Programme ESSEC Gestion de patrimoine
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- Aline Larose
- il y a 7 ans
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1 Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Les dispositifs fiscaux François Longin 1
2 Les mesures de défiscalisation Raisons économiques sous-jacentes aux dispositifs fiscaux Rénover le patrimoine historique Loi Malraux Etendre le parc de logements locatifs en France pour combler le déficit de logements (sociaux) en France métropolitaine Rénover le parc immobilier français (réhabilitation de logements) Enrayer la baisse des propriétaires-bailleurs due à une fiscalité pénalisante des revenus fonciers Loi Scellier - Scellier social Loi De Robien recentré Borloo populaire LMNP LMP Promouvoir le développement de l outre-mer Loi Paul / Loi Girardin Soutenir le secteur de la construction immobilière François Longin 2
3 Les avantages fiscaux de l investissement locatif Historique des lois (investissement locatif) Loi Méhaignerie ( ) Loi Périssol ( ) Loi Besson ( ) Loi De Robien ( ) Loi De Robien recentré ( ) Loi Borloo ( ) Loi Scellier / Scellier social ( ) Historique des lois (accession à la propriété) Maison à euros ( ) Loi Boutin - Maison à 15 euros par jour ( ) François Longin 3
4 Cadre d analyse des lois de défiscalisation Nature de l avantage fiscal : déduction du revenu (amortissement), abattement forfaitaire (majoration) ou réduction d impôt, imputation des déficitsi Type de logement concerné : neuf ou ancien Possibilité de démembrer la propriété Contraintes à la location Plafonnement des loyers Plafonnement des ressources du locataire Durée de location minimale: 3, 6 ou 9 ans, possibilité de renouveler Affectation du logement : résidence principale i ou autre Qualité du locataire : possibilité de louer à un ascendant / descendant, possibilité de suspendre l avantage fiscal,,possibilité de louer à une personne morale Limite d imputation du déficit sur le revenu global droit commun ou dérogation François Longin 4
5 Loi Méhaignerie (1) Le dispositif Méhaignerie n est plus en vigueur et ne concerne plus aucun contribuable. Domaine d application de la loi Bien acquis du 1 er janvier 1986 au 31 décembre 1995 François Longin 5
6 Loi Méhaignerie (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Plafond de loyer selon la zone d habitation Plafond de ressources du locataire Avantage fiscal : réduction d impôt 10% de la valeur du bien Plafond de F François Longin 6
7 Loi Périssol (1) Le dispositif Périssol n est plus en vigueur mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Exercice : pourquoi est-il important pour un conseiller en gestion de patrimoine de connaître les anciens dispositifs (Périssol, Besson, De Robien, etc.)? Domaine d application de la loi Bien acquis du 1 er janvier 1996 au 31 août 1999 Logements neufs (jamais habités) ou en l état futur d achèvement Permis de construire délivré avant le 31 décembre 1998 Construction achevée avant le 31 décembre 2000 / 30 juin 2001 Logements anciens réhabilités (assimilés à des logements neufs par la suite) Résidence de tourisme, pour étudiants ou personnes âgées François Longin 7
8 Loi Périssol (2) Contraintes à respecter pour la location d un logement Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d un locataire. Contraintes à respecter pour la location d une résidence Consentir un bail à une société de gestion qui s'occupera de rechercher les locataires, de louer et de gérer le bien François Longin 8
9 Loi Périssol (3) Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Vl Valeur amortie : Pour un logement neuf : Prix d acquisition majoré des frais (honoraires de notaire, commissions d agence immobilière, droits de timbre, droits d enregistrement et taxe de publicité foncière Pour un logement rénové : Prix d acquisition majoré du coût des travaux et autres frais Pour une résidence : Prix d acquisition hors taxes (TVA récupérée par l acheteur) majoré des frais Amortissement de 80 % de la valeur du bien en 24 ans : 10 % par an les 4 premières années 2 % par an les 20 années suivantes. Déduction plafonnée à par an (plafond normal de ). Déduction des intérêts liés au financement des revenus fonciers (sans plafond). Exercice ce : déterminer e l effet et de cette mesure e pour certains investisseurs. sseu s. François Longin 9
10 Autres points : Loi Périssol (4) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d imposition iti réduits). Récupération de la TVA pour les résidences (amortissement de la valeur HT) Possibilité d investir via une SCI (soumise à l impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d habitation) Possibilité de démembrement de la propriété p L usufruitier bénéficie de l amortissement Périssol Non cumul avec la réduction d impôt accordée au titre de certains investissements réalisés en ZRR (loi Demessine) ou outre-mer (loi Girardin). Non compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement (possibilité pour opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement à condition que les revenus fonciers ne dépassent par le plafond autorisé). François Longin 10
11 Loi Besson (1) Note: le dispositif Besson n est plus en vigueur mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Types de biens concernés Biens acquis entre le 1 er janvier 1999 et 2 avril 2003 François Longin 11
12 Loi Besson (2) Contraintes à respecter pour la location d un logement Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel el d un locataire Plafond de loyer selon la zone d habitation: zones A, B ou C Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français Zone B : agglomérations de plus de habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières Zone C : reste du territoire Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l année n-2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, etc. Selon la zone d habitation: zones A, B ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : en zone A, en zone B et en zone C. François Longin 12
13 Loi Besson (3) Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% de la valeur du bien sur 8 ans : 8% par an les 4 premières années 2,5% par an les 4 années suivantes Amortissement qui s impute sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d imposition réduits). Déduction plafonnée à francs ( ) par an (plafond normal de ). Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1 er janvier 2006 François Longin 13
14 Loi Besson (4) Autres points de la loi Besson Possibilité d investir via une SCI (soumise à l impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d habitation) Possibilité de démembrement de la propriété L usufruitier bénéficie de l amortissement Besson Possibilité de mettre à disposition le logement à un ascendant ou un descendant (suspension du dispositif fiscal dans ce cas) Bilan de ce dispositif Echec lié aux contraintes trop fortes liées à la location (lf (plafond dde loyer et plafond lf dde ressources du locataire) François Longin 14
15 Loi De Robien (1) Note : le dispositif De Robien n est plus en vigueur (il a été réaménagé) mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Types de biens concernés : Locaux à usage d habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Biens situés en France acquis entre le 3 avril 2003 et 1 er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d achèvement Locaux affectés à un usage autre que l habitation et transformés en logements Logements construits par l investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI «Robien» François Longin 15
16 Loi De Robien (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d habitation (zones A, B ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte dazur, d'azur, Genevois français (19,89 par m 2 ) Zone B : agglomérations de plus de habitants, banlieue parisienne i cotée, zones littorales l et frontalières (13,82 par m 2 ) Zone C : reste du territoire (9,94 par m 2 ) François Longin 16
17 Loi De Robien (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 65% de la valeur du bien sur 15 ans 8% par an les 5 premières années 25% 2,5% par an les 4 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 1 er janvier 2006). Amortissement qui s impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1 er janvier 2006 François Longin 17
18 Autres points du dispositif Loi De Robien (4) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Possibilité de location à un ascendant ou un descendant (non membre du foyer fiscal) Déclaration des revenus 2044 S. François Longin 18
19 Analyse du produit Rentabilité Loi De Robien (5) Rentabilité d un investissement immobilier classique dopée par l effet de levier fiscal (amortissement) et l effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d impôt qui dépend d du taux marginal d imposition iti : plus le taux est élevé, plus l économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquiditéidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l avantage fiscal) François Longin 19
20 Analyse du produit (suite) Clients cibles Loi De Robien (6) Ménages payant au minimum d impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit) François Longin 20
21 Loi De Robien recentré (1) Note : la loi De Robien recentré est actuellement en vigueur. Elle a remplacée la loi De Robien. Types de biens concernés : Locaux à usage d habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Biens situés en France acquis depuis le 1 er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d achèvement Locaux affectés à un usage autre que l habitation et transformés en logements Logements construits par l investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI «Robien» François Longin 21
22 Loi De Robien recentré (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d habitation (zones A, B1, B2 ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français (21,65 par m 2 ) Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint- Malo, La Rochelle, etc. (15,05 par m 2 ) Zone B2 : agglomérations de plus de habitants, reste de l Ile de France, zones frontalières et littorales chères (12,31 par m 2 ) Zone C : reste du territoire (8,82 82 par m 2 ) François Longin 22
23 Loi De Robien recentré (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% du prix d acquisition du bien sur 9 ans 6% par an les 7 premières années 4% par an les 2 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Amortissement qui s impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) François Longin 23
24 Loi De Robien recentré (4) Autres points du dispositif Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S. François Longin 24
25 Analyse du produit Rentabilité Loi De Robien recentré (5) Rentabilité d un investissement immobilier classique dopée par l effet de levier fiscal (amortissement) et l effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d impôt qui dépend d du taux marginal d imposition iti : plus le taux est élevé, plus l économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquiditéidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l avantage fiscal) François Longin 25
26 Loi De Robien recentré (6) Analyse du produit (suite) Clients cibles Ménages payant au minimum d impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit) François Longin 26
27 Loi Borloo populaire (1) Note : la loi Borloo est actuellement en vigueur. Elle a remplacée la loi De Robien. François Longin 27
28 Loi Borloo populaire (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Location nue pendant 9 ans minimum Impossibilité de louer à un membre de sa famille Plafond de loyer selon la zone d habitation (zones A, B1, B2 ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français (19,89 par m 2 ) Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint-Malo, La Rochelle, etc. (13,82 par m 2 ) Zone B2 : agglomérations de plus de habitants, reste de l Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 par m 2 ) Zone C : reste du territoire (8,82 par m 2 ) Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l année n-2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, nombre d enfants denfants, etc. Selon la zone d habitation: zones A, B1, B2 ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : en zone A, en zone B1, en zone B2 et en zone C. François Longin 28
29 Loi Borloo populaire (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% du prix d acquisition du bien sur 9 ans 6% par an les 7 premières années 4% par an les 2 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Amortissement qui s impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Abattement non-plafonné lf de 30% sur les loyers Imputation du déficit plafonnée à par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) François Longin 29
30 Autres points du dispositif Loi Borloo populaire (4) Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S. Analyse du produit «Un produit citoyen!» François Longin 30
31 Loi Scellier (1) Note : la loi Scellier est actuellement en vigueur. Elle est venue en complément de la loi Robien. Types de biens concernés : Locaux à usage d habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Logements neufs ou en état futur d achèvement construits en 2009 et 2010 Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s entend : RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006 RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006 Locaux affectés à un usage autre que l habitation et transformés en logements Logements construits par l investisseur Logements anciens réhabilités François Longin 31
32 Loi Scellier (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire L engagement de location nue (signature du contrat de bail avec le locataire) doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d achèvement de l immeuble. Plafond de loyer (fixé par décret) selon la zone d habitation Zonage : 3 zones A, B1, B2 Chiffres identique à la loi De Robien recentré François Longin 32
33 Loi Scellier (3) Avantage fiscal : réduction d impôt Pour un logement neuf Réduction d impôt de 25% (achats en 2009 ou 2010) ou de 20% (achat en 2011 ou 2012) du prix d acquisition du bien sur 9 ans Exemple : pour un investissement de , la réduction est de sur 9 ans, soit /an Réduction d impôt sur l impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu à la 6ème année incluse) lorsque la réduction d impôt au titre d une année excède l impôt dû au titre de cette même année. Date d application: i premier jour du mois de livraison i (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) François Longin 33
34 Autres points du dispositif Loi Scellier (4) Achat d un seul logement par an en Scellier Plafond d investissement global Pas de possibilité de prorogation Possibilité de louer aux descendants et aux ascendants (s ils ne font pas partie du foyer fiscal de l investisseur) Non applicable aux biens démembrés Possibilité d acheter le bien en indivision ou détenir le bien via une SCI (à l IR) Déclaration des revenus 2044 S Impossibilité de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques François Longin 34
35 Analyse du produit Rentabilité Loi Scellier (5) Rentabilité d un investissement immobilier classique dopée par l effet de levier fiscal (réduction d impôt) et l effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d impôt qui ne dépend d pas du taux marginal d imposition iti Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l avantage fiscal) François Longin 35
36 Analyse du produit (suite) Clients cibles Loi Scellier (6) Ménages payant quelques milliers d impôt (3 000 minimum) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit) François Longin 36
37 Loi Scellier social (1) Note : la loi Scellier social est actuellement en vigueur. Elle est venue en complément de la loi Robien populaire. Types de biens concernés : Locaux à usage d habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Logements neufs ou en état futur d achèvement construits en 2009 et 2010 Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s entend : RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006 RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006 Locaux affectés à un usage autre que l habitation et transformés en logements Logements construits par l investisseur Logements anciens réhabilités François Longin 37
38 Loi Scellier social (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire L engagement de location (signature du contrat de bail avec le locataire) doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d achèvement de l immeuble. Plafond de loyer (fixé par décret) selon la zone d habitation Zonage : 3 zones A, B1, B2 Chiffres identique à la loi De Robien recentré Plafond de ressources pour le locataire Chiffres identique à la loi Borloo François Longin 38
39 Loi Scellier social (3) Avantage fiscal : réduction d impôt Pour un logement neuf Réduction d impôt de 25% (achats en 2009 ou 2010) ou de 20% (achat en 2011 ou 2012) du prix d acquisition du bien sur 9 ans Exemple : pour un investissement de , la réduction est de sur 9 ans, soit /an Possibilité d obtenir une réduction d impôt supplémentaire de 2% pendant 6 ans en prolongeant de 2 x 3 ans la promesse de location (soit une réduction de 37% au total). Possibilité d obtenir un abattement de 30 % sur les loyers pendant 6 ans en prolongeant de 2 x 3 ans la promesse de location. Réduction d impôt sur l impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu à la 6ème année incluse) lorsque la réduction d impôt au titre d une année excède l impôt dû au titre de cette même année. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) François Longin 39
40 Autres points du dispositif Loi Scellier social (4) Achat d un seul logement par an en Scellier Plafond d investissement global de Possibilité de prorogation pendant 2 * 3ans Impossibilité de louer aux descendants et aux ascendants (même s ils ne font pas partie du foyer fiscal de l investisseur) Non applicable aux biens démembrés Possibilité d acheter le bien en indivision ou détenir le bien via une SCI (à l IR) Déclaration des revenus 2044 S Impossibilité de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques François Longin 40
41 Analyse du produit Rentabilité Loi Scellier social (5) Rentabilité d un investissement immobilier classique dopée par l effet de levier fiscal (réduction d impôt) et l effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Moindre loyer (plafonnement ) mais plus important t après 9 ans si prorogation Economie d impôt qui ne dépend pas du taux marginal d imposition Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque sur les loyers plus importants Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement g de location sur une longue période pour bénéficier de l avantage fiscal) François Longin 41
42 Analyse du produit (suite) Clients cibles Loi Scellier social (6) Ménages payant quelques milliers d impôt (3 000 minimum) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit) François Longin 42
43 Loi Pons (1) La loi Pons (du nom du ministre des DOM-TOM) comprend deux volets : investissement dans les logements neufs pour les particuliers et investissements i par des entreprises. Objectif : développer les investissement outre-mer Avantage fiscal Réduction d impôt correspondant à 40% de l investissement effectué (sans plafond) sur 5 ans 10% par an les 3 premières années 5% par an les 2 années suivantes Types de logements concernés : Logement neuf Contrainte sur l utilisation du logement Utilisé comme résidence principale par le propriétaire Louer pendant 5 ans Agrément par le ministère i des Finances depuis 1991 François Longin 43
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