ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ Marseille Provence Métropole

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1 ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ Marseille Provence Métropole La consommation des prêts à 0 % 2010 Le PTZ 2010, à l aube d une réforme... Depuis 30 ans, la France promeut l accession à la propriété à partir de deux piliers : 1- les aides à la personne dont l impact (aide au remboursement des emprunts) était fort dans les années 80 mais aujourd hui quasiment marginal, 2- les aides à la pierre à partir de prêts aidés. C est dans ce cadre que le Prêt à 0 % (PTZ) est venu succéder au PAP en 1995 avec pour objectif de favoriser l accession à la propriété des primo-accèdants*. Au fil du temps, le PTZ a vu ses effets s éroder car fonctionnant mieux dans les marchés non tendus. A cela, d autres facteurs sont venus s ajouter tels que la très forte augmentation des prix de l immobilier de 1997 à 2007, le maintien du barème du PTZ depuis son origine (à l exception d une légère revalorisation des montants plafonds d opération en 2005) et la fin des mesures de relance (Pass-foncier et doublement du PTZ). De plus, le crédit d impôt en tant que déclencheur des décisions d accession a démontré son inefficacité. Dans ce contexte, l année 2010 est atypique notamment sur un marché immobilier aussi tendu que celui de Marseille Provence Métropole «dopé» par la dernière année du Pass Foncier. C est ce que cette étude tend à démontrer Définition du primo accédant : Personne qui n a pas été propriétaire de son logement durant les deux dernières années (voir infra p. : 7). Les principales caractéristiques des opérations financées par le PTZ PTZ ont été consommés au sein de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole en 2010, soit PTZ de plus qu en 2009 (+ 39 %). Comme l année précédente, la grande majorité des emprunteurs ont porté leur choix sur des logements anciens et collectifs. Le montant moyen du PTZ en 2010 est de soit environ de plus qu en 2009 ( ). Mais le montant total des opérations a également augmenté d environ ( en 2009, en 2010). Les ménages qui ont pu mobiliser un apport (43 % des emprunteurs) sont moins nombreux qu en 2009 (45 %) et son montant est inférieur en 2010 ( en 2009 contre en 2010). La durée moyenne de remboursement du prêt principal est de 286 mois, elle est restée stable. Les chiffres clés du PTZ en 2010 sur MPM Evol. Nombre de PTZ Montant moyen des opérations Montant moyen du PTZ Nombre de personnes ayant un apport personnel* Apport personnel moyen Durée du prêt principal Type d opération Type de logement personnes (soit 45 % des bénéficiaires du PTZ) personnes (soit 43 % des bénéficiaires du PTZ) mois 286 mois (environ 24 ans) (environ 24 ans) Neuf : 26 % Neuf : 34 % Ancien : 74 % Coll. : 84 % Ancien : 66 % Coll. : 84 % Ind. : 16 % Ind. : 16 % Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en 2010 *apport supérieur ou égal à

2 La Ville de Marseille, chef de file de l accession sociale Marignane Gignacla-Nerthe Saint- Victoret 12 Le Rove 8 11 Ensuèsla-Redonne Allauch 43 Comme en 2009, les villes les plus consommatrices de PTZ sont Marseille (3 272 PTZ, soit 84 % du total des PTZ distribués sur MPM), La Ciotat (150 PTZ), Marignane (138 PTZ) et Châteauneuf-les Martigues (135 PTZ). Châteauneufles-Martigues Saussetles-Pins Carryle-Rouet Répartition géographique des prêts à 0 % MARSEILLE Roquefortla-Bédoule Carnouxen-Provence 8 Cassis 3 La Ciotat Géménos 2 Septèmesles-Vallons Plande-Cuques 150 Ceyreste 0 15 Des accédants à la propriété toujours fidèles à leur intercommunalité Hors Département ACCM RAD VDBA 1 SAN Provenance des ménages ayant eu droit au PTZ dans MPM Agglopole CAPM 24 En 2010, tout comme en 2009, 88 % des bénéficiaires du prêt à 0 % résidaient déjà dans la communauté urbaine de MPM. 5 % sont provenus de la communauté du Pays d Aix, 2 % du Pays d Aubagne et de l Etoile et 2 % n habitaient pas le département ADIL 13 - Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en CPA MPM Gardanne Gréasque CPAE PTZ distribués en 2010 dans MPM Nombre de PTZ distribués en 2009 dans MPM ACCM 2 Agglopole 13 CAPM 12 CPA 127 CPAE 67 RAD 1 MPM SAN Ouest Provence 6 Commune Hors EPCI 14 Hors département 60 Total 2 817

3 Caractéristiques des logements et ménages bénéficiaires du PTZ sur MPM Des emprunteurs toujours aussi jeunes Déjà majoritaires en 2009 (51,8 %), les jeunes âgés de 26 à 35 ans sont plus que jamais les principaux bénéficiaires du prêts à 0 % en 2010 (53,2 %). Les personnes seules : principales bénéficiaires du PTZ Les emprunteurs sont dans 43 % des cas des personnes seules (40 % en 2009). Age de l emprunteur Taille du ménage Recul du nombre de locataires issus du parc privé La majorité des emprunteurs sont issus du parc locatif privé (77 %), ils sont toutefois moins nombreux que l année précédente (- 3 % par rapport à 2009). Les T3 largement financés par le PTZ Les bénéficaires du Prêt à 0 % ont choisi à 42 % des types 3 pour leur premier achat immobilier. Statut d occupation de l emprunteur Taille du logement ADIL 13 - Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en

4 Le PTZ et les principales communes de MPM Hausse du prix moyen des opérations d accession à la propriété sur MPM Caractéristiques des opérations Communes Nombre de PTZ Montant moyen des opérations Montant moyen du PTZ Part du PTZ dans l opération Revenu net annuel moyen Apport personnel moyen Marseille % La Ciotat % Marignane % Châteauneuf-les- Martigues % Septèmes-les- Vallons % MPM % BdR % *Revenu médian Comme en 2009, la Ville de Marseille enregistre le montant moyen des opérations le plus faible de la communauté d agglomération ( ). En 2010, c est à Châteauneuf-les-Martigues que le montant du PTZ est le plus élevé ( ). Il finance 19 % du total de l opération. Les Marseillais bénéficiaires du PTZ ont le revenu net moyen le plus faible de MPM avec Ce revenu se situe en-dessous de la moyenne de la communauté d agglomération ( ) et du département ( ). Les habitants de Marignane et de Septèmesles-Vallons enregistrent les revenus les plus élevés (respectivement et ). Avec d apport personnel, les habitants de Marignane sont ceux qui ont l apport le plus faible, alors que dans les communes de La Ciotat et Septèmes-les-Vallons, y sont enregistrés les plus élevés (respectivement et ). Châteauneuf-les-Martigues consomme toujours plus de Prêts à 0 % Le nombre total de PTZ distribués sur MPM a fortement augmenté (+ 39 %), il est donc normal de voir le nombre de PTZ distribués pour habitants augmenté également. Châteauneuf-les-Martigues demeure la commune qui en distribue le plus (11,67 PTZ distribués pour habitants) suivie par Septèmes-les-Vallons (5,03), La Ciotat (4,38) et Marignane (4,03). Marseille se situe au-dessus de la moyenne de la communauté d agglomération (3,76) et des Bouches-du-Rhône (3,55). ADIL 13 - Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en

5 Zoom sur les quatre principaux territoires d accession de MPM Caractéristiques des opérations et des emprunteurs Cette année encore les caractéristiques des opérations et des emprunteurs sont très différentes d une commune à l autre. - A Marseille, les logements financés par le PTZ sont plutôt anciens (66 %) mais beaucoup moins qu en 2009 (- 8 %), et majoritairement collectifs (84 %). Il s agit surtout de T3 (44 %). Les personnes seules sont les principales bénéficiaires du PTZ (45 %). L acquéreur est un employé dans 43 % des cas. - A La Ciotat, le PTZ a financé des logements neufs (69 %) et collectifs (79 %) de type 2 (30 %) ou 3 (37 %). Répartition des logements selon l ancienneté et le type Les bénéficiaires du PTZ sont surtout des personnes seules (37 %) ou des familles monoparentales (28 %). Ils sont employés (34 %) ou exercent une profession intermédiaire (29 %). - Dans la ville de Marignane, les acquéreurs ont acheté des logements anciens (93 %, + 6 % par rapport à 2009) et collectifs (73 %, + 20 %), de type 3 (34 %) ou 4 (40 %). Concernant les bénéficiaires, il s agit plutôt de personnes seules (29 %) ou de couples avec un enfant (25 %) et d employés ou d ouvriers (33 % chacun). - A Châteauneuf-les-Martigues, le PTZ a favorisé des logements neufs (83 %) et collectifs (53 %) de type 2 ou 4 (34 % chacun). Les acquéreurs sont plutôt des personnes seules (42 %) et employés (44 %). Marseille La Ciotat Marignane Châteauneufles-Martigues Marseille La Ciotat Marignane Châteauneufles-Martigues ADIL 13 - Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en

6 Taille du logement Taille du ménage CSP Marseille (3 272 PTZ) La Ciotat (150 PTZ) Marignane (138 PTZ) Châteauneufles-Martigues (135 PTZ) T1 2 % 7 % 2 % 1 % T2 25 % 30 % 12 % 34 % T3 44 % 37 % 34 % 23 % T4 23 % 19 % 40 % 34 % T5 et + 6 % 7 % 12 % 8 % couple avec 1 enfant 11 % 12 % 24 % 16 % couple avec 2 enfants 10 % 9 % 8 % 14 % couple avec 3 enfants ou + 6 % 4 % 11 % 2 % couple sans enfant 10 % 10 % 9 % 10 % famille monoparentale 18 % 28 % 19 % 16 % personne seule 45 % 37 % 29 % 42 % Artisan, commerçant, profession libérale 2 % 3 % 3 % 1 % Cadre 13 % 10 % 8 % 9 % Profession intermédiaire 25 % 29 % 22 % 26 % Employé 42 % 34 % 33 % 44 % Ouvrier 15 % 20 % 33 % 19 % Retraité 1 % 1 % 0 % 1 % Autre inactif 2 % 3 % 1 % 0 % Comparaison MPM/Département Légère inflexion des opérations dans l ancien Répartition des PTZ selon le type et l ancienneté du bien Ancien Neuf Ensemble MPM Département MPM Département MPM Département Collectif 50,88 % 40,79 % 29,84 % 22,62 % 80,72 % 63,41 % Individuel 13,21 % 19,66 % 6,07 % 16,92 % 19,28 % 36,58 % Ensemble 64,09 % 60,45 % 35,91 % 39,54 % 100,00 % 100,00 % Sur MPM, l année 2010 enregistre une nette progression de la consommation des prêts à 0 % au profit des logements neufs (+ 8 %). Par contre les proportions collectif/individuel restent les mêmes (respectivement 80/20). Cette baisse des acquisitions dans l ancien est également visible à l échelle départementale (60 % en 2010, 67 % en 2009). ADIL 13 - Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en

7 Stabilité du prix au m 2 sur MPM, légère hausse dans le département Montant moyen des opérations au m² Ancien Neuf Ensemble MPM Département MPM Département MPM Département Collectif Individuel Ensemble En 2010, les prix au m² sur le territoire de Marseille Provence Métropole sont en légère hausse (2 583 /m², + 70 par rapport à 2009). Notamment dans l ancien (2 433 /m²) et le collectif (2 586 /m²), qui sont les logements les plus favorisés par le prêt à 0 % sur la communauté d agglomération. Par contre, de légères baisses sont à noter dans le neuf (2 851 /m², -31 par rapport à 2009). Ces tendances sont les mêmes à l échelle départementale (exception faite de l individuel neuf qui est en légère augmentation, + 28 ). Coût moyen des opérations Le coût moyen des opérations dans la communauté urbaine d agglomération et dans le département est assez similaire. Les écarts les plus importants se constatent dans l individuel. Les logements individuels neufs sont plus chers sur MPM ( ), alors que les logements individuels anciens le sont davantage sur le département ( ). Les écarts dans le collectif ne sont pas significatifs. Primo accession et résidence principale : les conditions sine qua non du PTZ La notion de non-propriété durant les deux dernières années précédant l offre de prêt concerne uniquement la résidence principale. Ainsi, le demandeur d un PTZ peut, par exemple, être propriétaire d un logement mis en location ou d une résidence secondaire. La condition de non-propriété de la résidence principale doit être respectée de façon continue pendant les deux années précédant la date de l offre de prêt. Néanmoins, il est admis, pour les emprunteurs qui ne sont pas en mesure de justifier de façon continue sur la période concernée la non-propriété de leur résidence principale, que la preuve de la primo-accession ne soit apportée que pour 8 mois sur 12 en année glissante, soit 8 mois pour chaque année concernée. Cette tolérance, qui ne doit toutefois pas constituer une règle générale, s applique pour les personnes qui, en raison de leur activité professionnelle, de leur mobilité géographique ou pour raisons familiales, ne disposent pas de justificatifs établis à leur nom. La qualité de propriétaire est retenue pour les indivisaires. Par contre, ne sont pas considérés comme propriétaires : - les nus-propriétaires, usufruitiers ou titulaires d un droit d usage et d habitation ; - les titulaires d un bail emphytéotique ou à construction ; - les propriétaires de parts de sociétés civiles immobilières qui ne résident pas dans le bien objet du financement. Dans ce cas la détention des titres ne fait pas obstacle à la condition de primo-accession requise par la règlementation; - les titulaires d un contrat de location-accession (avant la levée d option). ADIL 13 - Septembre 2011 La consommation des prêts à 0 % en

8 Le nouveau visage de l accession sociale à la propriété : le PTZ + Prêt à taux zéro aidé par l état Un PTZ+, prêt à taux zéro aidé par l Etat, peut être accordé pour construire ou acheter un logement en France (métropole et DOM). De nouvelles conditions d obtention sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 1 er janvier Qui peut bénéficier du PTZ+? Toute personne qui acquiert sa résidence principale et qui n était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l émission de l offre de prêt. Toutefois, cette condition n est pas exigée lorsque l emprunteur ou l un des occupants du logement financé avec le prêt à taux zéro est : soit titulaire d une carte d invalidité et dans l incapacité d exercer une profession ; soit bénéficiaire d une allocation adulte handicapé ou d éducation d un enfant handicapé ; soit victime d une catastrophe ayant rendu inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée, dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones, dommages dus à des catastrophes technologiques). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de deux ans suivant la publication de l arrêté de constatation de l état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre. Le PTZ+ peut être accordé quel que soit le niveau des ressources de l emprunteur. Les conditions de remboursement du prêt varient toutefois en fonction des ses ressources. Si l emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro et achète une nouvelle résidence principale, il peut demander à l établissement prêteur le transfert de son prêt à taux zéro initial sur sa nouvelle résidence. Un PTZ+, pour quoi faire? Construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf qui n a jamais encore été occupé. Acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, des travaux. Transformer un local (bureau, grange...) dont l emprunteur est déjà propriétaire en logement, ou acquérir et transformer un tel local. Le logement doit, sauf exceptions, être la résidence principale de l emprunteur dans le délai d un an suivant la déclaration d achèvement des travaux ou l acquisition du logement. Pour en savoir plus : Pour quel montant? Le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l opération. Le montant du PTZ+ est fonction de la zone géographique d implantation du logement, de son caractère neuf ou ancien, de son niveau de performance énergétique et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le montant du prêt est égal au coût de l opération pris en compte dans la limite d un plafond, auquel s applique une quotité variable en fonction de l opération. Un seul prêt à 0% est accordé par ménage et par opération. Pour en savoir plus : Pour quelle durée? L emprunteur rembourse le prêt à 0 % par mensualités constantes, en fonction de ses revenus, du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement et de la nature de l opération (ancien ou neuf), sur une durée de 5 à 30 ans : plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. En fonction de ses revenus, l emprunteur bénéficie ou non d un différé de remboursement partiel : pendant cette période, il ne rembourse qu une fraction du montant du prêt à taux zéro. Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond aumontant le plus élevé suivant (après application d un coefficient familial) : - la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s ajoutent, le cas échéant, ceux de l ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l emprunteur au titre de l avant-dernière année précédant l offre de prêt (année n-2) - le coût total de l opération divisé par 10. Lors de la demande de prêt, l emprunteur doit fournir à l établissement prêteur, ses avis d imposition correspondants, ainsi que le cas échéant, les avis d imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Qui accorde le prêt à taux zéro? Tous les établissements de crédit qui ont passé à cet effet une convention avec l Etat. L accédant fait sa demande directement à l établissement de son choix. L établissement prêteur fait une seule offre de prêt à taux zéro. Zones géographiques Les zones A, B1, B2, C sont fixées par l arrêté du (JO du ). A titre d illustration : -zone A : Paris et l agglomération parisienne, les communes les plus chères de la Côte d Azur, le Genevois français ; -zone B 1 : les agglomérations de plus de habitants, certaines communes d Ile-de-France ou de la Côte d Azur, certaines zones frontalières ou littorales, les départements d Outre-mer, la Corse, les îles non reliées au continent ; -zone B 2 : les agglomérations de habitants, les communes de la grande couronne d Ile-de-France ; -zone C : le reste du territoire. Etude réalisée par l ADIL des Bouches-du-Rhône à partir des données de la SGFGAS Date de publication : Septembre Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l ADIL 13 - Etude et rédaction : Lisa MICELI, Chargée d études statistiques - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication ADIL 13-7, cours Jean Ballard Marseille - Tél. : Internet : 8