Le baromètre de l immobilier par les Notaires de l Ouest.

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1 >> PRIX Le baromètre de l immobilier par les Notaires de l Ouest Région OUEST Sept é di t o Marché immobilier breton : «DES CONDITIONS EXCEPTIONNELLES» Le marché immobilier est particulièrement dynamique depuis plusieurs mois. Il profite de conditions exceptionnelles : taux et prix sont au diapason. Jamais les emprunteurs ne se sont vu proposer des taux d intérêts aussi bas, et les primo-accédants bénéficient d un coup de pouce supplémentaire avec le prêt à taux zéro. Ce dernier peut atteindre 40% de la valeur du bien. «Les acquéreurs sont raisonnables, l achat coup de coeur a disparu» Du côté des investisseurs, dans le neuf, la loi PINEL, séduit ceux qui souhaitent alléger leur impôt sur le revenu. Les volumes des ventes re- partent dans le neuf comme dans l ancien, mais sans doper les prix des biens, qui affichent des valeurs stables depuis plusieurs années maintenant. Sachant que l exceptionnel ne dure pas, les acquéreurs n anticipent plus de baisses de prix et se lancent, craignant une remontée des taux, annoncée pour Toutefois, ils demeurent exigeants, ils connaissent parfaitement le marché. Ils négocient, ne lâchent rien. Ils sont raisonnables, l achat coup de cœur a quasiment disparu. Pour les mois à venir, il est difficile de dégager une tendance. Si les crédits se maintiennent au même niveau qu en 2016, le marché peut rester soutenu avec des hausses de prix contenues sur les secteurs tendus. En revanche, une remontée des taux pourrait ralentir la dynamique d autant que nous serons dans une année présidentielle, avec les incertitudes fiscales qui l accompagnent. La pierre reste le placement privilégié des français, selon l Insee, 62,6 % possèdent un logement et 18% en détiennent au moins un autre. Ils la jugent plus sûre que la bourse et plus rentable que les livrets d épargne. Maître Loïc LECUYER, Président

2 Région Prix de vente par département et évolutions sur un an /m ,9% /m2 - -2,1% ,9% ,3% /m2 - -5,4% /m2 - -5,6 % ,9 % 63-0,0% /m2 - -3,7% /m2 - -1,3% ,5% ,0% 3640 /m2 - +3,5% /m2 - -0,2% ,6% ,8% Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir /m2 - +2,6% /m2 - -0,9% ,0% ,4 % Evolution du prix médian par type de biens Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir /m2 + 3,1 % /m2-1,3 % ,0 % 97 /m2 1,1 % Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à n-1.

3 Répartition des ventes selon le type de biens sur la région 4,0 % 16,0 % 21,0 % 17,0 % 0,5 % 6,0 % 16,0 % 13,0% 4,5 % 13,0 % 18,0 % 19,0 % 31,0 % 26,0 % 18,0 % 24,0 % 60,0 % 39,0 % 27,0 % 27,0 % Volume des ventes dans la région Evolution 2016/2015 : Appartements neufs +28% Appartements anciens +20% Maisons anciennes +16% Terrains à bâtir +15% Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâ?r

4 PRIX - Baromètre de l immobilier

5 Côtes d Armor Prix de vente par secteur et évolutions sur un an Côtes d Armor 22 Littoral Plestinles-Grèves à Binic /m2 - +8,4% ,7% Bassin de Lannion-Guingamp /m ,8% ,5% 42 /m2-62 /m2 - -3% Saint-Brieuc /m2 - -1,8% ,8% Côte d Emeraude /m2 - +0,4% ,4% 94 /m ,6% Bassin de Plouaret-Rostrenen ,1% 10 /m2 - Saint-Brieuc agglomération /m ,2% 90 /m2 - -6,0% Bassin de Loudéac ,1% 41 /m2 - +0,4% Bassin de Lamballe Bassin de Dinan ,4% 57 /m ,3% /m2 - +2,6% ,3% 76 /m ,1% Bassin de Caulnes % 23 /m ,4% Evolution du prix médian par type de biens Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir /m2-5,4 % /m2-5,6% ,9% 60 /m2 +0,0% Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à n-1.

6 Evolution du prix médian par types de biens Côtes d Armor 22 EVOLUTION DU PRIX MEDIAN SUR... 1 an 5 ans 10 ans Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir -5,4% -6,7% +9,3% -5,6% -12,6% -11,4% -0,9% -11,1% -8,4% 0,0% -10,0% +24,9% Volume des ventes dans le département Evolution 2016/2015 : Appartements neufs -84% Appartements anciens +28% Maisons anciennes +20% Terrains à bâtir +4% Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâ?r Les ventes de terrain, à l arrêt depuis plusieurs mois, sont également reparties depuis le printemps 2016, grâce notamment au prêt à taux zéro destiné à ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois. Le marché est dynamique en volume mais les prix restent stables ou baissent. Dans les secteurs ruraux, il est possible de trouver des maisons à rénover à moins de Sur le littoral, la reprise du marché secondaire s est confirmée. Certaines stations enregistrent à nouveau des hausses de prix. Le constat des notaires 46 ans c est l âge moyen d un acquéreur de maison dans les Côtes-d Armor

7 L analyse immobilière des notaires Côtes d Armor 22 Les ventes progressent dans l ancien : +28% pour les appartements, +20% pour les maisons. Concernant les terrains, les notaires ont également constaté une reprise des ventes au 2ème trimestre 2016 :+17% par rapport à la même période en Marché de l ancien : volumes en hausse et prix en berne Côtes d Armor Dans les Côtes d Armor, 75% des ventes immobilières portent sur des maisons anciennes, 13% sur des appartements anciens. Malgré la reprise de l activité en volume, le prix des appartements baisse (-5.6%) tandis que celui des maisons se stabilise (-0.9%). Saint-Brieuc et son agglomération Les baisses successives de prix favorisent le retour des primo-accédants sur le marché de l appartement : un acquéreur sur quatre a moins de 30 ans. Ces derniers choisissent de petits logements deux ou 3 pièces pour un budget se situant entre et Avec les conditions de crédit actuelles, la capitale briochine offre des biens qui leur permettent de devenir propriétaire avec des mensualités inférieures à un loyer. Pour les maisons, les prix se stabilisent (+0.8%) globalement, mais ils continuent de s éroder fortement dans le quartier Centre (-16.4% soit ). L agglomération briochine, quant à elle, affiche «Les acheteurs de résidence secondaire sont de retour sur le marché du littoral.» toujours des prix plus élevés. Ils s échelonnent de à Trégueux à à Pordic. Il est à noter qu à Pordic comme à Plérin, les maisons de 140 m2 qui représentent la moitié des ventes se négocient autour de % des acquéreurs d appartement à Saint-Brieuc ont moins de 30 ans. Le littoral 30% des ventes d appartement dans les Côtes d Armor se font sur le littoral. Ce marché demeure largement animé par la résidence secondaire. Avec le retour des acquéreurs, les notaires constatent à nouveau des hausses de prix sur certaines stations : Saint-Quay-Portrieux +9% soit Les communes les plus prisées demeurent Erquy (3170 ) sur la côte d Emeraude et Perros-Guirec sur la Côte de granit rose (2470 /m2). Concernant les maisons, plus de 50% des ventes se font au profit d acquéreurs extérieurs au département. Le littoral du Goëlo - côte de granit rose bénéficie de la pression de la demande et enregistre une hausse de ses prix de +6.7%, tan-

8 dis que la côte d Emeraude accuse un nouveau repli. Saint-Cast-le Guildo à devient la commune la plus prisée du département. Villes moyennes et secteurs ruraux Les bassins d emploi de Lannion, Dinan, Loudéac profitent de la reprise et les prix des maisons s apprécient contrairement aux bassins de Lamballe ou de Rostrenen. Les villes demeurent les plus prisées notamment Dinan qui bénéficie de la proximité du bassin d emploi de Saint-Malo. Dans les communes rurales les prix médians demeurent faibles parmi les plus bas de la région. De nombreuses communes proposent des biens à moins de , comme Pabu, Louargat, Rostrenen, Maël-Carhaix, Plémet, Reprise des ventes de terrains à bâtir Appartements neufs Dans les Côtes d Armor, nous n assistons toujours pas à un redémarrage dans le neuf. L offre est quasi nulle, les promoteurs ont déserté le marché. Le prix du m2 est le plus faible de Bretagne /m2 contre dans le Morbihan, dans le Finistère ou en Ille-et- Vilaine. Terrains à bâtir Après plusieurs mois d érosion, les ventes de terrains sont reparties au 2ème trimestre 2016: +17% en volume en revanche les prix sont restés stables. Les primo-accédants profitent des mesures d aides, notamment les prêts à taux zéro et se lancent. Un acquéreur sur cinq a moins de 30 ans sur l ensemble du département et un sur trois sur les bassins de Loudéac ou de Lamballe. Côté prix l heure est à la stabilité, 63 /m2. Mais cette médiane masque des disparités entre les secteurs. La Côte d Emeraude demeure le secteur le plus prisé à 94 /m2 et le bassin de Rostrenen le plus accessible à 10 /m2. Il est à noter que sur 10 ans, contrairement au marché de l ancien les terrains, comme les appartements neufs, affichent toujours des évolutions de prix en hausse. Saint-Brieuc - Prix de vente par quartier Appartements anciens Maisons anciennes SAINT-BRIEUC Ouest Centre Est Sud Prix / m2 Evol./1 an Prix Evol./1 an ,8% ,8% -2,5% ,2% -0,1% ,9% ,4% ,0% ,7%

9 Aider son enfant à acheter : Les solutions juridiques de l aide familiale Pour les jeunes ménages, il devient difficile de se constituer un apport financier préalable à l obtention d un prêt immobilier. Des solutions existent pour aider vos enfants à accéder à la propriété : donation, prêt, acquisition en commun. Prenons l exemple de Claire qui a un emploi stable mais un budget «un peu juste». Elle souhaite acheter une maison. La banque est d accord de lui prêter, à condition qu elle ait un apport personnel. Sa mère, Odile, demande à son notaire comment faire pour lui donner «un coup de pouce». Voici quelques pistes de réflexion non exhaustives : Dossier Donation d une somme d argent Cette donation doit être constatée par acte notarié ou déclarée par le bénéficiaire à l administration fiscale. Fiscalement, chaque parent peut transmettre à chaque enfant tous les 15 ans (sous conditions) et sans condition. Au-delà de ces abattements, les sommes transmises à chaque enfant font l objet d une taxation de 5% à 45 %. Par défaut, cette donation est considérée comme une avance d héritage et sera prise en compte dans le partage de la succession d Odile. Dans cette hypothèse : si Claire reçoit de sa mère en décembre 2016 pour financer l achat de sa maison, dont le coût s élève à , et qu au jour du décès de sa mère cette maison est estimée à , l avance d héritage faite à Claire sera de et non de Afin d éviter ces comptes, il est conseillé d établir une donation-partage par acte notarié qui permet de figer les valeurs au jour de la signature de l acte et sécurise le règlement de la succession. Cette donation-partage permettra d éviter, au jour du règlement de la succession des conflits à ce sujet entre vos enfants. «Le Code civil impose de faire les comptes au jour du décès (rapport successoral)». Prêt Le coup de pouce peut également prendre la forme d un prêt familial. Il est important de prévoir un taux d intérêt ou l indexation de la somme à rembourser. A défaut, l administration fiscale pourrait requalifier ce «prêt» en donation déguisée, taxable en conséquence. Ce taux d intérêt permet également de ne pas désavantager les enfants qui n ont pas profité du prêt. Les intérêts perçus par le parent prêteur doivent être déclarés dans les revenus du parent. Il est conseillé d établir un acte notarié conférant à la famille toutes la protection et les garanties nécessaires et adaptées. Caution Odile peut également proposer de se porter caution personnelle du prêt que la banque consent à Claire. En cas de défaillance de sa fille, Odile devrait alors payer les échéances du prêt. Cet engagement de caution est dangereux car il peut concerné l ensemble du patrimoine de la caution. Société civile familiale Odile et Claire peuvent également envisager d acheter ensemble, notamment sous la forme d une société en constituant une société civile immobilière entre elles. Cette solution peut présenter divers avantages qu il convient d évaluer avec un notaire. Sécuriser l opération du côté du bénéficiaire Si l enfant réalise son acquisition en couple, il importe de s assurer que ce dernier récupère son «apport familial», en cas de séparation ou de décès. Il conviendra d être prudent dans la rédaction de l acte notarié, au regard de l origine des fonds, afin de constituer la preuve de l aide familiale. Pour conclure, en toute hypothèse, il convient d être prudents dans l opération d achat et d anticiper les conséquences de son choix avec son notaire.