Valorisation du foncier sous la. nouvelle LAT Principe de rocade et quotas dans les agglos

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1 Valorisation du foncier sous la LAT nouvelle LAT Principe de rocade et quotas dans les agglos Présentation du 16 juin 2016 SVIT School

2 Sommaire 1. LAT Compensation des zones à bâtir 2. Rocade des zones à bâtir : explications 3. Rocade des zones à bâtir : réussites et échecs 4. LAT Phases transitoires - Rocades 5. Densification et droits populaires 6. Application des quotas dans les centres 7. Conclusions 2

3 1 LAT Compensation des zones à bâtir Phase transitoire de la LAT jusqu en mai 2019! Compensation obligatoire des zones à bâtir à affecter (et probablement après) Compensation obligatoire des surfaces d assolement (pratiquement toujours le cas sur le plateau) aussi après la phase transitoire sacralisation des terres agricoles (idem forêts) Pas de perception de plus-value (économie de 20 à 30%) Inconvénient : Communes et propriétaires laissés à leur sort 3

4 1 LAT Compensation des zones à bâtir Constat : Action : Terrains bloqués Jouer les marieuses (réunir le couple et fournir la dot) Dommage collatéral : LA PEUR AU VENTRE Crainte de communiquer sur les démarches, par peur de réaction du canton ou de la Confédération è c est le cas aujourd hui pour ce séminaire! Rupture du lien de confiance Renvoi aux Art. 15, 15a, 38 et 38a LAT, 30 et 30a OAT 4

5 2 Rocades des zones à bâtir : explications Terrain hors zone à bâtir Terrain en zone à bâtir Source : Propriétaire A Propriétaire B Commune A Commune B Situation de base 1. Le propriétaire A recherche des droits à bâtir 2. La commune B / propriétaire B possède des droits à bâtir mais sans utilisation planifiée 5

6 2 Rocades des zones à bâtir : explications Terrain hors zone à bâtir Propriétaire A Terrain en zone à bâtir Propriétaire B Source : Commune A Commune B 1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA) 6

7 2 Rocades des zones à bâtir : explications Terrain hors zone à bâtir Propriétaire A Terrain en zone à bâtir Propriétaire B Source : Commune A Commune B 1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA) 2. Accord de la commune B pour transférer les droits à bâtir 7

8 2 Rocades des zones à bâtir : explications Terrain hors zone à bâtir Propriétaire A Terrain en zone à bâtir Propriétaire B Source : Commune A Commune B 1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA) 2. Accord de la commune B pour transférer les droits à bâtir 3. Accord de la commune A pour pouvoir récupérer les droits à bâtir 8

9 2 Rocades des zones à bâtir : explications Terrain hors zone à bâtir Propriétaire A Terrain en zone à bâtir Propriétaire B Source : Commune A Commune B 1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA) 2. Accord de la commune B pour transférer les droits à bâtir 3. Accord de la commune A pour pouvoir récupérer les droits à bâtir 4. Accord entre les communes A et B pour validation par le canton 9

10 3 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Un cas réussi : Chavannes-près-Renens (Chavannes) et Veytaux Plan et zone Contrainte Orientation Chavannes-près-Renens PQ en Dorigny (site stratégique) Zone intermédiaire + SDA de m 2 passant en zone à bâtir Compensation obligatoire de la zone à bâtir è MAIS site stratégique donc la compensation SDA peut être différée Recherche de terrain de surface au moins équivalente sur VD Veytaux Commune surdimensionnée è nécessité de dézoner un terrain communal de m 2 Terrain de Sonchaux : non répertorié comme SDA mais pourrait le devenir Entente Validation PGA / PQ Négociations entre les 2 autorités pour rédaction convention avec planning coordonné et paiement par étapes Accord de principe du SDT Procédure de modification des PGA respectifs (PQ) par les communes 10

11 3 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Un cas réussi : Chavannes-près-Renens (Chavannes) et Veytaux Plan et zone Situation Chavannes-près-Renens PQ en Dorigny Zone intermédiaire + SDA de m 2 passant en zone à bâtir Veytaux Terrain de Sonchaux Non répertorié comme SDA mais pourrait le devenir 11

12 3 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Un cas réussi : Chavannes-près-Renens (Chavannes) et Veytaux Négociation Qui paye? Combien? A qui? Chavannes-près-Renens Veytaux Sur les modalités et le prix de cession de ces droits (c est toujours moins cher que de payer la plus-value ). A Chavannes, 20 à 30% de CHF /m 2 Le bénéficiaire, soit le propriétaire du terrain affecté en ZàB Société Demaurex & Cie SA. C est confidentiel dans le cas qui nous occupe, mais des transactions similaires connues se situent entre CHF 30 et 80.-/m 2 de terrain A celui ou celle dont on déclasse le terrain, voire à la commune notamment s il y a des équipements prévisionnels 12

13 3 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Un Echec : Commune A et Commune B Plan et zone Contrainte Commune A (pas agglo, ni centre) Plan de quartier (propriété privée) bloqué par moratoire LAT m 2 en zone intermédiaire + SDA Compensation obligatoire de la zone à bâtir et de la SDA Commune B Commune surdimensionnée è nécessité de dézoner Orientation Entente PGA / PQ Validation Recherche de terrain de surface au moins équivalente sur VD. B dispose de terrains qui devraient être sortis de la zone à bâtir et qui sont au surplus des SDA Négociations entre autorités puis avec les propriétaires cédants et acquéreurs. Rédaction d une convention avec planning coordonné entre les deux communes, les propriétaires et modalités de paiement. Procédure de modification des PGA respectifs (PQ) par les communes Refus du SDT : bien que phase transitoire, la zone à bâtir et la SDA sont compensées mais ne répondent pas à l Art. 30 OAT! 13

14 4 LAT Phase transitoire - Rocades Phase transitoire de la LAT è jusqu en mai 2019! à Doit-on avoir peur de procéder à des tels échanges? Pour autant que la mise en zone et la sortie de zone soient opportunes, il s agit de pallier au «silence» des cantons, donc NON à Il s agit d une solution WIN WIN, car sans rocade : attente du développement du secteur stratégique En Dorigny jusqu en 2019, voire au-delà! Terrains de Veytaux sortis sans compensation financière. è C est maintenant ou jamais pour faire des rocades! 14

15 5 Densification et droits populaires Droits populaires : tendance inflationiste après 30 ans de LAT (information, consultation, concertation, participation ) Densification dans les centres : fortement encouragée par la LAT et les actions des cantons (VD) Centres : quartiers habités ou zones occupées par des emplois Syndrome du PUMA Contradiction : Comment densifier dans les centres si la population des centres s y oppose? Conclusion : Pour densifier, il faut faire participer Conséquence : processus long, coûteux, et risqué 15

16 5 Densification et droits populaires Le cas des Bergières à Lausanne : Le lien de cause à effet selon les locataires! Modification du PPA à SBP supplémentaires Surélévation proposée Rénovation du bâti existant et des appartements Augmentation des loyers Conclusion : opposition collective au PPA! Conséquence : Abandon du projet par une Municipalité élue 16

17 5 Densification et droits populaires Les tours : des projets suscitant des réactions 17

18 6 Les quotas Définition Les quotas : facteurs de croissance annuelle maximum de la démographie/m2 ZàB définis par l Autorité cantonale en principe fixés pour 15 ans croissance bloquée lorsque l équivalent de sa croissance à 15 ans est atteinte avant l échéance ou que ses surfaces en zones à bâtir sont épuisées (construites). 18

19 6 Application des quotas Croissance maximum autorisée à 15 ans Source : État de Vaud 19

20 6 Application des quotas 20

21 6 Quotas Exemple d application: Projets Cèdres et Vortex Chavannes-près-Renens Chavannes : environ habitants. Compris dans le PALM dont le taux de croissance annuel est limité à 1.8%, soit pour la localité 126 nouveaux résidents annuels, ou en 15 ans. Projet 1: Les Cèdres : logements à personnes à horizon Projet 2: Vortex : logements à personnes à horizon Conséquence: Les deux projets représentent à eux seuls 24 ans de croissance : blocage de la suite du développement de Chavannes è Solutions : construction partielle/report des projets? Négociation ($) avec les communes voisines? 21

22 6 Quotas dans les centres Constat Pertinence d introduire des quotas pour les centres? 2000 à 2013 : la proportion d habitants dans les centres a même baissé. Directives techniques sur les zones à bâtir CH : pas de mention sur des quotas dans les centre. Politique vaudoise plus sévère que la Confédération? : risque de créer un désavantage concurrentiel avec les cantons voisins, moins restrictifs Au surplus, pour ce qui est des agglomérations, elles aussi limitées dans leur croissance, l institution de quotas paraît contraire à la politique des agglomérations, de même qu aux accords contractuels et financiers entre communautés de communes, canton, et confédération autour du financement d infrastructures reposant précisément sur une croissance ambitieuse des emplois ET des habitants. 22

23 6 Quotas dans les centres Conséquences Limiter la croissance des centres et plus particulièrement celle des agglomérations : rendra plus difficile l inversion de la tendance actuelle d urbanisation en périphérie supérieure à celle des centres ralentira le processus d urbanisation dans les centres où les communes devront négocier entre elles la répartition des quotas agglomérations et centres régionaux notamment aura notamment comme impact une raréfaction des sites à urbaniser, ayant notamment comme conséquence une augmentation des prix du foncier (déjà constaté en ), voire des prix des loyers rendra plus difficile la résorption de la pénurie de logements et pourrait provoquer un ralentissement économique dans le secteur de la construction Ces conséquences - prévisibles - sont contraires aux objectifs de la LAT. 23

24 7 Conclusions L urbanisation est un processus lent et long (5 à 15 ans entre la genèse et l entrée des utilisateurs) L urbanisation répond à une logique de flux, avec une production plus ou moins constante Afin d éviter de créer de la pénurie en surfaces de logement ou d activités par exemple il fut donc assurer un flux constant en relation avec la demande 24

25 7 Conclusions La phase transitoire LAT a trois conséquences sur la production immobilière : 1. Une accélération de projets déjà engagés et pour l instant non bloqués 2. L acquisition de terrains - à des prix qui prennent l ascenseur - et leur développement avant que la phase transitoire prenne fin, ce qui représente un risque financier énorme car le résultat n est pas garanti 3. L attente ou le blocage de sites et de projets par les propriétaires, les communes, et les développeurs, en attendant la fin de la phase transitoire et des instabilités légales Nos observations montrent que la troisième réaction paraît majoritaire. Conséquence: Probablement un trou de cinq ans dans le démarrage et la planification de projets, qui risque fort d engendrer une nouvelle pénurie à courtmoyen terme. 25

26 7 Conclusions Etre souple sur les périmètres de centres, les quotas et les rocades, afin de densifier intelligemment les secteurs offrant de grandes potentialités en zones urbaines 26

27 Place au débat! 27