Le marché foncier des Côtes d Armor Observatoire des terrains à bâtir en lotissement en 2015

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1 Le marché foncier des Côtes d Armor Observatoire des terrains à bâtir en lotissement en 2015 OBSERVATOIRE DE L ACCESSION SOCIALE Sommaire La production de lotissements en 2015 p.2 Les lots vendus en 2015 p.7 Caractéristiques de l offre disponible p.11 Marché du terrain à bâtir hors lotissement p.14 Gestion des autorisations du droit des sols p.15 Annexes p.15 Janvier 2016 L année 2015 enregistre un retour à la hausse des ventes de terrains à bâtir en lotissement P.4 Analyse de l enquête 2015 sur les lotissements Etude réalisée par Guillaume PORTAL ADIL des Côtes d Armor À partir des données collectées en 2015 ADIL 22 / Agence Départementale d Information sur le Logement des Côtes d Armor 9, Place Saint-Michel Saint-Brieuc cedex 2 adil.22@orange.fr Comme chaque année depuis 2011, la création de nouveaux lotissements est en baisse. Cette année, nous atteignons le plus faible nombre de nouveaux terrains à bâtir avec seulement 654 lots autorisés répartis en 25 opérations. Cependant contrairement à l année précédente, ce résultat est dû à la reprise et à la concrétisation de nombreux projets mis en attente. Ainsi, une trentaine de lotissements autorisés avant 2014, ont permis la remise sur le marché de plus de 500 terrains à bâtir. Cette bonne dynamique peut s expliquer par une chute des taux pour un prêt immobilier de 1 point entre mars 2014 et mars D autre part, ceci est conjugué avec une baisse des prix observé (-6.7%), entraînant de fait une forte hausse des ventes sur l année. La proportion élevée de lotissements privés autorisés en 2014 (17 programmes contre 8 communaux) démontre une certaine confiance chez les investisseurs privés quant à la prochaine reprise des ventes. Elle est vérifiée : 1058 lots ont été vendus en 2015 contre 549 en 2014 soit une évolution de +93%. Le lancement de la commercialisation de nombreux lotissements en projet ou suspendu en 2014 prouve que le marché retrouve une bonne dynamique. Ceci est d autant plus visible sur les grandes agglomérations comme Saint-Brieuc et Dinan ainsi que sur les communes littorales. En revanche, on observe peu de changement au sud du département où le nombre de lotissements encore en vente et les prix très bas ne suffisent pas à écouler le stock disponible. Dans les Côtes d Armor, 44% des lots vendus se situent dans un pôle urbain (34% en 2014) et 35% des lots vendus se trouvent sur le littoral alors que seulement 13% des communes sont côtières dans les Côtes d Armor. Le stock se concentre également dans les pôles urbains avec 37% des lots disponibles ainsi que sur le littoral avec 30% des lots à la vente situés sur cette frange restreinte du département. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

2 Les objectifs de l observatoire du foncier loti Résultat d'un partenariat entre l'adil et la Direction Départementale des Territoires et de la Mer des Côtes d'armor, l observatoire du foncier loti, en place depuis 2000, poursuit un double objectif : - contribuer à une meilleure connaissance du fonctionnement du marché foncier, - faciliter la recherche des ménages costarmoricains candidats à la construction. Champ couvert L observatoire recense l ensemble de l offre de lotissements de 5 lots et plus, communaux et privés, sur l ensemble du département des Côtes d Armor. Les lotisseurs privés et les communes : Les informations relatives à la commercialisation (nombre de lots disponibles, surfaces et prix) sont collectées auprès des lotisseurs privés, des collectivités locales et des commercialisateurs. Les sources d information La DDTM : La source initiale et principale d information est constituée par les autorisations de lotir : celles centralisées par les Unités Territoriales de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer et celles fournies par les villes instruisant elles-mêmes les autorisations de lotir : Saint-Brieuc, Lannion, Perros-Guirec et Guingamp C est par le biais des autorisations qu est connue l offre nouvelle. La présentation de l offre disponible par lotissement L ADIL rend accessible sur son site internet l ensemble des données collectées notamment le nombre de lots disponibles, la répartition par tranches de surface et de prix. Elle est accessible par internet sur le site de l ADIL : Grâce à un moteur de recherche, l internaute peut cibler sa demande en fonction de la zone souhaitée : pays, communautés de communes, communes. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 1

3 Les lots autorisés dans les Côtes d Armor en 2015 Le nombre de nouveaux terrains à bâtir encore en baisse Nombre de lots autorisés de 2006 à 2015 Année Nombre de lots Nombre d'opérations Consommation d'espace (en ha) Nombre de lots privés Nombre de lots communaux lots autorisés en 2015 : baisse de 10% En 2015, seulement 654 lots ont été autorisés, soit une baisse de 10% par rapport à l année 2014, qui enregistrait 726 lots autorisés. La répartition entre lots privés et lots communaux est très déséquilibrée comparée aux années précédentes : l écart est de 142 lots, à noter une importante opération de 62 lots sur Langueux classée dans les lots privés 1. Les opérations privées représentent plus de 60 % des lots contre 51.6% en Evolution du nombre de lots et opérations autorisées entre 1999 et 2015 Source DDTM - Collectivités - ADIL Nombre de lots Nombre d'opérations lots en moyenne par lotissement Depuis 2006, le nombre d opérations et par conséquent de lots autorisés ne cesse de baisser. Malgré un regain de production de terrains à bâtir en 2011, la chute se poursuit avec un nombre réduit de 25 opérations en En un an, le nombre de lots est ainsi réduit de 10%. Le nombre moyen de terrains à bâtir par lotissement est passé de 18 en 2014 à 26 en La taille des lotissements est en forte augmentation. 1 Cette opération est sous la maitrise d'ouvrage de baie d'armor aménagement et la ville de Langueux. 2 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

4 Les caractéristiques des lots autorisés Localisation de l offre nouvellement créée Un lot sur trois est situé dans le Pays de Saint-Brieuc 3/4 des lots autorisés répartis entre les Pays de Saint-Brieuc et de Dinan Aucun nouveau lotissement en Centre Bretagne et dans le Pays de Guingamp En 2015, la production de terrains à bâtir est clairement dominée par deux Pays : les Pays de Dinan et de Saint-Brieuc avec respectivement 46% et 29% des lots autorisés. Le pays de Dinan concentre la moitié des lots autorisés dans une année de production particulièrement faible. Le Pays de Saint-Brieuc perd la place de premier territoire producteur au détriment du Pays de Dinan avec 29% des lots autorisés. Le Pays du Centre Ouest Bretagne qui n avait réalisé aucune nouvelle opération en 2014, a relancé sa production avec 21 lots autorisés en 2015 ce qui représente 3% de la production de terrains à bâtir. Le Pays du Centre Bretagne, quant à lui, n a démarré aucune opération en Tout comme le Pays de Guingamp qui avait autorisé 217 lots en Distribution des lots autorisés en 2015 selon le pays Sources : DDTM - Collectivités - ADIL 22 17% 29% 5% 3% 46% Dinan Saint-Brieuc Saint-Malo Trégor Goëlo Centre Ouest Bretagne Le sud du département pauvre en création de lotissements En 2015, le ralentissement de la production de terrains à bâtir est également visible sur la carte. Les lots autorisés ne sont pas nombreux et concentrés sur quelques territoires. Cette année, ce sont les grands pôles urbains et les communes littorales qui s en sortent le mieux. En revanche le Sud du département et le Pays de Guingamp n ont pas vu de lotissements sortir de terre en 2015 (à l exception du Moustoir). En effet, 47% des lots se situent sur le littoral cette année (26% en 2014) et 41% dans un grand pôle urbain. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 3

5 100% 80% 60% 40% 20% 0% 5% 24% 23% 48% 14% 17% 23% 29% Les pôles urbains et leurs périphéries voient leur part augmenter de 8 points entre 2014 et Cette hausse se fait au détriment des communes isolées sur le territoire desquelles se situent 8% des nouveaux lots contre 17% l année précédente. En 2015, on peut alors voir qu il y a une grande disparité entre pôles urbains et les communes moins dynamiques. Les communes multipolarisées représentent une part semblable à 2014 avec 192 lots autorisés mais subissent tout de même la tendance générale à la baisse. 29% 23% 33% 31% 29% 10% 52% pôle urbain Répartition en aires urbaines des lots autorisés en 2015 Sources : DDTM - Collectivités - ADIL 22 Commune multipolarisée couronne grand pôle commune isolée 8% Retour de la production dans les pôles urbain et leurs couronnes Les spécificités de l offre nouvelle Une offre répartie équitablement entre privé et public En 2015, l offre se concentre plus particulièrement dans le secteur privé avec 398 lots autorisés (61 % des lots) contre seulement 256 dans le public. Mais l implantation des lotisseurs privés est bien différente selon le type de l espace. Ainsi, les opérations des pôles urbains sont construites à 76% par des lotisseurs privés. Au contraire, dans les communes isolées les 2 lotissements autorisés en 2015 sont publics. Les communes ont recours à cette solution pour accueillir des ménages modestes en proposant des prix attractifs Pôle urbain Répartition des nouveaux lots en 2015 selon le type d'espace Source DDTM - Collectivités - ADIL Couronne d'un pôle Commune multipolariséé Privé Public 0 53 Commune isolée Littoral 61% de lots privés contre 39% de lots publics Dans les couronnes de pôle urbain et les communes multipolarisées la répartition entre privé et public est relativement équitable. En 2015, certaines particularités sur la répartition entre l offre privé-public sont identifiables selon les Pays : le Pays de Trégor Goëlo n a réalisé que des constructions de lots faisant 187 Répartition des nouveaux lots en 2015 selon le Pays Source DDTM - Collectivités - ADIL 22 appel à un lotisseur privé. Inversement, le Pays du Centre Ouest Bretagne n a construit que des lots communaux Dinan Saint-Brieuc Saint-Malo Trégor Goëlo Centre Ouest Bretagne Privé Public 4 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

6 Le Centre Ouest Bretagne n est pas un territoire qui attire les lotisseurs privés, ce sont les communes qui développent des lotissements afin de permettre l'accueil de ménages aux revenus plus modestes. Les lots du Pays de Saint-Brieuc restent majoritairement publics, une tendance apparue en 2014 qui est confirmée cette année. Le Pays du Trégor Goëlo n a vu que des lotissements privés autorisés en 2015, contrairement à l année précédente où les lots communaux étaient majoritaires avec 80% des lots autorisés. Des différences de surface selon le type d espace Depuis 2009, la surface moyenne est en baisse sauf en 2014 où elle a augmenté légèrement. En 2015, elle atteint son plus bas niveau avec de 446 m² contre 573 m² en Cette forte baisse peu s expliquer par le faible nombre d autorisations et par une concentration des nouveaux lotissements dans les pôles Surface moyenne d un lot : 446 m² urbains où les lots sont plus petits. La consommation d espaces due aux nouveaux lotissements en 2015 est de 48 hectares. La consommation d espace en hectares est remontée et ceux malgré une taille moyenne de lots réduite, retrouvant une valeur proche de Cette tendance est caractérisée par quelques lotissements qui ont une part de voirie et d espaces verts importante : Le Domaine de la Grande Abbaye à Fréhel avec m² de surface lotie pour une superficie totale de m², ou bien Le Hameau d Avaugour 2 à Trélivan avec 9435 m² de surface lotie pour un total de m² Evolution de la surface moyenne des lots autorisés et superficie totale des lotissements Source DDTM - Collectivités - ADIL Consommation d'espace en hectares Surface moyenne des lots autorisés en m² Aussi, la surface moyenne d un lot dépend du type d espace et de la nature du lotisseur. En effet, un lotisseur privé ne raisonnera pas de la même manière selon le type d espace, tout comme le lotisseur public qui n aura pas les mêmes objectifs. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 5

7 La surface moyenne est plus élevée dans le public que dans le privé de manière Surface moyenne des lots autorisés en 2015 selon la nature du lotisseur et le type d'espace Source DDTM - Collectivités - ADIL la commune est loin d un pôle urbain, + le terrain est grand générale. Ensuite, plus la commune est éloignée d un Privé pôle urbain et plus Public le terrain sera grand. communes Les Pôle urbain Couronne d'un pôle urbain Commune multipolarisée Commune isolée Total général multipolarisées se détachent légèrement de toutes les tendances. Ce territoire est marqué par l autorisation de quelques grands lotissements (public et privé) avec de petites surfaces (à Andel et Langrolay-sur-Rance avec respectivement 28 et 49 lots d une superficie moyenne de 405 m²) Les lots privés dans les pôles urbains et les communes périurbaines sont plus petits que les lots publics de ces mêmes secteurs. Dans les communes isolées, les terrains communaux sont beaucoup plus grands que la tendance générale, s expliquant par un prix très faible et une pression foncière inexistante. Ils ont une surface moyenne de 599 m² contre 446 m² sur le reste du département. Mixité sociale : des lots réservés pour accueillir du logement social En 2015, 14 sur les 25 nouveaux lotissements ont une ou plusieurs parcelles destinées à accueillir du logement social. Ce qui représente en tout m² de terrains (6 000m² de plus malgré la baisse du nombre de permis) soit une augmentation de la surface de 29 %. Les EPCI qui mettent à disposition le plus de surface affectée au logement social sont Saint-Brieuc Agglomération, Dinan Communauté et la Côte d Emeraude. Lamballe Communauté se démarque également avec une part importante affecté au logement social avec 13% des surfaces loties m² de terrains pour le logement social : + 29 % de m 2 réservés 6 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

8 Les lots vendus dans les Côtes d Armor en 2015 Le nombre de lots vendus remonte en 2015 Nombre de lots vendus doublé entre 2014 et 2015 Après une chute en 2014, les ventes sont remontées au niveau des années avec 1058 lots vendus en Entre 2014 et 2015, il y a une évolution de +93%, le nombre de lots vendus a presque doublé. Les nouveaux lots autorisés en 2015 représentent 11% des ventes contre 5% un an auparavant. De nombreux lots vendus proviennent de lotissements autorisés avant 2015 mais qui pour diverses raisons n étaient pas mis à la vente. Les caractéristiques des lots vendus Localisation des lots vendus Deux tiers des lots sont situés dans les Pays de Saint-Brieuc et de Dinan 45% des ventes sur le Pays de Saint- Brieuc En 2015, 45% des lots vendus se situent dans le Pays de Saint- Brieuc alors que ce dernier représentait 27% de l offre disponible en Même situation pour le Pays de Dinan et celui de Saint-Malo : ils représentent 27% des lots vendus pour 23% de l offre disponible en début d année. Ces trois Pays sont donc largement les secteurs les plus attractifs des Côtes d Armor. Le Trégor Goëlo et le Pays de Guingamp sont sont dans une situation inverse. Le Trégor Goëlo a 12% des ventes pour 17% de l offre et Guingamp 10% des ventes pour 15% de l offre. Les Pays où il y a le moins de ventes sont les Pays du Centre Bretagne (4%) et du Centre Ouest Bretagne (1%). Le pays de Saint-Malo ne représente que 4% des ventes mais il n'est constitué que de quatre communes sur le département des Côtes d Armor. 12% Répartition des lots vendus en 2015 par pays Sources : collectivités - ADIL 22 10% 5% 4% 23% 1% 45% Saint-Brieuc Dinan Trégor Goëlo Guingamp Saint-Malo Centre Bretagne Centre Ouest Bretagne Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 7

9 Les pôles urbains toujours aussi attractifs Comme pour les lots autorisés, le sud du département n enregistre pas beaucoup de ventes de lots cette année. Celles-ci se concentrent sur les Pays de Dinan et de Saint- Brieuc ainsi que dans les communes proches du littoral. Les pôles urbains représentent 44% des ventes Ainsi, les pôles urbains sont toujours aussi attractifs en 2015 avec 44% des lots vendus. Les couronnes de ces pôles sont également sollicitées avec 21% des lots vendus. Cette année, les pôles urbains ont repris des part sur les couronnes. En effet, lorsque les pôles urbains ont vu leurs part augmenter de 9 points, les communes périurbaines ont décliné de 5 points. A noter également que la part des ventes dans les communes multipolarisées ont diminué de 6 points en passant de 31% à 25% en un an. Enfin, les communes isolées restent stable depuis deux ans : elles représentent 10% du total des lots vendus. En 2015, 35% des ventes ont eu lieu sur des communes littorales. Le littoral est composé de tous les types d espace, le littoral composé de pôles urbains représente de 19% des ventes. Une tendance à l opposé de l année 2014 où les communes littorales multipolarisées concentraient la vente des communes côtières. A l intérieur des terres, les terrains les plus attractifs se concentrent essentiellement autour des pôles urbains : plus la commune est éloignée d un pôle urbain et moins il y aura de ventes. En effet, les pôles urbains représentent alors 24% des ventes et leurs couronnes 14%. Les communes multipolarisées sont également attractives avec 19% des ventes tandis que les communes isolées représentent 8% des ventes alors qu elles constituent près de 25% des communes du département. Les prix des lots vendus Les prix des lots sont liés à la nature du lotisseur et surtout à la localisation du terrain : pôle urbain, commune isolée, littoral, proximité avec les grands axes de communication (N12, N164, N167) Une dichotomie importante entre le Nord et le Sud du département Plus on s éloigne du littoral pour entrer dans les terres, plus le prix du terrain sera accessible et plus la part de lots vendus par des lotisseurs publics comme les communes sera importante. 8 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

10 Les terrains communaux pratiquement 2 fois moins chers que les lots privés Comparaison des prix moyens sur les lots vendus entre 2014 et 2015 Le prix des ventes en baisse de 6.7 % Périodes de vente Type de lotissement Commune isolée Commune multipolarisée Couronne d'un pôle Pôle urbain Littoral Total Privé Public Prix moyen Privé Public Prix moyen Evolution privé +57.4% -13.4% -6.7% -18.6% +1.5% -11.1% Evolution public +60.7% +17.1% -13.8% +1.2% +16.1% -0.7% Evolution totale +71.9% -13.0% -6.0% -12.8% +7.9% -6.7% NB : Prix calculé à partir de la moyenne de prix pratiqué dans le lotissement pondéré au nombre de lots vendus dans le lotissement. Exemple : ((nb lots vendus A X prix moyen du lotissement A) + (nb lots vendus B X prix moyen du lotissement B))/nb lots vendus au total. Entre 2014 et 2015, les prix ont poursuivi leur baisse de 6.7% après une baisse record en 2014 de 11%. Cette tendance a permis de relancer les ventes. Le prix moyen d un lot est de en 2015 contre en Les prix sont à la baisse dans les pôles urbains et leurs couronnes périurbaines, ainsi que dans les communes multipolarisées. Seules les communes littorales ont connu une hausse des prix en 2015 : le prix moyen a augmenté de 8%. A noter que les tendances extrêmes observées dans les communes isolées s expliquent par le nombre restreint des ventes qui peuvent fausser l analyse. S il on reprend les chiffres de 2013, les prix des terrains ont peu évolué voir baissé. Il faut compter en moyenne pour un terrain privé sur le littoral Pour les lots publics comme privés, les prix sont décroissants en allant des centres urbains aux communes isolées (hors littoral). Seul le chiffre du privé dans les communes isolées dénote s expliquant par la vente de programmes «haut de gamme» sur des communes isolées sur le littoral (notamment Erquy, Matignon et Saint-Cast-le-Guildo). Les lots les plus chers sont ainsi des terrains privés situés sur le littoral ( ) ou des terrains privés situés dans un pôle urbain. Les prix moyens des lots communaux sont constamment inférieurs aux prix des lots privés. Un lot communal sera en moyenne à alors qu un lot privé sera en moyenne à Seulement deux ventes ont été réalisées dans le privé dans les communes isolées (en dehors de l influence littorale), ce qui conforte l analyse d une désertion des promoteurs à l intérieur des terres hors pôles urbains. Les pôles urbains et leurs couronnes affichent logiquement les prix les plus élevés situés entre et en moyenne. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 9

11 Le littoral pratiquent les prix les plus chers La carte reflète les constats fait avant : les territoires les plus chers et les plus attractifs se situent le long du littoral et autour des pôles urbains tels que Saint-Brieuc et Dinan. Les EPCI où les prix pratiqués sont les plus élevés sont : Côte d Emeraude (130 /m²), Côte de Penthièvre (125 /m²), Saint-Brieuc Agglomération (107 /m²), Sud Goëlo (101 /m²), Rance Frémur (96 /m²), Dinan Communauté (89 /m²) et Paimpol Goëlo (87 /m²). Prix moyens des lots sur Callac- Argoat : Inversement, les EPCI localisées dans le sud du département pratiquent des prix plus abordables notamment grâce Prix moyens des lots sur la Côte d Emeraude : aux lotissements communaux. Les intercommunalités les moins chères sont le Callac-Argoat (12 /m²), Bourbriac (16 /m²), Kreiz- Breizh (17 ) et Mené (19 /m²). Une segmentation du marché par les prix Entre 2014 et 2015, les gammes de prix ont quelques peu changées. Du côté des Prix moyens comparés entre les ventes et les offres de lots en 2014 et 2015 Sources : Collectivités - ADIL 22 Inférieur à Supérieur à ventes, la part des terrains supérieurs à est passée de 13% à 17% soit une hausse de 4 points. Les terrains les plus chers se sont mieux vendus cette année ; contrairement aux terrains les moins 13% 17% 19% 19% 15% 17% 11% 12% 12% 11% 35% 40% 36% 36% 37% 35% 33% 33% 33% 37% Vente 2014 Vente 2015 Offre Offre Offre 2015 chers (inférieurs à ) qui ont vu leur part de marché baisser de 2 points. Les terrains de à , qui sont les plus nombreux, passent de 35% à 40% des ventes. C est la tranche qui représente la plus forte progression à l instar des deux tranches inférieur et supérieur. Du côté des offres, les parts des tranches les plus chers ont toutes deux légèrement diminuées. En revanche l offre de terrains les moins chers a augmenté due à la difficulté à écouler le stock de ce type de produit. 10 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

12 Les lots en stock dans les Côtes d Armor fin lots en stock pour 2015 Hausse des lots en stocks de 6% Le nombre de lots disponibles continue à augmenter de manière important pour la seconde année consécutive : le stock s élève en 2015 à 2605 lots contre 2465 en 2014, soit une hausse de 6%. Malgré des ventes en forte hausse, de nombreux projets se sont concrétisés (plus de 750 lots mis sur le marché en 2015). Cela a permis de maintenir un niveau de stock important. NB : Par volonté de précision statistique, la définition retenue pour la notion de stock comprend désormais uniquement les lots à la vente et non plus ceux prochainement disponible. De ce fait, les stocks 2010 à 2014 sont différents des études précédentes. Caractéristiques des lots en stock Localisation du stock Le stock de lots disponibles se situe là où il y a des ventes, et donc là où se trouve la demande, c est-àdire le long du littoral et dans les pôles urbains, de Saint-Brieuc et de Dinan particulièrement. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 11

13 A la fin de l année, 33% de communes n avaient aucun lot en stock. Les 67% de communes ayant des lots disponibles sont assez bien réparties sur le département mais l offre est plus abondante au nord, concentrée autour des grandes villes comme Saint-Brieuc, Dinan, Lamballe et Lannion. C est aussi à cet endroit que les prix pratiqués au m² sont les plus élevés, en effet ces terrains sont attractifs en raison de leur proximité avec les axes majeurs de communication, le littoral et les pôles urbains. Les prix moyens au m² vont de 3 à 350 Les communes où le prix moyen au m² est le plus cher sont Erquy (197 /m²), Lancieux (184 /m²), Dinan (170 /m²), Pleumeur-Bodou et Plérin (146 /m²). A l inverse, les communes où le prix au m² est le plus abordable sont Plélauff, Langourla et Mérillac (3.5 /m²). Disparités d offres suivant la nature du lotisseur L offre du secteur privé se concentre essentiellement dans les pôles urbains et leurs couronnes périurbaines : 68% de l ensemble de l offre des Côtes d Armor. C est en effet la cible principale des lotisseurs privés car elle concentre les demandes avec des prix permettant une bonne rentabilité. De fait, l offre privée dans les communes isolées est quasiment absente avec 8%, elle se situe essentiellement dans les communes isolées proches du littoral. Les communes isolées (hors littoral) n attirent pas les lotisseurs privés Ensuite, les types d espace où le secteur public est le plus présent sont les communes multipolarisées et les communes isolées, elles représentent respectivement 30% et 38% des offres du public. En effet, les communes isolées du sud du département compensent l absence d investisseurs privés par la création de lotissements communaux avec des lots à prix très bas pour attirer de nouvelles populations. Les communes multipolarisées sont de nature très variées. Selon son influence avec deux grands pôles, ou bien avec des pôles urbains de taille plus modestes ; situées proche du rivage ou à l intérieur des terres ; ces communes vont être plus ou moins attractives et par conséquent susciter ou non l intérêt des lotisseurs privés. 12 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

14 Ecoulement du stock Le délai théorique de commercialisation est basé sur le rythme mensuel des ventes ainsi que sur le stock disponible au 31 décembre de l année. Sur le département des Côtes d Armor, il est de 30 mois soit presque 2 ans de moins par rapport à 2014 avec un délai théorique de 53 mois. Les délais d écoulement des stocks sont très variables selon les Pays. Ainsi, deux Pays se démarquent 2 ans et demi de stock sur les Côtes d Armor pour leur délais d'écoulement du stock : le Centre Bretagne et le Centre Ouest Bretagne qui sont à plus de 60 mois d écoulement, ce qui correspond à 5 ans de stock théorique. Source ADIL 22 Lots en stock en 2015 Lots vendus en 2015 Délai d'écoulement 2015 Délai d'écoulement 2014 Centre Bretagne Centre Ouest Bretagne Dinan Guingamp Saint-Brieuc Saint-Malo Trégor Goëlo Total général NB : Le délai d écoulement théorique correspond au rapport entre le stock disponible (au 31/12) et le nombre de ventes réalisées chaque mois en moyenne. Exemple : stock général 2015/(nb de lots vendus dans l année/12). L'analyse du délai théorique d écoulement des stocks à l échelle des EPCI permet d'identifier les difficultés du sud du département pour écouler ses stocks. Par exemple, à la vitesse où vont les ventes à Hardouinais-Mené, ce dernier a 276 mois de stocks soit 23 années. Le sud a du mal à écouler ses stocks Les EPCi Pays de Matignon, Guingamp Communauté, Lamballe Communauté, Centre Armor Puissance 4 et Saint-Brieuc Agglomération ont un délai d écoulement inférieur à 18 mois ce qui démontre un stock relativement faible au vu du nombre de ventes réalisées en Un bémol sur Saint-Brieuc Agglomération dont le stock est théoriquement plus élevé avec des lotissements important réalisés par tranches (le Domaine de Launay à Ploufragan et le Tertre Roger à Langueux). Dans l ensemble le nombre de lots disponibles n est pas un problème et cela malgré une reprise soudaine des ventes en L écoulement des stocks reste problématique au sud du département. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 13

15 Impact du marché des terrains à bâtir situés hors lotissement de 5 lots. La masse des terrains à bâtir situés hors lotissements de 5 lots et plus, est difficile à quantifier sans une étude complète sur le sujet. Cependant, une quarantaine de lots réparties sur 14 opérations ont été portées à notre connaissance durant notre étude. Il semble ressortir que ses aménagements de plus petite taille présentent des terrains plus grands avec des prix plus bas. Ces caractéristiques peuvent s expliquer par une présence moins importante de ces lots dans les grands pôles urbains et sur la frange littorale comparés aux lotissements de plus de 5 lots. Type d espace Nombre de lots surface moyenne prix moyen prix moyen au m² Commune isolée m² /m² Commune multipolarisée m² /m² Couronne d'un pôle m² /m² Pôle urbain m² /m² Total général m² /m² Le phénomène des fonds de jardins (découpage d une parcelle de type pavillonnaire pour mettre à la vente une partie de son terrain) peut également impacter le marché du terrain à bâtir dans une moindre mesure, d autant plus qu il se manifeste généralement dans les zones très tendues. 14 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

16 Gestion des Autorisations du droit des sols Depuis le 1 er juillet 2015, les communes ayant un document d urbanisme et faisant partie d un EPCI de plus de habitants, ne bénéficient plus des services de la DDTM pour l instruction des Autorisations des droits des sols (ADS). Renforcement des compétences des intercommunalités : elles instruisent 45% des communes en Côtes d Armor Cette mesure affiche deux but : le premier étant de confirmer la montée en puissance des intercommunalités, la seconde est de permettre à l Etat de prioriser l aide aux communes dépourvues de documents d urbanisme (au RNU). Les communes ayant une carte communale sans prise de compétence ADS, auront un délai supplémentaire (01/01/2017) pour prendre la compétence. En complément de l'étude sur les lotissements, l'adil s'est intéressée à la manière dont les communes se sont réorganisées pour faire face à cette évolution inscrite dans la loi ALUR. Seule la Cidéral, possédait déjà un service mutualisé créé en 2008 et par conséquent n est pas ou peu impactée par la loi ALUR. En revanche, la plupart des intercommunalités ont créé un service mutualisé pour être opérationnelles au 1 er juillet. C est le cas de Dinan Communauté, Lannion-Trégor- Communauté, Saint-Brieuc Agglomération, Lamballe Communauté, Côte d Emeraude, Haut Trégor, Paimpol-Goëlo. Seule exception avec les EPCI du Pays de Guingamp qui se sont tournés vers le syndicat mixte du Pays de Guingamp. Ainsi, pas moins de 25 communes du Pays et 5 communes de Kreiz-Breizh ont rejoint le nouveau service. Service instructeur Nombre de communes Part Commune 7 2% Pays de Guingamp 24 6% Intercommunalité % Convention avec un EPCI externe (Intercommunalité ou Pays) 49 13% Non concerné (RNU ou EPCI < hab.) % Non renseigné 14 4% Les communes orphelines d un service fournit par leur EPCI sur leur territoire ont passés des conventions avec les EPCI voisins pour instruire leurs ADS. Ainsi les EPCI de Lamballe, Saint-Brieuc et de Dinan ont signé avec une cinquantaine de communes situées en dehors de leurs EPCI. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 15

17 Ceci change la donne de manière significative sur les autorisations des permis d aménagés. En effet, cette instruction décentralisée entrainera une réflexion plus partagée de l urbanisme local avec une plus grande proximité entre le service instructeur et les élus locaux. Elle pourrait également accélérer les réflexions sur les PLU intercommunaux (généralisation prévu dans la loi ALUR mais blocage possible des élus locaux), à l image de la Cidéral qui vient de lancer la réalisation de son PLUi cette année, 7 ans après la création de son service ADS mutualisé. Les communes qui ne sont pas encore concernées par la cette réforme vont devoir rapidement s interroger. En effet, la loi NOTRe a revu le seuil minimal pour une intercommunalité à habitants. Certains EPCI non-concerné par la loi ALUR devront par conséquent fusionner avec d autres collectivités locales pour atteindre le seuil et rendant de fait toutes les communes concernées par loi ALUR (hors RNU). Trois scénarii seront possibles : la création de nouveaux services mutualisés à l échelle intercommunale, ou bien la signature de nouvelles conventions avec un EPCI externe, ou encore le ralliement avec un service déjà en place sur le territoire (à l image du Pays de Guingamp qui pourrait offrir ses services aux communes des 5 autres intercommunalités). 16 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22

18 Annexes Synthèse du stock au 31 Juillet 2015 Pays EPCI Nombre de lots disponibles Surface minimale Surface moyenne Surface maximale Prix minimal Prix moyen Prix maximal Prix moyen au m² Centre Bretagne Cidéral m² 744 m² 883 m² /m² Hardouinais Mené m² 784 m² 878 m² /m² Mené m² 647 m² 736 m² /m² Total Centre Bretagne m² 732 m² 857 m² /m² Centre Ouest Bretagne Callac-Argoat m² 647 m² 758 m² /m² Kreiz-Breizh m² 892 m² m² /m² Pontivy Communauté m² 782 m² 919 m² /m² Total Centre Ouest Bretagne m² 835 m² m² /m² Dinan Arguenon Hunaudaye m² 702 m² 819 m² /m² Dinan Communauté m² 532 m² 639 m² /m² Pays de Caulnes m² 725 m² 815 m² /m² Pays de Duguesclin m² 687 m² 829 m² /m² Pays de Matignon m² 650 m² 912 m² /m² Plancoët-Plélan m² 734 m² 886 m² /m² Rance-Frémur m² 646 m² 772 m² /m² Total Dinan m² 626 m² 762 m² /m² Guingamp Bourbriac m² 768 m² 978 m² /m² Guingamp Communauté m² 589 m² 738 m² /m² Lanvollon Plouha m² 771 m² 812 m² /m² Leff Communauté m² 673 m² 760 m² /m² Pays de Bégard m² 634 m² 831 m² /m² Pays de Belle-Isle-en-Terre m² 661 m² 945 m² /m² Pontrieux Communauté m² 626 m² 798 m² /m² Total Guingamp m² 671 m² 819 m² /m² Saint-Brieuc Centre Armor Puissance m² 639 m² 726 m² /m² Côte de Penthièvre m² 544 m² 656 m² /m² Lamballe Communauté m² 527 m² 658 m² /m² Pays de Moncontour m² 723 m² m² /m² Quintin Communauté m² 782 m² 863 m² /m² Saint-Brieuc Agglomération m² 460 m² 583 m² /m² Sud-Goëlo m² 623 m² 730 m² /m² Total Saint-Brieuc m² 555 m² 674 m² /m² Saint-Malo Côte d'emeraude m² 693 m² 786 m² /m² Total Saint-Malo m² 693 m² 786 m² /m² Trégor Goëlo Haut Trégor m² 653 m² 744 m² /m² Lannion-Trégor- Communauté m² 664 m² 794 m² /m² Paimpol Goëlo m² 639 m² 812 m² /m² Presqu'Ile de Lézardrieux m² 791 m² 913 m² /m² Total Trégor Goëlo m² 665 m² 796 m² /m² Total général m² 645 m² 777 m² /m² Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 17

19 Les aires urbaines en 2010 : un étalement au nord quasi continu Entre Lannion et Dinan, et qui s étire au sud vers Loudéac Les Côtes d Armor compte 10 pôles urbains dont 4 grands pôles (plus de emplois) où au moins 40% des actifs travaillent dans ce pôle (rouge), ou dans des communes (orange ou jaune) attirées par celui-ci : Lannion, Guingamp, Saint-Brieuc et Dinan. 3 aires moyennes sont également identifiées (5 000 à emplois) autour des pôles de Paimpol, Loudéac et Lamballe, auxquels s ajoutent des communes attirées par les pôles de Carhaix-Plouguer (29) ou de Saint-Malo (35). 3 petites aires urbaines sont enfin recensées autour de Tréguier, Rostrenen et Plancoët. L influence urbaine grandit et capte 62% de la population costarmoricaine soit 10 points de plus en 10 ans. L espace multipolarisé (en grisé) rassemble 23% de la population en 2010 contre 7% en Les communes isolées (en blanc) ne représentent plus que 15% de la population contre 41% 10 ans plus tôt, soit une centaine de communes contre 242 auparavant. 18 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22