Etude des organismes locatifs non HLM et non SEM financés par les collecteurs de la PEEC

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1 Confidentiel Etude des organismes locatifs non HLM et non SEM financés par les collecteurs de la PEEC Agence Nationale pour la Participation des Employeurs à l'effort de Construction Rapport final Décembre 2012

2 Sommaire 1 CONTEXTE ET OBJECTIFS DE L ÉTUDE Contexte Qu est-ce que la PEEC? Les emplois de la PEEC Le financement des organismes non SEM et non HLM Objectifs de l étude MÉTHODOLOGIE Structuration de l enquête Retraitement et échantillonnage de la base de données Organisation de l enquête Etude quantitative Questionnaires Analyse de corrélation et segmentation naturelle Etude qualitative PANEL DES RÉPONDANTS ET LIMITATIONS MÉTHODOLOGIQUES Près de 40% de réponse au questionnaire quantitatif Une structure des répondants cohérente avec celle de l échantillon Limitations méthodologiques POINTS CLÉS DE L ÉTUDE ANALYSE DES RÉSULTATS Panorama général Des structures aux comportements et aux caractéristiques bien spécifiques Les entités ayant répondu à l enquête possèdent un parc de logements Un patrimoine fortement concentré malgré l existence de très nombreux organismes financés ou contrôlés Une absence d effectifs salariés dans de nombreux cas Les statuts juridiques pour partie fonction de la taille et de l existence d un lien de contrôle par les collecteurs de la PEEC Un patrimoine ancien qui connaît une faible croissance Un patrimoine très majoritairement localisé à l échelle régionale

3 5.1.8 Un patrimoine massivement implanté en Ile-de-France et dans les territoires comprenant des zones tendues Un patrimoine très majoritairement collectif en ce qui concerne les entités contrôlées Financements : la PEEC finance la majorité des opérations nouvelles Les collecteurs de la PEEC contrôlent majoritairement les deux tiers des organismes répondants La location de logements, une activité presque toujours exclusive des répondants Deux tiers des répondants sont contrôlés par un collecteur de la PEEC Un mouvement relatif de concentration est enclenché Les relations avec les collecteurs de la PEEC sont très variables en fonction de l existence ou non d un rapport de contrôle Les structures contrôlées : une forte emprise des collecteurs pouvant allant fréquemment jusqu à disposer de dirigeants communs Des relations globalement plus distendues avec les structures non contrôlées Conventionnement et pratiques locatives : un positionnement axé sur le secteur intermédiaire Un positionnement des loyers en deçà du marché, parfois de façon très significative en Ile-de- France Moins de la moitié du parc est conventionné APL La gestion locative : un processus relativement hétérogène selon les organismes Panorama des volumes d attribution La sélection des candidats : les collecteurs surtout présents auprès des structures ayant un patrimoine important Des instances d attribution rares et peu formalisées Les critères d attribution : le taux d effort, élément central Taux de rotation et taux de vacance sur le patrimoine identifié Les logements réservés : quand les organismes logent les salariés du 1% logement (6 cas sur 10), la contractualisation est formalisée (9 cas sur 10) ANNEXES Annexe 1 : Guide d entretien exploratoire Annexe 2 : Questionnaire quantitatif Annexe 3 : Guide de renseignement pour l utilisation esurvey Annexe 4 : Guide de renseignement pour le questionnaire version papier Annexe 5 : Réponses à l enquête quantitative Annexe 6 : Matrice de corrélation Corrélations des principales variables avec le type de structure juridique Corrélations des principales variables avec la localisation géographique Corrélations des principales variables avec le contrôle par un collecteur de la PEEC Corrélations des principales variables avec le type de financement Corrélations des principales variables avec le type de patrimoine Corrélations entre les autres variables Annexe 7 : Guide d entretien qualitatif

4 6.8 Annexe 8 : Organismes interrogés à l occasion des entretiens qualitatifs Annexe 9 : Analyse des tensions du marché du logement Annexe 10 : Synthèse des entretiens qualitatifs Un Toit pour Tous Développement OGIF Société des Nouvelles Résidences (SNR) Habitat Logement Immobilier (HLI) SCI Monplaisir Alsace Habitat SA Logiléo Locacil Immocil Cilimmo Logicil SCI Granite SA immobilière de Tulle et de la Haute-Corrèze Maisons & Cités Soginorpa Les Résidences de la Région Parisienne SCP Habitat Libournais SCI Habitat Biterrois SA SIEL Foncière d Habitat et Humanisme Epergos Habitat SCI Bergalienne Construction Gestion (BCG) SCI Poirier Picquet SCI Faly SCI Antlia SCI Geoffroy Habitat Compagnie Immobilière de la Loire SCI du Clos du Château

5 1 Contexte et objectifs de l étude Ernst & Young a été mandaté par l Agence Nationale pour la Participation des Employeurs à l'effort de Construction (ANPEEC) pour réaliser une étude sur les organismes non HLM non SEM contrôlés ou financés, directement ou indirectement, par les collecteurs de la PEEC. 1.1 Contexte Qu est-ce que la PEEC? La Participation des Employeurs à l'effort de Construction (PEEC), appelée communément 1% Logement avant d'être renommé Action Logement depuis 2009, a été créée en 1953 pour contribuer à la résolution de la crise du logement dans le contexte de l effort massif de reconstruction de l'après-guerre. Elle constitue un système propre à la France par lequel les entreprises sont mises à contribution en vue de financer le logement non seulement de leurs salariés mais également de publics autres, avec pour vocation de participer à la construction et la réhabilitation de logements locatifs ainsi qu'à l'aide des ménages en matière d'accès et de maintien dans leur logement. Après une série d'évolutions ayant modifié les caractéristiques du prélèvement (notamment les entreprises assujetties et le pourcentage de prélèvement), les entreprises privées non agricoles employant au minimum 20 salariés ont l'obligation de consacrer 0,45% de leur masse salariale au financement d'actions dans le domaine du logement. La PEEC est versée à des organismes collecteurs agréés, qu'ils soient des collecteurs "financiers" (Comités interprofessionnels du Logement/CIL), dont la fédération, l'animation et la représentation auprès des pouvoirs publics est assurée par l Union d Économie Sociale pour le Logement (UESL) ou des collecteurs "constructeurs" tels que les organismes HLM ou SEM de construction Les emplois de la PEEC Les emplois de la PEEC ont été redéfinis par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion dite loi MOLLE. Après une série d'évolutions ayant progressivement redéfini son champ d'intervention et élargi la palette des aides, les emplois de la PEEC se déclinent désormais en 7 catégories qu'il est possible de regrouper en 3 grandes familles de prestations : Les aides aux personnes physiques L'aide à des personnes physiques pour leurs projets d'accession à la propriété, de réhabilitation de leur logement, d'accès au logement locatif, de changement de logement ou de maintien dans celui-ci ; La contribution aux politiques publiques La mise en œuvre du programme national de rénovation urbaine (par le biais du financement de l'anru) ; La mise en œuvre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés ainsi que le soutien à l'amélioration du parc privé (par le biais du financement de l'anah) ; 5

6 Le soutien à la construction, à la réhabilitation et à l'acquisition de logements locatifs sociaux ainsi qu'à la production de logements locatifs intermédiaires ; Les aides aux personnes morales Le financement d'interventions à caractère très social dans le domaine du logement, notamment sous la forme d'opérations relatives au logement ou à l'hébergement des personnes défavorisées et de dépenses d'accompagnement social ; La participation à des actions de formation, d'information ou de réflexions menées par des associations agréées par l'etat ; Le versement de compensations à des organismes d'assurance qui proposent des contrats d'assurance contre les impayés de loyer qui respectent un cahier des charges fixé par décret en Conseil d'etat Le financement des organismes non SEM et non HLM Au titre des actions de soutien à la production de logements, Action Logement intervient auprès d organismes bailleurs selon deux mécanismes distincts : La prise de participation pouvant aller jusqu à la prise de contrôle, Le financement des opérations de construction, de réhabilitation et d acquisition par le biais de prêts bonifiés en contrepartie desquels Action Logement obtient des droits de réservation. Ces organismes bailleurs peuvent être notamment : soit des organismes HLM ou des SEM exerçant principalement dans le secteur locatif social, soit des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou des Sociétés Anonymes non affiliées au mouvement HLM. La présente étude porte sur ce second segment qui constitue un champ d intervention minoritaire et moins bien connu de la PEEC. En effet, d après les données de l enquête patrimoine et réservation locatives, 92 organismes HLM représentant près de logements, et 127 organismes non HLM et non SEM, représentant logements, sont filiales des CIL. 1.2 Objectifs de l étude Les attendus de l étude portée sont une analyse globale des relations entre Action Logement et les sociétés non HLM non SEM soit qu Action Logement les finance en contrepartie de droits de réservation soit qu elle les contrôle. Les objectifs de l étude sont les suivants : Disposer d une vision plus précise du périmètre des sociétés concernées, en identifiant la nature juridique ainsi que le type de contrôle exercé pour ces sociétés ; Disposer d une information quantitative et qualitative, sur le patrimoine contrôlé par la PEEC (selon les niveaux de contrôle) ou concerné par des droits de réservation, en identifiant le patrimoine contrôlé ou concerné par des droits de réservations, en déterminant la structure et la nature de ce patrimoine ; Disposer d une vision des procédures et des activités mises en place par les collecteurs vis-à-vis de ces sociétés et de ce patrimoine, en analysant les pratiques de gestion locative pour les sociétés concernées. 6

7 2 Méthodologie 2.1 Structuration de l enquête Retraitement et échantillonnage de la base de données L étude s est fondée sur une base de données transmise par l ANPEEC recensant organismes non SEM, non HLM susceptibles de détenir un patrimoine locatif financé ou contrôlé par la PEEC et appartenant à trois catégories issues de la nomenclature de l ANPEEC : Les sociétés civiles (famille n 50) ; Les sociétés commerciales immobilières (famille n 53) ; Les personnes morales ne relevant pas des catégories de l ANPEEC spécifiquement identifiées, ci-après «autres personnes morales» (famille n 86) La constitution de deux panels d enquête Conformément à la méthode d enquête prévue dans la proposition de service de notre mission, une approche spécifique a été retenue permettant un taux de sélection différencié selon que l enquête porte sur des structures hors SEM et HLM ayant une forte présomption d être contrôlées et/ou financées par des collecteurs pour une activité de location de logements (panel de base) et donc d appartenir au champ de l étude ou qu elle porte sur des structures dont le lien avec la PEEC apparaissait plus hypothétique (panel complémentaire). Avant tout retraitement de la base, deux panels ont été définis (un panel de base et un panel complémentaire). Panel de base Les critères retenus pour la sélection des organismes du panel de base sont : L appartenance aux familles 50 et 53 ; L existence d une présomption que les organismes ont été financés par le 1% Logement dès lors que : - Des données comptables et financières ont été déclarées en 2009 et/ou 2010 par des CIL, - Des données sur les opérations réalisées ont été déclarées en 2009 et/ou 2010 par des CIL, L existence de données renseignées sur «l étude Groupe» réalisée par l ANPEEC sur l activité des organismes contrôlés directement et indirectement (portant sur 15 groupes en 2011), L existence de données renseignées pour l enquête «Périmètre de contrôle» des CIL Panel complémentaire Le panel complémentaire comprend l ensemble des structures de la famille 86 ainsi que les structures des familles 50 et 53 ne répondant pas aux critères ci-dessus. 7

8 Figure 1 : Composition initiale des panels de base et complémentaire Données comptables et financières déclarées en 2009 et/ou 2010 par les CIL Données sur les opérations Autres données réalisées déclarées en 2009 et/ou études groupes 2010 par les CIL Pas de données communiquées par les CIL Total Famille 50 "sociétés civiles" Famille 53 "autres sociétés immobilières" Famille 86 "autres personnes morales" Panel de base = 774 organismes Panel complémentaire = 549 organismes Retraitement de la base de données Au sein du panel de base et principalement du panel complémentaire, une revue de chaque structure a été réalisée afin d écarter de la base d enquête des entités qui sur la base de leur raison sociale, de leur objet social ou de leur code NAF présentaient manifestement une absence de lien avec le sujet de l étude. En effet, de nombreuses structures n apparaissent a priori pas concernées par la production et la location de logements au bénéfice des salariés comme les CAF, les CPAM, les EHPAD ou les institutions financières, ce qui a été confirmé par les entretiens téléphoniques préparatoires. La sélection s est principalement opérée sur les organismes de la famille 86 «Autres personnes morales» et donc conduit à diminuer fortement le périmètre du panel complémentaire : ainsi 125 organismes ont été finalement retenus dans le panel complémentaire sur 367 organismes initialement. Figure 2 : Retraitement effectué au sein du panel complémentaire à partir des libellés des codes NAF Principaux retraitements effectués parmi les organismes 86 "Autres personnes morales" Hors panel Supports juridiques de programmes Autres intermédiations monétaires Hébergement médicalisé pour personnes âgées Autres assurances Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion Action sociale sans hébergement n.c.a. Autre distribution de crédit Activités des sièges sociaux Construction d'autres ouvrages de génie civil n.c.a. Distribution sociale de revenus Panel complémentaire Location de terrains et d'autres biens immobiliers Location de logements Administration d'immeubles et autres biens immobiliers Promotion immobilière de logements Activités des sociétés holding Agences immobilières Activités des marchands de biens immobiliers Autres activités de soutien aux entreprises n.c.a. Autres activités des services financiers, hors assurance et caisses de retraite, n.c.a. Autres activités auxiliaires de services financiers, hors assurance et caisses de retraite, n.c.a. A l issue de ces retraitements, la base de données comptait structures dont 774 dans le panel de base. Figure 3 : Composition après retraitement des panels de base et complémentaire Famille 50 "sociétés civiles" Famille 53 "autres sociétés immobilières" Données comptables et financières déclarées en 2009 et/ou 2010 par les CIL Données sur les opérations Autres données réalisées déclarées en 2009 et/ou études groupes 2010 par les CIL Panel de base = 774 organismes Pas de données communiquées par les CIL Total 1081 Famille 86 "autres personnes morales" Panel complémentaire = 307 organismes 8

9 Echantillonnage La méthodologie d échantillonnage s est appuyée sur la constitution de groupes homogènes élaborés sur la base de plusieurs critères. L échantillon est ainsi représentatif du panel initial par rapport à ces groupes homogènes. La définition des groupes homogènes repose sur les 3 critères suivants : Le code famille du référentiel ANPEEC (familles 50 et 53, et 86 pour le panel complémentaire). La répartition géographique en appliquant le découpage territorial de l INSEE : répartition en 8 zones ZEAT (hors DOM). La zone d'études et d'aménagement du territoire, couramment abrégée sous le sigle ZEAT, est une subdivision territoriale de la France qui correspond à la première catégorie de la nomenclature d'unités territoriales statistiques (NUTS 1) de l'union européenne. Elles ont été définies initialement en 1967 par l'insee. Elles sont au nombre de 8 : - Ile-de-France (IDF) - Bassin Parisien : Bourgogne, Centre, Champagne-Ardenne, Basse-Normandie, Haute-Normandie, Picardie - Nord : Nord-Pas-de-Calais - Est : Alsace, Franche-Comté, Lorraine - Ouest : Bretagne, Pays de la Loire, Poitou-Charentes - Sud-Ouest : Aquitaine, Limousin, Midi-Pyrénées - Centre-Est : Rhône-Alpes, Auvergne - Méditerranée : Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d Azur, Corse L activité sur la base du code NAF : - Location de logements (code NAF : 6820A) - Location de terrains et d'autres biens immobiliers (code NAF : 6820B) - Autres codes NAF La sélection a été réalisée afin d aboutir à un échantillonnage de 700 organismes : 600 organismes ont été sélectionnés dans le panel de base, soit un taux de sélection de 78% ; 100 organismes ont été sélectionnés dans le panel complémentaire, soit un taux de sélection de 33%, en privilégiant les structures pour lesquelles un numéro de téléphone avait été identifié. 9

10 Panel de base IDF Location de logements Figure 4 : Echantillonnage au sein du panel de base Famille 50 Famille 53 Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF * Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF * Panel Sélection Bassin Parisien Centre-Est Est Méditerranée Nord Ouest Sud-Ouest Total Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel * Sélection *L'écart entre le panel de base de 774 et le panel présent est dû à la suppression des DOM (au nombre de 7), l étude s étant limitée à la métropole. Figure 5 : Echantillonnage au sein du panel complémentaire Famille 50 Famille 53 Famille 86 Panel complémentaire Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF* Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF * Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF* IDF Bassin Parisien Nord Est Ouest Sud- Ouest Centre- Est Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection Panel Sélection

11 Famille 50 Famille 53 Famille 86 Panel complémentaire Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF* Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF * Location de logements Location de terrains et d'autres biens immobiliers Autres codes NAF* Méditerr anée Total Panel Sélection Panel * Sélection *L'écart entre le panel complémentaire de 307 et le panel présent est dû au retraitement des DOM (au nombre de 5). Figure 6 : Synthèse de l échantillonnage Transmission par l'anpeec d'une base initiale comprenant organismes. Base retraitée des structures manifestement hors champs (sur la base de la raison sociale, du code NAF et des appels téléphoniques préparatoires). 700 Sélection d'un échantillon de 700 organismes. 11

12 2.1.2 Organisation de l enquête Collecte des adresses électroniques La méthodologie d enquête retenue initialement reposait, pour le volet quantitatif, sur l utilisation d un unique questionnaire en ligne via l outil EY Online esurvey nécessitant l envoi par s d un lien vers le questionnaire. La base de données transmise au début de l étude comprenait des adresses postales pour chacune des structures, mais de façon très marginale des coordonnées téléphoniques ou des adresses électroniques. Une recherche systématique des numéros de téléphones des structures a été réalisée via différentes sources internes ou externes (Infogreffe, moteurs de recherche sur internet, sites de mises en relation téléphoniques ). Pour les filiales des organismes collecteurs, une demande d information sur les coordonnées téléphoniques des organismes contrôlés a été adressée par l ANPEEC aux collecteurs concernés. Sur les 700 structures sélectionnées, 304 numéros de téléphone ont été collectés au moyen de ces différents leviers et ont fait l objet d un appel de prise de contact auprès de ces structures. Ces appels téléphoniques ont visé à : Présenter l objet de l étude ; Qualifier l inclusion de ces structures dans le champ de l étude au regard de l existence d une activité locative et d un lien de financement ou de contrôle par la PEEC ; Dynamiser la démarche et inciter au renseignement du questionnaire ; Obtenir l adresse électronique d un contact habilité à renseigner le questionnaire (270 courriels ont ainsi pu être obtenus). Pour les structures pour lesquelles aucune adresse n a pu être identifiée (430), les questionnaires ont été adressés en version papier à l adresse postale figurant dans la base de données initiale de l étude. Aussi, le questionnaire a-t-il été administré sous 2 formats : en ligne via la plateforme esurvey d Ernst & Young et en format papier, par courrier Entretiens préparatoires 10 organismes appartenant au panel de base ont été interrogés de façon approfondie par téléphone en amont du lancement de l enquête afin : de déterminer les problématiques clés et les questions à aborder, de déterminer les difficultés et risques à anticiper durant la collecte (sources possibles de confusion, concepts à clarifier.), de stabiliser la terminologie et de sécuriser la bonne compréhension des attendus par les organismes interrogés Production des outils de collecte Un questionnaire a été développé et validé par l ANPEEC. Ce questionnaire a été paramétré dans l outil en ligne esurvey. Un guide de renseignement ainsi qu un glossaire ont été réalisés, permettant de faciliter l utilisation de l outil et d expliciter les notions utilisées. 12

13 2.2 Etude quantitative Questionnaires Lors de l étude quantitative, le premier objectif était d optimiser le taux de retour des organismes. Pour cela, plusieurs relances ont été effectuées, par mail/téléphone et par courrier. Un dispositif d accompagnement a été mis en place afin de tracer les commentaires des répondants et de répondre à leurs questions. Les principaux thèmes abordés dans ce questionnaire quantitatif sont : L activité et l actionnariat de la structure La gouvernance Le patrimoine Le financement des opérations La gestion locative Les logements réservés Voir 6.2 annexe 2- Questionnaire quantitatif Les résultats des questionnaires sont présentés ci-après par thèmes sous la forme de tris à plat ou de tris croisés mais également sous la forme d analyse de corrélation et de segmentation naturelle Analyse de corrélation et segmentation naturelle Traitements sur la base de données L analyse de corrélation s est attachée à traiter les données reçues en termes de valeurs non conformes afin d harmoniser la représentation des modalités de chaque variable. Les réponses qualitatives ont été recodifiées. De plus, les variables qualitatives de plus de 2 modalités ont fait l objet d une décomposition en binaire des possibles états de la structure. Par exemple, la variable de zone géographique s est décomposée en 8 variables indicatrices de présence ou non de l organisme dans une zone ZEAT spécifique Matrice de corrélation entre les réponses Pour la création des matrices de corrélation, nous avons restreint le champ d analyse à un ensemble de 33 variables couvrant les thèmes majeurs de l étude. Les matrices de corrélation présentent le coefficient de Pearson entre chaque combinaison de variables sélectionnées. Le coefficient de Pearson mesure la valeur du paramètre de l approximation linéaire d une variable par rapport à l autre, une fois les deux normalisées. Un coefficient de corrélation d une valeur absolue de 1 représente une corrélation parfaite sous un modèle linéaire, une valeur de 0 représente une absence totale de corrélation sous un modèle linéaire. Le signe du coefficient indique le sens de la relation. Variable B 1 0,5 0 Coefficient de Pearson 0 0,5 1 Variable A y = 0,8591x + 0,

14 Dans le cas ci-dessus, le paramètre de Pearson est de 0,86. Ce qui représente un lien très fort entre les deux variables. Une valeur élevée positive de l un entraîne une forte probabilité d avoir une valeur élevée positive de l autre. La lecture de la matrice de corrélation, figurant dans sa version complète en annexe 6, se fait comme suit : Type Nom de la variable Structure Juridique 50 Caractéristiques Structure Juridique 53 Structure Juridique 86 Vitalité sur 3ans Taux vacance Taux rotation Réponse Loyer moyen m2 Loyer Vs marché Existence CAL MEAN 75% 21% 4% 1,10% 5% 13% 7,69-11,3% 36% STD 44% 41% 21% 3,20% 8% 15% 3,28 8,5% 48% N CORR Bassin -0,038 0,027 0,028-0,018-0,014 0,026-0,033 0,194-0,029 Parisien CORR Centre-Est 0,121-0,101-0,056 0,069 0,029-0,03-0,1 0,228-0,334 Caractéristiques CORR Est 0,027 0,006-0,071 0,072-0,038 0,163 0,092 0,014-0,093 CORR IDF 0,066-0,076 0,01-0,109-0,182-0,228 0,327-0,4 0,532 CORR Méditerranée -0,078 0,104-0,043-0,064-0,01 0,016-0,063-0,074-0,089 CORR NPDC 0,032-0,067 0,066-0,029 0,102 0,033-0,029 0,227-0,079 CORR Ouest -0,143 0,104 0,096-0,001 0,143 0,072-0,145-0,03-0,089 CORR Sud-Ouest -0,156 0,154 0,023 0,085 0,135 0,154-0,166 0,05-0,082 La première ligne «mean» représente la moyenne de la variable. Dans le cas de variables indicatrices, comme par exemple la structure juridique, elle va indiquer la moyenne des états nuls et non nuls, en écartant les valeurs manquantes. L indice de structure juridique 53 («sociétés commerciales immobilières») est égal à 1 lorsque l organisme possède une structure 53, et 0 dans le cas contraire. Le «mean» indique une moyenne de la variable à 0,21 pour 182 observations, ce qui signifie que 21% des organismes interrogés sont des structures juridiques 53. La seconde ligne, intitulée «STD», représente l écart-type de la variable, soit la dispersion des valeurs des variables. A titre d exemple, si la distribution de la variable suit une loi normale, la population contenue dans l intervalle entre la valeur moyenne à laquelle on déduit et on ajoute un écart-type représente près de 70% Note méthodologique de la classification hiérarchique ascendante (CAH) La CAH est un algorithme calculant, avec une distance définie (ici EML), les groupes d organismes les plus homogènes intra-groupe et hétérogènes inter-groupe. Tous les éléments (ici, 184) de la base sont considérés comme des segments singuliers, nous possédons 184 segments d un élément. L algorithme calcule la distance entre chaque combinaison de segments, ordonne les segments proches et associe les deux segments les plus proches en un nouveau segment. A chaque association de segment, le processus est répété jusqu à n avoir plus qu un seul segment de 182 éléments. A chaque étape du calcul, un indice de vraisemblance global des segments (issu d une distance moyenne globale entre les segments) permet de repérer le niveau de cohérence de la segmentation. Cet indice est maximal pour 184 segments d un élément, et minimal pour un unique segment de 184 éléments. La distance définie ici est la distance EML. La distance EML est une amélioration de la distance de Ward, visant à minimiser à chaque étape le gain d inertie intra-classe. La distance de Ward entre deux segments se définit comme la somme des carrés des écarts de test de la variance (issue d une anova). La distance de Ward a tendance à créer des segments de même taille. Ce biais est corrigé par la formule plus poussée de la distance EML. Notre base contenant des organismes assez divers, formalisés sous la forme de segments de tailles différentes, nous autorise à repérer des organismes aux comportements originaux (outliers). 14

15 Un équilibre s effectue lorsqu un nombre minimal de segments permet une cohérence globale forte. 2.3 Etude qualitative L enquête qualitative a pour objectif d approfondir certaines questions, complexes à aborder dans des questionnaires quantitatifs de grande ampleur. Ainsi dans cette phase, les thèmes abordés ont principalement porté sur les pratiques et procédures en place telles que les relations avec les organismes collecteurs, les stratégies patrimoniales des organismes, les politiques de gestion locative ainsi que les processus d attribution. Cela a permis d identifier les éventuelles diversités de pratique selon les organismes. Un guide d entretien a été réalisé et envoyé aux 40 organismes retenus pour cette étude qualitative. Ces organismes ont été sélectionnés sur la base des critères suivants : Critère de positionnement par rapport à l étude : organismes réceptifs et coopératifs Critères de matérialité : - Taille de la structure - Nombre de logements - Nature du contrôle par les collecteurs 1% - Conventionnement APL - Présence de commission d attribution des logements - Présence de droits de réservations Afin d optimiser le nombre d entretiens qualitatifs, une quarantaine de structures ont été contactées. La majorité d entre elles avaient déjà répondu au questionnaire quantitatif. Ces entretiens qualitatifs ont été réalisés dans la mesure du possible avec le Directeur général ou un agent de direction de l organisme. Figure 7 : organismes interrogés au titre de l étude qualitative N ANPEEC SIREN Raison Sociale Code Famille Un toit pour tous - Développement OGIF Société des résidences nouvelles (SNR) HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER (H.L.I.) SCI Monplaisir Alsace Habitat SA Logiléo Locacil Immocil Logicil SCI Granite SA IMMOBILIERE DE TULLE ET DE LA HAUTE CORREZE Maison & Cités Soginorpa Les résidences de la Région Parisienne SCP HABITAT LIBOURNAIS SCI Habitat Biterrois SA SIEL Foncière d'habitat et Humanisme Epergos habitat SCI Berjalienne Construction Gestion Cilimmo

16 N ANPEEC SIREN Raison Sociale Code Famille SCI FALY SCI ANTLIA SCI Geoffroy Habitat SCI POIRIER PICQUET Compagnie Immobilière de la Loire SCI Le Clos du Château 50 Une synthèse par structure est proposée en annexe 10 (cf. 6.10). 16

17 3 Panel des répondants et limitations méthodologiques 3.1 Près de 40% de réponse au questionnaire quantitatif Le taux de réponse a été évalué sur le nombre potentiel de répondants au questionnaire, c est-à-dire sur le total des 700 organismes retraités des entités ayant justifié être hors champ de l étude et des entités n ayant pas reçu le questionnaire faute d adresse postale valide. Figure 8 : Analyse des réponses au questionnaire quantitatif 700 structures (1) Taux de réponse brute = 45% : [(2)+(5)]/(1) Réponse hors champ : 132 (2) NPAI : 73 (3) Structures potentiellement dans le champ de l étude : 495 (4) = (1)-(2)-(3) Réponse exploitable : 184 (5) Taux de réponse exploitable = 37% : (5)/(4) Absence de réponse : 311 Sur les 495 répondants potentiels, 184 organismes interrogés ont effectivement répondu. 132 réponses sont hors champ pour différentes raisons, les principales étant par ordre d importance décroissante : L absence d activité locative ; L absence de financement par la PEEC ; La disparition de la structure (liquidation d une SCI, cession du patrimoine à l ESH) ; L extinction du prêt PEEC ayant mis fin au droit de réservation. En somme, les répondants constituent une part finalement réduite de la base de données initiale mais ceci s explique largement par la mise à l écart de structures en fait non concernées par l étude (242 retraitées en amont de l échantillonnage et 205 hors champ ou NPAI en aval). 17

18 Figure 9 : De la base initiale aux répondants dans le champ de l étude Base initale transmise par l'anpeec comprenant organismes. Base retraitée des structures manifestement hors champ (sur la base de la raison sociale, du code NAF et des appels téléphoniques préparatoires). Sélection d'un échantillon de 700 organismes. Périmètre cible de l'étude après retraitement des organismes ayant répondu être hors champ de l'étude (132) et des retours NPAI (73). Le périmètre effectif de l'étude est donc réduit à une cible de 495 organismes. 184 organismes ont répondu à l'enquête et sont dans le champ de l'étude (activité locative et lien de contrôle ou de financement par la PEEC). 3.2 Une structure des répondants cohérente avec celle de l échantillon La répartition par famille des répondants (184) est cohérente par rapport à la structure de l échantillon d enquête : Figure 10 : Comparaison de la structure par famille de la base de données initiale, de l échantillon de l enquête et du panel des répondants Total Base de données initiale Echantillon d'enquête (panel de base + panel complémentaire) Répondants % 13% 28% 100% % 17% 6% 100% % 21% 4% 100% L échantillon d enquête surpondérait volontairement les familles 50 («sociétés civiles») et 53 («sociétés commerciales immobilières») au détriment de la famille 86 (exclue du panel de base) par rapport à la structure de la base initiale dans la mesure où ces familles comprenaient sensiblement moins de structures hors champ de l étude que la famille 86 («autres personnes morales»). En revanche, la structure des répondants est cohérente avec la structure de l échantillon des structures enquêtées. 18

19 Figure 11 : Répartition des répondants par famille (184 organismes) Famille 53 21% Famille 86 4% Famille 50 75% Les niveaux de réponse par grands thèmes du questionnaire apparaissent homogènes et globalement élevés. Le moindre taux de réponse sur les financements doit être nuancé dans la mesure où la question ne portait que sur les opérations réalisées depuis moins de trois ans, ce qui excluait, de fait, une partie du panel. Figure 12 : Taux de réponse par thème du questionnaire quantitatif Thèmes Moyenne pour les 184 répondants Fiche signalétique 98% Activité et actionnariat 94% Gouvernance 97% Patrimoine 93% Financements 47% Gestion locative 90% Logements réservés 94% 3.3 Limitations méthodologiques L absence d exhaustivité de l étude peut limiter la représentativité du panorama des structures non SEM et non HLM financées par la PEEC, en particulier concernant les structures non contrôlées par les collecteurs. Concernant les structures contrôlées, un rapprochement entre les résultats de la présente enquête et l enquête Patrimoine réalisée par l ANPEEC auprès des filiales des collecteurs a été réalisé, ce qui permet de conforter les résultats relatifs au patrimoine contrôlé par les filiales des collecteurs : les résultats obtenus par la présente enquête font apparaître un patrimoine des organismes contrôlés par les collecteurs de logements contre un patrimoine déclaré de dans l enquête de l ANPEEC. L écart entre les deux enquêtes, réduit au demeurant, est aisément rationalisable compte tenu du fait que quelques filiales de collecteurs n ont pas été intégrées à l échantillonnage de la présente étude notamment dans les DOM (par exemple, SCI Logement Réunion : 560 logements) ou n ont pas répondu. D autre part, la taille de l échantillon et un taux de réponse relativement limité sur certaines questions (nombre de logements réservés, plans de financement des opérations) limite la robustesse de certaines corrélations. 19

20 Réserves d usage Le présent rapport a été établi en considérant que les organismes questionnés ont porté à notre attention tous les faits et toutes les informations dont ils avaient connaissance à la date de ce rapport et qui auraient été susceptibles d avoir une incidence sur notre analyse. Nous vous rappelons que notre responsabilité ne saurait être engagée par les éventuelles erreurs d analyse qui résulteraient de défauts d'information de la part des organismes questionnés, sur les données qui nous ont été communiquées. En effet, il n entrait pas dans le cadre de cette mission de réaliser des procédures de vérification de l exhaustivité ou de l exactitude des informations transmises. Ainsi, nos travaux d analyse se sont essentiellement appuyés sur les déclarations et la documentation remises et nos travaux de vérification sur les informations traitées ont été nécessairement limités dans leur étendue à des tests de valeurs aberrantes, de cohérence entre les réponses et de format. 20

21 4 Points clés de l étude L étude a porté sur des structures non SEM et non HLM financées par la PEEC dans le cadre d une activité locative. Dans deux tiers des cas (soit 118 répondants sur 184), des collecteurs de la PEEC sont actionnaires de ces structures tandis que dans un tiers des cas (soit 66 répondants sur 184), ces structures n ont pas de lien capitalistique avec la PEEC. Compte tenu de la plus grande capacité à tracer les organismes contrôlés par les collecteurs de la PEEC et à identifier des points de contact en leur sein, de la plus grande appétence de ces organismes à répondre à une enquête diligentée par l ANPEEC et de la capacité à rationaliser certaines réponses par rapport à des enquêtes déjà produites par l ANPEEC, la fiabilité et l exhaustivité des réponses sont plus fortes pour les structures contrôlées que pour les structures non contrôlées. De plus, le niveau de qualité du recensement centralisé des structures ayant pu être financées, il y a parfois de nombreuses années, a privé l étude de la possibilité de généraliser les résultats obtenus pour les structures non contrôlées. Aussi, le volet de l étude portant sur les structures financées ne peut prétendre qu à apporter un éclairage sur les pratiques de ces organismes non contrôlés, là où l étude peut viser à une réelle représentativité concernant les organismes contrôlés puisqu elle s appuie sur les réponses de 118 structures non HLM parmi lesquelles l ensemble des structures contrôlées les plus importantes en termes de patrimoine (pour mémoire, l enquête patrimoine de l ANPEEC a recensé 138 structures non HLM et non SEM contrôlées en 2011). Le patrimoine total des 184 entités ayant répondu à l enquête s élève à plus de logements soit logements pour les organismes contrôlés par la PEEC et logements pour les organismes non contrôlés (dont logements pour Maisons et Cités Soginorpa). Le patrimoine déclaré comme réservé par les collecteurs de la PEEC s élève à logements dont logements dans le patrimoine des organismes contrôlés. Néanmoins, ce résultat doit être analysé avec une grande prudence compte tenu de l importance de la non-réponse à cette question (ainsi, 36 entités contrôlées représentant un patrimoine de logements n ont pas répondu à la question du volume de logements réservés alors que ces structures déclarent loger des salariés présentés par les collecteurs dans des logements réservés). Sur les entités contrôlées ayant répondu à la question du nombre de réservations, ces dernières représentent en moyenne les deux tiers du patrimoine total des organismes. Concernant les entités non contrôlées, les réservations déclarées représentent moins de 2% du patrimoine total. Hors Maisons et Cités Soginorpa, près de 19% des logements sont réservés. L étude a permis d identifier 5 familles d entités présentant de forts éléments d homogénéité statistique : Les macro-structures contrôlées par la PEEC, aux pratiques formalisées : de taille très importante, fortement contrôlées par les collecteurs de la PEEC, elles ne se distinguent pas de la moyenne de l échantillon des répondants par la répartition territoriale, ni par les grands ratios locatifs (taux de vacance, de rotation) mais par des pratiques qui apparaissent nettement plus formalisées (contractualisation des réservations, existence d une instance d attribution des logements ou assimilé, suivi des logements) ; Les structures contrôlées par la PEEC de taille moyenne : ces structures contrôlées par un collecteur, détiennent un patrimoine relativement important au regard du patrimoine moyen de l échantillon mais beaucoup moins important que celui des macro-structures. Il s agit souvent d opérateurs créés localement ou régionalement par un collecteur. Ces structures sont surreprésentées en province et en particulier sur le pourtour méditerranéen. Les ratios locatifs apparaissent dégradés par rapport à la moyenne (davantage de vacance et de rotation), et la vocation sociale est plus marquée avec notamment le logement dans des proportions non négligeables de ménages DALO. Les pratiques en matière de formalisation sont proches de la moyenne de l échantillon en particulier en matière de contractualisation des réservations et de suivi des logements ; Les petites structures contrôlées par les collecteurs de la PEEC : elles présentent un patrimoine souvent limité et sont très majoritairement constituées sous la forme de sociétés civiles (alors que les sociétés commerciales immobilières sont davantage représentées dans les deux premières familles) et avec des pratiques paradoxalement davantage formalisées, notamment en ce qui concerne les relations avec les collecteurs et ce du fait vraisemblablement d une gestion directe par les collecteurs ; 21

22 Les entités de petite taille dont les pratiques sont proches de la moyenne (dites ci-après «entités intermédiaires») : de petite taille et essentiellement constituées en sociétés immobilières, leurs caractéristiques relatives aux principaux processus sont très proches de la moyenne des répondants ; Les très petites entités, sans liens capitalistiques et de contrôle avec les collecteurs de la PEEC : elles sont marquées par une forte présence de structures à vocation patrimoniale notamment pour des particuliers et sont très peu en relation régulière avec les collecteurs de la PEEC. Leurs pratiques quant aux processus de gestion locative et d attribution sont très typées et marquées par une très faible formalisation. Le patrimoine des structures ayant répondu à l enquête s élève à plus de logements. Le patrimoine des entités contrôlées par les collecteurs de la PEEC s élève à dans la présente étude, ce qui permet de confirmer les données de l enquête ANPEEC relative au patrimoine détenu par les structures contrôlées qui fait état d un patrimoine contrôlé de l ordre de logements. Les logements réservés au sein de structures non contrôlées sont d une importance bien moindre et s élèveraient, sur la base des réponses obtenues, à environ Même en y ajoutant l ensemble du patrimoine des organismes répondants n ayant pas précisé le volume des éventuels logements réservés (représentant un potentiel de logements), on note que le patrimoine des organismes contrôlés par les collecteurs constitue un volume nettement plus significatif que les logements réservés auprès des structures non contrôlées (bien qu il convienne là encore de tenir compte de l effet possible des non-répondants). L étude fait apparaître des modalités de détention et de contrôle des organismes non SEM, non HLM relativement élémentaires : sur les 118 organismes déclarant un CIL comme actionnaire, 117 déclarent être sous un contrôle direct d un collecteur presque toujours via un contrôle majoritaire. Les pactes d actionnaires sont rares (4) et les participations au capital sans contrôle par un collecteur, marginales (1). Concernant le patrimoine, les réponses à l enquête montrent un patrimoine ancien (dont plus de 80% a plus de 20 ans) et connaissant une croissance nette limitée (600 à 700 logements/an en moyenne), très présent en territoires comprenant des zones tendues et notamment en Ile-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d Azur. Paradoxalement, le patrimoine est relativement limité dans le Nord-Pas-de-Calais même si dans cette région les logements réservés sont plus élevés grâce à des financements alloués à quelques opérateurs non contrôlés importants comme Maisons et Cités Soginorpa et HLI. Si l orientation vers le logement intermédiaire est dominante, une stratégie de positionnement assez différenciée se profile donc selon le type d intervention de la PEEC (contrôle ou financement). Les organismes contrôlés sont principalement, pour les collecteurs, des outils leur permettant de développer une offre de logement intermédiaire en faveur des salariés en complémentarité avec l offre de logement social. Le financement de logements auprès d organismes non contrôlés semble davantage viser des publics très sociaux et des salariés très précaires en réinsertion et proches des minimas sociaux, ce que traduit par exemple le financement de structures comme Un toit pour tous Développement, Foncière d Habitat et Humanisme ou HLI (cf. entretiens qualitatifs figurant en annexe). Si plus de la moitié des organismes concernés par l étude pratiquent le conventionnement APL, moins de la moitié du parc est conventionné du fait des 29% d organismes qui pratiquent le conventionnement par logement. Les pratiques en matière de conventionnement varient fortement en fonction des régions : dans les ZEAT Centre-Est, Nord-Pas-de-Calais et Bassin parisien, la pratique du conventionnement APL est limitée ; elle est plus développée dans les régions du pourtour méditerranéen et en Ile-de-France mais sur la base d un conventionnement par logement. Dans la ZEAT Est, le conventionnement en bloc est le plus fréquent. Les pratiques de conventionnement varient également légèrement en fonction du lien de contrôle éventuel par un collecteur : dans le cas d un contrôle, le conventionnement en bloc est un peu plus fréquent. Les pratiques en matière d attribution sont globalement peu formalisées : ainsi, la réunion d instances d attribution reste une pratique minoritaire puisqu une entité sur trois déclare y avoir recours. Et lorsque ces instances d attribution sont revendiquées, leur pratique relève davantage d une recherche de collégialité interne que d un alignement sur les règles appliquées au monde HLM. Le recours à des instances d attribution est surtout observé en Ile-de-France et reste particulièrement rare en province. Il convient également de noter que le fait de disposer d une instance d attribution est corrélé avec la contractualisation des réservations et la perception de loyers d inoccupation, illustrant une dualité de pratiques, entre, d une part, des entités aux méthodes 22

23 formalisées, et s inspirant au moins pour partie des pratiques du monde HLM et, d autre part, des entités plus petites et à vocation plus patrimoniales, dont les méthodes sont moins formalisées. De plus, au sein des structures contrôlées par les collecteurs, les pratiques d attribution sont la plupart du temps comparables que le logement soit réservé ou pas. Si près des deux tiers des structures financées logent des salariés présentés par les collecteurs, seules 58% des structures représentant 51,5% du patrimoine total des organismes ayant répondu, le font dans des logements dont la réservation a été contractualisée de façon formelle avec les collecteurs. La contractualisation des réservations constitue une pratique très typée sur le plan géographique : quasiment généralisée en Ile-de- France, aucune entité du Nord-Pas-de-Calais ne déclare y avoir eu recours. Pour permettre de suivre les logements réservés, seules 39% des structures interrogées ont mis en place un dispositif de suivi qui prend majoritairement la forme d un système d information. La mise en place d un dispositif de suivi est cependant systématique dans les structures ayant un patrimoine important (plus de logements) et fréquente dans les structures ayant un patrimoine moindre mais restant significatif au regard des résultats de l étude (plus de 100 logements). Des ménages DALO sont logés dans le parc de quelques organismes, généralement des structures importantes. 23