PROCEDURE DE MISE EN VENTE D UN LOGEMENT HLM

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1 NOTE JURIDIQUE 5 février 2004 PROCEDURE DE MISE EN VENTE D UN LOGEMENT HLM Loi du (CCH : art. L et suivants modifiés par la loi du et par la loi SRU du 13 décembre 2000), Décret du , Arrêtés du , Circulaire du , Circulaire du , Décret du , Circulaire du Les organismes d habitations à loyer modéré ont la possibilité de céder des éléments de leur patrimoine immobilier à leurs locataires, à d autres personnes physiques ou morales (collectivité locale ou organisme sans but lucratif qui s engage à mettre ce logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées), à d autres organismes HLM ou encore à des sociétés d économie mixte. I - CHAMP D APPLICATION A - Conditions à remplir par le logement 1 - Il s agit d un logement construit ou acquis par l organisme HLM depuis plus de 10 ans, quel qu ait été le mode de financement, et quel que soit le type de logement. Le délai de 10 ans court, soit à partir de la déclaration d achèvement des travaux, soit à partir de la date d entrée de l immeuble dans le patrimoine HLM. Cette condition d ancienneté est écartée dans deux cas : - Si des circonstances économiques ou sociales particulières le justifient, la vente de logements acquis ou construits depuis moins de 10 ans peut être autorisée par décision motivée du représentant de l Etat dans le département d implantation du logement (L modifié par art. 3 de la loi du ). - Les aides financières accordées par l Etat pour la construction, l acquisition ou l amélioration de ces logements (subventions, bonifications) devront être intégralement ou partiellement remboursées, le cas échéant pour la quote-part correspondant aux logements mis en vente. Toutefois, l organisme HLM peut continuer à rembourser les prêts comportant une aide de l Etat selon l échéancier initial si les garanties obtenues lors de la mise en place des prêts sont maintenues (L. art modifié par art. 7 de la loi du ). Lorsque l organisme HLM vend un logement ayant fait l objet de travaux d amélioration financés avec l aide de l Etat depuis moins de 5 ans, il est également tenu de rembourser cette aide. Le délai de 5 ans court à compter de la date de déclaration d achèvement des travaux ou à compter de la date de la réception par le maître d ouvrage en l absence d autorisation de construire. Nonobstant les dispositions relatives à la vente aux bénéficiaires prioritaires, les logements peuvent être vendus à un organisme HLM ou une SEM. Les locataires en place continuent à bénéficier des conditions antérieures de location.

2 2 - Les logements et immeubles concernés doivent être en bon état d entretien et répondre à des normes d habitabilité dont la liste figure à l annexe de l article R CCH. Devront notamment être exclus les logements dont les graves défauts d entretien ou la non-conformité aux règles de sécurité sont de nature à entraîner des charges ultérieures incompatibles avec les revenus des occupants, tout particulièrement en copropriété. Cas de la vente d un logement réservé par convention au profit d une personne morale : il peut être cédé, si l organisme HLM vendeur met à la disposition de la personne morale bénéficiaire un logement équivalent, géographiquement proche (même ensemble immobilier, ou à défaut, même commune) sauf accord du réservataire. B - Conditions à remplir par le candidat acquéreur 1 - Le logement est occupé Un logement occupé ne peut être vendu qu à son locataire. Il n y a dans ce cas aucune condition requise relative à l ancienneté de l occupation, ni aux revenus de l acquéreur. Le logement peut également être vendu sur demande du locataire : - au conjoint, - aux ascendants ou descendants ne disposant pas de ressources supérieures à celles fixées par l autorité administrative. Depuis la parution de la loi SRU du 13 décembre 2000 (L du CCH modifié par l article 160 de la loi SRU), aucun texte réglementaire ne fixe ces plafonds. Cependant, une réponse ministérielle n JO QR Sénat n 2 du 11 janvier 2001 suggère de prendre en considération les plafond de ressources applicables pour l attribution d un logement locatif social (c'est-à-dire le PLUS). NB : la qualité de locataire s apprécie par rapport à l existence d un contrat passé avec l organisme HLM. Les sous-locataires et les occupants sans titre sont donc exclus du bénéfice de l acquisition. Depuis la loi du 21 juillet 1994, seuls les locataires de logements sont prioritaires. Sont donc exclus tous les titulaires de baux commerciaux ou professionnels qui ne sont pas locataires de leur logement. 2 - Le logement est vacant Un logement vacant doit être proposé en priorité à l ensemble des locataires de l organisme HLM dans le département. L information des locataires est assurée par voie d affichage au siège de l organisme, dans les immeubles collectifs lui appartenant, et par publication dans deux journaux locaux diffusés dans le département. S il s agit de la cession d une maison individuelle, la publicité est complétée par un affichage visible apposé sur la maison ou à sa proximité immédiate. Les différents modes de publicité exigés doivent mentionner la consistance du bien cédé et le prix proposé. L organisme HLM ne peut refuser les demandes d acquisition émanant de ses locataires dans le département que pour des motifs sérieux et légitimes. 3 - les bénéficiaires non prioritaires A défaut d acquéreur prioritaire, le logement peut être offert à toute autre personne physique ou à un collectivité locale ou un regroupement de collectivité locales sans but lucratif qui s engage à mettre ce logement pendant au moins 15 ans à la disposition de personne défavorisées mentionnées à l article 1 er de la du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement. L organisme HLM vendeur ne peut retenir une demande émanant d une personne n ayant pas la qualité de locataire avant l expiration d un délai d un mois courant à compter de l exécution de l ensemble des mesures de publicité prévues par les alinéas 2 et 3 de l article R du CCH.

3 II - LA MISE EN VENTE A - L initiative de la vente appartient à l organisme HLM Il choisit les logements qu il destine à la vente. Il ne peut être contraint de vendre des logements, même lorsque les locataires en font la demande. La décision est transmise au Préfet du département qui consulte la commune d implantation et les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l acquisition ou l amélioration des logements. Le Préfet n est pas juridiquement lié par l avis des collectivités (circulaire du 4/08/94). Si le Préfet ne s oppose pas à la vente dans un délai de deux mois, l autorisation de vendre est accordée à titre définitif (art. L modifié par l article 1 de la loi du ). L opposition du représentant de l Etat doit être motivée. La décision obéit aux règles de droit commun des décisions administratives. Ainsi, il n y pas d autorisation tacite. Le défaut de réponse dans le délai de 4 mois équivaut à un rejet. Par contre, lorsque l organisme HLM désire vendre un logement affecté à la location saisonnière, il doit obligatoirement obtenir l accord de la commune d implantation. Les décisions de vente prises par les organismes HLM ne doivent pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux sur le territoire de la commune. Dans le cas contraire, le Préfet s y opposerait. Le Conseil d Administration de chaque organisme d HLM délibère tous les ans sur les orientations de la politique suivie en matière de vente, fixe les objectifs à atteindre et apprécie les résultats obtenus l année précédente. Le Conseil Départemental de l Habitat est saisi chaque année d un rapport du Préfet sur la vente de logements HLM. Ce rapport analyse l incidence du réinvestissement des fonds provenant de la vente sur l offre locative. Le Conseil Départemental de l Habitat peut émettre des recommandations (art. L modifié par art. 2 de la loi du ). B - L initiative de la demande d acquisition Elle peut émaner du locataire HLM intéressé par l acquisition de son logement ou d un logement vacant du parc HLM. Le candidat adresse sa demande à l organisme HLM qui devra donner une réponse motivée et l adressée dans les 2 mois suivant la demande (L modifié par art. 6 de la loi du ). C - La fixation du prix Le prix de vente est fixé par l organisme HLM. Il ne peut être inférieur à l estimation faite par le Service des Domaines qui intervient dans le mois suivant la demande de l organisme. A défaut d estimation par le Service des Domaines, l organisme peut procéder à la réalisation de l opération. Cette estimation ne doit pas tenir compte de l occupation des logements, toujours considérés comme libres. A titre exceptionnel, l organisme peut être autorisé par le Préfet à vendre à un prix inférieur. Il n y a pas non plus de prix plancher en cas de vente à un autre organisme HLM ou à une société d économie mixte. D - L information de l acquéreur, personne physique L organisme HLM est tenu de présenter par écrit avant la vente à l acquéreur : - le montant des charges locatives et s il y a lieu les charges de copropriété des deux dernières années, - la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes, - une liste des travaux d amélioration des parties communes et des éléments d équipement commun qu il serait souhaitable d entreprendre, si nécessaire (art. L modifié par art. 8 de la loi du ), - un document précisant à l acquéreur qu il sera redevable chaque année de la taxe foncière sur les propriétés bâties à compter de la première année suivant celle où a eu lieu le transfert de propriété, - un exemplaire de l état descriptif de division et le règlement de copropriété si l immeuble est soumis au statut de la copropriété. L acquéreur peut également demander à prendre connaissance du carnet d entretien.

4 L organisme a également l obligation : - d indiquer la superficie du lot vendu dans l acte de vente lorsque le bien est dans une copropriété. - l état du logement au regard de l amiante, du plomb et des termites, le cas échéant. - d informer l acquéreur sur les installations intérieures de gaz naturel (loi du ). Cette disposition est subordonnée à la parution d un décret. - d informer l acquéreur sur les risques naturels et sur les risques technologiques (loi ) De plus, le vendeur d un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, doit informer l acquéreur de l existence de ces risques. Un état des risques est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente. Le Préfet doit arrêter la liste des communes concernées ainsi que la liste des risques et des documents à prendre en compte. Cette disposition est subordonnée à la parution d un décret. III - LA VENTE La vente est soumise au délai de rétractation et de réflexion de l acquéreur (CCH : art. L / SRU : art. 72) A- le délai de rétractation Lorsque l acte d engagement conclu sous seing privé (promesse unilatérale de vente, compromis de vente, promesse d achat) a pour objet l acquisition par un non professionnel d un immeuble ancien ou neuf, ce dernier peut se rétracter dans un délai de 7 jours. L acte sous seing privé est notifié à l acquéreur par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Le délai de 7 jours ne profite qu à l acquéreur non professionnel. La rétractation est faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant à l acquéreur l acte sous seing privé. Lorsque l acte d engagement est conclu sous la forme authentique, l acquéreur non professionnel bénéficie d un délai de réflexion de 7 jours. Avant l expiration du délai de rétractation pour l acquisition d un bien immobilier ancien ou neuf, nul ne peut recevoir de l acquéreur non professionnel, directement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit. Mais il est possible de convenir d un versement après l expiration du délai de sept jours : l avant-contrat est alors conclu sous condition suspensive de la remise de la somme contractuellement prévue (indemnité d immobilisation, dédit ) à la date convenue. Le versement de sommes d argent est cependant possible avant l expiration du délai de rétractation quand l acte sous seing privé (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente) est conclu pour l acquisition d un logement neuf ou ancien par l intermédiaire d un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente. Le versement se fera uniquement entre les mains d un professionnel disposant d une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l acquéreur se rétracte, la somme doit lui être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Le versement avant l expiration du délai de rétractation est donc interdit dans les transactions entre particuliers. Le fait d exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en ne respectant pas les règles encadrant les versements d argent pendant le délai de rétractation est sanctionné par une amende de Cas d un engagement d achat (Code civil : art / SRU : art. 72) Il est interdit d assortir un engagement d achat (promesses et offres d achat) d une obligation de versement

5 d une somme d argent quelle qu elle soit à peine de nullité. Cette interdiction s applique aux professionnels comme aux particuliers. B - le délai de réflexion L acquéreur non professionnel dispose d un délai de réflexion de sept jours préalablement à la signature d un acte authentique (c est-à-dire par acte notarié) ayant pour objet la vente d un immeuble ancien ou neuf. Dans ce cas, un projet d acte est transmis au candidat acquéreur par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. L acte authentique ne peut pas être signé avant l expiration de ce délai de réflexion. Le point de départ du délai de réflexion est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. L acquéreur ne peut bénéficier du délai de réflexion quand, au préalable, l avant-contrat a donné lieu à la possibilité de se rétracter ; délais de rétractation et de réflexion n étant pas cumulatifs. Pendant le délai de réflexion, tout versement est interdit. Le fait d exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement pendant le délai de réflexion est sanctionné par une amende de C- Le paiement du prix L obligation faite à l organisme d accepter un échelonnement du paiement du prix est supprimée. L acquéreur doit rechercher son financement parmi les prêts immobiliers existants - PAS, PC, prêt bancaire (art. L modifié par art. 7 de la loi du ). Les locataires qui achètent le logement HLM qu ils occupent et qui sont redevables d un supplément de loyer peuvent déduire du prix d achat le montant des suppléments de loyers payés pendant les cinq ans qui précèdent l acte authentique (CCH : art. L ). D - Le contrat de vente Il doit être établi devant notaire par acte authentique. Lorsque le vendeur est une personne morale de droit public (office HLM/OPAC), la vente peut être faite sous la forme d un acte administratif. S il s agit d un logement situé en immeuble collectif, devront être annexés au contrat de vente le règlement de copropriété de l immeuble et l état descriptif de division, le certificat amiante (et le cas échéant les documents énumérés au paragraphe l information de l acquéreur, personne physique). Les frais notariés sont à la charge de l acquéreur. Les dispositions de l article L du CCH doivent être reproduites dans l acte transférant la propriété ou la jouissance à peine de nullité. Enfin, les conseils généraux ont la possibilité d'exonérer les cessions de logements HLM de la taxe départementale de publicité foncière ou des droits départementaux d'enregistrement (loi de finances pour 1988 : art. 84). E - Les conséquences de la vente pour l acquéreur Il y a maintien du caractère social du logement vendu. La pérennité du parc social dont le principe avait été posé par la loi SRU du 13 décembre 2000 est ainsi assurée. Font l objet du maintien de leur caractère social, les logements locatifs, appartenant ou ayant appartenu aux organismes d HLM, construits, acquis ou acquis et améliorés avec l aide financière de l Etat ou conventionné à l APL qui font l objet d un transfert de propriété, volontaire ou non (art. L al1 CCH crée par la loi SRU de la loi du 13 décembre 2000). Sont exclus (art. L al 2 CCH) : - les logements locatifs, vendus au locataire occupant ou, sous certaines conditions, à ses conjoints, ascendants ou descendants.

6 - Les logements locatifs sociaux vendus à un autre organisme HLM ou SEM. - Les logements construits par les organismes d HLM et les SEM et devenus propriété du bailleur à l expiration d un bail à construction ou d un bail emphytéotique. - Les logements faisant l objet d un partage provisoire par les organismes d HLM. - Les lots de copropriété acquis en vue de leur revente pas les OPAC, SACI et SA Coopératives de production d HLM et situés dans le périmètre d un plan de sauvegarde. Le maintien du caractère social est soumis à des conditions : - de ressources du locataire qui ne doivent pas dépasser les plafonds en vigueur au 1 er janvier de l année de transfert de propriété (art L al 3 CCH crée par la loi du 13 décembre 2000 art ). - de respecter le montant du loyer maximum fixé par l autorité administrative à la date de cession du logement par l organisme HLM ou à la date d expiration de la convention (art L al 3 CCH crée par la loi du 13 décembre 2000 art ). Le locataire du logement HLM vendu bénéficie d un droit au maintien dans les lieux dans les mêmes conditions que le locataire de logement HLM (art L al 3 CCH crée par la loi du 13 décembre 2000 art et R crée par D n , 9 juillet 2002, art 1 er partiel). Les baux successifs intervenant après le transfert de propriété doivent impérativement mentionner la date de cession du logement par l organisme d HLM et le montant du loyer maximum ainsi que les modalités de son actualisation (R crée par D n , 9 juillet 2002, art 1 er partiel). F Gestion des copropriétés issues des ventes (CCH : art. L ) Sauf s'il y renonce, l'organisme exerce les fonctions de syndic tant qu'il reste propriétaire de logements dans l'immeuble. Les honoraires de syndic sont librement fixés par l'assemblée des copropriétaires.

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