L indexation des loyers en Europe et en France. 10 février 2009

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1 L indexation des loyers en Europe et en France 10 février 2009

2 Principales caractéristiques des baux en Europe : durées < 5 ans Danemark (3 à 5) Finlande (3 à 5) Suède (3 à 5) 5 à 10 ans Autriche (5 à 10) Allemagne (5 + 5) Belgique (9) France (9) Italie (6 + 6) Luxembourg (6) Norvège (5 ou 10) Pays-Bas (5 à 10) Portugal (5) Roumanie (5 à 10) Suisse (5 à 10) > 10 ans Grèce (12 + 3) Espagne (3 à 8) Hongrie (3 à 10) Rep. Tchèque (3 à 10) UK (5 à 15) Source : IPD, Aberdeen

3 Principales caractéristiques des baux en Europe : options de sortie du locataire Périodes intermédiaires Belgique (3 / 6 / 9) France (3 / 6 / 9) Espagne (tous les 3 ans) UK (5 et 10 ans) Fin du bail Allemagne (5 ans) Danemark (3 à 5 ans) Italie (6 ans) Contractuelle Finlande Norvège Pays-Bas Suède Source : IPD, Aberdeen

4 Principales caractéristiques des baux en Europe : charges incombant au bailleur Réparation de la structure Maintenance extérieure Assurances Taxes locales Autriche Allemagne Belgique Danemark Espagne Finlande France Grèce Italie Norvège Pays-Bas Portugal Suède Suisse UK Source : IPD, Aberdeen

5 L indexation en Europe L indexation des loyers est très répandue en Europe. Le Royaume-Uni constitue l exception la plus emblématique : un mécanisme de «revalorisation au loyer de marché» tous les 5 ans la remplace (uniquement à la hausse). A l exception de la France, elle est essentiellement basée, pour l immobilier d entreprise, sur l indice officiel local reflétant l inflation. L inflation constitue la référence en Autriche, Belgique, Espagne, Portugal et Suisse. Un pourcentage de l inflation est retenu en Finlande (contractuel 100% max), Italie (75%), Norvège (60 à 100%) et Suède (50 à 100%). Un plafond peut être fixé en Allemagne, au Danemark (4%). A l inverse, en Suède, seule les indexations positives sont appliquées. En Grèce, la référence est constituée par l inflation + 1 à 2 %. La révision du loyer est possible en Belgique (tous les 3 ans), au Danemark (tous les 4 ans), en Finlande (à la fin du bail), au Luxembourg (5% max.), en Norvège (à la fin du bail), au Luxembourg (à la fin de la première période ferme), en Suède (à la fin du bail) et au Royaume-Uni (tous les 5 ans). Source : IPD, Aberdeen

6 Quelques rappels sur la méthodologie de calcul de l ICC L'indice du coût de la construction (ICC) est un indice trimestriel, base 100 au quatrième trimestre 1953, date de sa création. Contrairement à ce que peut laisser croire son nom l ICC est un indice de prix, fondé sur l'observation des marchés de construction conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment, à l'exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements (charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers ). Le principe du calcul des 1er,2ème, et 4ème trimestre consiste, pour chaque opération de construction, à en rapporter le prix de marché à un prix fictif obtenu en valorisant chaque élément de la construction par son prix à une date de référence. La méthode assure la prise en compte de l'évolution de la qualité des logements et la fidélité à moyen terme de la mesure. L'interprétation des variations trimestrielles est rendue complexe du fait notamment de la longueur du processus de construction. Le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de la construction des quelques logements neufs suivie au travers du suivi de 320 dossiers. Source : INSEE

7 Quelques rappels sur la méthodologie de calcul de l ICC Les indices du troisième trimestre sont calculés économétriquement à partir des évolutions d un indice de coût des facteurs de la construction (index BT01). Le pourcentage de variation de l ICC entre le deuxième et troisième trimestre 2006 est donné par la formule suivante : ICC = 0,70886 x(t) où x(t) désigne le pourcentage de variation de l index BT01 sur la même période. Source : INSEE

8 ICC : une volatilité croissante ICC IPC Evolution annualisée Ecart-type Evolution annualisée Ecart-type T ,27% 2,22% 1,52% 0,58% 4T ,69% 2,03% 1,74% 0,42% T88 4T88 3T89 2T90 1T91 4T91 3T92 2T93 1T94 4T94 3T95 2T96 1T97 4T97 3T98 2T99 1T00 4T00 3T01 2T02 1T03 4T03 3T04 2T05 1T06 4T06 3T07 2T08 Source : INSEE ICC base 100 au 1er T 08 IPC base 100 au 1er T 08

9 Evolution de l indice BT 01 Référence 100, janvier 1974 Indice mensuel Source : ministère de l'écologie, de l Énergie, du Développement durable et de l'aménagement du Territoire

10 Les différentes composantes de l ILT 10 février 2009

11 Les différentes composantes de l ILT 3 constituants : l indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac et hors loyer l indice du coût de la construction (ICC) le PIB en valeur, considéré comme un «proxy» du chiffre d affaires global de la nation Les séries sont calculées par l INSEE et disponibles mensuellement (IPC) ou trimestriellement (PIB, ICC) Un calcul utilisant la moyenne annuelle de chaque indice, ce qui garantit une homogénéité entre le calcul des indices qui servent (ou ont servi) de base à l indexation des loyers en France (ILT, ILC, IRL) Une composition similaire à celle de l ILC : moyenne pondérée 50 % de la moyenne annuelle de l IPC (hors tabac et hors loyer) + 25 % de la moyenne annuelle de l ICC + 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur

12 Evolution rétrospective des trois indices Moy IPCL base 100 Moy PIB volume base Moy ICC base Q98 1Q99 1Q00 1Q01 1Q02 1Q03 1Q04 1Q05 1Q06 1Q07 1Q08 Source : INSEE, Unibail-Rodamco

13 Evolution rétrospective de l ILT Moy IPCL base 100 Moy PIB volume base Moy ICC base 100 ILT : 50% mipcl + 25% micc + 25% mpib Q98 1Q99 1Q00 1Q01 1Q02 1Q03 1Q04 1Q05 1Q06 1Q07 1Q08 Source : INSEE, Unibail-Rodamco

14 Quelques données complémentaires sur 10 ans 3T98 3T08 Evolution annualisée Ecart-type Variation la plus élevée Variation la plus faible Evolution cumulée sur la période ICC 4,19% 2,68% 10,46% (3T08) -0,94% (3T98) 50,80% ICC moyenne annuelle 3,75% 1,94% 8,08% (3T08) 0,12% (4T98) 44,47% IPCL 1,68% 0,76% 3,61% (2T08) 0,10% (2T99) 18,14% IPCL moy. Annuelle 1,59% 0,55% 2,95% (3T08) 0,18% (3T99) 17,06% PIB en valeur 3,94% 0,89% 5,72% (2T00) 2,52% (2T03) 47,14% PIB en valeur moy. annuelle 4,00% 0,69% 5,55% (4T00) 3,00% (4T03) 48,05% ILT 2,67% 0,77% 4,45% (3T08) 0,97% (2T99) 30,12% Source : INSEE, IPD