Fiche CCAPEX sur l'articulation entre la procédure de surendettement et la procédure en résiliation du bail

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1 FIL / Fiche CCAPEX sur l'articulation entre la procédure de surendettement et la procédure en résiliation du bail Une fiche pratique CCAPEX sur l'articulation entre la procédure de surendettement et les procédures de résiliation de bail et d'expulsion vient d être créée par les membres du groupe de travail CCAPEX. Lors de l examen d un dossier en CCAPEX départementale, la création d un groupe de travail sur les problématiques posées par l articulation entre la procédure en résiliation de bail et la procédure de surendettement est apparue nécessaire. En effet, la recevabilité du dossier déposé par un locataire devant la commission de surendettement de son département, puis les mesures prises pour le traitement de ce dossier par la commission ou par le juge, emportent plusieurs conséquences relatives à son logement et plus particulièrement à sa dette de loyer. La présente fiche est le fruit de la réflexion de ce groupe de travail réunissant la DDCS, le Conseil Général, l ADIL 13, la Banque de France, la CAF, l ARHLM et des représentants de bailleurs sociaux. Elle vise à apporter un éclairage et des conseils pratiques aux partenaires qui pourraient, dans le cadre de leur mission d accompagnement, rencontrer des ménages en impayé de loyers envisageant ou ayant déjà fait le choix de saisir la Banque de France. La fiche, qui se veut très pratique, prend la forme d'un tableau qui rappelle, dans sa colonne de gauche, les étapes amiables et judiciaires pouvant aboutir à l expulsion du ménage. En face, dans la colonne de droite, sont exposées pour chacune de ces étapes les incidences liées à la recevabilité du dossier déposé devant la commission de surendettement ainsi qu aux mesures prises pour le traitement de ce dossier par la commission ou par le juge du surendettement. Les nouvelles dispositions liées à la loi ALUR ont été intégrées à ce tableau. Centre d Information sur l Habitat NUMERO UNIQUE : , cours Jean Ballard - CS MARSEILLE CEDEX 1 Lundi : 14h - 17h30 - Du mardi au vendredi : 9h - 12h30 / 14h - 17h30 Permanence téléphonique en continu - Visites uniquement sur rendez-vous Pour connaître les adresses et horaires de nos 37 permanences* ou prendre rendez-vous, vous pouvez nous appeler au ou consulter notre site Internet : *Permanences de l ADIL à : Aix-en-Provence (Maison de la Justice et du Droit et Cité des métiers), Allauch, Arles, Aubagne, Auriol, Bouc-Bel-Air, Carnoux-en-Provence, Gignac-la-Nerthe, Cassis, Châteaurenard, Ensuès-la-Redonne, Gardanne, Grans, Fos-sur-Mer, Istres, La Ciotat (Maison des services aux public et Point d accès au droit), Lambesc, Le Puy-Sainte-Réparade, Marignane, Marseille (11 ème, 13 ème, 14 ème et 15 ème arrondissements), Martigues, Miramas, Peyrolles-en-Provence, Port-de-Bouc, Port-Saint-Louis-du-Rhône, Rognac, Roquevaire, Salon-de-Provence, Septèmes-les-Vallons, Tarascon, Trets et Vitrolles. ADIL 13 FLASH INFO LOGEMENT

2 DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE PREFET DES BOUCHES-DU-RHONE Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône FICHE PRATIQUE CCAPEX 13 Articulation entre procédures d expulsion et de surendettement Date d actualisation de la fiche : 24 octobre 2014 Constat A la faveur d un dossier examiné en CCAPEX au mois de février 2012, les membres de la CCAPEX ont constaté l existence de problèmes d articulation entre la procédure de surendettement et la procédure d expulsion. Outil mis en place Groupe de travail CCAPEX sur cette thématique o Participants : DDCS, CG, Banque de France, CAF, ADIL, ARHLM, représentants des bailleurs sociaux : 13 Habitat, HMP, Logirem et groupe Unicil. o Réunions : 17/10/12, 16/01/13, 10/04/13, 19/06/13 et réunions d un sous-groupe de travail. Enseignements tirés Il est important : - que les informations circulent entre les différents partenaires : commission de surendettement, tribunaux, DDCS ou sous-préfectures, CAF ou MSA, bailleurs, travailleurs sociaux, notamment les informations sur la résiliation du bail, sur l existence d un plan d apurement de la dette (échéancier fixé par le tribunal ou plan de la Banque de France) ou sur celle d un protocole de cohésion sociale. - que le travailleur social et le bailleur travaillent en partenariat (échanges dans les 2 sens). - que les situations de surendettement soient détectées et traitées le plus en amont possible de la procédure d expulsion. Sont à saluer à cet égard les bonnes pratiques de certains bailleurs sociaux qui, dès le commandement de payer, posent la question au locataire d une éventuelle situation de surendettement. - que le ménage bénéficie des informations suivantes : o Dans tous les cas et notamment quel que soit le stade de la procédure de surendettement, le loyer en cours est du. o Le protocole de cohésion sociale n est pas un droit. Le recours à ce dispositif relève de l appréciation souveraine du bailleur. o La procédure de rétablissement personnel (PRP) peut avoir des conséquences négatives sur le maintien dans le logement. o Au stade de la recevabilité, le ménage, dans un objectif de préservation de son toit, peut se faire autoriser en justice à apurer sa dette ; cette démarche contribue à prouver sa bonne volonté à son bailleur.

3 Pistes d amélioration Proposition d un document-outil sous forme de tableau mettant en parallèle la procédure de surendettement et les procédures de résiliation de bail et d expulsion. Ce document, qui déroule ces procédures jusqu à leurs termes, comporte des rappels règlementaires ainsi qu un certain nombre de points de vigilance et de recommandations. Il est précédé d un préambule (voir annexes). Elaboration de modèles de lettres-types à utiliser par le ménage (voir annexes) : - pour faire connaître à son bailleur l imputation souhaitée pour son paiement, - pour se faire autoriser par le juge du surendettement (Tribunal d Instance) à apurer sa dette malgré la décision de recevabilité qui, par principe, le lui interdit, - pour demander au juge du surendettement (Tribunal d Instance), au stade de la recevabilité, la suspension de la mesure d expulsion, - pour demander au juge de l exécution (Tribunal de Grande Instance) un délai de grâce postérieurement au commandement de libérer les lieux. Rappel de la définition de l impayé règlementaire au sens des organismes payeurs de l allocation logement (CAF/MSA) et au sens du code civil voir annexe. Rappel, sous forme d un schéma, du déroulement de la procédure de résiliation de bail et d expulsion (voir annexe). Rappel, sous forme d un schéma, du déroulement de la procédure de surendettement. Un glossaire aide à la compréhension de ce schéma (voir annexes).

4 PREAMBULE Depuis le 1 er mars 2010, chaque département a l obligation de créer une Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). L objectif de cette commission est d optimiser le dispositif de prévention des expulsions en coordonnant l action des différents partenaires concernés avec un double souci de cohérence et d efficacité. Réunissant les partenaires œuvrant en matière de prévention des impayés et des expulsions, la CCAPEX a été mise en place le 31 décembre 2010 dans les Bouches du Rhône. Son règlement intérieur insiste sur son rôle de coordination et limite par conséquent l examen des dossiers aux cas les plus complexes de sorte de pouvoir alimenter une boite à outil destinée à être diffusée le plus largement possible. C est ainsi à la faveur de l examen d un dossier en CCAPEX départementale qu il est apparu opportun de créer un groupe de travail sur les problématiques posées par l articulation entre la procédure en résiliation de bail et la procédure de surendettement. A l origine réuni pour travailler sur les incidences d une orientation en procédure de rétablissement personnel en cours de protocole de cohésion sociale, le groupe de travail a très vite conclu à la nécessité d une fiche traitant des incidences du dépôt du dossier puis du traitement de la situation de surendettement par la commission de surendettement à tous les stades de la procédure en résiliation de bail et expulsion. Une dette de loyer peut en effet avoir des conséquences lourdes pouvant mener à une procédure judiciaire pour impayé, à l expulsion et donc à l exclusion. Face à ses difficultés financières, le ménage en impayé de loyer peut, en parallèle d une procédure visant à la résiliation de son bail voire même avant toute procédure, envisager de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France afin de voir traiter sa situation dans sa globalité. Il n est en effet pas rare de constater en sus de l impayé de loyers d autres dettes de natures diverses (dettes d énergie, crédit à la consommation, dettes fiscales ). Or, la recevabilité du dossier puis les mesures prises pour le traitement de ce dossier par la Commission de surendettement ou par le juge emportent des conséquences tant sur la dette locative que sur la procédure d expulsion ou encore sur les aides au logement. Avoir une approche globale de la situation suppose donc, outre la maitrise de ces deux procédures spécifiques que sont la procédure en résiliation de bail et la procédure en surendettement, une parfaite connaissance des problématiques liées à l articulation de ces dernières. La présente fiche est le fruit de la réflexion de ce groupe de travail. Elle vise à apporter un éclairage et des conseils pratiques aux partenaires qui pourraient, dans le cadre de leur mission d accompagnement, rencontrer des ménages en impayé de loyers envisageant ou ayant déjà fait le choix de saisir la Banque de France. Les règles énoncées dans cette fiche sont applicables aussi bien dans le parc privé que social. Toutefois, lorsque celles-ci existent, les spécificités liées au caractère privé ou social du parc sont mises en avant.

5 La fiche, qui se veut très pratique, prend la forme d'un tableau qui rappelle, dans sa colonne de gauche, les étapes amiables et judiciaires pouvant aboutir à l expulsion du ménage. En face, dans la colonne de droite, sont exposées pour chacune de ces étapes les incidences liées à la recevabilité du dossier déposé devant la commission de surendettement ainsi qu aux mesures prises pour le traitement de ce dossier par la commission ou par le juge du surendettement. Les nouvelles dispositions liées à la loi ALUR ont été intégrées à ce tableau. Enfin, il faut rappeler que tout au long des procédures de résiliation de bail, d'expulsion et de surendettement, il est vraiment dans l'intérêt du ménage de prouver sa bonne foi et sa bonne volonté à son bailleur en tentant de maintenir le dialogue avec lui à tous les stades de ces procédures et en privilégiant les paiements sur la dette à tout autre règlement dans un souci de préserver son toit.

6 Articulation entre la procédure en résiliation de bail et la procédure de surendettement ADIL 13 ADIL 13 - Octobre 2014

7 Naissance de l impayé Face à un impayé de loyer, le bailleur peut : - adresser une mise en demeure préalable, - faire appel à un huissier pour la délivrance d un commandement de payer. Le ménage a déposé un dossier auprès de la Banque de France. Le dossier est déclaré recevable La dette née antérieurement à la décision de recevabilité du dossier est gelée. Naissance de l impayé Mise en place d un plan d apurement intérêt d affecter les paiements à la dette la plus récente Le locataire doit être invité, lorsque cela lui est possible, à mettre en place un plan d apurement de la dette en sus de la reprise du paiement des loyers courants. Important : le locataire a la possibilité de préciser à quelle(s) échéance(s) de loyer il souhaite affecter son paiement. A défaut de précision, l imputation se fera sur la dette la plus ancienne. Nombre d aides, et notamment celle du FSL maintien, étant subordonnées à la reprise du paiement des loyers courants (3 mois de reprise pour le FSL), il est important d affecter les paiements aux dernières échéances impayées de sorte de pouvoir justifier de cette reprise. Le bailleur ne peut le refuser à partir du moment où cela lui a expressément été demandé (garder la preuve d un écrit en ce sens). Dès que l impayé est constitué (cf. tableau en annexe), et si son locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit déclarer la situation à la CAF ou à la MSA. À défaut, il vous est conseillé d inviter le locataire à le faire. Ce signalement va en effet permettre à la CAF ou à la MSA la mise en place des outils de traitement de l impayé : - envoi d un formulaire de plan d apurement à négocier entre le bailleur et le locataire et maintien de l aide au logement pendant trois ou six mois selon que l aide est versée à l allocataire ou entre les mains du bailleur, - proposition de mise à disposition d un travailleur social pour les publics concernés côté CAF, coordination avec le service social côté MSA. Attention, les loyers et charges correspondants aux périodes postérieures à la décision de la commission sont en revanche dus. Les droits à l AL/APL sont maintenus ou repris s ils avaient été suspendus à la date de décision de la recevabilité sous réserve que les conditions d octroi soient toujours remplies. Mise en place d un plan d apurement - imputabilité des sommes en présence d une décision de recevabilité Le locataire peut choisir sur quelles dettes imputer ses paiements Comme cela est dit ci-contre, le locataire peut choisir les échéances au titre desquelles il souhaite affecter ses paiements (son intérêt étant de les affecter à la dette la plus récente) et doit exprimer en principe clairement ce souhait. Du fait du gel des dettes nées antérieurement à la décision de recevabilité, le locataire qui souhaiterait affecter ses paiements à ces dernières doit s y faire autoriser en justice (courrier RAR cf modèle annexé) Règles applicables à défaut de précision du locataire A défaut de précision par le ménage des créances sur lesquelles il souhaite affecter son paiement, la règle est l imputation sur la dette la plus ancienne par le bailleur. Toutefois, en présence d une décision de recevabilité, cette règle n est plus valable. En effet, à défaut de précision, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur a le plus d intérêt à acquitter. Or, la déclaration de recevabilité du dossier par la commission de surendettement entrainant l interdiction de régler les dettes nées antérieurement à la décision, le ménage n a aucun intérêt particulier à régler cette dette en priorité. Naissance de l impayé Devant le silence du locataire, le bailleur doit donc affecter les paiements aux dettes éventuellement nées postérieurement à la décision de recevabilité (le paiement par le locataire de dettes nées antérieurement serait par ailleurs passible de sanction car contraire au principe du gel des dettes). 1

8 Commandement de payer Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est signifié au locataire Le locataire a un délai de deux mois pour apurer sa dette ou proposer un échéancier à son bailleur (veillez à ce que l acceptation du plan par le bailleur fasse bien l objet d un écrit et soit signé des deux parties). A défaut le bail est considéré comme résilié de plein droit et le bailleur peut poursuivre la procédure en assignant le locataire devant le Tribunal d Instance. Le commandement de payer est la dernière étape de la phase amiable avant la saisine de la justice en résiliation de bail et expulsion. Tout doit donc être mis en œuvre pour permettre une solution négociée dans le délai des deux mois du commandement. Commandement de payer et déclaration de recevabilité Si la décision de recevabilité intervient dans le délai des deux mois, il est fait échec au commandement de payer. Attention : Quand bien même le locataire est autorisé, du fait du gel de la dette, à ne pas régler la dette indiquée dans le commandement de payer, le bailleur a toutefois la possibilité de poursuivre l action judiciaire en résiliation du bail. En effet, le gel des dettes ne remet pas en cause le manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers. Aussi, quand cela est possible, le ménage doit être invité à mettre en place un plan d apurement auprès de son bailleur. En effet, si ce dernier accepte l échéancier proposé et que le locataire le respecte, la procédure prend fin. Du fait du gel des dettes, la mise en place d un plan doit être autorisée en justice. Il existe pour cela une procédure simplifiée (courrier RAR - cf. modèle annexé). Si la déclaration de recevabilité intervient après le délai de deux mois, sans que le ménage ait pu dans ce délai apurer sa dette ou proposer un plan d apurement que le bailleur aurait accepté, le bailleur peut poursuivre la procédure. Le ménage en capacité de mettre en place un plan d apurement doit y être invité, et ce, malgré le gel des dettes. La mise en place et le respect d un plan d apurement démontrent en effet la bonne volonté du ménage. Du fait du gel des dettes, la mise en place d un plan doit être autorisée en justice. Il existe pour cela une procédure simplifiée (courrier RAR - cf. modèle annexé). Commandement de payer 2

9 L assignation Le bailleur assigne le locataire devant le Tribunal d Instance pour obtenir la résiliation de son bail et l expulsion. Assignation au fond : Le bailleur saisit le juge d une demande de résiliation du bail sur le fondement des manquements du locataire à ses obligations. Le juge est ici libre d apprécier l opportunité ou non de résilier le bail. Le bailleur est libre d opter pour une assignation en référé ou au fond. L assignation au fond vise le plus souvent les situations où la clause résolutoire n est pas prévue au bail (bail verbal) ou ne peut pas jouer (exemple de la décision de recevabilité intervenue dans le délai de deux mois du commandement de payer - cf page 2). Assignation en référé : La clause résolutoire du bail est acquise : - lorsque la dette n a pas été soldée dans les deux mois du commandement de payer, - ou lorsque le plan mis en place en accord avec le bailleur n a pas été respecté par le locataire. Assignation Ici le juge n a pas de pouvoir d appréciation, il ne peut que constater la résiliation du bail. Toutefois, lors de l audience, le locataire peut demander au juge la suspension des effets de la clause résolutoire s il est en capacité de : - reprendre le paiement de ses loyer et charges courants, - mettre en place un plan d apurement de la dette locative. En pratique, le juge prononce l expulsion mais l exécution de cette dernière ne peut avoir lieu si le locataire respecte à la lettre les engagements cidessus. Le locataire doit donc être sensibilisé sur l importance de régler le loyer courant au terme convenu dans le bail ainsi que le plan convenu selon les modalités fixées au jugement. Pour mémoire, l échéancier ne peut dépasser 36 mois. Le juge a donc deux solutions : - la dette peut être divisée en 36 mensualités identiques, - la dette peut être étalée sur 35 mensualités identiques et correspondant aux capacités de remboursement du ménage le solde étant réglé au 36 ème mois lorsque la dette est trop importante. Dans cette dernière hypothèse, le délai accordé peut permettre la mobilisation des aides financières en vue de faire face au règlement du solde. Attention, cette possibilité nécessite une coordination entre les mesures décidées par le juge de la résiliation du bail et la Commission de surendettement (ou du juge du surendettement). La décision du Juge (de la résiliation du bail) est intervenue avant la saisine de la commission de surendettement : - il est important de transmettre cette dernière à la commission de surendettement afin qu elle puisse, si la situation du ménage le permet, prendre des mesures permettant au ménage de continuer à respecter les engagements pris. - en effet, à défaut de respect d un seul terme du plan d apurement fixé par le juge, la procédure d expulsion pourra être poursuivie. La commission de surendettement est saisie alors que l audience n a pas encore eu lieu : - il est important d informer le juge de la résiliation du bail de cette procédure (la décision de recevabilité peut être produite au juge par le ménage ainsi que par le travailleur social dans le cadre de l enquête sociale assignation ), - le juge peut en effet décider que les mesures prises par la commission de surendettement se substitueront au plan d apurement précisé dans le jugement. Assignation 3

10 (Attention, si c est une possibilité il n y est pas pour autant tenu. Transmettre alors l ordonnance ou le jugement à la commission de surendettement afin qu elle prévoit, si cela est possible, les mêmes modalités de remboursement de la dette locative que celles prévues par le juge. A défaut, seul le respect du plan d apurement fixé par le juge de la résiliation du bail pourra éviter la poursuite de la procédure d expulsion). La commission de surendettement s est prononcée sur les mesures à mettre en place avant l audience devant le juge de la résiliation du bail : - il est important d informer le juge de la résiliation du bail des mesures prises, - le juge peut en effet harmoniser sa décision avec ces mesures. Attention, si c est une possibilité il n y est pas pour autant tenu. A défaut d harmonisation, le ménage risque d être placé devant un choix impossible : - respecter le plan prévu par le juge de la résiliation du bail afin de préserver son toit mais au risque d une remise en cause des mesures prises au titre du surendettement, - respecter le plan prévu par la commission ou le juge du surendettement mais au risque de perdre son toit Assignation Assignation 4

11 Le bailleur doit informer l organisme payeur des aides au logement (CAF/MSA) de la résiliation judiciaire du bail et du motif de cette résiliation. Les conséquences de ce signalement sont différentes selon que le ménage est bénéficiaire de l ALF/ALS (parc privé essentiellement) ou de l APL. - ALF/ALS : maintien ou rétablissement sous réserve du respect des conditions classiques d octroi, - APL : suspension de plein droit car le versement de cette aide suppose l existence d un titre d occupation (bail ou protocole de cohésion sociale. Une fois le bail résilié, seule la signature d un nouveau bail peut permettre le rétablissement de l occupant dans ses droits. A défaut, l expulsion peut être poursuivie. Attention, la signature d un nouveau bail, que l on soit dans le parc social ou dans le parc privé, peut entraîner un changement des conditions économiques de la location, et notamment du montant du loyer à régler. - l évolution du loyer peut justifier la revalorisation du dépôt de garantie et donner lieu au versement de la différence avec celui initialement versé, - bien que cela soit assez rare, la réalisation d un état des lieux de sortie et d entrée peut être demandée. Dans le parc social, un outil spécifique a été créé : le protocole de cohésion sociale dont l objet est de permettre le maintien dans les lieux des ménages de bonne foi. Incidences de la déclaration de recevabilité du dossier auprès de la Banque de France sur les aides au logement - ALF/ALS : les droits à l allocation logement sont maintenus ou repris s ils avaient été suspendus à la date de décision de la recevabilité. Conseil : s assurer de la bonne transmission de la décision de recevabilité aux organismes payeurs. - APL : l APL ne peut être rétablie du seul fait de la décision de recevabilité, sauf à justifier en outre d un titre d occupation (nouveau bail ou protocole de cohésion sociale) Incidences des mesures prises par la Commission de surendettement postérieurement à la résiliation du bail Le juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l expulsion. Cette décision ne saurait être remise en cause par la commission de surendettement. En revanche, les mesures prises par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront de plein droit aux modalités de remboursement de la dette locative prévue au jugement. - le plan de la banque de France se substituera ainsi au plan du juge, - la décision de rétablissement personnel a pour effet d effacer la dette locative mais ne permet pas de restaurer la validité du bail dont la résiliation aurait été précédemment constatée et donc d éviter l expulsion. Protocole de cohésion sociale et décision de recevabilité du dossier par la Commission de surendettement En effet, à défaut de signature d un nouveau bail, ce dispositif constitue le seul moyen de permettre le maintien régulier du ménage dans un logement pour lequel le bail a été résilié pour défaut de paiement des loyers et charges et donc le seul moyen pour lui de se prémunir, sous réserve du bon respect des conditions ci-après exposées, de l exécution de la mesure d expulsion par le bailleur. Outre que le protocole vaut titre d occupation, il permet par ailleurs : - Le rétablissement de l APL, - Le rappel de l APL depuis la date à laquelle elle avait été suspendue. La décision de recevabilité intervient avant la signature du protocole Le protocole suppose en principe, outre le paiement du loyer courant, la mise en place d un plan d apurement. Cependant, en présence d une décision de recevabilité, les organismes payeurs admettent la possibilité de conclure un protocole de cohésion sociale sans plan d apurement dans l attente de l orientation du dossier par la Commission de surendettement (traitement amiable ou PRP) et, en cas de traitement amiable, des mesures qui pourraient être recommandées ou imposées par la Banque de France - et notamment la 5

12 Les logements concernés sont à la fois les logements conventionnés (ouvrant droit à l APL) et les logements non conventionnés (ouvrant droit à l ALF/ALS), appartenant à un organisme HLM, une SEM ou gérés par eux en métropole et outre-mer. La conclusion d un protocole entraîne des engagements réciproques. Ainsi, en contrepartie de la reprise des paiements du loyer courant et du respect d un plan d apurement par le ménage, le bailleur social s engage à ne pas poursuivre la procédure d expulsion et à signer un nouveau bail avec le ménage au terme du protocole dont la durée initiale ne peut excéder deux ans. En cas de difficulté du ménage à respecter le plan initialement convenu, il est possible de prolonger la durée de ce dernier dans le cadre d un avenant pour une durée qui ne saurait excéder trois ans. La durée du plan est donc au maximum de 5 ans. Par ailleurs, lorsque la dette est trop importante et ne peut faire l objet d un plan sur 24 mois, il est admis d approuver un échéancier avec 23 mensualités régulières et la 24 ème plus élevée représentant le solde de la dette qui pourra être renégocié dans le cadre d un avenant de 3 ans maximum. Attention, la dénonciation du protocole, pour quelque cause que ce soit, met automatiquement fin au versement de l APL. Dans le parc social, seule la signature d un protocole de cohésion sociale protège efficacement le ménage d une expulsion. Une attention toute particulière doit être apportée lorsque le ménage rencontré a vu son bail résilié depuis plusieurs années et plus spécifiquement avant le 18 janvier 2005, sans qu un nouveau bail ne lui ait été proposé. En effet, bien que cette situation soit aujourd hui assez rare, il est à noter que les occupants qui, au 19 janvier 2005, avaient déjà apuré leur dette locative et payaient régulièrement l indemnité d occupation et les charges prévues par la décision judiciaire d expulsion, sont réputés titulaires d un bail. La signature d un nouveau bail entre l occupant et le bailleur est donc de droit et doit intervenir dans les meilleurs délais. Devant un ménage de bonne foi, justifiant de la reprise du paiement des loyers courants et en capacité de mettre en place un plan d apurement, le travailleur social peut inviter ce dernier à se rapprocher de son bailleur en vue de la conclusion d un protocole de cohésion sociale. Le bailleur social est toutefois souverain pour apprécier l opportunité d y avoir recours. réception d un plan conventionnel de redressement. Ce protocole est communément appelé «protocole à zéro». La conclusion d un protocole à zéro relève de l appréciation souveraine des bailleurs sociaux. Dans la mesure où le bailleur serait attaché au respect d un plan d apurement, le ménage devra, du fait du gel des dettes antérieures, avoir obtenu en préalable à la conclusion du protocole de cohésion sociale l accord du juge du surendettement sur la mise en place de ce dernier et sur son montant (cf modèle annexé). La signature d un protocole à zéro ou avec plan permet la reprise du droit à l APL. En revanche, s agissant de la possibilité de bénéficier d un rappel du droit APL une distinction doit être opérée entre protocole à zéro et protocole avec plan. En présence d un protocole avec plan, la signature du protocole entraine le rappel du droit depuis le jour où l APL a été suspendue. En présence d un protocole à zéro, le rappel ne sera possible que dans la mesure où celui-ci couvrirait l intégralité de la dette. Au stade de la décision de recevabilité, la signature d un protocole revêt l intérêt pour le bailleur de s assurer du bénéfice d un rappel qui pourrait être compromis dans l avenir. En effet, en fonction de l orientation du dossier, ce rappel pourrait se révéler impossible. Tel est le cas par exemple lorsque le ménage fait l objet d une procédure de rétablissement personnel. Les incidences des mesures de surendettement sur le protocole sont développées ci-dessous. La décision de recevabilité intervient après la signature du protocole : La recevabilité de la demande entraînant la suspension des remboursements des dettes antérieures, l exécution du plan d apurement prévue au protocole est suspendue jusqu à réception des orientations de la commission de surendettement. Le versement de l APL est maintenu sur cette période. Lorsque la situation financière du ménage est remédiable, le dossier est orienté vers des mesures de traitement amiable. Lorsque la situation financière du ménage est irrémédiablement compromise le dossier est orienté vers une procédure de rétablissement personnel (PRP) qui consiste en un effacement des dettes. Le montant des dettes effacées à l occasion d une PRP est fonction de la situation. En cas de doute, l ADIL peut vous renseigner sur ce point. Traitement amiable Si la situation du débiteur permet la mise en œuvre des mesures classiques de traitement du surendettement, la commission s efforce, dans un premier temps, de concilier les parties en vue de l élaboration d un plan conventionnel de redressement conclu par le débiteur et ses principaux créanciers. 6

13 Si le protocole est dénoncé pour nonrespect du plan, il est mis fin au versement de l APL même si paiement du loyer courant, puisque une des conditions du protocole n est pas respectée. Avant d en arriver à dénoncer le protocole, le bailleur peut, dans un premier temps s il le souhaite, signaler la simple défaillance du plan aux organismes payeurs. Le versement de l APL est alors maintenu pendant une durée maximale de 6 mois dans l attente d un avenant au plan d apurement (ultime possibilité de maintien du protocole). Si la dette est apurée : le bailleur doit signer un nouveau bail dans les 3 mois qui suivent la fin du protocole. Lorsque la situation du débiteur ne permet pas de prévoir le remboursement de la totalité de ses dettes et que la conciliation paraît de ce fait manifestement vouée à l échec, la commission pourra recommander ou imposer directement certaines mesures et notamment un moratoire. Effets de certaines de ces mesures sur les aides au logement - Réception du plan conventionnel définitif : - ce plan se substitue au plan d apurement prévu au protocole. - poursuite du paiement de l APL sur la base de ce plan et paiement des rappels. - l organisme payeur vérifie tous les six mois la bonne exécution du plan conventionnel ainsi que le paiement du loyer courant. Les modalités de règlement de la dette de loyer instaurées par la Commission de surendettement se substituent aux modalités prévues dans le protocole de cohésion sociale, dont la durée est prolongée jusqu au règlement de la dette de loyer, dans la limite de la durée du plan conventionnel de redressement ou des mesures imposées ou recommandées (maximum 8 ans). Par dérogation, la durée du protocole peut donc être portée à plus de 5 ans. - Moratoire de la dette : - sur 2 ans maximum, - le paiement de l APL est maintenu sous réserve du paiement du loyer courant mais arrêt du versement échelonné des rappels APL. Attention, à l issue du moratoire, le ménage doit se rapprocher à nouveau de la commission de surendettement s il souhaite le réexamen de son dossier (hypothèse d un moratoire qui n a pas permis de régulariser la situation du débiteur) : mise en place d une procédure de rétablissement personnel (traité plus loin), réception d un plan conventionnel, poursuite du paiement de l APL sur la base de ce plan et paiement des rappels A l issue du moratoire, et en présence d un ménage en capacité de proposer la poursuite du protocole de cohésion sociale avec mise en place d un plan d apurement, le bailleur doit se rapprocher des organismes payeurs afin de faire valider ce plan par voie d avenant. En l absence d avenant au protocole, ce dernier est considéré comme caduc - ce qui entraine la fermeture du droit à l APL. 7

14 Procédure de rétablissement personnel (PRP) Au sens de la réglementation de la CNAF, en présence d une décision de rétablissement personnel, il y a lieu de considérer que la dette a été apurée totalement et que l allocataire est donc à jour. C est ce que considère également la CNAF lorsque la PRP intervient en cours de protocole. Le versement de l APL se poursuit dans l attente de la réception par les organismes payeurs du nouveau bail. L existence d un titre régulier d occupation est en effet l une des conditions à remplir pour bénéficier de l APL. Les bailleurs sociaux soulèvent quant à eux que si la signature d un bail est de droit lorsque les termes du protocole sont respectés, ils ne sont en revanche nullement tenus de signer un nouveau bail en cas de non-respect du protocole. Non-respect qu ils peuvent dénoncer auprès des organismes payeurs en cas d effacement de la dette suite à une procédure de rétablissement personnel, l effacement ne valant pas paiement. Or, en présence d une dénonciation de protocole et sans signature d un nouveau bail, les organismes payeurs n ont d autre choix que de fermer le droit à l APL. Les bailleurs, conscients de cette difficulté, rappellent toutefois qu ils sont souverains pour apprécier l opportunité de proposer au ménage la signature d un nouveau bail, signature qui si elle permet le rétablissement du ménage dans ses droits, n est pas sans conséquences pour eux. En effet, signer un nouveau bail prive le bailleur de la possibilité d invoquer le jugement d expulsion. Devant une nouvelle défaillance du ménage, la procédure devra donc être reprise au début. L opportunité de proposer un nouveau bail sera notamment examinée au regard de la bonne volonté manifestée par le ménage tout au long de la procédure. L expulsion proprement dite Comme vu précédemment, une fois le bail résilié par décision de justice, seule la signature d un nouveau bail (ou d un protocole de cohésion sociale dans le parc social) peut permettre le rétablissement de l occupant dans ses droits. A défaut, l expulsion peut être poursuivie. La procédure d expulsion est encadrée et respecte différentes étapes. Étape 1 Le bailleur qui entend poursuivre l expulsion signifie par huissier à l occupant un commandement de libérer les lieux. Incidences de la décision de recevabilité du dossier auprès de la banque de France sur la mesure d expulsion: possible suspension de la mesure À compter de la décision de recevabilité, la commission de surendettement peut saisir le juge du Tribunal d Instance aux fins de suspension de la mesure d expulsion du logement du débiteur (cf modèle). Possibilité de demander la suspension de la mesure d expulsion sans attendre la décision de recevabilité en cas d urgence : En cas d urgence, et après dépôt du dossier devant la commission, la saisine du juge peut intervenir à 8

15 Lorsque l expulsion porte sur un local affecté à l habitation, le commandement donne à l occupant un délai de deux mois pour quitter par lui-même le logement. Attention, ce délai peut être prorogé de trois mois au plus par décision spéciale et motivée du juge, lorsque l expulsion aurait pour la personne des conséquences d une exceptionnelle dureté. A l inverse, dans certaines situations (squatter, mauvaise foi avérée du ménage ), le juge peut, par décision spéciale et motivée, réduire ou supprimer ce délai. Si le délai du commandement de quitter les lieux est en principe de deux mois, il faut donc s en assurer en prenant connaissance de la décision du juge. Possibilité de saisir le juge de l exécution d une demande de délai : Alors même que le bail est résilié et l expulsion ordonnée, l occupant du logement qui a reçu un commandement de libérer les lieux peut demander au juge de l exécution un délai de grâce pour se reloger dès lors que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Le juge de l exécution est le président du tribunal de grande instance. Sa saisine peut se faire par simple déclaration au secrétariat du greffe du tribunal ou par lettre recommandée (cf. modèle en annexe). Le juge tient compte des situations respectives du propriétaire et de l occupant pour accorder des délais variant de 3 mois minimum à 3 ans au maximum. Information par le Préfet de la possibilité d exercer un recours DALO devant la Commission de médiation : L huissier doit communiquer au Préfet, copie du commandement d avoir à libérer les locaux, dès sa signification. Informé de cette situation, Le Préfet saisit les organismes sociaux en vue du relogement de la personne, informe le ménage de la possibilité de déposer un recours DALO en vue de demander un relogement, ainsi que des coordonnées des services et organismes susceptibles de l assister dans cette démarche. l initiative du président de la commission, de son délégué, du représentant local de la Banque de France ou du ménage débiteur, et ce avant même que la commission ait déclaré le dossier recevable. La commission est alors informée de cette saisine. Sur le département des Bouches-du-Rhône, et compte tenu du peu de temps qui s écoule entre le dépôt du dossier et la décision de recevabilité (en moyenne 15 jours), la commission de surendettement ne saisit le juge d une demande de suspension de la mesure d expulsion qu une fois le dossier déclaré recevable, et à la demande du ménage exclusivement. Le juge est souverain pour décider ou non de la suspension de la mesure d expulsion. Si la suspension est accordée, cette dernière est d une durée de deux ans maximum et selon les cas jusqu à : - L irrecevabilité de la demande, - La clôture du dossier, - La déchéance du débiteur, - L approbation du plan conventionnel de redressement, - La décision imposant les mesures de traitement du surendettement exécutoire sans homologation par le juge du surendettement, - L homologation par le juge du surendettement des mesures recommandées par la commission, - Au jugement d ouverture d une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. En cas d ouverture d une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, le débiteur bénéficie d une suspension automatique et légale à compter du jugement d ouverture jusqu à la clôture de cette procédure. Étape 2 A l issue du délai du commandement de libérer les lieux, l huissier se présente au domicile. L occupant est présent et accepte de libérer les lieux, l huissier dresse un procès-verbal d expulsion, signé par toutes les personnes présentes. L occupant semble avoir quitté les lieux, sans en avoir informé le bailleur : divers indices laissent à penser que l occupant a quitté le logement après la délivrance du commandement de libérer les lieux ( volets fermés depuis 9

16 plusieurs jours, étiquette nominative de la boite aux lettres retirée, témoignage des voisins sur l organisation d un déménagement ), l huissier de justice chargé de l exécution de la mesure d expulsion peut pénétrer dans les lieux en présence de certaines personnes (maire de la commune, conseiller municipal, autorité de police ou de gendarmerie ) pour constater ce départ volontaire. Cette procédure permet de procéder à la reprise des lieux et peut être réalisée à l issue du délai du commandement mais aussi avant même l expiration du délai lorsque l abandon du logement a pu être porté à la connaissance du bailleur par un tiers. L occupant est absent ou refuse d ouvrir à l huissier : l expulsion ne peut pas avoir lieu, et l huissier ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d expulsion et sollicite auprès du Préfet le concours de la force publique. La trêve hivernale : L huissier ne peut se présenter au domicile du ménage en vue de le contraindre à quitter les lieux entre le 1 er novembre et le 31 mars. Si l huissier ne peut procéder à l expulsion pendant la trêve hivernale, il peut en revanche inciter le ménage à partir de son plein gré. Il s agira alors uniquement d une démarche visant à obtenir le départ spontané du ménage et non de la mise en oeuvre de la procédure d explusion Ce délai de la trêve hivernale ne s applique toutefois pas lorsque : - le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales ; - le ménage occupe un logement destiné aux étudiants alors qu il ne satisfait plus aux conditions pour lesquelles le logement lui a été attribué. Étape 3 Afin de se faire autoriser à pénétrer dans le logement et à procéder à l expulsion de ses occupants si besoin par la contrainte, l huissier doit solliciter le concours de la force publique au Préfet. Le Préfet dispose d un délai de deux mois pour répondre. Tant que la décision d octroi du concours de la force publique n a pas été accordée, l expulsion ne peut avoir lieu. Indemnisation du bailleur par l État / procédure de rétablissement personnel En cas de refus du concours ou à l expiration du délai de deux mois suivant le dépôt de la demande de concours de la force publique, le propriétaire peut effectuer un recours gracieux auprès du préfet, puis devant le tribunal administratif, le cas échéant, pour obtenir réparation du préjudice résultant de l impossibilité d obtenir l exécution de son jugement d expulsion. Le préjudice du bailleur découle le plus souvent du défaut de versement par le ménage de l indemnité d occupation. Mais l indemnisation peut réparer les préjudices les plus divers. Il pourra ainsi être tenu compte des troubles engendrés par la perte de jouissance du bien, des frais de procédure et de 10

17 Étape 4 Une fois le concours de la force publique accordé, l huissier va pouvoir se présenter au logement afin de procéder à l expulsion des occupants. Dans le département, le Préfet informe le ménage de sa décision d accorder le concours de la force publique à partir de telle date. L objectif ici est de permettre au ménage d organiser son départ des lieux dans des conditions satisfaisantes et de lui éviter ainsi le traumatisme d une expulsion. En effet, l acte d expulsion implique : - la pénétration dans le logement par l huissier, si besoin avec l assistance d un serrurier, - la sortie, si nécessaire par la contrainte, des occupants, - l enlèvement des meubles présents et leur transport dans un lieu désigné par la personne ou dans un autre lieu aux frais de la personne expulsée. Lorsque les biens sont laissés dans le logement, l occupant a un délai d un mois pour les récupérer. A défaut, les biens ayant une valeur marchande seront vendus. Les papiers et documents personnels non retirés sont eux gardés sous enveloppe scellée par l huissier pendant deux ans avant destruction. justice engagés, de l impossibilité de vendre le bien et de sa perte de valeur consécutive, des frais éventuels de remise en état à exposer après le départ de l occupant Or, après avoir versé l indemnisation au bailleur, l État peut se retourner contre le ménage pour en obtenir le remboursement dans les cinq ans. Cette demande de remboursement est possible alors même que le ménage a bénéficié antérieurement d une procédure de rétablissement personnel et obtenu l effacement de sa dette locative. Le ménage doit donc être informé de cette possibilité et invité à régler, même partiellement, son indemnité d occupation lorsque cela lui est possible. Outre que cela limitera les sommes qui pourraient lui être réclamées par la suite au titre de l indemnisation versée par l État, le bon paiement de l indemnité d occupation participe par ailleurs à la démonstration de la bonne volonté du ménage, favorisant ainsi la recherche de solutions. 11