcule la moyenne sur un sixième». J'ai peut-être mal compris, mais il est assez surprenant d'avoir une telle mise de côté des données récoltées et d'avoir un travail qui se fait sur un tout petit segment. J'imagine que des éléments permettront d'éclaircir ce point. Mes deuxièmes questions sont des questions d'information pour bien comprendre le contexte dans lequel cela fonctionne en Allemagne. Vous avez évoqué des augmentations de prix : qu'en est-il en matière d'indexation? La loi ou les contrats de bail prévoient une indexation et, donc, une limitation de l'augmentation pendant la durée du bail ou pas? J'aimerais également obtenir un mot sur la durée prévue par la législation au niveau des baux en Allemagne. Vous avez évoqué un contexte tout à fait différent en montrant que la proportion de locataires était beaucoup plus grande, peut-être que le rapport de force établi par la législation n'est pas du tout le même que chez nous. Cela pourrait être intéressant pour comprendre et faire, de manière appropriée, la transposition dans notre système. Enfin, ma troisième question porte sur un élément clé : l'impact de ce calcul sur la liberté ou la régulation entre les parties : le propriétaire et le locataire. J'ai cru comprendre que vous avez dit mais je voulais être sûr de l'avoir bien compris que le calcul s'impose et que la liberté entre propriétaire et locataire ne pouvait fonctionner que maximum 10 % au-dessus du prix qui 7 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

10 résulte du calcul. C'est un élément fort quand on reviendra dans la discussion en Région wallonne puisque, du côté du Gouvernement, il a été évoqué les grilles indicatives. Ici, si je comprends bien je demande à être confirmé ou infirmé dans l'interprétation on aura un système régulant davantage si l'on est tenu au maximum à 10 % autour de ce calcul issu du logiciel. Je pourrais faire des commentaires politiques, mais on va les garder pour un deuxième temps. J'ai formulé des questions de compréhension. M. le Président. - Je propose, plutôt que de regrouper des questions, que l'on réponde à la première salve, ce sera plus facile vu les traductions qui doivent se faire. La parole est à M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Wenn ich hierzu noch etwas ergänzen darf. Im öffentlichen geförderten Wohnungsbau haben wir also zwei verschiedenen Kriterien, das was der Hilgers gerade ansprach ist hoffentlich bald ein Auslaufmodell, das ist gerade nämlich die sogenannte Kostenmiete. Da haben wir auch sehr lange Laufzeiten. Das Land NordRhein-Westfalen ist mittlerweile dazu übergegangen den Eigentümer freizustellen ob er jetzt 15, 20 oder 25 Jahre diese Eigenschaf öffentlich gefördert haben will. Der Vorteil für den Eigentümer ist der, dass er von Anfang an, mit einer sogenannten Billigungsmiete rechnen kann. Er muss also nicht jedes Mal im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kostenmiete neu ermitteln, sondern diese Miete wird in Billigungsbescheid vorgegeben, zur Zeit beläuft die sich auf 5,75 und sogar die Erhöhungsmöglichkeit 1,5 Prozent pro Jahr wird in Billigungsbescheid festgeschrieben. Bevor die Reform durchgeführt wurde, die Möglichkeit einen Zeitmietvertrag abzuschließen auf Vier, Fünf Jahre. Es gab auch die Möglichkeit einen Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz abzuschließen; das war zum Beispiel dann der Fall, wenn im Mietvertrag bereits angegeben wurde, dass das Mietverhältnis nur bis zum Datum x läuft, weil danach die Wohnung modernisiert werden soll, oder Eigenbedarf besteht oder ein sonstiger Grund für diesen Mietaufhebung, oder Aufheben des Vertrages erforderlich wird. Beim Zeitmietvertrag, bei einer Wohnung wo diese Regeln nicht getroffen wurde, könnte man ja davon ausgehen, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der Zeit endete, das war aber nicht der Fall, weil der Mieter drei Monate vor Ablauf dieser Frist, die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen konnte und diesem Anliegen konnte der Vermieter nur entgegentreten, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte, das heißt, im Endeffekt einen Kündigungsgrund. Nach der Novellierung gibt es eigentlich nur noch den Mietvertrag, den Zeitmietvertrag, ohne Kündigungsschutz und alle anderen Mietverhältnisse sind auf unbestimmter Zeit abgeschlossen und da ist eine Beendigung nur möglich, wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt, und diese berechtigte Interessen sind recht eng geschnallt, zum Beispiel, wenn Eigenbedarf vorliegt. So wenn ich aber in dem Mietvertrag reinbringe, dass das Mietvertrag nur Fünf Jahre dauert, weil danach meine Tochter die Wohnung selbst nutzen will, oder wie auch immer, dann muss ich als Vermieter vor Ablauf dieser Fünf Jahre, innerhalb einer gewissen Frist, diesen Kündigungsgrund nochmal wieder wiederholen, weil es kann ja auch sein, dass meine Tochter gar keine Lust hat da einzuziehen und demzufolge würde das Mietverhältnis dann weiter fortgesetzt. Aber es gibt da keine Regulierungen, dann in dem Zusammenhang komm ich dann auf diese 10 Prozent, oder auf Mieterhöhungen zu sprechen. Wenn ein Vermieter feststellt, die derzeit gezahlte Miete ist nicht mehr die vor Ort übliche Vergleichsmiete, und macht eine Mieterhöhung gelten, unter Begründung Mietspiegel, also Formell alles in Ordnung, dann braucht er die Zustimmung des Mieters. Wenn der Mieter der Auffassung ist, mein Vermieter hat eine falsche Einstufung in dem Mietspiegel vorgenommen, der hat gute Wohnlage angegeben, in meinen Augen ist es aber mittlere Wohnlage, dann wird diese Mieterhöhung zunächst überhaupt nicht wirksam. Der Vermieter muss dann innerhalb einer bestimmten Frist auf Zustimmung klagen und dann wird ein Gericht über die formelle Korrektheit des Mieterhöhungsverlangen entscheiden ob die Fristen gewahrt sind, ob zum Beispiel die sogenannten Kastengrenzen eingehalten wurde. Wenn das alles in Ordnung, die formelle Gegebenheiten, dann wird materiell geprüft ob das was der Vermieter verlangt hat, tatsächlich die ortsübliche Miete ist. Gegebenenfalls wird hier für diese Beurteilung ein Sachverständiger eingeschaltet und wenn das Gericht dann bestätigt, die Mieterhöhung war okay, sowohl Formell als auch Materiell, dann ist der Mieter verpflichtet diese Mieter zu zahlen, das heißt, wenn ein Mieter verschweigert die Zustimmung zu erteilen, ist das kein Kündigungsgrund und der Vermieter muss das dann über Kiesweg dann einholen. Diese 10 Prozent, die jetzt seit Juli bei Neuvermietungen berücksichtigt werden müssen, bringt meines Erachtens ein großes Problem mit sich. Sie sehen an Hand der Spannung, oder Bandbreite, wie wir es auch nennen, wo ziehe ich jetzt eine Wohnung an. Bei einer Neuvermietung hat ich ja Eingangsgesagt, konnte ich die Miete frei vereinbaren, da gab es dann das bestimmende Strafgesetzbuch des Mietbruches, P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

11 Mietbruch erliegt nur dann vor, rein richterlich,wenn das übliche Entgelt um mehr als 50 Prozent überschritten wird. In den Fällen mit 10 Prozent, sehen Sie Anhand der Bandbreite, dass wir die schon innerhalb der Bandbreite haben, das heißt, es wird wahrscheinlich auf ihn zukommen, dass die Erstellung eines Mietspiegels, anderen Kriterien unterworfen wird. Es steht im Moment zur Diskussion, das also nicht mehr die Daten der letzten Vier Jahren zur Grunde gelegt werden sollen, sondern 10 Jahre berücksichtigt werden. Wie diese mehr Aufwand dann zu bewerkstelligen ist, das ist eine andere Frage, aber da hat man meines Erachtens eine Entscheidung getroffen 10 Prozent über der ortsüblichen Miete bei einer Neuvermietung, mehr ist nicht drin, ohne sich die einzeln Mietspiegeln, das recht den einfachen Mietspiegel anzuschauen, weil da ist eigentlich schon Streitigkeiten, wir sind da vorprogrammiert. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der Bandbreite bewegt und im Gegensatz zu den anderen gesetzigen Bestimmungen ist das also keine Ordnungsschwierigkeit oder eine Straftat, sondern das müsste der Mieter privatrechtlich, zivilrechtlich zurückfordern. Vous avez aussi posé la question par rapport au contrat et les 10 % de marge, et cetera. En règle générale, le contrat de location n'est pas indéterminé. Il y a seulement dans certaines conditions que des contrats limités sont possibles. C'est une règle qui a été mise après une réforme. Avant, il y avait la possibilité d'avoir des contrats de quatre ou cinq ans et il y avait aussi la possibilité de contrat de location sans protection de résiliation. C'était lorsque, dans le contrat, il était prévu que la location était prévue que jusqu'a une certaine date au moment où des travaux de rénovation, par exemple, seraient prévus et que, a ce moment-la, le contrat prendrait fin. Lorsqu'une telle condition n'était pas inclue, alors on aurait pu penser qu'après la fin du contrat, après que la durée soit terminée, le locataire pouvait demander la prolongation du contrat et le propriétaire avait seulement moyen de s'y opposer lorsqu'il avait vraiment une raison fondée de le faire, c'est-a-dire donc qu'il avait un vrai motif de résiliation. Maintenant, suite a cette réforme, il n'y a presque plus que des contrats a durée indéterminée et il est possible de mettre fin au contrat seulement avec un motif très fondé par le propriétaire. La, il y a seulement les conditions très restrictives qui sont d'applications. Par exemple, lorsque le propriétaire veut occuper lui-même le logement. Par exemple, si un propriétaire veut utiliser le logement lui-même, voire veut donner, mettre a disposition le logement a ses enfants, par exemple, alors il faut le dire avant la conclusion du contrat et le répéter au moment donné. une des parties, si le propriétaire est d'avis que le loyer ne correspond plus au loyer usuel, alors il a besoin de l'avis positif du locataire par rapport a cela, parce que le locataire peut peut-être dire qu'il ne s'agit pas d'un logement supérieur, mais d'un logement moyen, que le loyer est bien adapté. C'est donc une discussion qui a lieu. Si le propriétaire n'est pas d'accord, alors il doit introduire une procédure en justice. Puis, une décision formelle est prise par rapport au niveau du loyer et elle regarde si toutes les périodes ont été respectées, si toutes les conditions formelles ont été respectées. Dans un deuxième temps, il est évalué de voir si le nouveau loyer que le bailleur demande est bien justifié. Si, d'un point de vue formel et matériel, le propriétaire a raison, alors le locataire est obligé de payer le nouveau loyer. S'il n'est pas d'accord, il n'y a pas moyen d'aller en justice, car c'est une décision officielle. Cela, c'est je pense quelque chose qui peut aussi créer des problèmes. Vous voyez, il y a donc des marges. Il est parfois difficile de catégoriser les logements dans une certaine catégorie. On prévoit alors des fourchettes. Après, il y a des cas où il y a des différences de prix de 50 %. Si on se limite a 10 %, on prévoit une certaine limitation. Pour l'instant, une discussion a lieu sur le fait de ne pas plus seulement prendre en compte les données des quatre dernières années, mais les données des dix dernières années. Il faut voir si, maintenant, d'un point de vue pratique, ce sera possible, parce que c'est beaucoup plus de travail. Cela pourrait permettre de se limiter a un écartement de 10 % maximum. Si on regarde seulement le Mietspiegel simple et que l'on veut se limiter simplement a une augmentation ou une diminution de 10 %, alors, cela peut vite créer des conflits. Il faut voir quelles sont les conséquences lorsque les loyers dépassent ces chiffres. J'ai encore un complément d'information. Vous avez posé une question a propos du logiciel. Il n'y a pas de procédure légale concernant l'évaluation par ce logiciel. Chaque commune peut décider ou bien les associations de propriétaires et locataires peuvent le faire elles-mêmes. En Allemagne, il y a des communes, même de très grandes communes, comme Cologne, Francfort, Dortmund qui font calculer leur Mietspiegel de façon externe, alors qu'ils ont des Mietspiegel simples. Personnellement, j'ai eu des entretiens téléphoniques avec les responsables de ces calculs. Ils m'ont dit «On procède avec Excel ou Access». Le logiciel que nous avons a Aix a été programmé par notre responsable informatique. Cela a été notre souhait et celui aussi des associations de propriétaires et de locataires pour le calcul du Mietspiegel. Il n'y a donc pas d'obligation qu'il y a un logiciel utilisé uniformément partout en Allemagne. Pour ce qui est des 10 % de marge de manœuvre, si 9 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

12 M. le Président. - La parole est à M. Rolshoven. M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de Entschuldigung, ich habe nur eine Ergänzung, mir fällt gerade ein, Sie haben zurecht gefragt wie das mit der Auswertungssoftware aussieht. Der Gesetzgeber schreibt kein Verfahren, was die Auswertung vorgeht, vor. Das kann jeder Gemeinde oder die Interessenverbände selbst machen. Es gibt in Deutschland Kommunen, selbst große Kommunen wie beispielsweise Köln, Frankfurt, Dortmund, die ihre Mietspiegel extern erstellen lassen obwohl sie einfache Mietspiegel sind und ich habe mit einigen dieser Hersteller im Vorfeld zur heutigen Veranstaltung telefoniert und die haben mir ganze klar am Telefon gesagt, Herr Hilgers, das machen wir mit einer Accesdatenbank oder mit einer Excelltabelle. Die Software die wir in Aachen haben ist damals auf unseren Wunsch von einem Softwarehersteller programmiert worden und der Wunsch der Mietspiegelparteien, also Haus und Grund und des Mieterschutzes. Und es ist auch jetzt wieder der Wunsch aller Dreier gewesen, sich eine neue Software zuzuwenden, nur es ist keine Verpflichtung, dass diese Software landes- oder sogar bundesweit einzusetzen ist. Merci beaucoup. Je vais essayer de me souvenir de toutes les questions, dans l'ordre. La situation, l'année, l'équipement, sans les frais de fonctionnement, sans l'eau, sans le chauffage, sans l'eau chaude, sans la taxe pour les déchets, c'est cela dont on parle. Vous voyez a droite, ici, ce n'est peut-être pas très lisible, vous voyez les trois critères d'équipement avec lesquels nous travaillons en Rhénanie-du-Nord- Westphalie, nous avons des logements, d'une part, qui n'ont pas de salle de bain ou de toilette, ou de chauffage a l'intérieur du logement et puis ceux qui l'ont a l'intérieur..., qui n'ont pas ni l'un, qui n'ont un ou l'autre pas a l'intérieur du logement et les derniers qui ont le tout a l'intérieur. Vous voyez aussi l'âge, l'année de construction 61, 71, et cetera, et puis vous voyez aussi la situation modeste, moyenne et une bonne situation. Cela, ce sont des critères qui sont pris en compte. Vous voyez, par exemple aussi, qu'il y a des catégories différentes. Ici, par exemple, pour les années de construction 2003 où sans salle de bain ou de toilette a l'intérieur du logement, cela, ce sont des types qui n'existent même plus dans ce sens, chez nous. En ce qui concerne les données maintenant, vous avez posé la question qui est un peu effrayante : si nous effaçons la plupart des données. Comme l'expliquait mon collègue, nous avons différents Mietspiegel, le simple et le qualifié. D'un côté, ce sont des données statistiques qui doivent être utilisées, pour le Mietspiegel qualifié, mais pour le Mietspiegel simple, il n'y a pas un tel critère obligatoire, mais cela n'est pas interdit d'appliquer ce critère statistique. Moi, je ne peux pas vous l'expliquer a 100 %, parce que je ne suis pas statisticien, mais il y a une méthode statistique qui s'appelle un sixième, cinq sixième, c'est-a-dire que de l'ensemble des données, on prend la partie inférieure et la partie supérieure et les écarte, on s'en débarrasse en quelque sorte pour, après, avoir toutes les données qui se rapprochent le plus au résultat que nous visons. Dans notre loyer de référence, le Mietspiegel, vous voyez aussi, c'est peut-être surprenant, une valeur supérieure et une valeur inférieure, c'est-a-dire que le propriétaire et le locataire peuvent toujours, ont toujours une certaine marge de manœuvre. Vous voyez la dernière catégorie, en dessous a droite, a Aix, la, vous voyez, nous n'avons que des logements en situation moyenne. Vous pouvez prendre ces valeurs pour les loyers. Il y a surement aussi dans cette catégorie supérieure où il y a une salle de bain assez simple, disons six mètres carrés, avec baignoire et sans fenêtre, et puis il y a un logement comparable avec une salle de bain de 25 mètres carrés, une grande douche et un peu comme une forêt tropicale. On peut dire clairement que ce logement-la a plus de valeur que l'autre. C'est pour cela que nous avons une marge, ici, qui est prévue. Par rapport a votre dernière question, la, je pense que mon collègue, M. Rolshoven, pourra y répondre bien mieux que moi. Je vais lui donner la parole. M. le Président. - La parole est à M. Arens. M. Arens (cdh). - Monsieur le Président, je remercie les orateurs pour tous les éléments qu'ils viennent de nous faire connaître puisque c'est relativement important. J'ai plusieurs questions vous poser. Premièrement, si j'ai bien compris je pense que je n'ai pas tout à fait bien compris tous les propriétaires privés de logements doivent passer par ce Mietspiegel. (Réaction d'un membre) J'aimerais dire alors que, pour moi, c'est un frein à l'investissement immobilier et que cette opération peut se retourner contre celles et ceux qui sont à la recherche d'un logement. Quand j'étais jeune, en politique, on m'avait dit et cela m'avait choqué à l'époque : «Si vous voulez que tout le monde puisse se loger correctement, aidez ceux qui ont les moyens à créer des logements». J'ai l'impression qu'au travers de ce que j'ai entendu jusqu'à présent, on fait l'inverse. En Région wallonne j'en discutais avec certaines personnes notamment, mon ancien excellent collègue du Parlement fédéral le bail à ferme existe chez nous et P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

13 nous sommes nombreux à réfléchir à ce bail à ferme qui, finalement, a tout mis en œuvre pour aider les exploitants agricoles à trouver des terrains. Résultat de l'opération, ils n'en trouvent plus parce que les propriétaires n'ont pas envie de ne plus être propriétaires de leur terrain. C'est un peu le même principe ici qui me choque beaucoup. Je me dis aussi que, pour contrôler tout cela, à quel niveau avez-vous des contrôleurs? Il en faut beaucoup puisque c'est une opération qui n'est pas simple du tout. Je connais l'allemagne et c'est peut-être plus strict que chez nous. Est-ce au niveau communal? Est-ce au niveau national? Est-ce au niveau des Lander? Je n'en sais rien. Le Mietspiegel, je l'ai dit, c'est 100 % du logement privé qui est concerné. Je reviens là-dessus, je pense avoir mal compris. Mais vous m'avez déjà dit l'inverse. Un autre élément qui est très important, ce sont les données. Comment faites-vous pour obtenir toutes ces données? Je vois que nous avons déjà parfois du mal à avoir un cadastre des logements vides. Ici, je ne comprends pas comment vous vous organisez pour obtenir toutes ces données. Est-ce tellement centralisé chez vous, en Allemagne, que l'on ne peut plus rien faire en dehors de cette centralisation très poussée? M. le Président. - Avant de vous donner la parole, j'avais envie de faire mon petit André Antoine. Je voudrais vous dire, Monsieur Arens, que vous êtes vraiment assis dans la bonne rangée. La parole est à M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Also, wir sind in so fern organisiert, als wir Wohnungsgesellschaften, große Wohnungsgesellschaften, oder große Investorengruppen, oder auch Privatpersonen, die im Besitz mehrerer unter großer Wohnungsbestandteilen sind, bitten uns diese Daten zu liefern, die liefern uns diese Daten im Form von Excelltabellen, handgeschriebenen Tabellen oder ähnliches und da rund sitzen dann Fünf Kolleginnen und typen 10 Wochen lang diese Daten in die Software ein und danach wird die Auswertung gemacht. Bei den Privatpersonen, es gibts ja durchaus Eigentümer, die ein einziges Haus haben, in dem Fünf Wohnungen sind, der bekommt dann von uns, oder von den Organisationen für Vermieter oder Mieter einen Fragebogen an den Hand gegeben, darf den freiwillig ausfüllen, das besteht keine Pflicht, aber in der Regel sieht es so aus, dass viele die es freiwillig tun und für die die schon Internet haben, haben wir das ganze auch auf der Internetseite der Stadt Aachen online gestellt, das heißt, jeder Eigentümer, jeder Mieter, jeder Vermieter, kann diese Seite aufrufen, die Daten anonym und freiwillig eingeben, indem Moment wo es sie absendet, landen sie bei uns und werden die geprüft, ob sie plausibel sind und kommen dann in die Software und werden so insgesamt ausgewertet. So konnten wir es immerhin schaffen in den letzten Jahren zwischen sieben und halb und , je nach Zustimmung der Mieter, Vermieter Datensätze zu bekommen. Nous avons des copropriétés, ou des grands groupes d'investisseurs dans le domaine du logement, ou des personnes privées qui possèdent un ou plusieurs immeubles. Nous leur demandons de nous fournir leurs données sous forme de tableaux Excel, même de tableaux écrits a la main, peu importe. Nous avons cinq collègues. Nous nous réunissons et nous saisissons ces données dans le logiciel. Ensuite, nous les évaluons. Pour les personnes privées, il y a des propriétaires qui ne possèdent qu'une maison, mais qui comporte cinq appartements. Hé bien, les associations de propriétaires ou de locataires, nous leur distribuons un questionnaire qu'ils remplissent sur base volontaire, ce n'est pas obligatoire. On voit bien que ceux qui le remplissent le font la plupart du temps par Internet, puisque la Ville d'aix-la-chapelle a mis cette possibilité a disposition. Ces données anonymes et se font sur base volontaire. Elles atterrissent chez nous. On regarde si elles sont plausibles, ces données, et on les introduit dans le logiciel et on les évalue. C'est ainsi que nous sommes parvenus, ces dernières années, a obtenir entre et données. M. le Président. - Y a-t-il déjà une réaction à ce stade? La parole est à M. Arens. M. Arens (cdh). - J aimerais quelques précisions. Si j'ai bien compris, ce ne sont pas des petits propriétaires d'immeubles, ce sont de très grandes sociétés propriétaires. Non? En majorité, s agit-il de grandes sociétés ou de petits propriétaires individuels? Avezvous la proportion? C'est ce qui m'intéresse. Quelle est la proportion de petits propriétaires par rapport aux grandes sociétés propriétaires? M. le Président. - La parole est à M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Es geht um Alle. Cela nous concerne tous. 11 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

14 M. Arens (cdh). - Ma deuxième question est de savoir quand quelqu'un ne donne pas les informations correctes, est-il sanctionné? M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Nein, ich sagte eben freiwillig. Freiwillig und anonym. J'ai dit volontairement et de façon anonyme. M. Arens (cdh). - Ça va. Et la proportion entre les grands propriétaires et les petits? M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Wir haben in Aachen überwiegend Einzelpersonen als Eigentümer, wir haben mehrere große Wohnungsgesellschaften mit einem Gross an Wohnungen und es gibt sogar in Aachen noch einen sogenannten Städtische Wohnungsgesellschaft, das heißt, da ist die Stadt Aachen, mit 51 Prozent Eigentümer an dieser Gesellschaft und diese Wohnungen bekommen wir auch gemeldet, quasi verpflichtet wenn es eine eigene Gesellschaft ist. Wer nicht seine Daten bekannt gibt wird nicht bestraft, wer sie aber bekannt gibt muss damit rechnen, dass seine Daten sich anonym in diesem Mietspiegel widerspiegeln. Um nochmal, das Verfahren ist eigentlich relativ einfach. Wenn feststeht, dass der neue Mietspiegel erstellt werden muss, geben eine Pressemitteilung raus, dass wir für die Herstellung des neuen Mietspiegels Daten brauchen. So dann sind die Presseverbänden alarmiert und wir weisen auf unsere Seite hin. Demzufolge kommen dann online Daten rein, die Vermieter sprechen mit ihren Mitgliedern, genauso wie die Mieterverbände, und drucken dann die sogenannten Mietpreisumfrage in ihrer Mitgliederzeitung ab, viele Mieter reißen dieses Blatt daraus, füllen es aus und schicken es uns wieder zu. So kommen die ganzen Daten zusammen. Näturlich haben wir die großen Gesellschaften auch, den schreiben wir auch an. Von denen bekommen wir dann nicht diese einzelne Papieren, aber die Excelldatei. Dann kann es durchaus sein, dass es mal eine Datei ist von 2003 und eben sagten sie Eigentumswohnungen, es handelt sich nur um Mietwohnungen. Eigentumswohnungen nur dann wenn sie vermietet sind, dann nicht selbstgenutzt. Ansonsten gilt der Mietspiegel dafür nicht und ihre Kritik zur Beginn, dass das alles reglementiert wird, kann ich nachvollziehen, weil viele Vermieter sehen das genauso wie sie. Das sie also sagen, warum soll ich denn da noch investieren? Hintergrund dieser straffen Regelung, die seit kurzen in Kraft getreten ist, sind eigentlich diese Ballungsraüme, wie München und teilweise Düsseldorf, wo also die Mieten extrogiert sind und sich der Autonomalverbraucher sich der Miete nicht mehr erlauben kann, und diese Leute aus bestimmten Viertel gedrängt werden. Es ist auch nicht diese Regelung 10 Prozent über den ortsüblichen Miete, bei einer Neuvermietung gilt nicht für ganz Deutschland. Gesetzgeber hat den einzelnen Ländern und unter anderem auch logischerweise auch Nordrhein-Westfalen, die Möglichkeit eingeräumt, diese Gebiete durch ein Verordnung zu bestimmen. Das Land Nordrhein- Westfalen hat davon Gebrauch gemacht und hat die Gebietskoulisse aufgestellt und die Stadt Aachen gehört zu dieser Gebietkoulisse, sodass da eben halt diese 10 Prozent nur möglich sind. Da hat es auch schon in der Vergangenheit weitere Verordnungen gegeben, dass die Miete sich in einem Zeitraum von Drei Jahre nicht mehr um 20 Prozent, sondern nur noch um 15 Prozent erhöhen darf. Das wird für bestimmte Gebiete durch das Land Nordrhein- Westfalen per Verordnung festgelegt. Also ist jetzt nicht generell für ganz Deutschland. Nous avons surtout des personnes individuelles comme propriétaires. Nous avons quelques entreprises immobilières et en plus, a Aix-la-Chapelle, nous avons de la ville qui participe a raison de 51 % a la propriété de la ville qui nous fournit également des données. Celui qui ne dévoile pas ses données ne sera pas sanctionné. Celui, en revanche, qui fournit ces données, il saura que ces données sont reprises dans le calcul du Mietspiegel. La procédure est relativement simple. Quand le nouveau Mietspiegel doit être calculé, c'est publié dans la presse. On publie dans la presse l'information selon laquelle nous nécessitons des données. Il y a des liens vers nos pages Internet, les propriétaires nous fournissent les données sur papier ou par Internet et nous les font parvenir. Et de plus en plus, nous recevons des tableau Excel. Il se peut que nous recevions de fichiers de données. Vous parliez des propriétaires privés, oui, mais ils s'agit, ici, des appartements qui sont mis en location. On ne parle pas des appartements qui sont occupés par leur propriétaire. P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

15 Je peux comprendre vos remarques et vos réticences. Pourquoi investir, finalement? Beaucoup se posent la même question et il est vrai que les réglementations sont assez strictes, mais en fait, il s'agit des zones d'agglomération. À Dusseldorf, par exemple, où les loyers ont explosé, un Allemand moyen ne peut plus se permettre ces loyers et, finalement, ils sont chassés de certains quartiers. Ce règlement des 10 %, lors d'une nouvelle mise en location, n'est donc pas valable dans toute l'allemagne. Selon la loi, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, il y a des règlementations qui doivent être respectées. Aix-la- Chapelle, bien sûr, fait partie de ce Land et c'est la loi qui, en fait, stipule que ce règlement des 10 % doit être respecté, parce que, en l'espace de trois ans, on a fixé que les loyers ne pouvaient pas augmenter de plus de 20 %, mais plus que de 15 %, mais ces règlementations ne sont donc pas applicables partout en Allemagne. M. le Président. - Monsieur Arens, si vous voulez bien, dans la deuxième partie. Monsieur Stoffels, puis-je passer la parole à M. Maroy? Merci, parce que j'avais dit d'abord M. Stoffels. La parole est à M. Maroy. M. Maroy (MR). - C'est dans un but de rendre les choses un peu cohérentes, parce que cela va un peu dans le sens de ce que M. Arens vient de dire. On voit qu'il y a une différence essentielle entre l'allemagne et la Wallonie, c'est qu'à Aix-la-Chapelle, vous avez 25 % de propriétaires et 75 % de locataires, si j'ai retenu les bons chiffres. Chez nous, c'est exactement l'inverse. C'est une première chose qu'il faut constater. Je voudrais des réponses précises : quel impact ce Mietspiegel a-t-il eu sur le marché immobilier? On a un petit peu abordé la question, mais sans aller bien loin. Le taux de propriétaires est-il en hausse ou en baisse? Quel impact cela a-t-il eu? Achète-t-on plus de maisons ou pas? Y a-t-il plus de propriétaires? Voit-on une évolution? Qu'en est-il de l'impact sur le prix des transactions? Les prix de l'immobilier, ou à l'inverse, ont-ils diminué? Le nombre de transactions a-t-il évolué? Voit-on des évolutions de ce côté-là? Si j'ai bien compris, toutes les villes allemandes n'appliquent pas ce système? Ce serait intéressant de savoir si l on constate des différences flagrantes dans l'évolution des loyers entre les villes où l'on applique le système et celles où l on ne l'applique pas. Y a-t-il vraiment des différences flagrantes? Une troisième question et j'en aurai, sans doute, après : je ne veux pas être péjoratif, mais cela a l'air d'être un peu une usine à gaz si je puis me permettre un truc très compliqué tel que vous nous l'expliquez. Quel coût ce système a-t-il? Cela nécessite-t-il une administration très nombreuse? Le coût de ce système du Mietspiegel, sera ma troisième question. M. le Président. - La parole est à M. Rolshoven. M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de Also, die Auswirkungen dieser 10 % Grenze können wir noch gar nicht feststellen, weil, wie gesagt, das erst zum 01/07 in Kraft getreten ist und das nur bei Neuvermietungen gilt. Bestandsmieten, haben da, werden davon überhaupt nicht beeinflusst und Neuvermietungen in Neubauten werden auch von dieser Regelung nicht beeinflusst und auch nicht vollmodernisierte Objekte; das heist, wenn ein Investor ein Mehrfamilienhaus erstellt, dann wir er nicht durch diese 10 % beschränkt. Diese 10 % Regelung trifft auch nur für die Gebiete zu, wo eben halt, ein erhöhter Wohnungsbedarf besteht, wo ein angespannter Wohnungsmarkt ist, wo also sicher gestellt werden kann, dass das gro der Bevölkerung Wohnraum zu angemessenen Bedingungen anmieten kann. Nehmen wir verschiedene Städte im Ruhrgebiet, wo wir einen sehr hohen Leerstand haben, wo also dann unter Umständen die Auswahl für den Mieter weitaus grösser ist. Da wird diese Regelung keinen Sinn machen. Ursprünglich, wie ich eben schon sagte, die Intension war im Endeffet diese krassen Beispiele wo also der Normalmieter verdrängt wurde. Nochmals möchte ich betonen Investitionen, die ich in Projekte hereinbringe, indem ich zum Beispiel vollmodernisiere, indem ich neuen Wohnraum schaffte, die werden von dieser 10 % Grenze nicht erfasst. Da kann ich die freie Miete oder die Miete frei vereinbaren, da darf ich aber zum Beispiel kein Mietwucher betreiben. Les conséquences de cette réglementation des 10 % est que l'on ne peut encore rien en dire, parce que elle n'a cours que depuis le 1er juillet Les nouvelles locations dans les nouveaux bâtiments ne subissent aucun effet, ni les appartements complètement modernisés. Les 10 %, en fait, ne limitent pas les propriétaires de maisons unifamiliales. On applique cette réglementation la où certains logements sont menacés. Par exemple, prenons différentes villes sur le territoire, il y a beaucoup plus de choix pour un locataire, la-bas. La, une telle réglementation n'aurait aucun sens. Comme je l'ai dit, l'intention initiale était de protéger les locataires qui sont obligés de déménager parce qu'ils ne savent plus payer. Après, si j'investis, que je modernise, que je construis de nouveaux appartements, je peux appliquer un loyer librement, je ne dois pas respecter cette réglementation des 10 %. 13 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

16 M. le Président. - La parole est à M. Dupont. M. Dupont (PS). - Merci aux intervenants pour leur disponibilité et la précision de leur intervention. J'aurai quelques questions à ce stade. La première question porte sur le travail d'inventaire puisque l'on voit bien que pour pouvoir appliquer le Mietspiegel, il faut réaliser un cadastre des logements, quartier par quartier ; cadastre qui tient compte de toute une série de paramètres qui vont permettre de fixer le loyer de référence la surface, l'ancienneté, le niveau d'équipement, la performance énergétique, notamment. Tout cela suppose évidemment un important travail d'analyse, d'investigation. De manière très concrète, comment cela se passe-t-il? Qui réalise ce travail d'analyse? Quel est, le cas échéant, le coût que cela engendre? La deuxième question porte sur le rôle et la place des autorités locales. On comprend donc bien que l'impulsion de départ, la volonté de s'inscrire dans ce dispositif, doit être portée par l'autorité locale. Une fois que le dispositif est mis en place, quel est le rôle il y a sans doute un rôle d'encadrement, mais quelle est la place de l'autorité locale dans le dispositif? Avez-vous une idée, un chiffre, une statistique sur la proportion de logements dont les loyers ont été revus à la hausse et, a contrario, revus à la baisse? Dernièrement, y a-t-il, dans l'application de ce dispositif, des situations où ce sont de gros propriétaires immobiliers, promoteurs immobiliers, qui sont euxmêmes propriétaires dans toute une série de logements, qui s'inscrivent dans la mise en place de ce dispositif, sachant que, en Wallonie, l'essentiel du parc immobilier locatif est détenu par les petits propriétaires? M. le Président. - La parole est M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Schade, der ist nicht ganz rüber gekommen. Ich versuche trotzdem eine Antwort zu geben. Bitte, wichtig ist zu sagen, der Mietspiegel kann, er muss nicht gemacht werden. Das ist wichtig. Und ist nicht alleine die Kommune, derjenige oder diejenige die dafür verantwortlich ist. Es ist immer ein Zusammenspiel der Kommune mit den Partnern auf der Seite der Vermieter und der Partner auf der Seite der Mieter. Anderes geht es nicht. Weil es so in unserem bürgerlichen Gesetzbuch, GBG heisst es, als Privatrecht geregelt ist. Der Mietspiegel ist eine Hilfe bei der Verhandlung über die Miete einer Wohnung. Normalerweise könnte man sagen, Angebot bestimmt, die Nachfrage bestimmt das Angebot. Also wenn es morgen in Aachen keine 3 Zimmerwohnungen mehr gibt, die werden aber dann häufig gesucht, kann es durchaus sein, dass ein Mieter der morgen eine solche Wohnung findet, dafür mehr bezahlt, im Rahmen dessen was gefordert werden darf, als ein Mieter der schon 10 Jahre in einer solchen Wohnung lebt. Und nur die normalen Mieterhöhungen,, die periodisch vorkommen können, mitgemacht hat. Die ist durchaus im Rahmen des Möglichen und das fließt auch so in dem Mietspiegel ein. Es ist also in Aachen so, dass wir eine Strasse nehmen, wodurch durchaus gleiche Häuser stehen, im Haus 1, die Wohnung 2 Euro im Quadrat billiger ist, als im letzten Haus, weil möglicherweise dieser Mieter in dem ersten Haus vor Jahren dort eingezogen ist, und eine kontinuierliche Mietsteigerung hatte, und weil eben jetzt die Wohnungen wenig auf dem Markt sind, der Mieter in dem letztem Haus 2 Euro mehr bezahlen musste, weil er diese Wohnung haben will. Es bleibt dennoch eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. In der hat die Kommune nichts zu sagen, in dieser Privatrechtlichenvereinbarung. Ich hoffe ich konnte damit Ihre Anmerkungen beantworten, weil leider der letzte Teil Ihrer Frage, nicht ganz bei mir angekommen ist. Ce qui est important a dire, c'est que le Mietspiegel peut être appliqué. Il ne le doit pas. Ce n'est pas uniquement la commune qui en est responsable ou pas. Plusieurs acteurs interviennent a chaque fois. Il y a les partenaires du côté des locataires et du côté des propriétaires. Autrement, on ne peut pas travailler. C'est repris comme cela dans le Code civil, c'est ainsi que cela est fixé dans le droit privé. Dans les négociations pour un loyer d'un appartement, le Mietspiegel peut intervenir. La demande détermine l'offre. Si demain, a Aix-la-Chapelle, il n'y a plus d'appartements trois chambres qui sont pourtant recherchés, hé bien, un locataire qui trouve un tel appartement devra peut-être payer davantage dans le cadre de ce qui peut être demandé qu'un locataire qui y habite, qui loue depuis 10 ans. C'est une possibilité. À Aix-la-Chapelle, si l'on prend une rue où les maisons sont quasiment identiques, dans la première maison, le prix au mètre carré pourra être de deux euros moins élevé que dans la dernière maison de la rue, parce que lui, il habite depuis dix ans dans l'appartement qui est moins cher au mètre carré. Son loyer a été augmenté régulièrement, mais dans le cas d'une nouvelle location, hé bien, il paiera directement davantage. Cependant, la négociation se fait entre le propriétaire et le locataire à titre privé, la commune n'intervient pas dans cette négociation. J'espère avoir pu répondre a votre question. M. le Président. - La parole est à M. Stoffels. P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

17 M. Stoffels (PS). - Je formulerai les questions en allemand, car ce sera plus facile pour les orateurs, mais la traduction sera assurée, n'ayez crainte. Was mich besonderes interessiert ist, das Thema, werden Sie festgestellt haben, ruft sehr schnelle politische Reflexe hervor, wie verbindlich ein Mietspiegel angewendet werden muss. Aus den Ausführungen habe ich zuerst mal entnommen die Margen die hier zu lesen sind, (das war der vorige, ist nicht mehr der), die Margen die pro Quadratmeter, je nach Lage, je nach Ausstattung, je nach Alter der Wohnung die festgelegt worden sind, lassen durchaus einen ziemlich breiten Verhandlungsspielraum zwischen dem einzelnen Mieter und dem einzelnen Vermieter. Zweitens, diese Margen sind erst dann Margen, wenn die Mieterverbände und die Vermieterverbände zugestimmt haben. Das ist nicht etwas, das von der Politik oder von aussen aufgezwungen wird. Das ist das Ergebnis einer Konzertierung zwischen Mietern und Vermietern. Ein Mietspiegel, der die Zustimmung der Mieter und Vermieterverbände nicht bekommt, wird nicht in Kraft treten können.das muss man wissen, dass hier eine Methode aufgebaut wird, die dabei hilft, den Markt zu organisieren. Ich möchte darum bitten, dass Abstand genommen wird um den Eindruck zu erwecken, hier würde es sich um ein stalitistisches Problem handelt. Dem ist nicht so. Es wird konzertiert und verhandelt und alle beteiligten Parteien haben ihre Zustimmung gegeben. Sonst trifft es nicht zu! Entschuldigung Herr Stoffels, darf ich zu der Stelle noch etwas ergänzen? Denn es genau passt;nicht nur das ist der Fall, sondern es kann sogar passieren, dass eine Miete verhandelt wird und ein Mietspiegel vorhanden ist, ist denn aber trotzdemzu einer Auseinandersetzung möglicherweise vor Gericht kommt, indem das Gericht zusätzlich zum Mietspiegel ein Gutachten verlangt. Und möglicherweiqsedieses Gutachten am Ende über den Mietspiegel steht, oder auch unter den Mietspiegelwert steht. Daran kann man erkennen, es wird wirklich nichts, wie Sie es zu Recht gesagt haben, hier aufstrukturiert durch die Behörden bzw durch den Gesetzgeber, sondern das ist etwas freiverhandelntes, wo alle am Ende sagen, OK da halten wir uns dran. Dasist wirklich sehr wichtig. Was ich darüberhinaus verstanden habe, oder zumindest glaube verstanden zu haben, ist, dass dermietspiegel einen verbindlicherer Karakter bekommt in den Gdbieten, indem eine Gefahr besteht, dass der Normalmieter nicht mehr Fuss fassen kann, das also die Verbindlichkeit des Mietspiegels, ein Mittel gegen den Mietwucher ist, in Wirklichkeit, oder wie wir es hier sehr oft diskutieren, gegen die Folgen des Mietwucher ist, darin bestehen, dass überall soziale Getthos entstehen, bzw in den einen Zonen, die ärmere Haushalte verdrängt werden, und sich in den anderen Zonen gruppiert, wiederfinden. Ich denke auch das ist nicht generell zu sehen, das begrenzt nicht in einer absoluter Art und Weise die Verhandlungsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter, sondern versucht, Ausgreise zu schaffen, damit soziale Getthobildung nach Möglichkeit preventiv verhindert werden kann. Für mich ist wichtig, eine Frage, die gestelt worden ist, denn ich gehe davon aus, dass dieser Mietspiegel in einer ausgewogenen Art und Weise, sowohl die Interesse des Vermieters, wie auch die des Mieters, berücksichtigen muss; ansonsten würde sie ihre Zustimmung ja gegen die eigenen Interesse geben. Die Interesse des Vermieters, ja natürlich, dazu angehalten werden soll durch die Methode, das eher ja am Ergebnis selber ja dran beteiligt ist, das er auch investiert; die Interessen des Mieters, das er in einem gewissen Sinne einen Schutz hier in dem Fall auch gegen Mietwucher erhalten kann. Das herisst also, das Verhältnis, also privatrechtliche Basis von Mieter zum Vermieter aufgebaut wird, immer noch eion Vertrag zwischen zwei Personen ist, dem, als Leitlinie, ein Mietspiegel zur Seite gestellt wird. Charactère indicatif in Französisch. Ein, als Leitmethode zur Verfügung gestellte, ohne aber in einer absoluten Form dise Freiheit des Verhandlund zwischen Mieter und Vermieter zu begrenzen. Wenn ich davon ausgehe, dass, weniger die Ideologie, aber mehr das Resultat, eine Frage spielen muss, stellt sich bei mir dir Frage, der Kollege hat sie schon öfters angebracht, kann man feststellen, dass in den Gemeinden, wo der Mietspiegel angewendet wird, proportional mehr oder weniger Wohnungen gebaut werden? Mehr oder weniger Wohnungen den Eigentümer wechseln. Mehr oder weniger eine Preisentwicklung für den Kauf- und Verkaufwohnungen stattfindet, als in den anderen Gemeinden, wo der Mietspiegel nicht angewendet wird. Gibt es Untersuchungen dazu und noch Kenntnisse, in Deutschen oder im Land Nordrhein-Westphalen? Nein, gibt es nicht! Ich wäre froh, wenn wir so etwas hätten. Da müssen wir leider immer von Punkt zu Punkt schauen. Für Aachen, können wir sagen, wir haben ausgewogenes Investitionsklima, wir fragen alle zwei Jahre alle Investoren, die wir kennen, und die bereit sins, sich zu läuten, wie sie das Investitionsklima in Aachen sehen; in der letzten vier Jahren ist es sehr als lukrativ bezerichnet worden. Wir haben auch in den letzten vier Jahren, in Gegensatz zu den letzten zehn Jahren davor, überproportional Neubau von Wohnungen gehabt. Gemischt; es gibt Grossinvestoren, die bauen da eben zweihundert Wohnungen und es gibt Klein, die bauen ein Haus mit acht oder zehn Wohnungen. Aber, jetzt zu sagen, es waren mehr acht, oder Häuser mit zweihundert Wohnungen, da kann ich Ihnen keine Aussage machen. 15 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

18 Also die Auswirkung Mietspiegel Ja oder Nein (tentative d'intervention du président)... lässt sich recht schwer feststellen, ob negativ, ob positiv, weil in Aachen und Umgebung fast jede Gemeinde einen Mietspiegel erstellt, und das schon seit Jahren. Wir können jetzt ja den Mietspiegel nicht weg denken und sagen wir, wier wäre es gewesen, wenn es keinen Mietspiegel da ist... wäre mehr investiert worden. Der Mietspiegel ist die einfachste Methode, Mieteerhöhungsverfahren zu begründen. Ich bin als Vermieter also nicht verpflichtet, diese Begründungsmethode zu wählen. Ich kann ja auch mit Vergleichswohnungen meine Mieterhöhung begründen; ichkann auch sachverständigen Gutachten fertigen lassen, wenn ich der Auffassung bin, meine Wohnung ist mehr wert als der Mietspiegel ausweist, dann werde ich mich umschauen müssen, wo vergleichbare Wohnungen sind, wo einen höheren Mietpreis bezahlt wird; d.h.bei der Begründung der Mieterhöhung ziele ich nicht auf Vergleichsobjekte bzw, wenn ich im Rahmen einer Finanzierung um Gutachten erlassen muss, dann lege ich das Grunde, was der Gutachter mir als erzielbare Miete dar, herausschreibt. Moi, ce qui m'intéresserait spécialement, ce serait le sujet suivant. C'est un sujet qui est très fortement lié a des réflexes politiques pour voir a quel point le loyer de référence devrait être obligatoire ou pas. Ici, j'ai vu qu'il y a des fourchettes, vous l'aviez montré sur la diapositive précédente, pour le prix au mètre carré, dépendant de certains facteurs comme la situation, l'équipement, et cetera. Ces fourchettes sont donc assez larges. La marge de manœuvre est donc assez grande par rapport au locataire et au locataire suivant. Cela est seulement possible lorsque les associations des propriétaires et des locataires ont approuvé ces chiffres. C'est donc un résultat d'une consultation entre les locataires et les bailleurs, ce n'est pas quelque chose qui est imposé par le législateur. Si aucun accord n'est trouvé, le Mietspiegel n'est pas mis en œuvre. Cela montre donc bien que c'est une méthode qui a été trouvée qui aide a organiser le marché. C'est pour cela que je voudrais vous demander de prendre distance par rapport au fait de dire que c'est un peu une méthode comme sous Staline. Il faut bien dire que toutes les associations, toutes les parties prenantes ont participé a cette consultation. Sinon, ce Mietspiegel n'est pas mis en œuvre. Une chose que je voudrais ajouter, ce n'est pas seulement cela, mais en plus, on peut avoir les cas suivants : on peut avoir un loyer qui est négocié et on a un Mietspiegel qui est d'application, mais il peut quand même y avoir une dispute en justice qui, en plus du Mietspiegel, demande qu'une étude soit établie et que cette évaluation ait plus de valeur que le Mietspiegel, voir cela au-dessus ou en dessous du Mietspiegel. Ce n'est pas quelque chose que l'administration impose, voire que le législateur impose. C'est quelque chose qui a été négocié librement et dont le résultat est approuvé par les différentes parties prenantes. M. le Président. - Merci. Je vous propose de lancer une éventuelle deuxième salve de questions ou de demandes de précision. Quelqu'un veut-il encore intervenir? La parole est à M. Hazée. M. Hazée (Ecolo). - On relira de toute façon les échanges parce que c'est une matière très touffue. Finalement, après ces différentes explications, on mesure que le Mietspiegel a un caractère indicatif, a priori, et que ce n'est que dans certains cas, finalement, qu'il prend une force plus grande avec cette limitation des 10 %. Ces cas-là, sont-ils décidés à nouveau par les communes? Est-ce chaque commune qui dit «Voilà, moi je passe dans ce Mietspiegel plus fort» ou est-ce, à un moment donné, le législateur qui établit les critères et lorsque l'on est dans certains critères, on y passe automatiquement? Je voulais vous demander juste de donner cette précision-là puisqu'elle établit finalement deux catégories quant au régime qui s'applique, quant à l'effet que prend ce Mietspiegel. M. le Président. - La parole est à M. Rolshoven. M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de Diese neue eingeführte 10 %-Regelung würde mir hier persönlich etwas zu wichtig genommen, weil wir haben noch keinerlei Erfahrung damit, weil es ja nur neue Vermietungen betrifft und so schnell wechseln in Aachen, die Miete, diev sich vor lassen, dass wir eine Wohnung haben. Demzufolge weiss noch gar nicht wie viele Fälle darüber vorliegen. Wir als Stadt haben überhaupt kein Einfluss drauf. Wir haben unseren Mietspiegel und wenn jetzt Vermieter hingeht und übersteigt diesen Mietspiegel, dann muss der Mieter privatrechtlich gegen seinen Vermieter vorgehen und privatrechtlich die vermeintlich zuvielgezahlten Miete zurückfordern. Wie gesagt, diese Gesetzesbestimmung ist noch so frisch, dass es bisher kein einziger Fall bekannt, Mieter bereit ein Gericht angerufen hat und eine Stattung zuvielgezahltene Miete gefordert hat. Das müssen wir abwarten. Ich hatte auch eben kurz die Problematik angesprochen, wie der Mietspiegel als solch dann in sich birgt, weil wir durch diese Bandbreite ja inner halb Mietspiegel sieben Euro bis neun Euro stehen. P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre

19 Ich nenne es einfach den Wert, wir haben den Mietspiegel sieben Euro bis neun Euro stehen, so, des heisst, wenn der Mieter der Auffassung ist, meine orstübliche Miete ist 7 Euro, und der ermieter nimmt neun euro, was innerhalb dieser Bannbreite ist, dann hätten wir dann schon überbreiten von 10%. Ich nehme an, dass die Politik das etwas spät erkannt hat, das der Mietspiegel dieser (Fondplus?) Werte ausweiss, und wer innerhalb der Bannbreite also schon ein relevanten Unterschied haben, den Mieter anleiten könnte, auf Rückzahlung zuvielgezahltener Miete zu fordern. Demzufolge überlegt wird auch die Politik, die Anforderungen des Mietspiegels zu verändern, in dem da auch zehn Jahrezeiträume sind...das müssen wir erst halt abwarten, das ist eben noch zur Zeit noch in der Diskussion. Ich persönlich halte es für sehr schwierig, auf der Basis des Mietspiegels als Mieter die Regresforderung an den Vermieter zu richten, mit dem Hinweis, ich zahle jetzt mehr als 10% über hoch zum Mietspiegel. Cette nouvelle règle de 10 %, j'ai l'impression qu'elle prend trop de place, ici, dans cette discussion. On n'a pas encore beaucoup d'expérience. En plus, cela ne se rapporte qu'a des nouvelles locations. La plupart des gens qui trouvent un nouvel appartement sont contents, on n'a même pas encore un aperçu de combien d'appartements sont concernés. On n'a pas trop d'influence la-dessus. Si on a le Mietspiegel et quelqu'un dépasse ce Mietspiegel, alors le locataire doit prendre des mesures relevant du droit privé pour s'y opposer. La, vu qu'il s'agit d'une règle aussi récente, on ne connaît pas encore de cas précis où un locataire aurait fait une procédure en justice ou de droit privé pour s'opposer a un loyer trop élevé. Nous avons donc déja des fourchettes qui vont, dans certains cas, de l'ordre de 7 a 9 euros par mètre carré. Ce sont déja des différences assez grandes. Au fond, c'est déja une différence de 10 %. Peut-être est-ce un point que la politique n'avait pas pris en compte parce que, au fond, il y a déja des différences très grandes endéans les fourchettes prévues qui pourraient donner aux locataires la possibilité de faire des démarches adéquates. Peut-être faudrait-il, comme je le disais tout a l'heure, plutôt voir si on travaille avec des périodes de référence de dix ans plutôt que de quatre ans. C'est une discussion qui serait a avoir. Personnellement, je pense que c'est très difficile, en tant que locataire, de vraiment demander un remboursement au bailleur lorsque j'ai l'impression de payer plus de 10 % de plus que ce que je devrais payer. Par rapport a votre question, cela a été fait par un règlement de l'état fédéré. Dans le Code civil, il est prévu que les états fédérés peuvent décider par un règlement dans quel cas la règle de 10 % est d'application et dans quelles zones cette limite supérieure est diminuée de 20 % a 15 %. Cette limite supérieure veut dire que le loyer ne peut pas augmenter de plus de 20 % endéans trois ans. C'est prévu dans le Code civil. En Rhénanie-du-Nord-Wesphalie, il y a un règlement qui stipulait cela, qui prévoit dans ce cadre que cette augmentation doit se limiter a 15 % endéans les trois ans. En plus, dans certains cas, il y a la règle des 10 % qui doit être suivie. Cependant, cela regarde seulement les zones où la demande est vraiment très élevée. La, une étude correspondante a été établie. À Aix-la-Chapelle, la situation était très dépassée, donc la règle des 10 % est d'application. (Réaction de M. Stoffels) M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de Das ist auch in einer Verordnung der Landesregierung festgelegt worden. In BDG steht drin, dass also die Länder durch Verordnung bestimmen können, wo diese zehn % Regelung greift, genauso in welchen Gebieten diesen 'Kap muss grenzen', von 20% zu 50% verringert wird. Kap muss grenzen bedeutet, die Miete darf in dem Zeitraum von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen. Es ist ein Gesetzesvorbehalt in BGB enthalten, das Land Nordrhein-Westphalen hat dann die sogenannte Kap muss grenzen Verordnung erlassen, und auch, da ist die Stadt Aachen wieder in der Gebietskulisse drin, da darf eben halt die Miete in drei Jahren nur um 15% erhöt werdern, um eine Verordnung an das Land Nordrhein-Westpfalen auch erlassen, mit dieser zu 10% Grenze bnei Neuvermietung. Auch da ist die Stadt Aachen in der Gebietskulisse drin; und das sollten also nur die Gebiete aufgelistet werden, in denen ebenhalt einerhöte Wohnungsbedarf besteht; und da fehlt dann ein entsprechendes Gutachten fertigen lassen,; Aachen hatte dann die massgebliche Punkte alle überschritten, wie sie in der gebietkulisse aufgenommen worden, bei beiden Verordnungen. M. le Président. - La parole est à M. Dupont. M. Dupont (PS). - Juste une petite question. Apparemment, un paramètre n'a pas encore été abordé jusqu'ici, celui de la fiscalité. Pourriez-vous nous donner une indication sur le régime fiscal qui s'applique en Allemagne aux propriétaires-bailleurs, afin que l'on puisse aussi effectuer une comparaison avec le régime qui s'applique chez nous en Wallonie? M. le Président. - La parole est à M. Roshoven. M. Rolshoven, Responsable pour la procédure de 17 P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre 2015

20 Also, die einzige Sätzlichebestimmungen, die ich da kenne, ist das ich die beim Finanzamten abgeben muss, wie die besteuert werden, kann ich Ihnen nicht sagen. La seule loi que je connaisse est qu'il faut donner des informations au Ministère des finances, mais quel est exactement le montant des impôts, je ne peux pas vous le dire. M. Stoffels (PS). - Pour comparer avec la Belgique, il serait soumis à l'ipp chez nous. M. le Président. - La parole est à M. Arens. M. Arens (cdh). - Le Mietspiegel s'applique donc aussi commune par commune. Je voudrais savoir quel est pourcentage des communes ayant adhéré à ce processus-là. Deuxièmement, je reviens sur le loyer qui, pour moi, est un loyer de référence. Si je vous ai bien compris, ce n'est pas contraignant. (Réaction d'un membre) Sauf si... M. le Président. - Je résume. M. Arens voudrais savoir si c'est obligatoire ou pas. M. Arens (cdh). - Et deuxièmement, le pourcentage de communes qui ont adhéré à ce plan. Je le dis franchement, quand on est dans une zone à forte pression immobilière, comme je le suis aussi, on est à la recherche de plans pour que chacune et chacun puisse se loger décemment. C'est logique et normal. Donc, quelque part, cela m'intéresse. Je m'interroge beaucoup sur ce qui est possible de transposer chez nous parce que ce n'est pas si simple que cela. M. le Président. - La parole est à M. Hilgers. M. Hilgers, Coordinateur IT pour la procédure de Sie haben Recht, es ist gar nicht einfach, wenn ich Sie nur mal bitten darf, auf die Karte zu schauen: da sehen Sie ganz Deutschland, und das, was durchgehend orange ist, da gibt es kein Mitspiegel, und trotzdem leben dort Menschen und vereinbaren Mieten miteinander. Sie sehen also für die ganze Bundesrepublik, wenn man die Zahlen nah die aufkommen und so, aufäumt auf so siebenhundert. Mietspiegel in der unterschiedlichsten Qualität, die wir in der ganzen Bundesrepublik haben. Sie sehen links, Nordrhein -Westphalen mit dem Ruhrgebiet, da ist natürlich das meiste versammelt, wenn dort die Brennpunkte sind; und rechts in Bayern, finden Sie sehr wenig Anhaltspunkte, worum sich dort Mieter und Vermieter über Miete streiten sollen. Wie das funktionniert ist einfach: insofern sehen Sie das, ein Land wie die Bundesrepublik Deutschland eigentlich, wenn man es richtig sieht, sehr wenig von diesem Instrument in Anspruch nimmt. Wir in Aachen haben uns 1940 entschlossen, wir machen es, wenn die Fragen an die damals handelnden Personen herangetragen worden sind, und zwar seitens der Institutionen Vermieter und Mieter, und im Prinzip sind wir die Stadt Aachen, wo wir beide im Fachbereich Schwund tätig sind, eigentlich nur der Moderator dieser Veranstaltung und wir leisten, wenn es so mal, vor hunderten von Jahren verabredet worden ist, die Arbeiter für und wir werden raus, und mehr tun wir nicht. Vous avez raison, ce n'est pas si facile. Pourrais-je vous demander de regarder la carte? Vous voyez l'allemagne et ce qui est en orange, la, vous n'avez pas de Mietspiegel, mais des gens y habitent quand même et il faut se mettre d'accord sur des loyers a payer. Ainsi, lorsque vous regardez l'ensemble du pays, regardez les chiffres dans le tableau, ici, vous arrivez a environ Mietspiegel de différentes qualités qui existent dans toute l'allemagne. À gauche, vous voyez la Rhénanie-du-Nord- Westphalie. C est la qu'il y a le plus de Mietspiegel, car ce sont vraiment des foyers avec plus de population et, en Bavière, vous avez moins de raisons de se disputer sur les questions de loyer, car les choses fonctionnent différemment et fonctionnent bien. Vous voyez donc qu'un pays comme l'allemagne est quand même différent. Surtout, il n'y a pas beaucoup de communes qui utilisent cet instrument. Chez, nous, a Aix-la-Chapelle, nous avons décidé, en 1974, de mettre en oeuvre un tel Mietspiegel, car il y avait la demande qui existait tant du côté des associations des propriétaires que des locataires. La Ville de Aix-la-Chapelle est seulement l'institution qui l'organise, d'une certaine façon, pour répondre a cette demande. Nous récoltons donc les données et nous les évaluons. C'est tout ce que nous faisons, au fond M. le Président. - La parole est à Mme Baltus- Möres. Mme Baltus-Möres (MR). - Merci Monsieur le Président. Vielen Dank Herr Hilgers, vielen Dank Herr Rolshoven für die Erläuterungen bisher. Je vais continuer en français pour poser mes question. Vous avez d'abord dit : «Si le locataires ou le propriétaires ne sont pas d'accord avec les valeurs P.W.- C.R.A.C. N 10 ( ) - Jeudi 1er octobre