Ville de Gennevilliers- ZAC Chandon République Le cahier des charges prescrits aux opérateurs DGAUE/DPO

Transcription

1 Le cahier des charges prescrits aux opérateurs

2 Le contexte urbain 1. Un secteur qui s inscrit dans une dynamique de territoire en forte mutation À 5 mn du centre ville et de la station de métro «Gabriel Péri» (ligne 13). 2. Une véritable portion de ville 10.7 hectares - 7 Hectares occupés par les anciennes usines Chausson (site Chandon) logements à terme, un équipement scolaire avec gymnase d environ 7000 m² ainsi qu environ 2000 m² de commerces.

3 0. Les démarches préalables à la mise en place du Cahier des Charges 0.1. La démarche Approche Environnementale de l Urbanisme (AEU) A permis une sensibilisation et un engagement politique vers une démarche environnementale (et la réalisation d une charte environnementale approuvée en 2010 en Conseil Municipal) et constitue de ce fait un appui pour la Direction de l urbanisme. A permis d appuyer des exigences devenues difficilement négociables (RDC plus hauts, logements traversants, éclairage naturel des circulations, pleine terre..etc). OPH Gennevilliers / Fourier Tirard / Gennevilliers OPH Gennevilliers / Fourier Tirard Teillaud / Brenas Doucerain Zac de Bonne 0.2. La rédaction d un cahier des charges au sein de la Direction de l urbanisme L appui sur les prescriptions urbaines de la ZAC de Bonne à Grenoble (1er éco quartier primé). Un document préalable au cahier des prescriptions réalisé par la Ville puis communiqué aux urbanistes de la ZAC. Hollande / Rotterdam Aubervilliers/ Zac du Landy

4 1. Les Prescriptions de la ZAC Chandon République : Ecrits et Gouvernance LES PRESCRIPTIONS ARCHITECTURALES, URBAINES, PAYSAGERES ET ENVIRONNEMENTALES, UNE APPROCHE TRANSVERSALE 1. Plutôt que le renforcement des contraintes règlementaires, précise certaines attentes en vue d établir une cohérence du projet à l échelle urbaine et paysagère, définit un seuil d exigence minimum à l échelle de l immeuble de logement et de l habitat. 2. Présenté comme une base de dialogue et de discussion entre la ville, l architecte coordinateur et l aménageur, le permis de construire n étant délivré qu après accord de la ville et de l aménageur. 3. Ses fonctions : Proposer des principes volumétriques en adéquation entre principes urbains et ensoleillement Garantir la qualité des logements (accès distribution, confort intérieur, vues) Mettre en œuvre les objectifs de la charte environnementale Vue sur la ZAC Chandon République en chantier depuis l hôtel de ville.

5 1. Les Prescriptions de la ZAC Chandon République : Ecrits et Gouvernance Plan masse ZAC Chandon République, Faubourg 234.

6 1.1. Ecrits : les «principes fondamentaux» QUALITÉ URBAINE ET INTERFACE PUBLIQUE-PRIVÉE 1. Mettre en place différents dispositifs de transition entre les espaces publics et les îlots. Création d îlots ouverts (césures / percées visuelles). Délimitation claire du rapport entre espace public et privé (par l affirmation d alignements). Dispositifs de transition en continuité de l espace public (jardins, césures, porches). 2. Etablir un rapport qualitatif entre espace public et constructions. Perméabilité visuelle par des porches ou halls traversant, «fenêtres ouvertes» sur le cœur d ilot. Par des matériaux pérennes en rez-de-chaussée et de hauteur minimum (3.00m) permettant réversibilité et flexibilité des logements. Dispositifs qui permettent d intimiser les logements : surélévation du niveau des logements par rapport à la rue ou création d un espace de transition (terrasse, jardin) Les cœurs d îlots paysagés permettent une transition entre l espace public, l espace collectif et l espace privé. Faubourg 234

7 1.1. Ecrits : les «principes fondamentaux» QUALITÉ DES ESPACES EXTÉRIEURS Lille, Eurallille, le Bois habité 3. Le prolongement des logements : un traitement qualitatif des espaces extérieurs Considérer les cœurs d îlots comme de véritables lieux de vies. Créer des jardins privés en prolongement des logements et valoriser les espaces collectifs. 4. Une gestion optimisée de l eau pluviale Les aménagements de surface sont encouragés afin de favoriser la biodiversité de même que les continuités paysagères à grande échelle. Le débit en rejet sur le réseau départemental est limité à 2l/s/ht. La rétention d eau en toiture est encouragée par la mise en place de toiture végétalisée. 5. Traiter la transition entre l espace public et privé Le traitement paysager des cœurs d ilot permet d intimiser les logements Etablir des continuités entre l espace paysager des espaces publics et l espace privé des cœurs d ilots. Il s agit de créer un paysage de quartier où les espaces paysagers privés sont de tailles suffisantes. Hollande, Rotterdam

8 1.1. Ecrits : les «principes fondamentaux» QUALITÉ DE L HABITAT 6. Accès aux logements Une majorité des halls sont traversants ou associés à un porche. Certains accès se font également par les cœurs d ilots. 7. Distribution et circulation Les parties communes sont dimensionnées généreusement. Les espaces de circulations sont éclairés par la lumière du jour. Un nombre de logements maximum est défini par palier (4 à 5 ). 8. Orientations et proportions des espaces de vies Les constructions -pour l ensemble de la ZACcomporteront une majorité de logements traversants ou à double orientation. La taille des ouvertures est adaptée à l usage de la pièce. 9. «Pièces à vivre» extérieure Chaque logement possède un espace extérieur qui constitue une véritable «pièce à vivre» en prolongement du logement. Cet espace extérieur est proportionné à la taille du logement. Vinci, MFR, plan de RDC. OPH Gennevilliers, Tectum, Porche double hauteur. Interconstruction, Valero Gadan

9 1.1. Ecrits : les «principes fondamentaux» QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE Certification H&E exigée pour les bâtiments d habitation Espaces de pleine terre (15% min). Raccordement au réseau de chaleur de la ville (avec une chaufferie biomasse en cours d étude). Définition d un plan d action qui s applique aux espaces publics et aux parcelles privatives à l appui de neuf thématiques : - Les consommations énergétiques, - La gestion de l eau - La mobilité - La qualité des espaces extérieurs et la biodiversité - Le confort et la santé des habitants et usagers. - Les enjeux économiques - La sensibilisation au Développement durable. Principes paysagers, Faubourg 234.

10 1.2 Gouvernance : Un suivi à trois voix : la ville, l aménageur et l urbaniste LE SUIVI DU PROJET 1. La sélection des projets Sur chaque îlot, l opérateur privé ou promoteur s associe avec un architecte, il est mis en concurrence (3-4 concurrents) et retenu sur la base de plans, d une insertion urbaine tandis qu un montant indicatif de charge foncière est défini. L analyse est fortement axée sur les plans d organisation des logements et les prestations notamment en façade. Extraits des Exigences concernant les surfaces et la typologie des logements dans le cahier de cession : 2. Modalités d accompagnement Les exigences définies préalablement à la suite de réunion de travail entre la ville, l aménageur et l urbaniste sont formalisées dans le cahier des prescriptions et annexées aux cahiers de cession. L opérateur qui construit sur la ZAC s engage à les respecter. Le permis de construire n est délivré qu après accord de la ville et de l aménageur. La mise en place de réunions de suivi (comité technique puis de comité de pilotages) permet de sécuriser les exigences du cahier des prescriptions, et d élaborer un suivi de projet basé sur la table ronde.

11 1.2 Gouvernance : Un suivi à trois voix : la ville, l aménageur et l urbaniste LE SUIVI DU PROJET 3. L évolution des modalités de suivi au fur et à mesure des avancées du projet / L évaluation post projet Avec l avancement des premiers chantiers de la phase, la nécessité d instaurer un accompagnement post PC plus poussé s est imposé. La phase PC et la validation des matériaux définies comme deux phases décisives ne se sont pas avérées suffisantes. La phase également décisive se situe aussi dans l entre deux, au moment du DCE et de la passation des marchés de travaux. Icade / Arte Charpentier.

12 2. «Accessibilité» et modes d habiter : au-delà de l espace règlementaire UNE «ACCESSIBILITE» SYMBOLIQUE OPH Gennevilliers, Tectum. 1. La répercussion des normes pour l accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite (PMR): La règlementation a probablement contribué à rendre plus qualitative et effective l accessibilité au logement depuis l espace public (par le travail de seuil, et l éclairement par la lumière du jour des espaces collectifs). L accessibilité est moins systématique sur l articulation de l échelle du logement aux balcons, ce qui est en partie lié au recours encore fréquent à l isolation par l intérieur. 2. Les espaces extérieurs privatifs et transitoires : Constituent les véritables plus values de l évolution des modes d habiter de l éco quartier. Sont travaillés et modulés à l appui des dispositifs d occultation adaptés. Bouygues, Daquin Ferrière. Interconstruction, Valero Gadan.

13 3. Conclusion : l apport de l approche environnementale Spécificité de l approche et de la gouvernance : Travail et suivi en étroite collaboration entre l aménageur, l urbaniste et la ville. Vise à établir des exigences et des modalités de suivi qui vont au-delà du cadre règlementaire par le biais de la question de l amélioration du cadre de vie. Les modalités de suivi s établissent dans les phases décisives d élaboration du projet (spécifiquement la phase APS et la phase DCE). Les répercussions constatées : Sécurise le travail des architectes. Garanti un seuil qualitatif minimum. Permet à la ville (aux services) d avoir une légitimité dans l accompagnement du projet. Est récupéré par les promoteurs dans le cadre d autres opérations. Est généralisé à l échelle de la ville. Les apports de l approche environnementale : A permis de réintroduire des exigences qui concernent aussi l approche spatiale et urbaine du projet (par des principes de réversibilité, de perméabilité, d inertie, de biodiversité) Chantier phase 1 ZAC Chandon République.

14 4. Annexes Volumétrie ZAC Chandon République, Faubourg 234.